ECLI:NL:GHARL:2024:4434

• Datum uitspraak: 2 juli 2024
• Publicatiedatum: 3 juli 2024
• Zaaknummer: 23/590
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.A.V. Boxem
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 2 juli 2024 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland. De zaak betreft de waardevaststelling van een woning onder de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar had de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 969.000 per waardepeildatum 1 januari 2020. Belanghebbende betwistte deze waarde en stelde dat de woning een waarde van € 680.000 had. De heffingsambtenaar handhaafde zijn beschikking en de Rechtbank verklaarde het beroep van belanghebbende ongegrond.

Tijdens de digitale zitting op 18 april 2024 werd de gemachtigde van belanghebbende gehoord, evenals de vertegenwoordiger van de heffingsambtenaar. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog was, mede op basis van een waardematrix en vergelijkingsobjecten. Belanghebbende voerde aan dat de heffingsambtenaar niet alle relevante stukken had overgelegd, maar het Hof volgde de Rechtbank in het oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzicht had gegeven in de waardering.

Het Hof concludeerde dat de heffingsambtenaar zijn bewijslast had voldaan en dat de waarde van de woning correct was vastgesteld. Het hoger beroep van belanghebbende werd ongegrond verklaard, en er werd geen aanleiding gezien voor vergoeding van griffierecht of proceskosten. De uitspraak is openbaar uitgesproken en een afschrift is verzonden naar de betrokken partijen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 23/590

uitspraakdatum: 2 juli 2024

Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 12 januari 2022, nummer UTR 22/2745, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de
Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 29 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 969.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting voor het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter digitale zitting heeft plaatsgevonden op 18 april 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan [naam2] , taxateur.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woning, bouwjaar 1928, met een gebruiksoppervlakte van 195 m², een berging van 15 m² en een gastenverblijf van 92 m², en een perceelsoppervlakte van 2.100 m².

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en bepleit een waarde van € 680.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.

4. Beoordeling van het geschil.

Formeel

4.1.

De gemachtigde heeft ter zitting verzocht om aanhouding van de behandeling omdat hij de uitnodiging voor de zitting niet heeft ontvangen.

4.2.

De Voorzitter heeft de zaak op de digitale zitting behandeld en de gemachtigde toegezegd na afloop van de zitting uit te zoeken of belanghebbende voor de zitting correct is uitgenodigd en, indien dit niet het geval is, de het onderzoek ter zitting te heropenen.

4.3

Uit informatie van de griffie blijkt dat de uitnodiging voor de zitting met dagtekening 15 maart 2024 aangetekend is gestuurd naar het door belanghebbende opgegeven adres. Blijkens het afhaalbewijs is de uitnodiging op 19 maart 2024 afgehaald van het postkantoor en is er voor ontvangst getekend. Hieruit volgt dat de gemachtigde correct is uitgenodigd voor de zitting. Het Hof heeft, gelet hierop, het onderzoek ter zitting niet heropend.

Inhoudelijk

4.4.

De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).

4.5.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).

4.6.

Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).

4.7.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2).

4.8.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een waardematrix van 8 augustus 2022, opgesteld door taxateur [naam3] . Hierin is uitgegaan van een getaxeerde waarde van de onroerende zaak van € 969.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie vergelijkingsobjecten gebruikt, eveneens vrijstaande woningen, gelegen in [woonplaats] in dezelfde straat als de onroerende zaak, die rond de waardepeildatum zijn verkocht namelijk:

- [adres1] 16 (bouwjaar ca. 1923), gebruiksoppervlakte 182 m², kelder 8 m², garage 30 m², bergzolder 22 m², perceel 2.585 m², verkocht op 12 augustus 2019 voor € 912.500.

- [adres1] 23 (bouwjaar ca. 1936), gebruiksoppervlakte 153 m², overkapping 11 m², garage 20 m², berging 5 m², kelder 23 m², gastenverblijf 63 m², perceel 812 m², verkocht op 17 september 2019 voor € 780.000.

- [adres1] 31A, (bouwjaar ca. 1934), gebruiksoppervlakte 224 m², overkapping 22 m², kelder 6 m², garage 48 m², perceel 1.130 m², verkocht op 11 mei 2020 voor € 1.150.000.

