Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.334.955
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht 10366061
arrest van 25 februari 2025
in de zaak van
Stichting Portaal
die is gevestigd in Utrecht
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de kantonrechter optrad als eisende partij
hierna: Portaal
advocaat: mr. J.G. van Heertum
tegen
[geïntimeerde]
die woont in [woonplaats1]
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde partij
hierna: [geïntimeerde]
advocaat: mr. H.M. Mauritz
1.De procedure in hoger beroep
1.1.
In het tussenarrest van 2 januari 2024 is een (enkelvoudige) mondelinge behandeling bepaald en die heeft plaatsgevonden op 12 maart 2024. Portaal en [geïntimeerde] zijn met hun advocaten verschenen. Van de mondelinge behandeling is een verslag gemaakt (proces-verbaal) dat aan partijen is gestuurd en aan het dossier is toegevoegd. De advocaat van Portaal heeft in zijn e-mail van 27 maart 2024 opmerkingen gemaakt over het proces-verbaal en deze e-mail is aan het proces-verbaal gehecht. Vervolgens hebben partijen hun standpunt in hoger beroep kenbaar gemaakt in een memorie van grieven (Portaal) en een memorie van antwoord ( [geïntimeerde] ). Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.
1.2.
Met goedvinden van de advocaat van Portaal heeft de advocaat van [geïntimeerde] op 10 oktober 2024 een zogenaamd ‘aantekening mondeling arrest’ van de enkelvoudige strafkamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, zittingsplaats Arnhem, van 17 september 2024 (parketnummer 21-000932-23) aan het hof toegezonden. Dit stuk maakt ook deel uit van het procesdossier.
2.De vordering bij en de beslissing van de kantonrechter
2.1.
Portaal heeft bij de kantonrechter gevorderd, kort samengevat, de ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] en de ontruiming van de woning. De kantonrechter heeft beide vorderingen in het vonnis van 23 augustus 2023 afgewezen met veroordeling van Portaal in de kosten van de procedure.
3.De vordering bij en de beslissing van het hof
3.1.
Portaal is het niet eens met de beslissing van de kantonrechter. Zij vraagt in hoger beroep vernietiging van het vonnis van de kantonrechter van 23 augustus 2023 (hierna: het vonnis) en alsnog toewijzing van haar vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
3.2.
Portaal heeft bezwaren (hierna ook: grieven) tegen het vonnis aangevoerd. Het hof komt tot de conclusie dat die bezwaren niet opgaan en dat het vonnis in stand blijft. Het hof legt hierna uit hoe het tot dit oordeel is gekomen.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
Achtergrond van deze zaak
4.1.
Sinds 9 februari 2016 huurt [geïntimeerde] van Portaal een maisonnette woning aan een bij partijen bekend adres in [woonplaats1] . Tot het gehuurde behoort ook een berging die zich bevindt bij de trapopgang aan de voorzijde van de woning. Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing. Tegelijk met de huurovereenkomst zijn Portaal en [geïntimeerde] een begeleidingsovereenkomst aangegaan voor de duur van twee jaar met de mogelijkheid tot verlenging. Het Leger des Heils te Utrecht heeft de begeleiding voor haar rekening genomen. Het doel van de woonbegeleiding was [geïntimeerde] de woning als goed huurder te laten bewonen. In een bijlage bij de huurovereenkomst is omschreven wat in dat kader van [geïntimeerde] wordt verwacht. Daarin staat onder meer dat hij geen overlast mag veroorzaken, zonder toestemming van verhuurder geen huisdieren mag houden, geen personen in het gehuurde mag toelaten die overlast veroorzaken, de woning of een deel van de woning zonder toestemming niet mag onderverhuren of in gebruik geven aan derden, geen drugs mag verhandelen in het gehuurde en geen personen mag toelaten die dat doen. De begeleidingsovereenkomst is niet verlengd en is dus op 9 februari 2018 geëindigd.
