ECLI:NL:GHARL:2024:4663

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.316.751/01

zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 180329

arrest van 16 juli 2024

in de zaak van

[appellant],

die woont in [woonplaats1] ,

die (principaal) hoger beroep heeft ingesteld

en bij de rechtbank optrad als gedaagde,

hierna:
[appellant],

advocaat: mr. M. Kremer te Groningen,

tegen

1.[geïntimeerde1] ,

2.
[geïntimeerde2],

die beide wonen in [woonplaats2] ,

die (incidenteel) hoger beroep hebben ingesteld

en bij de rechtbank optraden als eisers,

hierna: samen
[geïntimeerden]en ieder afzonderlijk
[geïntimeerde1]en
[geïntimeerde2],

advocaat: mr. J.M. Pol te Assen.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Naar aanleiding van het arrest van 23 mei 2023 heeft op 20 oktober 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag (het proces-verbaal) gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

Een defecte verzamelleiding ter hoogte van het appartement van [appellant] heeft in het daaronder gelegen appartement van [geïntimeerden] schade veroorzaakt. [geïntimeerden] verwijten [appellant] dat hij niet, althans niet tijdig, heeft meegewerkt aan het onderzoek naar de oorzaak van de lekkage. [geïntimeerden] houden [appellant] aansprakelijk voor de daardoor geleden schade.

2.2.

[geïntimeerden] zijn hierover een procedure bij de rechtbank begonnen. De rechtbank heeft in het vonnis van 29 juni 2022 een belangrijk deel van de vorderingen van [geïntimeerden] toegewezen, te weten € 30.000,- aan materiële schade, € 1.960,- aan kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en € 5.000,- aan gederfd woongenot. Dit alles vermeerderd met de wettelijke rente en met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. [appellant] heeft aan het vonnis uitvoering gegeven.

2.3.

[appellant] is in (principaal) hoger beroep en [geïntimeerden] in (incidenteel) hoger beroep gekomen.

[appellant] wil dat het vonnis van de rechtbank wordt vernietigd, de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog worden afgewezen, [geïntimeerden] worden veroordeeld terug te betalen wat hij op basis van het vonnis aan hen heeft betaald en dat [geïntimeerden] in de proceskosten worden veroordeeld.

Ook [geïntimeerden] willen dat het vonnis van de rechtbank wordt vernietigd. De bedoeling van [geïntimeerden] is dat aan hen hogere schadebedragen worden toegewezen, te weten € 38.407,22 aan materiële schade, € 2.367,26 aan kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid, € 1.383,12 incl. btw aan buitengerechtelijke incassokosten en € 8.000,- aan schade voor gederfd woongenot. Ook deze bedragen vermeerderd met de wettelijke rente en met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

2.4.

Ook het hof is van mening dat [appellant] tegenover [geïntimeerden] onrechtmatig heeft gehandeld. Het hof komt tot lagere bedragen aan schade dan de rechtbank. Na de feiten, mede in het licht van de door partijen gemaakte opmerkingen, opnieuw te hebben vastgesteld, zal het hof uitleggen op basis van welke argumenten het hof tot dit oordeel is gekomen.

3.De feiten

3.1.

[geïntimeerde2] staat in de openbare registers genoemd als de eigenaresse van het appartement (begane grond) aan de [adres1] in [woonplaats2] . [geïntimeerde2] is in gemeenschap van goederen gehuwd met [geïntimeerde1] . [geïntimeerden] wonen in het appartement.

3.2.

[appellant] is eigenaar van het daarboven gelegen appartement (eerste verdieping) aan de [adres2] 1 in [woonplaats2] . [appellant] heeft zijn appartement verhuurd.

3.3.

Het appartement op de tweede verdieping aan de [adres2] 1a in [woonplaats2] behoort toe aan [naam1] (hierna: [naam1] ).

3.4.

De drie appartementen vormen tezamen het appartementencomplex [adres1] / [adres2] 1/1a in [woonplaats2] . De drie appartementseigenaren zijn van rechtswege lid van de Vereniging van Eigenaars (hierna: de VvE). Van toepassing is het modelreglement 1983 bij de splitsing in appartementsrechten. In (ieder geval in) 2019 en 2020 betaalden de appartementseigenaren geen bijdrage aan de VvE, werd er niet vergaderd en was de VvE in zoverre ‘slapend’. Iedere appartementseigenaar heeft een afzonderlijke opstalverzekering. Er is geen gezamenlijke opstalverzekering.

3.5.

In een whatsappbericht van 12 september 2019 meldt [geïntimeerde1] aan [appellant] dat zij lekkage “
vanuit de bovenwoning” hebben. Dit is volgens [geïntimeerde1] eerder aan een van zijn huurders gemeld. In verband met een naderende vakantie van [geïntimeerden] vanaf 19 september 2019 hopen zij dat [appellant] snel “
een loodgieter oid” regelt. Als een reactie van [appellant] uitblijft, bericht [geïntimeerde1] later die dag bij whatsapp, zal hij zelf actie ondernemen. Volgens [appellant] heeft hij beide whatsappberichten niet ontvangen, omdat hij het telefoonnummer van [geïntimeerde1] vanwege een eerder conflict heeft geblokkeerd.

3.6.

Voorafgaand aan zijn vakantie heeft [geïntimeerde1] in de beide boven gelegen appartementen van [appellant] en [naam1] onderzoek naar de oorzaak van de lekkage gedaan. Ook is in die periode in opdracht van de opstalverzekeraar van [geïntimeerden] een lekdetectie onderzoek uitgevoerd. In beide onderzoeken is de oorzaak van de lekkage niet gevonden.

3.7.

Als [appellant] zijn huurder op 2 oktober 2019 via whatsapp naar de lekkage vraagt, brengt de huurder [appellant] op de hoogte van het lekdetectie onderzoek en dat er niets is gevonden. Na de vakantie van [geïntimeerden] zal volgens de huurder verder onderzoek worden gedaan.

3.8.

In opdracht van [geïntimeerden] voert de firma Botter Technisch Beheer (hierna: Botter) op 23 oktober 2019 een tweede lekdetectie onderzoek uit. Op 6 november 2019 informeert [geïntimeerde1] [appellant] per e-mail over dat onderzoek en de uitkomst daarvan. [geïntimeerden] sommeren [appellant] de lekkage te verhelpen en stellen hem voor de schade aansprakelijk. [geïntimeerden] ontvangen op 7 november 2019 het rapport van Botter en sturen dit rapport diezelfde dag per e-mail aan [appellant] . Volgens [appellant] heeft hij ook de beide e-mailberichten niet ontvangen, omdat hij vanwege dat eerdere conflict ook de e-mails van [geïntimeerde1] heeft geblokkeerd.

3.9.

In het lekdetectie rapport van Botter van 7 november 2019 is onder meer het volgende opgenomen:

“De bewoner heeft bij ons het volgende aangegeven: af en toe, ontstaat er wateroverlast in de woning. Hierdoor is er vochtschade ontstaan, in de woning.

(…)

Als de riolering van de keuken en de slaapkamer in het appartement op de eerste verdieping belast worden met water en traceerstof, ontstaat er een nieuwe vochtplek in de schade van de slaapkamer van het appartement op de begane grond. Achter de keuken van het appartement op de eerste verdieping, is te zien dat er wateroverlast is ontstaan rondom de riolering. Het betreft hier, een oude stalen afvoer die langzaam is doorgerot.

(…)

De waterleidingen zijn visueel te controleren en bevatten geen lekkages.

Conclusie:

De waterschades worden veroorzaakt, door een doorgerotte stalen rioolafvoer in het appartement op de eerste verdieping.

Advies:

(…) Een stalen rioolafvoer kan niet meer hersteld worden. Wij adviseren dan ook, om de stalen afvoer in zijn geheel, tot aan de standleiding, te vervangen. Hiervoor is het noodzakelijk, om de keuken te verwijderen. (…)”

3.10.

De rechtsbijstandsverzekeraar van [geïntimeerden] zendt bij aangetekende en gewone post verzonden brief van 20 november 2019 aan [appellant] (opnieuw) het rapport van Botter en sommeert hem binnen twee weken zorg te dragen voor deugdelijk en duurzaam herstel van de lekkage. Opnieuw wordt [appellant] aansprakelijk gesteld voor de schade die [geïntimeerden] lijden.

3.11.

Op 25 november 2019 heeft [appellant] contact met de heer [naam2] van QS-Expertise. QS-Expertise is de schade-expert die bij [geïntimeerden] de (gevolg)schade heeft opgenomen. QS-Expertise zendt op verzoek van [appellant] aan hem het rapport van Botter. In de begeleidende e-mail aan [appellant] kondigt QS-Expertise aan dat zij contact zal opnemen met [geïntimeerde2] en zullen aangeven “
dat u bereid bent de oorzaak van de lekkage op te laten lossen, onder de strikte voorwaarde dat dit als gezamenlijk belang (ieder 1/3 van de kosten) wordt geregeld”. In de e-mail van 6 december 2019 aan QS-Expertise voegt [appellant] daaraan toe dat hij vanwege negatieve ervaringen in het verleden “
geen opdracht tot herstel” zal geven.

