ECLI:NL:GHARL:2023:10098

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.318.409

zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Amersfoort 9618804

arrest van 28 november 2023

in de zaak van

Custodian Vesteda Fund I B.V.,

die is gevestigd in Amsterdam

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de kantonrechter optrad als eiseres

hierna: Vesteda

advocaat: mr. H.W. van Yperen

tegen

[geïntimeerde],

die woont in [woonplaats1]

die bij de kantonrechter optrad als gedaagde

hierna: [geïntimeerde]

advocaat: mr. H.M. Mauritz

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Naar aanleiding van het arrest van 30 mei 2023 heeft op 27 september 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Vesteda had voorafgaand aan de zitting op 22 augustus 2023 door middel van een H12-formulier een akte ingediend die door het hof is geweigerd. De bij die akte overgelegde producties 3 en 4 zijn wel toegelaten. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

Vesteda heeft met ingang van 20 april 2020 de woning gelegen aan het [adres] te [woonplaats1] aan [geïntimeerde] verhuurd op basis van vervalste inkomensgegevens. Een voormalig verhuurmedewerkster van Vesteda had die inkomensgegevens ten behoeve van [geïntimeerde] vervalst. Vesteda heeft bij brief van 2 juni 2021gericht aan [geïntimeerde] een beroep gedaan op vernietiging van de huurovereenkomst. Volgens Vesteda is de huurovereenkomst door bedrog, misbruik van omstandigheden dan wel dwaling tot stand gekomen. Zij wenst dat [geïntimeerde] met zijn gezin de woning verlaat.

2.2.

Vesteda heeft bij de kantonrechter gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen is vernietigd, dan wel dat de kantonrechter deze zal vernietigen. Verder heeft Vesteda ontruiming gevorderd en veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

2.3.

De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen, omdat volgens de kantonrechter geen sprake is geweest van een wilsgebrek waardoor de huurovereenkomst voor vernietiging in aanmerking komt. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.

3.Het oordeel van het hof

De beslissing

3.1.

Het hof zal beslissen dat Vesteda geen grond heeft om de huurovereenkomst te (laten) vernietigen. Het hof zal de beslissing van de kantonrechter daarom in stand laten. Het hof legt hierna uit hoe het tot deze beslissing komt.

Wetenschap [geïntimeerde] valsheid in geschrifte niet komen vast te staan

3.2.

Vesteda heeft toegelicht dat haar verhuurmedewerkers (onder meer) als taak hebben het selecteren en controleren van kandidaat-huurders, het begeleiden van bezichtigingen van woningen en het afhandelen van de administratie. Zij regelen eigenlijk alles tot aan de daadwerkelijke ondertekening van de huurovereenkomst, aldus Vesteda. Op grond van het beleid van Vesteda moet een kandidaat-huurder een geldig legitimatiebewijs, drie recente loonstroken, een werkgeversverklaring en één recente loonstrook via een online portal uploaden. De verhuurmedewerker controleert deze stukken en accordeert deze in het systeem. Een deel van de documenten wordt vervolgens gecontroleerd en geaccordeerd door de regiomanager. Als de stukken akkoord zijn, wordt een kandidaat-huurder uitgenodigd voor een bezichtiging.

3.3.

Vesteda heeft ontdekt dat één van haar verhuurmedewerkers (hierna: [naam1] ), inkomstengegevens van een andere kandidaat-huurder heeft vervalst ten behoeve van [geïntimeerde] . Het hof gaat uit van de volgende tijdslijn en feiten die tussen partijen niet in geschil zijn:

25 februari 2020 Kandidaat-huurder (niet zijnde [geïntimeerde] ) stuurt inkomensgegevens naar [naam1] die [naam1] opslaat op een privé USB stick in een map met bestandsnaam “
[geïntimeerde] \Documenten die gewijzigd moeten worden”

26 februari 2020 [naam1] wijst kandidaat-huurder af

1 april 2020 [naam1] scant zorgpas, bankpas, ID-kaart en formulier burgerzaken van [geïntimeerde] op gesloten kantoor van Vesteda Amersfoort

