ECLI:NL:GHARL:2021:5822

• Datum uitspraak: 15 juni 2021
• Publicatiedatum: 15 juni 2021
• Zaaknummer: 200.265.229
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: M.F.J.N. van Osch; H.E. de Boer; A.J. Louter
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tussenarrest over de kwalificatie van een gebruiksovereenkomst als huurovereenkomst en de vraag naar een koopoptie op een woning op voormalig vliegveld Deelen

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 15 juni 2021 een tussenarrest gewezen in een hoger beroep over de kwalificatie van een gebruiksovereenkomst tussen appellanten, [appellante1] en [appellant2], en de besloten vennootschap Buitenplaats Koningsweg B.V. (BK). De kern van het geschil betreft de vraag of de overeenkomst tussen partijen moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst, en of er sprake is van een koopoptie op de woning die appellanten bewoonden op het terrein van het voormalige vliegveld Deelen.

Het hof oordeelt dat de overeenkomst tussen partijen, ondanks de aanduiding als gebruiksovereenkomst, voldoet aan de kenmerken van een huurovereenkomst. De appellanten betaalden een maandelijkse vergoeding van € 150,- voor het gebruik van de woning, wat volgens het hof niet als een symbolisch bedrag kan worden beschouwd. Het hof verwijst naar eerdere jurisprudentie waarin ook lage huurprijzen als voldoende zijn aangemerkt. De bedoeling van partijen om de overeenkomst niet als huurovereenkomst te kwalificeren is niet doorslaggevend voor de juridische kwalificatie.

Daarnaast oordeelt het hof dat er bewijslevering nodig is om te bepalen of er daadwerkelijk een koopoptie is overeengekomen. Het hof laat de mogelijkheid open voor appellanten om bewijs te leveren van de gestelde koopoptie, en zal in een comparitie van partijen verder ingaan op de vraag of BK haar verplichtingen inzake het voorkeursrecht heeft nagekomen. Het hof houdt iedere beslissing aan en zal later een eindarrest wijzen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.265.229

(zaaknummer rechtbank Gelderland 7099501)

arrest van 15 juni 2021

in de zaak van

1. [appellante1] ,

2. [appellant2] ,

beiden wonende in [A] ,

appellanten, tevens eisers in het incident,

in eerste aanleg: eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,

advocaat: mr. F.J.C. van Altena,

appellanten/eisers in het incident gezamenlijk zullen [appellante1] c.s. (in vrouwelijk enkelvoud) worden genoemd,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Buitenplaats Koningsweg B.V.,

gevestigd te Rijssen,

geïntimeerde, tevens verweerster in het incident,

in eerste aanleg: gedaagde partij in conventie,
eiseres in reconventie,

hierna: BK,

advocaat: mr. M.L.W.J.S Knook.
1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van

26 september 2018 en 16 januari 2019 die de rechtbank Gelderland (team kanton en handelsrecht, locatie Arnhem) heeft gewezen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest in het incident van 25 februari 2020,

- de memorie van antwoord alsmede akte verweer wijziging van eis,
- de aantekening ter rolle van 10 maart 2020 dat de zaak is geselecteerd voor comparitie;

- in verband met de Coronasituatie heeft het hof partijen verzocht zich uit te laten over de gewenste voortgang;

- de aantekening ter rolle van 1 december 2020 dat partijen hebben verzocht om schriftelijke afdoening.

2.2

Vervolgens hebben partijen aanvullend de stukken voor het wijzen van arrest aan

het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

[appellante1] c.s. vordert in hoger beroep, na eiswijziging, - zakelijk samengevat - dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht zal verklaren dat de rechtsverhouding tussen [appellante1] c.s. en BK kwalificeert als huur en dat de huurovereenkomst geldt als voor onbepaalde tijd verlengd, althans een verklaring voor recht die (het hof begrijpt) het hof gerade acht;

II. voor recht zal verklaren dat BK onrechtmatig heeft gehandeld door over te gaan tot executie van het kort geding vonnis van 22 mei 2018, BK zal veroordelen tot schadevergoeding nader op te maken bij staat, alsmede bij wijze van voorschot tot betaling van € 5.993,00, althans een redelijk bedrag;

III.
(i) primair: BK zal veroordelen tot nakoming van het door [appellante1] c.s. ingeroepen optiebeding door medewerking te verlenen aan de totstandkoming van een schriftelijke koopovereenkomst ter zake de woning [de woning] met tuin en groen, en deze in huidige staat te leveren voor een koopsom van € 325.000,00, conform de voorwaarden en bedingen uit de eerder in opdracht van BK vervaardigde koopovereenkomst van notariskantoor Dirkzwager;

(ii) subsidiair: BK zal veroordelen tot nakoming van het door [appellante1] c.s. ingeroepen optiebeding door medewerking te verlenen aan de totstandkoming van een schriftelijke koopovereenkomst ter zake de woning [de woning] in nieuwstaat te leveren op een kavel van 829,84 m2 voor een koopsom van € 415.000,00 en voor het overige conform de voorwaarden en bedingen uit de eerder in opdracht van BK vervaardigde koopovereenkomst van notariskantoor Dirkzwager, althans aan de totstandkoming van een schriftelijke koopovereenkomst onder de voorwaarden als door de kantonrechter zal bepalen;

(iii) meer subsidiair: BK zal veroordelen tot nakoming van haar verplichtingen uit het voorkeursrecht opgenomen in artikel 9 dub g van de afzonderlijke gebruiksovereenkomsten door [de woning] aan [appellante1] c.s. te koop aan te bieden onder de voorwaarden uit de koopovereenkomst van 24 december 2015 op straffe van een dwangsom;