3.12.

Nadat [appellant] bij (ook per e-mail verzonden) brief van 12 december 2019 door de toenmalige advocaat van [geïntimeerden] (opnieuw) is gesommeerd de lekkage te verhelpen, laat [appellant] bij e-mail van 13 december 2019 ook de (toenmalige) advocaat van [geïntimeerden] weten dat hij bereid is een derde deel van de kosten voor de vervanging van de “
gemeenschappelijke afvoerbuis” te betalen. [appellant] geeft ook toestemming om “
zo nodig” de werkzaamheden meteen “
aan te vangen door een erkend terzake deskundige installatiebedrijf” in [woonplaats2] .

3.13.

Bij e-mail van 6 januari 2020 meldt de toenmalige advocaat van [geïntimeerden] [appellant] dat hij in de e-mail van 13 december 2019 heeft aangegeven voor de beëindiging van de lekkage aan een deskundig en erkend installatiebedrijf opdracht te willen geven en een derde van de kosten wil dragen als de andere twee eigenaren ook hun deel nemen. In de e-mail wordt verwezen naar de bijgevoegde verklaringen van de eigenaren [geïntimeerde2] en [naam1] dat zij met de kostenverdeling instemmen. [appellant] wordt gevraagd binnen een week een installatiebedrijf in te schakelen.

[appellant] antwoordt bij e-mail van 17 januari 2020 dat hij niet heeft toegezegd opdracht te geven, dat ook niet wil en herhaalt dat hij wel toestemming geeft voor de werkzaamheden aan de gemeenschappelijke afvoerbuis door een “
erkend terzake deskundige installatiebedrijf in [woonplaats2]” en bereid is 1/3 deel van de kosten van die werkzaamheden te dragen. Aan het slot wijst [appellant] erop dat hij “
vroegtijdig” wil weten als voor de werkzaamheden zijn appartement moet worden betreden.

3.14.

Na overleg met de appartementseigenaar [naam1] laten [geïntimeerden] [appellant] op 17 januari 2020 weten dat zij en [naam1] instemmen met een bijdrage van 1/3 deel van de kosten. Verder wordt aangekondigd dat op 22 januari 2020 tussen 10.00 en 12.00 uur de firma Kuil een camera-inspectie onderzoek zal doen naar de oorzaak van de lekkage.

[appellant] reageert diezelfde dag in een uitvoerige e-mail aan [geïntimeerde2] en [naam1] . [appellant] maakt bezwaar tegen de manier van communiceren van [geïntimeerde1] , laat onder meer weten dat vooraf met hem moet worden overlegd over het betreden van zijn appartement en dat het hem bevreemdt dat er nog meer onderzoek naar de oorzaak van de lekkage moet worden gedaan.

Het geplande onderzoek door de firma Kuil is daarna door [geïntimeerden] afgezegd.

3.15.

De toenmalige advocaat van [geïntimeerden] bericht [appellant] bij e-mail van 20 januari 2020, dat [geïntimeerden] twijfelen of de lekkage door een gemeenschappelijke leiding komt, dat [geïntimeerden] en [naam1] alleen ieder een derde van de kosten voor hun rekening nemen als de lekkage door een gemeenschappelijke leiding komt en dat [appellant] in een telefoongesprek op 13 december 2019 wel degelijk heeft toegezegd opdracht aan een installatiebedrijf te willen geven. Vanwege de opstelling van [appellant] hebben [geïntimeerden] inmiddels een bedrijf ingeschakeld waarover [geïntimeerden] [appellant] bij e-mail van 17 januari 2020 hebben bericht.

[appellant] reageert dezelfde dag per e-mail. Hij wijst de toenmalige advocaat van [geïntimeerden] er in duidelijke bewoordingen op niet te hebben toegezegd opdracht tot reparatie te geven en dat ook niet zal doen.

3.16.

De toenmalige advocaat van [geïntimeerden] antwoordt [appellant] bij e-mail van

3 februari 2020 dat kennelijk sprake is van een misverstand en kondigt aan dat zij niet langer [geïntimeerden] bijstaat. Bij e-mail van 12 februari 2020 heeft [appellant] het bericht ontvangen dat [geïntimeerden] een nieuwe advocaat hebben. [appellant] heeft die dag geprobeerd met de nieuwe advocaat telefonisch overleg te voeren maar dat is niet gelukt. [appellant] heeft op 13 februari 2020 een uitvoerige e-mail aan de nieuwe advocaat gezonden.

3.17.

De nieuwe advocaat van [geïntimeerden] laat [appellant] bij brief van 3 maart 2020 weten dat [geïntimeerden] een camera onderzoek willen om de exacte locatie van de lekkage te vinden. Dit wordt nodig geacht om de wijze van herstel te bepalen en om na te gaan of de lekkage “
zich bevindt in een gemeenschappelijke zaak”. Aan [appellant] wordt een termijn gegeven om te berichten of hij zijn medewerking aan dit onderzoek geeft. Toen een reactie uitbleef is op 7 april 2020 de kantonrechter verzocht aan [geïntimeerden] een vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW te verlenen om het camera onderzoek uit te voeren.

3.18.

Hangende het verzoek bij de kantonrechter geeft [appellant] – onder voorwaarden – zijn medewerking aan het camera onderzoek. De firma Kuil heeft op 30 april 2020 in het appartement van [appellant] het camera onderzoek uitgevoerd. Dit camera onderzoek leverde geen nieuwe gegevens op waarna de firma Kuil heeft geadviseerd de waterleiding onder druk te zetten om te controleren of de lekkage niet in de waterleiding zit. [appellant] wilde aan dit advies geen uitvoering geven.

3.19.

[geïntimeerden] hebben vervolgens op 18 mei 2020 het verzoek bij de kantonrechter gewijzigd. [geïntimeerden] verzoeken aan hen vervangende machtiging te verlenen voor medewerking, althans toestemming om het appartement van [appellant] te betreden, ten behoeve van het vaststellen van de oorzaak van de lekkage, waaronder het onder druk laten zetten van de waterleiding. Op 3 augustus 2020 stemt [appellant] alsnog met het nadere onderzoek in. Het onderzoek naar de waterleiding is op 15 augustus 2020 uitgevoerd door de firma Dietvorst. Uit dit onderzoek komt naar voren dat de waterleiding in het appartement van [appellant] niet lek is. De waterleiding bij [geïntimeerden] bestaat volgens Dietvorst nog deels uit loden leidingen die na het afpersen drukverlies lieten zien. Volgens Dietvorst zijn die leidingen van [geïntimeerden] mogelijk lek. Dietvorst doet de suggestie in de kruipruimte naar een oude loden leiding te zoeken die naar de etage van [appellant] gaat.

3.20.

De advocaat van [appellant] is over de uitkomst van het onderzoek van Dietvorst bij e-mail van 1 september 2020 geïnformeerd. Vervolgens is gevraagd of onderzoek mag worden gedaan naar de flexibele buizen onder het laminaat van de keuken in het appartement van [appellant] . Omdat dit onderzoek niet binnen één dag kon worden uitgevoerd, heeft [appellant] met dit derde onderzoekvoorstel niet ingestemd. De nieuwe advocaat van [geïntimeerden] heeft vervolgens de kantonrechter gevraagd een datum voor de mondelinge behandeling van het gewijzigde verzoek te bepalen. Die datum is vastgesteld op 25 november 2020.

3.21.

[appellant] heeft op 21 oktober 2020 contact gezocht met het Bureau voor Bouwpathologie die bereid is op 16 december 2020 onderzoek te doen.

3.22.

Na de geplande mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bij beschikking van 4 december 2020 aan [geïntimeerden] vervangende machtiging verleend ten aanzien van de vereiste medewerking van [appellant] , waaronder het betreden van zijn appartement, ten behoeve van het vaststellen van de positie en de oorzaak van de lekkage.

3.23.

Tijdens het destructief onderzoek door het Bureau voor Bouwpathologie op 16 december 2020 is vastgesteld dat de lekkage zich bevindt in de verzamelleiding achter het keukenblok van [appellant] . Deze verzamelleiding wordt gebruikt als afvoer van zowel het appartement van [appellant] als het appartement van [naam1] op de tweede etage. De bevindingen van het Bureau voor Bouwpathologie zijn neergelegd in het rapport van 4 januari 2021. In dit rapport is in antwoord op de vraag 1 welke gebreken/schade is aangetroffen geantwoord:

“Er is in de woning op de begane grond in zeer ernstige mate sprake van lekkages vanuit het plafond (de vloer tussen de woning op de begane grond en die op de eerste etage). Met name in de gangen en het toilet is de lekkage zeer actief (lekt daadwerkelijk) en duidelijk aanwezig. Ook in de keuken is de lekkage duidelijk waarneembaar, maar minder actief dan in de gangen. In de woonkamer is de lekkage zeer beperkt waarneembaar, hier is alleen sprake van enkele geel-bruine vlekken. In de slaapkamers is net als in de woonkamer, maar dan wel weer omvangrijker, sprake van met name geel-bruine vlekken op het plafond. De vloer in de gang van de woning op de begane grond is grotendeels aangetast door het vocht.”

