Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.307.788/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 211027)
arrest in kort geding van 5 juli 2022
in de zaak van
Stichting Valquest,
gevestigd te Groningen,
appellante,
bij de rechtbank: eiseres,
bij de rechtbank: eiseres,
hierna:
Valquest,
Valquest,
advocaat: mr. R.J. de Boer, die kantoor houdt te Assen,
tegen
1.[geïntimeerde1] ,
2. [geïntimeerde2],
3. [geïntimeerde3],
4. [geïntimeerde4],
allen wonende te [woonplaats1] ,
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] c.s.advocaat: mr. J. van Lunen, die kantoor houdt te 's-Gravenhage,
[geïntimeerden] c.s.advocaat: mr. J. van Lunen, die kantoor houdt te 's-Gravenhage,
en
5. zij die verblijven in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, allen verblijvende te [woonplaats1] op het adres [adres1] ,
hierna te noemen:
de overige krakers,
de overige krakers,
die niet in rechte zijn verschenen,
geïntimeerden,
bij de rechtbank: gedaagden.
1.De procedure bij de voorzieningenrechter
Voor de procedure bij de voorzieningenrechter verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis in kort geding van 28 januari 2022 (hierna: het vonnis) dat de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, heeft gewezen.
2.De procedure bij het hof
2.1
Het verloop van de procedure bij het hof blijkt uit:
- de spoedappeldagvaarding, tevens houdende memorie van grieven van 24 februari 2022 (met producties),
- de memorie van antwoord van [geïntimeerden] c.s. van 29 maart 2022 (met producties),
- het tussenarrest van het hof van 5 april 2022, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van de op 31 mei 2022 gehouden mondelinge behandeling, met daaraan gehecht de spreekaantekeningen van mrs. De Boer en Van Lunen.
- de memorie van antwoord van [geïntimeerden] c.s. van 29 maart 2022 (met producties),
- het tussenarrest van het hof van 5 april 2022, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van de op 31 mei 2022 gehouden mondelinge behandeling, met daaraan gehecht de spreekaantekeningen van mrs. De Boer en Van Lunen.
2.2
Aan het slot van de mondelinge behandeling heeft het hof een datum voor arrest bepaald.
3.3. Waar gaat het in deze zaak om?
3.1
Het gaat er in deze zaak om of Valquest als eigenaar van het pand aan de [adres1] te [woonplaats1] , bekend staand als ‘ [naam1] ’, voldoende spoedeisend belang heeft bij ontruiming van dit pand door [geïntimeerden] c.s. en de overige krakers, die dit pand eind december 2021 hebben gekraakt en daar sindsdien verblijven. Valquest vindt dat dit het geval is, maar de krakers betwisten dit en wijzen op hun belang om nog zo lang mogelijk van het pand - als onder meer woonruimte- gebruik te kunnen maken.
3.2 Anders dan de voorzieningenrechter komt het hof tot het oordeel dat Valquest voldoende spoedeisend belang heeft bij ontruiming. Het hof zal dit oordeel hierna motiveren, door eerst de relevante feiten en de procedure bij de voorzieningenrechter te vermelden en door daarna de standpunten van partijen te bespreken.
3.2 Anders dan de voorzieningenrechter komt het hof tot het oordeel dat Valquest voldoende spoedeisend belang heeft bij ontruiming. Het hof zal dit oordeel hierna motiveren, door eerst de relevante feiten en de procedure bij de voorzieningenrechter te vermelden en door daarna de standpunten van partijen te bespreken.
4.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:
4.1
Valquest is sinds 29 juni 2020 eigenaar van de onroerende zaken staande en gelegen aan de [adres1] te [woonplaats1] , bekend staand als ‘ [naam1] ’, kadastraal bekend gemeente Groningen, sectie [Y] 3690 A1 en sectie [Y] 3690 A2 (hierna ook: het pand).
4.2
Valquest heeft het pand bij schriftelijke koopovereenkomst van 22 november 2021 verkocht aan L.M.J.D. B.V. (hierna: LMJD) voor een koopprijs van € 2.800.000,- kosten koper. Overeengekomen is dat het pand uiterlijk op 1 februari 2022 geleverd zal worden. In artikel 3 lid 3 van de koopovereenkomst is bepaald dat het verkochte bij het ondertekenen van de leveringsakte ontruimd zal zijn, vrij van huur en gebruiksrechten. Voorts is in artikel 14 van de koopovereenkomst bepaald dat een partij die na ingebrekestelling nalatig blijft om medewerking te verlenen aan de uitvoering van de koopovereenkomst een terstond opeisbare boete van 20% van de koopsom verbeurt.
4.3
Het pand is op of omstreeks 31 december 2021 door [geïntimeerden] c.s. en de overige krakers gekraakt.
4.4 Valquest heeft de krakers bij brief van 12 januari 2022 meegedeeld dat zij zich zonder recht of titel in het pand bevinden, wat onrechtmatig is, en ook dat Valquest het pand heeft verkocht en aan een derde moet leveren. Valquest heeft de krakers gesommeerd het pand uiterlijk op 14 januari 2022 te verlaten, aan welke sommatie de krakers geen gevolg hebben gegeven.
4.4 Valquest heeft de krakers bij brief van 12 januari 2022 meegedeeld dat zij zich zonder recht of titel in het pand bevinden, wat onrechtmatig is, en ook dat Valquest het pand heeft verkocht en aan een derde moet leveren. Valquest heeft de krakers gesommeerd het pand uiterlijk op 14 januari 2022 te verlaten, aan welke sommatie de krakers geen gevolg hebben gegeven.
