ECLI:NL:GHARL:2025:764

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummers BK-ARN 22/1945 en 24/667

uitspraakdatum: 11 februari 2025

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op de hoger beroepen van

[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraken van de Rechtbank Noord-Nederland van 15 juli 2022, nummer LEE 21/2561, en 12 maart 2024, nummer LEE 22/3035, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaarvan
de gemeente Veendam(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 71 te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het jaar 2021, per waardepeildatum 1 januari 2020, vastgesteld op € 280.000 en voor het jaar 2022, per waardepeildatum 1 januari 2021, vastgesteld op € 280.000. Tegelijk met deze beschikkingen heeft de heffingsambtenaar voor de betreffende jaren aan belanghebbende aanslagen onroerendezaakbelasting, rioolheffing en afvalstoffenheffing opgelegd.

1.2.

Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen voor de respectieve jaren gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken op bezwaar in beroep gekomen bij de Rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft in de zaak over 2021 een verweerschrift ingediend en in de zaak over 2022 een addendum.

1.5.

Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting van de tweeëntwintigste enkelvoudige belastingkamer in het hoger beroep ten aanzien van het jaar 2021, nummer BK-ARN 22/1945,heeft plaatsgevonden op 1 maart 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de heffingsambtenaar bijgestaan door [naam1] , taxateur. Het onderzoek ter zitting is gesloten. Van deze zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in het voor partijen toegankelijke digitale dossier is geplaatst.

1.7.

Het Hof heeft nadien het onderzoek in het hoger beroep ten aanzien van het jaar 2021 heropend en de zaak voor verdere behandeling verwezen naar een meervoudige kamer.

1.8.

Het onderzoek ter zitting van de eerste meervoudige belastingkamer over de hoger beroepen ten aanzien van de jaren 2021 en 2022 heeft plaatsgevonden op 26 november 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de heffingsambtenaar bijgestaan door [naam1] , taxateur.

2.Vaststaande feiten

2.1.

De woning is een in [woonplaats] , gemeente Veendam, gelegen vrijstaande woonboerderij van het Oldambtster type, bouwjaar ca. 1875, woonoppervlakte 750 m², kadastrale oppervlakte 4.580 m² en vijf schuren (300 m² (aangebouwd), 250 m², 400 m², 55 m², 40 m²) en een tuinhuis (6 m²). In 1973 zijn het hoofdgebouw, een deel van de schuren en het hek aangemerkt als rijksmonument. Het tuinhuis is een gemeentelijk monument.

2.2.

Belanghebbende heeft de woning in 2004 voor € 280.000 gekocht. Na aankoop hebben onderhouds-, restauratie- en renovatiewerkzaamheden voor een geschat bedrag van € 1.250.000 plaatsgevonden, waaronder het realiseren van 485 m² extra woonruimte in de hoofdschuur, het vervangen van de daken van het (oorspronkelijke) woondeel en de bijgebouwen, het installeren van een luchtwarmtepomp en het plaatsen van 48 zonnepanelen op het dak van een schuur. De woning wordt verwarmd door middel van centrale verwarming en een luchtwarmtepomp.

2.3.

Naast achterstallig onderhoud is sprake van schade aan wanden en vloeren van de woning. Volgens belanghebbende betreft het mijnbouwschade.

2.4.

De verzekerde historische bouwkosten van de woning bedragen € 3.417.500 (2021) respectievelijk € 3.587.700 (2022).

2.5.

Ter onderbouwing van de voor het jaar 2021 beschikte waarde heeft de heffingsambtenaar in eerste aanleg een taxatierapport van 8 december 2021 overgelegd dat is opgesteld door [naam1] , geregistreerd WOZ-taxateur. In dit rapport is de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 op € 574.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van een drietal omstreeks die waardepeildatum verkochte referentiewoningen met de volgende kenmerken:

[adres2] 10 te [woonplaats], vrijstaande woonboerderij, bouwjaar ca. 1933, woonoppervlakte 238 m² met 413 m² aan bijgebouwen, kadastrale oppervlakte 3.136 m², transactiedatum 28 oktober 2018, verkoopprijs € 270.000, transactieprijs per m² woonoppervlakte € 1.134, 45
[adres3] 36 te [woonplaats], vrijstaande woonboerderij, bouwjaar ca. 1878, woonoppervlakte 218 m² met 252 m² aan bijgebouwen, kadastrale oppervlakte 1.735 m², transactiedatum 11 december 2019, verkoopprijs € 220.000, transactieprijs per m² woonoppervlakte € 1.009,17
[adres3] 1 te [woonplaats], vrijstaande woonboerderij, bouwjaar ca. 1909, woonoppervlakte 400 m² met 761 m² aan bijgebouwen, kadastrale oppervlakte 23.051 m², transactiedatum 26 augustus 2020, verkoopprijs € 665.000, transactieprijs per m² woonoppervlakte € 1.662,50

Uit de gegevens van deze referentiewoningen heeft de heffingsambtenaar een gemiddelde (gewogen) transactieprijs per vierkante meter woonoppervlakte van € 1.350 voor het gebruiksoppervlak van de woning herleid. De heffingsambtenaar heeft het gebruiksoppervlak van de woning ingedeeld in een ‘nieuw gedeelte’ (485 m²) en een ‘oud gedeelde’ (265 m²). De aldus bepaalde transactieprijs per vierkante meter van het nieuwe gedeelte is met 25% verminderd, die van het oude gedeelte met 75%. Voorts heeft de heffingsambtenaar een waardevermindering van € 76.000 in aanmerking genomen vanwege aardbevingsschade.

2.6.

Ter onderbouwing van de door hem voor het jaar 2022 beschikte waarde heeft de heffingsambtenaar in eerste aanleg een taxatierapport van 19 januari 2023 overgelegd dat is opgesteld door [naam2] , geregisterd WOZ-taxateur. In dit rapport is de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 op € 565.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van een drietal omstreeks die waardepeildatum verkochte referentiewoningen met de volgende kenmerken:

[adres4] 66 te [woonplaats], vrijstaande woning, aangemerkt als gemeentelijk monument, bouwjaar ca. 1888, woonoppervlakte 181 m² met 63 m² aan (deels inpandige) bijgebouwen (€ 9.000), kwaliteit 3, onderhoud 4, uitstraling 3, doelmatigheid 3 en voorzieningen 3, ligging 3, kadastrale oppervlakte 1.160 m², verkoopdatum 1 november 2021, verkoopprijs € 389.000, woningwaarde per m² € 1.329
,grondwaarde per m² € 67
[adres5] 37 te [woonplaats], vrijstaande woonboerderij, bouwjaar ca. 1855, woonoppervlakte 141 m² met 559 m² aan (deels inpandige) bijgebouwen (€ 25.000), kwaliteit 3, onderhoud 3, uitstraling 3, doelmatigheid 3 en voorzieningen 3, ligging 3, kadastrale oppervlakte 14.935 m², verkoopdatum 14 september 2020, verkoopprijs € 420.000, woningwaarde per m² van € 2.005, grondwaarde per m² € 19 voor 5.400 m² en € 38.000 voor 9.535 m² extra grond
[adres3] 1 te [woonplaats], vrijstaande woonboerderij, bouwjaar ca. 1909, woonoppervlakte 400 m² met 758 m² aan (deels inpandige) bijgebouwen (€ 20.000), kwaliteit 4, onderhoud 4, uitstraling 3, doelmatigheid 3 en voorzieningen 3, ligging 3, kadastrale oppervlakte 23.051 m², verkoopdatum 26 augustus 2020, verkoopprijs € 665.000, woningwaarde per m² van € 1.291, grondwaarde per m² € 18 voor 5.450 m² en € 70.000 voor 17.601 m² extra grond

Uit de gegevens van deze referentiewoningen heeft de heffingsambtenaar voor het (nieuwe) woondeel in hoofdschuur een waarde van € 823 per m² herleid en voor het perceel een grondwaarde van € 21 per m². Bij deze taxatie zijn de factoren voor kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid en ligging van de woning bepaald op 3 en voor onderhoud op 2. Verder zijn de bijgebouwen in aanmerking genomen voor een gezamenlijke waarde van € 41.000 en het “oude” (monumentale) woondeel voor € 100.000. Daarnaast is een waardevermindering van € 75.000 in aanmerking genomen vanwege aardbevingsschade.