Op de vraag hoe de aangetroffen gebreken moeten worden hersteld is geantwoord:

“In de eerste plaats zal de oude stalen verzamelleiding moeten worden vervangen. (…) De afvoer zal vanaf de bovenste woning tot aan de aansluiting op de begane grond moeten worden vervangen. (…) Middels voornoemde herstel is de oorzaak weggenomen maar de gevolgschade nog niet. Er bevind zich zeer veel vocht op de betonnen vloer (…). Pas wanneer het beton goed droog is kan men op de begane grond starten met herstel van de plafonds. Ook pas als de lekkage is gestopt kan men de vloer in de woning op de begane grond gaan herstellen. (…)”

De vierde vraag betreft de kosten van herstel. Het Bureau voor Bouwpathologie raamt de herstelkosten voor het appartement van [geïntimeerden] op € 10.000,- all-in. In dat bedrag is nog geen rekening gehouden met “
vervanging nieuw voor oud”. Het Bureau voor Bouwpathologie schat het percentage nieuw voor oud op 60% tot 70%
“aangezien al geruime tijd geen onderhoud aan het plafond en vloer zijn uitgevoerd”.

3.24.

Dietvorst vervangt in januari 2021 de verzamelleiding. In een brief van 13 november 2022 aan [appellant] heeft Dietvorst de uitgevoerde werkzaamheden en haar bevindingen over de oorzaak van de lekkage als volgt beschreven:

“Op aanwijs van onderzoek naar de waterlekkage in het appartement aan de [adres1] hebben wij de leidingkoof en het keukenblok in uw appartement verwijderd. Wij hebben daar een gietijzeren standleiding aangetroffen welke vanuit het riool in de kruipruimte door het appartement [adres1] naar de 2 boven gelegen 2 appartementen (…) is aangebracht. Ter hoogte van uw etage was een T-stuk waarop het keukenblok was aangesloten geschuurd[hof: gescheurd]
. Vanuit deze schuur[hof: scheur]
in de gietijzeren riolering is een groot deel van de waterschade ontstaan. Bovendien was de standleiding ter hoogte van uw etage ook verstopt. Door deze verstopping lekte het water van uw appartement en het boven gelegen appartement door het geschuurde[hof: gescheurde]
riooldeel tussen uw vloeren weg.”

De drie appartementseigenaren hebben (gelijkelijk) het herstel van de lekke afvoerbuis betaald.

3.25.

In opdracht van [geïntimeerden] heeft het bureau Kakeswaal de schade van [geïntimeerden] berekend. In het (concept) rapport van 15 april 2021 is die schade begroot op € 46.442,01 incl. btw. Kakeswaal schat de nieuw voor oud aftrek op 10%, waarmee in de begrote schade nog geen rekening is gehouden. De advocaat van [geïntimeerden] heeft dit schaderapport bij brief van 6 mei 2021 aan [appellant] toegezonden.

3.26.

Op basis van de rapportage van QS-rapportage van november 2019 heeft de verzekeraar van [geïntimeerden] een bedrag van € 8.172,08 aan [geïntimeerden] uitgekeerd.

3.27.

De VvE is (in ieder geval) per 6 september 2022 geactiveerd, waarbij [geïntimeerde2] vanaf die dag bij de Kamer van Koophandel als bestuurder van de VvE staat geregistreerd.

4.Het oordeel van het hof

Wijziging van eis en grieven

4.1.

[geïntimeerden] hebben bij eerste gelegenheid in hoger beroep in de memorie van antwoord hun eis gewijzigd. Zo is het gevorderde schadebedrag verhoogd tot het bedrag van € 38.407,22 met rente. Tegen deze eiswijziging is geen bezwaar gemaakt en de wijziging komt het hof ook niet in strijd met de goede procesorde voor.

4.2.

Vervolgens hebben [geïntimeerden] voorafgaande aan de mondelinge behandeling bij akte van 5 oktober 2023 hun eis opnieuw willen wijzigen. [appellant] heeft tegen deze laatste eiswijziging bezwaar gemaakt. Het hof is van oordeel dat deze eiswijziging niet tijdig is ingesteld en dat een van de uitzonderingen op de zogeheten twee conclusieregel niet van toepassing is, zodat deze laatste eiswijziging niet wordt toegelaten. Het hof zal beslissen op de door [geïntimeerden] bij memorie van antwoord gewijzigde eis.

4.3.

[appellant] komt (in het principaal hoger beroep) met negen Romeins genummerde grieven tegen het vonnis van de rechtbank op. [geïntimeerden] bestrijden (in het incidenteel hoger beroep) met vijf in Arabische cijfers genummerde grieven onderdelen van het vonnis van de rechtbank. Het hof zal deze grieven en de gewijzigde eis hierna thematisch behandelen.

Wat is de oorzaak van de schade?

4.4.

Het hof stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat de oorzaak van de lekkage de verzamelleiding ter hoogte en achter het keukenblok in het appartement van [appellant] is.

4.5.

Zoals ter zitting is gebleken is tussen partijen evenmin in geschil dat Botter op 7 november 2019 een defect aan de verzamelleiding als de oorzaak van de lekkage heeft genoemd. [appellant] heeft in de memorie van grieven (nrs 2.11 en 6.8) toegelicht dat toen nog niet bekend was waar precies in de verzamelleiding (ter hoogte van zijn appartement) de lekkage was. Uiteindelijk heeft het Bureau voor Bouwpathologie met het onderzoek op 16 december 2020 de locatie bepaald. De herstelwerkzaamheden aan de verzamelleiding zijn daarna in januari 2021 door Dietvorst uitgevoerd en hij heeft in een verklaring de bevindingen van het Bureau voor Bouwpathologie bevestigd. De verzamelleiding was ter hoogte van het appartement van [appellant] verstopt en het T-stuk waarop het keukenblok van [appellant] op de verzamelleiding was aangesloten was gescheurd. Door de verstopping lekte het water van de appartementen van [appellant] en [naam1] door het gescheurde T-stuk tussen de vloeren van het appartement van [appellant] weg naar het beneden gelegen appartement van [geïntimeerden]

Juridische grondslag van de vorderingen van [geïntimeerde1]

4.6.

Ook in hoger beroep hebben [geïntimeerden] aan hun vorderingen ten grondslag gelegd dat [appellant] tegenover hen onrechtmatig heeft gehandeld door niet (tijdig en) adequaat in te grijpen op de lekkage ter hoogte van zijn appartement waardoor [geïntimeerden] in hun appartement schade (dreigden te) lijden.

4.7.

De rechtbank heeft op deze grondslag in rov. 4.11 en 4.18 van het vonnis [appellant] aansprakelijk geacht. Bij dit oordeel heeft de rechtbank, zoals in rov. 4.4 van het vonnis is overwogen, mede de artikelen 17 lid 5 en 19 van het modelreglement 1983 betrokken.

Heeft [appellant] niet (tijdig en) adequaat op de lekkage in het appartement van [geïntimeerden] gereageerd?

4.8.

Het hof stelt voorop dat - in het geval een eigenaar en/of bewoner van een appartement de aangrenzende eigenaar/bewoner informeert dat hij waterschade heeft die mogelijk wordt veroorzaakt door een lekkage in het appartement van de aangrenzende eigenaar - mag worden verwacht dat de aangrenzende eigenaar naar mogelijke lekkage in zijn appartement zo spoedig mogelijk onderzoek doet en/of aan de waterschade ondervindende eigenaar en/of bewoner toestemming geeft in zijn appartement onderzoek te doen. Als de bron van de lekkage is gevonden mag worden verwacht dat de aangrenzende eigenaar/bewoner adequate maatregelen neemt om verdere schade te voorkomen. Een aangrenzende eigenaar die dergelijk onderzoek nalaat of vertraagt en/of tegen een ontdekte bron van de lekkage geen (tijdige) adequate maatregelen treft, handelt in strijd met de zorgvuldigheid die in het maatschappelijk verkeer betaamt.

4.9.

Het hof laat in het midden of [appellant] de whatsappberichten van [geïntimeerde1] van 12 september 2019 heeft ontvangen. In ieder geval hebben [geïntimeerden] in de periode vanaf die dag tot aan hun vakantie op 19 september 2019 zelf onderzoek naar de oorzaak van de lekkage in de appartementen van [appellant] en [naam1] kunnen doen en heeft het bureau Botter ook in het appartement van [appellant] het (eerste) lekdetectie onderzoek kunnen uitvoeren.