4.5
LMJD heeft Valquest in een brief van 12 januari 2022 het volgende geschreven:
‘Op 22 november 2021 heeft L.M.J.D. B.V. van Stichting Valquest de panden [adres1] , u
‘Op 22 november 2021 heeft L.M.J.D. B.V. van Stichting Valquest de panden [adres1] , u
bekend, aangekocht.
Deze panden dienen op 1 februari 2022 aan L.M.J.D. B.V. vrij en onbezwaard geleverd te worden.
Inmiddels heeft L.M.J.D. B.V. uit berichten in de media vernomen dat de panden zijn gekraakt en op
dit onrechtmatig worden bewoond.
L.M.J.D. B.V. wijst Stichting Valquest op haar verplichtingen die zij heeft op grond van de
koopovereenkomst met L.M.J.D. B.V.
L.M.J.D. B.V. gaat er voorshands vanuit dat u de panden op 1 februari 2022 zonder krakers levert.
Indien dit niet het geval is stelt L.M.J.D. B.V. Stichting Valquest bij deze reeds aansprakelijk voor de
alsdan reeds geleden schade en de nog te lijden schade.
L.M.J.D. B.V. zal alsdan haar advocaat opdracht geven de noodzakelijke juridische maatregelen te
treffen. Stichting Valquest dient hiervan goede nota te nemen. Vooralsnog gaat L.M.J.D. B.V. ervan uit dat u alles in het werk zult stellen om de panden op 1 februari 2022 vrij van krakers te leveren.’
4.6
De advocaat van [geïntimeerden] c.s. heeft de advocaat van Valquest in een e-mail van 14 januari 2022 verzocht om nadere informatie te verstrekken over de verkoop en de verdere plannen met het pand en medegedeeld dat [geïntimeerden] c.s. bereid zijn om het pand te verlaten zodra Valquest concrete plannen heeft die op korte termijn zullen worden uitgevoerd.
4.7
De advocaat van Finker Finance, (hypothecair) financier van Valquest, heeft Valquest in een brief van 20 januari 2022 het volgende meegedeeld:
‘( ... ) Cliënte heeft Stichting Valquest financiering verstrekt ten behoeve van de aankoop van de
‘( ... ) Cliënte heeft Stichting Valquest financiering verstrekt ten behoeve van de aankoop van de
onroerende zaken staande en gelegen aan de [adres1] te [woonplaats1] .
Uit recente berichten die in de media zijn verschenen is cliënte gebleken dat de betreffende onroerende zaken illegaal worden bezet door krakers. Dit levert voor cliënte als financier een uiterst onwenselijke en risicovolle situatie op. Er wordt door het laten voortduren van dergelijke illegale bewoning door Stichting Valquest in strijd gehandeld met de voorwaarden die voor de financiering gelden en bovendien komt daardoor de waarde van de registergoederen waarop door Stichting Valquest aan cliënte hypotheek is verleend ernstig onder druk te staan. Indien de illegale bewoning van de panden aan [adres1] te [woonplaats1] niet zo spoedig mogelijk wordt opgeheven en Stichting Valquest derhalve niet binnen 14 (veertien) dagen na dagtekening van deze brief vrijelijk over elk van de voornoemde panden kan beschikken zal cliënte de financiering opzeggen, het gehele uitstaande deel van de verstrekte lening en openstaande rente ineens en direct opeisen en indien noodzakelijk de aan cliënte verstrekte zekerheidsrechten uitwinnen. Alle kosten die daarmee verband houden zal cliënte in dat geval op Stichting Valquest verhalen. (.. . )’
4.8
De advocaat van LMJD heeft de advocaat van Valquest in een e-mail van 20 januari 2022 het volgende meegedeeld:
‘( ... ) Naar aanleiding van het verzoek van uw cliënte om de levering van de panden
‘( ... ) Naar aanleiding van het verzoek van uw cliënte om de levering van de panden
(appartementsrechten) [adres1] te [woonplaats1] uit te stellen tegen een latere (overigens niet door uw cliënte genoemde) datum bericht ik u dat cliënte daarmee
nietkan instemmen. Zoals uw cliënte bekend is heeft cliënte renovatieplannen voor het pand die direct na levering op 1 februari a.s. moeten worden uitgevoerd teneinde de panden voor de nieuwe huurders gereed te maken. Kortom uitstel van levering is niet aan de orde. Voorts is uw cliënte ook bekend dat er in de panden asbest aanwezig is en dat sanering moet plaatsvinden. Vanwege het aanwezige asbest mogen de panden absoluut niet bewoond worden.
nietkan instemmen. Zoals uw cliënte bekend is heeft cliënte renovatieplannen voor het pand die direct na levering op 1 februari a.s. moeten worden uitgevoerd teneinde de panden voor de nieuwe huurders gereed te maken. Kortom uitstel van levering is niet aan de orde. Voorts is uw cliënte ook bekend dat er in de panden asbest aanwezig is en dat sanering moet plaatsvinden. Vanwege het aanwezige asbest mogen de panden absoluut niet bewoond worden.
Daarnaast wijst cliënte er nogmaals op, dat los van het vorenstaande, er door uw cliënte conform de
koopovereenkomst geleverd dient te worden. Cliënte heeft uw cliënte in eerder stadium reeds
aansprakelijk gesteld voor de schade die cliënt lijdt en/of zal lijden indien er niet (tijdig) wordt geleverd, in welk geval cliënte tevens aanspraak maakt op de contractueel overeengekomen boete van 20% van de koopsom.
Uw cliënte dient derhalve conform de koopovereenkomst de panden (appartementsrechten) op
1 februari a.s. leeg (zonder bewoners/krakers) en ontruimd te leveren. (...)’
