Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.315.809
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 9335443
arrest van 14 november 2023
in de zaak van
1.[appellant1] ,
2.
[appellante2a]en
[appellant2b],
[appellante2a]en
[appellant2b],
3.
[appellant3a]en
[appellant3b],
[appellant3a]en
[appellant3b],
4.
[appellant4],
[appellant4],
5.
[appellant5],
[appellant5],
6.
[appellant6a]en
[appellante6b],
[appellant6a]en
[appellante6b],
7.
[appellant7a]en
[appellante7b],
[appellant7a]en
[appellante7b],
8.
[appellant8a]en
[appellante8b],
[appellant8a]en
[appellante8b],
9.
[appellant9a]en
[appellante9b],
[appellant9a]en
[appellante9b],
10.
[appellant10],
[appellant10],
11.
[appellant11],
[appellant11],
12.
[appellant12],
[appellant12],
13.
[appellant13],
[appellant13],
14.
[appellant14a] en [appellante14b],
[appellant14a] en [appellante14b],
15.
[appellant15a] en [appellant15b],
[appellant15a] en [appellant15b],
16.
[appellant16],
[appellant16],
17.
[appellant17],
[appellant17],
18.
[appellante18],
[appellante18],
19.
[appellant19],
[appellant19],
20.
[appellante20a] en [appellant20b],
[appellante20a] en [appellant20b],
allen wonend in [woonplaats1]
die hoger beroep hebben ingesteld
en bij de kantonrechter optraden als eisers
hierna samen de huurders te noemen
advocaat: mr. P.S. Folsche
tegen
Stichting Bo-Ex ’91,
die is gevestigd in Utrecht
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde
hierna Bo-Ex te noemen
advocaat: mr. D. Pranjic
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 21 maart 2023 heeft op 19 september 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna heeft het hof arrest bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1.
De huurders wonen of hebben gewoond in een appartementencomplex aan de [adres] in [woonplaats1] , dat bestaat uit 10 verdiepingen, 4 portieken en 116 appartementen (hierna: het complex). Zij huren of huurden ieder van Bo-Ex een appartement in het complex. Het complex heeft vanaf 2008 tot medio 2021 op de nominatie gestaan om te worden gesloopt. Om die reden heeft er slechts beperkt onderhoud plaatsgevonden. In 2021 is besloten het complex niet te slopen en is door Bo-Ex aan de huurders bekendgemaakt dat er plannen zijn voor groot onderhoud en renovatiewerkzaamheden. De huurders hebben geklaagd over gebreken aan gemeenschappelijke delen van het complex en de door hen gehuurde appartementen en verlangen herstel en huurprijsvermindering. Daartoe strekkende vorderingen in kort geding zijn door de voorzieningenrechter bij de rechtbank en in hoger beroep afgewezen. [1]
2.2.
Bij de kantonrechter hebben de huurders primair het standpunt ingenomen dat de huurovereenkomsten deels zijn vernietigd omdat Bo-Ex zich schuldig heeft gemaakt aan oneerlijke handelspraktijken. Tegen de afwijzing van de daarop betrekking hebbende vorderingen wordt in dit hoger beroep niet opgekomen. Subsidiair hebben de huurders gevraagd te bepalen dat zij recht hebben op een huurprijsvermindering van 80% en dat de kale huurprijs daarmee zal worden verlaagd tot aan de dag van volledig herstel van de verschillende gebreken. Daarnaast hebben zij gevorderd dat Bo-Ex zal worden veroordeeld tot betaling van de kosten voor het laten opstellen van bouwkundige rapportages en de proceskosten. De kantonrechter heeft ook deze vorderingen afgewezen. [2] De bedoeling van het hoger beroep is dat de (gewijzigde) vorderingen van de huurders tot herstel en huurprijsverlaging alsnog worden toegewezen.
3.Het oordeel van het hof
3.1.
De procedure bij de kantonrechter betrof een groot aantal door de huurders gezamenlijk en individueel gestelde gebreken. Het hoger beroep is beperkt tot twee gebreken die - zo stellen de huurders - voor ieder van hen leiden of hebben geleid tot verminderd huurgenot: i) onvoldoende ventilatiemogelijkheid en ii) brandonveiligheid. Ten aanzien van een derde gesteld gebrek, te weten onvoldoende glasafdichting, is ter gelegenheid van de mondelinge behandeling namens de huurders meegedeeld dat de grief en vordering die daarop ziet (
vordering e) worden ingetrokken.
vordering e) worden ingetrokken.
3.2.
Het hof zal oordelen dat sprake is, dan wel is geweest van een gebrek aan het gehuurde vanwege een onvoldoende ventilatiemogelijkheid en vanwege brandonveiligheid, waardoor de huurders een verminderd huurgenot hebben gehad. In verband daarmee zal de huurprijs voor een beperkte periode evenredig (met 40%) worden verminderd. De door de huurders (alleen met betrekking tot de ventilatie) gevorderde veroordeling tot herstel zal worden afgewezen, omdat dit in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van Bo-Ex kan worden gevergd. Het hof licht deze beslissing hierna toe.
Ventilatie
3.3.