Het hof acht voldoende aannemelijk dat de lekkage in het appartement van [geïntimeerden] toen nog niet ernstig was en dat verder onderzoek tot na de vakantie van [geïntimeerden] kon worden afgewacht, zoals [geïntimeerden] ook hebben besloten. Dit past ook in de bevindingen van het bureau Botter die anderhalve maand later naar aanleiding van het tweede lekdetectie onderzoek op 23 oktober 2019 in zijn rapport schreef dat [geïntimeerden] “af en toe” wateroverlast in hun appartement hebben.

In ieder geval was [appellant] op of omstreeks 2 oktober 2019 op de hoogte van de lekkage bij [geïntimeerden] en dat door, althans in opdracht van, [geïntimeerden] naar de oorzaak van de lekkage ook in zijn appartement onderzoek werd gedaan. Hij heeft die dag whatsapp contact gehad met zijn huurder die hem over de stand van zaken informeerde.

[geïntimeerden] hebben na hun vakantie het bureau Botter op 23 oktober 2019 een tweede lekdetectie onderzoek in het appartement van [appellant] laten uitvoeren. De uitkomst van dat onderzoek was dat in het appartement van [appellant] de waterleiding niet lek was en dat achter de keuken rondom de riolering wateroverlast ontstaat.

4.10.

In ieder geval op 25 november 2019 is [appellant] – door toezending van het rapport van Botter van 7 november 2019 door QS-Expertise - met de uitkomst van het tweede lekdetectie onderzoek op de hoogte geraakt. Niet in geschil is dat de (defect gebleken) riolering/verzamelleiding tot de gemeenschappelijke eigendom van de drie appartementseigenaren behoort.

4.11.

[appellant] heeft vanaf dat moment (eind november 2019) steeds verklaard toestemming tot herstel van de lekkage te geven en zijn (derde) deel aan de kosten van herstel van de gemeenschappelijke verzamelleiding te willen dragen. Dat heeft [appellant] (onder meer) gedaan in zijn telefonisch contact met de schade-expert QS-Expertise op

25 november 2019 en in zijn e-mails van 13 december 2019 en 17 januari 2020 aan de toenmalige advocaat van [geïntimeerden] De andere twee appartementseigenaren [geïntimeerde2] en [naam1] hebben eerst rond 6 januari 2020 schriftelijk verklaard hun deel van de kosten bij een lekkage aan de gemeenschappelijke verzamelleiding te willen betalen.

4.12.

Bij deze stand van zaken zijn [geïntimeerden] in ieder geval tot begin januari 2020 niet belemmerd in hun onderzoek of in, althans ter hoogte van, het appartement van [appellant] een lekkage aanwezig is en zo ja, waar (ongeveer) die lekkage zich zou bevinden. Op of omstreeks 25 november 2019 was bekend dat naar verwachting de gemeenschappelijke verzamelleiding de bron van de lekkage was en heeft [appellant] , nagenoeg meteen nadat hij daarmee bekend was, verklaard toestemming te verlenen voor werkzaamheden in of vanuit zijn appartement aan de gemeenschappelijke verzamelleiding en verklaarde hij zich bereid een derde van de kosten te zullen dragen. Van onrechtmatig handelen aan de zijde van [appellant] is in ieder geval tot dan toe geen sprake.

4.13.

Doordat de oorzaak van de lekkage de gemeenschappelijke verzamelleiding was, kon in ieder geval vanaf begin januari 2020 - toen ook alle drie appartementseigenaren hadden ingestemd met de betaling van de herstelkosten aan de gemeenschappelijke verzamelleiding - iedere appartementseigenaar de opdracht tot herstel geven. Zo kon [appellant] dat doen, maar ook [geïntimeerde2] .

[appellant] heeft in zijn e-mail van 6 december 2019 aan de schade-expert QS-Expertise vanwege eerdere negatieve ervaringen met [geïntimeerden] uitdrukkelijk verklaard geen opdracht tot herstel te zullen geven. Dat heeft [appellant] in duidelijke bewoordingen herhaald in zijn e-mail van 17 januari 2020 aan de toenmalige advocaat van [geïntimeerden] In die e-mail van 17 januari 2020 heeft hij daaraan toegevoegd (en herhaalt) dat hij wel toestemming geeft voor de werkzaamheden aan de gemeenschappelijke afvoerbuis door een ‘erkend terzake deskundige installatiebedrijf in [woonplaats2] ’ en bereid is 1/3 deel van de kosten van die werkzaamheden te dragen. Deze opstelling van [appellant] is, mede gelet op zijn eerdere ervaringen met [geïntimeerde1] over herstel van gemeenschappelijke zaken, te billijken. [geïntimeerden] werden door deze opstelling van [appellant] niet benadeeld doordat hij toestemming had gegeven de herstelwerkzaamheden aan de gemeenschappelijke verzamelleiding (ook) vanuit zijn appartement te laten uitvoeren en [appellant] zich bereid had verklaard zijn deel van de kosten daaraan te zullen betalen. Daarmee waren er voor [geïntimeerde2] geen feitelijke of juridische belemmeringen meer ook zelf de opdracht tot herstel van de verzamelleiding te geven.

In de e-mail van 17 januari 2020 heeft [appellant] aan [geïntimeerden] te kennen gegeven dat hij wel “
vroegtijdig” wil weten als in zijn appartement werkzaamheden worden uitgevoerd. Op zichzelf is dat een redelijk verlangen. Als appartementseigenaar heeft [appellant] zo nodig nog maatregelen te nemen en kan hij een en ander met zijn huurders afstemmen. Ook deze opstelling is daarmee op zichzelf tegenover [geïntimeerden] niet onrechtmatig.

4.14.

[geïntimeerden] hebben er voor gekozen (nog) geen opdracht tot herstel van de gemeenschappelijke verzamelleiding te geven. [geïntimeerden] wilden eerst nader onderzoek naar de exacte locatie van de lekkage in/ter hoogte van het appartement van [appellant] . Daarvoor hebben [geïntimeerden] twee redenen opgegeven. Allereerst wilden [geïntimeerden] (meer) zekerheid dat de lekkage door de gemeenschappelijke verzamelleiding kwam en niet door een defecte waterleiding in het appartement van [appellant] waarvoor alleen [appellant] aansprakelijk is en alleen [appellant] bij herstel de kosten heeft te dragen. Ten tweede was volgens [geïntimeerden] de exacte locatie nodig om te bepalen waar en welke herstelwerkzaamheden moesten worden uitgevoerd.

Het hof is van oordeel dat in ieder geval zolang de door [geïntimeerden] verlangde nadere onderzoeken voor [appellant] en/of zijn huurders niet bezwaarlijk waren, van [appellant] mocht worden verwacht dat hij daaraan zijn medewerking verleende en daarvoor toestemming gaf.

4.15.

[geïntimeerden] wilden allereerst een camera onderzoek. Dit is op 17 januari 2020 aan [appellant] kenbaar gemaakt en zou op 22 januari 2020 worden uitgevoerd. Niet gesteld of gebleken is dat het camera onderzoek voor [appellant] en/of zijn huurders bezwaarlijk was. Verder kan het zijn dat de aangekondigde datum [appellant] overviel, maar niet gesteld of gebleken is dat die datum voor hem en/of zijn huurders bezwaarlijk was terwijl [appellant] evenmin heeft aangegeven op welke (korte) termijn dit door [geïntimeerden] verlangde nadere camera onderzoek wel kon worden uitgevoerd. Vervolgens is door een advocaatwissel aan de zijde van [geïntimeerden] weliswaar enige tijd verloren gegaan, maar eerst na een dreiging met een gerechtelijke procedure door de nieuwe advocaat van [geïntimeerden] heeft [appellant] medio april 2020 zijn medewerking verleend en is het camera onderzoek op 30 april 2020 uitgevoerd. Dit camera onderzoek gaf niet de door [geïntimeerden] gewenste duidelijkheid.

4.16.

Vervolgens hebben [geïntimeerden] in mei 2020 een tweede nader onderzoek verlangd, te weten het onder druk zetten van de waterleiding. Ook voor dit nadere onderzoek is niet gesteld of gebleken dat het voor [appellant] en/of zijn huurders zodanige hinder gaf dat in redelijkheid medewerking aan dat nadere onderzoek niet kon worden verlangd. Toch heeft [appellant] aanvankelijk geweigerd aan dit tweede nadere onderzoek zijn medewerking te verlenen en moest opnieuw enige aandrang op [appellant] worden uitgeoefend. Uiteindelijk heeft [appellant] zijn toestemming gegeven en is het onderzoek op 15 augustus 2020 door het bureau Dietvorst uitgevoerd. Het bureau Dietvorst heeft geen lek in de waterleiding bij [appellant] gevonden en dacht eerder aan een lekkage in de kruipruimte bij [geïntimeerden] Dat de waterleiding bij [appellant] niet lekte was op zichzelf geen verrassende uitkomst doordat al in het in oktober 2019 uitgevoerde onderzoek door Botter tot die conclusie was gekomen.