4.9
[naam2] van Buist Asbestinventarisatie & Adviesbureau heeft Valquest in een
e-mail van 20 januari 2020 meegedeeld:
‘In opdracht van Stichting Valquest heb ik ruim 6 maanden geleden aan de [adres1] te
e-mail van 20 januari 2020 meegedeeld:
‘In opdracht van Stichting Valquest heb ik ruim 6 maanden geleden aan de [adres1] te
[woonplaats1] geïnspecteerd op asbest. Tijdens deze inspectie zijn er meerdere asbest verdachte bronnen
aangetroffen.
U vertelde mij reeds dat het pand gekraakt is voor bewoning.
De panden aan de [adres1] te [woonplaats1] mogen absoluut niet bewoond worden op dit
moment. Het asbest welke nu nog aanwezig is, is deels beschadigd en de asbest deeltjes kunnen
gemakkelijk vrijkomen waardoor er een zeer onveilige situatie is in beide panden. Bij beide panden dient het asbest zo spoedig mogelijk gesaneerd te worden door een erkend en gecertificeerd asbest saneringsbedrijf (... )’
4.1
[geïntimeerden] c.s. en de overige krakers verblijven nog in het pand.
5.Het geschil en de beslissing van de voorzieningenrechter
5.1
Valquest heeft - samengevat - gevorderd [geïntimeerden] c.s. en de overige krakers te veroordelen om het pand binnen 24 uur na het te wijzen vonnis te ontruimen en blijvend te verlaten en hen te verbieden het pand weer in gebruik te nemen, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Tevens heeft Valquest gevorderd [geïntimeerden] c.s. en de overige krakers te veroordelen om vanaf 1 januari 2022 maandelijks € 2.500,- aan energielasten aan haar te betalen, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] c.s. en de overige krakers in de proceskosten.
5.2
De voorzieningenrechter heeft verstek verleend tegen de overige krakers. Zij heeft de vorderingen van Valquest tot ontruiming tegen [geïntimeerden] c.s. afgewezen wegens het ontbreken van een voldoende spoedeisend belang aan de zijde van Valquest, afgezet tegen het evidente woonbelang aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. Ook heeft de voorzieningenrechter de vordering tot maandelijkse betaling van de energielasten jegens [geïntimeerden] c.s. afgewezen. Omdat de vorderingen van Valquest jegens [geïntimeerden] c.s. zijn afgewezen, zijn ook de vorderingen jegens de overige, niet verschenen, krakers afgewezen. Valquest is veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerden] c.s.
6.De beoordeling van de grieven en de vordering
Inleiding
6.1
Valquest heeft zes bezwaren (‘grieven’) opgeworpen tegen het vonnis. Deze grieven vallen de afwijzing van de voorlopige voorziening en verschillende onderdelen van de daarvoor gegeven motivering aan. Op basis daarvan vordert Valquest de vernietiging van het vonnis en alsnog toewijzing van haar vorderingen, met dien verstande dat zij haar eis heeft gewijzigd. Zij vordert niet langer vergoeding van energielasten en wijzigt onderdeel III van haar vordering enkel tekstueel. [geïntimeerden] c.s. hebben geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging. Ook het hof ziet geen reden de eiswijziging buiten beschouwing te laten en zal dan ook recht doen op de gewijzigde eis, ook ten aanzien van de niet verschenen overige krakers, omdat de eiswijziging geen vermeerdering van eis betreft.
6.2
Ook in dit hoger beroep zal het hof verstek verlenen tegen de - niet verschenen - overige krakers. Omdat [geïntimeerden] c.s. ook in hoger beroep wel zijn verschenen, zal één arrest worden gewezen tussen Valquest enerzijds en [geïntimeerden] c.s. en de overige krakers anderzijds, dat als een arrest op tegenspraak moet worden beschouwd, op grond van artikel 140 lid 3 Rv, dat ook in hoger beroep van toepassing is gelet op artikel 353 lid 1 Rv. [1]
Uitgangspunten voor de ontruimingsvordering6.3 De voorzieningenrechter heeft voorop gesteld dat de krakers met het kraken van het pand inbreuk maken op het eigendomsrecht van Valquest, dat onder meer door artikel 5:1 Burgerlijk Wetboek (BW) wordt beschermd en dat het verblijf van de krakers zonder recht of titel in het pand onrechtmatig is jegens Valquest, zodat Valquest in beginsel het pand van hen kan opeisen en de gevorderde ontruiming van het pand in beginsel voor toewijzing vatbaar is. Daartegenover heeft de voorzieningenrechter het door artikel 8 EVRM beschermde huisrecht van de krakers gesteld, dat met een eventuele ontruiming van het pand in het geding komt. Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 28 oktober 2011 [2] heeft de voorzieningenrechter overwogen dat doorgaans daarbij in het concrete geval het belang van de eigenaar het zwaarst zal wegen, maar niet kan worden uitgesloten dat vanwege de ernstige inbreuk op het huisrecht en de onomkeerbare gevolgen van een ontruiming het belang van (een) kraker(s) in een specifiek geval, (bijvoorbeeld) voor beperkte tijd, het zwaarste weegt. De voorzieningenrechter concludeert dat afwijzing van de ontruimingsvordering op grond van een afweging van de wederzijdse belangen van partijen alleen aan de orde is indien Valquest haar bevoegdheid om ontruiming van het pand te vorderen zou misbruiken, in die zin dat zij, in aanmerking nemend haar belang bij ontruiming en het belang van de krakers dat daardoor wordt geschaad, in redelijkheid niet tot ontruiming kan komen (artikel 3:13 BW). De eigenaar van een pand moet tegen die achtergrond het spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming wel voldoende concreet onderbouwen. De voorzieningenrechter heeft daarbij aangetekend dat volgens vaste rechtspraak de ontruiming van een gekraakt pand niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden. [3]
6.4
Het hof zal, bij de bespreking van de grieven van Valquest, van deze uitgangspunten uitgaan, omdat deze zijn gebaseerd op een bestendige lijn in de jurisprudentie. Het hof volgt [geïntimeerden] c.s. dan ook niet in hun standpunt dat de uitgangspunten te streng zijn.