IV. zal bepalen dat, voor zover BK binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis geen medewerking heeft verleend aan de veroordeling onder III. dit vonnis dezelfde kracht zal hebben als een opgemaakte notariële koopovereenkomst en dat dit vonnis voor inschrijving in de openbare registers vatbaar is;

V. BK zal veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten, met rente.

3. De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten.

3.1

BK is sinds 2011 eigenaar van het terrein met opstallen genaamd Buitenplaats Koningsweg, een voormalig militair vliegveld genaamd Fliegerhorst Deelen, dat door de Duitsers in de Tweede Wereldoorlog is gebouwd. Op het terrein staan diverse gebouwen waaronder woningen (boerderijbunkers), kantoren, bedrijfsverzamelgebouwen, atelierruimtes, een congresruimte en een restaurant. De boerderijbunkers zijn aangewezen als rijksmonumenten. Deze zijn eerder bewoond geweest, maar voldeden niet meer aan de eisen van de tijd, stonden al langere tijd leeg en waren verwaarloosd. BK heeft het terrein gekocht om dit te herontwikkelen. [B] (hierna: [B] ), werkzaam bij BK, was belast met de herontwikkeling van het terrein. Om dit mogelijk te maken, moesten diverse (bestuursrechtelijke) trajecten doorlopen worden, waaronder een bestemmingsplanwijziging.

2.2

Gedurende de looptijd van de diverse trajecten/procedures en in afwachting van de uitkomst daarvan heeft BK met diverse partijen/personen overeenkomsten gesloten die tijdelijk in de door BK aangekochte woningen konden wonen.

2.3

BK heeft met [appellante1] c.s. met ingang van 1 mei 2014 een overeenkomst gesloten met betrekking tot de woning [de woning] . Bij de stukken bevinden zich verschillende versies van die overeenkomst, een door beide partijen ondertekende overeenkomst (door BK als productie 3 overgelegd) en twee enkel door [appellante1] c.s. ondertekende versies (door [appellante1] c.s. als producties 2 en 12 overgelegd). In de door BK als productie 3 overgelegde overeenkomst – die door beide partijen is ondertekend – is onder meer het volgende vermeld:

“ Project Buitenplaats Koningsweg, gebouw [de woning]

Gebruiksovereenkomst

(…)

Nemen in aanmerking dat:

(…)

- Ingebruikgever [de woning] tijdelijk in gebruik wenst te geven aan Gebruiker;

- Ingebruikgever na wijziging van het bestemmingsplan [de woning] wenst te herontwikkelen en/of te

verkopen aan een derde partij;

(…)

Artikel 1 – Ingebruikgave

Ingebruikgever geeft [de woning] tijdelijk in gebruik welk gebruik Gebruiker accepteert.

(…)

Artikel 3 – Vergoeding

a. [de woning] wordt in gebruik gegeven tegen een maandelijkse gebruiksvergoeding van € 150,-.

b. De kosten voor het gebruik van water en elektriciteit komen voor rekening van Gebruiker. De vastgestelde vergoeding voor het gebruik van water en elektriciteit bedraagt € 150,- per maand.

(…)

Artikel 4 – Gebruik

a. Gebruiker zal [de woning] als een goed huisvader gebruiken.

b. Gebruiker zal [de woning] uitsluitend persoonlijk gebruiken en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid. Mede met het oog op de status van Rijksmonument en de verplichtingen en beperkingen die dit met zich brengt.

c. Gebruiker aanvaardt [de woning] in de staat waarin het zich thans bevindt en zal er voor zorg dragen dat het in de huidige staat gehandhaafd blijft.

d. (…) Daarnaast is Gebruiker een direct opeisbare en niet voor matiging vatbare boete verschuldigd aan Ingebruikgever van € 1.000 te vermeerderen met € 50 voor elke dag dat de gevorderde ontruiming en herstel niet wordt uitgevoerd. (…)

e. Gebruiker mag [de woning] alleen als tijdelijke woonruimte aanwenden.

Artikel 6 – Huishoudelijk reglement

Bijgevoegd aan deze overeenkomst is het huishoudelijk reglement, waarin afspraken over het dagelijks gebruik van het terrein Buitenplaats Koningsweg zijn vastgelegd. (…)

Artikel 7 – Einde overeenkomst

De gebruiksovereenkomst eindigt uiterlijk op 30 april 2015.

(…)

Artikel 9 – Overig

(…)

e. Boek 7 titel 4 van het Burgerlijk Wetboek is niet van toepassing en Partijen hebben uitdrukkelijk niet de bedoeling om op enigerlei wijze met betrekking tot de ruimte een overeenkomst van huur en verhuur in het leven te roepen en voorzover nodig doen partijen hierbij uitdrukkelijk afstand van de in de wet aan huurders en eigenaars toegekende rechten.

f. Gebruiker kan aan deze tijdelijke gebruikersovereenkomst geen nadere rechten dan hier overeengekomen ontlenen in welke vorm dan ook.

g. Gebruiker krijgt een optie tot koop op [de woning] tot uiterlijk 30 april 2015.

(…)

2.4.

Op de overeenkomst was het “Huishoudelijk reglement Buitenplaats Koningsweg” van toepassing. In dit reglement is onder meer het volgende bepaald:

(…)

Uitstraling van het terrein.

(…)

- gebruikers zijn verantwoordelijk voor het onderhoud van het groen direct aangrenzend aan

de gebouwen tot een maximum van circa 10 meter vanaf de gebouwen.