4.17.

Ondanks de door [geïntimeerden] ondervonden toenemende wateroverlast, hebben [geïntimeerden] in augustus/september 2020 geen opdracht tot herstel van de gemeenschappelijke verzamelleiding gegeven, maar in september 2020 aan [appellant] medewerking aan een derde nader onderzoek verzocht. De flexibele buizen onder het laminaat van [appellant] moesten worden onderzocht. [appellant] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Op zichzelf acht het hof deze weigering gegrond. [geïntimeerden] hebben niet behoorlijk toegelicht waarom, gelet op de bevindingen van Kuil en Dietvorst, de flexibele buizen onder het laminaat moesten worden onderzocht en [appellant] en zijn huurders de daardoor ontstane schade en beperkingen in het gebruik moesten accepteren. Ook achteraf is de redelijkheid van dit onderzoek niet gebleken.

4.18.

Vervolgens heeft [appellant] op 21 oktober 2020 aan het Bureau voor Bouwpathologie opdracht gegeven het (door [geïntimeerden] ) verlangde nadere onderzoek naar de oorzaak van de lekkage uit te voeren. Dit onderzoek heeft op 16 december 2020 plaatsgevonden en de bevindingen zijn vastgelegd in het rapport van 4 januari 2021. De oorzaak was en bleef een defecte verzamelleiding achter het keukenblok in het appartement van [appellant] waardoor water afkomstig van het appartement van zowel [naam1] als [appellant] doorsijpelde naar het appartement van [geïntimeerden] De noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan de verzamelleiding zijn in januari 2021 door het bureau Dietvorst uitgevoerd. Dietvorst heeft feitelijk waargenomen dat de bevindingen van het Bureau van Bouwpathologie over de oorzaak van de lekkage juist waren. Niet in geschil is dat de gezamenlijke appartementseigenaren de kosten van herstel van de verzamelleiding gedrieën gelijkelijk hebben gedragen.

4.19.

Uit het voorgaande volgt dat naar het oordeel van het hof [appellant] tegenover [geïntimeerden] onrechtmatig heeft gehandeld door gedurende enige tijd geen medewerking te verlenen aan het camera onderzoek en het onderzoek waarbij de waterleiding in zijn appartement onder druk werd gezet. In zoverre is [appellant] aansprakelijk en heeft hij de daardoor geleden schade te vergoeden.

Is er (ook) een andere oorzaak?

4.20.

De rechtbank heeft in rov. 4.7 van het vonnis het verweer van [appellant] verworpen dat er nog een andere oorzaak van de lekkage is. Tegen dit oordeel is [appellant] (met grief I) opgekomen. [appellant] heeft erop gewezen dat uit het onderzoek van Dietvorst blijkt dat in de leidingen van het appartement van [geïntimeerden] drukverlies was, zodat daar (ook) een oorzaak van de lekkage kan zijn gelegen.

4.21.

Het hof stelt vast dat in ieder geval in het in opdracht van [appellant] uitgevoerde onderzoek van het Bureau voor Bouwpathologie niet een andere oorzaak is vastgesteld. Voorts hebben [geïntimeerden] aangevoerd dat na het herstel van Dietvorst van de gemeenschappelijke verzamelleiding in januari 2021 zij geen verdere schade ten gevolge van lekkage hebben gehad. Ook is niet (voldoende onderbouwd) gesteld en gebleken dat [geïntimeerden] aan de leidingen in de kruipruimte herstelwerkzaamheden hebben laten uitvoeren. Onder deze omstandigheden heeft [appellant] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er nog een andere oorzaak voor de lekkage in het appartement van [geïntimeerden] is geweest. Daarmee verwerpt het hof het verweer van [appellant] dat het causaal verband tussen schade en de lekkage ter hoogte van zijn appartement ontbreekt doordat er een alternatieve oorzaak is.

Materiële schade

4.22.

[geïntimeerden] vorderen vergoeding van de schade ten gevolge van het niet (tijdig en) adequaat reageren op de lekkage melding van [geïntimeerden]

4.23.

Voor de berekening van de omvang van de schade moet de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven.^[1]Uitgangspunt is dat de situatie waarin de benadeelde terecht is gekomen (de werkelijke situatie) wordt vergeleken met de situatie waarin de benadeelde zou hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging achterwege zou zijn gebleven (de fictieve situatie).

4.24.

In dit geval had [appellant] - in de fictieve situatie - begin januari 2020 meteen zijn medewerking aan het door [geïntimeerden] verlangde camera onderzoek verleend en vervolgens aan het tweede nadere onderzoek door Dietvorst meteen meegewerkt, waardoor naar verwachting eind februari 2020 bekend zou zijn geweest dat beide door [geïntimeerden] verlangde nadere onderzoeken niet duidelijk maakten waar de exacte locatie van de lekkage aan de verzamelleiding was en of de lekkage toch in de waterleiding van [appellant] zat. Vervolgens zou, wat ook in de werkelijke situatie is gebeurd, [geïntimeerden] op nader onderzoek aan de flexibele buizen onder het laminaat van de keuken hebben aangedrongen, [appellant] dat (op goede grond) zou hebben geweigerd, waarna [appellant] aan het Bureau voor Bouwpathologie opdracht had gegeven voor het door [geïntimeerden] verlangde nadere onderzoek voordat verdere maatregelen werden genomen. Dat onderzoek had in de fictieve situatie naar verwachting medio april 2020 plaatsgevonden. Begin mei 2020 had het Bureau voor Bouwpathologie dan het rapport uitgebracht, waarna Dietvorst later die maand de aanbevolen herstelwerkzaamheden had kunnen uitvoeren, zoals Dietvorst dat ook in januari 2021 heeft gedaan.

4.25.

Uit vergelijking van de hiervoor beschreven fictieve en werkelijke situatie volgt dat voor de berekening van de omvang van de schade acht moet worden geslagen op – grofweg – de periode juni 2020 t/m medio januari 2021.

4.26.

De materiële schade laat zich in dit geval om een aantal redenen niet eenvoudig vaststellen.

Allereerst is voldoende aannemelijk dat er ten gevolge van de lekkage al enige schade aan het appartement van [geïntimeerden] is voordat die schade voor [geïntimeerden] eerst op of omstreeks 12 september 2019 zichtbaar wordt.

Ten tweede is de schade sinds september 2019 tot juni 2020 fors toegenomen. [appellant] is voor de schade die vanaf dat moment ontstaat aansprakelijk. Het hof acht mede gelet op de bevindingen van het Bureau voor Bouwpathologie voldoende aannemelijk dat de schade zich daarna verder heeft verergerd en eind 2020 zonder meer ernstig was.

Ten derde hebben [geïntimeerden] er niet voor gekozen om alleen de schade ten gevolge van de lekkage te herstellen, maar naast het herstel ook hun appartement te renoveren. De werkzaamheden en de uitgaven die zij aan hun appartement in 2021/2022 hebben gedaan, heeft daardoor ook betrekking op andere zaken dan herstel van de schade ten gevolge van de lekkage.

Ten vierde heeft [appellant] na het vonnis van de rechtbank aan [geïntimeerden] gevraagd de schade door een schade-expert in hun appartement op te nemen, maar hebben [geïntimeerden] geen toegang verleend. Uit de facturen die [geïntimeerden] voorafgaand aan de zitting hebben overgelegd, leidt het hof af dat toen (medio 2022) alle (herstel)werkzaamheden (nog lang) niet waren uitgevoerd, zodat een door [appellant] ingeschakelde schade-expert toen bij een bezichtiging wel een indruk van de (omvang van de) schade zou hebben gekregen.

Met inachtneming van deze omstandigheden heeft het hof op basis van de beschikbare gegevens de schade te schatten.

4.27.

Het hof gaat er vanuit – zoals uit de overgelegde rapporten van Bureau voor Bouwpathologie en Kakeswaal ook blijkt – dat het herstel in fasen moet worden uitgevoerd. Eerst moet de oorzaak van de lekkage worden weggenomen. Vervolgens moet een periode van droging in acht worden genomen, waarna de schimmel in het appartement van [geïntimeerden] kan worden behandeld. Na die schimmelbehandeling worden de herstelwerkzaamheden uitgevoerd, waaronder het herstel van de spouwisolatie, stuc- en sauswerk, herstellen van vloeren, aftimmering, kozijnen, plinten, tegelwerk en gangkast. [geïntimeerden] zouden voor de duur van de herstelwerkzaamheden een periode van ongeveer zes weken elders moeten verblijven.

4.28.

De door [geïntimeerden] ingeschakelde partij-deskundige Kakeswaal heeft in maart 2021 en juni 2023 het appartement van [geïntimeerden] bezocht en kennis genomen van de verschillende technische rapporten, waaronder het plan van aanpak/de offerte van Trition van 30 maart 2021. Kakeswaal heeft de gehele schade opgenomen en zich niet beperkt tot de periode waarvoor het hof [appellant] aansprakelijk acht.