6 april 2020 [naam1] mailt met haar privé e-mailadres de t.b.v. [geïntimeerde] vervalste stukken naar haar zakelijke e-mailadres

15 april 2020 (09.17 uur) [naam1] geeft Document Center Vesteda opdracht de op 1 april 2020 gescande stukken van [geïntimeerde] en een credit check rapport op te slaan

15 april 2020 (09.19 uur) [naam1] geeft Document Center Vesteda opdracht de t.b.v. [geïntimeerde] vervalste stukken op te slaan

15 april 2020 (09.35) [naam1] wijst [geïntimeerde] per e-mail de woning toe na (zo staat in de e-mail) zijn “
positive response”, geeft een afspraak voor “
the handover” op 16 april 2020 en vraagt om zijn bankrekeningnummer

15 april 2020 (11.14 uur) [geïntimeerde] mailt [naam1] dat hij er zal zijn

15 april 2020 (16.22 uur) [geïntimeerde] mailt [naam1] een foto van zijn ID-bewijs en bankpas

16 april 2020 [geïntimeerde] bezichtigt de woning

21 april 2020 [geïntimeerde] ondertekent (digitaal) de huurovereenkomst

22 april 2020 Een (andere) medewerker van Vesteda ondertekent (digitaal) de huurovereenkomst

Partijen verschillen van mening over het moment waarop de sleuteloverdracht heeft plaatsgevonden. Vesteda neemt op basis van de e-mailwisseling aan dat deze op 16 april 2020 heeft plaatsgevonden. [geïntimeerde] weerspreekt dit. [geïntimeerde] stelt pas op 21 april 2020 de sleutels te hebben ontvangen.

3.4.

Vesteda meent dat zij terecht een beroep heeft gedaan op vernietiging van de huurovereenkomst op grond van bedrog (artikel 3:44 lid 3 BW), misbruik van omstandigheden (3:44 lid 4 BW) en/of dwaling (artikel 6:228 lid BW). Zij stelt dat [geïntimeerde] wist of moet hebben geweten dat [naam1] fraudeerde en dat hij daarvan heeft geprofiteerd, omdat Vesteda anders de huurovereenkomst nimmer was aangegaan.

3.5.

Vesteda voert in het kader van haar beroep op wilsgebreken aan dat op [geïntimeerde] een verzwaarde stel- en/of motiveringsplicht rust in het kader van zijn verweer, omdat de meeste van de relevante feiten zich in het domein van [geïntimeerde] bevinden, terwijl Vesteda daar geen toegang toe heeft. Vesteda vindt dat [geïntimeerde] in het licht daarvan het bestaan van wilsgebreken onvoldoende heeft betwist: hij heeft volgens Vesteda algemene, niet-verifieerbare, vage, ongeloofwaardige en tegenstrijdige verklaringen afgelegd over zijn contacten met [naam1] . Volgens Vesteda is [geïntimeerde] niet te goeder trouw. Vesteda is er van overtuigd dat [geïntimeerde] van meet af aan wetenschap heeft gehad van de handelswijze van [naam1] . [geïntimeerde] betwist dat hij voorafgaand en tijdens het sluiten van de huurovereenkomst wetenschap heeft gehad van het feit dat [naam1] inkomensgegevens van een andere kandidaat-huurder heeft vervalst en gebruikt. Daarnaast betwist hij dat hij wist dat zijn inkomensgegevens van belang waren om voor de woning in aanmerking te komen. Het hof is van oordeel dat zich niet de situatie voordoet waarbij Vesteda gegevens die zich bevinden in het domein van [geïntimeerde] nodig heeft voor de onderbouwing van haar stellingen en dat om die reden een verzwaarde motiveringsplicht op [geïntimeerde] rust^[1]. Het is aan Vesteda om haar beroep op wilsgebreken voldoende te onderbouwen en, in geval van voldoende betwisting, te bewijzen. Hoewel [geïntimeerde] weinig concreet is geworden over zijn contacten met [naam1] , naar eigen zeggen omdat hij zich niet meer kan herinneren dan hij heeft verteld, kan daaruit niet geconcludeerd worden dat [geïntimeerde] bewust gegevens of informatie achterhoudt die Vesteda nodig heeft om haar stellingen te onderbouwen.

