ECLI:NL:GHARL:2025:5020 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Non-conformiteit bij koopovereenkomst woning met gebreken

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.345.320/01

zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 186083

arrest van 5 augustus 2025

in de zaak van

[appellante],

die woont in [woonplaats1] , gemeente Smallingerland,

die hoger beroep heeft ingesteld,

en bij de rechtbank optrad als eiseres in conventie en als verweerster in reconventie,

hierna:
[appellante],

advocaat: mr. E. Douma te Sneek,

tegen

1.[geïntimeerde1] ,

2. [geïntimeerde2],

die beiden wonen in [woonplaats2] ,

die ook hoger beroep hebben ingesteld,

en bij de rechtbank optraden als gedaagden in conventie en als eisers in reconventie,

hierna samen:
[geïntimeerden]en ieder afzonderlijk
[geïntimeerde1]en
[geïntimeerde2],

advocaat: mr. M. Maasdam te Berkhout.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

[appellante] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis^[1]dat de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, op 15 november 2023 tussen partijen heeft uitgesproken.

1.2

Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep

• de memorie van grieven tevens vermeerdering van eis

• de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep

• de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep

• een akte overlegging nadere productie van 3 juni 2025 van [geïntimeerden]

• een akte vermeerdering van eis tevens akte overlegging producties van 3 juni 2025 van [appellante] .

1.3

Op 3 juni 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan een verslag (proces-verbaal) is opgemaakt dat aan de stukken is toegevoegd. Na de mondelinge behandeling hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.

2.
De kern van de zaak

Het gaat in deze zaak om de vraag of [geïntimeerden] als verkopers van een woning zijn tekortgeschoten in de verplichtingen uit de met [appellante] gesloten koopovereenkomst door die woning met (ernstige) gebreken te leveren. De rechtbank heeft geoordeeld dat de woning op twee aspecten (ontbrekende dampdichte folie/schimmelvorming en elektrische installatie) gebreken heeft en dat [geïntimeerden] in zoverre schadeplichtig is. [appellante] meent dat de woning meer gebreken heeft en dat een hogere schadevergoeding moet worden toegewezen. [geïntimeerden] betwisten dat zij schadeplichtig zijn en willen dat de vordering van [appellante] alsnog geheel wordt afgewezen. Een en ander zal na de vaststelling van de feiten en beschrijving van de vorderingen worden behandeld.

3.De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.

3.1

[geïntimeerden] hebben vanaf maart 2003 de woning aan de [adres] te [woonplaats1] (hierna: de woning) zelf gebouwd. Voor bepaalde onderdelen hebben zij opdrachtnemers ingeschakeld. De woning was medio 2009 gereed.

3.2

[geïntimeerden] hebben de woning op een gegeven moment te koop gezet. In de verkoopbrochure wordt onder meer vermeld dat de woning is voorzien van dakisolatie, muurisolatie en vloerisolatie. Verder hebben [geïntimeerden] ten behoeve van de verkoop de 'Vragenlijst voor de verkoop van een woning' ingevuld. Daarin hebben [geïntimeerden] onder meer vermeld dat de gevels en de daken zijn geïsoleerd, dat er geen gebreken zijn geconstateerd aan de dakconstructie en is de vraag of er “(gerepareerde) of (verborgen) scheuren en/of beschadigingen in/aan vloeren, plafonds en/of wanden zijn” met “ja” beantwoord en de vervolgvraag van “waar” met “kamer”. Achter de vraag wanneer de kozijnen, ramen en deuren voor het laatst geschilderd is genoteerd “2018” waarna de daarbij behorende vraag of dit is gebeurd door een erkend schildersbedrijf met “ja” is beantwoord.

3.3

Op 19 augustus 2019 heeft [appellante] de woning gekocht van [geïntimeerden] voor € 512.500,-. [appellante] heeft vooraf geen bouwkundige keuring laten uitvoeren. De woning is op 18 november 2019 aan [appellante] in eigendom overgedragen.

3.4

De koopovereenkomst vermeldt onder meer:

artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle (…) zichtbare en onzichtbare gebreken. Koper aanvaardt deze staat (…).

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
Woonhuis

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

(…)

6.13.

De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper.

3.5

[appellante] heeft per mailbericht van 11 maart 2020 bij [geïntimeerden] geklaagd over een aantal gebreken aan de woning. Zij noemt lekkages bij de ramen in de keuken, woon- en zitkamer waardoor het verfwerk van binnen en buiten is aangetast en verkleuring van het leien dak van de garage.

3.6

De rechtsbijstandsverzekeraar van [appellante] heeft [geïntimeerden] in een brief van 14 april 2020 meegedeeld dat [appellante] verschillende gebreken aan de woning heeft geconstateerd en dat zij hen aansprakelijk houdt voor deze gebreken. Daarbij gaat het, naast de eerder genoemde lekkages bij de ramen en de verkleuring van het leien garagedak, onder meer om het doorbuigen van het dak van de woning. Dit duidt er volgens [appellante] op dat de dakconstructie niet voldoende is of dat er te dunne dakplaten zijn gebruikt. [geïntimeerden] zijn verzocht dan wel gesommeerd om de gebreken te herstellen.

3.7

De advocaat van [geïntimeerden] heeft in een brief van 20 april 2020 laten weten dat [geïntimeerden] elke aansprakelijkheid van de hand wijzen.

3.8

[appellante] heeft daarop Expertise Bureau Noord (hierna: EBN) ingeschakeld om de gebreken te onderzoeken. Op 4 juni 2020 en 16 juni 2020 heeft EBN de woning geïnspecteerd. [geïntimeerden] zijn bij deze inspecties - hoewel daartoe uitgenodigd - niet aanwezig geweest.

3.9

Met een brief van 18 september 2020 is [geïntimeerden] bericht dat EBN diverse nieuwe gebreken aan de woning heeft geconstateerd. Het betreft onder meer het ontbreken van geïsoleerde dakplaten en dampdichte folie in de dakconstructie, schimmelvorming in de dakplaten, scheurvorming in de gevel en het ontbreken van een WTW-installatie. Meegedeeld is dat het onderzoek door EBN nog geen uitsluitsel heeft gegeven over (de omvang van) de gebreken en de herstelkosten en dat [appellante] daarom bij de rechtbank een verzoek om een voorlopig deskundigenonderzoek zal indienen.

3.1

EBN heeft op 19 november 2020 rapport uitgebracht van haar bevindingen. Dit rapport is op 20 november 2020 naar [geïntimeerden] gezonden. [geïntimeerden] zijn in de begeleidende brief door de advocaat van [appellante] gewezen op de gebreken die in het rapport van EBN zijn vermeld. In de brief zijn termijnen gesteld om die gebreken alsnog te herstellen, om te reageren op de gebreken en op het uitvoeren van (nader) onderzoek naar (de omvang van) de gebreken.

3.11

Op 22 januari 2021 heeft [appellante] de rechtbank Noord-Nederland verzocht om een voorlopig deskundigenonderzoek te bevelen.

3.12

In opdracht van [geïntimeerden] heeft de heer [naam1] van [naam2] Bouwkundig Adviesbureau (hierna: [naam2] ) in een rapport van 16 maart 2021 gereageerd op de bevindingen van EBN.

3.13

In een tussenbeschikking van 22 april 2021 is het verzoek om een voorlopig deskundigenonderzoek toegewezen en zijn de aan de deskundige te stellen vragen geformuleerd. In een aanvullende beschikking heeft de rechtbank de heer [naam3] (hierna: [naam3] ), werkzaam voor BouwConsilium te Stiens, tot deskundige benoemd.

3.14

Op 11 oktober 2021 heeft [naam3] de woning geïnspecteerd. Namens [geïntimeerden] was daarbij [naam2] aanwezig.

3.15

De advocaat van [appellante] heeft op 2 november 2021 per mail drie nieuwe gebreken gemeld bij [geïntimeerden] , te weten vochtschade aan de dakoverstekken, gebreken aan de elektrische installatie en het bouwen in afwijking van de door de gemeente goedgekeurde bouwtekeningen.

3.16

Op 22 november 2021 is de elektrische installatie van de woning in opdracht van [appellante] door Feenstra Elektra Drachten B.V. (hierna: Feenstra) geïnspecteerd. In het hiervan opgemaakte rapport staat dat de elektrische installatie op een aantal punten niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen. In een mail van 8 december 2021 schrijft Feenstra dat de herstelkosten worden geraamd op € 2.300 exclusief btw.