In het (concept) rapport van 15 april 2021 begroot Kakeswaal de schade op € 46.442,01 incl. btw. Op 2 oktober 2023 is een tweede aanvullend rapport door Kakeswaal uitgebracht, waarin de schade is begroot op € 56.140,15.

4.29.

Het door [appellant] ingeschakelde Bureau voor Bouwpathologie heeft op 16 december 2020 een rondgang door het appartement van zowel [geïntimeerden] als [appellant] gemaakt. In het eerste rapport van 4 januari 2021 heeft het Bureau voor Bouwpathologie de schade begroot op € 10.000,- all-in. Ook het Bureau voor Bouwpathologie heeft de schade niet beperkt tot de periode waarvoor het hof [appellant] aansprakelijk acht. Verder was op dat bedrag nog geen aftrek van “
nieuw voor oud” toegepast, wat volgens het Bureau voor Bouwpathologie rond de 60% tot 70% zou liggen. In het briefrapport van 1 november 2022 heeft het Bureau voor Bouwpathologie na kennisneming van onder meer de rapportages van Kakeswaal, de schade begroot op € 13.932,60 all-in. In dit geval is in het schadebedrag verdisconteerd de nieuw voor oud aftrek van 60% tot 70% voor (in ieder geval) de vloeren en de wanden.

4.30.

Op basis van voornoemde gegevens schat het hof de schade in de periode juni 2020 t/m januari 2021 op € 22.500,- incl. btw.

Het hof is er daarbij van uitgegaan dat [geïntimeerden] voor de herstelwerkzaamheden 6 weken elders woonruimte hadden betrokken. Uit de overgelegde stukken blijkt dat [geïntimeerden] langer elders zijn verbleven, maar het hof rekent die langere periode toe aan de renovatiewerkzaamheden waarvoor [appellant] niet aansprakelijk is.

Bij het geschatte bedrag heeft het hof rekening gehouden met een percentage nieuw voor oud. Het hof acht voldoende aannemelijk dat ten tijde van de schade de staat van het appartement van [geïntimeerden] zodanig was dat allerlei onderdelen aan onderhoud toe waren. Dit blijkt ook uit de feitelijke gedragingen van [geïntimeerden] doordat zij tegelijk met het herstel van de schade ook een grootschalige renovatie hebben uitgevoerd. Het door Bureau van Bouwpathologie van 60% tot 70% acht het hof bovenmatig, terwijl bovendien de nieuw voor oud aftrek niet voor alle schadeonderdelen, zoals ook het Bureau voor Bouwpathologie in het briefrapport heeft aangenomen, geldt. Het hof acht bij begroting van de schade in het licht van deze omstandigheden over het gehele schadebedrag een nieuw voor oud aftrek van 25% redelijk.

Het hof houdt bij het geschatte bedrag aan schade, dat [appellant] in beginsel heeft te vergoeden, geen rekening met de uitkering van € 8.172,08 die [geïntimeerden] hebben ontvangen. Het hof houdt het ervoor dat die uitkering, gebaseerd op de rapportage van QS-Expertise van kennelijk november 2019, betrekking heeft op vergoeding van (een deel van) de schade die [geïntimeerden] voorafgaand aan juni 2020 hebben geleden en waarvoor [appellant] niet aansprakelijk is.

Eigen schuld (grief VI en grief 1 incidenteel appel)

4.31.

Volgens [appellant] heeft [geïntimeerden] eigen schuld aan de geleden schade doordat hij zijn schade niet heeft beperkt.

4.32.

Voor de beoordeling van dit verweer stelt het hof voorop dat een benadeelde gehouden is zijn schade te beperken. De grenzen van de verplichting tot schadebeperking worden bepaald door de redelijkheid, waarbij de concrete omstandigheden van het geval in belangrijke mate bepalend zijn. Bij het beoordelen van het gedrag van de benadeelde geldt allereerst dat het tijdstip waarop de maatregel genomen moest worden bepalend is, niet wat achteraf het beste was. Verder is van belang dat het de aansprakelijke is geweest die de benadeelde in de positie heeft gebracht, die hem tot handelen verplichtte. Dat betekent dat een zekere terughoudendheid is geboden bij het beoordelen van het handelen of nalaten van de benadeelde; het gaat er om of die heeft gedaan wat een redelijk persoon in dezelfde omstandigheden in zijn eigen belang (dus niet dat van de dader) zou hebben gedaan, waarbij aan de benadeelde ook een zekere mate van vrijheid toekomt.
Bij dat alles geldt dat stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden met betrekking tot de schadebeperkingsplicht rusten op de aansprakelijke persoon.

4.33.

[appellant] verwijt [geïntimeerden] allereerst dat zij op 19 september 2019 enige weken met vakantie zijn gegaan. Dit verwijt slaagt niet. [geïntimeerden] zijn in de beginperiode van de lekkage, toen de schade voor het eerst zichtbaar werd en beperkt van omvang moet zijn geweest, met een al geplande vakantie gegaan. Zij hebben voorafgaand aan hun vakantie redelijke maatregelen genomen om te ontdekken waardoor de lekkage in hun appartement was ontstaan door zelf polshoogte te nemen in de drie appartementen en in het appartement van [appellant] een lekdetectie onderzoek te laten doen. [appellant] is in ieder geval in de vakantieperiode met de lekkage bij [geïntimeerden] bekend geraakt en heeft toen – door mededeling van zijn huurder wetende dat [geïntimeerden] al onderzoeken had uitgevoerd waar nog niets uit was gekomen en verder onderzoek na de vakantie zou volgen – ook geen aanleiding gezien bij die stand van zaken verder onderzoek te doen. Onder deze omstandigheden is het niet redelijk het op vakantie gaan als het nalaten van schadebeperkende maatregelen aan [geïntimeerden] toe te rekenen.

4.34.

Ten tweede verwijt [appellant] [geïntimeerden] dat zij in februari 2020 van advocaat zijn gewisseld waardoor tijd (enkele weken) verloren is gegaan doordat de nieuwe advocaat zich eerst in de zaak moest inwerken. Deze advocaatwisseling gebeurde nadat [appellant] weigerde zijn medewerking te geven aan het camera onderzoek door een deskundige. In die tijd heeft hij zich in sterke, zelfs enigszins denigrerende, bewoordingen aan de oude advocaat van [geïntimeerden] uitgelaten. Het hof acht het aannemelijk dat die opstelling van [appellant] mede heeft bijgedragen aan de advocaatwissel door [geïntimeerden] Bovendien heeft ook de komst van de nieuwe advocaat [appellant] er niet toegebracht zijn medewerking aan het camera onderzoek, wat zoals hiervoor is overwogen van hem mocht worden verwacht, te geven. Onder deze omstandigheden kan ook de advocaatwissel in redelijkheid niet aan [geïntimeerden] als het nalaten van een schadebeperkende maatregelen worden verweten.

4.35.

Ten derde voert [appellant] aan dat [geïntimeerden] hun schade niet hebben beperkt door na het onderzoek door Botter op vervolgonderzoeken door Kuil en Dietvorst aan te dringen in plaats van de verzamelleiding meteen te laten herstellen toen zij van [appellant] (en [naam1] ) eind december 2019/begin januari 2020 toestemming hadden gekregen herstelwerkzaamheden aan de gezamenlijke verzamelleiding uit te voeren en [appellant] zijn toestemming voor herstelwerkzaamheden vanuit zijn appartement gaf.

Het hof stelt voorop dat het onderzoek van Botter de oorzaak van de lekkage had gevonden: achter het keukenblok van [appellant] bij de gemeenschappelijke verzamelleiding. Alle drie appartementseigenaren – [naam1] , [geïntimeerde2] en [appellant] – waren na hun instemming gerechtigd de herstelwerkzaamheden uit te voeren waarbij de kosten door hen gedrieën gelijkelijk zou worden gedeeld. [appellant] kon opdracht geven doordat de bron van de lekkage ter hoogte van zijn appartement was, maar [geïntimeerde2] die de schade leed en alle belang bij een spoedig herstel van de gemeenschappelijke verzamelleiding had kon dat als appartementseigenaar eveneens doen.

Na het onderzoek van Botter was er op zichzelf geen noodzaak eerst nader onderzoek te doen. Botter heeft dat niet geadviseerd, terwijl ook achteraf niet is gebleken dat dit nader onderzoek nodig was. [geïntimeerden] hebben ook niet voldoende onderbouwd waarom het door hen verlangde nadere onderzoek nodig zou zijn om te weten welke herstelwerkzaamheden moesten worden uitgevoerd. Als toen het keukenblok was weggehaald – zoals in januari 2021 uiteindelijk ook is gebeurd – had de bron visueel kunnen worden opgespoord, hadden alle herstelwerkzaamheden aan de verzamelleiding kunnen worden uitgevoerd en was de oorzaak van de lekkage hersteld.

