ECLI:NL:GHARL:2023:268

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.298.411/01

zaaknummer rechtbank C/08/254038

arrest van 10 januari 2023

in de zaak van

[appellant] ,

die woont in [woonplaats1] ,

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de rechtbank optrad als eiser in conventie en gedaagde in reconventie,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. D.A.W. van Dijk, die kantoor houdt in Amsterdam,

tegen

1.[geïntimeerde1] Makelaardij en Financiële Diensten B.V.,

die is gevestigd in [vestigingsplaats] ,

2.
[geïntimeerde2] ,

die woont in [woonplaats2] ,

die in hoger beroep verweer voeren

en bij de rechtbank optraden als gedaagden in conventie en eisers in reconventie,

hierna: samen [geïntimeerden] en ieder afzonderlijk [geïntimeerde1] Makelaardij en [geïntimeerde2] ,

advocaat: mr. C.J.J.C. Arnouts, die kantoor houdt in Amsterdam.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

[appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle, op 14 juli 2021 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep van 20 juli 2021 die is aangebracht bij locatie Arnhem van dit hof,
de rolbeslissing van 10 augustus 2021 waarin de zaak is verwezen naar de locatie Leeuwarden,
de memorie van grieven van [appellant] van 29 oktober 2021,
de memorie van antwoord van [geïntimeerden] van 15 februari 2022,
het arrest van 15 maart 2022 waarin de datum voor de mondelinge behandeling is bepaald,
de akte van [appellant] , ingekomen op 10 oktober 2022 waarin is gereageerd op de producties bij de memorie van antwoord,
de akte van [geïntimeerden] met overlegging van productie 14,
het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 25 oktober 2022 is gehouden.

2.De kern van de zaak

2.1

[appellant] en zijn twee broers waren gezamenlijk de eigenaren van drie kadastrale percelen in [plaats1] . In een procedure bij de rechtbank Oost-Brabant (verdelingsprocedure) tussen [appellant] en zijn twee broers heeft de rechtbank in het vonnis van 15 januari 2020 (het verdelingsvonnis) onder voorwaarden de drie percelen toebedeeld aan de twee broers tegen de door de in het verdelingsvonnis aangewezen taxateur vast te stellen waarde en daarbij aan de twee broers de verplichting opgelegd een derde deel van de getaxeerde waarde aan [appellant] te betalen. Na het verdelingsvonnis heeft de aangewezen taxateur de opdracht geweigerd. Vervolgens hebben [appellant] en zijn broers de afspraak gemaakt dat de rechtbank een nieuwe taxateur aanwijst. Daarna is via tussenkomst van de griffie van de rechtbank aan [geïntimeerde1] Makelaardij de opdracht gegeven de drie percelen te taxeren. [geïntimeerde1] Makelaardij heeft op

8 juni 2020 een taxatierapport uitgebracht en de waarde getaxeerd op € 2.230.000,-. De twee broers hebben aan het verdelingsvonnis uitvoering gegeven. Op 15 juli 2020 zijn zij de eigenaren van de drie percelen geworden en is een derde deel van de door [geïntimeerde1] Makelaardij getaxeerde waarde aan [appellant] betaald.

[appellant] is het niet eens met het verdelingsvonnis en is daarvan in hoger beroep gekomen bij het hof Den Bosch. Het hof Den Bosch heeft in dat hoger beroep nog geen eindarrest gewezen.

2.2

[appellant] is het ook niet eens met de door [geïntimeerde1] Makelaardij getaxeerde waarde. Een door [appellant] ingeschakelde taxateur heeft de waarde getaxeerd op € 5.950.000,-. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde2] , die feitelijk de taxatie heeft uitgevoerd, fouten gemaakt waardoor de getaxeerde waarde in het taxatierapport van [geïntimeerde1] Makelaardij veel te laag is. Als [geïntimeerde1] Makelaardij de juiste waarde had getaxeerd, zou [appellant] € 1.240.000,- meer van zijn broers hebben ontvangen. Dat bedrag is volgens [appellant] in ieder geval zijn schade die [geïntimeerden] aan hem moeten betalen.

2.3

[appellant] heeft ten laste van [geïntimeerden] beslagen gelegd en is tegen [geïntimeerden] een procedure bij de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle begonnen. [appellant] heeft geëist dat voor recht wordt verklaard dat [geïntimeerde1] Makelaardij en/of [geïntimeerde2] tekort zijn geschoten in de verplichtingen uit de taxatieopdracht, althans onrechtmatig hebben gehandeld waardoor zij tegenover hem schadeplichtig zijn. [geïntimeerde1] Makelaardij en/of [geïntimeerde2] moeten worden veroordeeld tot vergoeding van de door [appellant] geleden schade waarvan de hoogte in een aparte procedure moet worden vastgesteld en waarbij vooruitlopend aan [appellant] een voorschot van € 1.240.000,- moet worden betaald.

[geïntimeerden] hebben een tegeneis ingediend. [geïntimeerden] hebben gevorderd dat de beslagen worden opgeheven en [appellant] zijn deel van de vergoeding van de taxatiewerkzaamheden (€ 1.815,-) en de proceskosten van een eerder tegen [geïntimeerde1] Makelaardij gevoerde kort gedingprocedure (€ 1.636,-) met wettelijke handelsrente betaalt.

2.4

De rechtbank heeft in het eindvonnis van 14 juli 2021 de vorderingen van [appellant] afgewezen en de tegenvorderingen van [geïntimeerden] grotendeels toegewezen. [appellant] is veroordeeld tot betaling van de proceskosten van [geïntimeerden] .