Op 8 oktober 2022 heeft de politie, nadat [geïntimeerde] daarvoor toestemming had gegeven, een kijkje genomen in de berging en daar een hoeveelheid softdrugs aangetroffen. [geïntimeerde] heeft verklaard dat hij de berging aan een bekende ter beschikking heeft gesteld om daar oud ijzer op te slaan en dat hij niets van de drugs weet. Op 14 oktober 2022 is [geïntimeerde] via de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) aangemeld bij Parkub als nieuwe client met als hulpvraag het begeleiden/helpen bij het opruimen, schoonmaken en schoon houden van de woning. Vanaf 24 oktober 2022 is de woonbegeleiding door Parkub gestart en bezoekt een ambulant begeleider [geïntimeerde] wekelijks. Op 13 februari 2023 is [geïntimeerde] door de politierechter veroordeeld tot betaling van een geldboete van € 200,- voor, kort samengevat, medeplichtigheid aan het aanwezig hebben van (soft- en harddrugs) door het ter beschikking stelling van zijn berging. Tegen deze beslissing heeft [geïntimeerde] hoger beroep ingesteld en op 17 september 2023 is [geïntimeerde] van het hem tenlastegelegde vrijgesproken (zie 1.2). In 2022 en 2023 is tussen Portaal en [geïntimeerde] contact geweest over door een buurman van [geïntimeerde] ervaren overlast van de hond van [geïntimeerde] en over wateroverlast vanuit de woning van [geïntimeerde] .
4.2.
Portaal wil dat het hof de huurovereenkomst tussen partijen alsnog ontbindt en [geïntimeerde] gebiedt om de woning de ontruimen.
Wanneer kan de huurovereenkomst worden ontbonden?
4.3.
De wet [1] bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een overeenkomst de schuldeiser (lees: verhuurder) de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden. Dit is de hoofdregel. De wet [2] bepaalt daarnaast dat deze hoofdregel niet geldt als de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit is een uitzondering op de hoofdregel en wordt wel ‘de tenzij-bepaling’ genoemd. De stelplicht en bewijslast van de stelling dat de tekortkoming geen ontbinding rechtvaardigt, rusten daarbij op de partij die tekortschiet, in deze zaak: [geïntimeerde] .
4.4.
Volgens vaste rechtspraak [3] moet de tenzij-bepaling zo worden uitgelegd dat ontbinding van een overeenkomst pas gerechtvaardigd is als sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst die van voldoende gewicht is. Bij de beoordeling hiervan moet gelet worden op alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst, de aard en ernst van de tekortkoming en het concrete belang dat de partij die tekort geschoten is, heeft bij het voortduren van de overeenkomst. Ten aanzien van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte gelden geen bijzondere regels. [4]
Omvang hoger beroep
4.5.
Het hof stelt vast dat [geïntimeerde] zelf geen hoger beroep heeft ingesteld en dat dus geen grief is aangevoerd tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat die tekortkoming niet meer ongedaan gemaakt kan worden. De ontbinding van de huurovereenkomst is daarom in beginsel gerechtvaardigd. Partijen zijn het er, anders gezegd, over eens dat het ter beschikking stellen van de berging en de aanwezigheid van een handelshoeveelheid drugs in die berging strijd opleveren met de huurovereenkomst en de overige geldende regels en gemaakte afspraken en op zichzelf een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Kern van het geschil
4.6.
Partijen zijn het er niet over eens of sprake is van de hiervoor in 4.3. bedoelde uitzondering op de hoofdregel dat iedere tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [geïntimeerde] voert aan dat dat het geval is en Portaal betwist dit. De kantonrechter heeft [geïntimeerde] gevolgd en geoordeeld dat in dit bijzondere geval het belang van [geïntimeerde] bij behoud van de woning zwaarder weegt dan het belang van Portaal bij ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter is ervan uitgegaan dat sprake is geweest van een eenmalig misstap van [geïntimeerde] die voortkwam uit zijn persoonlijke problemen op dat moment.
4.7.
De grieven die Portaal aanvoert tegen het vonnis komen er in de kern op neer dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de tekortkoming van [geïntimeerde] geen ontbinding rechtvaardigt. Het hof zal deze hierna behandelen.
Beoordeling
(ernst van de) tekortkoming(en)?
4.8.
