Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof: 200.330.467
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 9993468)
arrest van 10 september 2024
in de zaak van
Hof van Tuindorp B.V.
die is gevestigd in Amersfoort
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde
hierna: Tuindorp
advocaat: mr. A.M. Ubink
tegen
1.[geïntimeerde1] en
2. [geïntimeerde2]
die beiden wonen in [woonplaats1]
en bij de kantonrechter optraden als eisers
hierna samen: [geïntimeerde1]
advocaat: mr. G. Yosefzay
1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 2 april 2024 heeft op 20 augustus 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een proces-verbaal (een verslag) gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
Het hof gaat uit van de feiten zoals beschreven in rechtsoverwegingen 2.1 t/m 2.4 van het bestreden vonnis. [geïntimeerde1] huurt met ingang van 1 februari 2021 een woning van Tuindorp in een complex van levensloopbestendige appartementen en zorgappartementen. De woningen zijn duurzaam gemaakt, onder meer door een gemeenschappelijke warmtekoudeopslag-installatie (hierna: WKO-installatie) die zorgt voor warm water en voor verwarming van de woningen in de winter en koeling in de zomer. Tuindorp heeft de exploitatie van de WKO-installatie uitbesteed aan Eteck, die (via een opstalrecht) eigenaar is van de WKO-installatie inclusief de afleversets in de woningen. Eteck exploiteert de WKO-installatie geheel voor eigen risico en draagt zorg voor het onderhoud. Op grond van de huurovereenkomst zijn de huurders verplicht met Eteck een warmteleveringsovereenkomst te sluiten. Op grond van de warmteleveringsovereenkomst moet [geïntimeerde1] naast de verbruikskosten maandelijks aan Eteck een bedrag aan vaste kosten betalen, verbonden aan de exploitatie van de WKO-installatie.
2.2.
Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 21 januari 2022, ECLI:NL:HR:2022:61 (Acantus) heeft [geïntimeerde1] bij de kantonrechter gevorderd, kort samengevat, dat Tuindorp als verhuurder de vaste kosten die hij maandelijks aan Eteck betaalt voor de WKO-installatie voor haar rekening neemt. De kantonrechter heeft de vorderingen toegewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen.
3.Het oordeel van het hof
3.1.
Het hof zal het bestreden vonnis vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerde1] alsnog afwijzen. Hierna legt het hof uit hoe het tot deze beslissing komt.
3.2.
Het hof stelt net als de kantonrechter voorop dat de WKO-installatie en de afleverset in de omstandigheden van dit geval onroerende aanhorigheden zijn in de zin van artikel 7:233 BW. De WKO-installatie is onroerend in de zin van dat artikel, is fysiek verbonden met het gehuurde en behoort naar haar aard tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van elk appartement in het complex. Daar komt bij dat de WKO-installatie specifiek voor de verwarming van de woningen in het complex van Tuindorp (vier gebouwen) is bedoeld en daarop is afgestemd. Daarin onderscheidt dit geval zich ook van gasaansluitingen en stadverwarming (voor hele wijken). Het hof volgt Tuindorp niet in de stelling dat slechts een deel van de WKO-installatie als onroerende aanhorigheid kan worden aangemerkt, omdat de WKO-installatie alleen als geheel functioneert en als centrale warmte installatie dienstbaar is aan alle appartementen in het complex. Dat Eteck eigenaar is van de WKO-installatie maakt het voorgaande niet anders, omdat voor de toepassing van artikel 7:233 BW niet relevant is of de eigenaar van de woonruimte ook eigenaar is van de onroerende aanhorigheden.
3.3.
Met Tuindorp is het hof evenwel van oordeel dat (wél) relevant is dat Tuindorp als verhuurder in dit geval niet tevens de leverancier is van warmte/koude, en dat de huurders, onder wie [geïntimeerde1] , voor de woning een warmteleveringsovereenkomst hebben gesloten met Eteck, de exploitant van de WKO-installatie. Gegeven deze omstandigheden ziet het hof geen grondslag om aan te nemen dat Tuindorp als verhuurder de maandelijkse vaste kosten – investerings- en onderhoudskosten – van de WKO-installatie, die Eteck in rekening brengt bij de huurders, dient te dragen. Het systeem van de wet biedt die grondslag niet. Weliswaar moet de verhuurder de vergoeding voor het enkele gebruik van de woonruimte, waaronder begrepen de onroerende aanhorigheden, via de (kale) huurprijs in rekening brengen (vgl. art. 7:237 lid 2 BW in verbinding met art. 7:233 BW). Dit betekent dat de investerings- en onderhoudskosten van de WKO-installatie (die onafhankelijk zijn van het verbruik), ook bij geliberaliseerde huur zoals in dit geval, niet langs andere weg (bijvoorbeeld als servicekosten) in de (totale) prijs die de huurder moet betalen mogen worden opgenomen, omdat hiervoor de (kale) huurprijs geldt. Maar wanneer de verhuurder, zoals in dit geval, geen warmte/koude levert en, zoals onvoldoende betwist is aangevoerd door Tuindorp, daarvoor geen kosten in rekening brengt bij de huurder, terwijl de huurder bij aanvang van de huur voor de woning een warmteleveringsovereenkomst heeft moeten sluiten met een derde (Eteck), die de warmte/koude levert en de kosten daarvoor bij de huurder in rekening brengt, kan er in de verhouding tussen verhuurder en huurder geen sprake van zijn dat de investerings- en onderhoudskosten van de WKO-installatie geacht moeten worden inbegrepen te zijn in de (kale) huurprijs van de woning. Uit niets blijkt dat [geïntimeerde1] feitelijk ‘dubbel’ betaalt voor de investerings- en onderhoudskosten van de WKO-installatie.
