ECLI:NL:GHARL:2024:248

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummers BK-ARN 22/2161 en 22/2162

uitspraakdatum: 9 januari 2024

Uitspraak van de eerste meervoudige kamer

op het hoger beroep van

Stichting [belanghebbende]te
[vestigingsplaats](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 8 augustus 2022, nummers LEE 20/977 en 21/1934, ECLI:NL:RBNNE:2022:2842, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van het Noordelijk Belastingkantoor(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Bij beschikking van 30 april 2019 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van [het ziekenhuis] (hierna: het ziekenhuis), gelegen aan [adres1] te [vestigingsplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld voor het belastingjaar 2019 op € 167.867.000.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar van 18 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3.

Bij beschikking van 31 mei 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet WOZ de waarde van het ziekenhuis, per waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld voor het belastingjaar 2020 op € 162.993.000.

1.4.

Bij uitspraak op bezwaar van 4 juni 2021 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard, de waarde van het ziekenhuis verminderd tot € 158.136.000 en een kostenvergoeding toegekend.

1.5.

Belanghebbende is tegen beide uitspraken op bezwaar in beroep gekomen. De Rechtbank heeft de beroepen gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde van het ziekenhuis voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 158.000.000 en voor het belastingjaar 2020 op € 153.000.000 en vergoedingen toegekend voor immateriële schade, griffierecht en proceskosten.

1.6.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.7.

Partijen hebben voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.

1.8.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 oktober 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. Oosters, als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [naam1] , taxateur, [naam2] , werkzaam bij belanghebbende als stafadviseur duurzaamheid en milieu, en [naam3] , werkzaam bij belanghebbende als manager techniek en huisvesting, alsmede [naam4] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam5] , taxateur.

2.Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van het ziekenhuis.

2.2.

Het ziekenhuis is een topklinisch ziekenhuis voor basiszorg en complexe zorg. Het ziekenhuiscomplex bestaat uit onder meer een nieuwbouwgedeelte (2007) en een oudbouwgedeelte (1979), kantoortorens, een paviljoen/bezoekersruimte (2013), een apotheek, een bedrijfsrestaurant, fietsenstallingen en een parkeergarage.

3.Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van het ziekenhuis per 1 januari 2018 en per 1 januari 2019.

3.2.

In hoger beroep bepleit belanghebbende onder verwijzing naar taxatiekaarten een waarde van € 96.572.000 voor het belastingjaar 2019 en een waarde van € 92.360.000 voor het belastingjaar 2020.

3.3.

De heffingsambtenaar sluit zich voor beide belastingjaren aan bij de door de Rechtbank vastgestelde waarde.

3.4.

Belanghebbende heeft zich ter zitting van het Hof alsnog aangesloten bij de door de heffingsambtenaar voor de parkeergarage in aanmerking genomen waardecomponent.

3.5.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof ingestemd met de cijfermatige uitwerking van de standpunten van belanghebbende.

4.Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan een onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.

4.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het ziekenhuis op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, lid 3, Wet WOZ dient te worden gesteld. Het Hof volgt partijen daarin.

4.3.

De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar/gebruiker in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de eigenaar/gebruiker niet alleen als verkoper zou opereren maar ook als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan.^[1]Bij toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde van een opstal gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde (hierna: de technische afschrijving) en gecorrigeerd met een factor wegens functionele afschrijving gebaseerd op economische veroudering, veroudering bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten (hierna: de functionele afschrijving).^[2]

4.4.

In beginsel dient de heffingsambtenaar de feiten en omstandigheden te stellen en, bij betwisting daarvan door een belanghebbende, aannemelijk te maken waaruit volgt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar zich evenwel geconformeerd aan de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde voor het belastingjaar 2019 van € 158.000.000 en voor het belastingjaar 2020 van € 153.000.000 en derhalve berust in het oordeel van de Rechtbank dat hij niet in zijn bewijs is geslaagd dat de vastgestelde waarden van de onroerende zaak niet te hoog zijn vastgesteld. Belanghebbende heeft niet berust in het oordeel van de Rechtbank en in hoger beroep gesteld dat de waarde voor het belastingjaar 2019 moet worden verminderd naar € 96.572.000 en voor het belastingjaar naar € 92.360.000. Het ligt dan op de weg van belanghebbende de door haar voor de respectievelijke jaren bepleite waarde aannemelijk te maken.^[3]Als belanghebbende niet in haar bewijslast slaagt, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen.^[4]

4.5.

