ECLI:NL:GHARL:2024:4610

• Datum uitspraak: 9 juli 2024
• Publicatiedatum: 10 juli 2024
• Zaaknummer: 23/508
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.A.V. Boxem; G.J. van de Lagemaat
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van de heffingsambtenaar van de gemeente Hardenberg tegen een uitspraak van de Rechtbank Overijssel. De heffingsambtenaar had de waarde van een woning vastgesteld op € 220.000 per waardepeildatum 1 januari 2020, maar de Rechtbank had deze waarde verlaagd naar € 219.000. De belanghebbende, eigenaar van de woning, had bezwaar gemaakt tegen de oorspronkelijke waarde en de aanslag onroerendezaakbelasting. De Rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar niet voldoende had aangetoond dat de waarde niet te hoog was vastgesteld. In hoger beroep stelde de heffingsambtenaar dat de Rechtbank ten onrechte de waarde had verlaagd. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar met de overgelegde referentieobjecten voldoende bewijs had geleverd dat de waarde van € 220.000 niet te hoog was. Het Hof vernietigde de uitspraak van de Rechtbank en bevestigde de oorspronkelijke waarde van de heffingsambtenaar. De kosten voor proces en griffierecht werden niet vergoed, omdat het Hof geen aanleiding zag voor een proceskostenvergoeding.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 23/508

uitspraakdatum: 9 juli 2024

Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Hardenberg te
Hardenberg (hierna: de heffingsambtenaar)

en het incidentele hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de Rechtbank Overijssel van 12 januari 2023, nummer AWB 22/119, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 12 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 220.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde verminderd tot € 219.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd. Aan belanghebbende is een vergoeding van griffierecht en proceskosten toegekend.

1.4.

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft daarnaast incidenteel hoger beroep ingesteld.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 mei 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord C.M.L. Poen, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning met de volgende objectkenmerken:

Type woning

2^1 kapwoning

Bouwjaar

1982

Inhoud

417 m3

Kavel

351 m2

Overig

Aanbouw (60 m3 en 20 m3)

Aangebouwde schuur (32 m2)

Overkapping (19 m2)

Tuinhuis (19 m2)

Carport (13 m2)

2.2.

De Rechtbank heeft in haar uitspraak onder meer het volgende overwogen, waarbij belanghebbende als ‘eiser’ is aangeduid en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:

“4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport, opgesteld door [naam2] , gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 220.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van

- [adres1] 6 te [woonplaats] , verkocht op 28 augustus 2019 voor € 196.500,-;

- [adres2] 2 te [plaats1] , verkocht op 5 juli 2019 voor € 205.000,-;

- [adres1] 8 te [woonplaats] , verkocht op 7 december 2018 voor € 196.000,-;

- [adres3] 13 te [plaats2] , verkocht op 23 december 2019 voor € 215.000,-; en

- [adres1] 8 te [woonplaats] , verkocht op 2 juni 2022 voor € 300.044,-.

5. De rechtbank stelt vast dat de verkoopdatum van [adres1] 8 op 2 juni 2022 te verwijderd van de waardpeildatum is om als vergelijkingsobject te dienen.

6. De overige in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de onroerende zaak van eiser. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, zoals inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak niet goed bruikbaar zijn.

7. Eiser stelt zich op het standpunt dat onvoldoende inzichtelijk is op welke wijze de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum geïndexeerd zijn.

8. Deze beroepsgrond slaagt. Van de zijde van verweerder is onvoldoende uitleg gegeven omtrent de toegepaste indexering. De rechtbank wijst hierbij in het bijzonder op de voor het vergelijkingsobject [adres1] 6 berekende taxatiewaarde van € 219.000,- terwijl dit pand vier maanden voor de waardepeildatum is verkocht voor € 196.500,-. Dit terwijl het vergelijkingsobject [adres1] 8 ruim een jaar voor de waardepeildatum is verkocht voor € 196.000,- en de berekende taxatiewaarde (geindexeerde waarde) € 210.000,- bedraagt.

9. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is vastgesteld.

10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser met het door hem overgelegde taxatierapport evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde niet hoger kan zijn dan € 180.000,-. De rechtbank merkt hierbij op dat in het overgelegde taxatierapport op geen enkele wijze de gestelde mindere staat van de woning is onderbouwd.

11. Nu geen van beide partijen erin is geslaagd het gevraagde bewijs te leveren ziet de rechtbank aanleiding om de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast te stellen. De waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum wordt schattenderwijs gesteld op € 219.000,-, met overeenkomstige verlaging van de aanslag OZB.