2.7.

In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar nader onderzoek gedaan naar verkoopcijfers van rijksmonumentale woonboerderijen van het type Oldambt. Binnen de gemeente Veendam zijn dergelijke verkoopcijfers omstreeks de onderhavige waardepeildatums niet beschikbaar. Buiten de gemeente Veendam, maar binnen een straal van 15 kilometer van de woning, blijken er echter verderaf en dichter bij de waardepeildatums verkopen te zijn gerealiseerd van woonboerderijen die, net als de woning, zijn aangewezen als rijksmonument. Ter onderbouwing van de voor beide jaren beschikte waarde van € 280.000 verwijst de heffingsambtenaar (tevens) naar de verkoopcijfers van de betreffende woonboerderijen met de volgende kenmerken:

[adres6] 38-39 te [plaats1], vrijstaande woonboerderij, type Oldambt, aangemerkt als rijksmonument, bouwjaar ca. 1891, woonoppervlakte 170 m² met 500 m² aan (inpandige) bijgebouwen, verwarming: gaskachels, onderhoud: binnen matig, buiten goed, kadastrale oppervlakte 20.859 m², verkoopdatum 1 november 2018, verkoopprijs € 300.000
[adres7] 270 te [plaats2], vrijstaande woonboerderij, type Oldambt, aangemerkt als rijksmonument, bouwjaar ca. 1861, woonoppervlakte 200 m² met 2.030 m² aan (inpandige) bijgebouwen, verwarming: centrale verwarming, onderhoud: binnen goed, buiten goed, kadastrale oppervlakte 13.635 m², verkoopdatum 6 juni 2019, verkoopprijs € 340.000
[adres7] 270 te [plaats2], vrijstaande woonboerderij, type Oldambt, aangemerkt als rijksmonument, bouwjaar ca. 1861, woonoppervlakte 200 m² met 2.030 m² aan (inpandige) bijgebouwen, verwarming: centrale verwarming, onderhoud: binnen goed, buiten goed, kadastrale oppervlakte 13.635 m², verkoopdatum 10 april 2020, verkoopprijs € 380.000
[adres8] 49 te [plaats3], vrijstaande woonboerderij, type Oldambt, aangemerkt als rijksmonument, bouwjaar ca. 1852, woonoppervlakte 190 m² met 1.300 m² aan (inpandige) bijgebouwen, verwarming: centrale verwarming, onderhoud: binnen goed, buiten goed, kadastrale oppervlakte 13.710 m², verkoopdatum 10 september 2018, verkoopprijs € 365.000
[adres9] 13 te [plaats4], vrijstaande woonboerderij, type Oldambt, aangemerkt als rijksmonument, bouwjaar ca. 1872, woonoppervlakte 304 m² met 615 m² aan (inpandige) bijgebouwen, verwarming: gaskachels en centrale verwarming, onderhoud: binnen redelijk tot goed, buiten redelijk tot goed, kadastrale oppervlakte 4.480 m², verkoopdatum 2 maart 2021, verkoopprijs € 442.500

3.Geschil

3.1.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning voor beide waardepeildatums te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en stelt dat de waarde voor beide waardepeildatums op nihil dient te worden vastgesteld. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de Rechtbank.

3.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat de toestandsdatums moeten worden gesteld op de waardepeildatums. Voor het Hof ontbreekt grond partijen daarin niet te volgen.

4.Beoordeling van het geschil

4.1.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de bij beschikkingen vastgestelde waarde van € 280.000 per beide waardepeildatums niet te hoog is vastgesteld. Hierna legt het Hof uit hoe het tot dit oordeel is gekomen. Daarbij wordt eerst het beoordelingskader geschetst, daarna wordt aangegeven waarom beide door de heffingsambtenaar bij de Rechtbank ingediende taxatierapporten onvoldoende steun bieden voor de beschikte waarde en vervolgens wordt besproken waarom dat wel het geval is met de in hoger beroep nader opgevoerde referentiewoningen.