Zoals hiervoor overwogen heeft in deze procedure tot uitgangspunt te gelden dat er, voor wat betreft de in de berging van de woning aangetroffen handelshoeveelheid drugs, sprake is van een tekortkoming die op zichzelf ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Portaal maakt echter bezwaar tegen het oordeel van de kantonrechter dat het gaat om een relatief geringe tekortkoming. Zij wijst erop dat i) het [geïntimeerde] onder meer op grond van de Algemene Huurvoorwaarden (artikel 8.15 AHV) niet is toegestaan de berging in gebruik te geven of onder te verhuren aan een derde, al helemaal niet aan iemand van wie hij drugs kocht, ii) dat [geïntimeerde] onvoldoende toezicht heeft gehouden op die berging, iii) dat er signalen waren dat er sprake was van handel vanuit de berging en iv) dat [geïntimeerde] is veroordeeld voor medeplichtigheid aan de aanwezigheid van drugs. Volgens Portaal levert elke Opiumwet gerelateerde overtreding een voldoende ernstige tekortkoming op.
4.9.
Het hof gaat daar niet in mee. Vast staat dat de politie na een melding softdrugs heeft aangetroffen in de berging van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft consequent verklaard dat hij van de aanwezigheid van de drugs niet wist en daarmee niets te maken had. [geïntimeerde] heeft, terwijl dat niet was toegestaan, inderdaad de berging aan een ander in gebruik gegeven en vervolgens onvoldoende toezicht op die berging gehouden. Maar niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] wist dat die ander drugs in de berging bewaarde of van daaruit verkocht. Het enkele feit dat [geïntimeerde] , zoals hij zelf heeft verklaard, een keer drugs heeft gekocht van deze derde, is onvoldoende om deze wetenschap bij [geïntimeerde] aanwezig te kunnen veronderstellen. Het dossier, waaronder het Hennepinformatiebericht van de politie, biedt hiervoor ook overigens onvoldoende aanknopingspunten. Daarnaast is met de hiervoor in 4.1 beschreven vrijspraak de strafrechtelijke veroordeling van [geïntimeerde] wegens medeplichtigheid aan de aanwezigheid van drugs van de baan. Van een Opiumwet gerelateerde overtreding door [geïntimeerde] is anders gezegd geen sprake meer. Dat een gevaar zettende situatie heeft bestaan is evenmin gebleken. [geïntimeerde] kan worden verweten dat hij in strijd met de regels de berging in gebruik heeft gegeven aan een derde die daar – zo blijkt pas achteraf – drugs heeft bewaard en dat [geïntimeerde] op de berging onvoldoende toezicht heeft gehouden, maar een verdergaand verwijt ten aanzien van de aangetroffen drugs kan [geïntimeerde] niet worden gemaakt. Het hof is met de kantonrechter dan ook van oordeel dat hiermee sprake is van een relatief geringe tekortkoming.
4.10.
Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling bij het hof heeft Portaal gewezen op het feit dat er ondanks de hulp van Parkub toch weer een overlastmelding is geweest en wel van wateroverlast. [geïntimeerde] heeft hierover verklaard dat inderdaad na het aanvaarden van hulp tijdens zijn afwezigheid een keer de kraan open is blijven staan door toedoen van iemand anders dan hij zelf, dat dit inderdaad tot overlast bij de buurman heeft geleid, maar dat hij bereid was en is die schade te vergoeden. [geïntimeerde] heeft over de laatste wateroverlastmelding ook nog verklaard dat hij meteen nadat hij hoorde over de overlast de wijkagent heeft gebeld met de vraag of hij de buurman wilde laten weten dat hij het voorval zal opgeven bij zijn verzekering en dat hij dit ook later nog met de buurman zelf heeft besproken, maar dat hij niets meer van de buurman heeft gehoord. Portaal heeft tijdens de mondelinge behandeling niet kunnen toelichten wat daarvan de reden is. Wel meent zij dat dit een tekortkoming van voldoende gewicht oplevert. Het hof volgt Portaal daarin niet. Portaal heeft er weliswaar op gewezen dat al twee keer eerder sprake was van wateroverlast, namelijk op 6 juli 2020 en 14 juli 2022, maar niet weersproken is dat dit was voordat [geïntimeerde] hulp kreeg en aanvaardde. Portaal heeft ook benoemd dat de gemeente Stichtse Vecht bij Portaal na het laatste geval van wateroverlast ‘op de lijn kwam’ met de aansporing nu toch echt een einde te maken aan de overlast, maar heeft dit niet verder onderbouwd. Dat ondanks de door [geïntimeerde] aanvaarde hulp toch nog een keer sprake is geweest van wateroverlast, is te betreuren, maar leidt, gelet op wat hierover vast staat, tot het oordeel dat sprake is van slechts een geringe tekortkoming van [geïntimeerde] .