Het Hof is van oordeel dat belanghebbende niet is geslaagd in haar bewijslast. Het Hof licht dit oordeel hierna toe en houdt daarbij de volgorde aan van de door belanghebbende aangevoerde gronden in hoger beroep.

Objectafbakening en meegetaxeerde oppervlakte

4.6.

De objectafbakening van het ziekenhuis en de grootte van de meegetaxeerde oppervlakte zijn in hoger beroep niet meer in geschil.

Taxatiewijzers Ziekenhuizen

4.7.

Belanghebbende stelt dat zij de richtsnoeren van de ‘Taxatiewijzers en kengetallen, Deel 8, Ziekenhuizen’ waardepeildata 1 januari 2018 en 1 januari 2019 (hierna: de taxatiewijzers) niet als uitgangspunt voor de waardering van het ziekenhuis heeft aanvaard, maar dat zij, anders dan de Rechtbank heeft aangenomen, juist duidelijk en onverkort afstand heeft genomen van die richtsnoeren en dat zij alleen de onderdelen gebruikt die voor haar controleerbaar zijn. Zo heeft belanghebbende er in eerste aanleg en in hoger beroep op gewezen dat de in de taxatiewijzers vermelde kengetallen voor onder meer de stichtingskosten voor haar niet te controleren zijn, omdat de referentietransacties in de gepubliceerde versie van de taxatiewijzers geanonimiseerd zijn. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar verklaard niet bekend te zijn met de referenties die ten grondslag liggen aan de kengetallen in de taxatiewijzers en dat hij het inzicht waar belanghebbende om vraagt niet kan verschaffen. Dit een en ander maakt dat het Hof de taxatiewijzers niet tot uitgangspunt neemt bij de verdere beoordeling van het hoger beroep en evenmin bij de door het Hof te bepalen waardevaststellingen voor het ziekenhuis.

Restwaarde en resterende levensduur

4.8.

Belanghebbende maakt ter bepaling van de technische afschrijving van het ziekenhuis onderscheid tussen ruwbouw, afbouw en installaties. Blijkens haar taxatiekaarten gaat zij voor een deel van het ziekenhuis uit van negatieve restwaarden voor ruwbouw en afbouw. Belanghebbende wijst daartoe op een aantal andere ziekenhuizen die zijn gesloopt aan het einde van hun levensduur waaruit volgens haar blijkt dat er geen positieve restwaarde kan zijn voor de betreffende onderdelen van het ziekenhuis. De heffingsambtenaar stelt daar onder meer tegenover dat belanghebbende een deel van de oudbouw in gebruik heeft genomen als kantoorruimte, dat delen van het ziekenhuis zijn of worden gerenoveerd en dat er geen concrete plannen zijn voor sloop van de oudbouw zoals dat is gebeurd bij de ziekenhuizen waar belanghebbende op wijst. Tegenover deze gemotiveerde weerspreking heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat ter bepaling van de technische afschrijving moet worden uitgegaan van een negatieve restwaarde, daar waar door haar in aanmerking is genomen. Dit breng mee dat belanghebbende de door haar berekende technische afschrijving niet aannemelijk heeft gemaakt. Hetgeen zij heeft gesteld over de resterende levensduur kan onbesproken blijven.

BTW-positie

4.9.

In hoger beroep volgt belanghebbende het standpunt van de heffingsambtenaar over de voor de waardevaststelling in aanmerking te nemen BTW. Haar taxatie is dienovereenkomstig aangepast.

Functionele afschrijving

4.10.