3.17

In een memo van 8 december 2021 heeft [naam2] in opdracht van [geïntimeerden] gereageerd op de door [appellante] opgevoerde gebreken die niet in de tussenbeschikking van de rechtbank zijn vermeld.

3.18

Met een brief van 21 december 2021 zijn [geïntimeerden] door [appellante] aansprakelijk gesteld voor de gebreken aan de elektrische installatie.

3.19

Op 18 mei 2022 heeft [naam3] zijn deskundigenrapport uitgebracht.

3.2

Onder verwijzing naar het rapport van [naam3] zijn [geïntimeerden] op 14 juni 2022 met een brief gesommeerd € 106.132,90 aan [appellante] te betalen als voorschot op de daadwerkelijke schade. [geïntimeerden] hebben niet aan deze sommatie voldaan.

3.21

Op 7 juli 2022 heeft Energiekeurplus te Groningen (hierna: Energiekeurplus) in opdracht van [appellante] een luchtdichtheidstest en thermografische inspectie van de bouwschil van de woning uitgevoerd. Het doel van deze inspectie was het bepalen van de mate van lekverlies en het in beeld brengen van luchtlekken en isolatiegebreken in de thermische schil van de woning. Energiekeurplus heeft haar bevindingen neergelegd in een rapport. De conclusie van dit rapport is dat er op verschillende plaatsen infiltratie en exfiltratie als gevolg van luchtlekken is waargenomen en dat er isolatiegebreken in de woning zijn vastgesteld. Onder meer heeft de spouwmuur van de aanbouw een ongeïsoleerde luchtspouw van circa 6,5 cm.

3.22

Met een brief van 31 augustus 2022 heeft (de advocaat van) [appellante] het rapport van Energiekeurplus aan [geïntimeerden] toegestuurd. Daarbij zijn [geïntimeerden] aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van de luchtlekken en isolatiegebreken. Daarnaast wordt in de brief nog een nieuw gebrek gemeld: lekkage aan de binnenzijde van één van de schoorstenen. Ook voor dit gebrek zijn [geïntimeerden] aansprakelijk gesteld.

3.23

[appellante] heeft op basis van rechterlijk verlof van 1 september 2022 verschillende conservatoire beslagen gelegd ten laste van [geïntimeerden]

4.
Het geschil en de beslissing van de rechtbank

4.1

[appellante] heeft bij de rechtbank na wijziging van eis gevorderd:

primair:

dat voor recht wordt verklaard dat er sprake is van non-conformiteit ten aanzien van de volgende onderwerpen:

A. de kozijnen in de woning

B. het dak/de dakconstructie van de woning

C. de dampdichte folie/schimmelvorming

D. het leien dak van de garage

E. onderheien van de aanbouw/scheurvorming

F. de ontbrekende WTW-installatie

J. de technische/elektrische installatie van de woning

K. luchtlekken en isolatiegebreken

L. de lekkage bij een schoorsteen

M. het afwijken van de bouwvergunning en bijbehorende tekeningen,

met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot vergoeding van de door [appellante] geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat, en tot betaling van een voorschot daarop van € 94.771, te vermeerderen met wettelijke rente,

subsidiair:

dat voor recht wordt verklaard dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, met wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst tot het bedrag dat nodig is om het door [appellante] geleden en nog te lijden nadeel op te heffen, bestaande uit een vermindering van de koopprijs met de daadwerkelijke herstelkosten, nader op te maken bij staat, en met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van € 94.771 als voorschot op het nog vast te stellen nadeel, te vermeerderen met wettelijke rente.

primair en subsidiair

de hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot vergoeding van € 2.221,96 aan buitengerechtelijke kosten, € 12.081,85 aan deskundigenkosten, € 309 aan griffierecht voor het voorlopig deskundigenbericht en van de beslagkosten en de proceskosten.

4.2

[geïntimeerden] hebben bij de rechtbank gevorderd de veroordeling van [appellante] tot opheffing van de te hunnen laste gelegde conservatoire beslagen, op straffe van verbeurte van een dwangsom.

4.3

De rechtbank heeft in haar vonnis van 15 november 2023 de primaire vordering van [appellante] toegewezen, voor zover die ziet op de gebreken C. en J., en in dat verband een herstelbedrag van € 48.147 toegekend. Ook zijn [geïntimeerden] veroordeeld tot vergoeding van € 1.256,47 aan buitengerechtelijke kosten, € 5.968,33 aan expertisekosten en € 1.786,50 aan beslagkosten. [geïntimeerden] zijn tot slot veroordeeld in de proceskosten, zowel in conventie als in reconventie. Verder zijn de vorderingen van [appellante] afgewezen. Ook de vordering van [geïntimeerden] is afgewezen.

5.De gebeurtenissen na het vonnis

5.1

In opdracht van [appellante] heeft Van Wijnen Engineering te Drachten (hierna: Van Wijnen) een statische (controle)berekening uitgevoerd naar de fundering ter plaatse van de uitbouw van de woning. In het daarvan opgemaakte rapport van 19 maart 2024 wordt als conclusie vermeld:

De doorbraak in de achtergevel en de uitbouw zorgen voor een andere belastingafdracht op de fundering op palen. Deze aanpassing zorgt voor een verplaatsing van de belasting op de fundering. Uit de controleberekening blijkt dat deze aangepaste belasting zorgt voor extra belasting op de palen, maar deze extra belasting voldoet nog binnen de grenzen van de normen. De controleberekening van de van de funderingsbalk 14 (rechter zijgevel) blijkt dat de wapening ter plaatse van paal 16 niet meer voldoet. De wapening in de funderingsbalk dient 612 mm benodigd hier blijkt maar 452 mm aanwezig te zijn, voldoet niet meer aan de normen. Dit zou een verklaring zijn van de scheur in het metselwerk van de achtergevel naast de uitbouw.

De uitbouw is uitgevoerd op een fundering op staal welke niet gedilateerd is aangebracht tegen het bestaande balkenrooster. Een fundering op staal zal gaan zetten; deze zetting is anders dan bij een fundering op palen. Bij de overgang van een fundering op staal naast een fundering op palen, zijn zettingsverschillen niet uitgesloten. Als er ter plaatse van de overgang een starre aansluiting wordt gemaakt zal hier scheurvorming ontstaan, zoals nu is opgetreden. Het is mogelijk dat de zetting in de afgelopen 4 jaar is opgetreden en niet eerder zichtbaar was. Dit kan veroorzaakt zijn door de droogte van de afgelopen jaren zijn, hierdoor zakt het grondwaterpeil naar een lager niveau, waardoor de onderliggende grondlagen inklinken, wat lijdt tot permanente zetting. Of deze zetting gestabiliseerd is, is mede afhankelijk van de grondwaterstand. Mocht de grondwaterstand in de toekomst nog lager worden, dan zal er opnieuw zetting optreden.

Om de zetting definitief te stabiliseren adviseren wij om hier een externe paalfundering aan te brengen. Hiermee kan de funderingsbalk van de woning ook versterkt worden, zodat deze weer kan voldoen aan de normen.

5.2

In opdracht van [appellante] heeft EBN op 15 april 2024 de woning opnieuw bouwkundig geïnspecteerd. In het daarvan opgemaakte rapport is, onder verwijzing naar de rapportage van Van Wijnen, de voor de uitbouw anders uitgevoerde funderingsmethode aangemerkt als een bouwfout, vanwege het verschil in zetting in de ondergrond en de ongelijke belasting van de twee soorten fundering, waarna onder meer is vermeld:

Doordat de aanbouw niet gedilateerd is aangebracht en de fundering te zwaar belast wordt, ontstaat er scheurvorming in het metselwerk (…) Ook is er op maaiveldniveau horizontale scheurvorming aanwezig (…). Dit zijn tekenen dat er verzakkingen zijn geweest of nog steeds gaande zijn.

Het is echter onduidelijk of de scheurvorming nog gaande is (erger wordt). De getrapte

scheurvorming lijkt redelijk recent te zijn ontstaan, af te leiden aan de scherpte van de scheur op de breukvlakken.