2.5

Op basis van andere argumenten komt het hof tot hetzelfde oordeel als de rechtbank. Na de feiten te hebben vastgesteld zal het hof uitleggen hoe het hof tot zijn beslissing is gekomen.

3.De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.

3.1

[appellant] had samen met zijn twee broers [broer1] en [broer2] een drietal onroerende zaken in de gemeente [de gemeente] gemeenschappelijk in eigendom met ieder een aandeel van 1/3e. Die drie percelen waren kadastraal genummerd N 4701 (2ha, 13a en 95ca), N 3286 (1ha en 3a) en N 4721 (1ha, 34a en 15 ca).

3.2

Op de drie percelen waren een paardenrenbaan, manage en 8 chalets gerealiseerd.

3.3

Voor het gebruik van de drie percelen gold tot en met 2018 het bestemmingsplan ‘ [naam1] ’, vastgesteld door de gemeenteraad van [de gemeente] op

25 juni 2013. Op grond van dit bestemmingsplan rustte op delen van de percelen de bestemming ‘bedrijf’ met de aanduiding ‘paardenhouderij’, de bestemming ‘agrarisch’ en de bestemming ‘groen’.

3.4

De gemeenteraad van [de gemeente] heeft op 6 december 2018 het nieuwe bestemmingsplan ‘ [naam2] ’ vastgesteld. Op grond van dit nieuwe bestemmingsplan kwam op een groot deel van de drie percelen de bestemming ‘bedrijf’ met functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf - 1’ te rusten (bestemmingsplanvoorschrift 3). In voorschrift 3 lid 1 van het bestemmingsplan is opgenomen dat de aangewezen gronden zijn bestemd voor een verwerkingsbedrijf voor metaalhoudend afval, met dien verstande dat het bewerken, verwerken, recyclen en opslaan van metaal enkel is toegestaan ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – 1’. Er zijn twee bouwvlakken ingetekend, waarvan het grootste bouwvlak voor bedrijfsgebouwen (voorschrift 3.2.1) en het kleinere bouwvlak voor bedrijfswoningen (voorschrift 3.2.2) is. Een gedeelte van de drie percelen is bestemd met de bestemming ‘groen’ (bestemmingsplanvoorschrift 4).

In bestemmingsplanvoorschrift 12 is een overgangsregel opgenomen, die onder meer inhoudt dat het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan mag worden voortgezet.

3.5

De drie percelen grenzen aan het perceel N 4722 waarop het metaalverwerkingsbedrijf [appellant] Metaalhandel is gelegen. Dit metaalverwerkingsbedrijf behoort toe aan de twee broers van [appellant] .

3.6

[appellant] is in 2018 bij de rechtbank Oost-Brabant een procedure tegen zijn twee broers gestart om tot een verdeling van de drie percelen te komen (hierna: de verdelingsprocedure). [appellant] verschilde met zijn twee broers van mening over de vragen aan wie de drie percelen moesten worden toebedeeld en welke waarde die percelen hadden. De rechtbank heeft in het vonnis van 15 januari 2020^[1](hierna: het verdelingsvonnis) de verdeling van de drie percelen gelast. De waarde van de drie percelen moet door de in het verdelingsvonnis aangewezen onafhankelijk taxateur worden getaxeerd. Die taxatie zal bindend moeten zijn. Op basis van de getaxeerde waarde wordt bij de levering van de drie percelen tussen de broers onderling afgerekend.

De rechtbank heeft beslist dat de drie percelen worden toegedeeld aan de twee broers onder de verplichting aan [appellant] 1/3e van de getaxeerde waarde te betalen. De twee broers moeten binnen zes maanden na betekening aan het verdelingsvonnis gevolg geven.

Als de twee broers binnen de gestelde termijn aan het verdelingsvonnis geen uitvoering hebben gegeven, worden de drie percelen onder een opschortende voorwaarde aan [appellant] toegedeeld. Die opschortende voorwaarde houdt in dat [appellant] overeenstemming moet hebben bereikt over de toegankelijkheid en de bereikbaarheid van de percelen met de kadastrale nummers N 3286 en N 4701. [appellant] is bij toedeling aan hem verplicht aan de twee broers twee derde deel van de getaxeerde waarde te betalen. [appellant] heeft binnen negen maanden na de betekening aan het verdelingsvonnis uitvoering te geven.

In beide gevallen van toedeling geldt dat het verdelingsvonnis in de plaats van de akte treedt als een partij op eerste verzoek niet aan de leveringsakte bij de notaris meewerkt.

[appellant] heeft het verdelingsvonnis op 17 januari 2020 aan zijn twee broers betekend.

3.7

In het verdelingsvonnis heeft de rechtbank Oost-Brabant [naam3] als taxateur aangewezen. [naam3] heeft de rechtbank en partijen daarop laten weten niet beschikbaar te zijn. De griffier van de rechtbank heeft - na overleg met de rechter die het verdelingsvonnis heeft gewezen - de advocaten van [appellant] en zijn twee broers in de e-mail van 27 februari 2020 bericht dat het verdelingsvonnis een eindvonnis is, dat geen sprake is van een deskundige benoeming door de rechtbank en dat voor een oplossing voor de ontstane situatie de herstelmogelijkheden van de artikelen 31 en 32 Rv geen mogelijkheden bieden. De griffier heeft uit de reacties van (de advocaten van) [appellant] en zijn twee broers afgeleid dat zij er geen bezwaar tegen hebben als de rechtbank een andere taxateur aandraagt. De rechtbank is daartoe onder een zevental voorwaarden bereid. Tot die voorwaarden behoren dat de termijnen in het verdelingsvonnis gehandhaafd blijven en dat ook voor de nieuwe taxateur zal gelden dat de taxatie “voor partijen bindend is, onder toepassing van alle toepasselijke overwegingen en beslissingen” van het verdelingsvonnis. (De advocaten van) [appellant] en zijn twee broers hebben de rechtbank bericht met deze voorwaarden in te stemmen.