Afweging wederzijdse belangen van partijen6.5 De voorzieningenrechter is vervolgens overgegaan tot een afweging van de wederzijdse belangen van partijen, met de in 5.2 genoemde uitkomst tot gevolg. Tegen die uitkomst van de belangenafweging richten zich de grieven van Valquest. Het hof zal deze grieven en het verweer van [geïntimeerden] c.s. daartegen bespreken, om vervolgens te beoordelen of Valquest een (voldoende) spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming.
Leidt ontruiming tot ongerechtvaardigde leegstand?6.6 Met haar eerste grief komt Valquest op tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat op dit moment onvoldoende valt uit te sluiten dat een uit te spreken ontruiming tot ongerechtvaardigde leegstand zou leiden. Met haar vijfde grief (abusievelijk genummerd IV) stelt Valquest in algemene zin dat de belangenafweging door de voorzieningenrechter niet juist is. Zij stelt daartoe onder meer dat het pand al door haar was verkocht geruime tijd voordat de krakers hun intrek namen en dat van dit laatste sprake was, kort voordat zij tot levering aan LMJD moest overgaan. Ook stelt zij dat LMJD aan haar heeft kenbaar gemaakt het pand na levering te willen renoveren om het gereed te maken voor nieuwe huurders en dat deze plannen voldoende concreet zijn gemaakt. [geïntimeerden] c.s. hebben daartegenover gesteld dat zij de gepresenteerde plannen nog altijd vaag en bovendien tegenstrijdig achten. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep hebben zij bovendien gesteld dat er geen bewijs is dat de koopovereenkomst tussen Valquest en LMJD daadwerkelijk in november 2021 is getekend.
Leidt ontruiming tot ongerechtvaardigde leegstand?6.6 Met haar eerste grief komt Valquest op tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat op dit moment onvoldoende valt uit te sluiten dat een uit te spreken ontruiming tot ongerechtvaardigde leegstand zou leiden. Met haar vijfde grief (abusievelijk genummerd IV) stelt Valquest in algemene zin dat de belangenafweging door de voorzieningenrechter niet juist is. Zij stelt daartoe onder meer dat het pand al door haar was verkocht geruime tijd voordat de krakers hun intrek namen en dat van dit laatste sprake was, kort voordat zij tot levering aan LMJD moest overgaan. Ook stelt zij dat LMJD aan haar heeft kenbaar gemaakt het pand na levering te willen renoveren om het gereed te maken voor nieuwe huurders en dat deze plannen voldoende concreet zijn gemaakt. [geïntimeerden] c.s. hebben daartegenover gesteld dat zij de gepresenteerde plannen nog altijd vaag en bovendien tegenstrijdig achten. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep hebben zij bovendien gesteld dat er geen bewijs is dat de koopovereenkomst tussen Valquest en LMJD daadwerkelijk in november 2021 is getekend.
6.7
Het hof heeft, net als de voorzieningenrechter, als vaststaand feit aangenomen dat Valquest het pand bij schriftelijke koopovereenkomst van 22 november 2021 heeft verkocht aan LMJD voor een koopprijs van € 2.800.000,- en passeert daarmee de - tijdens de mondeling behandeling in hoger beroep ingenomen, maar niet onderbouwde - stelling van [geïntimeerden] c.s. dat er geen bewijs is dat die overeenkomst ook daadwerkelijk op die datum is getekend. Het hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat de door Valquest eveneens overgelegde concept-akte van levering dateert van 11 januari 2022, zodat de koopovereenkomst in ieder geval voordien is gesloten. Bovendien wordt in die concept-akte verwezen naar een op 22 november 2021 gesloten koopovereenkomst. De namens [geïntimeerden] c.s. ter zitting ingenomen stelling dat het gebruikelijk is dat na het tekenen 10% van de koopsom wordt gestort en dat dat in deze zaak niet is gebeurd, kan niet als nadere onderbouwing van haar stelling dienen, omdat in artikel 11 van de koopovereenkomst is bepaald dat ‘partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat geen waarborgsom behoeft te worden gestort noch een bankgarantie behoeft te worden gesteld.’
6.8 Valquest heeft haar stelling dat de plannen van LMJD als koper van het pand voldoende concreet zijn en dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand zal leiden in hoger beroep nader onderbouwd. Anders dan de voorzieningenrechter oordeelt het hof dat Valquest voldoende concreet inzicht heeft verstrekt in de (toekomstige) plannen van LMJD en voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand zal leiden
.6.9 Zo heeft zij erop gewezen dat LMJD, blijkens de in 4.8 gedeeltelijk geciteerde e-mail van haar advocaat van 20 januari 2022, kenbaar heeft gemaakt het pand na levering te willen renoveren om het gereed te maken voor nieuwe huurders en dat dit ook blijkt uit het in hoger beroep als productie 3 overgelegde e-mail bericht van 17 februari 2022 van de advocaat van LMJD. In deze brief schrijft de advocaat van LMJD onder meer dat ‘cliënte de panden niet
[heeft] aangekocht als een louter beleggingsobject. Cliënte zal het pand renoveren en het bovenste deel van het pand zal door haarzelf als kantoorruimte in gebruik worden genomen, zulks nadat het sloopbedrijf de sanering heeft uitgevoerd en de aannemer de panden heeft opgeleverd. Zoals u weet rat de aannemer op 14 maart as mits dit nog gehaald kan gaan worden. Cliënte wil de panden uiterlijk medio mei/juni aanstaande betrekken. De vraag of dit mogelijk is hangt thans af van het schema van de aannemer en de snelheid waarmee het spoedappel wordt afgewikkeld. Het onderste gedeelte (begane grond en eerste verdieping) van het pand wordt gereed gemaakt voor horeca. Cliënte is op 24 januari 2022, ervan uitgaande dat de panden conform overeenkomst zou worden geleverd, een huurovereenkomst aangegaan (voor de begane grond en de eerste verdieping) van de panden met een huurder. Cliënte dient aan verplichtingen jegens de huurder te kunnen voldoen en dient het verhuurde per 1 april 2022 ter beschikking te kunnen stellen. Voor cliënte is het van wezenlijk belang dat het onderste gedeelte voor horeca ingezet en verhuurd kan worden aangezien zij bij de aankoop en de financiering van het pand rekening heeft gehouden met de huuropbrengsten. Van leegstand zal geen sprake zijn, cliënte heeft daar uiteraard ook geen enkel belang bij, dit moge duidelijk zijn
.’