In de voorgaande procedures zagen de klachten van de huurders met name op schimmelvorming, tocht en vocht door (volgens hen) een gebrekkig luchtverversings- en ventilatiesysteem. In de kern heeft de kantonrechter daarover (onder 4.6.7 tot en met 4.6.15) het volgende overwogen. Dat de appartementen zijn voorzien van natuurlijke ventilatie en dat een mechanische ventilatie ontbreekt, vormt geen gebrek, gelet op de leeftijd van het complex en het bij een deel van de huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst bekende voornemen tot sloop. Bij natuurlijke ventilatie kunnen veel factoren invloed hebben op de juiste werking van het luchtverversings- en ventilatiesysteem, die per appartement kunnen verschillen. Aan het huurdersgedrag moeten bij natuurlijke ventilatie hogere eisen worden gesteld dan bij mechanische ventilatie het geval zou zijn. De huurders moeten ervoor zorgen dat de luchtroosters in de verschillende vertrekken niet dichtslibben door vuil en stof en bijvoorbeeld bij het drogen van was, koken en douchen een raam openen. Uit visuele inspecties door [naam1] en ook uit constateringen van een door Bo-Ex ingeschakelde aannemer (beide in 2021) blijkt van huurdersgedragingen (dichtgeslibde, gesloten of afgeplakte ventilatieroosters en gesloten gordijnen) die ongunstig zijn voor de ventilatie. Uit geen van de door partijen overgelegde rapportages volgt dat met betrekking tot de ventilatie sprake is van een gebrek dat voor rekening van Bo-Ex komt. De huurders dragen daarvan de stelplicht en bewijslast. Volgens de kantonrechter is niet komen vast te staan, dat de gestelde schimmel- en vochtoverlast het gevolg is van gebreken aan het gehuurde die voor rekening van Bo-Ex komen.
3.4.
Het hof stelt voorop dat de kantonrechter niet heeft geoordeeld dat de gestelde schimmel- en vochtoverlast niet aanwezig is of is geweest. Bo-Ex stelt dat in hoger beroep opnieuw ter discussie, maar daaraan gaat het hof voorbij gelet op de werkzaamheden die Bo-Ex in de appartementen heeft laten uitvoeren naar aanleiding van klachten van de huurders en de uitkomst van het onderzoek dat [naam1] in opdracht van Bo-Ex naar de oorzaak daarvan heeft verricht. [naam1] schrijft in haar eindrapportage van 4 maart 2022 (naar aanleiding van een visuele inspectie in juni 2021) weliswaar dat niet direct schimmelvorming is aangetroffen, maar ook dat de indruk wordt gegeven dat de woningen recent zijn voorzien van nieuw sauswerk en dat bij een beoordeling dieper in detail restanten of sporen van vochtplekken in de badkamer, bij de gevelkozijnen en het plafond zijn te zien. Volgens [naam1] ontstaat in de appartementen luchtvochtigheid door het gebruik van de woning, maar zal luchtvochtigheid bij een optimale ventilatie geen schimmelvorming veroorzaken. Niet in geschil is dat van een optimale ventilatie in de appartementen van (in ieder geval een aantal van) de huurders geen sprake is.
3.5.
Tijdens de mondelinge behandeling is namens de huurders te kennen gegeven dat het in hoger beroep niet om de schimmeloverlast gaat, maar om de vraag of het aanwezige ventilatiesysteem voldoet aan de minimumnormen voor luchtverversing volgens het Bouwbesluit 2012. Dat is volgens de huurders niet het geval. Het ventilatiesysteem is volgens hen gebrekkig omdat lucht onvoldoende wordt afgevoerd. Ter nadere onderbouwing van dat standpunt wijzen de huurders op metingen die (in aanwezigheid van een medewerker van Bo-Ex) zijn verricht door Aannemingsbedrijf Nagtegaal in het appartement van huurders [appellant14a] en [appellante14b] (huisnummer [nummer1] ) en op metingen die in februari 2022 in overleg tussen partijen door [naam1] steekproefsgewijs in vijf andere appartementen zijn uitgevoerd.
3.6.
Uit de hiervoor genoemde rapporten volgt inderdaad dat het afvoerdebiet in elk van de appartementen in een of meer van de vertrekken onvoldoende is. De normen voor ventilatie uit het Bouwbesluit 2012 worden niet gehaald. Er is sprake is van een afvoercapaciteit die voor verschillende ruimtes aanzienlijk minder is dan het Bouwbesluit voorschrijft. Nagtegaal vermeldt dat in de badkamer en keuken ver beneden de minimumnorm luchtverversing is gemeten. De resultaten van de metingen van [naam1] in keuken, badkamer en toilet kunnen schematisch als volgt worden weergegeven (waarbij de percentages weergeven hoeveel procent van de eis uit het Bouwbesluit wordt gehaald):
Ruimte
Debiet
[dm³/s]
Nr. 132
Debiet
[dm³/s]
Nr. 146
Debiet
[dm³/s]
Nr. 164
Debiet
[dm³/s]
Nr. 184
Debiet
[dm³/s]
Nr. 210
Eis Bouwbesluit
[dm³/s]
Keuken
--
5
(23,8%)
--
11
(52,4%)
9,7
(46,2%)
21
Badkamer
4,0
(28,6%)
5,6
(40%)
6,5
(46,4%)
23,9
(>100%)
7,5
(53,6%)
14
Toilet
4,2
(60%)
0,9
(12,9%)
--
19,8
(>100%)
9,8
(>100%)
7
3.7.