belangenafweging
4.11.
Bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming een ontbinding rechtvaardigt, spelen niet alleen de aard en de ernst van de tekortkoming een rol, maar dient het hof ook de belangen van Portaal af te wegen tegen de belangen van [geïntimeerde] .
4.12.
In hoger beroep klaagt Portaal erover dat de kantonrechter ten onrechte alleen haar belang van het zerotolerance beleid heeft meegewogen, ten onrechte de niet onderbouwde belangen van [geïntimeerde] heeft laten prevaleren en ten onrechte heeft overwogen dat ten aanzien van [geïntimeerde] sprake is van een aantal bijzondere omstandigheden. [geïntimeerde] heeft onder meer onvoldoende onderbouwd dat hij ten tijde van het in gebruik geven van de berging last had van emotionele problemen en ook problemen ervaarde met zijn geestelijke gezondheid (PTSS), aldus Portaal. Volgens haar is geen sprake van bijzondere omstandigheden die een ontbinding in de weg staan.
4.13.
Zowel bij de kantonrechter als in hoger beroep noemt Portaal welke belangen zij heeft bij een ontbinding van de huurovereenkomst en licht die ook toe. Portaal wijst erop dat zij een toegelaten instelling is in de zin van artikel 19 Woningwet Pro, met als taak het waken voor de leefbaarheid in de wijken waarin haar woningen zijn gelegen. Zij vermeldt ook dat de wijk waarin [geïntimeerde] woont door haar is aangewezen als prioriteitswijk omdat de leefbaarheid daar onder druk staat. Ook wijst Portaal op het evidente belang van het voorkomen van precedentwerking omdat anders de indruk kan ontstaan dat het met de sanctionering van drugsgerelateerde overtredingen ‘wel losloopt’. Dit alles naast het uitvoerig door haar toegelichte zerotolerance beleid.
4.14.
Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat een strikte handhaving van het zerotolerance beleid ten aanzien van overtredingen van de Opiumwet essentieel is om wijken leefbaar te houden en andere, ook vaak kwetsbare huurders te beschermen. Alleen op die wijze kan Portaal op juiste wijze invulling geven aan de haar – onder meer op grond van de Woningwet – toegewezen taken. Anderzijds is het niet zo dat dit meebrengt, dat elke Opiumwet gerelateerde tekortkoming van een huurder een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In deze zaak komt naar het oordeel van het hof aanzienlijk gewicht toe aan het feit dat Portaal haar verwijten in hoofdzaak baseert op de in de berging aangetroffen drugs en de strafrechtelijke veroordeling van [geïntimeerde] , terwijl van een veroordeling inmiddels geen sprake meer is. De kans dat de indruk ontstaat dat het met het sanctioneren van drugsgerelateerde overtredingen ‘wel losloopt’, acht het hof daarom gering. De omstandigheid dat [geïntimeerde] in een door Portaal als prioriteitswijk aangewezen wijk woont, legt daardoor beperkt gewicht in de schaal.
4.15.