3.8

De rechtbank heeft [geïntimeerde2] , werkzaam bij [geïntimeerde1] Makelaardij, bereid gevonden de taxatie uit te voeren. [appellant] en zijn twee broers zijn hierover bij brieven van 8 april 2020 geïnformeerd. De dag daarna heeft de advocaat van de twee broers [geïntimeerde1] Makelaardij bij e-mail benaderd de drie percelen te taxeren. [geïntimeerde2] heeft op 21 april 2020 in aanwezigheid van (de advocaten van) [appellant] en zijn twee broers de drie percelen bezichtigd en op

25 mei 2020 het concept taxatierapport uitgebracht, waarin de drie percelen zijn getaxeerd op € 1.985.000,-. Na de reactie van [appellant] en zijn twee broers op het concept-deskundigen-rapport heeft [geïntimeerden] over het bestemmingsplan advies ingewonnen bij het advocatenkantoor Goorts + Coppens. Dit advies is gegeven in een memo van 4 juni 2020. Op 8 juni 2020 heeft [geïntimeerde1] Makelaardij het definitieve taxatierapport uitgebracht, waarin de getaxeerde marktwaarde van de drie percelen is verhoogd naar € 2.230.000,-. Tot de bijlagen bij het taxatierapport behoort onder meer de memo van Goorts + Coppens. [geïntimeerde1] Makelaardij heeft voor de verrichte werkzaamheden aan [appellant] een factuur van € 1.815,- gezonden, zijnde 1/3e van de totale factuur. [appellant] heeft deze factuur onbetaald gelaten.

3.9

In de tussentijd had [appellant] hoger beroep ingesteld tegen het verdelingsvonnis. [appellant] heeft het hoger beroep niet (tijdig) in het rechtsmiddelenregister ingeschreven. [appellant] heeft in hoger beroep vier klachten (grieven) tegen het verdelingsvonnis gemaakt en een nieuwe subsidiaire vordering geformuleerd. In het tussenarrest van 21 september 2021^[2]heeft het hof Den Bosch geoordeeld dat de grieven 3 en 4 betrekking hebben op de toedeling en de levering van de drie percelen. Vanwege het inschrijvingsverzuim is [appellant] met betrekking tot die grieven niet-ontvankelijk. In de grieven 1 en 2 klaagt [appellant] erover dat in het verdelingsvonnis een taxateur bindend de waarde van de percelen moest bepalen en dat de taxateur de waarde op een onjuist bedrag heeft bepaald. De nieuwe subsidiaire vordering heeft betrekking op de waardebepaling en de afrekening tussen de broers. Het hof acht [appellant] ten aanzien van de grieven 1 en 2 en de nieuwe subsidiaire vordering wel ontvankelijk. De procedure is vervolgens voortgezet. Volgens opgave van [appellant] zal het hof Den Bosch een mondelinge behandeling gelasten die vermoedelijk in het eerste kwartaal van 2023 zal worden gehouden.

3.1

[appellant] heeft bij dagvaarding van 15 juni 2020 zijn twee broers en [geïntimeerde1] Makelaardij in kort geding betrokken. [appellant] heeft onder meer aangevoerd dat het taxatierapport ondeugdelijk was en geëist dat [geïntimeerde1] Makelaardij haar rapport intrekt. De voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant heeft bij vonnis van 6 juli 2020 de vordering tegen [geïntimeerde1] Makelaardij afgewezen en [appellant] veroordeeld het bedrag van € 1.636,- aan proceskosten te voldoen. [appellant] heeft deze proceskostenveroordeling onbetaald gelaten. Vanwege een foutieve aanduiding van de naam [geïntimeerde1] Makelaardij in de kop van het vonnis, kon [geïntimeerde1] Makelaardij het kort geding vonnis voor de inning van de proceskosten niet ten uitvoer leggen.

3.11

Vervolgens heeft [appellant] na op 12 juni 2020 verkregen verlof conservatoir (derden)beslag ten laste van [geïntimeerden] gelegd.

3.12

[geïntimeerde2] is als taxateur aangesloten bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). [appellant] heeft op 20 oktober 2020 bij het Tuchtcollege van het NRVT een tuchtklacht ingediend. In NRVT Tuchtcollege in hoger beroep heeft bij uitspraak van

23 december 2021 geoordeeld dat [geïntimeerde2] door het achterwege laten van een opdrachtbevestiging in strijd met de NRVT-regelgeving heeft gehandeld, de waarde van de drie percelen in het taxatierapport in het licht van de NRVT-regels onvoldoende heeft gemotiveerd en door het advies van Goorts + Coppens niet aan partijen voor te leggen voordat het definitieve taxatierapport werd vastgesteld onvoldoende transparant is geweest. Aan [geïntimeerde2] is de straf van berisping opgelegd.

3.13

Ter uitvoering van het in deze aansprakelijkheidsprocedure gewezen vonnis van de rechtbank Overijssel van 14 juli 2021 heeft [appellant] de conservatoire beslagen opgeheven. Na verkregen verlof van de voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel heeft [appellant] opnieuw conservatoir (derden)beslag ten laste van [geïntimeerden] gelegd. Dit conservatoire beslag is na een aanvullende verklaring van de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van [geïntimeerden] op 13/14 oktober 2021 weer opgeheven.