Huurders mogen ook bij natuurlijke ventilatie verwachten dat een appartement als dat waarop de huurovereenkomsten betrekking hebben een afvoerdebiet voor de luchtverversing heeft overeenkomstig de daarvoor geldende normen van het Bouwbesluit 2012. Als niet wordt voldaan aan deze normen, die zijn gericht op het behouden van een leefbaar woonklimaat, is sprake van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Dat is alleen anders als de omstandigheid dat het afvoerdebiet ontoereikend is een gevolg is van aan de huurders toe te rekenen omstandigheden. Niet gebleken is dat daarvan bij de appartementen van de huurders sprake is. De metingen zijn verricht na de visuele inspecties in 2021, waarna de huurders (ook volgens Bo-Ex) de luchtverversingsroosters hebben schoongemaakt. Uit de rapporten van de metingen blijkt ook niet dat huurdersgedrag in negatieve zin van invloed is geweest op de meetresultaten. In vier van de vijf appartementen waren de luchttoevoerroosters ten tijde van de metingen slechts licht tot matig vervuild. Alleen bij [appellant17] (huisnummer [nummer2] ) was sprake van matige tot zware vervuiling. Andere omstandigheden die het gedrag van de huurders betreffen worden in de rapporten van de metingen niet genoemd. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat een van de appartementen waarin metingen zijn verricht (huisnummer [nummer3] ) een onbewoonde modelwoning is. Uit de tabel die hiervoor is weergegeven volgt dat in de keuken en badkamer van die woning de eis uit het Bouwbesluit (ook) niet wordt gehaald. Huurdersgedrag kan op de ongunstige resultaten van die meting niet van invloed zijn geweest. Tegen deze achtergrond heeft Bo-Ex onvoldoende gesteld om te kunnen oordelen dat het ontoereikende afvoerdebiet een gevolg is van aan de huurders toe te rekenen omstandigheden. Gelet op de door de huurders gemelde klachten en het door de huurders als ongezond ervaren woonklimaat heeft het gebrek met betrekking tot de ventilatie ook tot verminderd huurgenot geleid. Onweersproken is in hoger beroep ook gesteld dat veel bewoners last hebben van luchtwegklachten als astma en chronische verkoudheid. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan de constatering van [naam1] dat de luchtkwaliteit van de luchtverversing in de appartementen wel voldoet niet tot een ander oordeel leiden.
3.8.
Bo-Ex voert aan dat het enkele feit dat in sommige appartementen in een steekproef een onvoldoende afvoerdebiet is gemeten geen bewijs oplevert van de stelling dat de klachten van de huurders in alle gevallen het gevolg zijn van een gebrek dat voor rekening van Bo-Ex komt. [naam1] heeft immers niet vastgesteld dat de natuurlijke ventilatievoorziening op zichzelf gebrekkig is. Voor zover Bo-Ex daarmee het verband tussen het geconstateerde gebrek en de klachten ter discussie wil stellen, geldt dat het niet nodig is dat alle door de huurders gemelde klachten daarvan een gevolg zijn. Voldoende is dat het huurgenot van de huurders als gevolg van het gebrek is verminderd. Voor zover Bo-Ex bedoelt aan te voeren dat de steekproef geen uitsluitsel geeft over de vraag of in de andere appartementen ook van een gebrek met betrekking tot de ventilatie sprake is, overweegt het hof als volgt. Uit wat op de mondelinge behandeling is besproken en uit de door partijen overgelegde stukken volgt dat beoogd is te komen tot een representatieve steekproef. In een mail van 5 november 2021 aan [naam1] schrijft de advocaat van Bo-Ex (na overleg met de gemachtigden van de huurders), voor zover hier van belang, het volgende:
“partijen[wensen]
van de deskundige te vernemen of de deskundige het voor het verkrijgen van betrouwbare meetresultaten nodig vindt om in alle woningen van de betreffende huurders metingen te verrichten dan wel of er kan worden volstaan met een steekproefsgewijze meting in een aantal woningen. Als dat laatste het geval is, dan verzoeken partijen de deskundige om zich uit te laten over de vraag om hoeveel woningen en welke woningen (bouwlaag, ligging etc.) het dan zou moeten gaan om de meeste betrouwbare resultaten te verkrijgen. In ieder geval dient, indien besloten wordt tot referentiewoningen, gekozen te worden voor woningen op verschillende etages om een volledig beeld te krijgen.”
van de deskundige te vernemen of de deskundige het voor het verkrijgen van betrouwbare meetresultaten nodig vindt om in alle woningen van de betreffende huurders metingen te verrichten dan wel of er kan worden volstaan met een steekproefsgewijze meting in een aantal woningen. Als dat laatste het geval is, dan verzoeken partijen de deskundige om zich uit te laten over de vraag om hoeveel woningen en welke woningen (bouwlaag, ligging etc.) het dan zou moeten gaan om de meeste betrouwbare resultaten te verkrijgen. In ieder geval dient, indien besloten wordt tot referentiewoningen, gekozen te worden voor woningen op verschillende etages om een volledig beeld te krijgen.”
