Uitspraak
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer20/01897
Datum21 januari 2022
ARREST
In de zaak van
STICHTING ACANTUS GROEP,
gevestigd te Veendam,
gevestigd te Veendam,
EISERES tot cassatie,
hierna: verhuurder,
advocaten: J.P. Heering en H. Boom,
tegen
1. [verweerder 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. [verweerster 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
VERWEERDERS in cassatie,
hierna: huurders,
advocaat: R.T. Wiegerink.
1. Procesverloop
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:
de vonnissen in de zaak 4397095 CV EXPL 15-10816 van de kantonrechter te Groningen van 6 oktober 2015 en 8 maart 2016;
de arresten in de zaak 200.193.382/01 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 9 juli 2019 en 24 maart 2020.
De verhuurder heeft tegen de arresten van het hof beroep in cassatie ingesteld.
De huurders hebben een verweerschrift tot verwerping ingediend.
De zaak is voor de huurders toegelicht door hun advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal E.B. Rank-Berenschot strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De advocaat van verhuurder heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd.
2.Uitgangspunten en feiten
2.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Verhuurder is eigenaar van appartementen in een complex bestaande uit twee woontorens.
(ii) Huurders huren sinds december 2009 een appartement in het complex. Zij zijn de eerste bewoners van het appartement. Zij zijn naast de kale huurprijs servicekosten van € 50,-- per maand verschuldigd. De kosten van warmte, koude en tapwater en de levering daarvan zijn daarbij niet inbegrepen.
(iii) Warmte, koude en warm tapwater in de appartementen worden geleverd door BAM Techniek Energy Systems B.V. (hierna: BTES), door middel van een warmte-koudeopslag-installatie (hierna: WKO-installatie). Voor de WKO-installatie en het daarbij behorende leidingwerk is een opstalrecht gevestigd ten behoeve van BTES.
(iv) Voor de levering van warmte, koude en warm tapwater in het complex heeft verhuurder een overeenkomst gesloten met BTES.
(v) Bij brief van 2 februari 2010 heeft verhuurder aan huurders laten weten de kosten van warmte, koude en warm tapwater tot 2012 voor haar rekening te nemen en dat het contract met BTES vanaf 1 januari 2012 overgaat op huurders, waarna huurders verantwoordelijk zijn voor de kosten
.
.
(vi) Huurders hebben de door BTES in december 2011 toegezonden leveringsovereenkomst niet ondertekend.
(vii) In een procedure tussen BTES en verhuurder heeft de rechtbank Noord-Nederland bij vonnis van 12 november 2014 [1] geoordeeld dat verhuurder contractspartij van BTES is, ook met betrekking tot de verhuurde appartementen.
(viii) Verhuurder heeft vervolgens aan huurders meegedeeld dat zij vanaf januari 2015 naast de huur ook een voorschotbedrag in rekening zal brengen ter zake van koude, warmte en verwarming van tapwater.
(ix) In mei 2015 heeft verhuurder aan huurders een afrekening toegezonden ten aanzien van warmte/koude over het tijdvak 1 januari 2012 tot en met 30 september 2014. Deze afrekening heeft betrekking op de posten (1) verbruik warmte, (2) vastrecht warmte, (3) huur warmtemeter, (4) vastrecht koude en (5) vastrecht afleverset/tap.
(x) Huurders erkennen de verschuldigdheid voor het verbruik, maar hebben voor het overige deze afrekening (en de daarop volgende voorschotnota's) onder protest betaald.
2.2
In dit geding vorderen huurders, voor zover in cassatie van belang, (i) een verklaring voor recht dat verhuurder niet gerechtigd is om bij huurders bedragen in rekening te brengen onder de noemer ‘vastrecht’, waaronder (maar niet beperkt tot) vastrecht warmte, vastrecht koude en vastrecht afleverset/tap; (ii) een verklaring voor recht dat huurders bedragen die zij reeds hebben betaald of nog zullen betalen uit hoofde van ‘vastrecht’, als onverschuldigd betaald kunnen terugvorderen van de verhuurder.
2.3
De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen.
2.4
Het hof [2] heeft het vonnis van de rechtbank vernietigd en voor recht verklaard dat verhuurder bij de huidige stand van de regelgeving niet gerechtigd is bij huurders kosten in rekening te brengen die zijn genaamd ‘vastrecht warmte’, ‘vastrecht koude’ en ‘vastrecht afleverset/tap’, met veroordeling van verhuurder tot terugbetaling aan huurders van de door hen voor ‘vastrecht’ betaalde bedragen.
