ECLI:NL:GHARL:2024:4121

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.326.617

zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 9925566

arrest van 18 juni 2024

in de zaak van

[appellante]

die woont in [woonplaats1]

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de kantonrechter optrad als eiseres

hierna: [appellante]

advocaat: mr. M.P.H. van Wezel

tegen

Zwaluwpark Tienhoven B.V.

die is gevestigd in Vleuten

en bij de kantonrechter optrad als gedaagde

hierna: Zwaluwpark

advocaat: mr. S.J. van Susante

1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

Naar aanleiding van het arrest van 19 maart 2024 heeft op 15 april 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

[appellante] huurt sinds 1994 een perceel op het recreatiepark ‘Zwaluwpark’ (hierna: het park) van (de rechtsvoorganger van) Zwaluwpark. Op het gehuurde perceel staat een chalet, dat eigendom is van [appellante] . In de huurovereenkomst zijn de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek (BW) over de huur en verhuur van woonruimte van toepassing verklaard.

2.2.

Nadat Zwaluwpark in 2016 eigenaar is geworden van het park, heeft zij een bestemmingsplanwijziging van het park van “recreatie” naar “wonen” aangevraagd en verkregen. In het kader van die aanvraag heeft Zwaluwpark allerlei werkzaamheden aan het park verricht, waaronder aan het parkeerterrein. Begin 2022 heeft Zwaluwpark aan [appellante] c.q. haar toenmalige (onder)huurder een parkeerplaats op het parkeerterrein van het park te huur aangeboden voor een bedrag van € 20,- per maand. Zij hebben de aangeboden huurovereenkomst niet geaccepteerd. Tussen partijen bestaat discussie over de vraag of [appellante] recht heeft op een parkeerplaats, zonder dat zij daarvoor extra hoeft te betalen.

3.De vorderingen bij de kantonrechter en het hof

3.1.

[appellante] heeft bij de kantonrechter onder meer gevorderd voor recht te verklaren dat uit de huurovereenkomst tussen partijen volgt dat door Zwaluwpark aan [appellante] een parkeerplaats ter beschikking dient te worden gesteld, zonder dat [appellante] daarvoor extra hoeft te betalen, en Zwaluwpark te veroordelen die parkeerplaats aan [appellante] ter beschikking te stellen. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellante] afgewezen.

3.2.

[appellante] heeft in hoger beroep haar eis deels gewijzigd en samengevat het volgende gevorderd. Primair heeft [appellante] een verklaring voor recht gevorderd dat uit de huurovereenkomst tussen partijen volgt dat door Zwaluwpark aan [appellante] een parkeerplaats ter beschikking dient te worden gesteld, zonder dat [appellante] daarvoor extra hoeft te betalen. Subsidiair heeft [appellante] een verklaring voor recht gevorderd dat de rechtsvoorganger van Zwaluwpark aan [appellante] kosteloos een parkeerplaats heeft toegewezen als onroerende aanhorigheid bij de huur van haar standplaats. Zowel primair als subsidiair heeft [appellante] een veroordeling van Zwaluwpark gevorderd om aan haar een parkeerplaats op park ter beschikking te stellen, te weten een parkeerplaats zo dicht mogelijk gelegen bij het toegangspad naar het chalet van [appellante] , dan wel een andere parkeerplaats op het parkeerterrein, op straffe van een dwangsom.

4.Het oordeel van het hof

4.1.

Het hof zal aan [appellante] een bewijsopdracht geven met betrekking tot haar primaire vordering. Hierna zal het hof uitleggen hoe het tot die beslissing is gekomen.

4.2.

[appellante] stelt primair dat de parkeerplaats onderdeel is van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Subsidiair beroept zij zich op de in de jurisprudentie ontwikkelde connexiteitsregel voor 290-bedrijfsruimtes: de parkeerplaats dient als onroerende aanhorigheid te worden aangemerkt, omdat de parkeerplaats vanaf de aanvang van de huurovereenkomst is bestemd om tezamen met het (chalet op het) perceel te worden gebruikt en de rechtsvoorganger van Zwaluwpark daarmee heeft ingestemd. Daarnaast is volgens [appellante] sprake van een nauwe fysieke, topografische en economische verbondenheid van de parkeerplaats met het (chalet op het) perceel en is de parkeerplaats een logische voorziening van het park. Het hof begrijpt uit de stellingen van [appellante] dat zij in elk geval beoogt dat de parkeerplaats onder hetzelfde huurrechtregime als het perceel valt, namelijk dat van de huur van woonruimte.