(…)

Veiligheid en toezicht.

Gebruikers dienen zich bewust te zijn van hun medeverantwoordelijkheid voor de veiligheid van het terrein. Zij dienen derhalve ondermeer:

- Onbevoegde personen te signaleren

- Ongewenste of gevaarlijke situaties te signaleren

- Geen toegang aan onbekende te verlenen

(…)”.

2.5

Op 8 mei 2014 heeft [appellante1] c.s. de woning (bunkerboerderij [de woning] ) betrokken. Voordat hij de woning betrok heeft [appellante1] c.s. onder meer een boiler, toilet en keuken geïnstalleerd en het dak geïsoleerd.

2.6

[appellante1] c.s. is de woning ook na 30 april 2015 blijven bewonen.

2.7

Bij e-mailbericht van 29 juni 2015 heeft [appellante1] [B] onder meer het volgende bericht:

“
Naar aanleiding van jouw laatste bezoek aan mij nog even het volgende. In de gebruiksovereenkomst die we hebben voor [de woning] staat dat we een optie tot kopen hebben op [de woning] tot april 2015. Zoals eerder besproken willen we liever de woning die [C] en [D] momenteel gebruiken kopen, echter hier zijn twee kandidaten voor. Als beide kandidaten afhaken voor deze woning maken we hier graag afspraken over, echter als die wel kopen blijven we graag wonen waar we nu zitten en kopen we dat graag. Uiteraard voor beide geldt dat we overeenstemming moeten bereiken over prijs en voorwaarden.

Zou je me dit nog even kunnen bevestigen? ”

2.8

Op 30 november 2015 heeft [appellante1] [B] het volgende bericht gestuurd:

“
Kun je me het nummer van [E] sturen, wil graag ff haast achter het contract zetten om de financiering dit jaar te regelen .”

2.9

[B] heeft, na een herinnering van [appellante1] , hem op 22 december 2015 geantwoord: “
[F] is er mee bezig, ik zal hem vragen wanneer de koopovereenkomst gereed is. Wanneer heb je hem uiterlijk nodig? ”

Waarop [appellante1] heeft geantwoord: “
Getekend en wel voor 1-1-2016 ”.

2.1

Op 26 december 2015 heeft [appellante1] [B] bericht:

“
Kun je er maandag nog ff achteraan gaan, kost mij anders een dikke 20.000 euro ”.

2.11

[B] heeft [appellante1] op 28 december 2015 geantwoord:

“
Ik ben er nog mee bezig, heb net een concept koopovereenkomst van Dirkzwager gekregen. Er zijn echter een aantal zaken die niet zo eenvoudig zijn. Zoals je weet is in het verleden [G] bezig geweest met [de woning] en de notaris geeft aan dat er met hem een optie cq concept overeenkomst is afgestemd en dat daarom [G] eerst moet aangeven dat hij geen interesse meer heeft. Ik ben aan het uitzoeken hoe dat precies zit, maar als er een kern van waarheid hierin zit kunnen we als KWP nu geen andere koopovereenkomst opmaken. ”

Hierop heeft [appellante1] geantwoord:

“
Dat is mooi ruk, wNt kost mij straks 20.000 piek ”.

Waarop [B] als volgt heeft gereageerd:

“
Helaas kan ik daar weinig aan veranderen. In principe kunnen we helemaal niets verkopen omdat we dat intern hebben besloten. Ik doe mijn best voor je maar ik kan geen onmogelijkheden doen ”.

[appellante1] heeft hierop geantwoord: “
Snap ik, ik hoop dat het lukt .”

2.12

Op 29 december 2015 heeft [B] [appellante1] bericht:

“
[appellant2] , ik heb helaas slecht nieuws voor jullie. Ik heb gesproken met de notaris en makelaar en zij geven allebei aan dat [G] nog steeds als eerste de keus heeft om te kunnen kopen. Dit ligt niet schriftelijk vast in de vorm van een overeenkomst, maar wel middels diverse e-mails en mondelinge toezeggingen. Ik heb dit teruggekoppeld met onze interne jurist en hij geeft aan dat wij nu geen koopovereenkomst kunnen sluiten met een ander. Dit heeft onze jurist aan mij gemaild en in cc aan de directie van KWP. Van een van de directeuren kreeg ik direct een email overheen dat hij ivm vakantie niets kan tekenen voor volgende week maandag. Helaas kan ik je geen beter bericht geven maar het is allemaal te onzeker en we willen op geen enkele wijze door iemand aangesproken worden op het eventueel niet nakomen van afspraken. (…) ”.

Hierop heeft [appellante1] geantwoord:

“
Hoi [B] , ik snap het, al baal ik er natuurlijk enorm van, kost ons veel geld en ik kan op deze termijn niks meer anders. Even voor de duidelijkheid, ook wij hebben een eerste recht van koop op onze huidige, door ons bewoonde “bunker”, hier doen wij uiteraard geen afstand van. (…) ”.