6.8 Valquest heeft haar stelling dat de plannen van LMJD als koper van het pand voldoende concreet zijn en dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand zal leiden in hoger beroep nader onderbouwd. Anders dan de voorzieningenrechter oordeelt het hof dat Valquest voldoende concreet inzicht heeft verstrekt in de (toekomstige) plannen van LMJD en voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand zal leiden
.6.9 Zo heeft zij erop gewezen dat LMJD, blijkens de in 4.8 gedeeltelijk geciteerde e-mail van haar advocaat van 20 januari 2022, kenbaar heeft gemaakt het pand na levering te willen renoveren om het gereed te maken voor nieuwe huurders en dat dit ook blijkt uit het in hoger beroep als productie 3 overgelegde e-mail bericht van 17 februari 2022 van de advocaat van LMJD. In deze brief schrijft de advocaat van LMJD onder meer dat ‘cliënte de panden niet
[heeft] aangekocht als een louter beleggingsobject. Cliënte zal het pand renoveren en het bovenste deel van het pand zal door haarzelf als kantoorruimte in gebruik worden genomen, zulks nadat het sloopbedrijf de sanering heeft uitgevoerd en de aannemer de panden heeft opgeleverd. Zoals u weet rat de aannemer op 14 maart as mits dit nog gehaald kan gaan worden. Cliënte wil de panden uiterlijk medio mei/juni aanstaande betrekken. De vraag of dit mogelijk is hangt thans af van het schema van de aannemer en de snelheid waarmee het spoedappel wordt afgewikkeld. Het onderste gedeelte (begane grond en eerste verdieping) van het pand wordt gereed gemaakt voor horeca. Cliënte is op 24 januari 2022, ervan uitgaande dat de panden conform overeenkomst zou worden geleverd, een huurovereenkomst aangegaan (voor de begane grond en de eerste verdieping) van de panden met een huurder. Cliënte dient aan verplichtingen jegens de huurder te kunnen voldoen en dient het verhuurde per 1 april 2022 ter beschikking te kunnen stellen. Voor cliënte is het van wezenlijk belang dat het onderste gedeelte voor horeca ingezet en verhuurd kan worden aangezien zij bij de aankoop en de financiering van het pand rekening heeft gehouden met de huuropbrengsten. Van leegstand zal geen sprake zijn, cliënte heeft daar uiteraard ook geen enkel belang bij, dit moge duidelijk zijn
.’
6.1
De door de advocaat van LMJD genoemde huurovereenkomst van 24 januari 2022, op grond waarvan LMJD het horecagedeelte per 1 april 2022 ter beschikking moet stellen aan huurder, is vastgelegd in een schriftelijk huurcontract, dat door Valquest is overgelegd als productie 4 bij memorie van grieven. Dat op het voorblad van de huurovereenkomst een andere datum (24 januari 2022) dan op de laatste pagina met de handtekeningen (24 februari 2022) is vermeld, zoals door [geïntimeerden] c.s. is gesteld, doet aan de overeengekomen ingangsdatum van de huur niet af. Voor zover [geïntimeerden] c.s. met hun stelling de authenticiteit van het huurcontract in twijfel hebben willen trekken, volgt het hof hen daarin niet. Het ligt voorshands meer voor de hand dat sprake is van een vergissing van de opsteller van het contract.
6.11
Valquest heeft voorts gewezen op de door haar als productie 5 in hoger beroep overgelegde e-mail van aannemer Hoekstra van 16 februari 2022, waaruit de hiervoor weergegeven renovatieplannen van LMJD blijken en waaruit volgt welke werkzaamheden in opdracht van LMJD moeten worden verricht nadat het pand van asbest is gesaneerd. De aannemer schrijft daarover onder meer het volgende:
‘Op 23 november j.l. heb ik het pand (…) tezamen met u bezocht. Het pand zou worden aangekocht waarbij de bovenste verdiepingen als kantoor ingericht zouden worden en het onderste gedeelte gereedgemaakt moest worden voor de verhuur van horeca (café-restaurant). In het pand is tevens asbest aangetroffen dat eerst gesaneerd dient te worden volgens opgaaf van de asbestdeskundige, die hiervoor direct nadat het pand beschikbaar was, een definitief plan zou opstellen. Na de saneringswerkzaamheden door [naam3] Sloopwerken zouden wij het pand verder leegmaken en strippen, waarna wij een algehele renovatie zouden uitvoeren (…).Zoals reeds aangegeven verwachtten wij deze werkzaamheden binnen drie maanden na aanvang van de werkzaamheden gereed te hebben. Wij spraken evenwel af dat wij de werkzaamheden daar waar mogelijk zodanig zouden inrichten en uitvoeren dat de bovenste verdiepingen als eerste gereed zijn zodat deze als eerste betrokken konden worden.Wij zouden in week 13 starten met de werkzaamheden, maar u gaf vrijdagmiddag 28 januari aan dat u het pand nog niet had omdat er krakers in intrek in het pand hebben genomen. Wij hadden daar niet op gerekend en wij hadden de planning ook klaar om op 14 maart te beginnen. Wij kunnen de werkzaamheden nu echter pas inplannen zodra wij weten wanneer wij in het pand kunnen. Hierbij zijn wij ook afhankelijk van de beschikbaarheid van derden die wij moeten inschakelen. Wij kunnen dus niet een opleverdatum garanderen. (…) Ons bedrijf heeft al een deel van de materialen ingekocht en het personeel hadden wij ook al ingepland. Wij zullen de kosten vanwege het niet elders kunnen inzetten van ons personeel wel aan u doorberekenen door dat we de werkzaamheden niet tijdig conform overeenkomst kunnen opstarten.’
