ECLI:NL:GHARL:2024:6239

• Datum uitspraak: 8 oktober 2024
• Publicatiedatum: 9 oktober 2024
• Zaaknummer: 23/2519
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.M.W. van de Sande
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 8 oktober 2024 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel. De zaak betreft de waardevaststelling van een woning onder de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar van de gemeente Hellendoorn had de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 538.000 per 1 januari 2021, wat leidde tot een aanslag onroerendezaakbelasting. Belanghebbende, eigenaar van de woning, heeft bezwaar gemaakt tegen deze waarde, maar de heffingsambtenaar handhaafde zijn beslissing. De rechtbank verklaarde het beroep van belanghebbende ongegrond, waarna hij hoger beroep instelde.

Tijdens de zitting op 24 september 2024 heeft belanghebbende zijn standpunt toegelicht, waarbij hij een lagere waarde van € 500.000 bepleitte. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar niet voldoende bewijs had geleverd dat de vastgestelde waarde niet te hoog was. Het Hof wees op de verouderde staat van de woning en de onvoldoende onderbouwing van de KOUDV-factoren door de heffingsambtenaar. Belanghebbende had daarentegen een taxatierapport overgelegd dat zijn bepleite waarde aannemelijk maakte.

Het Hof heeft uiteindelijk het hoger beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de rechtbank vernietigd en de WOZ-waarde vastgesteld op € 500.000. Tevens is de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende, die in totaal op € 4.748 zijn vastgesteld. De uitspraak is openbaar gemaakt en partijen hebben de mogelijkheid om binnen zes weken in cassatie te gaan tegen deze beslissing.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 23/2519

uitspraakdatum: 8 oktober 2024

Uitspraak van de drieëntwintigste enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 2 augustus 2023, nummer ZWO 22/2083, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
de gemeente Hellendoorn (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 112 te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 538.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting vastgesteld.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 september 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. Oosters, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een in 1938 gebouwde vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 155 m², een aangebouwde berging, een vrijstaande garage, een carport en een dakkapel. De kavel van de onroerende zaak is 990 m² groot.

2.2.

De ouders van belanghebbende hebben de woning in 1978 gekocht en gemoderniseerd. Onder meer de badkamer en keuken zijn toen vernieuwd. Nadien is de woning, behoudens isolatie van de vloer, niet meer gemoderniseerd.

2.3.

Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 29 april 2021 van zijn moeder gekocht voor € 470.000. Partijen zijn het erover eens dat deze aankoopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft.

2.4.

Voorafgaand aan de koop heeft belanghebbende de onroerende zaak laten taxeren voor het verkrijgen van een hypothecaire financiering. [naam2] van het [naam3] heeft op 7 april 2021 een taxatierapport uitgebracht waarin hij de waarde van de onroerende zaak op € 510.000 heeft gesteld. In dit rapport heeft [naam2] de staat van het binnen- en buitenonderhoud en de bouwkundige constructie op ‘goed’ gewaardeerd. Voorts heeft hij bij de mate van luxe en doelmatigheid beschreven: “compleet voorzieningsniveau, doch (licht) gedateerd”.

3. Geschil

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 500.000. Volgens de heffingsambtenaar is de waarde van € 538.000 niet te hoog.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).

4.2.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).

4.3.

Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).

4.4.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2).

4.5.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van 29 december 2022, opgesteld door taxateur [naam1] . Hierin is de waarde van de onroerende zaak berekend op € 538.000 aan de hand van de verkoopcijfers van drie referentieobjecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, te weten:

• [adres1] 148 te [woonplaats] , op 15 januari 2021 verkocht voor € 620.000
• [adres1] 152 te [woonplaats] , op 27 oktober 2020 verkocht voor € 451.500
• [adres1] 25 te [woonplaats] , op 13 augustus 2021 verkocht voor € 445.000

In de matrix zijn de factoren voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen (hierna: KOUDV-factoren) van de onroerende zaak alsmede de referenties op voldoende (3) gesteld, behoudens de kwaliteit van [adres1] 148 die op goed (4) is gesteld.

4.6.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld, reeds omdat de KOUDV-factoren van de onroerende zaak allemaal op voldoende (3) zijn gesteld. Met een keuken en badkamer uit 1978, overige voorzieningen uit dat jaar, en een energielabel G kan niet worden volgehouden dat een potentiële koper deze woning hetzelfde zou waarderen als de referentieobjecten die later zijn gerenoveerd en over meer modern comfort beschikken. Dat [naam2] in het [naam3] -rapport heeft beschreven dat de staat van onderhoud goed is (zie 2.4) maakt dit niet anders; het gaat om vergelijking van de feiten omtrent de toestand van de woning ten opzichte van die van de referentieobjecten. Het Hof voegt daaraan toe dat de heffingsambtenaar ter zitting van de rechtbank heeft verklaard dat ervan uit wordt gegaan dat een woning om de 20 tot 25 jaar wordt gerenoveerd, en als dat niet gebeurd, het onderhoud op matig wordt gesteld. Het is gelet daarop niet te volgen waarom de factoren van de onroerende zaak niet zijn aangepast, aangezien deze woning al (veel) langer dan 25 jaar niet meer is gerenoveerd. Indien slechts één van de KOUDV-factoren van de onroerende zaak op matig (2) zou worden gesteld, komt de aldus berekende waarde al onder de beschikte waarde uit. De waarde is daarom niet aannemelijk gemaakt.

4.7.

Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft in eerste aanleg een taxatierapport van [naam4] overgelegd en in hoger beroep een herziene taxatiematrix. In de herziene matrix is de waarde bepaald op € 500.000, aan de hand van de referentieobjecten [adres1] 148, 152 en 92. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, ondanks dat op het verkoopcijfer van [adres1] 92 geen acht wordt geslagen, aangezien dit object meer dan een jaar voor de waardepeildatum is verkocht en er bovendien voldoende gegevens beschikbaar zijn van andere goede referentieobjecten die wél binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. Met inachtneming van de dan resterende vergelijkingsobjecten [adres1] 148 en [adres1] 152, en rekening houdend met de verschillen tussen die objecten en de onroerende zaak, maakt belanghebbende de door hem bepleite waarde van € 500.000 aannemelijk.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

5.1.

Het Hof ziet aanleiding voor vergoeding van het griffierecht en een veroordeling in de proceskosten.

5.2.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.248 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 624), € 1.750 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 875) en € 1.750 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 875), ofwel in totaal op € 4.748.

5.3.

Voorts stelt het Hof de kosten die belanghebbende heeft gemaakt in verband met het laten opstellen van een taxatierapport, overeenkomstig de Richtlijn belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, vast op € 128,26 (2 uur voor niet-inpandige woningtaxatie à € 53 per uur, te vermeerderen met 21% btw).

5.4.

Opmerking verdient dat de vergoedingen voor de proceskosten en het griffierecht op grond van het onmiddellijk per 1 januari 2024 in werking getreden artikel 30a, lid 4, Wet WOZ uitsluitend op een op naam van belanghebbende staande bankrekening dienen te worden uitbetaald.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de WOZ-waarde tot € 500.000,

– vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.876,26,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 50 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2024.

De griffier, De raadsheer,

(J.H. Riethorst) (J.M.W. van de Sande)

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 9 oktober 2024.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.