Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.321.791
zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen, 9904972
arrest van de pachtkamer van 19 september 2023
in de zaak van
Stichting [naam stichting]
die is gevestigd in [vestigingsplaats]
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de pachtkamer in Zutphen optrad als eiseres
hierna de stichting te noemen
advocaat: mr. J.J. Paalman
tegen
1.[geïntimeerde sub 1] ,
die woont in [woonplaats]
hierna [geïntimeerde sub 1] te noemen
advocaat: mr. T.I.P. Jeltema
2. [geïntimeerde sub 2] ,
die woont in [woonplaats] , gemeente [gemeente 1]
3. [geïntimeerde sub 3] ,
die woont in [woonplaats]
4. [geïntimeerde sub 4] ,
4. [geïntimeerde sub 4] ,
die woont in [woonplaats]
alle drie niet verschenen
en die bij de pachtkamer in Zutphen optraden als gedaagden
hierna gezamenlijk de erven [naam erven] te noemen.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 14 december 2022 dat de pachtkamer in Zutphen heeft gewezen.
2.Het verloop van de procedure in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen in hoger beroep van 10 en 11 januari 2023, met daarin de grieven tegen het vonnis van de pachtkamer,
- de memorie van antwoord,
- de akte en de antwoordakte.
- de akte en de antwoordakte.
3.Kern van de zaak en de beslissing
3.1
De stichting vordert betaling van 50% van de waterschapslasten en [geïntimeerde sub 1] bestrijdt dat hij die verschuldigd is. Tussen partijen bestond een pachtovereenkomst uit 1977 waarin staat dat de waterschapslasten voor rekening van de verpachter (de stichting) zijn.
3.2
De pachtkamer in Zutphen heeft de vordering afgewezen maar het hof wijst de vordering toe. Hierna legt het hof zijn oordeel uit.
4.Het oordeel van het hof
Inleiding
4.1
De stichting is eigenaar van een perceel van ongeveer 10 ha in de gemeente [gemeente 2] . Dit perceel was bij goedgekeurde pachtovereenkomst van januari 1977 verpacht aan de echtgenoot/vader van de erven [naam erven] . Bij de pachtkamer in Zutphen heeft de stichting onder meer de ontbinding van de pachtovereenkomst gevorderd en die vordering is toegewezen. Daarnaast heeft de stichting betaling van de pachtsom over 2022 gevorderd, inclusief de helft van de waterschapslasten. [geïntimeerde sub 1] heeft ingestemd met de ontbinding. Hij betwist echter dat hij verplicht is de helft van de waterschapslasten te betalen over het laatste pachtjaar (en buiten deze procedure ook over de vorige jaren). De pachtkamer in Zutphen heeft [geïntimeerde sub 1] veroordeeld om de pachtsom voor 2022 te voldoen maar niet de waterschapslasten.
4.2
De drie niet verschenen geïntimeerden zijn de moeder en zussen van [geïntimeerde sub 1] . Zij zijn geldig bij dagvaarding opgeroepen voor het hoger beroep en tegen hen is verstek verleend.
Sluit de pachtovereenkomst doorberekening van de helft van de waterschapslasten uit?
4.3
In de pachtovereenkomst van januari 1977 staat in artikel 13 de volgende bepaling:
"De grond-, polder- en waterschapslasten en alle andere zakelijke lasten en belastingen op het gepachte drukkende, zijn voor rekening van de verpachter."[geïntimeerde sub 1] heeft hierop een beroep gedaan dat de pachtkamer heeft gehonoreerd. De vraag is nu of partijen met artikel 13 de doorberekening van de helft van de waterschapslasten op de voet van artikel 22 Pachtprijzenbesluit 2007 (Ppb) hebben willen uitsluiten.
"De grond-, polder- en waterschapslasten en alle andere zakelijke lasten en belastingen op het gepachte drukkende, zijn voor rekening van de verpachter."[geïntimeerde sub 1] heeft hierop een beroep gedaan dat de pachtkamer heeft gehonoreerd. De vraag is nu of partijen met artikel 13 de doorberekening van de helft van de waterschapslasten op de voet van artikel 22 Pachtprijzenbesluit 2007 (Ppb) hebben willen uitsluiten.
4.4
Bij de uitleg van artikel 13 staat de Haviltexmaatstaf voorop: voor de uitleg van het beding is maatgevend wat partijen bij de totstandkoming van de overeenkomst over en weer hebben bedoeld en hebben mogen begrijpen. Dit tegen de achtergrond van de overige inhoud van de overeenkomst, de hoedanigheid van partijen en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen.