‘Op 23 november j.l. heb ik het pand (…) tezamen met u bezocht. Het pand zou worden aangekocht waarbij de bovenste verdiepingen als kantoor ingericht zouden worden en het onderste gedeelte gereedgemaakt moest worden voor de verhuur van horeca (café-restaurant). In het pand is tevens asbest aangetroffen dat eerst gesaneerd dient te worden volgens opgaaf van de asbestdeskundige, die hiervoor direct nadat het pand beschikbaar was, een definitief plan zou opstellen. Na de saneringswerkzaamheden door [naam3] Sloopwerken zouden wij het pand verder leegmaken en strippen, waarna wij een algehele renovatie zouden uitvoeren (…).Zoals reeds aangegeven verwachtten wij deze werkzaamheden binnen drie maanden na aanvang van de werkzaamheden gereed te hebben. Wij spraken evenwel af dat wij de werkzaamheden daar waar mogelijk zodanig zouden inrichten en uitvoeren dat de bovenste verdiepingen als eerste gereed zijn zodat deze als eerste betrokken konden worden.Wij zouden in week 13 starten met de werkzaamheden, maar u gaf vrijdagmiddag 28 januari aan dat u het pand nog niet had omdat er krakers in intrek in het pand hebben genomen. Wij hadden daar niet op gerekend en wij hadden de planning ook klaar om op 14 maart te beginnen. Wij kunnen de werkzaamheden nu echter pas inplannen zodra wij weten wanneer wij in het pand kunnen. Hierbij zijn wij ook afhankelijk van de beschikbaarheid van derden die wij moeten inschakelen. Wij kunnen dus niet een opleverdatum garanderen. (…) Ons bedrijf heeft al een deel van de materialen ingekocht en het personeel hadden wij ook al ingepland. Wij zullen de kosten vanwege het niet elders kunnen inzetten van ons personeel wel aan u doorberekenen door dat we de werkzaamheden niet tijdig conform overeenkomst kunnen opstarten.’
6.12
De noodzaak voor sanering blijkt uit de in 4.10 gedeeltelijk geciteerde e-mail van [naam2] van 20 januari 2022 en uit het als productie 6 in hoger beroep overgelegde asbestinventarisatierapport van 8 februari 2022 van Buist, terwijl uit het als productie 7 in hoger beroep overgelegde e-mailbericht van [naam3] Sloopwerken B.V. van 9 februari 2022 blijkt dat dit bedrijf de opdracht om tot verwijdering van het asbest over te gaan heeft aangenomen en dat de asbestwerkzaamheden in week 10 van 2022 zijn gepland. Het sloopbedrijf schrijft daarbij: ‘
Het is van belang dat het pand aan de [adres1] 9 geheel leeg en ontruimd is om onze werkzaamheden te doen. Het is ten tijde van het saneren verboden het pand zonder toestemming te betreden.’ Uit de als productie 14 in hoger beroep door Valquest overgelegde brief van [naam3] van 17 mei 2022 volgt bovendien dat het sloopbedrijf bereid en in staat is de sloopwerkzaamheden op korte termijn dan wel uiterlijk zeven dagen nadat de krakers het pand aan de [adres1] hebben verlaten te verrichten, dat de sloopwerkzaamheden naar verwachting een kleine week in beslag zullen nemen, maar ook dat het sloopbedrijf pas een nadere planning kan maken nadat duidelijk is wanneer de krakers zullen vertrekken.
Het is van belang dat het pand aan de [adres1] 9 geheel leeg en ontruimd is om onze werkzaamheden te doen. Het is ten tijde van het saneren verboden het pand zonder toestemming te betreden.’ Uit de als productie 14 in hoger beroep door Valquest overgelegde brief van [naam3] van 17 mei 2022 volgt bovendien dat het sloopbedrijf bereid en in staat is de sloopwerkzaamheden op korte termijn dan wel uiterlijk zeven dagen nadat de krakers het pand aan de [adres1] hebben verlaten te verrichten, dat de sloopwerkzaamheden naar verwachting een kleine week in beslag zullen nemen, maar ook dat het sloopbedrijf pas een nadere planning kan maken nadat duidelijk is wanneer de krakers zullen vertrekken.
6.13
Ten slotte heeft Valquest onweersproken gesteld dat het volstrekt niet aannemelijk is dat LMJD een koopsom van € 2.800.000,- betaalt om het pand vervolgens leeg te laten staan, waarbij het hof overweegt dat dit ook volgt uit de in 6.9 gedeeltelijk geciteerde e-mail van de advocaat van LMJD van 17 februari 2022.