2.13

Op 14 februari 2016 heeft [appellante1] [B] een e-mail gestuurd met de volgende inhoud:

“
Voor de feestdagen hebben we het gehad over een (voorlopige) koopakte, dit ging toen niet. Is het nu al meer opportuun om gebruik te maken van de koopoptie van het gebouw wat we nu gebruiken? We zouden namelijk graag komen tot een (voorlopige) koopakte, zodat we het één en ander kunnen gaan regelen. ”

2.14

In juli 2017 is tussen partijen een tweede overeenkomst tot stand gekomen ten aanzien van de bewoning van de woning [de woning] . Deze overeenkomst zag op de periode 1 mei 2015 tot en met uiterlijk 31 december 2017 en bevatte dezelfde bepalingen als de onder 2.3. vermelde overeenkomst. [B] heeft deze overeenkomst namens BK tweemaal afgedrukt en ondertekend en beide exemplaren naar [appellante1] c.s. gestuurd, met het verzoek om één exemplaar ondertekend aan BK te retourneren. [appellante1] c.s. heeft vervolgens een door hem ondertekend exemplaar naar BK teruggestuurd, met daaraan toegevoegd een door hem handgeschreven tekst. Op het onderste gedeelte van die laatste pagina is het volgende vermeld:

Het tweede exemplaar van de overeenkomst heeft [appellante1] c.s. zelf behouden. Op de laatste pagina ervan is onder meer vermeld en door [appellante1] c.s. handgeschreven toegevoegd:

2.15

Bij de stukken bevinden zich tevens twee gebruiksovereenkomsten voor de periode van 1 mei 2015 tot 30 september 2016, beide gedateerd 28 april 2014, met door [appellante1] c.s. handgeschreven toevoegingen, die enkel ondertekend zijn door H.J. [appellante1] .

2.16

[appellante1] c.s. heeft [B] op 28 januari 2018 onder meer het volgende bericht gestuurd:

“
Hoi [B] , ik begreep dat het bestemmingsplan erdoor is. (…) Mijn vraag: nu allerlei zaken concreet worden willen wij ook ons koopcontract graag afwikkelen om zodoende het een en ander kunnen regelen, kun jij dit regelen of [E] aansturen om dit te regelen met ons? ”

2.17

[B] heeft hierop op 29 januari 2018 - voor zover thans van belang - geantwoord:

“
(…) [E] stuurt jou op korte termijn nog nog een gebruiksovereenkomst tot 1 april 2018. Daarna willen we alles beschikbaar hebben. [H] zal op korte termijn contact met jou opnemen voor voor een gesprek. Ter info alvast een richting van de prijzen: de woningen aan de zuidzijde van het veld zullen koopprijzen hebben ergens tussen de €400.000 en €425.000 kosten koper en aan aan de Noordzijde tussen de €390.000 en €410.000 kosten koper (prijzen worden binnenkort definitief vastgesteld). (…)”

2.18

[appellante1] heeft diezelfde dag hierop als volgt geantwoord:

“
Dank voor je bericht, ten aanzien van de prijs hebben we al overeenstemming op 320k voor [de woning] . (…) ”.

2.19

[B] heeft diezelfde dag hierop als volgt gereageerd:

“
Beste [appellant2] Jan, om geen enkel misverstand te laten hebben, er is geen enkele prijsovereenstemming over de verkoop van [de woning] . Er is aan jou altijd gemeld dat de verkoop via de makelaar Willemsen verloopt. [H] zal de definitieve koopsom aan jou communiceren. ”

2.2

Op 29 januari 2018 heeft BK [appellante1] c.s. per e-mail een nieuwe overeenkomst toegestuurd voor de periode van 1 januari 2018 tot 1 april 2018. De bepalingen in deze overeenkomst zijn gelijk aan de eerdere overeenkomsten, behalve artikel 9 sub g. Daarin is opgenomen dat [appellante1] c.s. een optie tot koop op [de woning] krijgt tot uiterlijk 1 april 2018 en dat de richtprijs ervan € 425.000,00 k.k. is. [appellante1] c.s. heeft deze overeenkomst niet ondertekend.

2.21

Bij e-mailbericht van 1 februari 2018 heeft [B] [appellante1] onder meer het volgende bericht:

“
Zoals eerder aangegeven is er nooit een maximale koopprijs gecommuniceerd en hebben wij op geen enkele wijze overeenstemming over de koopprijs of koop van [de woning] . Ten tijde van het sluiten van de tijdelijke gebruiksovereenkomst(en) was er nog geen duidelijkheid over de voorwaarden omtrent de mogelijke aankoop. Het gaat dan om de verplichtingen ten aanzien van de renovatie aangezien het een Rijksmonument betreft en het beeldkwaliteit plan nog vastgesteld moest worden en het ging om de bepaling van de vorm en grootte van het perceel. Daarnaast moesten de definitieve koopsommen nog bepaald worden en intern goedgekeurd worden (op basis van een makelaarsadvies).

Je hebt eerder aangegeven dat je een koopovereenkomst wilde sluiten. Daarop heb ik telkens gereageerd dat dat voor ons geen optie was omdat wij eerst nog duidelijkheid wilde hebben over een aantal zaken (onder andere zoals bovenstaande genoemde punten) en dat jullie slechts een koopoptie konden krijgen. Er is dus geen enkele sprake van een koop en zijn wij ook niets overeengekomen.

Jullie hadden een optie op [de woning] tot en met 31 december 2017. Deze optie is komen te vervallen gelijktijdig met het einde van de gebruiksovereenkomst. Aangezien wij jullie alsnog de gelegenheid willen bieden om als eerste in gesprek te gaan met de makelaar ( [H] van Willemsen Makelaars) hebben wij jullie een nieuwe gebruiksovereenkomst toegezonden. Deze gebruiksovereenkomst geldt voor de periode 1-1-2018 tot en met 31 maart 2018. Verlening van de optie tot koop van [de woning] is hierin ook opgenomen. Graag ontvang ik op korte termijn de nieuwe gebruiksovereenkomst ondertekend retour. Indien jullie niet voornemens zijn de gebruiksovereenkomst ondertekend te retourneren, ontvangen ik daarvan graag (nogmaals) bericht. ”

2.22

Bij brief van 21 februari 2018 heeft BK [appellante1] onder meer het volgende medegedeeld:

“
De strekking en toonzetting van uw e-mails van 30 januari 2018 en 1 februari 2018 verbaast ons. Wij noch de heer [B] , herkennen ons absoluut niet in het door u gestelde en ontkennen uitdrukkelijk dat de door u beweerde toezeggingen door de heer [B] zouden zijn gedaan. Buitenplaats Koningsweg BV noch ondergetekende heeft u betreffende de woning [de woning] geen exclusieve koopoptie gegeven voor een bedrag van

€ 320.000,-- kosten koper (zegge driehonderdentwintigduizend Euro), zoals u stelt in uw SMS van 29 januari 2018.

