Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.307.570
arrest van de pachtkamer van 15 november 2022
in de zaak van
1.de maatschap [naam maatschap/eiser sub 1] ,
gevestigd te [vestigingsplaats]
2. [eiser sub 2]
3. [eiser sub 3]
4. [eiser sub 4]
allen wonende te [woonplaats] ,
eisers,
hierna: [pachtster] (vrouwelijk enkelvoud),
advocaat: mr. P. Stehouwer,
tegen:
[verpachtster] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
hierna: [verpachtster] ,
advocaat: mr. E.H.M Harbers.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
Naar aanleiding van het arrest van 5 juli 2022 heeft op 27 oktober 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.Kern van de zaak en de beslissing
2.1
[verpachtster] heeft bij de Grondkamer herziening gevraagd van de pachtprijs waarna de Grondkamer en in beroep de Centrale Grondkamer de pachtprijs heeft herzien. Volgens [pachtster] mocht [verpachtster] geen herziening vragen vanwege het beding in de pachtovereenkomst dat er alleen een driejaarlijkse herzieningsmogelijkheid is. Zij vraagt het herzieningsverzoek buiten werking te stellen. Het hof oordeelt dat het beding niet in de weg staat aan de verzochte herziening binnen één jaar van [verpachtster] .
2.2
Hierna legt het hof zijn oordeel uit.
3.Het oordeel van het hof
Inleiding
3.1
[pachtster] heeft van [wijlen de broer van verpachtster] in 2014 ongeveer 35 hectare los land gepacht op basis van een reguliere pachtovereenkomst. Na de dood van [wijlen de broer van verpachtster] hebben zijn twee zussen de percelen verdeeld waardoor [verpachtster] ongeveer 17 hectare is gaan verpachten aan [pachtster] . [verpachtster] heeft in 2017 herziening van de pachtprijs verzocht. De Centrale Grondkamer heeft de pachtprijs in beroep herzien tot een bedrag van € 15.555 per jaar, ingaande 1 mei 2017.
3.2
In die procedure (GP11.787) heeft de Centrale Grondkamer de voorvraag beantwoord of [verpachtster] ontvankelijk was in haar verzoek. [pachtster] betoogde dat dit niet zo was omdat partijen een driejaarlijkse herzieningsmogelijkheid hadden opgenomen in de pachtovereenkomst. Daarin staat:
“1. Deze pachtovereenkomst is aangegaan voor de duur van zes jaren.
De pacht is ingegaan op 1 mei 2014 en eindigt op 30 april 2020.
(…)
4. Telkens vóór het verstrijken van een pachtperiode van drie jaar kan de pachter of de verpachter
aan de grondkamer verzoeken de tegenprestatie te herzien. De wijziging van de tegenprestatie
door de grondkamer gaat in met ingang van de nieuwe driejarige periode.”
4. Telkens vóór het verstrijken van een pachtperiode van drie jaar kan de pachter of de verpachter
aan de grondkamer verzoeken de tegenprestatie te herzien. De wijziging van de tegenprestatie
door de grondkamer gaat in met ingang van de nieuwe driejarige periode.”
3.3
De Centrale Grondkamer heeft de voorvraag in de tweede tussenbeschikking van 31 oktober 2019 zo beantwoord: “In beginsel geldt dat bepalingen in een pachtovereenkomst die hetzelfde zijn opgeschreven als bepalingen in de pachttitel 7.5 van het BW (of voorheen de Pachtwet), dezelfde betekenis hebben, tenzij er concrete aanwijzingen zijn om dat niet aan te nemen. Pachter heeft, daarnaar gevraagd, over de totstandkoming van de pachtovereenkomst gesteld dat de tekst van de pachtovereenkomst afkomstig is van de vertegenwoordiger van de vorige verpachter (wijlen de broer van verpachtster), dat partijen verder niet hebben gesproken over die tekst en dat ook niet meer is na te gaan wat partijen destijds hebben besproken. Die stellingen zijn niet bestreden. De Centrale Grondkamer neemt daarom aan dat artikel 4 van de pachtovereenkomst, dat dezelfde inhoud heeft als artikel 7:333 leden 3 en 4 BW, hetzelfde betekent als die wetsartikelen. Artikel 7:333 leden 3 en 4 BW wordt aldus uitgelegd dat deze niet aan verpachter of pachter de mogelijkheid ontneemt om (tussentijds) een herzieningsverzoek als bedoeld in artikel 7:333 lid 2 BW in te dienen.”
3.4
In deze procedure bij de pachtkamer van het hof [1] wil [pachtster] definitief antwoord op de vraag of partijen met het opnemen van artikel 4 de mogelijkheid van jaarlijkse herziening hebben uitgesloten. Zij vindt dat dat zo is en vordert een verklaring voor recht dat het door [verpachtster] op 2 mei 2017 gedane verzoek tot pachtprijsherziening rechtens geen effect sorteert, althans in de verhouding tussen partijen buiten toepassing dient te blijven. Daarnaast vordert zij dat [verpachtster] aan haar een bedrag van € 21.379,49, te vermeerderen met rente moet terugbetalen. Als de herziening niet geldt, heeft [pachtster] namelijk teveel betaald in de afgelopen jaren.