De reden dat [geïntimeerden] geen opdracht tot herstel hebben gegeven, lijkt vooral gelegen te zijn in een poging een oorzaak in het appartement van [appellant] zelf te vinden waardoor alle kosten van herstel door hem zouden moeten worden gedragen. Mogelijk heeft het eerdere conflict, dat [appellant] en [geïntimeerden] hebben gehad, aan deze opstelling van [geïntimeerden] bijgedragen. Uit het eigen standpunt van [geïntimeerden] blijkt dat de lekkage en daarmee de schade in hun appartement steeds meer toenam en handelen geboden was. Een redelijk handelende appartementseigenaar in een ‘slapende VvE’ zou in dergelijke omstandigheden – er lag een rapport van Botter over de oorzaak van de lekkage, alle drie appartementseigenaren hadden verklaard hun deel aan de kosten van herstel bij te dragen en [appellant] had toestemming gegeven dat voor het herstel aan de gemeenschappelijke verzamelleiding ook zijn appartement mocht worden betreden en daar werkzaamheden mochten worden uitgevoerd – ter behartiging van het eigen belang om verdere hinder en schade door lekkage te voorkomen de opdracht tot herstel hebben gegeven.

Daarbij geldt bovendien dat in het onverhoopte geval tijdens die werkzaamheden zou blijken dat de bron niet (alleen) een lekkage in de gemeenschappelijke verzamelleiding was maar (ook) de waterleiding in het appartement van [appellant] , (een deel van) de kosten voor [appellant] zou komen en had hij daarvoor als opstalhouder kunnen worden aangesproken.

Het hof is van oordeel dat enerzijds [appellant] met zijn weigering zijn medewerking te verlenen aan nadere onderzoeken die [geïntimeerden] wenselijk achten en anderzijds [geïntimeerden] geweigerd hebben opdracht te geven tot herstel aan de gemeenschappelijke verzamelleiding in gelijke mate aan het ontstaan van verdere schade hebben bijgedragen. De billijkheidscorrectie van artikel 6:101 lid 1 BW leidt niet tot een andere verdeling van de 50-50 causaliteitsafweging.

4.36.

Daarmee komt de door [appellant] te betalen materiële schade op € 11.250,- incl. btw.

Gederfd woongenot (grief VII in principaal appel en grief 2 in incidenteel appel)

4.37.

De rechtbank heeft in het vonnis onder rov. 4.33 t/m 4.37 de vordering van [geïntimeerden] tot vergoeding van gederfd woongenot beoordeeld. De rechtbank overweegt dat deze vordering op twee afzonderlijke gronden toewijsbaar is, te weten als vermogensschade bestaande uit het missen van onstoffelijk voordeel en als immateriële schade ex artikel 6:106 lid 1 sub b BW. Voor de berekening van de schade neemt de rechtbank tot uitgangspunt de periode vanaf 7 november 2019 t/m februari 2021. Op deze periode wordt in mindering gebracht de extra tijd die de door [geïntimeerden] verlangde nadere onderzoeken hebben genomen. Voor het te vergoeden bedrag knoopt de rechtbank aan bij de door [geïntimeerden] opgegeven maandelijkse hypotheeklast van € 500,-. In het licht van deze gegevens begroot de rechtbank het bedrag aan vergoeding voor gederfd woongenot op € 5.000,-.

4.38.

Zowel [appellant] komt met grief VII in het principaal appel als [geïntimeerden] in grief 2 van het incidenteel appel tegen deze beslissing van de rechtbank op.

4.39.

Het hof zal eerst nagaan of [geïntimeerden] gederfd woongenot hebben gehad dat als vermogensschade moet worden aangemerkt en voor vergoeding in aanmerking komt.

Voorop wordt gesteld dat een ieder recht heeft op een ongestoord woongenot. Woongenot is een op geld waardeerbaar onstoffelijk voordeel. Het aantasten van het woongenot van een ander door overlast of hinder, is onrechtmatig als de overlast of hinder wat hevigheid betreft boven een bepaald niveau uitkomt. De bepaling van dat niveau hangt af van alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard, de ernst en de duur van de overlast of hinder.

Als iemand dit voordeel heeft moeten missen, zal met het oog op het begroten van de door hem geleden schade als uitgangspunt hebben te gelden dat de waarde van het gemiste voordeel moet worden gesteld op de voor het verkrijgen daarvan gedane uitgaven die hun doel hebben moeten missen. Indien deze schade op de voet van artikel 6:98 BW aan een ander kan worden toegerekend als gevolg van een gebeurtenis waarvoor deze aansprakelijk is, zal die ander deze schade in haar geheel moeten vergoeden, tenzij dit, alle omstandigheden van het geval in aanmerking genomen, onredelijk zou zijn.^[2]

4.40.

In dit geval spelen onder meer de volgende omstandigheden van het geval.

Uitgangspunt is dat de schade ten gevolge van het onrechtmatig handelen van [appellant] betrekking heeft op – grofweg – de periode juni 2020 t/m medio januari 2021.

Voor de feitelijke situatie in die periode knoopt het hof aan bij de beschrijving in het rapport van Bureau van Bouwpathologie. Deze beschrijving is ontleend aan de waarnemingen op

16 december 2020. Kort gezegd is in het appartement van [geïntimeerden] toen vastgesteld dat er met name in de gangen en het toilet zeer actieve lekkage was, waarbij het duidelijk waarneembaar lekte. Zo was ook de vloer in de gang grotendeels door vocht aangetast. In de keuken was de lekkage minder actief maar nog duidelijk waarneembaar. In de slaapkamers en in woonkamer was de lekkage zeer beperkt en alleen geelbruine vlekken aanwezig, in de slaapkamers meer dan in de woonkamer.

Gelet op de feitelijke gevolgen van de lekkage was het ook in die periode voor [geïntimeerden] nog mogelijk in hun appartement te wonen, wat zij ook hebben gedaan. Met name de ernstige lekkage in gang en toilet en in mindere mate de hinder in de keuken waren evenwel gedurende ruim 8 maanden zodanig dat van gederfd woongenot sprake is die als vermogensschade moet worden vergoed.

4.41.

Voor het begroten van de geleden schade geldt als uitgangspunt dat de waarde van het gemiste onstoffelijk voordeel moet worden gesteld op de voor het verkrijgen daarvan gedane uitgaven die hun doel hebben gemist.

Op de betwisting door [appellant] hebben [geïntimeerden] geen nadere onderbouwing gegeven aan hun stelling dat zij in het kader van hun hypothecaire lening (tenminste) per maand € 500,- aan rente betaalden.

Al met al begroot het hof in het licht van deze omstandigheden de schade aan gederfd woongenot op € 2.400,-.

4.42.

Alle omstandigheden van het geval in aanmerking nemend is het vanwege de gedragingen van [geïntimeerden] die als eigen schuld in de zin van artikel 6:101 BW zijn aangemerkt onredelijk het gehele schadebedrag te laten vergoeden. Het hof begroot de te vergoeden schade aan gederfd woongenot op € 1.200,-.

4.43.

Vervolgens rijst de vraag of vergoeding van gederfd woongenot kan worden gegrond op artikel 6:106 lid 1 onder b BW.

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerden] onvoldoende hebben onderbouwd dat de hinder en overlast, die [geïntimeerden] in de periode waarvoor [appellant] aansprakelijk wordt gehouden hebben ondervonden, heeft geleid tot een zodanige aantasting van persoonlijkheidsrechten dat gesproken kan worden van een andere aantasting in de persoon als bedoeld in artikel 6:106 lid 1 onder b BW. Zo is niet gebleken dat [geïntimeerden] geestelijk letsel hebben opgelopen of andere concrete gegevens zijn gebleken waaruit de aantasting van hun persoon kan worden afgeleid. De enkele omstandigheid dat het woongenot is verstoord, is onvoldoende voor een aansprakelijkheid op grond van artikel 6:106 BW. Daarnaast heeft te gelden dat niet gebleken dat er meer schade aan gederfd woongenot is geleden dan als vermogensschade al wordt vergoed.

4.44.

Dit leidt ertoe dat de grief van [appellant] gedeeltelijk slaagt en de grief van [geïntimeerden] faalt.

Kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid (grief 4 incidenteel appel)

4.45.

[geïntimeerden] vorderen € 3.181,77 aan kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Het gaat daarbij om de kosten van LH Bouw (€ 285,86), Kuil (€ 935,91) en Kakeswaal (€ 1.960,-).

4.46.

De rechtbank heeft de gevorderde kosten van LH Bouw en Kuil afgewezen en de kosten van Kakeswaal toegewezen. Alleen [geïntimeerden] zijn tegen deze beslissing opgekomen. [geïntimeerden] betwisten de afwijzing van de kosten van LH Bouw en Kuil. Daarmee staat de vergoeding van Kakeswaal in hoger beroep vast.

4.47.