Het hof is voorts met de kantonrechter van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat sprake is van een aantal bijzondere omstandigheden. [geïntimeerde] is beperkt in zijn functioneren en ontvangt om die reden een Wajong-uitkering. Voordat [geïntimeerde] de huurovereenkomst met Portaal aanging woonde hij in een opvang van het Leger des Heils. [geïntimeerde] is in het kader van het project ‘Woningtoewijzing met Zorg’ de huidige woning toegewezen. Met [geïntimeerde] is op 9 februari 2016 niet alleen een huurovereenkomst gesloten maar ook een begeleidingsovereenkomst voor de duur van twee jaar. Na ommekomst van twee jaar is het niet nodig geweest de begeleidingsovereenkomst te verlengen. Dan komt er een trendbreuk. Tweeënhalf jaar later (5 oktober 2020) komen er klachten binnen over [geïntimeerde] in verband met geluidsoverlast en wordt er een zorgmelding gedaan bij het meldpunt van de GGD Utrecht. Een jaar later (13 juli 2021) wordt [geïntimeerde] gewezen op het feit dat hij zijn afval niet bij zijn voordeur mag laten staan. Uit de beschikbare gegevens blijkt niet dat er voor de zomer van 2022 sprake was van onoplosbare problemen. Vanaf de zomer van 2022 ontvangt Portaal klachten over de hond van [geïntimeerde] . Op 14 oktober 2022 wordt [geïntimeerde] via de WMO bij Parkub aangemeld als nieuwe cliënt en op 24 oktober 2022 is de woonbegeleiding door Parkub gestart. [geïntimeerde] heeft om hulp gevraagd bij het begeleiden bij dan wel het helpen met het opruimen, schoonmaken en schoonhouden van de woning. Daarnaast kiest [geïntimeerde] er noodgedwongen voor zijn hond onder te brengen bij een andere baas. Van geluids- dan wel stankoverlast is nadien geen sprake meer geweest. Kort nadat de begeleiding van Parkub is aangevangen, maakt Portaal echter kenbaar te streven naar beëindiging van de huurovereenkomst in verband met ervaren overlast en de aangetroffen drugs in de berging.
4.16.
De hiervoor beschreven feiten en omstandigheden rechtvaardigen naar het oordeel van het hof wel degelijk de conclusie dat [geïntimeerde] als gevolg van persoonlijke omstandigheden rond de zomer van 2022 niet in staat was zonder enige mate van hulp zich als goed huurder te gedragen, maar dat met de geboden hulp de overlast is gestopt. In het e-mailbericht van 26 april 2023 van de ambulant begeleider van Parkub, mevrouw [naam1] , is te lezen dat [geïntimeerde] zijn afspraken vanaf het begin stipt nakomt, dat [geïntimeerde] zich leerbaar opstelt en vanaf het moment dat hem hulp is geboden open staat voor adviezen en die ook opvolgt. Dat de kantonrechter het bewonderenswaardig heeft genoemd dat [geïntimeerde] er met wat hulp uiteindelijk in is geslaagd zelfstandig te wonen na een periode van opvang in een instelling van het Leger des Heils, komt het hof niet vreemd of onjuist voor. Dat [geïntimeerde] niet met bewijsstukken heeft onderbouwd dat hij bij verlies van zijn woning, bij gebreke van een netwerk, weer op straat zal belanden is juist, maar ligt gelet op zijn voorgeschiedenis wel in de lijn van de verwachtingen.
Slotsom
4.17.
Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat gelet op de aard van de overeenkomst, te weten een huurovereenkomst voor een sociale huurwoning met een huurder die woonbegeleiding nodig heeft en ontvangt, de hiervoor beschreven aard en geringe ernst van de tekortkomingen en na afweging van de concrete belangen van [geïntimeerde] en Portaal, het beroep van [geïntimeerde] op de uitzondering (de tenzij-bepaling) slaagt. Dit betekent dat de vorderingen tot ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst niet toewijsbaar zijn.
4.18.
Omdat de grieven van Portaal niet slagen, zal het vonnis van de kantonrechter worden bekrachtigd.
4.19.
Omdat Portaal in het ongelijk wordt gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [5]
5.De beslissing
Het hof:
5.1.
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht van 23 augustus 2023;
5.2.
veroordeelt Portaal tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :
€ 343,- aan griffierecht
€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief II)
5.3.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.C.J. van Bavel, D.W.J.M. Kemperink en R.J.A. Dil, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2025.