Conclusie en gevolgen

12. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen en met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b. van de Algemene wet bestuursrecht de WOZ-waarde vaststellen op € 195.000,-.

13. Omdat het beroep gegrond is moet verweerder het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. Verweerder moet deze vergoeding betalen.

14. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 269,-. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 759,-. Eiser heeft in bezwaar gevraagd om een vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.056,-.

15. Daarnaast dient verweerder het door eiser overgelegde taxatierapport te vergoeden. Deze kosten bedragen € 128,26.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 219.000,-;

- vermindert de voor de onroerende zaak opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;

- bepaalt dat verweerder het griffierecht van € 50 aan eiser moet vergoeden;

- veroordeelt verweerder tot betaling van € 2.184,26 aan proceskosten aan eiser.”

3. Geschil

3.1.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2020. De heffingsambtenaar stelt dat deze op de door hem eerder beschikte waarde van € 220.000 moet worden vastgesteld. Belanghebbende stelt dat de uitspraak van de Rechtbank op dat punt moet worden bevestigd.

3.2.

In zijn incidenteel hoger beroep stelt belanghebbende dat de Rechtbank bij de berekening van de proceskostenvergoeding een onjuist tarief per punt heeft toegepast.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).

4.2.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).

4.3.

Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).

4.4.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2).

4.5.

In hoger beroep stelt de heffingsambtenaar dat de Rechtbank de door hem vastgestelde waarde ten onrechte heeft verminderd. Per abuis heeft hij namelijk de WOZ-waarde van het referentieobject [adres1] 6 als de geïndexeerde waarde aangegeven, waarbij ook rekening is gehouden met de door de koper van dat object gedane verbouwingen na de transactiedatum. Hij heeft ter onderbouwing van die stelling ook het koopinlichtingenformulier van dit object verstrekt. Uit dat koopinlichtingenformulier volgt dat het object niet op de vrije markt is aangeboden. Gelet op de fictie van artikel 17, lid 2 Wet WOZ (zie onder 4.1.) kan dit referentieobject om die reden niet dienen ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak. Daarnaast heeft hij aangegeven dat hij de tweede verkoop van het referentieobject [adres1] 8 louter ter onderbouwing van de stijging van de prijzen in de onroerendgoedmarkt te hebben aangevoerd. Nu deze verkoop sowieso ook te ver van de waardepeildatum is gelegen, slaat het Hof voor wat betreft de onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak geen acht op deze verkoop.

4.6.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de drie resterende referentieobjecten (de eerste verkoop van [adres1] 8, [adres2] 2 en [adres3] 13) slaagt in het van hem verlangde bewijs dat de door hem beschikte waarde van € 220.000 niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft ter zake van deze drie referenties ter zitting bij het Hof enkel aangevoerd dat hij van het object [adres3] 13 niet weet of de markt in [plaats2] anders is dan in [woonplaats] , en dat dit object verder weg is gelegen van de onroerende zaak dan de objecten die de heffingsambtenaar aan de [adres1] had gekozen. Hij heeft de stelling van de heffingsambtenaar niet betwist dat [plaats2] en [woonplaats] over dezelfde voorzieningen beschikken, waarmee dit object op zichzelf bruikbaar is. Ten aanzien van de overige hiervoor genoemde referentieobjecten ( [adres1] 8, eerste verkoop, en [adres2] 2) heeft hij geen stelling ingenomen, waarmee op basis van de in 4.1. genoemde bewijsregels moet worden aangenomen dat deze referentieobjecten niet zijn bestreden. Nu er ook overigens geen gronden zijn om aan de bruikbaarheid van deze referentieobjecten te twijfelen, onderbouwen deze referentieobjecten de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van € 220.000. Dit betekent dat het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond is.

4.7.

Nu de waarde zoals de heffingsambtenaar die heeft beschikt moet worden bevestigd en de uitspraak van de Rechtbank zal worden vernietigd, is in beginsel geen grond voor enige proceskostenvergoeding of veroordeling tot betaling van het griffierecht ten laste van de heffingsambtenaar. Ook overigens ziet het Hof geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding of veroordeling in het griffierecht. Mitsdien behoeft de vraag of de waarde per punt door de Rechtbank onjuist is vastgesteld, geen behandeling meer.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond en het incidenteel hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

- bevestigt de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2024

De griffier, De voorzitter,

G.J. van de Lagemaat R.A.V. Boxem

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 10 juli 2024

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.