4.Het oordeel van het hof

Omvang hoger beroep

4.1

In hoger beroep eist [appellant] dat het vonnis van de rechtbank van 14 juli 2021^[3](hierna: het vonnis) wordt vernietigd. Zijn vorderingen moeten alsnog worden toegewezen en de tegenvorderingen van [geïntimeerden] moeten worden afgewezen. [appellant] heeft tegen het vonnis 14 klachten (grieven) geformuleerd.

4.2

De vorderingen die [appellant] alsnog toegewezen wil krijgen zijn dat:

A. voor recht wordt verklaard dat

I) [geïntimeerde1] Makelaardij en/of [geïntimeerde2] jegens [appellant] te kort is/zijn geschoten in hun/haar/zijn verplichtingen uit hoofde van de door [geïntimeerde1] Makelaardij en/of [geïntimeerde2] uitgevoerde taxatieopdracht en/of dat het taxatierapport ondeugdelijk en/of onzorgvuldig tot stand is gekomen en/of dat het taxatierapport als ondeugdelijk dient te worden beschouwd en dat (als gevolg daarvan) een te lage, althans een onjuiste taxatiewaarde is bepaald;
II) [geïntimeerde1] Makelaardij en/of [geïntimeerde2] onrechtmatig heeft/hebben gehandeld jegens [appellant] in de uitvoering van de taxatieopdracht, onder andere doch niet uitsluitend door onvoldoende zorgvuldig te handelen jegens [appellant] , althans door het handelen in strijd met de geschreven en/of ongeschreven rechtsnormen en/of door niet te handelen zoals van haar/hem in het maatschappelijk verkeer wordt betaamd, en dat (als gevolg daarvan) een te lage, althans een onjuiste taxatiewaarde is bepaald;
III) [geïntimeerde1] Makelaardij en/of [geïntimeerde2] op grond van het onder I dan wel onder II verklaarde, schadeplichtig is/zijn jegens [appellant] ;

[geïntimeerde1] Makelaardij en [geïntimeerde2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [appellant] van een voorschot van € 1.240.000,- op de door [appellant] totaal geleden schade, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 december 2019 en/of voor de begroting van het totaal aan verder/meer geleden schade [geïntimeerde1] Makelaardij en [geïntimeerde2] te veroordelen tot betaling van de totaal door [appellant] geleden schade, nader op te maken bij staat, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 december 2019,

[geïntimeerde1] Makelaardij en/of [geïntimeerde2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de proceskosten, de beslagkosten daaronder begrepen.

4.3

Grief I is gericht tegen een onderdeel van de door de rechtbank vastgestelde feiten. Het hof heeft de feiten opnieuw vastgesteld, waarbij op deze grief acht is geslagen. Daarmee behoeft grief I geen afzonderlijke behandeling meer.

4.4

Grief XII klaagt over de beslissing van de rechtbank dat de door [appellant] gelegde conservatoire beslagen moeten worden opgeheven. Ter zitting heeft (de advocaat van) [appellant] desgevraagd laten weten bij deze grief geen belang meer te hebben. Daarmee hoeft op deze grief niet te worden beslist.

4.5

Tegen de beslissing van de rechtbank dat [appellant] het bedrag van € 1.636,- aan proceskosten in kort geding, vermeerderd met de wettelijke rente, heeft te betalen is niet gegriefd, zodat dit oordeel in hoger beroep vaststaat.

4.6

Grief XIII is gericht tegen de door de rechtbank toegewezen taxatiekosten. De grieven II t/m X zijn gericht tegen de overwegingen in het vonnis die de rechtbank ertoe brengt te concluderen dat geen van de verwijten die [appellant] [geïntimeerden] maakt tot het oordeel kan leiden dat [geïntimeerden] niet heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur mag worden verwacht.

De grieven II t/m X vormen de kern van het geschil, zodat het hof eerst deze grieven zal beoordelen. Na een uiteenzetting van het beoordelingskader zal het hof ingaan op de concrete verwijten die [appellant] maakt. Tot slot zal het hof grief XIII over de taxatiekosten behandelen.

Beoordelingskader: aansprakelijkheidsnorm voor een bindend adviseur

4.7

[geïntimeerden] hebben hun werkzaamheden niet op basis van het verdelingsvonnis verricht. Aan de basis ligt de tussen [appellant] en zijn twee broers gemaakte afspraken die in de e-mail van de griffier van 27 februari 2020 zijn vastgelegd en daarna door (de advocaten van) [appellant] en zijn twee broers zijn bevestigd. Deze vastgelegde afspraken hebben te gelden als een vaststellingsovereenkomst. In deze vaststellingsovereenkomst is [appellant] met zijn twee broers overeengekomen dat de waarde van de drie percelen bij wege van bindend advies wordt bepaald door de door de rechtbank aan te wijzen taxateur. Verder is in de e-mail vastgelegd dat:

de termijnen in het verdelingsvonnis van 15 januari 2020 gehandhaafd blijven (punt 3);
de taxateur zorg heeft te dragen voor een taxatie die voor partijen bindend is en onder toepassing van alle toepasselijke overwegingen en beslissingen van het verdelingsvonnis van 15 januari 2020 (punt 4).