4.2.

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

4.3.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.^[2]Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.^[3]

4.4.

Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.^[4]

4.5.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.^[5]Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de woning alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.^[6]

4.6.

Ter onderbouwing van de voor het jaar 2021 respectievelijk het jaar 2022 beschikte waarde heeft de heffingsambtenaar taxatierapporten overgelegd (zie 2.5. en 2.6.). In deze rapporten is de waarde van de woning getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van referentiewoningen die, anders dan de woning van belanghebbende, niet zijn aangewezen als rijksmonument. Niet in geschil is dat de status van de woning als rijksmonument een instandhoudingsverplichting meebrengt en dat het benodigde onderhoud, dat bij voorkeur door gespecialiseerde bedrijven moet worden verricht, tot hoge(re) kosten leidt. Bovendien is het treffen van energiebesparende maatregelen door de beschermde status van de woning slechts in beperkte mate mogelijk. Daarnaast zijn voor de (verplichte) opstalverzekering tegen historische bouwkosten hoge(re) premies verschuldigd. Bij de referentiewoningen zijn deze omstandigheden niet aan de orde, met name niet omdat geen van de vergelijkingsobjecten is aangewezen als rijksmonument. In een dergelijk geval moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de specifieke bijzonderheden van de woning als rijksmonument en met de overige verschillen met de vergelijkingsobjecten. Het Hof is van oordeel dat met de taxatierapporten en de daarop gegeven toelichting niet voldoende is onderbouwd dat de hiervoor vermelde omstandigheden volledig in aanmerking zijn genomen. De taxatierapporten bieden daarom onvoldoende steun aan de door de heffingsambtenaar beschikte waarde. De omstandigheid dat beide taxatierapporten concluderen tot een aanzienlijk hogere waarde dan de beschikte waarde doet daar niet aan af.

4.7.

In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar nader onderzoek gedaan naar verkoopcijfers van rijksmonumentale woonboerderijen van het type Oldambt (zie 2.7.). Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met deze nader aangedragen verkooptransacties met bijbehorende verkoopdocumentatie en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van € 280.000 voor de woning op beide waardepeildatums niet te hoog is vastgesteld. Gezien het woningtype (vrijstaande Oldambtster woonboerderijen), de status als rijksmonument, de locatie (gelegen binnen een straal van 15 kilometer van de woning), het bouwjaar (tussen 1852 en 1891), de woonoppervlakte (170 tot 304 m²), de kavelgrootte (4.480 tot 20.859 m²) en de overige kenmerken, zijn de referenties goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de beschikte waarde. Met name de woonboerderij te [plaats1] geeft een goed beeld van het – minimale – prijsniveau van belanghebbendes woning, nu volgens de verkoopdocumentatie van deze referentie ook met name inpandig flink geïnvesteerd moet worden om het geheel bewoonbaar te maken. In aanmerking genomen de (overige) verschillen met de onderhavige woning die weliswaar op een kleiner perceel is gelegen, maar onder andere over aanzienlijk meer woonruimte beschikt en in een betere staat van onderhoud verkeert, wordt met deze referentie aannemelijk gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is, ook bij het in aanmerking nemen van de door belanghebbende gestelde waardevermindering van zijn woning wegens aardbevingsschade.

4.8.

Voor zover sprake is van een waardedrukkend effect door (de komst van) windmolens aan de N33 respectievelijk in het gebied [naam3] , wordt dat effect geacht te zijn verdisconteerd in de gerealiseerde marktcijfers van de woonboerderijen te [plaats2] respectievelijk [plaats1] , nu die woonboerderijen ook in de omgeving liggen van de betreffende windmolenparken en aannemelijk is dat de betreffende kopers met die omstandigheid rekening hebben gehouden bij hun prijsstelling.

4.9.

Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande zijn de hoger beroepen ongegrond.

5.Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraken van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Keuning, voorzitter, mr. G.B.A. Brummer en mr. T.H.J. Verhagen in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op 11 februari 2025 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong) (J.W. Keuning)

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.