5.3

[appellante] heeft Bouwbedrijf Cornel te Joure (hierna: Cornel) gevraagd de door haar ervaren gebreken te herstellen, waartoe Cornel op 6 september 2024 een kostencalculatie heeft opgesteld die sluit op € 299.585,80 inclusief btw.

5.4

Cornel is medio februari 2025 gestart met de door [appellante] gevraagde werkzaamheden.

5.5

Na gedeeltelijke demontage van het dak van de woning heeft Cornel constructeur KTN Engineering (hierna: KTN) ingeschakeld om de aangetroffen dakconstructie te inspecteren en te beoordelen. In het daarvan opgemaakte rapport van 17 april 2025 heeft KTN negen aangetroffen gebreken aan de constructie beschreven, waarna het rapport vermeldt:

Conclusies

De kap is niet gemaakt volgens constructieberekening (…) voor zowel op hoofdzaken als details. Dit is een fundamentele fout.

De kwaliteit van de uitvoering van de aanwezige constructies is niet goed. Er lijkt geen rekening gehouden te zijn met de werking van de spanten en de krachten die erop werken. De onderdelen nodig voor overbrenging krachten zijn minimaal of geheel niet aanwezig.

Bovenstaande kan op termijn ernstige problemen opleveren en kan gevolgen hebben voor de veiligheid en bewoonbaarheid van de woning.

Maatregelen te nemen

In de dakkapel halverwege de overspanning (ca. 3 m) een steunpunt creëren voor verticale én horizontale richting. (…)

Onderslagbalk (…) toepassen overgang hellend dak naar dakkapel. (…)

Platdak nieuwe dakkapel constructief uitvoeren als schijf. (…) Deze schijf verdeeld de belasting gunstig naar de spanten en de wandschijf.

Knieverbinding spanten voorzien van goede spijkerplaatverbinding. (…)

Trekverankering spantpoten. Dit moet zonder meer hersteld worden anders (theoretisch) geen evenwicht. Het wordt nu bij elkaar gehouden door blikjes in metselwerk welke hier totaal niet geschikt voor zijn.

(…)

5.6

Cornel heeft op 24 april 2025 aan [appellante] een aanvullende offerte uitgebracht voor het aanpassen van de dakconstructie voor € 18.300 inclusief btw.

5.7

Op 14 mei 2025 is een medewerker van Cornel tijdens de werkzaamheden door de dakbedekking van het platte dak van de badkamer op de begane grond van de woning gezakt. De houten beplating onder de dakbedekking bleek als gevolg van condens/vocht verrot te zijn. Cornel heeft op 15 mei 2025 aan [appellante] een aanvullende offerte uitgebracht voor herstel van dat platte dak voor € 2.010 inclusief btw.

5.8

[geïntimeerden] hebben het buro Langeveld Geotechniek gevraagd te rapporteren over het zettingsgedrag van de op staal gefundeerde aanbouw van de woning. In het op 24 mei 2025 opgemaakte rapport is als conclusie vermeld:

Het verloop van de zettingen in de tijd is berekend. Uit deze berekening volgt dat NA de verkoop van het huis (…) in augustus 2019 er geen zettingen zijn opgetreden t.g.v. de belasting op de funderingsbalken van de aanbouw.

Dit betekent dat indien er ten tijde van de verkoop van de woning aan [appellante] geen schade/ scheefstand aanwezig was deze in later stadium ook niet kan zijn ontstaan t.g.v. het zakken van de fundering van de aanbouw.

6.De gewijzigde vorderingen in hoger beroep

6.1

[appellante] heeft in hoger beroep bij haar grieven haar vordering gewijzigd in die zin dat zij nu vordert:

primair:

dat voor recht wordt verklaard dat er sprake is van non-conformiteit ten aanzien van de hiervoor in 4.1 genoemde onderwerpen A., B., C., E., F., J., K. en L. met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot vergoeding van de door [appellante] geleden en nog te lijden schade, te begroten op € 299.585,80, te vermeerderen met wettelijke rente, dan wel nader op te maken bij staat, met betaling van een voorschot daarop van € 299.585,80;

subsidiair:

dat voor recht wordt verklaard dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, met wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst tot het bedrag dat nodig is om het door [appellante] geleden en nog te lijden nadeel op te heffen, bestaande uit een vermindering van de koopprijs met € 299.585,50, te vermeerderen met wettelijke rente, dan wel nader op te maken bij staat,

primair en subsidiair

de hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot vergoeding van € 2.221,96 voor buitengerechtelijke kosten, € 12.081,85 voor deskundigenkosten, € 3.018,96 voor nadere deskundigenkosten, € 1.786,50 voor beslagkosten en de proceskosten,

onder handhaving van de afwijzing van de vordering van [geïntimeerden]

6.2

[appellante] heeft bij haar akte van 20 mei 2025 haar vordering opnieuw gewijzigd in die zin dat zij in plaats van de hiervoor genoemde bedrag van € 299.585,80 steeds € 319.895,80 vordert en de hiervoor genoemde post voor nadere deskundigenkosten van € 3.018,96 vermeerdert tot € 3.267,01.

6.3

[geïntimeerden] concluderen op hun beurt tot afwijzing van de vordering van [appellante] .

7.Het oordeel van het hof

De opzet van deze uitspraak

7.1

Gezien wat over en weer is aangevoerd en waarop een beroep is gedaan, zal het hof eerst stilstaan bij:

de wijzigingen van eis en

de omvang van het hoger beroep,

en achtereenvolgens behandelen:

het beroep op de klachtplicht en de verjaring

het juridisch kader

het bestaan en de omvang van gebreken, daaronder de eventuele kenbaarheid daarvan voor [appellante]

de schadeomvang

de bijkomende posten van (nadere) deskundigen- en buitengerechtelijke kosten.

waarna een en ander zal uitmonden in een slotsom en de beslissing.

De wijzigingen van eis

7.2

Tegen de wijziging van eis door [appellante] bij haar memorie van grieven – die processueel op het juiste tijdstip is gedaan – hebben [geïntimeerden] geen bezwaar gemaakt. Ook ambtshalve ziet het hof geen reden deze eiswijziging buiten beschouwing te laten.

7.3

Wat betreft de bij akte van 20 mei 2025 verwoorde vermeerdering van eis als bedoeld in 6.2 heeft het volgende te gelden.

7.4

[appellante] heeft ter onderbouwing van deze eisvermeerdering aangevoerd dat bij de sloop- en herstelwerkzaamheden die werden uitgevoerd om het gebrek van de dampdichte folie te verhelpen is geconstateerd dat de aangetroffen spantconstructie niet stabiel is en moet worden versterkt, wat een aanvullend bedrag aan kosten van € 18.300 inclusief btw oplevert. Daarnaast heeft [appellante] aangevoerd dat tijdens de werkzaamheden een medewerker van de aannemer door een plat dak is gezakt doordat de beplating daarvan als gevolg van het ontbreken van isolatie geheel verrot bleek te zijn. Dat levert volgens [appellante] een extra schadepost op van € 2.010 incl. btw. In verband met een ander heeft ook EBN een aanvullend expertiserapport uit moeten brengen, wat [appellante] € 248,05 heeft gekost.

7.5

Uit de in artikel 347 lid 1 Rv besloten twee-conclusie-regel volgt dat een partij haar eis niet later dan in haar memorie van grieven of van antwoord mag veranderen of vermeerderen. Dit geldt ook als deze eisverandering of -vermeerdering niet als een grief moet worden aangemerkt. Op deze in beginsel strakke regel kunnen onder omstandigheden uitzonderingen worden aanvaard. Eén van die uitzonderingen is dat een verandering of vermeerdering van eis na het tijdstip van de memorie van grieven of antwoord toelaatbaar is, indien daarmee aanpassing wordt beoogd aan eerst na dat tijdstip voorgevallen of gebleken feiten en omstandigheden en de eisverandering of -vermeerdering ertoe strekt te voorkomen dat het geschil aan de hand van inmiddels achterhaalde of onjuist gebleken (juridische of feitelijke) gegevens zou moeten worden beslist, of dat - indien dan nog mogelijk - een nieuwe procedure zou moeten worden aangespannen om het geschil alsnog aan de hand van de juiste en volledige gegevens te kunnen doen beslissen. Onverkort blijft dan gelden dat toelating van de eisverandering of -vermeerdering niet in strijd mag komen met de eisen van een goede procesorde.