3.5
Volgens [pachtster] is artikel 4 niet voor niks opgenomen en is de jaarlijkse herzieningsmogelijkheid nadelig voor de pachter. Juist omdat artikel 7:333 lid 3 BW in de praktijk geen betekenis meer heeft, is het duidelijk dat partijen in hun overeenkomst een herzieningsmogelijkheid hebben willen opnemen van eens in de drie jaar. Desgevraagd heeft [pachtster] op de zitting bij het hof bevestigd dat tussen partijen over de inhoud/bedingen van de pachtovereenkomst niet is gesproken. Daar heeft zij nog een beroep gedaan op de contra proferentem regel die meebrengt dat een bepaling voordelig moet worden uitgelegd voor degene die die bepaling niet heeft opgesteld. Volgens [pachtster] is de overeenkomst afkomstig van de advocaat van [wijlen de broer van verpachtster] . Dit heeft [verpachtster] betwist.
3.6
Bij de uitleg van artikel 4 staat de Haviltexmaatstaf voorop: voor de uitleg van het beding is maatgevend wat partijen bij de totstandkoming van de overeenkomst over en weer hebben bedoeld en hebben mogen begrijpen. Dit tegen de achtergrond van de overige inhoud van de overeenkomst, de hoedanigheid van partijen en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen.
3.7
Het hof gaat er van uit dat er geen onderhandelingen hebben plaatsgevonden over artikel 4 en komt dan tot een redelijke uitleg. Zoals vaker in schriftelijke pachtovereenkomsten, staan daarin bepalingen die direct of naar hun strekking zijn overgenomen uit de wet, in het bijzonder titel 7.5 BW. Als er geen andere aanwijzingen zijn, is het redelijk te veronderstellen dat partijen hebben willen aansluiten bij de wet door het opnemen van die bedingen.
3.8
Artikel 7:333 BW bepaalt (waarbij het hof de met artikel 4 van de pachtovereenkomst overeenkomende delen heeft gemarkeerd):
“1. De pachtprijs wordt van rechtswege herzien overeenkomstig de wijziging van de krachtens artikel 327 lid 1 gegeven regelen. De verpachter kan, onder schriftelijke mededeling daarvan aan de pachter, echter geheel of ten dele van een verhoging afzien.
2. Niettemin kan de pachter of de verpachter binnen een tijdvak van een jaar na de inwerkingtreding van een wijziging van de regelen als bedoeld in artikel 327 lid 1 aan de grondkamer verzoeken de tegenprestatie te herzien. De grondkamer herziet deze indien redelijkheid en billijkheid dit verlangen of gewijzigde omstandigheden dit rechtvaardigen.
3. Onverminderd het bepaalde in de leden 1 en 2
kan de pachter of de verpachter voor het verstrijken van een pachtperiode van drie jaren aan de grondkamer verzoeken de tegenprestatie te herzien. De grondkamer herziet deze indien redelijkheid en billijkheid dit verlangen of gewijzigde omstandigheden dit rechtvaardigen.
4. De in de leden 1 en 2 bedoelde herziening gaat in met ingang van het pachtjaar volgende op het tijdstip waarop een wijziging van de regelen, bedoeld in artikel 327 lid 1 in werking is getreden.
De herziening als bedoeld in lid 3 gaat in met ingang van de nieuwe driejarige periode.”
“1. De pachtprijs wordt van rechtswege herzien overeenkomstig de wijziging van de krachtens artikel 327 lid 1 gegeven regelen. De verpachter kan, onder schriftelijke mededeling daarvan aan de pachter, echter geheel of ten dele van een verhoging afzien.
2. Niettemin kan de pachter of de verpachter binnen een tijdvak van een jaar na de inwerkingtreding van een wijziging van de regelen als bedoeld in artikel 327 lid 1 aan de grondkamer verzoeken de tegenprestatie te herzien. De grondkamer herziet deze indien redelijkheid en billijkheid dit verlangen of gewijzigde omstandigheden dit rechtvaardigen.
3. Onverminderd het bepaalde in de leden 1 en 2
kan de pachter of de verpachter voor het verstrijken van een pachtperiode van drie jaren aan de grondkamer verzoeken de tegenprestatie te herzien. De grondkamer herziet deze indien redelijkheid en billijkheid dit verlangen of gewijzigde omstandigheden dit rechtvaardigen.
4. De in de leden 1 en 2 bedoelde herziening gaat in met ingang van het pachtjaar volgende op het tijdstip waarop een wijziging van de regelen, bedoeld in artikel 327 lid 1 in werking is getreden.
De herziening als bedoeld in lid 3 gaat in met ingang van de nieuwe driejarige periode.”