4.8

Tot de toepasselijke overwegingen en beslissingen in het verdelingsvonnis van

15 januari 2020 behoren in ieder geval:

aan de verkoopbaarheid van de drie percelen moet, gelet op hun bijzondere ligging en bestemming, getwijfeld worden (r.ov. 4.3);
een gedwongen verkoop voor een overdracht aan een derde, is onzeker (r.ov. 4.3);
[appellant] de hoogste waarde aan de drie percelen heeft toegekend (€ 3.000.000,-), maar ondanks die hogere waarde de rechtbank de voor de hand liggende toedeling tegen een zo hoog mogelijke waarde niet zal toepassen (r.ov. 4.3 en 4.4);
na een belangenafweging de drie percelen worden toegedeeld aan de twee broers (r.ov. 4.5 en 4.6);
[appellant] een gerechtvaardigd belang heeft om een zo hoog mogelijke waarde te laten vaststellen (r.ov. 4.5);
zowel [appellant] als de twee broers taxaties in het geding hebben gebracht en zij elkaars taxaties hebben bekritiseerd. De redenen die de twee broers aanvoeren om de rapporten van [appellant] te betwisten zijn net zo steekhoudend als de argumenten van [appellant] tegen het door de twee broers overgelegde taxatierapport (r.ov. 4.7);
de waarde van de drie percelen moet worden vastgesteld door een onafhankelijk taxateur die door de rechtbank wordt aangewezen. Zijn taxatie moet tussen partijen bindend zijn (r.ov. 4.7 en 4.8);
op basis van de taxatie worden de drie percelen onderling verdeeld en geleverd (aan de twee broers binnen 6 maanden na betekening van het verdelingsvonnis en als de percelen niet aan de twee broers worden geleverd binnen 9 maanden na betekening van het verdelingsvonnis aan [appellant] ) (r.ov. 4.8);
bij levering aan [appellant] eerst nog nadere afspraken moeten worden gemaakt over de toegankelijkheid en de bereikbaarheid van de percelen met de nummers N 3286 en N 4701 en die afspraken moeten in een notariële akte worden vastgelegd (r.ov. 4.8).

4.9

De griffier heeft vervolgens [geïntimeerde1] Makelaardij als taxateur aangezocht en daarvan mededeling aan [appellant] en zijn twee broers gedaan. [appellant] en zijn twee broers hebben daarop aan [geïntimeerde1] Makelaardij gevraagd de drie percelen te taxeren. Daarmee is een overeenkomst van opdracht in de zin van artikel 7:400 BW tot stand gekomen. Ook [appellant] gaat blijkens zijn eigen stellingen ervanuit dat hij (samen met zijn twee broers) met [geïntimeerde1] Makelaardij een overeenkomst van opdracht is aangegaan doordat [appellant] [geïntimeerde1] Makelaardij mede op die grondslag de aansprakelijk van [geïntimeerde1] Makelaardij baseert. De rechtbank heeft in randnummer 4.2 van het vonnis ook vastgesteld dat tussen [appellant] en [geïntimeerden] een overeenkomst van opdracht tot stand is gekomen, tegen welk oordeel partijen niet zijn opgekomen.

Gelet op de gemaakte afspraken is aan [geïntimeerde1] Makelaardij opgedragen de drie percelen te taxeren met inachtneming van de termijnen in het verdelingsvonnis van 15 januari 2020 en onder toepassing van alle relevante overwegingen en beslissingen in het verdelingsvonnis. Tot de afspraken behoort ook dat [geïntimeerde1] Makelaardij over de waarde van de drie percelen een bindend advies geeft. Het gaat daarmee om het geven van een zogenoemd “zuiver” bindend advies.

4.1

De taxateur moet bij de uitvoering van de hem verstrekte opdracht de zorgvuldigheid betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Deze maatstaf volgt uit artikel 7:401 BW. Naar welke maatstaf beoordeeld moet worden of een tekortkoming aan de zijde van de opdrachtnemer bij de uitvoering van zijn opdracht tot zijn aansprakelijkheid leidt, wordt mede bepaald door de inhoud en het karakter van de overeenkomst van opdracht. In dit geval weegt in het bijzonder mee dat de overeenkomst van opdracht inhoudt het geven van een bindend advies en dat daarbij de relevante overwegingen en beslissingen in het verdelingsvonnis moeten worden toegepast.

4.11

Een bindend advies is op grond van artikel 7:904 lid 1 BW alleen vernietigbaar indien gebondenheid aan die beslissing in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Deze strikte maatstaf en de bijzondere aard van een opdracht tot het geven van een bindend advies heeft gevolgen voor de aan te leggen maatstaf van de aansprakelijkheid van bindend adviseurs. Volgens vaste rechtspraak moet terughoudendheid worden betracht als het gaat om het aannemen van aansprakelijkheid van bindend adviseurs voor tekortkomingen in de uitvoering van de opdracht. Er moet van worden uitgegaan dat door bindend adviseurs gemaakte fouten eerst tot hun aansprakelijkheid tegenover een opdrachtgever kunnen leiden indien het in hun verhouding tot de opdrachtgever in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn aan die fouten geen gevolgen ten nadele van de bindend adviseurs te verbinden. Een minder strikte maatstaf zou tot de onwenselijke gevolgen kunnen leiden dat bindend adviseurs niet in vrijheid en onbevangenheid kunnen oordelen, en dat een partij de nadelige gevolgen van een (naar inhoud of wijze van totstandkoming) onjuist bindend advies gemakkelijker op de bindend adviseurs zou kunnen afwentelen dan dat zij de bindende kracht daarvan langs de weg van 7:904 BW zou kunnen aantasten.^[4]

4.12

[appellant] heeft - in de akte waarin hij zich heeft uitgelaten over de door [geïntimeerden] bij de memorie van antwoord overgelegde producties - betoogd dat alle door het NRVT Tuchtcollege in hoger beroep gegrond verklaarde klachten “één op één ook civielrechtelijk verwijtbaar zijn, althans aan te merken zijn als civielrechtelijke tekortkomingen.” Volgens [appellant] staat daarmee het onzorgvuldig en onrechtmatig van [geïntimeerden] civielrechtelijk vast.