4.9.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de waardematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Daarbij overweegt het Hof dat de vergelijkingsobjecten zeer goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De referentieobjecten zijn gelegen in dezelfde straat, zijn evenals de onroerende zaak van het type vrijstaand, van een vergelijkbaar bouwjaar, en met een vergelijkbare uitstraling. Evenals bij de onroerende zaak is de uitstraling/het type als authentiek beoordeeld en de bouwkundige kwaliteit als voldoende, met uitzondering van [adres1] 31A waarbij de staat van onderhoud als goed is aangemerkt. De voorzieningen van de onroerende zaak zijn gesteld op normaal, dit geldt ook voor de referentieobjecten [adres1] 23 en [adres1] 31 A. Bij het referentieobject [adres1] 16 zijn de voorzieningen gesteld op eenvoudig/modern. De woningwaarde van de onroerende zaak bedraagt € 3.354 per m². De woningwaarde per m² van [adres1] 16 bedraagt € 3.694, van [adres1] 23 € 3.367 en van [adres1] 31 A € 4.016. De referentieverkopen ondersteunen het oordeel van het Hof.

4.10.

Belanghebbende heeft gesteld dat de correctiefactoren in de waardematrix ontbreken en dat deze ten onrechte niet zijn verstrekt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gemotiveerd gesteld dat in het onderhavige jaar een systeem werd gebruikt waarbij de correctiefactoren niet afzonderlijk werden gegeven. Het Hof acht deze uitleg van de heffingsambtenaar geloofwaardig en acht daarmee aannemelijk dat de correctiefactoren niet aan belanghebbende zijn onthouden. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. De heffingsambtenaar heeft hierover gesteld dat in bezwaar per e-mail van 19 mei en 11 november 2021 alle gegevens zijn verstrekt en dat de waardematrix pas in beroep is opgesteld. In het dossier zit een schermprint van de mail van 11 november 2021 gericht aan de gemachtigde met als bijlage het taxatieverslag en de grondstaffel.

4.11.

De Rechtbank heeft overwogen dat belanghebbende in het bezwaarschrift heeft gevraagd om een taxatieverslag, de grondstaffel en een taxatiematrix en dat zij geen aanleiding zag om te twijfelen dat de heffingsambtenaar het taxatieverslag en de grondstaffel in bezwaar aan de gemachtigde heeft toegezonden. En dat dit ook niet door belanghebbende is betwist. Het Hof volgt de Rechtbank in dit oordeel en neemt dit over. Voor zover belanghebbende zich op het standpunt stelt dat sprake is van een “black-box” situatie is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met de waardematrix, die in de beroepsfase is opgesteld en aan belanghebbende is verstrekt, en met de toelichting daarop ter zitting en in het verweerschrift, voldoende heeft zorggedragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de keuzes, aannames en gegevens die aan de vaststelling van de onderhavige WOZ-waarde ten grondslag liggen. Met name is uit de waardematrix af te leiden dat en op welke wijze (woningwaarde per m²) tot stand is gekomen, rekening houdend met de het voorzieningenniveau, de perceelgrootte, en de aanwezigheid van verschillende bijgebouwen en uitbreidingen ten opzichte van de referentiewoningen.

4.12.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat bij het referentieobject [adres1] 31A ten onrechte geen rekening is gehouden met de veranda. De taxateur heeft echter gesteld dat de veranda in de waardematrix is aangemerkt als overkapping, zodat aangenomen kan worden dat deze in de waardering is betrokken. Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat de voorzieningen van het referentieobject [adres1] 16 bovengemiddeld zijn. De taxateur heeft hierover gesteld dat de aanduiding “modern” ziet op de gemoderniseerde keuken en badkamer en dat de omschrijving “eenvoudig” ziet op de overige voorzieningen. Het Hof acht de door de taxateur onweersproken gegeven verklaringen aannemelijk. De grieven van belanghebbende slagen daarom niet.

4.13.

Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 969.000 niet te hoog is.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2024

De griffier is verhinderd De voorzitter,

de uitspraak te tekenen.

R.A.V. Boxem

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 3 juli 2024

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.