3.6.

Uit de hiervoor geschetste feiten en de door [geïntimeerde] gegeven (op sommige punten wisselende en weinig concrete) uitleg kan niet geconcludeerd worden dat [geïntimeerde] betrokken is geweest bij de door [naam1] gepleegde fraude. Het is niet komen vast te staan dat [geïntimeerde] wetenschap heeft gehad van het vervalsen van zijn inkomensgegevens. Het hof gaat niet mee in het betoog van Vesteda dat [geïntimeerde] wist of moet hebben geweten dat hij zonder het verstrekken van inkomensgegevens niet voor de woning in aanmerking kwam. Dat deze informatie op de website van Vesteda te vinden was betekent niet dat [geïntimeerde] daarvan op de hoogte was of moet zijn geweest. Voor het hof is namelijk voldoende vast komen te staan dat [geïntimeerde] zich in het kader van zijn zoektocht naar een woning in eerste instantie niet rechtstreeks tot Vesteda heeft gewend, maar in eerste instantie rechtstreeks in contact is gekomen met [naam1] . Dat [geïntimeerde] op dat moment zonder meer op de hoogte is of moet zijn geweest van de informatie op de website van Vesteda valt in dat licht niet in te zien. Volgens Vesteda moet [geïntimeerde] op of rond 1 april 2020 zijn zorgpas, bankpas, ID-kaart en een formulier burgerzaken aan [naam1] hebben afgegeven omdat [naam1] die documenten op die dag heeft gescand. [geïntimeerde] betwist dit en voert aan dat hij die documenten op enig moment in de woning aan [naam1] heeft laten zien en dat hij zich niet kan herinneren wanneer dit is geweest. Hoe het ook zij, uit het enkele afgeven van die documenten kan niet de conclusie worden getrokken dat [geïntimeerde] wist dat [naam1] zijn gegevens ook zou vervalsen. Vesteda heeft verder gesteld dat uit de e-mail van [naam1] van 15 april 2020 volgt dat [geïntimeerde] de woning eerst heeft geaccepteerd en pas daarna heeft bezichtigd en dat dit niet logisch is. Het hof kent evenwel geen beslissende betekenis toe aan inhoud van de e-mail van 15 april 2020 [naam1] . Vast staat dat [naam1] heeft gefraudeerd en niet uit te sluiten valt dat de e-mail verkeerde informatie bevat. Ook uit deze omstandigheid kan niet worden geconcludeerd dat [geïntimeerde] wetenschap heeft gehad van de vervalsing en het gebruik van de vervalste inkomensgegevens.

3.7.

Vesteda heeft ter zitting bij het hof nog gewezen op de bewoordingen zijdens [geïntimeerde] in randnummer 41 van de memorie van antwoord (“(..)
terwijl [geïntimeerde] wél wist dat die salarisstroken geen betrekking hadden op zijn inkomen maar niets wist dat [naam1] de betreffende salarisstroken aan zijn dossier bij Vesteda had toegevoegd.(…)”, waaruit zou volgen dat [geïntimeerde] wel wist van het bestaan van de vervalste inkomensgegevens, maar de advocaat van [geïntimeerde] heeft in reactie daarop ter zitting toegelicht dat zij dit niet zo bedoeld heeft en het hof leest dit ook niet op de door Vesteda voorgestane manier. Zoals het hof het begrijpt is hiermee bedoeld dat [geïntimeerde] , indien hij de door [naam1] gemanipuleerde salarisstroken toen had gezien, had kunnen weten dat deze geen betrekking hadden op zijn inkomen. [geïntimeerde] , wist helemaal niet dat [naam1] de door haar gemanipuleerde salarisstroken had toegevoegd aan zijn dossier. Het hof gaat voorbij aan de door Vesteda ingenomen stelling op dit punt.