Het hof volgt [appellant] hierin niet. Het is vaste rechtspraak dat aan het oordeel van de tuchtrechter dat is gehandeld in strijd met de voor het desbetreffende beroep geldende normen en regels, niet zonder meer de gevolgtrekking kan worden verbonden dat de betrokkene civielrechtelijk aansprakelijk is wegens schending van een zorgvuldigheidsnorm. Indien de rechter afwijkt van het oordeel van de tuchtrechter, dient hij zijn oordeel zodanig te motiveren dat het, ook in het licht van de beoordeling door de tuchtrechter, voldoende begrijpelijk is.^[5]

Vastleggen opdracht

4.13

In randnummer 4.6 van het vonnis heeft de rechtbank het verwijt van [appellant] verworpen dat [geïntimeerden] de opdracht niet met [appellant] heeft besproken en vastgelegd. In hoger beroep bestrijdt [appellant] dit oordeel en beroept zich daarbij onder meer op de uitspraak van het NRVT Tuchtcollege in hoger beroep. Het NRVT Tuchtcollege in hoger beroep heeft geoordeeld dat [geïntimeerde2] met het achterwege laten van een opdrachtbevestiging in strijd met de NRVT regelgeving heeft gehandeld. Volgens het NRVT Tuchtcollege in hoger beroep is in dit geval sprake van een zogeheten wettelijke taxatie. Ook voor wettelijke taxaties geldt op grond van artikel 4 van zowel de Praktijkhandreiking Landelijk en Agrarisch Vastgoed als de Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed dat een opdracht schriftelijk moet worden bevestigd. In dit geval acht het NRVT Tuchtcollege in hoger beroep dat van groot belang omdat [geïntimeerde2] een taxatie moest uitvoeren die voor partijen bindend zou zijn.

4.14

Het hof volgt [appellant] niet in zijn betoog. Zoals hiervoor is overwogen liggen in dit geval aan de opdracht ten grondslag de onderlinge afspraken tussen [appellant] en zijn twee broers die door de griffier in de e-mail van 27 februari 2020 zijn vastgelegd. Tot die afspraken behoort dat de rechtbank de taxateur zal aanzoeken en dat die taxateur de opdracht heeft uit te voeren “onder toepassing van alle toepasselijke overwegingen en beslissingen van het vonnis van 15 januari 2020”. In dat verdelingsvonnis heeft de rechtbank onder meer overwogen dat [appellant] met zijn twee broers van mening verschillen over de waarde van de drie percelen, dat zowel [appellant] als zijn twee broers taxatierapporten hebben overgelegd, dat zowel [appellant] als zijn twee broers elkaars taxaties bekritiseren en daarvoor op zichzelf steekhoudende argumenten hebben. Volgens het dictum van het verdelingsvonnis heeft de door de rechtbank aan te wijzen taxateur de waarde van die drie percelen vast te stellen, welke taxatie “bindend zal dienen te zijn”. Tegen deze achtergrond was de inhoud van de opdracht voldoende bepaald. In het verdelingsvonnis en de tussen partijen gemaakte afspraken is ook niet vastgelegd dat de taxateur eerst nadere afspraken moest maken en in een opdrachtbevestiging moest vastleggen.

De eis tot schriftelijke vastlegging van de opdracht kan ook niet worden verlangd in een specifiek geval als de onderhavige, waarin ten overstaan van de rechter een uitgebreid debat over de waarde van de drie percelen heeft plaatsgevonden, in het verdelingsvonnis het kader wordt aangegeven waarbinnen de waarde van de drie percelen moet worden bepaald, partijen kort na het verdelingsvonnis overeenkomen met inachtneming wat in het verdelingsvonnis is overwogen de rechtbank de taxateur te laten aanwijzen en de taxateur zijn taxatie binnen een korte termijn - door de late aanwijzing feitelijk veel korter dan in het vonnis was aangegeven - heeft uit te voeren.

Voor de civielrechtelijke beoordeling van de vorderingen is deze bijzondere achtergrond relevant. Kennelijk heeft het NRVT Tuchtcollege in hoger beroep in het kader van de tuchtrechtelijke beoordeling daaraan minder waarde gehecht.

De omstandigheid dat de eerst door de rechtbank aangezochte deskundige [naam3] de opdracht heeft geweigerd omdat de opdracht te complex is en voor hem onvoldoende duidelijk zou zijn maakt dat niet anders. Na de weigering van [naam3] - die bij (de advocaten van) [appellant] en zijn twee broers bekend was - zijn de afspraken gemaakt die de griffier in de e-mail van 27 februari 2020 heeft vastgelegd. Als [appellant] van belang vond dat de taxateur eerst nadere afspraken met hem en zijn broers moest maken en die afspraken schriftelijk moest vastleggen en bevestigen, had het voor de hand gelegen dat dit in de onderlinge afspraken was overeengekomen en dat daarbij was aangegeven op welke onderdelen de taxateur nadere afspraken moest maken en vastleggen.

Dit betekent dat het hof van oordeel is dat [geïntimeerde1] Makelaardij ten aanzien van dit onderdeel niet is tekortgeschoten en [geïntimeerde2] niet onrechtmatig heeft gehandeld.