6.14
Gelet op het voorgaande volgt het hof [geïntimeerden] c.s. derhalve niet in hun stelling dat de plannen met het pand nog altijd vaag zijn. Uit met name de e-mails en brieven van de aannemer en het sloopbedrijf volgt duidelijk dat de te verrichten werkzaamheden reeds waren ingepland, maar dat deze planning niet is gehaald juist vanwege de aanwezigheid van krakers in het pand. Verder volgt uit deze correspondentie dat nadere concretisering en het (opnieuw) inplannen van de werkzaamheden pas kan plaatsvinden nadat de krakers het pand zullen hebben verlaten. Dat asbestsanering zou kunnen plaatsvinden gedurende de bewoning door krakers, zoals door hen gesteld, is weersproken door [naam2] in zijn e-mail van 20 januari 2022, waar hij schrijft dat de panden op dit moment vanwege de aanwezigheid van asbest zelfs niet bewoond mogen worden en door [naam3] , die schrijft dat de panden geheel leeg en ontruimd dienen te zijn voor het verrichten van de saneringswerkzaamheden. Een nadere onderbouwing van hun andersluidende stelling hebben [geïntimeerden] c.s. niet gegeven. Dat mogelijk eerst sprake was van andere plannen van LMJD met het pand doet evenmin af aan de conclusie dat de plannen blijkens het voorgaande voldoende concreet zijn. Als uitgangspunt heeft te gelden dat een eigenaar het recht heeft om over zijn pand te beschikken zoals hij wil [4] en het stond LMJD dan ook vrij eventueel aanvankelijk bestaande plannen te wijzigen, omdat voor de thans geplande renovatie geen uitgebreide vergunningen en een sloopmelding nodig zijn. Uit de e-mail van aannemer Hoekstra volgt overigens dat LMJD al in november 2021 het plan had om het pand deels te verhuren met een horecabestemming en dat het andere deel als kantoorruimte gebruikt zou worden.
6.15
[geïntimeerden] c.s. hebben nog aangevoerd dat LMJD niet beschikt over de vergunningen die nodig zijn om de sanerings- en verbouwingswerkzaamheden te kunnen verrichten die zij volgens Valquest wil gaan verrichten. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling is namens Valquest gesteld dat voor deze werkzaamheden geen vergunning vereist is, omdat het gaat om een inpandige verbouwing. Voor de asbestsanering kan worden volstaan met een melding. [geïntimeerden] c.s. hebben dat niet (gemotiveerd) weersproken, zodat het hof er voorshands vanuit gaat dat het ontbreken van een vergunning (aanvraag) niet aan de door LMJD voorziene verbouwing van het pand in de weg staat.
Spoedeisend belang?6.16 Gezien de hiervoor genoemde omstandigheden, waaruit naar het oordeel van hof volgt dat Valquest voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat ongerechtvaardigde leegstand na ontruiming niet valt te duchten, is het spoedeisend belang van Valquest gelegen in het feit dat LMJD jegens haar, onder meer in de brief van 12 januari 2022 en de e-mails van haar advocaat van 20 januari 2022 en 17 februari 2022 aanspraak maakt op levering van het pand, leeg en ontruimd, op de contractueel overeengekomen boete van 20% van de koopsom en op vergoeding van schade (bijvoorbeeld de schade van de aannemer vanwege het feit dat hij niet heeft kunnen aanvangen en de huurderving die daarop volgt).
6.17 Anders dan de voorzieningenrechter is het hof, in het licht van de hiervoor geformuleerde uitgangspunten, van oordeel dat het woonbelang van [geïntimeerden] c.s. en de overige krakers daar niet tegenop weegt. Het hof heeft daarbij in de beoordeling betrokken dat het woonbelang niet bestond ten tijde van de verkoop van het pand door Valquest aan LMJD, dat op het moment dat de krakers hun intrek in het pand namen geen sprake was van langdurige leegstand, omdat Valquest onweersproken heeft gesteld dat het pand tot 15 augustus 2021 is bewoond, dat de krakers relatief kort in de panden verblijven en dat Valquest vanaf het moment dat zij wist dat haar panden gekraakt werden kenbaar heeft gemaakt dat zij een einde aan de onrechtmatige bewoning wilde maken, waarbij Valquest de krakers in een brief van 12 januari 2022 heeft gesommeerd het pand uiterlijk op 14 januari 2022 te verlaten. Valquest heeft voorts aangifte gedaan op 7 februari 2022 en is de onderhavige kort geding procedure gestart op 17 januari 2022, zodat [geïntimeerden] c.s. en de overige krakers geruime tijd hebben kunnen anticiperen op een ontruiming. Met Valquest is het hof van oordeel dat de voorzieningenrechter met deze omstandigheden rekening had moeten houden. Ten slotte volgt uit de brief van LMJD van 12 januari 2022 en uit de e-mail van haar advocaat van 20 januari 2022 dat LMJD aanspraak maakt op vrije en onbezwaarde levering door Valquest (zonder krakers), zodat de stelling van [geïntimeerden] c.s. dat Valquest ook kan leveren inclusief de krakers, niet opgaat.
Spoedeisend belang?6.16 Gezien de hiervoor genoemde omstandigheden, waaruit naar het oordeel van hof volgt dat Valquest voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat ongerechtvaardigde leegstand na ontruiming niet valt te duchten, is het spoedeisend belang van Valquest gelegen in het feit dat LMJD jegens haar, onder meer in de brief van 12 januari 2022 en de e-mails van haar advocaat van 20 januari 2022 en 17 februari 2022 aanspraak maakt op levering van het pand, leeg en ontruimd, op de contractueel overeengekomen boete van 20% van de koopsom en op vergoeding van schade (bijvoorbeeld de schade van de aannemer vanwege het feit dat hij niet heeft kunnen aanvangen en de huurderving die daarop volgt).