7.6

In dit geval geldt dat de vermeerdering van eis in het directe verlengde ligt van het al door partijen gevoerde debat over het bestaan en de omvang van de gebreken aan de woning en de omvang van de daardoor ontstane schade. Het gaat hierbij om een aanpassing van de vordering aan na de memorie van grieven gebleken en voorgevallen feiten en omstandigheden. Met die aanpassing wordt voorkomen dat een nieuwe procedure moet worden aangespannen om alsnog aan de hand van die gegevens te kunnen beslissen. [geïntimeerden] hebben tegen die vermeerdering van eis ook geen bezwaar geuit. De eisvermeerdering is daarom toelaatbaar.

De omvang van het hoger beroep

7.7

Acht van de tien bezwaren (grieven) van [appellante] zien op het verwerpen van de in 4.1 bedoelde onderwerpen A. (grief 1), B. (grief 2), E. (grief 4), F. (grief 5) K. (grieven 6, 7 en 8) en L. (grief 9) als gebreken. Een verder bezwaar (grief 3) richt zich tegen de omvang van de toegewezen herstelkosten van gebrek C. en het laatste bezwaar (grief 10) keert zich tegen de te lage bedragen aan herstel-, expertise- en buitengerechtelijke kosten.

7.8

Geen (bezwaren) grieven heeft [appellante] gericht tegen het niet honoreren van de door haar gestelde, in 4.1 bedoelde gebrek D. (het leien dak van de woning). Dat op dat onderwerp geen sprake is van een gebrek, staat daarmee vast.

7.9

De bezwaren (grieven) van [geïntimeerden] keren zich tegen het verwerpen van hun beroep op schending van de klachtplicht en verjaring van de vordering van [appellante] voor zover die ziet op scheurvorming (grief 1) en tegen de omvang van de toegewezen schadevergoeding (grief 2). Anders dan [appellante] aanvoert, is uit het door [geïntimeerden] ingestelde beroep in voldoende mate kenbaar dat en waarom zij een andere beslissing willen dan de rechtbank heeft uitgesproken. Zij hebben geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van [appellante] . Dat [geïntimeerden] daarbij niet ook uitdrukkelijk de vernietiging van het vonnis in conventie van de rechtbank hebben gevorderd, maakt dan ook niet dat [geïntimeerden] niet ontvangen kunnen worden in hun hoger beroep, zoals [appellante] aanvoert. [appellante] is ook gemotiveerd ingegaan op de door [geïntimeerden] naar voren gebrachte bezwaren. Aan dit betoog van [appellante] gaat het hof dan ook voorbij.

7.1

[geïntimeerden] hebben geen grieven gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat op de onderwerpen C. (dampremmende folie/schimmelvorming) en J. (de elektrische installatie) sprake is van gebreken en dat zij aansprakelijk zijn voor vergoeding van de kosten van herstel van deze gebreken. Die aansprakelijkheid is daarmee voor het hof een gegeven. [geïntimeerden] zijn evenmin opgekomen tegen de afwijzing van hun in 4.2 bedoelde vordering. Die afwijzing staat daarmee eveneens vast.

Klachtplicht en verjaring

7.11

De rechtbank heeft in de overwegingen 4.2 tot en met 4.8 van het vonnis, na weergave van de daarvoor geldende normen, het beroep van [geïntimeerden] op het verstrijken van de klacht- en verjaringstermijnen van artikel 7:23, leden 1 en 2 BW per gesteld gebrek beoordeeld en dat beroep van [geïntimeerden] vervolgens verworpen.

7.12

[geïntimeerden] komen met hun eerste grief alleen op tegen wat de rechtbank in dit verband heeft overwogen en beslist over scheurvorming in de muren. Die grief is toegelicht met de stelling dat zij nadeel hebben geleden door het tijdstip van klagen (ongeveer één jaar na levering) omdat de scheurvorming kennelijk pas is waargenomen nadat [appellante] de keuken heeft vervangen. De toelichting vervolgt dan:
“Tijdens de overdracht zijn geen dan noemenswaardige scheuren waargenomen. [geïntimeerden] beroept zich – voor het geval sprake was van enige scheurvorming – te dierzake op het kenbaarheidsvereiste.”waarna de toelichting besluit met de stelling dat de scheurvorming voor [appellante] tijdens het transport kenbaar had moeten zijn. Daar [geïntimeerden] bestrijden dat er ten tijde van de koop en de overdracht sprake was van scheurvorming is daarmee niet te rijmen de tevens ingenomen stelling dat scheurvorming ten tijde van de overdracht wel voor [appellante] kenbaar had moeten zijn. Tijdens de mondelinge behandeling is deze grief, ondanks vragen daarover, niet verder verhelderd. Ook is niet toegelicht waaruit het gestelde nadeel van [geïntimeerden] zou bestaan. Aan dit bezwaar van [geïntimeerden] gaat het hof dan ook voorbij.

Juridisch kader

7.13

[appellante] baseert haar vordering primair op non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW. Volgens haar bezat de woning bij de levering niet de feitelijke eigenschappen die noodzakelijk zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. [geïntimeerden] hebben dat bestreden. Bovendien hebben zij aangevoerd dat een deel van de gebreken waarop [appellante] zich nu beroept voor haar kenbaar was.

7.14

Partijen hebben in artikel 6 van hun overeenkomst een risicoregeling afgesproken. Uitgangspunt is dat het risico voor zichtbare en onzichtbare gebreken van de woning vanaf de levering voor rekening van [appellante] is (artikel 6.1). Op deze regel is een uitzondering gemaakt voor gebreken die een normaal gebruik van de woning als woonhuis belemmeren (artikel 6.3). De uitzondering daarop is dan weer dat [appellante] die gebreken kende of deze kenbaar voor haar waren. In dat geval komen die gebreken weer voor haar rekening en risico.

7.15

Omdat het bij artikel 6.1 en artikel 6.3 om voorgedrukte (standaard)bepalingen gaat waarover partijen niet afzonderlijk hebben gesproken of onderhandeld, komt het bij de uitleg van deze bepalingen aan op de betekenis die partijen naar normaal spraakgebruik aan die bepaling mochten toekennen.^[2]Daarbij moeten deze bepalingen worden gelezen in de context van de gehele overeenkomst, in het bijzonder ook in samenhang met de vragenlijst. Verder moeten alle (overige) feiten en omstandigheden ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst in aanmerking worden genomen.

7.16

De rechtbank heeft, (terecht) niet bestreden door partijen, over het vereiste van normaal gebruik en de kenbaarheid van gebreken het volgende overwogen:

(…) Wat onder 'normaal gebruik' als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst valt, vraagt uitleg van dat artikel. Volgens vaste rechtspraak moet bij de vaststelling van wat in dit verband onder 'normaal gebruik' wordt verstaan worden gekeken naar wat daaronder volgens gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat de woning gebruikt moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot, overeenstemmend met de aard en ouderdom van de woning. Van een gebrek dat een normaal gebruik van een woning als woning in de weg staat, is normaal gesproken pas sprake bij ernstige gebreken. Het is dus zeker niet zo dat elke onvolkomenheid aan de woning maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt als bedoeld in artikel 7:17 BW. Een koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van de ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening

moeten houden met een bepaalde mate van (achterstallig) onderhoud en aanpassing (van bijvoorbeeld installaties) aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar.

(…) Als sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat, komt dit op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst toch voor rekening en risico van de koper als dat gebrek bij het sluiten van de koopovereenkomst bekend of kenbaar was voor de koper. Met het woord 'kenbaar' wordt gerefereerd aan de onderzoeksplicht van de koper. Dit betekent dat ook gebreken die de koper niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek zou hebben verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, voor zijn rekening en risico komen. Daar staat tegenover dat de koper in de regel mag afgaan op mededelingen van de verkoper en dat van de verkoper mag worden verwacht dat hij de hem bekende onzichtbare gebreken, waardoor de woning de feitelijke eigenschappen mist die voor een normaal gebruik nodig zijn, aan de koper meldt. De

verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar als hem ernaar gevraagd wordt, mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Doet hij dat toch dan kan er grond zijn om aan te nemen dat de koper de aanwezigheid van een bepaalde hoedanigheid of de afwezigheid van een bepaald gebrek niet behoefde te betwijfelen.