Geen bedrog gepleegd door [geïntimeerde]

3.8.

Vesteda onderkent in haar memorie van grieven enerzijds dat [geïntimeerde] niet zelf het bedrog heeft gepleegd, maar dat [naam1] dit heeft gedaan. Anderzijds stelt Vesteda (subsidiair) dat indien het hof meent dat de maatstaf wel is dat [geïntimeerde] Vesteda zelf bedrogen moet hebben gepleegd, daaraan ook is voldaan. Vesteda stelt daartoe dat [geïntimeerde] wetenschap heeft gehad van het handelen van [naam1] of dat had moeten hebben, maar daarover tegen Vesteda ten onrechte heeft gezwegen. Dit betoog faalt zoals hiervoor al toegelicht. Nu niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] wetenschap heeft gehad van de vervalsing van de inkomensgegevens en het gebruik daarvan, kan niet geconcludeerd worden dat hij zelf het bedrog heeft gepleegd. Het beroep op bedrog wordt dan ook verworpen.

Geen bedrog gepleegd door een derde

3.9.

Vaststaat dat [naam1] fraude heeft gepleegd door inkomensgegevens van een kandidaat-huurder te vervalsen ten behoeve van [geïntimeerde] . Het hof is van oordeel dat in de gegeven omstandigheden de handelingen van [naam1] aan Vesteda dienen te worden toegerekend. Dat [naam1] [geïntimeerde] zou hebben vertegenwoordigd, wordt wel gesteld door Vesteda maar dat blijkt, zonder het vaststaan van wetenschap van de vervalsing van de documenten en het gebruik daarvan aan de zijde van [geïntimeerde] , verder nergens uit. [naam1] is als verhuurmedewerker namens Vesteda opgetreden bij de totstandkoming van de huurovereenkomst en heeft zich ook als zodanig gepresenteerd. [naam1] heeft de woning van Vesteda aan [geïntimeerde] aangeboden, namens Vesteda een bezichtiging verzorgd, de benodigde gegevens bij [geïntimeerde] opgevraagd, de huurovereenkomst aan [geïntimeerde] toegestuurd en de sleutels van de woning aan [geïntimeerde] overhandigd. Vesteda stelt zelf in dit verband ook dat [geïntimeerde] wist dat [naam1] bij Vesteda in dienst was en dat hij met Vesteda contracteerde. Dat [naam1] niet degene is geweest die de uiteindelijke huurovereenkomst heeft ondertekend maakt dat niet anders. Verder maakte [naam1] bij het vervalsen van de documenten gebruik van het kantoor en de kantoororganisatie van Vesteda. Het frauduleuze gedrag van [naam1] dient in de gegeven omstandigheden in de verhouding tussen [geïntimeerde] en Vesteda aan Vesteda als haar werkgever te worden toegerekend. Er is daarom geen sprake van bedrog gepleegd door een ander dan de wederpartij (een derde). Het hof komt daarom ook niet toe aan de vraag of [geïntimeerde] een beroep toekomt op artikel 3:44 lid 5 BW, waarin geregeld is dat indien een verklaring tot stand is gekomen door bedrog van de zijde van iemand die geen partij bij de rechtshandeling is, op dit gebrek geen beroep kan worden gedaan jegens een wederpartij die geen reden had het bestaan ervan te veronderstellen.

Geen dwaling komen vast te staan

3.10.

Vesteda beroept zich ook op dwaling (artikel 6:228 lid 1 BW). Het hof stelt voorop dat van een onjuiste voorstelling van zaken aan de zijde van Vesteda geen sprake kan zijn, omdat het frauduleuze handelen van haar werknemer [naam1] in de gegeven omstandigheden aan Vesteda toegerekend dient te worden. Los gezien daarvan, behoort de dwaling in verband met de aard van de overeenkomst en de in r.o. 3.9 besproken omstandigheden voor rekening van Vesteda te blijven (artikel 6:228 lid 2 BW), nu het om het handelen van haar eigen werknemer gaat en wetenschap aan de zijde van [geïntimeerde] van het frauduleuze handelen niet is komen vast te staan. Het hof zal ten overvloede nog verder ingaan op een aantal van de stellingen van Vesteda.