Wij bieden u aan om de woning in de huidige staat te kopen voor een bedrag van € 425.000,-- kosten koper (zegge vierhonderdenvijfentwintigduizend Euro). U kunt zich met de heer [H] van Willemsen Makelaars in verbinding stellen, teneinde in onderhandeling te treden over de verdere voorwaarden van de aankoop. (…)

Daargelaten uw interesse om de woning te kopen, wijzen wij u erop dat u de woning momenteel gebruikt, zonder dat u de hernieuwde gebruiksovereenkomst (aan u per e-mail van 29 januari 2018 toegezonden) heeft ondertekend. In deze overeenkomst is vastgelegd dat het gebruik éénmalig is verlengd tot en met 31 maart 2018. Wij verzoeken u dan ook dringend om de nieuwe gebruiksovereenkomst door u en uw echtgenote, mevrouw S.M. [appellante1] , te laten tekenen en uiterlijk 1 maart 2018 aan ons te retourneren.

Mocht er niet uiterlijk op 31 maart 2018 een schriftelijk ondertekende koopovereenkomst tussen u en Buitenplaats Koningsweg BV tot stand zijn gekomen, dan melden wij u alvast dat wij de gebruiksovereenkomst per 31 maart a.s. wensen te beëindigen. Strikt genomen is het gebruik al per 31 december 2017 geëindigd, maar coulance halve zijn wij bereid om de gebruiksovereenkomst – ondanks uw weigering om de nieuwe gebruiksovereenkomst te tekenen – te verlengen tot en met 31 maart 2018.

Ter voorkoming van elk misverstand, zeggen wij echter u en uw echtgenote mevrouw [appellante1] aan, dat u de woning aan de [a-straat] 23a leeg en ontruimt dient op te leveren op 1 april as. (…) ”.

2.23

In reactie hierop heeft [appellante1] bij e-mailbericht van 5 maart 2018 aan BK (onder meer [B] ) het volgende bericht:

“
Reeds in de eerste “gebruiksovereenkomst” van 28 april 2014 is het volgende overeengekomen (artikel 9 onder g): “Gebruiker krijgt een optie tot koop op [de woning] en [de woning2] (met dakkapel over volle breedte en tuindeuren) -> partijen streven naar een snelle keuze, waarna een koopovereenkomst gemaakt wordt. Bij voorkeur voor 31-12-2015. Overeenkomst op basis van voorbehoud financiering en bestemming.”

Vervolgens is in de verlengde “gebruiksovereenkomst” van 4 juli 2017 overeengekomen:

“Gebruiker krijgt een optie tot koop op [de woning] tot uiterlijk 31 december 2017 en [de woning2] (met dakkapel en tuindeuren) Gaarne een voorlopige koopovereenkomst opstellen onder voorbehoud financiering en bestemming. Prijs maximaal 325.000 k.k.”

Hieruit volgt dat ik de verleende koopoptie, die mijns inziens inhield dat ik [de woning] en [de woning2] zou kunnen kopen voor een maximale koopsom van EUR 325.000,--, reeds heb ingeroepen door het verzoek een koopovereenkomst op te stellen. Een en ander ligt ook vast in de sms-correspondentie. Wij waarderen dan ook uw aanbod ter zake de woning [de woning] voor EUR 425.000,--, maar zien graag koopovereenkomsten tegemoet voor zowel [de woning] als [de woning2] conform de eerder ingeroepen koopoptie. Nu wij hebben begrepen dat de bestemming tot woning vandaag door de gemeenteraad wordt gefiatteerd, kan het voorbehoud onzerzijds ter zake de bestemming vanzelfsprekend komen te vervallen.

Voor wat betreft het verzoek tot ondertekening over te gaan van een “hernieuwde gebruiksovereenkomst” ter zake [de woning] stellen wij ons - in afwachting van het formaliseren van de koop - op het standpunt daar niet toe gehouden te zijn. Onze rechtsverhouding kwalificeert namelijk als huur, waarop de dwingendrechtelijke bepalingen van het huurrecht woonruimte van toepassing zijn. Het onderscheidende kenmerk van huur is immers een tegenprestatie voor het gebruik, die met zoveel woorden in artikel 3 onder a. van de “gebruiksovereenkomsten” is overeengekomen. Inmiddels is de huur van rechtswege voor onbepaalde tijd verlengd. (…)

Het moge duidelijk zijn dat wij niet vrijwillig zullen voldoen aan uw sommatie de woning [de woning] leeg en ontruimd op te leveren voor 1 april a.s. ”.

