ECLI:NL:GHARL:2024:4435

• Datum uitspraak: 2 juli 2024
• Publicatiedatum: 3 juli 2024
• Zaaknummer: 22/1871
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.A.V. Boxem
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 2 juli 2024 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland. De zaak betreft de waardevaststelling van een woning onder de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar had de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 304.000 per waardepeildatum 1 januari 2020. Belanghebbende was het niet eens met deze waardebepaling en stelde dat de waarde te hoog was, waarbij hij een waarde van € 251.000 bepleitte. De heffingsambtenaar handhaafde de vastgestelde waarde en voerde aan dat deze waarde op basis van een waardematrix en vergelijkingsobjecten was onderbouwd.

Tijdens de digitale zitting op 18 april 2024 zijn de gemachtigde van belanghebbende en de vertegenwoordiger van de heffingsambtenaar gehoord. Het Hof heeft beoordeeld of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof concludeert dat de heffingsambtenaar met de waardematrix en de toelichting daarop voldoende heeft aangetoond dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft verschillende argumenten aangevoerd, waaronder de gedateerde voorzieningen en geluidsoverlast, maar het Hof oordeelt dat deze factoren voldoende zijn verdisconteerd in de vastgestelde waarde. Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond verklaard, en het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 22/1871

uitspraakdatum: 2 juli 2024

Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 15 juli 2022, nummer UTR 21/3783, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de
Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 22 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 304.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting voor het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter digitale zitting heeft plaatsgevonden op 18 april 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan [naam2] , taxateur.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een tussenwoning, bouwjaar 1984, met een gebruiksoppervlakte van 98 m², een vrijstaande garage en een perceel van 146 m².

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en bepleit een waarde van € 251.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.

4. Beoordeling van het geschil.

4.1.

De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).

4.2.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).

4.3.

Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).

4.4.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2).

4.5.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een waardematrix van 26 oktober 2021, opgesteld door taxateur [naam3] . Hierin is uitgegaan van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak van € 304.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode vier vergelijkingsobjecten gebruikt, eveneens tussenwoningen (rijwoningen) en gelegen in dezelfde wijk, die rond de waardepeildatum zijn verkocht namelijk:

- [adres2] 58 (bouwjaar ca. 1984), gebruiksoppervlakte 98 m², perceeloppervlakte 154 m², verkocht op 19 maart 2020 voor € 322.500.

- [adres3] 48 (bouwjaar ca. 1985), gebruiksoppervlakte 99 m², tuinhuis en berging 6 m², perceeloppervlakte 120 m², verkocht op 30 december 2019 voor € 309.000.

- [adres4] 18 (bouwjaar ca. 1984), gebruiksoppervlakte 102 m², tuinhuis, perceeloppervlakte 140 m², verkocht op 9 september 2019 voor € 293.000.

- [adres5] 22 (bouwjaar 1984), gebruiksoppervlakte 101 m², berging 6 m², perceeloppervlakte 180 m², verkocht op 15 maart 2019 voor € 315.000.

4.6.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de waardematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Daarbij overweegt het Hof dat de vergelijkingsobjecten zeer goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De referentieobjecten zijn gelegen in dezelfde wijk, zijn evenals de onroerende zaak van het type tussenwoning, van een vergelijkbaar bouwjaar, en met een vergelijkbaar gebruiksoppervlakte. Evenals bij de onroerende zaak is de uitstraling/het type als normaal beoordeeld en de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud als voldoende. De voorzieningen van de onroerende zaak zijn gesteld op matig, dit geldt ook voor de referentieobjecten [adres2] 58 en [adres4] 18. Bij de andere twee referentieobjecten zijn de voorzieningen gesteld op voldoende. De woningwaarde van de onroerende zaak bedraagt € 2.049 per m². De woningwaarde per m² van [adres2] 58 bedraagt € 2.396, van [adres3] 48 € 2.339, [adres4] 18 € 2.151 en [adres5] 22 € 2.357. De referentieverkopen ondersteunen het oordeel van het Hof.

4.7.

Belanghebbende heeft gesteld dat de correctiefactoren in de waardematrix ontbreken en dat deze ten onrechte niet zijn verstrekt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gemotiveerd gesteld dat in het onderhavige jaar een systeem werd gebruikt waarbij de correctiefactoren niet afzonderlijk werden gegeven. Het Hof acht deze uitleg van de heffingsambtenaar geloofwaardig en acht daarmee aannemelijk dat de correctiefactoren niet aan belanghebbende zijn onthouden. Voor zover belanghebbende zich op het standpunt stelt dat sprake is van een “black-box” situatie is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met de waardematrix en met en de toelichting daarop ter zitting en in het verweerschrift, voldoende heeft zorggedragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de keuzes, aannames en gegevens die aan de vaststelling van de onderhavige WOZ-waarde ten grondslag liggen. Met name is uit de waardematrix af te leiden dat en op welke wijze (woningwaarde per m²) tot stand is gekomen, rekening houdend met de het voorzieningenniveau van de woning ten opzichte van de referentiewoningen.

4.8.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat geen rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen. De badkamer, de keuken en het toilet zijn nog origineel, de cv-ketel is oud en er is sprake van lekkage en de dakramen zijn lek. De heffingsambtenaar heeft erkend dat sprake is van gedateerde voorzieningen. De heffingsambtenaar heeft om die reden de voorzieningen op matig gesteld. De woningwaarde is berekend op € 2.049 per m², en dat is beduidend lager dan bij de referentieobjecten. De heffingsambtenaar stelt dat de matige voorzieningen op die wijze voldoende zijn verdisconteerd in de vastgestelde waarde. Het Hof is van oordeel dat met de cijfermatige uitwerking van gedateerde voorzieningen en de daarop gegeven toelichting de waardedrukkende invloed daarvan voldoende is verdisconteerd in de vastgestelde waarde.

4.9.

Belanghebbende heeft gesteld dat er geen rekening is gehouden met de geluidsoverlast van een nabij gelegen rondweg. De heffingsambtenaar heeft erkend dat de onroerende zaak is gelegen nabij een rondweg, maar heeft ook gewezen op de aanwezigheid van een geluidswal en de ligging van de onroerende zaak aan de rand van een woonwijk en het vrije uitzicht. De taxateur heeft toegelicht dat de waardedruk van de ligging enerzijds is verdisconteerd in de onderbouwing omdat bij twee referentieobjecten ook sprake is van geluidsoverlast. Het referentieobject [adres2] 58 is gelegen aan een ontsluitingsweg, een zgn. inprikker, van de wijk en het referentieobject [adres5] 22 is gelegen nabij een school. En anderzijds komt de waardedruk tot uiting in de lagere woningwaarde ten opzichte van de referentieobjecten. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de waardematrix en de toelichting op de ligging van de referentieobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat met de ligging van de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden.

4.10.

Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 304.000 niet te hoog is.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2024

De griffier is verhinderd De voorzitter,

de uitspraak te tekenen.

R.A.V. Boxem

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 3 juli 2024

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.