Inwinnen extern advies

4.15

Na het concept-deskundigenadvies en de reactie van [appellant] en zijn twee broers daarop heeft [geïntimeerden] over het voor de drie percelen geldende bestemmingsplan extern advies ingewonnen en verkregen bij het advocatenkantoor Goorts + Coppens. Het externe advies is neergelegd in de memo van 4 juni 2020. [geïntimeerden] hebben hun verzoek aan het advocatenkantoor Goorts + Coppens en het verkregen externe advies niet voorafgaand aan de definitieve taxatierapport aan [appellant] en zijn twee broers voorgelegd.

Volgens [appellant] hebben [geïntimeerden] daarmee verwijtbaar en onzorgvuldig gehandeld. Ter ondersteuning beroept [appellant] zich op het oordeel van het NRVT Tuchtcollege in hoger beroep. Voorts stelt [appellant] dat Goorts + Coppens de huisadvocaat van (het bedrijf van de) twee broers is, zodat [geïntimeerden] bij dat advocaatkantoor geen extern advies had mogen inwinnen en zijn oordeel ook niet mede aan de hand van de memo mogen toetsen.

4.16

Ook in dit verwijt volgt het hof [appellant] niet. In de snelle en indringende reactie van (de advocaat van) [appellant] op het concept-taxatierapport werd onder meer betoogd dat [geïntimeerden] tot een onjuiste waarde was gekomen door de gebruiksmogelijkheden van het nieuwe, geldende bestemmingsplan niet mee te wegen. Op deze stelling is een uitgebreid weerwoord van de (advocaat van de) twee broers gevolgd. [geïntimeerden] hebben toegelicht dat tegen deze achtergrond zij ter toetsing van hun interpretatie van de gebruiksmogelijkheden van het nieuwe, geldende bestemmingsplan extern advies hebben ingewonnen, waarbij [geïntimeerden] de kosten voor hun eigen rekening hebben genomen.

[geïntimeerden] hebben onderbouwd aangevoerd dat het advocatenkantoor Goorts + Coppens bij de NVM - bij welke organisatie [geïntimeerden] zijn aangesloten - op het gebied van herbestemming van agrarisch vastgoed een zogeheten ‘preferred supplier’ is. Dit heeft hun keuze bepaald. Dat Goorts + Coppens de huisadvocaat van (het bedrijf van de) twee broers is, hebben [geïntimeerden] betwist en was hen ook niet bekend. Na dit verweer en betwisting heeft [appellant] zijn stellingen niet verder onderbouwd. Verder weegt het hof in bijzonder mee de korte tijdspanne die na de reacties op het concept-taxatierapport nog resteerde voor het uitbrengen van het definitieve taxatierapport. Onder deze omstandigheden is het hof van oordeel dat met het op eigen kosten inschakelen van het advocatenkantoor Goorts + Coppens voor een extern advies over het bestemmingsplan zonder partijen voor het definitieve taxatierapport in de gelegenheid te stellen van dat externe advies kennis te nemen en te reageren niet is tekort geschoten althans onrechtmatig heeft gehandeld. Het hof wijkt daarmee af van de bevindingen van het NRVT-Tuchtcollege in hoger beroep. Het NRVT-Tuchtcollege in hoger beroep heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende oog gehad voor de korte tijdspanne die nog resteerde voor het uitbrengen van het definitieve taxatierapport en begrijpelijk is dat [geïntimeerden] hun mening over het bestemmingsplan gelet op het juridische debat tussen partijen na het concept-taxatierapport mede uit oogpunt van kwaliteit van de dienstverlening nog wilde verifiëren.

Getaxeerde waarde

4.17

[appellant] verwijt [geïntimeerden] dat de getaxeerde waarde (veel) te laag is. Ter onderbouwing heeft [geïntimeerden] onder meer overgelegd het taxatierapport van Bilderbeek & Partners (prod. 11 bij dagvaarding) en de uitspraak van het NRVT Tuchtcollege in hoger beroep. In het taxatierapport van Bilderbeek & Partners wordt de marktwaarde van de drie percelen op de peildatum 21 april 2020 gewaardeerd op € 5.140.000,- (vrij op naam, excl. btw) en de gecorrigeerde vervangingswaarde (bij voortgezet gebruik) op € 5.950.000,-.

4.18

Het hof stelt voorop dat het hier gaat om een taxatie van drie percelen die zich - gelet op onder meer de ligging en ontsluitingsbelemmeringen, het huidige gebruik en mogelijke gebruik op basis van het nieuwe bestemmingsplan - niet gemakkelijk met andere percelen laten vergelijken. Voorts had [geïntimeerden] in de taxatie rekening te houden met de toepasselijke overwegingen en beslissingen in het verdelingsvonnis, zoals dat:

aan de verkoopbaarheid van de drie percelen gelet bij de bijzondere ligging en bestemming getwijfeld moet worden;
uiteenlopende taxaties in de verdelingsprocedure zijn ingebracht, die door [appellant] en zijn broers met steekhoudende argumenten zijn bekritiseerd.

In het taxatierapport hebben [geïntimeerden] toegelicht dat de marktwaarde van de drie percelen is bepaald aan de hand van de NAR-methode. Voorts hebben [geïntimeerden] rekening gehouden met het huidige gebruik dat in het kader van het overgangsrecht van het bestemmingsplan kan worden voortgezet, het mogelijke gebruik op basis van het nieuwe bestemmingsplan en de aanpassingen die nodig zijn om dat nieuwe mogelijke gebruik te kunnen realiseren. Deze uitgangspunt zijn op zichzelf begrijpelijk en aanvaardbaar. Op basis van de kennis en ervaring van [geïntimeerde2] en de persoonlijke inschattingen van alle relevante omstandigheden is [geïntimeerde1] Makelaardij tot de getaxeerde waarde gekomen. De omstandigheid dat een andere inschatting mogelijk is die tot een andere marktwaarde leidt, brengt op zichzelf nog niet mee dat [geïntimeerden] tot een onjuiste getaxeerde waarde is gekomen.