2.24

Bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis van 22 mei 2018 is [appellante1] c.s. op vordering van BK door de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland, locatie Arnhem, veroordeeld om de bunkerboerderij [de woning] te ontruimen. In reconventie is BK veroordeeld om op de voet van artikel 843a Rv de originele versies van de concept koopovereenkomst van 24 december 2015 en van de gebruiksovereenkomst die ziet op de periode 1 mei 2015 tot en met 31 december 2017, die namens BK is ondertekend met een datum die lijkt op 2 juli 2017, binnen vijf dagen na de datum van het vonnis bij de griffie te deponeren. Op 23 mei 2018 heeft BK voornoemde stukken bij de griffie gedeponeerd.

2.25

Op 13 juli 2018 heeft [appellante1] c.s. de bunkerboerderij verlaten.

2.26

Op 22 oktober 2018 heeft mr. John Wijnmaalen, notaris, [appellante1] c.s. als volgt bericht:

“
Vanochtend heb jij telefonisch contact met mijn assistent opgenomen met het verzoek om het door mij opgestelde ontwerp van een koopovereenkomst inzake [de woning] aan jou te mailen.

Helaas kan ik aan dat verzoek geen gehoor geven. In het verleden heb ik in opdracht van [B] een ontwerp van een koopovereenkomst opgesteld waarbij diverse essentialia waaronder datum van levering en koopprijs nog ontbraken. Daarna is de opdracht ingetrokken. Toezending van het betreffende ontwerp kan met het oog op de door mij te betrachten geheimhouding derhalve uitsluitend met toestemming van [B] plaatsvinden. Ik heb hem hierover benaderd en deze niet gekregen.”

2.27

Bij e-mailbericht van 27 november 2018 heeft Wijnmaalen [B] als volgt bericht:

“
Naar aanleiding van jouw telefoontje van vanmiddag kan ik jou berichten dat ik inderdaad enige tijd geleden het verzoek van de advocaat van [appellant2] heb ontvangen om de koopovereenkomsten terzake [de woning] naar hem te sturen. Aan dat verzoek heb ik geen gehoor gegeven in verband met de door mij te betrachten geheimhouding. Overigens kan er naar mijn idee geen misverstand ontstaan over verschillende versies van de koopovereenkomst. Door mij is slechts één versie met jou gedeeld (de dato 24 december 2015), vrij vlot daarna heb je de opdracht ingetrokken. ”

4. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[appellante1] c.s. heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, verklaringen voor recht dat de rechtsverhouding tussen partijen een huurovereenkomst is, dat de ontruiming onrechtmatig was alsmede een veroordeling tot nakoming van het optiebeding door medewerking te verlenen aan het tot stand komen van een schriftelijke koopovereenkomst inzake [de woning] voor een koopsom van € 325.000,- subsidiair € 415.0000,-, en een verklaring voor recht dat BK tekort geschoten is in de nakoming van het optiebeding en onrechtmatig heeft gehandeld. Voorts is gevorderd om het vonnis in de plaats te doen stellen van de notariële akte van overdracht. Tot slot is op grond van artikel 843a Rv verzocht om verstrekking van het zich onder BK bevindende concept van de koopovereenkomst van 28 december 2015 en de daarop betrekking hebbende (Whatsapp) correspondentie tussen BK (waaronder [B] ) en haar advocaat Dirkzwager althans de notaris Wijnmaalen.

4.2

In reconventie heeft BK aanspraak gemaakt op de boete wegens het niet tijdig ontruimen van het pand alsmede opruimkosten.

4.3

De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis van 16 januari 2019 - samengevat - zowel de vorderingen in conventie als in reconventie afgewezen, met kostenveroordelingen.

5. De motivering van de beslissing in hoger beroep

Samenvatting uitspraak hof

5.1

Het geschil tussen partijen ziet - kort gezegd - op twee vragen; allereerst of sprake is van een huurovereenkomst tussen partijen ter zake van het door [appellante1] c.s. voorheen bewoonde boerderijbunker [de woning] op het voormalige militaire vliegveld Deelen (Fliegerhorst Deelen) en ten tweede of sprake is van een (op tijd ingeroepen) koopoptie althans voorkeurs-recht ter zake van dit pand. Het hof beantwoordt de eerste vraag positief en zal het hoger beroep van [appellante1] c.s. in zoverre toewijzen. Voor de beantwoording van de tweede vraag is in beginsel bewijslevering noodzakelijk. Het hof zal voorafgaand daaraan een comparitie van partijen gelasten. Hieronder wordt toegelicht hoe het hof tot zijn beslissingen is gekomen.

