ECLI:NL:GHARL:2024:5937

• Datum uitspraak: 17 september 2024
• Publicatiedatum: 19 september 2024
• Zaaknummer: 23/1395
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.M.W. van de Sande
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging WOZ-waarde woning ondanks betwisting liggingcorrectie

Belanghebbende betwistte de vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning per 1 januari 2020, stellende dat de correctie voor een slechtere ligging van de kavel niet juist was toegepast. De heffingsambtenaar stelde de waarde vast op € 315.000 en verwees naar een taxatierapport dat deze waarde ondersteunde.

Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport aannemelijk had gemaakt dat de waarde niet te hoog was vastgesteld. De vergelijkingsobjecten waren voldoende vergelijkbaar ondanks verschillen in ligging, bouwjaar en kavelgrootte. De correctie voor de slechte ligging was volgens het Hof zowel op de woning als de kavel juist toegepast, ondersteund door de taxatiematrix en de lagere gemiddelde kavelprijs.

Daarnaast oordeelde het Hof dat de heffingsambtenaar niet in strijd had gehandeld met de verplichtingen uit de Algemene wet bestuursrecht door bepaalde stukken niet te verstrekken, omdat deze niet als op de zaak betrekking hebbende stukken konden worden aangemerkt. Het hoger beroep werd daarom ongegrond verklaard en de uitspraak van de Rechtbank bevestigd.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van € 315.000 bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 23/1395

uitspraakdatum: 17 september 2024

Uitspraak van de drieëntwintigste enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 23 maart 2023, nummer AWB 21/5749, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van het Gemeentelijk Belastingkantoor Twente (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 315.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, een vergoeding voor immateriële schade toegekend van € 500 en beslissingen gegeven over de proceskostenvergoeding en het griffierecht.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft digitaal plaatsgevonden op 18 juli 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede

[naam1] , [naam2] en [naam3] namens de heffingsambtenaar.

2. Vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een helft van een dubbel woonhuis in het buitengebied (bouwjaar 2002) met een inhoud van 295m3 en een kavel van 2460m2. De woning beschikt over een aanbouw, een berging en een dakkapel.

3. Geschil

3.1.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar de grondwaarde juist heeft gecorrigeerd als gevolg van een slechte(re) ligging.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 274.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.

3.3.

Naast de waarde houdt partijen verdeeld of de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 8:42 Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en artikel 7:4 Awb, door niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken te verstrekken.

4. Beoordeling van het geschil

Waarde

4.1.

De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).

4.2.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).

4.3.

Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).

4.4.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2).

4.5.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 29 maart 2022, opgesteld door [naam4] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 320.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht.

4.6.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Ondanks de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten acht het Hof de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Hierbij neemt het Hof in aanmerking de onweersproken stelling van de heffingsambtenaar dat de woning een bijzonder object betreft wegens het jonge bouwjaar (2002), de ligging (buitengebied) en de kavelgrootte in combinatie met het type woning (twee-onder-een-kapwoning met een grote kavel van 2460 m2).

4.7.

Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar de correctie als gevolg van de slechte ligging, niet (juist) heeft toegepast op de kavelwaarde. Belanghebbende wijst hierbij op de tabel links onderin de taxatiematrix waarin de gecorrigeerde cijfers van het woongedeelte, in tegenstelling tot die van de kavel, in blauw staan aangegeven. De gemiddelde kavelwaarde van de woning van € 54/m² dient volgens belanghebbende nog gecorrigeerd te worden met 15% voor de slechte ligging.

4.8.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de uitleg in het verweerschrift en de toelichting ter zitting aannemelijk gemaakt dat de bedoelde correctie voor de slechte ligging op zowel de waarde van de woning als de waarde van de kavel juist is toegepast. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat in de tabel links bovenin de taxatiematrix de gemiddelde kavelwaarde wel in blauw is aangegeven wat er, conform de opvatting van belanghebbende, op duidt dat er een correctie is toegepast. Dat de kavelwaarde daadwerkelijk is gecorrigeerd wordt ook ondersteund door het feit dat de gemiddelde eenheidsprijs uit de staffel van de woning in vergelijking met die van de vergelijkingsobjecten aanzienlijk lager ligt. Waar de waarde van de eerste staffel (0 – 250 m²) voor de kavel van de woning op € 243 ligt, is die waarde bij de vergelijkingsobjecten € 313, € 306 en € 308,09.

Verstrekken gegevens

4.9.

Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende aangegeven dat de heffingsambtenaar in bezwaar ten onrechte geen taxatiematrix heeft overgelegd en geen inzicht heeft gegeven in het secundaire objectkenmerk ‘’doelmatigheid’’. Met betrekking tot de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar verklaard dat een taxatiematrix pas in de beroepsfase wordt opgemaakt door de taxateur. De ‘’doelmatigheid’’ als onderdeel van de secundaire objectkenmerken werd voor 2022 niet apart in aanmerking genomen bij de waardevaststelling en is derhalve niet opgenomen in het taxatieverslag, aldus de heffingsambtenaar. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende dit bij gebrek aan wetenschap betwist. Het Hof acht de verklaring van de heffingsambtenaar geloofwaardig. De taxatiematrix en de ‘’doelmatigheid’’ zijn derhalve niet aan te merken als een op de zaak betrekking hebbend stuk en kon dan ook niet verstrekt worden door de heffingsambtenaar.

4.10.

Met betrekking tot het indexeringspercentage volgt het Hof het oordeel van de Rechtbank dat deze inzichtelijk en controleerbaar is als deze voor belanghebbende kenbaar is. In bezwaar heeft de heffingsambtenaar een taxatieverslag verstrekt waarin de verkoopdatum, de verkoopprijs en de vastgestelde WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten zijn opgenomen. In beroep heeft de heffingsambtenaar tevens een taxatierapport verstrekt waarin deze gegevens zijn opgenomen. Uit deze gegevens kan belanghebbende het indexeringspercentage afleiden. Daarnaast zijn bij de omschrijvingen van de vergelijkingsobjecten in het taxatierapport de indexeringspercentages genoemd. Het indexeringspercentage is daarmee kenbaar, inzichtelijk en dus controleerbaar voor belanghebbende. Het ligt vervolgens op de weg van belanghebbende om gemotiveerd de juistheid van het gehanteerde indexeringspercentage te betwisten. In hoger beroep heeft belanghebbende dit niet gedaan.

4.11.

Voor zover in hoger beroep de inzichtelijkheid van de inhoudsmaten nog in geschil is, merkt het Hof op dat de heffingsambtenaar in de beroepfase de door hem gebruikte inhoud van de vergelijkingsobjecten heeft onderbouwd met tekeningen. De heffingsambtenaar heeft met het softwareprogramma OptMade de inhoud bepaald en deze vervolgens gecontroleerd. De enkele opmerking van belanghebbende dat de inhoudsmaten niet onderbouwd zijn mist derhalve feitelijke grondslag. Voor zover belanghebbende heeft betoogd dat op dit punt sprake was van strijd met artikel 8:42 Awb en 7:4 Awb, kan dat daarom geen doel treffen.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, raadsheer in tegenwoordigheid van mr. C.M.R. Bouwman als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 september 2024

De griffier, De raadsheer,

C.M.R. Bouwman J.M.W. van de Sande

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 19 september 2024

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.