3.11.

Van schending van een mededelingsplicht aan de zijde van [geïntimeerde] is geen sprake, omdat wetenschap van de vervalsing en het gebruik van vervalste documenten aan de zijde van [geïntimeerde] niet is komen vast te staan. Aan de vereisten van artikel 6:228 lid 1 onder b BW is daarom niet voldaan.

3.12.

Ook aan de vereisten van artikel 6:228 lid onder a BW is niet voldaan, omdat er geen sprake is geweest van een verkeerde voorstelling van zaken veroorzaakt door een inlichting van [geïntimeerde] . Volgens Vesteda moet het handelen van [naam1] gelijkgesteld worden aan het handelen van [geïntimeerde] zelf omdat zij hem vertegenwoordigd heeft bij het vervalsen van de inkomensgegevens, althans omdat zij een hulppersoon van [geïntimeerde] was. Zoals het hof hiervoor in r.o. 3.9 al heeft overwogen, kan [naam1] niet als vertegenwoordiger van [geïntimeerde] worden aangemerkt. Vesteda heeft verder onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen om [naam1] wel als een hulppersoon van [geïntimeerde] te kwalificeren. Vesteda heeft ook in het kader van de dwaling betoogd dat [naam1] een derde was op wiens onjuiste inlichtingen Vesteda is afgegaan. Ook dit betoog gaat niet op, zoals het hof hiervoor in r.o. 3.9 al heeft toegelicht. Bovendien staan er onvoldoende feiten en omstandigheden vast op basis waarvan zou kunnen worden aangenomen dat [geïntimeerde] de valse inlichtingen van [naam1] tot de zijne heeft gemaakt en dusdoende (ook) zelf die valse inkomensgegevens heeft verschaft.

3.13.

Tenslotte voert Vesteda nog aan dat er sprake is van wederzijdse dwaling (artikel 6:228 lid onder c BW): zowel Vesteda als [geïntimeerde] zijn ervan uitgegaan dat [geïntimeerde] aan de vereisten voldeed om in aanmerking te komen voor deze woning en dat [naam1] Vesteda
onjuistvoorlichtte. Het is voor het hof niet duidelijk of Vesteda “juist” in plaats van
onjuistbedoelt, maar dat maakt voor de beoordeling niet uit. Het betoog gaat niet op omdat ook hier weer geldt dat de wetenschap van [naam1] aan Vesteda toegerekend dient te worden en anders de dwaling voor rekening van Vesteda behoort te blijven. Bovendien, zo een verkeerde voorstelling van zaken aan de zijde van Vesteda aangenomen zou kunnen worden, geldt dat niet is komen vast te staan dat ook [geïntimeerde] wist van het bestaan van de vervalste documenten waarop Vesteda is afgegaan. Dat partijen van eenzelfde verkeerde voorstelling van zaken zijn uitgegaan is daarom niet komen vast te staan.

Geen misbruik van omstandigheden

3.14.

Ook het beroep op misbruik van omstandigheden wordt verworpen, omdat niet vast is komen te staan dat [geïntimeerde] wist of moest begrijpen dat [naam1] fraude heeft gepleegd.

Geen bewijslevering

3.15.

Het hof gaat aan het bewijsaanbod van Vesteda voorbij, nu zij geen voldoende concreet bewijsaanbod heeft gedaan van feiten of omstandigheden die, indien bewezen, tot een andere beslissing zouden kunnen leiden.

De conclusie

3.16.

Het hoger beroep slaagt niet. Omdat Vesteda in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof Vesteda tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen, zoals gevorderd vermeerderd met de wettelijke rente daarover. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. Die rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[2]

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland van 3 augustus 2022;

4.2.

veroordeelt Vesteda tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :

€ 343,- aan griffierecht

€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief II);

4.3.

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

4.4.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M. Schoemaker, C. Hoogland en J.G.J. Rinkes, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 november 2023.