[geïntimeerden] zijn het met de rechtbank eens dat [geïntimeerden] de kosten van LH Bouw en Kuil ook hadden gemaakt als [appellant] zijn medewerking aan het nadere onderzoek had gegeven. [geïntimeerden] voeren aan dat [appellant] deze kosten als appartementseigenaar moet dragen, zodat een derde deel van die kosten (€ 407,26) voor zijn rekening komt. In hoger beroep verminderen [geïntimeerden] deze schadepost daardoor tot € 2.367,26 (€ 1.960,- plus € 407,26).

4.48.

[appellant] heeft in het verweer op deze gewijzigde vordering er terecht op gewezen dat de juridische grondslag van de vordering van [geïntimeerden] de onrechtmatige daad is. Ook heeft [appellant] de hoogte van het gevorderde bedrag betwist doordat uit de specificatie van de kosten wordt afgeleid dat deze door [geïntimeerden] ingeschakelde deskundigen aanwezig waren op het onderzoek door het Bureau voor Bouwpathologie, hun aanwezigheid niet vooraf met [appellant] was afgestemd en hun aanwezigheid ook niet redelijk was.

4.49.

Op dit verweer hebben [geïntimeerden] vervolgens niet (behoorlijk) toegelicht waarom [appellant] die kosten voor een derde deel heeft te vergoeden. Daarmee faalt grief 4 in het incidenteel appel.

Buitengerechtelijke incassokosten (grief 3 in incidenteel appel)

4.50.

[geïntimeerden] hebben een bedrag van € 1.382,12 incl. btw aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. In de dagvaarding hebben [geïntimeerden] de buitengerechtelijke werkzaamheden waarvoor vergoeding wordt gevorderd niet gespecificeerd.

4.51.

De rechtbank heeft deze vordering in rov. 4.39 van het vonnis afgewezen met het argument dat de grondslag van de vordering van de hoofdsom onrechtmatige daad is, zodat voor vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten geen plaats is. Met grief 3 in het incidenteel appel komen [geïntimeerden] tegen deze afwijzing op.

4.52.

Op zichzelf hebben [geïntimeerden] terecht aangevoerd dat ook in geval van een vordering op grond van een onrechtmatige daad buitengerechtelijke werkzaamheden kunnen zijn verricht die voor vergoeding op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW in aanmerking komt. [appellant] heeft evenwel tegen deze vordering ook (bij de rechtbank en het hof) het verweer gevoerd, dat de buitengerechtelijke werkzaamheden niet meer omvatten dan een enkele aanmaningsbrief en dat de werkzaamheden dienen ter instructie van de zaak en ter voorbereiding van de processtukken voor welke werkzaamheden de proceskostenveroordeling een vergoeding geeft. Op dit verweer hebben [geïntimeerden] bij de rechtbank en in hoger beroep bij het hof geen nadere onderbouwde toelichting gegeven van de buitengerechtelijke werkzaamheden. Dit leidt ertoe dat ook deze grief in het incidenteel appel faalt.

Wettelijke rente (grief VIII [appellant] en incidentele grief 5 [geïntimeerden] )

4.53.

De rechtbank heeft in rov. 4.39 van het vonnis geoordeeld dat de wettelijke rente over de materiële schade wordt toegewezen vanaf 25 november 2019, zijnde de datum waarop [appellant] over het rapport Botter beschikte. [appellant] komt met grief VIII tegen deze beslissing op. Volgens [appellant] moet de ingangsdatum op een latere datum worden gesteld.

De rechtbank heeft in rov. 4.39 van het vonnis ook geoordeeld dat de wettelijke rente over (gederfd woongenot en) de kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid wordt toegewezen vanaf 15 september 2021, zijnde de dag waartegen [appellant] bij de rechtbank is gedagvaard. [geïntimeerden] bestrijden deze beslissing met grief 5 in het incidenteel appel. Volgens [geïntimeerden] is de ingangsdatum voor de rente van deze schade de datum van de inleidende dagvaarding, zijnde 26 augustus 2021.

4.54.

Het hof stelt voorop dat op grond van artikel 6:119 lid 1 BW [appellant] wettelijke rente verschuldigd is over de door hem aan [geïntimeerden] te betalen schadevergoeding gedurende de tijd dat [appellant] met de voldoening daarvan in verzuim is geweest. Nu de verbintenis tot schadevergoeding voortvloeit uit een door [appellant] gepleegde onrechtmatige daad, was [appellant] met de voldoening daarvan op grond van artikel 6:83, aanhef en onder b, BW zonder ingebrekestelling in verzuim vanaf het moment waarop de schade werd geleden. Wanneer de schade is geleden of geacht moet worden te zijn geleden, hangt af van de aard van de schade en de wijze van schadebegroting.

4.55.

Het hof is bij het bepalen van de omvang van de schade waarvoor [appellant] aansprakelijk is ervan uitgegaan dat het betrekking heeft op de periode vanaf juni 2020 t/m januari 2021. Het hof zal de ingangsdatum voor de wettelijke rente bepalen op de datum die halverwege deze periode ligt, derhalve 1 oktober 2020. In zoverre slaagt grief VIII in het principaal appel.

4.56.

[appellant] heeft zich gerefereerd aan het oordeel van het hof met betrekking tot de grief van [geïntimeerden] dat de ingangsdatum van de wettelijke rente over de kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid moet worden gesteld op de dag van de inleidende dagvaarding. Het hof zal de datum bepalen op 26 augustus 2021, als zijnde de dag dat die schade toen (al) was geleden en de vordering die datum als ingangsdatum noemt. Grief 5 in het incidenteel appel slaagt.

Proceskosten (grief IX)

4.57.

Met grief IX bestrijdt [appellant] dat hij in de kosten van de procedure bij de rechtbank is veroordeeld. Deze grief faalt. Ook het hof komt tot het oordeel dat [appellant] tegenover [geïntimeerden] onrechtmatig heeft gehandeld en de daardoor geleden schade heeft te vergoeden. Als de in het ongelijk gestelde partij heeft [appellant] de kosten van de rechtbank te betalen.

5.De conclusie

5.1.

Het principaal hoger beroep van [appellant] slaagt voor een belangrijk deel. Het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerden] slaagt slechts op een enkel punt. Het vonnis van de rechtbank zal uit doelmatigheidsoverwegingen geheel worden vernietigd.

5.2.

Het hof wijst toe:

- € 11.250,- incl. btw aan materiële schade, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 oktober 2020;

- € 1.200,- aan gederfd woongenot, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf

26 augustus 2021;

- € 1.960,- aan kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid met ingang van

26 augustus 2021, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 26 augustus 2021.

5.3.

Op basis van het arrest van het hof hoeft [appellant] minder aan [geïntimeerden] te betalen dan door de rechtbank is toegewezen en inmiddels door [appellant] is voldaan. Het hof zal daardoor toewijzen de vordering van [appellant] dat [geïntimeerden] het teveel betaalde aan hem zal hebben terug te betalen.

5.4.

[appellant] heeft de proceskosten van [geïntimeerden] bij de rechtbank te betalen. Het hof zal [geïntimeerden] als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in het principaal hoger beroep veroordelen. Het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerden] wordt grotendeels afgewezen, zodat [geïntimeerden] ook zal worden veroordeeld in de proceskosten in het incidenteel hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover^[3]. Alleen over de proceskosten in het incidenteel appel is de wettelijke rente gevorderd, zodat die zal worden toegewezen vanaf veertien dagen na heden.

5.5.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

6.De beslissing

Het hof:

6.1.

vernietigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden van

29 juni 2022 en beslist opnieuw;

6.2.

veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerden] te betalen:

- € 11.250,- incl. btw aan materiële schade, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 oktober 2020 tot aan de dag van voldoening;

- € 1.200,- aan gederfd woongenot, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf

26 augustus 2021 tot aan de dag van voldoening;

- € 1.960,- aan kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 26 augustus 2021 tot aan de dag van voldoening;

6.3.

veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] tot aan de uitspraak van de rechtbank:

- € 952,- aan griffierecht;

- € 123,60 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [appellant] ;

- € 1.442,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] (2 punten x tarief € 721,-);

6.4.

veroordeelt [geïntimeerden] tot terugbetaling aan [appellant] van alles wat [appellant] op grond van het vonnis van de rechtbank van 29 juni 2022 aan [geïntimeerden] meer heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling door [appellant] tot aan de dag van terugbetaling;

6.5.

veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] in het principaal hoger beroep:

- € 783,- aan griffierecht;

- € 129,82 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerden] ;

€ 3.142,- aan salaris van de advocaat van [appellant] (2 punten x appeltarief III);

6.6.

veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] in het incidenteel hoger beroep:

- € 1.571,- aan salaris van de advocaat van [appellant] (2 punten x ½ appeltarief III), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van dit arrest tot aan de dag van voldoening;

6.7.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

6.8.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.H. de Witte, G. van Rijssen en M. Willemse, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

16 juli 2024.