4.5
Destijds heeft de rentmeester van de stichting gebruik gemaakt van een model-contract van de grondkamer Gelderland waarin een vaste set bedingen is opgenomen. Er zijn geen wijzigingen aangebracht en geen bijzondere bepalingen ingevuld. Het hof gaat er van uit dat er geen onderhandelingen hebben plaatsgevonden over artikel 13 en komt dan tot een redelijke uitleg. Zoals vaker in schriftelijke pachtovereenkomsten, staan daarin bepalingen die direct of naar hun strekking zijn overgenomen uit de wet, destijds de Pachtwet. Als er geen andere aanwijzingen zijn, is het redelijk te veronderstellen dat partijen hebben willen aansluiten bij de wet door het opnemen van die bedingen. [1]
4.6
De stichting voert daarom terecht aan dat artikel 13 moet worden gelezen het licht van de Pachtwet (Pw). Artikel 14 daarvan verbood de doorberekening van publiekrechtelijke lasten door de verpachter aan de pachter. Pas vanaf 1992 - bij de wijziging van artikel 2a Pachtnormenbesluit - kan de verpachter onder omstandigheden de helft van de waterschapslasten doorberekenen aan de pachter. Bij een beding als dit artikel 13 luidt de rechtspraak van dit hof dan dat de pachter moet stellen en zo nodig bewijzen dat partijen bij de totstandkoming van de pachtovereenkomst met artikel 13 hebben beoogd doorberekening van de waterschapslasten uit te sluiten,
ook in het geval dat de regeling van de pachtprijsbeheersing in de mogelijkheid tot doorberekening zou gaan voorzien. [2]
ook in het geval dat de regeling van de pachtprijsbeheersing in de mogelijkheid tot doorberekening zou gaan voorzien. [2]
4.7
[geïntimeerde sub 1] voert allereerst aan dat uit de overige bedingen in de pachtovereenkomst van januari 1977 juist niet volgt dat is aangesloten bij de Pachtwet. Dat betoog gaat niet op. De bedingen sluiten naar hun strekking aan bij de Pachtwet wat betreft het verbod van onderverpachting (artikel 5/artikel 32 Pw), het verbod bestemming, inrichting of gedaante te veranderen (artikel 11/artikel 30 Pw), de herziening van de tegenprestatie (artikel 20/artikel 19 Pw) en de verlenging van de overeenkomst (artikel 21/artikel 36 Pw). Zoals hiervoor overwogen, ligt het ook voor de hand dat is aangesloten bij de wet, ook omdat gebruik is gemaakt van een vaste set bedingen in een model-contract. Dat de artikelen uit de Pachtwet niet één op één letterlijk zijn overgenomen, brengt niet mee dat voor de uitleg van artikel 13 van de pachtovereenkomst niet kan worden aangesloten bij artikel 14 van de Pachtwet.
4.8
Het is bij deze stand van zaken aan [geïntimeerde sub 1] om te stellen en zo nodig te bewijzen dat partijen beoogd hebben om de doorberekening uit te sluiten, ook in het geval de publiekrechtelijke regeling van de pachtprijsbeheersing in de mogelijkheid tot doorberekening zou gaan voorzien. Dat is hem niet gelukt. [geïntimeerde sub 1] heeft onvoldoende gesteld om die partijbedoeling in 1977 aan te kunnen nemen. Hij voert slechts aan dat de stichting en de (opvolgende) pachters de overeenkomst nooit hebben aangepast om de doorberekening in de overeenkomst op te nemen. Dat is te weinig, zeker in het licht van het door de stichting voldoende toegelichte standpunt dat de voorganger van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 1] zelf al jarenlang de helft van de waterschapslasten aan haar betalen. Voor de jaren 1993 – 1996 heeft de stichting een overzicht overgelegd van betalingen met apart daarbij vermelde waterschapslasten. Daarnaast een afrekening uit 1994 van de rentmeester waar bij het onderhavige perceel in [plaats] vermeld staat
“Bijbetaling als pacht, 50% waterschapslasten”en het bedrag van ƒ 252,48. De waterschapslasten brengt de stichting blijkbaar één keer per jaar als aparte post aan [geïntimeerde sub 1] in rekening in de meifactuur, wat volgt uit de overgelegde facturen van 2018 – 2021 aan [geïntimeerde sub 1] .
“Bijbetaling als pacht, 50% waterschapslasten”en het bedrag van ƒ 252,48. De waterschapslasten brengt de stichting blijkbaar één keer per jaar als aparte post aan [geïntimeerde sub 1] in rekening in de meifactuur, wat volgt uit de overgelegde facturen van 2018 – 2021 aan [geïntimeerde sub 1] .
Geen wettelijke grondslag doorberekenen waterschapslasten
4.9
Tot slot heeft [geïntimeerde sub 1] aangevoerd dat met het vervallen van artikel 7:334 BW er geen grondslag in de wet meer is voor doorberekening en dat een beding daarover daarom nietig is op de voet van artikel 7:399a BW. Voorheen bepaalde artikel 7:334 BW dat als de pachter geen omslag waterschapslasten hoefde te betalen, de pachtprijs kon worden verhoogd met de helft van de waterschapslasten die de eigenaar moest betalen. Dat artikel is vanwege de wijziging van de Waterschapswet vervallen zodat er in titel 7.5 BW geen wettelijke grondslag meer is voor artikel 22 Ppb. Ook dit betoog passeert het hof.