Na een selectie door [naam1] schrijft de advocaat van Bo-Ex op 12 januari 2022 aan [naam1] :
“De gemachtigden van de huurders maken bezwaar tegen de selectie van de woningen, maar ik heb hen al bericht dat het (zoals afgesproken) aan RHDHV als deskundige is om een steekproefsgewijs onderzoek te doen en daarvoor de woningen aan te wijzen die volgens RHDHV geschikt en representatief zijn. Om die reden ziet Bo-Ex geen reden om af te wijken van de door RHDHV gemaakte selectie.”
Als het niet de bedoeling was dat de resultaten van de metingen in de vijf geselecteerde appartementen ook beslissend zouden zijn voor de beoordeling van de ventilatie in de overige appartementen, had Bo-Ex dat expliciet moeten benoemen. Nu zij dat niet heeft gedaan, leidt het hof uit de resultaten van de kennelijk door [naam1] representatief gevonden steekproef af dat het afvoerdebiet voor de luchtverversing in alle appartementen ontoereikend is. Daarbij betrekt het hof ook dat de huurders uitdrukkelijk hebben verzocht [naam1] aanvullend onderzoek te laten verrichten naar de luchtverversing in de zomermaanden en dat Bo-Ex de medewerking daartoe heeft geweigerd.
3.9.
Een huurder die wordt geconfronteerd met een gebrek aan het gehuurde kan herstel verlangen. De verhuurder is in dat geval verplicht het gebrek te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen (art. 7:206 lid 1 BW). In geval van verminderd huurgenot kan de huurder ook een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen, vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen (art. 7:207 lid 1 BW). In het onderhavig geval vorderen huurders beide.
Herstel
3.10.
De huurders vorderen in de eerste plaats - kort gezegd - dat Bo-Ex zal worden veroordeeld om binnen vier weken na datum arrest in elk van de appartementen van de huurders een ventilatie te plaatsen die voldoet aan de minimale eisen van het Bouwbesluit 2012 (
vordering b).
vordering b).
3.11.
Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat Bo-Ex in het kader van uitvoering van renovatiewerkzaamheden al is begonnen met het aanbrengen van mechanische ventilatie in de appartementen binnen het complex. Bo-Ex heeft daarbij een overzicht van haar werkplanning overgelegd. Daaruit volgt dat de werkzaamheden ten aanzien van een aantal appartementen van de huurders zijn voltooid of nagenoeg zijn voltooid. In de overige appartementen van de huurders zullen de werkzaamheden in het vierde kwartaal 2023 en het eerste kwartaal 2024 worden verricht. De laatste huurders zullen volgens planning in de week van 12 tot en met 19 januari 2024 uithuizen in verband met de te verrichten werkzaamheden. Dat betekent dat geen van de huurders vanaf die laatste datum nog een verminderd huurgenot zal ondervinden als gevolg van de gebrekkige ventilatie. De vordering van de huurders impliceert dat Bo-Ex haar planning ten behoeve van de huurders moet wijzigen. Dat zou ten koste gaan van huurders van Bo-Ex die niet in deze procedure zijn betrokken, omdat de werkzaamheden ten aanzien van hun appartementen naar een later moment zouden moeten worden geschoven. Daarbij heeft Bo-Ex gesteld dat een wijziging van de planning stuit op technische en praktische bezwaren en met extra uitgaven gepaard zal gaan. De huurders hebben dit onvoldoende weersproken. Onder deze omstandigheden kan redelijkerwijs niet van Bo-Ex worden gevergd dat zij haar planning ten behoeve van de huurders aanpast. In zoverre kan de vordering tot herstel binnen vier weken na datum arrest niet worden toegewezen. Bij een veroordeling tot herstel zonder een daaraan te verbinden termijn hebben de huurders, gelet op de al gestarte werkzaamheden, geen belang.
Huurprijsvermindering
3.12.
De huurders vorderen daarnaast de huurprijzen van de appartementen met ingang van 1 augustus 2020 tijdelijk te verminderen met 80% (tot 20%) tot en met de maand waarin de ventilatiegebreken voor het desbetreffende appartement zijn verholpen (
vordering d).
vordering d).
3.13.