7.17

Van belang is verder dat geen grief is gericht tegen de overweging van de rechtbank dat de beantwoording van de vragen in de vragenlijst door [geïntimeerden] niet de betekenis toekomt van een aanvullende garantie, maar dat deze invulling geeft aan hun mededelingsplicht. De gegeven antwoorden zijn van invloed op de verwachtingen die [appellante] van de woning mag hebben, maar gaan niet zover dat [geïntimeerden] instaan voor de afwezigheid van een gebrek als is ingevuld dat een bepaald gebrek niet aanwezig is, en dat [appellante] daar dus geen onderzoek naar had hoeven doen. De rechtbank heeft in dat verband verder overwogen:

Bij dit alles is het verder zo dat de verkoper die onjuiste mededelingen heeft gedaan of gezwegen heeft terwijl hij behoorde te spreken, zich ter afwering van de aansprakelijkheid er in het algemeen niet op kan beroepen dat de koper het gebrek zelf had kunnen ontdekken.

7.18

Uit het voorgaande volgt dat de vordering van [appellante] tot schadevergoeding pas toewijsbaar is, indien:

- ten tijde van de levering sprake was van gebreken die in de weg staan aan normaal gebruik van de woning;

- de gebreken niet kenbaar waren voor [appellante] , of

- als [geïntimeerden] hun mededelingsplicht hebben geschonden.

Voor zover de vordering van [appellante] op dwaling is gebaseerd, geldt in grote lijnen hetzelfde. In grote lijnen, omdat in de situatie dat geen sprake was van voor [appellante] kenbare gebreken èn [geïntimeerden] hun mededelingsplicht niet hebben geschonden, nog wel sprake kan zijn wederzijdse dwaling.

Gebreken

de rapportages

7.19

[geïntimeerden] voeren als het gaat om het bestaan van gebreken in de hiervoor bedoelde zin in de kern niet meer aan dan dat [naam3] als gerechtelijk deskundige de woning heeft onderzocht en alleen op het aspect van de dampdichte folie/schimmelvorming tot een gebrek heeft geconcludeerd. Dat [geïntimeerden] ook voor andere gebreken verantwoordelijk zouden zijn, kan dan ook niet worden aanvaard, zo begrijpt het hof hen. Dat betoog wordt verworpen. Allereerst geldt dat het onderzoek van [naam3] is beperkt tot de daaraan voorafgaande gestelde, vermoede gebreken. Daarnaast is het onderzoek van [naam3] in overwegende mate visueel van aard geweest en is door hem slechts beperkt destructief onderzoek uitgevoerd. De daarna uitgevoerde onderzoeken door achtereenvolgens EBN, Energiekeurplus, Van Wijnen en KTN zijn op de door hen onderzochte onderdelen diepgaand geweest en van een zodanige motivering en onderbouwing voorzien dat die, anders dan [geïntimeerden] kennelijk bepleiten, niet als zonder betekenis kunnen worden aangemerkt. Het feit dat [naam3] een door de rechter benoemde deskundige is, maakt dat niet anders. Een en ander betekent dat de bevindingen en de conclusies van de andere deskundigen steun kunnen bieden voor de stellingen van [appellante] . Of dat feitelijk ook zo is, zal hierna bij de afzonderlijk te bespreken gebreken beoordeeld worden.

ad A. de kozijnen/lekkage

7.2

In de vragenlijst hebben [geïntimeerden] vermeld dat het buitenhoutwerk van de woning voor het laatst in 2018 is geschilderd en wel door een erkend schildersbedrijf. Zoals hiervoor al is overwogen, geldt dat die mededeling geen garantie inhoudt over de staat van het houtwerk of het ontbreken van lekkage. Deze beantwoording, gevoegd bij de jonge leeftijd van de woning en de algemene aanprijzing van de hoge kwaliteit van de woning in de verkoopbrochure, maakt wel dat het bij [appellante] de verwachting heeft kunnen wekken en ook heeft gewekt dat het buitenhoutwerk alsook de afdichtende kit van de beglazing in goede staat verkeerden.

7.21

Uit de rapportages van [naam3] en EBN volgt dat de kozijnen lekken. Volgens [naam3] is daarvoor de oorzaak loslatende beglazingskit en het gebruik van reguliere glaslatten in plaats van ventilerende en afwaterende beglazings-profielen op de onderdorpels. [naam3] heeft tijdens zijn in oktober 2021 verrichte onderzoek geconstateerd dat diverse onderdorpels al door houtrot waren aangetast, waardoor volgens hem de lekkages al enkele jaren spelen. Dat het voor [appellante] kenbaar had kunnen zijn dat de kit niet orde zou zijn en/of onjuiste glaslatten waren gebruikt en/of (onder bepaalde omstandigheden) sprake was van lekkage in de woning via die kozijnen is door [geïntimeerden] onvoldoende onderbouwd. Een en ander was door recent schilderwerk aan het oog onttrokken.

7.22

In de woning binnentredend hemelwater tast onmiskenbaar in enige mate het woongenot van [appellante] en leidt (zeker op den duur) tot aantasting van bouwkundige onderdelen van de woning. Uit wat is gesteld over de omvang van de lekkage kan echter niet worden afgeleid dat het daardoor aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Daar waar nog in 2018 is geschilderd en de aantasting van onderdorpels door houtrot in oktober 2021 is vastgesteld, is er echter onvoldoende reden om aan te nemen dat die loslatende kit en de houtrot ook al in augustus 2019 aanwezig waren. Er is daarmee ook geen situatie die een succesvol beroep op dwaling kan dragen.

ad B. het dak / de dakconstructie

7.23

In verband met de herstelwerkzaamheden van de gebrekkig aangebrachte dampdichte folie is de dakconstructie door de aannemer blootgelegd. [appellante] heeft in dat verband onbestreden aangevoerd dat de aangetroffen constructie sterk afweek van de bouwtekeningen en dat de aannemer de constructie niet vertrouwde. In dat verband heeft de aannemer een constructeur (KTN) ingeschakeld die de constructie heeft geïnspecteerd en daarover een berekening heeft uitgevoerd. In 5.5 zijn de bevindingen van KTN weergegeven. KTN heeft in dat verband zonder enig voorbehoud geconcludeerd dat de aangetroffen gebrekkige constructie “op termijn ernstige problemen kan opleveren en gevolgen kan hebben voor de veiligheid en bewoonbaarheid van de woning” waarna een aantal maatregelen zijn aanbevolen. [geïntimeerden] heeft een en ander inhoudelijk niet weersproken, zodat het hof van de juistheid daarvan uitgaat.

7.24

Van een woning waarvan was opgegeven dat die in 2009 was gebouwd mocht [appellante] verwachten dat het dak zodanig was geconstrueerd dat die duurzaam en veilig zou zijn^[3], wat ook te verwachten eigenschappen zijn voor een normaal gebruik als woning. Een instabiele en daardoor onveilige dakconstructie tast daarom het normaal gebruik van de woning aan. Dit is daarmee een gebrek. Dit gebrek was voor [appellante] ook niet bekend of kenbaar ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Om dit gebrek te ontdekken is immers destructief onderzoek nodig geweest, zo is gebleken.

ad C. de dampdichte folie/schimmelvorming

7.25

Zoals hiervoor al in 7.9 is weergegeven, hebben [geïntimeerden] niet gegriefd tegen het oordeel van de rechtbank dat ten aanzien van de dampdichte folie, door het onjuist aanbrengen daarvan, sprake is van een gebrek als bedoeld in 7.15 en dat het aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat.

ad E. onderheien van de aanbouw/scheurvorming

7.26

Het staat vast dat de aanbouw van de woning ten behoeve van vergroting van de woonkamer op een andere wijze is gefundeerd dan de rest van de woning. De aanbouw is op staal gefundeerd terwijl de rest van de woning is onderheid. Niet in geschil is dat het verschil in de wijze waarop de delen van de woning zijn gefundeerd en de manier waarop die funderingen op elkaar zijn aangesloten, niet voor [appellante] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bekend of kenbaar was.