Samenvatting discussie tussen partijen

5.2

Beknopt samengevat gaat het om het volgende. Sinds 2011 was BK eigenaar van het terrein alsmede de daarop aanwezige gebouwen (die de Rijksmonumentstatus hebben maar al langere tijd leeg stonden en verwaarloosd waren). BK wenste dit terrein te herontwikkelen. Daarvoor was onder meer een bestemmingsplanwijziging vereist. BK heeft gedurende de looptijd van dit wijzigingstraject met diverse personen, onder wie [appellante1] c.s., overeenkomsten gesloten om tijdelijk in de door haar aangekochte woningen te wonen. [B] , werkzaam bij BK, was feitelijk belast met de herontwikkeling van het terrein en de contacten met de bewoners. In een schriftelijk contract van partijen ter zake van het gebruik van [de woning] is onder meer bepaald dat gebruiker (lees: [appellante1] c.s.) “een optie tot koop (krijgt) tot uiterlijk 30 april 2015”. Vanaf 8 mei 2014 woonde [appellante1] c.s. aldaar en heeft zij werkzaamheden aan de woning uitgevoerd. Bij e-mail van 29 juni 2015 heeft [appellante1] c.s. de belangstelling kenbaar gemaakt voor een andere woning maar, als dat niet zou kunnen doorgaan, aangegeven dat zij graag wil blijven wonen en het pand graag koopt, met de toevoeging: “Uiteraard voor beide geldt dat we overeenstemming moeten bereiken over prijs en voorwaarden.”. Nadien is meermaals gecorrespondeerd. Op 28 december 2015 heeft [B] aan [appellante1] c.s. laten weten dat hij net een concept koopovereenkomst van de notaris heeft gekregen, waarom [appellante1] c.s. eerder had gevraagd, maar dat inmiddels is gebleken dat op een eerder moment met een derde, [G] , een koopoptie c.q. conceptkoopovereenkomst was afgestemd en dat dit eerst moest worden uitgezocht. Op 29 december 2015 deelde [B] mede dat de notaris en de makelaar hebben laten weten dat [G] nog steeds de eerste keus heeft om te kopen. [appellante1] c.s. heeft haar teleurstelling uitgesproken. In juli 2017 hebben partijen met terugwerkende kracht een tweede overeenkomst met betrekking tot [de woning] gesloten tot en met 31 december 2017. Op de overeenkomst heeft [appellante1] c.s. handgeschreven toevoegingen geplaatst. [B] liet [appellante1] c.s. op 28 januari 2018 weten dat de woning te koop zou komen voor een bedrag tussen € 400.000,- en € 425.000,-. [appellante1] c.s. heeft daarop onmiddellijk geantwoord dat over de prijs van € 320.000,- al overeenstemming was bereikt. Partijen werden het niet met elkaar eens en BK heeft het gebruik van de woning opgezegd tegen 1 april 2018. Bij vonnis van de voorzieningenrechter van 22 mei 2018 is [appellante1] c.s. veroordeeld de woning te ontruimen. [appellante1] c.s. heeft de woning op 13 juli 2018 verlaten.

Eiswijziging

5.3

[appellante1] c.s. heeft in hoger beroep haar eis gewijzigd. Zij heeft de vordering sub III onder (iii) alsmede het sub VI gevorderde ingetrokken. Zij heeft de vordering gewijzigd/vermeerderd met de nieuwe vordering III (iii) meer subsidiair, strekkend tot een veroordeling tot nakoming van het gestelde voorkeursrecht op straffe van een dwangsom. BK heeft zich tegen dit laatste verzet.

5.4

Het hof overweegt als volgt. Van onredelijke vertraging van het geding dan wel onredelijke bemoeilijking van BK in haar verdediging is naar het oordeel van het hof, anders dan BK heeft gesteld, niet gebleken. Dat de grondslag voorkeursrecht en haar juridische gevolgen in eerste instantie door [appellante1] c.s. niet zijn genoemd is daarvoor onvoldoende, nu [appellante1] c.s. bevoegd is bij haar eerste processtuk in hoger beroep haar vordering te wijzigen, ook wat betreft de grondslag. Dat deze dan alleen in hoger beroep wordt besproken is inherent aan het wettelijk systeem, en dus geen beletsel. Het hof wijst erop dat BK zelf in eerste aanleg de ‘koopoptie’ als een voorkeursrecht heeft aangeduid en daarop is ingegaan. BK is overigens ook in hoger beroep op de stelling van [appellante1] c.s. ingegaan zodat van bemoeilijking van haar verdediging ook om die reden geen sprake is.

Of de eiswijziging voldoende is onderbouwd en die zin dat die voor toewijzing vatbaar is, zal bij de inhoudelijke beoordeling van de vorderingen van [appellante1] c.s. (dienen te) worden betrokken, en niet bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van de eiswijziging.

Het bezwaar van BK tegen de eiswijziging zal worden verworpen.

Het hof begrijpt de eiswijziging voorts aldus dat de vorderingen van [appellante1] c.s. niet langer zien op op (schade als gevolg van het niet toewijzen van) de woning [de woning2] maar uitsluitend op de woning [de woning] .

De feiten

5.5

De feiten zijn met inachtneming van de grieven I tot en met VII opnieuw vastgesteld, zodat [appellante1] c.s. bij de behandeling daarvan geen belang meer heeft. Het hof tekent daarbij aan dat de grieven zich, op een enkele uitzondering na, niet richten tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten maar tegen de daaruit getrokken conclusies, alsmede het naar de opvatting van [appellante1] c.s. niet opnemen van bepaalde feiten. Wat het eerste betreft; dit zal hierna bij de beoordeling worden betrokken. Wat het laatste betreft; het hof heeft die feiten vastgesteld die tussen partijen vaststaan en voorts van belang zijn voor de beoordeling. Opname van andere feiten heeft daarmee geen betekenis.

Huurovereenkomst?

5.6

Met de grieven IX tot en met XIII komt [appellante1] c.s. op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de tussen partijen gesloten gebruiksovereenkomst(en) niet kwalificeren als huurovereenkomst(en) en lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

5.7

Tegen het oordeel van de kantonrechter in rechtsoverweging 5.8, luidende:
“
De inhoud van de als productie 3 door BK en als productie 26 door [appellante1] c.s. overgelegde overeenkomsten geldt dus tussen partijen en zal hierna nader gekwalificeerd/beoordeeld worden. ” heeft [appellante1] c.s. weliswaar een grief (grief VIII) gericht, maar blijkens de toelichting op die grief (memorie van grieven sub 53-55) ziet het bezwaar van [appellante1] c.s. louter op het door de kantonrechter niet meenemen in de beoordeling van de door [appellante1] c.s. op die overeenkomst toegevoegde handgeschreven tekst. Wat daarvan zij, dat zal zo nodig later aan de orde komen, de handgeschreven tekst heeft uitsluitend betrekking op de koopoptie en niet op de gebruiksovereenkomst zelf, zodat deze handgeschreven tekst bij de beoordeling van het rechtskarakter van deze overeenkomst in het midden kan blijven. Het hof zal hierna dus de eerder genoemde overeenkomsten, hiervoor geciteerd onder 2.3 en 2.14, beoordelen.