4.3.

Om te komen tot een toepassing van het huurrechtregime voor woonruimte ten aanzien van de parkeerplaats dient te zijn voldaan aan de definitie van woonruimte zoals omschreven in artikel 7:233 BW. Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen, een standplaats of een ligplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden. Nu de parkeerplaats geen woning, woonwagen, standplaats of ligplaats is, dient te worden beoordeeld of sprake is van een onroerende aanhorigheid. Onroerende aanhorigheden zijn voorzieningen die naar hun aard (feitelijk of goederenrechtelijk) onlosmakelijk verbonden zijn met de gehuurde woonruimte. Of daarvan sprake is kan mede worden beoordeeld aan de hand van de criteria van artikel 3:4 BW.^[1]Een voorziening kan aanhorig zijn wanneer de voorziening naar haar aard fysiek met het gehuurde is verbonden (onroerend is) of naar verkeersopvatting tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van het gehuurde behoort. Het hof is van oordeel dat daarvan in het onderhavige geval geen sprake is. In dit kader sluit het hof zich aan bij de betreffende overwegingen van de kantonrechter in r.o. 3.7 van het vonnis van 8 februari 2023 en maakt deze tot de zijne. Hiernaast kan een parkeerplaats door partijen contractueel als onroerende aanhorigheid bij het gehuurde worden getrokken. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad, waarnaar [appellante] heeft verwezen, kan worden afgeleid dat daarbij vereist en voldoende is dat de verhuurder ermee heeft ingestemd dat die parkeerplaats wordt bestemd om tezamen met de gehuurde woonruimte als woonruimte te worden gebruikt.^[2]Hierbij dient de uitleg van wat is overeengekomen plaats te vinden aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Die maatstaf houdt in dat het aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.^[3]

4.4.

In de huurovereenkomst staat niets vermeld over de huur van een parkeerplaats op het parkeerterrein. De stellingen van [appellante] bevatten echter aanknopingspunten voor de conclusie dat de rechtsvoorganger van Zwaluwpark er bij het aangaan van de huurovereenkomst mee heeft ingestemd dat een parkeerplaats op het parkeerterrein van het park werd bestemd om tezamen met het gehuurde perceel als woonruimte te worden gebruikt. [appellante] stelt namelijk dat zij al sinds 1994 een vaste parkeerplek heeft op de parkeerterrein van het park. Volgens [appellante] heeft de toenmalige eigenaar van het park, [naam1] (hierna: [naam1] ), bij het aangaan van de huurovereenkomst aangegeven dat bij de huur van haar perceel een bepaalde parkeerplaats hoorde en dat alle huurders met een auto een eigen parkeerplaats kregen toegewezen. Nieuwe huurders namen de parkeerplek over van de voorgaande huurder, aldus [appellante] . Ter onderbouwing hiervan heeft [appellante] negen schriftelijke verklaringen van andere (voormalig) bewoners van het park overgelegd. Verder was er volgens [appellante] op het park een standaard huurovereenkomst in omloop waaruit volgt dat er ook huur werd betaald voor een parkeerplaats. Deze huurovereenkomst heeft [appellante] in hoger beroep overgelegd. In die huurovereenkomst is onder meer het volgende vermeld:
“De caravanhouder betaalt per kalenderjaar als vergoeding voor zijn/haar staanplaats en als vergoeding voor de parkeerplaats van een personenauto een bedrag van (…)”. [appellante] stelt dat zij deze huurovereenkomst in eerste instantie ook aangeboden heeft gekregen door [naam1] . Uiteindelijk is op verzoek van [appellante] bij een notaris een andere huurovereenkomst gesloten, waarin de huur van de parkeerplaats niet is vermeld. De familie van [appellante] heeft de aankoop van het chalet gefinancierd. Volgens [appellante] wilde haar familie dat zij de huurovereenkomst bij een notaris zou sluiten, zodat er een goede juridische basis was en de investering niet verloren zou gaan. [appellante] heeft verklaard dat zij de huurovereenkomst destijds niet heeft bekeken, omdat zij vertrouwde op de notaris en haar familie. Zij stelt dat er bij aanvang van de huur geen enkele twijfel was over het feit dat daar parkeergelegenheid bij was en dat het niet haar bedoeling was om de parkeerplaats niet meer te benoemen in de nieuwe overeenkomst, nu [naam1] mondeling had aangegeven dat alle huurders een eigen, aangewezen parkeerplaats op het parkeerterrein hadden en dat er een parkeerplaats bij de woning hoort. Verder heeft [appellante] gewezen op een brief van [naam1] van 18 juni 2001 aan de bewoners van het park. In die brief is onder meer het volgende vermeld:
“Tot op heden zijn er bewoners die alle in hun bezit zijnde auto’s op het parkeerterrein neerzetten. Hierbij ontstaat de situatie dat er per huurder meerdere plekken in beslag worden genomen. Dit is geen eerlijke zaak, omdat alle huurders recht hebben op een parkeerplek. Vanaf 1 juli aanstaande gaat dit veranderen.”