7.27

[naam3] heeft tijdens zijn onderzoek van oktober 2021 geconstateerd dat de vloer van de aanbouw afloopt naar de gevel en er enige scheuren zijn in het buitenmetselwerk, wat volgens hem een aanwijzing is voor zakking van de aanbouw. Verder onderzoek heeft [naam3] niet uitgevoerd. [naam3] heeft verder geconcludeerd dat de zakking van de aanbouw mogelijk tot stilstand is gekomen maar dat dat niet zeker is. [geïntimeerden] hebben onder verwijzing naar de door buro Langeveld Geotechniek opgestelde berekeningen betoogd dat van zettingen na het sluiten van de koopovereenkomst geen sprake kan zijn geweest. Zij worden daarin door het hof niet gevolgd. Allereerst geldt dat dat buro niet ter plaatse de constructie heeft onderzocht en haar onderzoek kennelijk alleen beperkt is geweest tot de staalfundering van de aanbouw en daarmee de andere fundering buiten haar onderzoek heeft gehouden. De paalfundering is wel in het onderzoek van Van Wijnen betrokken en uit dat onderzoek blijkt dat door de wijziging van het bouwplan en de latere toevoeging van de aanbouw één van de funderingspalen te zwaar wordt belast. In combinatie met het verschil in zetting van de twee soorten fundering en het ontbreken van een dilatatie tussen de verschillend gefundeerde onderdelen van de woning kan scheurvorming ontstaan, aldus Van Wijnen. Dat is vervolgens onderschreven door EBN in aanvullend rapport, die het verschil in fundering en de wijze van uitvoering in de gegeven omstandigheden als een bouwfout aanmerkt. [geïntimeerden] hebben daar te weinig tegenover gesteld om de bevindingen van Van Wijnen en de op basis daarvan door haar en EBN getrokken conclusies voor onjuist te houden. Het hof volgt die bevindingen en conclusies dan ook.

7.28

Op de voet van wat hiervoor in 7.24 al is overwogen, geldt dat [appellante] mocht verwachten dat de aanbouw zodanig was geconstrueerd dat die geen ander zettingsgedrag zou hebben dan de rest van de woning en scheefverzakking en scheurvorming zich niet zouden voordoen. Scheefverzakking van de aanbouw en scheurvorming in vloeren en muren tast de duurzaamheid en op termijn ook de veiligheid van de woning aan. Daarmee wordt ook het normaal gebruik van de woning aangetast. Dit is dus een gebrek. Dit gebrek was voor [appellante] ook niet bekend of kenbaar ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Om dit gebrek te ontdekken is immers destructief onderzoek en onderzoek door deskundigen nodig geweest, zo is gebleken.

ad F: de WTW-installatie

7.29

Het staat vast dat in de woning, anders dan in aan de bouwvergunning ten grondslag liggende stukken is vermeld, geen WarmteTerugWin-installatie is aangebracht. In de koopovereenkomst is de aanwezigheid van de WTW-installatie ook niet door [geïntimeerden] aan [appellante] toegezegd. Dat die installatie niet in de woning aanwezig was, was voor [appellante] op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst ook kenbaar. Daarom komt het ontbreken van die installatie op voor haar rekening en risico. Om dezelfde reden zijn hier geen aanknopingspunten voor een geslaagd beroep op dwaling.

ad J. de elektrische installatie

7.3

Zoals hiervoor al in 7.9 is weergegeven, hebben [geïntimeerden] niet gegriefd tegen het oordeel van de rechtbank dat ten aanzien van de elektrische installatie sprake is van een gebrek als bedoeld in 7.15 en dat dit aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat.

ad K. luchtlekken en isolatie

7.31

In de vragenlijst hebben [geïntimeerden] met ‘ja’ geantwoord op de vraag of de gevels en de daken tijdens de bouw zijn geïsoleerd. Deze beantwoording, gevoegd bij de jonge leeftijd van de woning en de in verkoopbrochure opgenomen aanprijzing van de hoge kwaliteit van de woning, heeft bij [appellante] wel de verwachting kunnen wekken en ook gewekt dat de woning volledig was geïsoleerd.

7.32

Uit de overgelegde rapportages van EBN en Energiekeurplus blijkt naar het oordeel van het hof afdoende dat de woning was behept met luchtlekken en tocht. Uit de nader overgelegde gegevens en foto’s over de woning nadat aannemer Cornel met herstelwerkzaamheden was gestart en door diverse sloopwerkzaamheden meer inzicht is verkregen in de constructie van de woning, blijkt dat de platte daken zijn voorzien van te dunne isolatie, dat op meerdere andere plekken gevel- en dakisolatie ontbreekt, dat de kozijnen zonder afdichtende spouwlat in de gevels zijn gemonteerd en dat op enkele plekken de buitengevel niet onderbroken is doorgezet en doorloopt tot aan de binnenwand van de woning. Een en ander geeft een voldoende verklaring voor de door [appellante] gestelde ervaren tocht en koude in de woning en voor de in de houten dakconstructies aangetroffen schimmels en zwammen. Dit tast het normaal gebruik van de woning aan omdat dat het woongenot van [appellante] wezenlijk aantast en bedreigend is voor het binnenklimaat en de gezondheid. Dit betekent dat het bestaan van luchtlekken en de ontbrekende isolatie gebreken zijn die een normaal gebruik van de woning verhinderen. Deze gebreken waren voor [appellante] ook niet kenbaar ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst omdat voor de ontdekking daarvoor immers destructief onderzoek nodig is.

ad L. lekkage bij de schoorsteen

7.33

Ten aanzien van de lekkage aan de (sier)schoorsteen die in augustus 2022 – en daarmee drie jaar na de totstandkoming van de koopovereenkomst – is geconstateerd, geldt dat de gestelde oorzaak van een onvoldoende doorgezette loodslab niet nader is onderbouwd. Gezien de door [geïntimeerden] gegeven uitleg voor de aanwezigheid van een bitumenplaklaag op de houten plank die de onderzijde van de schoorsteen afsluit, is door [appellante] onvoldoende onderbouwd dat die aanwezigheid het bewijs is voor een lekkage die al bestond in augustus 2019. Om die reden is het hof van oordeel dat op dit aspect geen sprake is van non-conformiteit of van een situatie die een beroep op dwaling kan dragen.

De schade

7.34

Uit het bovenstaande volgt dat de woning op de hiervoor besproken onderwerpen B. het dak/de dakconstructie, C. dampdichte folie/schimmelvorming, E. onderheien/ scheurvorming, J. elektrische installatie en K. luchtlekken en isolatiegebreken niet aan de overeenkomst beantwoordt. [geïntimeerden] zijn daardoor toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [appellante] vordert vergoeding van de schade die zij daardoor heeft geleden.

-
uitgangspunt

7.35

Voor de berekening van de omvang van de schade moet de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien de schade-veroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven.^[4]Uitgangspunt is dat de situatie waarin de benadeelde terecht is gekomen (de werkelijke situatie) wordt vergeleken met de situatie waarin de benadeelde zou hebben verkeerd wanneer de toerekenbare tekortkoming zou zijn uitgebleven en de overeenkomst naar behoren was nagekomen (de fictieve situatie) (de zogenaamde gevalsvergelijking). In dit geval vordert [appellante] de vergoeding van kosten van herstel van de gebreken om op die wijze tot de bedoelde fictieve situatie te komen.

-
elektrische installatie

7.36

Voor herstel van de gebrekkige elektrische installatie heeft de rechtbank € 2.300 excl. btw ofwel 2.783,- incl. btw toegewezen. Tegen dat bedrag hebben partijen geen bezwaar gemaakt zodat het hof met dat bedrag zal rekenen.

-
staartkosten

7.37

[appellante] heeft aangevoerd dat de door aannemer Cornel gecalculeerde kosten moeten worden verhoogd met opslagen voor algemene kosten (10%), risico (2%), winst (3%) en verzekering (0,35%), ook wel ‘staartkosten’ genoemd, in totaal 15,35%. Omdat [geïntimeerden] daar geen afzonderlijk verweer tegen heeft gevoerd, zal het hof met die opslagen rekenen.

-
dampdichte folie / dakconstructie

7.38

Voor herstel van de gebrekkige dampdichte folie heeft de rechtbank € 45.364 incl. btw toegewezen. Volgens [geïntimeerden] is dat te hoog omdat daarmee geen rekening is gehouden met de aftrek van ‘nieuw voor oud’. Op die aftrek zal hierna worden ingegaan.