Net als in de procedure bij de kantonrechter (zie het bestreden vonnis onder 4.6.27) hebben de huurders in hoger beroep niet geconcretiseerd wanneer zij het gebrek met betrekking tot de ventilatie voor het eerst bij Bo-Ex hebben gemeld. In de kern stellen de huurders slechts dat zij al jarenlang klagen over de ventilatie. Concreter wordt het niet. Daarmee hebben zij in zoverre ook in hoger beroep niet aan hun stelplicht voldaan. De kantonrechter heeft overwogen dat daarom moet worden aangenomen dat melding is gedaan in de door Bo-Ex aan de huurders verstrekte klachtformulieren in februari 2021 of door middel van de dagvaarding in kort geding van 11 mei 2021 (van de huurders [appellant14a] en [appellante14b] ) of 22 mei 2021 (van de overige huurders) (onder 4.6.29). Wat betreft de klachtformulieren had het op de weg van de huurders gelegen duidelijk te maken door wie, wanneer melding is gemaakt van problemen met de ventilatie. Dat hebben zij niet gedaan. Daarom sluit het hof voor de ingangsdatum van een huurprijsvermindering niet aan bij het moment van indienen van de klachtformulieren bij Bo-Ex. In ieder geval is met de eerste dagvaarding in kort geding (dus op 11 mei 2021) aan Bo-Ex behoorlijk kennisgegeven van het gebrek met betrekking tot de ventilatie. Met die kennisgeving had het Bo-Ex (mede tegen de achtergrond van de inhoud van de eerdere klachtformulieren) duidelijk moeten zijn dat dit gebrek meeromvattend was en ook de andere huurders betrof. Om die reden neemt het hof 11 mei 2021 als ingangsdatum voor een vermindering van de huurprijs, hoewel het grootste deel van de huurders Bo-Ex voor het eerst op 22 mei 2021 in kort geding hebben gedagvaard.
3.14.
Hiervoor is overwogen dat Bo-Ex al is begonnen met het aanbrengen van mechanische ventilatie in de appartementen binnen het complex. De huurders ondervinden niet langer een verminderd huurgenot als gevolg van de gebrekkige ventilatie vanaf het moment dat zij tijdelijk een logeerwoning betrekken. Op dat moment is een vermindering van de huurprijs niet langer gerechtvaardigd. Uit de door Bo-Ex overgelegde planning volgt (onweersproken) dat de huurder [appellant1] (huisnummer [nummer4] ) het gehuurde uiterlijk op 5 april 2023 tijdelijk heeft verlaten. Voor de huurders [appellant9a] en [appellante9b] (huisnummer [nummer5] ), [appellant10] (huisnummer [nummer6] ), [appellant11] (huisnummer [nummer7] ) en [appellant3a] en [appellant3b] (huisnummer [nummer8] ), is dat uiterlijk 29 juni 2023 geweest. Het hof zal ten aanzien van deze huurders in de beslissing opnemen dat de vermindering van de huurprijs per deze datum is geëindigd. Ook voor de overige huurders is in de planning geconcretiseerd wat het moment van uithuizen is. Omdat een planning altijd met onzekerheden is omgeven, zal het hof dat moment in de te nemen beslissing niet uitdrukkelijk opnemen, maar in algemene termen omschrijven.
3.15.
Meerdere huurders hebben de huurovereenkomst met Bo-Ex opgezegd. Voor deze huurders geldt dat de vermindering van de huurprijs uiterlijk is geëindigd op de datum waartegen zij de huurovereenkomst hebben opgezegd. Dit zal ook in de beslissing worden gespecificeerd. Het betreft: [appellant7a] en [appellante7b] (huisnummer [nummer9] ), opgezegd per 28 juni 2021; [appellant15a] en [appellant15b] (huisnummer [nummer10] ), opgezegd per 21 mei 2021; en [appellant8a] en [appellante8b] (huisnummer [nummer11] ) opgezegd per 1 mei 2023. Ook [appellant11] (huisnummer [nummer7] ) heeft de huurovereenkomst opgezegd, maar deze huurder heeft voor de datum waartegen is opgezegd een logeerwoning betrokken.
3.16.
De vermindering van de huurprijs moet evenredig zijn aan de vermindering van het huurgenot. De huurders zoeken daarvoor aansluiting bij de percentages die voor de verschillende categorieën van gebreken worden genoemd in het Gebrekenboek van de Huurcommissie en bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte. Zij stellen dat sprake is van een zeer ernstig gebrek in de zin van Categorie A onder 2, [3] waaraan door de Huurcommissie maximaal een tijdelijke huurverlaging met 80% (tot 20%) wordt verbonden. Dat ziet het hof anders. Uit de toelichting op dat gebrek in het Gebrekenboek van de Huurcommissie volgt dat de daar genoemde tekortkoming uitsluitend betrekking heeft op het geheel niet aanwezig zijn van ventilatiemogelijkheden en dat onvoldoende ventilatie aan de orde komt in Categorie C onder 1. [4] Ter aanduiding van wat als een onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie heeft te gelden wordt in de toelichting op dat gebrek in het Gebrekenboek van de Huurcommissie weergegeven wat de minimale eisen aan de luchttoevoer en -afvoer zijn op grond van het Bouwbesluit 2012. Aan een onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie wordt door de Huurcommissie maximaal een tijdelijke huurverlaging met 60% (tot 40%) verbonden. Het hof ziet aanleiding daarbij aansluiting te zoeken omdat het onderhavig gebrek met het Categorie C onder 1 gebrek vergelijkbaar is. Een maximale tijdelijke huurverlaging is hier echter niet op zijn plaats, omdat Bo-Ex in de relevante periode werkzaamheden heeft verricht om de gevolgen van de gebrekkige ventilatie te beperken. Onweersproken is door Bo-Ex aangevoerd dat zij de door schimmel getroffen oppervlakten heeft schoongemaakt en heeft behandeld met een schimmelwerend middel. Het hof acht een vermindering van de huurprijs met 40% evenredig.