Belanghebbende maakt ter bepaling van de functionele afschrijving van het ziekenhuis onderscheid tussen economische veroudering, verandering bouwwijze, belemmering gebruiksmogelijkheden en excessieve gebruikskosten. Blijkens haar taxatiekaarten gaat zij voor een deel van het ziekenhuis uit van een afschrijving van 15% wegens economische veroudering, al dan niet gecombineerd met 10% wegens verandering bouwwijze, 10% wegens belemmering gebruiksmogelijkheden (ondoelmatigheid) en 2%, 10% of 15% voor excessieve gebruikskosten. Ter onderbouwing van de economische veroudering wijst belanghebbende met name erop dat in het ziekenhuis sprake is van leegstand en overcapaciteit, dat na herindeling van het ziekenhuis ruimte ontstaat voor behandel- en verpleegafdelingen en dat efficiënter gebruik van de ruimte in het ziekenhuis daardoor mogelijk is. Verder is het ziekenhuis gebonden aan afspraken met zorgverzekeraars die ertoe leiden dat de behandelcapaciteit van het ziekenhuis niet wordt begrensd door de fysiek beschikbare ruimte, maar door een structureel personeelstekort. Daarbij nemen poliklinische behandelingen in aantal toe en neemt de behoefte aan klinische capaciteit (verpleegbedden) af (2008: 580 bedden, 2019/2020: 495 bedden). De ondoelmatigheid is volgens belanghebbende veroorzaakt doordat door verbouwingen en uitbreidingen de indeling van het ziekenhuis niet meer efficiënt is en onlogische looplijnen zijn ontstaan. Naast leegstand wijst belanghebbende erop dat voormalige patiëntenkamers in gebruik zijn als kantoren, terwijl de bijbehorende toiletten, douches en wastafels nog steeds ruimschoots aanwezig zijn, en de verkeersruimten onnodige ruim bemeten zijn voor kantoorgebruik, omdat ze oorspronkelijk zijn ontworpen voor het verplaatsen van patiënten in bedden. De heffingsambtenaar stelt daar onder meer tegenover dat belanghebbende in haar jaaroverzicht 2019 heeft gemeld dat de toestroom van patiënten in dat jaar opnieuw grote druk heeft gelegd op de fysieke capaciteiten van het ziekenhuis, zoals bedden, apparatuur en medewerkers en dat onderzoek naar de zorgvraagontwikkeling heeft uitgewezen dat die vraag tot 2025, tot 2030 en tot 2040 zal stijgen. De aard van de door de heffingsambtenaar vermelde omstandigheden en ontwikkelingen, die samenhangen met de demografie van de bevolking in Noord-Nederland, maakt dat deze ook op de waardepeildata aan de orde waren en daarom in aanmerking genomen kunnen worden. Gelet op het over en weer gestelde en in aanmerking genomen dat belanghebbende bij het kwantificeren van de door haar benoemde aspecten zich mede heeft laten leiden door aannames en schattingen, die gelet op zijn stellingname door de heffingsambtenaar zijn betwist, is het Hof van oordeel dat belanghebbende de door haar gestelde omvang van de functionele afschrijving niet aannemelijk heeft gemaakt.

Herbouwkosten

4.11.

Belanghebbende heeft voor de herbouwkosten van een deel van de oudbouw van het ziekenhuis gesteld dat het betreffende deel al een tijd niet meer in gebruik is als ziekenhuis en dat om die reden aansluiting moet worden gezocht bij de bouwkosten van een kantoorpand uit de jaren ’70. Ter onderbouwing van die kosten verwijst belanghebbende in hoger beroep naar de Vastgoed Taxatiewijzer van Koëter uit 2019. Verder heeft belanghebbende voor de herbouwkosten van de nieuwbouw aansluiting gezocht bij de stichtingskosten van € 1.758 per m2 van, naar zij veronderstelt, het nieuwgebouwde [naam6] in [plaats1] , die zij heeft ontleend aan een op 15 november 2018 gepubliceerde editie van de taxatiewijzer. De heffingsambtenaar acht een herbouwwaarde als kantoorpand onjuist, omdat delen van de oudbouw (nog steeds) in gebruik zijn als ziekenhuis. Verder stelt de heffingsambtenaar dat niet aannemelijk is gemaakt dat de betreffende stichtingskosten zien op het [naam6] in [plaats1] , omdat de taxatiewijzer daarover geen uitsluitsel geeft en hij ambtshalve daaromtrent evenmin wetenschap heeft. Bovendien zijn de in media gepubliceerde stichtingskosten van dat ziekenhuis van € 110.000.000 (€ 2.337 per m2) aanzienlijk hoger dan de door belanghebbende in haar taxatiekaarten toegepaste herbouwkosten, aldus de heffingsambtenaar.