7.39

Volgens [appellante] is dit bedrag te laag en moet daarvoor, samen met de kosten van herstel van de dakconstructie, € 109.424,77 worden gerekend, te vermeerderen met een opslag voor staartkosten en de btw. In verband met de later gebleken kosten voor aanpassing van de spantconstructie heeft [appellante] aanvullend € 18.300 incl. btw gevorderd. [geïntimeerden] hebben deze bedragen en de onderliggende calculaties van deze kosten verder onbesproken gelaten, zodat het hof die tot uitgangspunt neemt.

7.4

Uit de in 5.3 bedoelde calculatie blijkt dat over een deel van de daarin berekende posten het lage btw-tarief van 9% is gerekend, maar niet over welke specifieke posten. Gezien die onduidelijkheid en de uit de laatste pagina van de calculatie (met daarop de totalen) blijkende verhouding tussen de berekende btw-bedragen van 1 staat tot 9, zal het hof tot uitgangspunt nemen dat over 10% van € 109.424,77 te vermeerderen met 15,35% staartkosten tot € 126.221,47, het lage tarief moet worden berekend en over de resterende 90% het hoge btw-tarief van 21%. Een en ander leidt ertoe dat de kosten van herstel van de dampdichte folie en de dakconstructie – afgezien van de hierna te bespreken aftrek ‘nieuw voor oud’ – worden begroot op € 151.213,32 ((€ 12.622,15 + 9% = € 13.758,14) + (€ 113.599,32 + 21% = € 137.455,18)), te vermeerderen met € 18.300 incl. btw tot € 169.513,32 incl. btw.

-
onderheien/scheurvorming

7.41

Voor herstel van de fundering van de aanbouw en de inmiddels ontstane scheuren heeft [appellante] de vergoeding gevorderd van € 89.636,85 incl. staartkosten maar excl. btw. Ook hier geldt dat de omvang van de herstelkosten en de onderliggende calculatie daarvan niet afzonderlijk door [geïntimeerden] is weersproken. Rekening houdend met het hiervoor bedoelde onderscheid in het hoge en lage door te berekenen btw-tarief moet het hiervoor verschuldigd bedrag op € 107.384,95 incl. btw ((€ 8.963,69 + 9% = € 9.770,42) + (€ 80.673,17 + 21% = € 97.614,53)) worden gesteld.

-
luchtlekken/isolatie

7.42

Voor herstel van de luchtlekken en de gebrekkige isolatie heeft [appellante] de vergoeding gevorderd van € 19.919,33 incl. staartkosten maar excl. btw. Dit deel van de schadeberekening is evenmin door [geïntimeerden] betwist. Uitgaande van de hiervoor bedoelde differentiatie in btw-tarief moet het hiervoor door [geïntimeerden] verschuldigde bedrag worden becijferd op € 23.863,35 incl. btw ((€ 1.991,93 + 9% = € 2.171,20) + (€ 17.927,40 + 21% = € 21.692,15)), te vermeerderen met de eveneens onweersproken gebleven € 2.010 incl. btw (zie 7.4), tot € 25.873,35 incl. btw.

-
de post onvoorzien

7.43

[appellante] heeft verder betoogd dat rekening moet worden gehouden met een post Onvoorzien ter grootte van € 15.000 excl. btw ofwel € 18.150 incl. btw in verband met – zo begrijpt het hof – eventuele kosten van herstel als gevolg van schimmelvorming en/of zwamaantasting op spanten, gordingen en muurplaten. Die post is begroot voorafgaand aan de feitelijke start van de herstelwerkzaamheden. In verband met de feitelijke uitvoering van die werkzaamheden is de dakconstructie deels gesloopt en zijn de spanten met gordingen blootgelegd, waarna [appellante] met haar laatste akte heeft aangevoerd dat de dakconstructie niet voldoet en instabiel is. Om die reden heeft zij aanvullend de vergoeding van de kosten van de noodzakelijke constructieve aanpassingen gevorderd (zie 6.2 en 5.6). Zij heeft daarbij niet gesteld dat daarbij daadwerkelijk is gebleken van de noodzaak van kosten van herstel van genoemde schimmelvorming en/of zwamaantasting. Daarmee is de verschuldigdheid door [geïntimeerden] van het hier gestelde bedrag onvoldoende onderbouwd. Met deze post van € 18.150 incl. btw zal dan ook geen rekening worden gehouden.

-
de aftrek van ‘nieuw voor oud’

7.44

In artikel 6.3. van de overeenkomst van partijen is bepaald dat bij het vaststellen van (een vergoeding voor) herstelkosten rekening wordt gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. [geïntimeerden] hebben ook de toepassing van deze aftrek bepleit.

7.45

Deze aftrek is in de overeenkomst verder niet toegelicht of anderszins uitgewerkt. De bewoordingen daarvan maken ook niet duidelijk of de aftrek moet worden toegepast bij de begroting van de schade (artikel 6:97 BW) of bij de toerekening van de schade (6:98 BW) of een uiting is dat een voordeel dat uit het herstel volgt, verrekend moet worden (6:100 BW). In dit geval gaat het hof ervanuit dat die bepaling beoogt dat rekening moet worden met een waardevermeerdering van de woning als gevolg van het maken van herstelkosten dan wel met kosten die, los van de aansprakelijkheid, (binnen afzienbare termijn) ook zouden zijn gemaakt. Daarbij geldt dat het alleen redelijk is om daarmee rekening te houden als een voordeel als waardevermeerdering werkelijk is genoten, of naar redelijke verwachting daadwerkelijk genoten zal worden. Hetzelfde geldt voor bedoelde kosten; het moet gaan om kosten die sowieso of naar redelijke verwachting werkelijk gemaakt zouden worden.

7.46

Ervan uitgaande dat het herstel van de woning ten aanzien van de hiervoor vastgestelde gebreken het logisch gevolg is van het hiervoor in 7.35 bedoelde uitgangspunt, en gesteld noch gebleken is dat de gekozen wijze van herstel tegen die achtergrond niet redelijk en verantwoord is, ziet het hof, zonder verdere toelichting, die ontbreekt, niet in dat rekening gehouden zou moeten worden met een eventuele waardevermeerdering van de woning voor zover die het gevolg zou zijn van de herstelwerkzaamheden, zoals [geïntimeerden] betogen. Daarbij komt dat ook eventuele waardestijgingen van de woning door de veranderde marktomstandigheden niet wegnemen dat [appellante] op basis van de koopovereenkomst recht had op levering van een woning zonder de hiervoor vastgestelde gebreken. De waarde van de woning noch de (eventuele) stijging daarvan door marktomstandigheden zijn hier dan ook maatgevend.

7.47

Tegen de achtergrond van een en ander is niet aannemelijk dat het merendeel van de door Cornel begrote kosten van herstel leiden tot een voordeel dan wel tot bespaarde kosten, waarmee in enigerlei mate rekening moet worden gehouden. Dit is alleen anders als het gaat om (op redelijk afzienbare termijn) zelf te dragen (onderhouds- dan wel vervangings)kosten, zoals de opbouw van een nieuwe pergola (pag. 3 van de calculatie), nieuwe HR++-beglazing (pag. 8), wandtegels (pag. 10) en schilderwerk (pag. 12). Het hof begroot dat aandeel van de kosten waarmee wel rekening moet worden gehouden schattenderwijs op € 10.000 excl. staartkosten en btw, ofwel € 13.818,93 incl. staartkosten en btw. Dat bedrag zal dan conform artikel 6.3. van overeenkomst op de te vergoeden herstelkosten in mindering worden gebracht.

-
samengevat

7.48

Uit het voorgaande volgt dat [geïntimeerden] het navolgende aan schadevergoeding aan [appellante] zijn verschuldigd, alle bedragen inclusief btw:

-elektrische installatie € 2.783,-

-dampdichte folie / dakconstructie € 169.513,32

-onderheien/scheurvorming € 107.384,95

-luchtlekken / isolatie
€ 25.873,35

subtotaal € 305.554,62

af: aftrek voor nieuw voor oud
€ 13.818,93

totaal € 291.735,69.