Brandveiligheid
3.17.
De huurders hebben Expertise Bureau Noord opdracht gegeven tot het uitvoeren van een bouwtechnisch onderzoek en onder meer gevraagd te rapporteren welke tekortkomingen in het complex zijn aangetroffen. Expertise Bureau Noord heeft op 21 mei 2021 een inspectie ter plaatse uitgevoerd en een conceptrapport opgesteld. In haar definitief rapport van 28 mei 2021 concludeerde Expertise Bureau Noord onder meer dat er wat betreft de brandveiligheid en de vluchtmogelijkheden vragen zijn gerezen. Dit is voor de huurders aanleiding geweest de gemeente Utrecht en/of de Veiligheidsregio Utrecht (hierna: VRU) te vragen het complex te inspecteren op brandveiligheid. In juni 2021 hebben dhr. [naam2] (bouwtoezicht) en dhr. [naam3] van de VRU het complex gecontroleerd op de van toepassing zijnde bouwregelgeving betreffende brandveiligheid. Geconstateerd is dat het complex op onderdelen niet voldoet aan het Bouwbesluit – niveau bestaande bouw. Op 21 oktober 2021 heeft de afdeling Toezicht en Handhaving Bebouwing Omgeving van de gemeente Utrecht Bo-Ex aangeschreven en een overzicht verstrekt van de geconstateerde afwijkingen en gebreken en de mogelijkheid om deze in overeenstemming te brengen met de van toepassing zijnde regelgeving (zie de ‘lijst van gebreken en te treffen voorzieningen’ bij de brief van 21 oktober 2021, overgelegd als productie 21). Bo-Ex heeft de werkzaamheden na ontvangst van deze brief opgepakt en gefaseerd uitgevoerd. Zij heeft de werkzaamheden bij e-mail van 8 juni 2022 gereed gemeld bij dhr. [naam2] . Uit deze e-mail en de bijgevoegde werkplanning volgt dat de werkzaamheden volgens Bo-Ex (uiterlijk) op 17 april 2022 zijn afgerond.
3.18.
Met de huurders is het hof van oordeel dat sprake is geweest van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW doordat de brandveiligheid van het gehuurde niet aan de eisen van het Bouwbesluit – niveau bestaande bouw voldeed. ‘Gebrek’ in de zin van dit artikel is een ruim begrip en ziet op alles wat het genot van de huurder beperkt. De invulling daarvan is, anders dan Bo-Ex lijkt te veronderstellen, niet beperkt tot wat staat genoemd in het Gebrekenboek van de Huurcommissie of bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte. Bepalend is het genot dat een huurder op grond van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Een huurder van een appartement mag verwachten dat het appartement en het complex waarvan het appartement onderdeel uitmaakt, voldoen aan de van toepassing zijnde bouwregelgeving betreffende brandveiligheid. Voldoet het gehuurde daaraan niet, dan is er sprake van een gebrek. In dat verband is niet van belang of met het niet voldoen aan de bouwregelgeving betreffende brandveiligheid sprake is van een blootstelling aan onaanvaardbare risico’s, zoals de kantonrechter bepalend heeft geacht. Van verminderd huurgenot is niet alleen sprake als de risico’s zich ten aanzien van de huurders hebben verwezenlijkt, maar ook een bewustzijn bij de huurders van de risico’s kan leiden tot een verminderd huurgenot als gevolg van een gevoel van onveiligheid. De huurders hebben toegelicht dat van dat laatste sprake is geweest vanaf het moment dat zij met de brandveiligheidsgebreken bekend zijn geraakt en dat het gevoel van onveiligheid tot slapeloze nachten heeft geleid. Dat is goed voorstelbaar en laat zich niet per huurder concretiseren, zodat dit ook niet van de huurders kan worden verlangd. Het hof neemt dan ook aan dat van een verminderd huurgenot als gevolg van het gebrek sprake is geweest.
3.19.
Het verminderd huurgenot rechtvaardigt een vermindering van de huurprijs. De huurders vorderen vermindering van de huurprijs met ingang van 1 september 2019 (
vordering c). Die datum kan niet als ingangsdatum worden genomen, ook niet als Bo-Ex als gevolg van mededelingen van de gemeente in augustus 2019 in de zin van art. 7:207 lid 1 BW al in voldoende mate bekend was met het gebrek om tot maatregelen te kunnen overgaan, zoals de huurders stellen. Gesteld noch gebleken is immers dat de huurders al voor het conceptrapport van Expertise Bureau Noord van 21 mei 2021 bekend waren met de brandveiligheidsgebreken en als gevolg daarvan een vermindering van het huurgenot ondervonden. Deze laatste datum kan op zijn vroegst de ingangsdatum voor een huurprijsvermindering zijn. Het hof begrijpt dat Bo-Ex tot uitgangspunt neemt dat zij in ieder geval op die datum met de bevindingen van Expertise Bureau Noord en daarmee met de gebrekkige brandveiligheid bekend was, nu zij 21 mei 2021 in haar memorie van antwoord onder 39 als potentiële ingangsdatum voor een huurprijsvermindering noemt. Dat sluit ook aan bij haar verklaring op de mondelinge behandeling dat de bevindingen van Expertise Bureau Noord voor haar aanleiding zijn geweest de VRU te benaderen met vragen over de te nemen maatregelen. Tegen die achtergrond ten overvloede, overweegt het hof dat het weinig geloofwaardig is dat Bo-Ex de door de huurders overgelegde brief van de gemeente van 2 augustus 2019 over zorgen omtrent de (brand)veiligheid van portiekflats in de straat niet heeft ontvangen. Dat geldt ook voor haar verweer dat niet zeker is dat de daaropvolgende presentatie van de gemeente in augustus 2019, waarbij twee van de medewerkers van Bo-Ex aanwezig waren, mede hierop betrekking had en dat zij dat intern ook niet heeft kunnen achterhalen.