6.17 Anders dan de voorzieningenrechter is het hof, in het licht van de hiervoor geformuleerde uitgangspunten, van oordeel dat het woonbelang van [geïntimeerden] c.s. en de overige krakers daar niet tegenop weegt. Het hof heeft daarbij in de beoordeling betrokken dat het woonbelang niet bestond ten tijde van de verkoop van het pand door Valquest aan LMJD, dat op het moment dat de krakers hun intrek in het pand namen geen sprake was van langdurige leegstand, omdat Valquest onweersproken heeft gesteld dat het pand tot 15 augustus 2021 is bewoond, dat de krakers relatief kort in de panden verblijven en dat Valquest vanaf het moment dat zij wist dat haar panden gekraakt werden kenbaar heeft gemaakt dat zij een einde aan de onrechtmatige bewoning wilde maken, waarbij Valquest de krakers in een brief van 12 januari 2022 heeft gesommeerd het pand uiterlijk op 14 januari 2022 te verlaten. Valquest heeft voorts aangifte gedaan op 7 februari 2022 en is de onderhavige kort geding procedure gestart op 17 januari 2022, zodat [geïntimeerden] c.s. en de overige krakers geruime tijd hebben kunnen anticiperen op een ontruiming. Met Valquest is het hof van oordeel dat de voorzieningenrechter met deze omstandigheden rekening had moeten houden. Ten slotte volgt uit de brief van LMJD van 12 januari 2022 en uit de e-mail van haar advocaat van 20 januari 2022 dat LMJD aanspraak maakt op vrije en onbezwaarde levering door Valquest (zonder krakers), zodat de stelling van [geïntimeerden] c.s. dat Valquest ook kan leveren inclusief de krakers, niet opgaat.
Conclusies6.18 De grieven I en V en als gevolg daarvan VI (abusievelijk genummerd V) - gericht tegen afwijzing van de vordering van Valquest en veroordeling in de proceskosten - slagen, zodat de overige grieven geen nadere bespreking behoeven.
6.19
Het bestreden vonnis van de voorzieningenrechter zal worden vernietigd, waarbij de ontruimingsvordering van Valquest jegens [geïntimeerden] c.s. zal worden toegewezen. Ten aanzien van de ontruimingstermijn overweegt het hof dat ingevolge artikel 555 Rv uitgangspunt is dat in geval van ontruiming een termijn van drie dagen wordt gegund om aan de executoriale titel te voldoen. Valquest onderbouwt niet waarom deze wettelijke termijn in dit geval zou moeten worden ingekort tot de gevorderde 24 uur. Gelet hierop zal het hof bepalen dat uiterlijk drie dagen na betekening van het vonnis tot ontruiming overgegaan moet worden.
6.2
De vordering van Valquest om [geïntimeerden] c.s. en de overige krakers te verbieden het pand opnieuw in gebruik te nemen zal eveneens, als onvoldoende gemotiveerd betwist door [geïntimeerden] c.s., jegens hen worden toegewezen, omdat het belang van Valquest bij deze vordering volgt uit wat hiervoor is overwogen. Datzelfde geldt voor de gevorderde dwangsom.
6.21
Jegens de overige krakers komen de vorderingen van Valquest het hof niet onrechtmatig of ongegrond voor. Deze zullen worden toegewezen in dezelfde zin als de vorderingen jegens [geïntimeerden] c.s.
6.22 Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerden] c.s. en de overige krakers hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van beide instanties veroordelen, omdat tegen de hoofdelijkheid geen verweer is gevoerd. De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van Valquest zullen worden vastgesteld op:
6.22 Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerden] c.s. en de overige krakers hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van beide instanties veroordelen, omdat tegen de hoofdelijkheid geen verweer is gevoerd. De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van Valquest zullen worden vastgesteld op:
- dagvaarding € 103,33
- griffierecht € 676,-
subtotaal verschotten €
779,33
subtotaal verschotten €
779,33
- salaris advocaat
€ 656,-
€ 656,-
Totaal € 1.435,33
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Valquest zullen worden vastgesteld op:
- dagvaarding € 111,25
- griffierecht € 783,-
subtotaal verschotten €
894,25
894,25
- salaris advocaat
€ 2.228,-(2 punten x tarief II)
€ 2.228,-(2 punten x tarief II)
Totaal € 3.122,25
7.De beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 28 januari 2022 en neemt in plaats daarvan de volgende beslissingen:
verleent verstek tegen de - niet verschenen - overige krakers;
veroordeelt [geïntimeerden] c.s. en de overige krakers om binnen drie dagen na betekening van dit arrest de onroerende zaken staande en gelegen aan de [adres1] te [woonplaats1] , te ontruimen en blijvend te verlaten met al het hunne en alle personen die zijdens [geïntimeerden] c.s. en de overige krakers aldaar verblijven en het pand leeg en ter vrije beschikking aan Valquest te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- voor elke dag of een deel daarvan dat [geïntimeerden] c.s. en/of de overige krakers niet aan deze veroordeling voldoen;
verbiedt [geïntimeerden] c.s. en de overige krakers om na ontruiming de onder II genoemde onroerende zaken weer in gebruik te nemen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- voor elke dag of een deel daarvan dat [geïntimeerden] c.s. en/of de overige krakers niet aan dit verbod voldoen;
veroordeelt [geïntimeerden] c.s. en de overige krakers hoofdelijk tot betaling van de proceskosten van Valquest in eerste aanleg van € 1.435,33 (€ 779,33 aan verschotten en € 656,- aan salaris advocaat);
veroordeelt [geïntimeerden] c.s. en de overige krakers hoofdelijk tot betaling van de proceskosten van Valquest in hoger beroep van € 3.122,25 (€ 894,25 aan verschotten en € 2.228,- aan salaris advocaat);
verklaart de veroordelingen in dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.M. Lorist, H. de Hek en M. Wolters en is door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2022.