De verwijzing naar de schadestaat/voorschot

7.49

Aan de gevorderde vergoeding van de kosten van herstel van de hiervoor vastgestelde gebreken liggen gedetailleerde kostencalculaties van de door [appellante] ingeschakelde aannemer ten grondslag, op basis waarvan inmiddels ook wordt hersteld. In dat verband heeft [appellante] aangevoerd dat tijdens de herstelwerkzaamheden op de aspecten ‘dakconstructie’ en ‘isolatie’ die in deze procedure al aan de orde zijn, aanvullende, nog niet eerder zichtbare gebreken zijn geconstateerd. [appellante] heeft daarop haar eis vermeerderd (zie 6.2 en 7.3 e.v.). De daarbij ook ingenomen stelling dat er ook andere bouwgebreken zijn geconstateerd, is verder niet onderbouwd. Dat dan met betrekking tot deze gebreken meer schade ofwel hogere herstelkosten mogelijk is, is dan niet aannemelijk. Voor een verwijzing naar een schadestaatprocedure als bedoeld in artikel 612 Rv en een toewijzing van de voormelde bedragen als voorschot ziet het hof dan ook geen grond.

De vergoeding voor expertisekosten

7.5

[appellante] heeft aangevoerd dat zij door het bestaan van gebreken aan de woning en het uitblijven van een adequate reactie van [geïntimeerden] herhaalde malen kosten heeft moeten maken ter vaststelling van welke gebreken zich voordeden, en daarmee van schade en aansprakelijkheid. Zij heeft daartoe achtereenvolgens ingeschakeld: EBN, de door rechtbank benoemde deskundige [naam3] , Feenstra en Energiekeurplus, die samen in totaal € 15.348,86 incl. btw (€ 12.081,85 + € 3.267,01 inclusief btw) in rekening hebben gebracht. De rechtbank heeft voor expertisekosten € 5.968,33 incl. btw toegewezen, waartoe is overwogen dat de kosten van Feenstra geheel vergoedbaar zijn, die van [naam3] en EBN maar de helft en die van Energiekeurplus niet, uitgaande van een aansprakelijkheid voor gebreken waarop het onderzoek van de betreffende ingeschakelde deskundige zag.

7.51

Volgens vaste rechtspraak is voor vergoeding van kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid als bedoeld in art. 6:96 lid 2, aanhef en onder b, BW (ofwel van expertisekosten), vereist dat (a) conditio sine qua non-verband bestaat tussen de aansprakelijkheid scheppende gebeurtenis en de kosten, (b) de kosten in zodanig verband staan met die gebeurtenis dat zij, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, aan de aansprakelijke persoon kunnen worden toegerekend, (c) het redelijk was om in verband met een onderzoek naar de mogelijke gevolgen van die gebeurtenis deskundige bijstand in te roepen en (d) de daartoe gemaakte kosten redelijk zijn. Voor vergoeding van de hier bedoelde kosten geldt niet als eis dat uiteindelijk komt vast te staan dat schade is geleden^[5], laat staan dat alle gestelde gebreken met de daaruit volgende schade zijn komen vast te staan.

7.52

[geïntimeerden] hebben dit onderdeel van de vordering in hoger beroep niet anders weersproken dan met de stelling dat de expertisekosten voor rekening van [appellante] moeten blijven omdat die kosten niet tot hun aansprakelijkheid leiden. Omdat, zoals hiervoor is overwogen, als vaststaand heeft te gelden dat de woning behept was met meerdere gebreken en [geïntimeerden] tot vergoeding van de kosten van herstel daarvan gehouden zijn, en [geïntimeerden] dit deel van de vordering voor het overige niet gemotiveerd hebben weersproken, zal het hof, mede gelet op genoemde maatstaf, het daarvoor gevorderde bedrag van € 15.100,81 alsnog toewijzen. De omstandigheid dat niet alle door [appellante] genoemde gebreken zijn komen vast te staan, maakt dat niet anders.

De vergoeding voor buitengerechtelijke kosten

7.53

Ervan uitgaande dat haar een hogere schadevergoeding toekomt, heeft [appellante] aangevoerd dat de toegekende vergoeding voor buitengerechtelijke kosten hoger moet worden vastgesteld. Hiervoor is al vastgesteld dat er reden is [appellante] een hogere schadevergoeding toe te wijzen. Er is daarom grond om de vergoeding voor buitengerechtelijke kosten bij te stellen. Het hof zal, gelet op het toewijsbaar gebleken bedrag, de gevorderde € 2.221,96 toewijzen.

De wettelijke rente

7.54

[appellante] heeft de wettelijke rente gevorderd over alle gevorderde bedragen, behalve over de in hoger beroep gemaakte expertisekosten van € 3.267,01, toe te wijzen met ingang van 21 september 2022. Over het hiervoor genoemde bedrag wordt de wettelijk rente met ingang van het nemen van de memorie van grieven, zijnde 24 november 2024, gevorderd. De verschuldigdheid van de wettelijke rente noch de daarvoor gestelde ingangsdata is door [geïntimeerden] , bij de rechtbank of in hoger beroep, afzonderlijk bestreden. Dit deel van de vordering is daardoor als niet betwist eveneens toewijsbaar.

Het bewijsaanbod

7.55

[appellante] heeft met betrekking tot de omvang van de schade nog een bewijsaanbod gedaan, althans om de benoeming van een kostendeskundige gevraagd. Omdat het hof hiervoor de omvang van de schadevergoeding heeft kunnen begroten en [appellante] de schade, voor zover dat dat begrote bedrag zou overstijgen, onvoldoende heeft onderbouwd, komt het hof niet toe aan een bewijsaanbod. Het hof heeft evenmin behoefte aan deskundige voorlichting op dit punt. Aan een en ander gaat het hof dan ook voorbij.

De kosten van de procedure bij de rechtbank

7.56

Bij de stand van zaken zoals hiervoor is weergegeven, blijven [geïntimeerden] in de procedure bij de rechtbank als de overwegend in het ongelijk gestelde partij. Er is daarom geen reden anders te beslissen over de proceskosten dan de rechtbank heeft gedaan.

De conclusie

7.57

Het hoger beroep slaagt deels. Omdat [geïntimeerden] in overwegende mate in het beroep van [appellante] in het ongelijk wordt gesteld, zal het hof hen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep van [appellante] veroordelen. Omdat zij in hun eigen beroep ook als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij hebben te gelden, worden [geïntimeerden] ook in de proceskosten van [appellante] van dat beroep veroordeeld. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[6]

7.58

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

7.59

Het hof merkt nog op dat voor zover [geïntimeerden] al ingevolge het vonnis van 15 november 2023 aan [appellante] hebben betaald, zij tot beloop van dat betaalde niet opnieuw hoeven te betalen.

8.De beslissing

Het hof:

8.1

vernietigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, van 15 november 2023, voor zover dat in conventie is gewezen met uitzondering van de beslissingen 5.5 tot en met 5.8 die hierbij worden bekrachtigd, en beslist voor het overige opnieuw als volgt:

8.2

verklaart voor recht dat er sprake is van non-conformiteit ten aanzien van B. het dak/de dakconstructie, C. dampdichte folie/schimmelvorming, E. onderheien/scheurvorming, J. elektrische installatie en K. luchtlekken en isolatiegebreken;

8.3

veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling van € 291.735,69 ter vergoeding van herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW met ingang van 21 september 2022 tot aan de dag van volledige betaling;

8.4

veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling van € 15.348,86 incl. btw ter vergoeding van expertisekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over € 12.081,85 met ingang van 21 september 2022 en over € 3.267,01 vanaf 24 november 2024, beide tot aan de dag van volledige betaling;

8.5

veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling van € 2.221,96 ter vergoeding van buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW met ingang van 21 september 2022 tot aan de dag van volledige betaling

8.6

veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van de volgende proceskosten in het principaal hoger beroep van [appellante] :

€ 2.053 aan griffierecht
€ 137,47 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerden]
€ 11.070 aan salaris van de advocaat van [appellante] (2,5 procespunten × appeltarief VI à 4.428)

8.7

veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van de volgende proceskosten in het incidenteel hoger beroep van [appellante] :

 € 1.106,50 aan salaris van de advocaat van [appellante] (1 procespunt × 0,5 × appeltarief IV à € 2.213)

8.8

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

8.9

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

8.1

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, M.M.A. Wind en M.A.M.L. Willems, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2025.