“4.6 Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting stelt het hof vast dat de WKO-installatie bestaat uit een warmte/koude pomp en tevens alle buizen omvat die door het gebouw lopen tot aan de individuele appartementen. De WKO-installatie eindigt in elk appartement bij de afleverset. Die afleverset bevat een warmtewisselaar waar de vloerverwarming aan is gekoppeld en tevens de voorziening voor het (warme) tapwater.
4.7
Ingevolge art. 7:233 BW Pro behoren tot de woonruimte de ‘onroerende aanhorigheden’. Een voorziening kan aanhorig zijn, wanneer zij deel uitmaakt van het gehuurde en de huurder daarvan het exclusieve gebruik heeft, maar ook wanneer de voorziening naar haar aard fysiek met het gehuurde is verbonden (onroerend is) of naar verkeersopvatting tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van het gehuurde behoort.
Het hof oordeelt in de gegeven omstandigheden dat het gebouw Stoker - waarvan het gehuurde deel uitmaakt - en de WKO installatie in constructief opzicht specifiek op elkaar zijn afgestemd. Immers, omdat een andere manier van verwarmen van de appartementen in het gebouw Stoker niet mogelijk is, zou het gebouw bij het ontbreken van de WKO-installatie als onvoltooid moeten worden beschouwd. Zo beschouwd is de WKO-installatie een (onroerend) bestanddeel van het gebouw Stoker. De WKO-installatie is onroerend, fysiek verbonden met het gehuurde en behoort naar haar aard tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van elk appartement in het gebouw Stoker. Alles bij elkaar genomen onderschrijft het hof de stelling van [huurders] dat de WKO-installatie en de afleverset onroerende aanhorigheden als bedoeld in art. 7:233 BW Pro zijn. Dat de eigendom van de WKO- installatie (door het verlenen van een opstalrecht aan BTES) is afgescheiden van de eigendom van het gebouw Stoker, maakt dit voor de beoordeling van art. 7:233 BW Pro niet
anders. (…)”
“4.11 In het geval, zoals het onderhavige, een verhuurder in een complex warmte/koude aan de huurder met een individuele aansluiting van maximaal 100 kilowatt levert en (daardoor) tevens leverancier is in de zin van de Warmtewet rijst de vraag op welke wijze de verhuurder de kapitaals- en onderhoudslasten van de verwarmingsinstallatie aan de huurder in rekening kan brengen.
Op grond van art. 7:237 lid 2 BW Pro dient de verhuurder die kosten te verdisconteren in de (kale) huurprijs. De systematiek van de wet staat eraan in de weg dat die kosten (ook of in de plaats daarvan) in de servicekosten worden begrepen. Een andersluidende regeling in een Besluit Servicekosten is in strijd met (de hogere) wettelijke regel van art. 7:237 lid 2 BW Pro.
Opzichzelf biedt de Warmtewet vanaf 1 januari 2014 aan de verhuurder als leverancier de mogelijkheid (…) de kapitaals- en onderhoudslasten van de verwarmingsinstallatie als onderdeel van de maximale prijs volgens de Warmtewet aan de huurder als verbruiker in rekening te brengen. Alsdan ontstaat er een strijdigheid tussen art. 7:237 lid 2 BW Pro en de Warmtewet 2014. Nu per 1 juli 2019 en een enkel onderdeel per 1 januari 2020 de gewijzigde Warmtewet 2018 in werking treedt, waardoor de Warmtewet niet meer van toepassing zal zijn in situaties als de onderhavige en daardoor van strijdigheid tussen beide wettelijke regelingen (Warmtewet en artikel 7:237 BW Pro) geen sprake meer zal zijn, ligt het in de rede een keuze ten gunste van art. 7:237 lid 2 BW Pro te maken. (…)”
3.Beoordeling van het middel
3.1.1
Onderdeel 1 van het middel klaagt dat het oordeel van het hof dat de WKO-installatie en de afleverset moeten worden aangemerkt als onroerende aanhorigheid in de zin van art. 7:233 BW Pro onjuist, althans onbegrijpelijk is. Onderdeel 1.2 klaagt dat het hof ten onrechte aan de hand van de bestanddeeltoets (naar analogie van art. 3:4 BW Pro) heeft beoordeeld of de WKO-installatie als ‘onroerende aanhorigheid’ in de zin van art. 7:233 BW Pro kan worden aangemerkt. Art. 7:233 BW Pro biedt hiervoor volgens de klacht geen ruimte.