3.9
De driejaarlijkse herzieningsmogelijkheid die in lid 3 staat, stamt uit de tijd dat het pachtprijzenbesluit eenmaal in de drie jaren wijzigde (tot 2011). Na zo’n wijziging kon de pachter of de verpachter herziening verzoeken naar aanleiding van die driejaarlijkse wijziging. Omdat dit systeem is verlaten - het Pachtprijzenbesluit wordt sinds 2011 jaarlijks gewijzigd zodat op grond van lid 2 elk jaar om herziening verzocht kan worden - is de wettelijke mogelijkheid om eens in de drie jaar herziening te verzoeken feitelijk zonder betekenis geworden. Ervan uitgaande dat artikel 4 van de pachtovereenkomst aansluit bij de wet, is artikel 4 eveneens zinledig en beperkt het artikel in elk geval niet de mogelijkheid om jaarlijks herziening te verzoeken.
3.1
Voor deze conclusie is te meer reden, omdat [verpachtster] heeft aangevoerd dat [pachtster] en [wijlen de broer van verpachtster] destijds vermoedelijk gebruik hebben gemaakt van een document waarin verouderde bepalingen stonden, waaronder artikel 4. Zij heeft op internet een vergelijkbaar document gevonden. [pachtster] heeft niet betwist dat de toenmalige vertegenwoordiger van [wijlen de broer van verpachtster] gebruik heeft gemaakt van een gedownload document met gedateerde bepalingen.
3.11
Op basis van wat het hof hiervoor heeft overwogen, had [pachtster] nader moeten onderbouwen dat artikel 4 meebrengt dat de verpachter heeft afgezien van de jaarlijkse herzieningsmogelijkheid die de wet hem biedt. Er is geen enkel aanknopingspunt gesteld of gebleken waaruit volgt dat [wijlen de broer van verpachtster] wilde afzien van de jaarlijkse herzieningsmogelijkheid of dat [pachtster] dat zou mogen begrijpen. Ook is er geen feit of omstandigheid gesteld die meebrengt dat partijen bewust een periode van drie jaar in acht wilden nemen alvorens een herziening verzocht kon worden. Verder sluit artikel 4 naar zijn tekst de mogelijkheid van herziening op grond van lid 2 niet uit: “Telkens vóór het verstrijken van een pachtperiode van drie jaar
kande pachter of de verpachter aan de grondkamer verzoeken de tegenprestatie te herzien.” Dat die mogelijkheid exclusief is, is niet in de overeenkomst bepaald.
kande pachter of de verpachter aan de grondkamer verzoeken de tegenprestatie te herzien.” Dat die mogelijkheid exclusief is, is niet in de overeenkomst bepaald.
3.12
Ook de andere argumenten van [pachtster] gaan niet op. Het feit dat de herziening in 2017 op aanvraag van [verpachtster] nadelig is uitgevallen voor [pachtster] is onvoldoende reden om van een andere uitleg uit te gaan. Die herziening vond ongeveer drie jaar na het sluiten van de overeenkomst plaats en kan dus niet veel zeggen over wat [wijlen de broer van verpachtster] en [pachtster] bij aanvang daarvan over en weer hebben mogen begrijpen. Een herziening op basis van lid 2 van artikel 7:333 BW, die voor beide partijen openstaat, is overigens niet steeds nadelig voor de pachter. Dat volgt ook uit het feit dat artikel 7:333 BW regelend recht is. Het beroep op de contra proferentem regel helpt ook niet, omdat [pachtster] niet heeft uitgelegd waar dat toe zou moeten leiden. Tot slot heeft [pachtster] niet kunnen uitleggen dat de vermelding van artikel 4 van de pachtovereenkomst wel inhoudt dat lid 2 van artikel 7:333 BW buiten werking is gesteld maar lid 1 van 7:333 BW niet, dat ook niet in de pachtovereenkomst is vermeld.
3.13
De stelling van [pachtster] is al met al onvoldoende met relevante feiten en omstandigheden toegelicht om tot de uitleg van artikel 4 te komen die [pachtster] bepleit. De vordering te verklaren voor recht dat de herziening geen werking heeft tussen partijen zal daarom worden afgewezen. Omdat [pachtster] terecht na de herziening de pachtsommen heeft betaald die zij op basis van de herziening moest betalen, is er geen reden voor [verpachtster] om enig bedrag terug te betalen. Ook die vordering zal het hof afwijzen.
De conclusie
3.14
Het hof zal de vorderingen van [pachtster] afwijzen. Omdat zij in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [pachtster] tot betaling van de proceskosten veroordelen. De kosten van [verpachtster] stelt het hof vast op € 783,- aan griffierecht en op € 2.228,- aan salaris advocaat (2 punten x tarief II). Onder de te vergoeden kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente over de proceskosten en nakosten is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [2]
4.De beslissing
Het hof, recht doende:
wijst de vorderingen van [pachtster] af,
veroordeelt [pachtster] tot betaling van de volgende proceskosten van [verpachtster] :
€ 783,- aan griffierecht
€ 2.228,- aan salaris van de advocaat van [verpachtster]
Al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, H.L. Wattel en S.B. Boorsma en de deskundige leden mr. ing. H.J. Vinke en ing. H.G.J.M. Janssen, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 november 2022.