Ter zitting heeft [geïntimeerde2] verklaard dat hij nog steeds achter zijn getaxeerde marktwaarde staat maar achteraf vindt dat hij die marktwaarde uitgebreider had moeten onderbouwen. De reden dat hij dat toen heeft nagelaten is volgens [geïntimeerde2] geweest de tijdsdruk waaronder hij het definitieve taxatierapport moest uitbrengen. Het hof volgt [geïntimeerden] hierin. Voor de uitvoering van de werkzaamheden had [geïntimeerde1] Makelaardij, zoals in de door de griffier vastgelegde afspraken van [appellant] met zijn twee broers is opgenomen, de in het verdelingsvonnis vastgelegde termijnen te respecteren. [appellant] heeft het verdelingsvonnis op 17 januari 2020 aan zijn twee broers laten betekenen. Dit had tot gevolg dat tijdig voor

17 juli 2020 het taxatierapport gereed moest zijn. Na het taxatierapport en vóór die datum moest de op basis van die taxatie aan [appellant] toekomende vergoeding worden geregeld en de noodzakelijke notariële akten worden opgemaakt en verleden. Eerst op of omstreeks 8 april 2020 is aan [geïntimeerde1] Makelaardij de opdracht tot taxatie gegeven, zodat hij tegen de hiervoor geschetste achtergrond voor de uitvoering van zijn werkzaamheden circa 2 maanden de tijd had. De NRVT Tuchtcollege in hoger beroep heeft dit aspect niet tot onvoldoende meegewogen, zodat het hof de door het NRVT Tuchtcollege in hoger beroep als gebrekkig geoordeelde onderbouwing van de taxatie geen tekortkoming of onrechtmatig acht waarvoor [geïntimeerden] als bindend adviseur aansprakelijk kan worden gehouden. Volledigheidshalve wijst het hof erop dat het NRVT Tuchtcollege in hoger beroep zich over de getaxeerde waarde niet heeft uitgelaten.

4.19

Voor zover met het niet vastleggen van de overeenkomst van opdracht, de beperkte onderbouwing en/of de getaxeerde waarde een fout is gemaakt, is niet gebleken - en dat is ook niet specifiek gesteld en onderbouwd - dat van een zodanig fout sprake is dat in de verhouding van [geïntimeerden] tot [appellant] in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn aan die fouten geen gevolgen ten nadele van de bindend adviseur te verbinden, zodat [geïntimeerden] op basis van de overeenkomst van opdracht of uit onrechtmatige daad aansprakelijk zijn. Er is naar het oordeel van het hof geen sprake van een fout die aan de hier geldende strikte maatstaf voor aansprakelijkheid voldoet. Dit betekent dat de grieven II t/m X falen.

Taxatiekosten

4.2

Na onder de randnummers 4.38 en 4.39 van het vonnis de standpunten van partijen over de aan [appellant] verzonden factuur voor de taxatiekosten (zijnde € 1.815,-) te hebben weergegeven, heeft de rechtbank onder randnummer 4.40 van het vonnis geoordeeld dat [appellant] dit bedrag heeft te betalen.

4.21

Met grief XIII komt [appellant] tegen dit oordeel op. [appellant] voert aan dat de rechtbank in het verdelingsvonnis heeft overwogen dat de kosten van de taxateur door de partij die de taxateur opdracht geeft zullen worden voorgeschoten en dat die kosten door [appellant] en zijn twee broers onderling worden verrekend op uiterlijk de dag dat de akte van verdeling (levering) wordt verleden. Volgens [appellant] hebben zijn twee broers de opdracht gegeven, zodat de kosten bij wege van voorschot voor hun rekening komen. Zijn twee broers hadden zijn deel van de factuur met hem moeten verrekenen in de aflosnota van de notaris.

4.22

Het hof volgt [appellant] hierin niet. Aan de vordering tot betaling van het gefactureerde bedrag heeft [geïntimeerde1] Makelaardij ten grondslag gelegd dat met [appellant] en zijn twee broers een overeenkomst van opdracht tot stand is gekomen. Zoals hier voor is overwogen gaat ook [appellant] ervanuit dat van een overeenkomst van opdracht sprake is. Op grond van die overeenkomst zijn de drie eigenaren gehouden hun deel van de totale factuur te voldoen. Verder heeft de rechtbank in het dictum van het verdelingsvonnis bepaald dat de kosten van taxatie voor alle drie eigenaren komen. Bovendien heeft [appellant] ook niet onderbouwd dat ter uitvoering van de door hem gestelde afspraak in de afrekennota van de notaris een bedrag voor de taxatiekosten van [geïntimeerde1] Makelaardij is opgenomen en dat hij daarmee zijn deel heeft voldaan. Evenmin heeft [appellant] , na de betwisting door [geïntimeerde1] Makelaardij, onderbouwd dat zijn twee broers de gehele nota van [geïntimeerde1] Makelaardij hebben voldaan. Grief XIII slaagt daardoor niet.

5.Conclusie

5.1

De grieven van [appellant] falen. Het hof zal het vonnis van 14 juli 2021 bekrachtigen.

5.2

[appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Het salaris van de advocaat zal het hof bepalen op 2 punten, tarief VIII (€ 5.705 per punt).

6.De beslissing

het hof:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Overijssel van 14 juli 2021;

veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] :

€ 5.610,- aan griffierecht;
€ 11.410,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] ;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.H. de Witte, G. van Rijssen en A. van Hees, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

10 januari 2023.