4.5.

Zwaluwpark heeft de stellingen van [appellante] gemotiveerd betwist. Zwaluwpark betoogt dat partijen nooit zijn overeengekomen dat het gebruik van een parkeerplaats onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst van het perceel. Daarnaast heeft Zwaluwpark aangevoerd dat er geen specifieke parkeerplaatsen aan bewoners zijn toegewezen. Bewoners parkeerden slechts uit gewoonte of voorkeur vaak op dezelfde plek, aldus Zwaluwpark. Ter onderbouwing hiervan heeft Zwaluwpark verwezen naar twee schriftelijke verklaringen van de zoon van [naam1] , [de zoon] (hierna: [de zoon] ). [de zoon] , die in het verleden ook eigenaar is geweest van het park, heeft verklaard dat een parkeerplaats nooit onderdeel is geweest van de huur van een perceel. Aan de door [appellante] overgelegde standaard huurovereenkomst komt volgens Zwaluwpark geen betekenis toe. Deze huurovereenkomst is niet ondertekend door partijen en bestaat gelet op de verschillende lettertypes en lay-out vermoedelijk uit verschillende overeenkomsten die tot één document zijn samengevoegd, aldus Zwaluwpark. In de huurovereenkomsten met andere bewoners is volgens Zwaluwpark niets over parkeren vermeld. Ten aanzien van de brief van [naam1] uit 2001 heeft Zwaluwpark betoogd dat in die brief geen recht op een parkeerplaats in het leven is geroepen.
4.6. Nu Zwaluwpark de stellingen van [appellante] voldoende gemotiveerd heeft betwist, komt het hof toe aan het bewijsaanbod van [appellante] . Dit bewijsaanbod van [appellante] is voldoende specifiek en het hof begrijpt haar aanbod zo dat zij ook bewijs heeft aangeboden door middel van het horen van getuigen. [appellante] zal worden toegelaten tot het bewijs van feiten en/of omstandigheden waaruit is af te leiden dat de rechtsvoorganger van Zwaluwpark er bij het aangaan van de huurovereenkomst mee heeft ingestemd dat een parkeerplaats op het parkeerterrein van het park werd bestemd om tezamen met het gehuurde perceel als woonruimte te worden gebruikt.

5.De beslissing

5.1.

Het hof laat [appellante] toe tot het bewijs van feiten en/of omstandigheden waaruit is af te leiden dat de rechtsvoorganger van Zwaluwpark er bij het aangaan van de huurovereenkomst mee heeft ingestemd dat een parkeerplaats op het parkeerterrein van het park werd bestemd om tezamen met het gehuurde perceel als woonruimte te worden gebruikt.

5.2.

Als getuigen worden gehoord, zal raadsheer-commissaris mr. M. Schoemaker de getuigen verhoren in het Paleis van Justitie aan de Walburgstraat 2-4 in Arnhem. Partijen moeten daar zelf bij aanwezig zijn.

5.3.

[appellante] moet op dinsdag
2 juli 2024laten weten hoeveel getuigen zij wil laten horen met opgave van de verhinderdagen van die getuigen, van partijen en van hun advocaten. Daarna stelt het hof de dag en het tijdstip van het verhoor vast. Dat gebeurt ook als de opgave onvolledig is.

5.4.

[appellante] moet de namen en woonplaatsen van de getuigen ten minste een week voor het getuigenverhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof opgeven.

5.5.

Een partij die tijdens het getuigenverhoor nieuwe stukken wil indienen, moet het hof en de wederpartij daarvan uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een kopie sturen.

5.6.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

Dit arrest is gewezen door mrs. M. Schoemaker, D. Stoutjesdijk en G.A. Diebels, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2024.