4.1
Onder het oude recht heeft de Hoge Raad in het arrest [eiser] / [verweerder] [3] geoordeeld dat er geen strijd is tussen artikel 14 lid 1 Pachtwet en artikel 2a Pachtnormenbesluit die een vergelijkbare inhoud hadden als artikel 7:399a BW en 22 Ppb nu. Volgens de Hoge Raad is de bedoeling van artikel 14 niet om te verbieden dat bij de bepaling van de door de pachter te betalen pachtprijs dit soort publiekrechtelijke lasten in aanmerking worden genomen, maar alleen om te voorkomen dat de verpachter door een beding het aan de eigendom van de grond verbonden risico van tevoren niet te berekenen verhogingen van lasten kan afwentelen op zijn pachter. De doorberekening van de helft van de waterschapslasten heeft een andere achtergrond: door de inmiddels weer vervallen mogelijkheid van een waterschap om de omslag rechtstreeks te heffen van pachters, is in de pachtprijssystematiek voorzien in de doorberekening van de helft van de waterschapslasten als een waterschap die omslag niet op de pachter legt. Volgens de Hoge Raad is vanwege de andere achtergrond van artikel 14 lid 1 Pachtwet en artikel 2a Pachtnormenbesluit van strijd tussen die bepalingen geen sprake. Verder heeft de Hoge Raad geoordeeld dat het aandeel van de pachter in de waterschapslasten moet worden aangemerkt als een gebruikersdeel dat onderdeel uitmaakt van de hoogst toelaatbare pachtprijs. Het hof heeft geen aanleiding om hier anders over te oordelen, ook al ziet het in dat de regeling wetstechnisch niet de schoonheidsprijs verdient.
4.11
Inmiddels heeft de stichting de belastingaanslag voor 2022 overgelegd en [geïntimeerde sub 1] heeft die verder niet meer betwist. De helft van de waterschapslasten kan alsnog worden toegewezen als onderdeel van de verschuldigde pachtsom 2022. Omdat de beslissing van de pachtkamer in hoger beroep niet is aangetast dat alleen [geïntimeerde sub 1] op moet komen voor betaling van de pacht, zal het hof de vordering tegen hem toewijzen.
Proceskostenveroordelingen eerste aanleg
4.12
De stichting heeft naast de beslissing over de waterschapslasten, ook bezwaren tegen de beslissing van de pachtkamer in Zutphen om de proceskosten tussen partijen te compenseren. Volgens de stichting heeft zij overwegend gelijk gekregen en hadden de erven [naam erven] in de proceskosten moeten worden veroordeeld.
4.13
Het hof ziet onvoldoende aanleiding om de proceskostenbeslissing aan te tasten. De stichting is de procedure begonnen om de ontbinding van de pachtovereenkomst te bewerkstelligen, maar [geïntimeerde sub 1] wilde daarmee instemmen en de ander drie gedaagden wilden worden ontslagen uit de pacht. Bij conclusie van repliek heeft de stichting toen haar eis vermeerderd ten aanzien van [geïntimeerde sub 1] en de pachtsom 2022 gevorderd en een bedrag van € 12.000 aan winstderving omdat [geïntimeerde sub 1] volgens de stichting de grond onderverpachtte en daar winst uit genoot. Die laatste vordering heeft de pachtkamer afgewezen. Bij dit verloop is veel te zeggen voor compensatie van kosten.
Positie niet-verschenen erven [naam erven]
4.14
De pachtkamer in Zutphen heeft geoordeeld dat alleen [geïntimeerde sub 1] kan worden aangesproken tot betaling van de pachtsom over 2022, waarvan de waterschapslasten deel uitmaken. De niet-verschenen erven zijn blijkbaar alleen betrokken bij het hoger beroep voor de beslissing over de proceskosten. Nu die grief faalt, is er geen aanleiding om de niet-verschenen erven [naam erven] in de proceskosten te veroordelen.
4.15
Bij deze stand van zaken hoeven de grieven verder geen bespreking meer en dat geldt ook voor de andere stellingen en verweren van partijen. Als het hof die wel zou bespreken, zou dat namelijk niet tot een ander oordeel leiden.
De conclusie
4.16
Het hoger beroep slaagt deels. Omdat [geïntimeerde sub 1] overwegend in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Voor het tarief sluit het hof aan bij de hoogte van de nog te betalen waterschapslasten. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. [4]
4.17
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de pachtkamer te Zutphen (rechtbank Gelderland) van 14 december 2022 onder 6.3 en doet opnieuw recht:
veroordeelt [geïntimeerde sub 1] tot betaling aan de stichting van een bedrag van € 6.235,41, te vermeerderen met wettelijke rente van 16 november 2022 tot de dag van de algehele voldoening;
bekrachtigt dat vonnis voor het overige;
veroordeelt [geïntimeerde sub 1] tot betaling van de volgende proceskosten van de stichting:
€ 2.135,- aan griffierecht
€ 104,02 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde sub 1]
€ 836,- aan salaris van de advocaat van de stichting (1 procespunt x appeltarief I);
verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, H.L. Wattel en M.S.A. van Dam en de deskundige leden ing. P. Kerkstra en ir. J.H. Jurrius, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 september 2023.