vordering c). Die datum kan niet als ingangsdatum worden genomen, ook niet als Bo-Ex als gevolg van mededelingen van de gemeente in augustus 2019 in de zin van art. 7:207 lid 1 BW al in voldoende mate bekend was met het gebrek om tot maatregelen te kunnen overgaan, zoals de huurders stellen. Gesteld noch gebleken is immers dat de huurders al voor het conceptrapport van Expertise Bureau Noord van 21 mei 2021 bekend waren met de brandveiligheidsgebreken en als gevolg daarvan een vermindering van het huurgenot ondervonden. Deze laatste datum kan op zijn vroegst de ingangsdatum voor een huurprijsvermindering zijn. Het hof begrijpt dat Bo-Ex tot uitgangspunt neemt dat zij in ieder geval op die datum met de bevindingen van Expertise Bureau Noord en daarmee met de gebrekkige brandveiligheid bekend was, nu zij 21 mei 2021 in haar memorie van antwoord onder 39 als potentiële ingangsdatum voor een huurprijsvermindering noemt. Dat sluit ook aan bij haar verklaring op de mondelinge behandeling dat de bevindingen van Expertise Bureau Noord voor haar aanleiding zijn geweest de VRU te benaderen met vragen over de te nemen maatregelen. Tegen die achtergrond ten overvloede, overweegt het hof dat het weinig geloofwaardig is dat Bo-Ex de door de huurders overgelegde brief van de gemeente van 2 augustus 2019 over zorgen omtrent de (brand)veiligheid van portiekflats in de straat niet heeft ontvangen. Dat geldt ook voor haar verweer dat niet zeker is dat de daaropvolgende presentatie van de gemeente in augustus 2019, waarbij twee van de medewerkers van Bo-Ex aanwezig waren, mede hierop betrekking had en dat zij dat intern ook niet heeft kunnen achterhalen.
3.20.
De huurders vragen de huurprijsvermindering te laten doorlopen tot 1 juli 2022. Zij stellen dat de laatste werkzaamheden om het gehuurde in overeenstemming te brengen met de van toepassing zijnde regelgeving in juni 2022 zijn uitgevoerd. Dat is door Bo-Ex gemotiveerd weersproken onder verwijzing naar haar e-mail van 8 juni 2022 (met bijlage) aan dhr. [naam2] . Daaruit volgt dat het werk in juni is gereed gemeld, maar al was voltooid in week 15 van 2022. Tegen de achtergrond van die betwisting konden de huurders niet volstaan met de blote stelling dat ook in juni 2022 nog werkzaamheden zijn uitgevoerd. Een begin van onderbouwing van die stelling ontbreekt. Aan bewijslevering op dat punt komt het hof daarom niet toe.
3.21.
De huurders vorderen niet dat de huurprijsvermindering in verband met het gebrek aan de ventilatie en de huurprijsvermindering in verband met het niet voldoen aan de van toepassing zijnde bouwregelgeving betreffende brandveiligheid naast elkaar worden toegepast voor zover er sprake is van overlap (naar het hof begrijpt: in tijd). In die situatie vorderen zij in plaats van een cumulatieve vermindering van de huurprijs een toepassing van de meest verstrekkende vermindering. Van een dergelijke overlap in tijd is hier sprake. De periode waarover de huurprijs in verband met het niet voldoen aan de van toepassing zijnde bouwregelgeving betreffende brandveiligheid moet worden verminderd loopt van 21 mei 2021 tot en met week 15 van 2022. Die periode valt binnen de periode waarover de huurprijs moet worden verminderd in verband met het verminderde huurgenot als gevolg van het gebrek met betrekking tot de ventilatie. Het hof houdt het ervoor dat de problemen met de ventilatie een grotere negatieve impact hebben (gehad) op het huurgenot van de huurders dan de gebrekkige brandveiligheid. Daarbij betrekt het hof dat in verband met het gebrek betreffende de ventilatie een huurprijsvermindering met 80% is gevorderd en in verband met het gebrek betreffende de brandveiligheid een huurprijsvermindering met 40% en dat uit de processtukken ook volgt dat de nadruk steeds op de problemen met de ventilatie heeft gelegen. Hoewel dus de gebleken brandveiligheidsgebreken een vermindering van de huurprijs rechtvaardigen, kan onder deze omstandigheden in het midden blijven wat een evenredige vermindering van de huurprijs in verband met het niet voldoen aan de van toepassing zijnde bouwregelgeving betreffende brandveiligheid zou zijn. Het hof leest de vordering van de huurders op het punt van de brandveiligheid verder zo, dat zij bedoelen te vorderen dat het hof Bo-Ex veroordeelt ofwel tot een huurprijsvermindering ofwel, als die over de periode van 1 september 2019 tot en met januari 2021 niet toewijsbaar is (subsidiair) tot een immateriële schadevergoeding die gelijk is aan die huurprijsvermindering. Omdat de