3.1.2
Art. 7:233 BW Pro bepaalt, voor zover in deze zaak van belang, dat onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woonruimte is verhuurd, almede de onroerende aanhorigheden. Onroerende aanhorigheden zijn voorzieningen die naar hun aard (feitelijk of goederenrechtelijk) onlosmakelijk verbonden zijn met de gehuurde woonruimte. [5] Of dat het geval is kan mede worden beoordeeld aan de hand van de criteria van art. 3:4 BW Pro, met dien verstande dat het voor de toepassing van art. 7:233 BW Pro niet relevant is of de eigenaar van de woonruimte ook eigenaar is van de onroerende aanhorigheid.
3.1.3
Het hof heeft in rov. 4.7 overwogen dat de WKO-installatie en de afleverset in de gegeven omstandigheden onroerende aanhorigheden zijn als bedoeld in art. 7:233 BW Pro. De WKO-installatie is onroerend, is fysiek verbonden met het gehuurde en behoort naar haar aard tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van elk appartement in het gebouw, aldus het hof. Dit oordeel getuigt tegen de achtergrond van hetgeen hiervoor in 3.2.1 is overwogen niet van een onjuiste rechtsopvatting.
3.2.1
Onderdeel 2.3 richt zich tegen het oordeel van het hof in rov. 4.11 dat de regels van het huurrecht prevaleren boven de Warmtewet 2014. Volgens het onderdeel valt niet in te zien waarom voor het tijdvak 2014-2019/2020 de regels van het BW, op grond van posterieure veranderingen in wetgeving, moeten prevaleren boven een door de wetgever speciaal voor de exploitatie van duurzame installaties als de onderhavige ontworpen wettelijk regime (de Warmtewet 2014).
3.2.2
Zoals het hof in rov. 4.11 constateert, volgt uit art. 7:237 lid 2 BW Pro dat de verhuurder de kapitaals- en onderhoudslasten van de WKO-installatie, zijnde een onroerende aanhorigheid, niet als servicekosten naast de kale huurprijs aan de huurders in rekening kan brengen, terwijl de Warmtewet 2014 de leverancier de mogelijkheid bood om de kapitaals- en onderhoudslasten als onderdeel van de maximale prijs volgens de Warmtewet 2014 aan de verbruiker in rekening te brengen. Deze regelingen zijn tegenstrijdig indien, zoals in deze zaak, de verhuurder ‘leverancier’ is in de zin van de Warmtewet 2014, en de huurders ‘verbruiker’. Het oordeel van het hof dat art. 7:237 lid 2 BW Pro in deze tegenstrijdigheid prevaleert is juist. Dat volgt ook uit de omstandigheid dat het samenstel van art. 7:233 BW Pro en art. 7:237 BW Pro strekt tot bescherming van de huurder van woonruimte en de Warmtewet 2014 niet beoogt afbreuk te doen aan die bescherming. Bovendien is als gevolg van de wijziging van de Warmtewet per 1 juli 2019 en 1 januari 2020 [6] , die wet (grotendeels) niet van toepassing op verhuurders. De klacht faalt daarom.
3.3
De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO Pro).
3.4
Opmerking verdient nog het volgende. In een geval als het onderhavige kan een verhuurder de kapitaals- en onderhoudslasten van een WKO-installatie (indien dit een onroerende aanhorigheid is), gelet op het bepaalde in art. 7:237 lid 2 BW Pro niet als servicekosten bij huurders in rekening brengen en biedt het woningwaarderingsstelsel opgenomen in Bijlage 1 bij het Besluit huurprijzen woonruimte, dat van toepassing is op niet-geliberaliseerde huur, geen ruimte om deze kosten te verdisconteren in de maximaal redelijke huurprijs. Het behoort tot het domein van de wetgever om hiervoor een oplossing te bieden. De wetgever heeft blijk gegeven van de opvatting dat de bedoelde kosten als servicekosten aan de huurder in rekening gebracht behoren te kunnen worden. [7] Met het oog daarop is op 13 juli 2018 een ontwerp-besluit tot wijziging van het Besluit servicekosten gepubliceerd voor internetconsultatie. Na afloop van die consultatie zijn evenwel (nog) geen nadere stappen gezet in het wetgevingsproces (zie de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 3.31).
4.Beslissing
De Hoge Raad:
- verwerpt het beroep;
- veroordeelt verhuurder in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van huurders begroot op € 415,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien verhuurder deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.
Dit arrest is gewezen door de raadsheren C.E. du Perron, als voorzitter, H.M. Wattendorff, A.E.B. ter Heide, F.R. Salomons en G.C. Makkink, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer H.M. Wattendorff op
21 januari 2022.
21 januari 2022.