3.4.
Het hof begrijpt het genoemde arrest van de Hoge Raad van 21 januari 2022 ook in die zin, dat de strekking ervan beperkt is tot gevallen waarin de verhuurder tevens de leverancier is van warmte/koude of daarmee valt te vereenzelvigen (wat hier ook niet aan de orde is). Voor contracten met derden gelden de bijzonderheden en beperkingen van het huurrecht niet (vgl. HR 17 maart 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5170). Als een derde partij de warmte levert, biedt de Warmtewet de huurder bescherming met maximale tarieven. Een ander uitgangspunt heeft een maatschappelijk en politiek niet wenselijk geachte remmende werking op het realiseren van verduurzamingsinitiatieven zoals de onderhavige WKO-installatie, waarvan de investeringskosten hoger zijn dan bij traditionele verwarmingsinstallaties.
3.5.
Tuindorp had ook een redelijke grond om Eteck in te schakelen, nu deze deskundig is op het terrein van (deze vorm van) verduurzaming. Daarbij is gesteld noch gebleken dat Tuindorp met het uitbesteden van de exploitatie aan Eteck de – dwingendrechtelijke – huurprijsregelgeving (voor zover van toepassing op geliberaliseerde huur) zou willen omzeilen, dan wel een niet redelijk voordeel zou behalen, of de huurder zou benadelen.
3.6.
De huurovereenkomst tussen partijen biedt naar het oordeel van het hof evenmin een grondslag voor de gestelde draagplicht van Tuindorp. De huurovereenkomst (art. 6.1), en overigens ook de informatiebrochure voor huurders, laat er geen misverstand over bestaan dat voor het hele complex (vanuit duurzaamheidsoogpunt) is gekozen voor Eteck als de warmte/koude leverancier via een WKO-installatie. En uit de warmteleveringsovereenkomst met bijbehorend product- en tarievenblad blijkt duidelijk dat [geïntimeerde1] aan Eteck naast de verbruikskosten maandelijks een bedrag aan vaste kosten voor de WKO-installatie moet betalen. Dat is toegestaan op grond van de Warmtewet (die op de overeenkomst tussen [geïntimeerde1] en Eteck van toepassing is), die ook een tariefaanpassing toestaat binnen de door de Autoriteit Consument en Markt gestelde grenzen. Dat Tuindorp als verhuurder die vaste kosten zou (moeten) dragen blijkt dus niet. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt ook niet in te zien dat [geïntimeerde1] bij het aangaan van de huurovereenkomst niettemin erop heeft mogen vertrouwen dat de investerings- en onderhoudskosten van de WKO-installatie door Tuindorp inbegrepen waren in de (kale) huurprijs van de woning. Voor zover [geïntimeerde1] nog heeft bedoeld dat de kosten die Eteck hem in rekening brengt zich niet verdragen met de voor Tuindorp geldende dwingendrechtelijke servicekostenregeling gaat het hof hieraan voorbij, omdat dit onvoldoende is onderbouwd en toegelicht.
3.7.
Op grond van het voorgaande acht het hof geen grondslag aanwezig voor de door de kantonrechter aangenomen draagplicht en vergoedingsplicht van Tuindorp jegens [geïntimeerde1] . De daarop gerichte grieven slagen. Het bestreden vonnis wordt vernietigd en [geïntimeerde1] moet terugbetalen wat Tuindorp ter uitvoering van dat vonnis heeft betaald, zoals gevorderd. Wat verder nog door partijen is aangevoerd behoeft geen bespreking. Aan bewijslevering komt het hof niet toe, omdat er geen feiten en omstandigheden te bewijzen zijn aangeboden die, indien bewezen, tot een andere uitkomst zouden leiden.
3.8.
De slotsom luidt dat het hoger beroep slaagt. Omdat [geïntimeerde1] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geïntimeerde1] tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. Hieronder begroot het hof de tot vandaag gemaakte kosten. De proceskostenveroordeling strekt ook tot vergoeding van eventuele nakosten, die na vandaag worden gemaakt voor de betekening van de uitspraak. Indien er nakosten worden gemaakt is [geïntimeerde1] daarover tevens de wettelijke rente verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [1]
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland locatie Utrecht van 10 mei 2023, en beslist:
wijst de vorderingen van [geïntimeerde1] af;
4.2.
veroordeelt [geïntimeerde1] tot terugbetaling van hetgeen Tuindorp ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde1] heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de betaaldatum tot de datum van terugbetaling;
4.3.
veroordeelt [geïntimeerde1] tot betaling van de volgende proceskosten van Tuindorp tot aan de uitspraak van de kantonrechter:
€ 497,50,- aan salaris van de advocaat van Tuindorp (2,5 procespunten x tarief € 199,-)
en tot betaling van de volgende proceskosten van Tuindorp in hoger beroep:
€ 783,- aan griffierecht
€ 110,07 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde1]
€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van Tuindorp (2 procespunten x appeltarief II)
4.4.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
4.5.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.R. den Dekker, H.E. de Boer en G.D. Hoekstra, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 september 2024.