primaire vordering tot huurprijsvermindering wegens gebreken in de brandveiligheid over de periode van 21 mei 2021 tot en met week 15 van 2022 in beginsel wel toewijsbaar is, maar door de eigen keuze van de huurders als het ware opgaat in de huurprijsvermindering met betrekking tot het ventilatiegebrek, is naar het oordeel van het hof de voorwaarde waaronder de subsidiaire vordering tot immateriële schadevergoeding is ingesteld niet vervuld. Aan die vordering komt het hof om die reden niet toe. Voor het geval de huurders hun subsidiaire vordering anders bedoeld hebben, overweegt het hof dat niet is in te zien hoe de gebrekkige brandveiligheid voor de huurders tot immateriële schade kan hebben geleid in de periode voor 21 mei 2021, nu het ervoor moet worden gehouden dat zij daarmee voor het eerst op dat moment bekend zijn geworden. Ook verder is voor toewijzing van een vordering tot immateriële schadevergoeding onvoldoende gesteld. Een (begin van) onderbouwing met concrete gegevens van een aantasting in de persoon ontbreekt.
Kosten van bouwkundige rapportages
3.22.
De huurders vorderen betaling aan Nari van € 1.149,50. Het gaat om de kosten van een bouwkundig rapport van Spenkelink Bouw Advies (
vordering f). Daarnaast vorderen zij betaling aan de huurders van € 2.600,- in verband met de kosten van het bouwkundig rapport van Aannemersbedrijf Nagtegaal (
vordering g). Ook deze vorderingen zijn toewijsbaar. Het gaat om in redelijkheid gemaakte kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid die ook redelijk naar omvang zijn en waarop de regels betreffende de proceskosten geen betrekking hebben (art. 6:96 lid 2 aanhef en onder c en lid 3 BW).
vordering f). Daarnaast vorderen zij betaling aan de huurders van € 2.600,- in verband met de kosten van het bouwkundig rapport van Aannemersbedrijf Nagtegaal (
vordering g). Ook deze vorderingen zijn toewijsbaar. Het gaat om in redelijkheid gemaakte kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid die ook redelijk naar omvang zijn en waarop de regels betreffende de proceskosten geen betrekking hebben (art. 6:96 lid 2 aanhef en onder c en lid 3 BW).
De conclusie
3.23.
Het hoger beroep slaagt deels. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd (
vordering a). Omdat Bo-Ex overwegend in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof Bo-Ex tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen (
vordering h). Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [5]
vordering a). Omdat Bo-Ex overwegend in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof Bo-Ex tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen (
vordering h). Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [5]
3.24.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht van 20 april 2022;
4.2.
vermindert de huurprijzen voor de appartementen van de huurders tijdelijk met 40%:
- ten aanzien van [appellant1] (huisnummer [nummer4] ) vanaf 11 mei 2021 tot 5 april 2023;
- ten aanzien van [appellant9a] en [appellante9b] (huisnummer [nummer5] ), [appellant10] (huisnummer [nummer6] ), [appellant11] (huisnummer [nummer7] ) en [appellant3a] en [appellant3b] (huisnummer [nummer8] ) vanaf 11 mei 2021 tot 29 juni 2023;
- ten aanzien van [appellant7a] en [appellante7b] (huisnummer [nummer9] ) vanaf 11 mei 2021 tot 28 juni 2021;
- ten aanzien van [appellant15a] en [appellant15b] (huisnummer ( [nummer10] ) vanaf 11 mei 2021 tot 21 mei 2021;
- ten aanzien van [appellant8a] en [appellante8b] (huisnummer [nummer11] ) vanaf 11 mei 2021 tot 1 mei 2023;
- ten aanzien van de overige in deze procedure betrokken huurders vanaf 11 mei 2022 tot aan de dag van uithuizing in verband met de door Bo-Ex te verrichten werkzaamheden, of, zo dit eerder ligt, de datum waartegen de huurovereenkomst met Bo-Ex zal worden opgezegd;
4.3.
veroordeelt Bo-Ex tot betaling van de volgende proceskosten van de huurders tot aan de uitspraak van de kantonrechter:
€ 240,- aan griffierecht
€ 119,21 aan kosten voor het betekenen van de dagvaarding aan Bo-Ex
€ 1.800,- aan salaris van de advocaat van de huurders
en tot betaling van de volgende proceskosten van de huurders in hoger beroep:
€ 343,- aan griffierecht
€ 131,18 aan kosten voor het betekenen van de dagvaarding aan Bo-Ex
€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van de huurders (2 procespunten x appeltarief II)
4.4.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.D. Hoekstra, C. Hoogland en W.C. Haasnoot, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 november 2023.