4.12.

Het Hof overweegt dat belanghebbende heeft toegelicht dat in het betreffende deel van het ziekenhuis onder meer een apotheek, spreekkamers en poliklinische behandelkamers zijn gesitueerd en dat voormalige patiëntenkamers als kantoorruimte in gebruik zijn genomen. Gelet hierop acht het Hof het onjuist voor de herbouwkosten van deze waardecomponent (volledig) uit te gaan van de bouwkosten van een kantoorpand uit de jaren ’70. Verder heeft belanghebbende de door haar in aanmerking genomen stichtingskosten van de nieuwbouw niet aannemelijk gemaakt, waarbij het Hof erop wijst dat de enkele verwijzing naar het betreffende kengetal uit een taxatiewijzer niet volstaat als partijen de richtsnoeren uit de taxatiewijzers niet gezamenlijk hebben aanvaard als uitgangpunt voor de waardering (zie ook 4.7), terwijl een nadere onderbouwing voor de herbouwkosten van de nieuwbouw ontbreekt. Aldus heeft belanghebbende de door haar in aanmerking genomen herbouwwaarde van het ziekenhuis niet aannemelijk gemaakt. Hetgeen zij heeft gesteld over schaalvoordelen kan gelet hierop onbesproken blijven.

Technische ruimtes nieuwbouw

4.13.

Mede gelet op het voorgaande en vanwege de relatief geringe waarde van deze component voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde laat het Hof belanghebbendes standpunt over de herbouwwaarde van de technische ruimtes onder andere op het dak van de zesde verdieping van de nieuwbouw onbesproken.

Waardevaststelling Hof

4.14.

Nu belanghebbende de door haar bepleite waarde voor de respectievelijke belastingjaren niet aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof die waarden in goede justitie vaststellen. Bij die waardevaststelling houdt het Hof rekening met al hetgeen partijen over en weer in eerste aanleg en in hoger beroep hebben gesteld. Gelijk eerder is overwogen en anders dan de heffingsambtenaar en de Rechtbank hebben gedaan, neemt het Hof hierbij de kengetallen voor de herbouwkosten uit de taxatiewijzers niet tot uitgangspunt. Verder neemt het Hof in aanmerking dat beide partijen voor een aanzienlijk deel van de waardebepalende componenten niet erin zijn geslaagd hun standpunten aannemelijk te maken. Aldus komt het Hof tot de volgende waardevaststellingen:

- voor 2019, waardepeildatum 1 januari 2018: € 125.000.000

- voor 2020, waardepeildatum 1 januari 2019: € 120.000.000

Redelijke termijn in hoger beroep

4.15.

In hoger beroep is de redelijke termijn niet overschreden, nu het hogerberoepschrift op 16 september 2022 is ontvangen en het Hof met deze uitspraak daar binnen twee jaar op heeft beslist.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5.Griffierecht en proceskosten

5.1.

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 548 te vergoeden. De beslissing van de Rechtbank omtrent de griffierechten laat het Hof in stand.

5.2.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 3.500 (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 2 x € 875) voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand.

5.3.

De door de Rechtbank berekende kostenvergoeding voor de bezwaar- en beroepsfase van € 6.723,73 is tussen partijen niet in geschil, zodat de beslissing daaromtrent in stand blijft.

6.Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de vergoedingen van immateriële schade, griffierechten en proceskosten,

– vernietigt de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde tot respectievelijk € 125.000.000 (2019) en € 120.000.000 (2020),

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 3.500, en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in verband met het hoger beroep geheven griffierecht van € 548 vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Keuning, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. G.B.A. Brummer, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong - Braaksma als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2024.

De griffier, De voorzitter,

K. de Jong - Braaksma J.W. Keuning

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 10 januari 2024.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.