Maatstaf 5.8 Het hof stelt daarbij het navolgende voorop. Uit HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034, volgt dat indien de inhoud van een overeenkomst voldoet aan de omschrijving van art. 7:311 BW, de overeenkomst moet worden aangemerkt als een pachtovereenkomst. Niet van belang was of de partijen in die zaak ook daadwerkelijk de bedoeling hadden de overeenkomst onder de regeling van pacht te laten vallen. Waar het om ging, is of de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de pachtovereenkomst. Deze vraag naar de kwalificatie van een overeenkomst moet worden onderscheiden van de - daaraan voorafgaande - vraag welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Die voorafgaande vraag dient te worden beantwoord aan de hand van de
Haviltex- maatstaf. Nadat de rechter met behulp van die maatstaf de inhoud van de overeenkomst - dat wil zeggen de wederzijdse rechten en verplichtingen - heeft vastgesteld (uitleg), kan hij beoordelen of die overeenkomst de kenmerken heeft van een pachtovereenkomst (kwalificatie
) , aldus de Hoge Raad
.

Ten aanzien van de arbeidsovereenkomst is inmiddels in vergelijkbare zin geoordeeld (HR 06-11-2020, ECLI:NL:HR:2020:1746 (Deliveroo) met de toevoeging: “
Anders dan uit het arrest Groen/Schoevers (HR 14 november 1997, NJ 1998/149) wel is afgeleid, speelt de bedoeling van partijen dus geen rol bij de vraag of de overeenkomst moet worden aangemerkt als een arbeidsovereenkomst. ”

5.9

Het hof ziet geen aanleiding om bij een huurovereenkomst als hier aan de orde van een andere rechtsopvatting uit te gaan.

5.1

Het hof zal daarom allereerst de inhoud van de overeenkomst(en) - dat wil zeggen de wederzijdse rechten en verplichtingen - vaststellen en daarna tot kwalificatie daarvan komen. Dit laatste zal mede aan de hand van de wettelijke definitie van de huurovereenkomst moeten gebeuren. Die definitie is gegeven in artikel 7:201 lid 1 BW:

‘Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.’

Dat [de woning] een zaak is die door BK volgens de overeenkomst aan [appellante1] c.s. in gebruik moest geven, is zonneklaar. Daarom moet beoordeeld worden of de tussen partijen gesloten overeenkomst [appellante1] c.s. verplichtte tot het leveren van een (voldoend omlijnde) tegenprestatie.

Inhoud overeenkomst

5.11

Tussen partijen staat vast dat [appellante1] c.s. voor het gebruik van de woning en aanhorigheden een vergoeding betaalde van € 150,- per maand (naast een bedrag van € 150,- per maand voor het verbruik van water en elektriciteit). Volgens [appellante1] c.s. was sprake van een reële vergoeding die in rechtstreeks verband staat met het huur-/woongenot van de woning, de slechte staat waarin de woning bij aanvang van de eerste overeenkomst verkeerde en de instandhoudingsverplichting die op [appellante1] c.s. rustte (de bunkerboerderij was aangewezen als monument). [appellante1] c.s. heeft een boiler laten plaatsen, asbestbeplating geïsoleerd, twee houtkachels aangeschaft en geïnstalleerd, riolering en waterleiding vervangen en vernieuwd, de woning schimmelvrij gemaakt en kozijnen en ramen hersteld.

BK betwist dat de maandelijkse vergoeding van € 150,- moet worden aangemerkt als een financiële tegenprestatie. BK heeft een overzicht van de (beheers- en onderhouds)kosten en opbrengsten in de jaren 2015 t/m 2017 van het gehele complex overgelegd en heeft betoogd dat de totale kosten (€ 391.806,39 inclusief € 133.194,08 rentelasten) de totale opbrengsten (€ 19.400,00) ver te boven gaan.

Op grond van het toepasselijke huishoudelijk reglement (ingevolge artikel 6 van de overeenkomsten) was [appellante1] c.s. gehouden (i) tot onderhoud van het groen direct grenzend aan de gebouwen tot een maximum van 10 meter van de gebouwen en (ii) het signaleren van onbevoegde personen dan wel ongewenste en gevaarlijke situaties en het niet verlenen van toegang aan onbekende personen.

BK heeft bestreden dat dit alles een prestatie zou opleveren .

5.12

In de tussen partijen gesloten overeenkomsten is bepaald dat het gebruik van de woning tijdelijk was (zie artikel 1 en artikel 4 sub e.), in afwachting van mogelijke verdere ontwikkeling van het terrein waarop de woning was gelegen (waaronder een wijziging van het bestemmingsplan) en dat titel 4 van boek 7 BW (huur) niet van toepassing was (artikel 9 sub e.). Tevens is in laatstgenoemd artikel bepaald dat partijen niet de bedoeling hadden om op enigerlei wijze met betrekking tot de ruimte een overeenkomst van huur en verhuur in het leven te roepen en dat partijen - voor zover nodig - afstand doen van de in de wet aan de huurder en verhuurder toegekende rechten. Tot slot is onder f. van artikel 9 bepaald dat [appellante1] c.s. aan de tijdelijke gebruiksovereenkomst geen nadere rechten dan in de overeenkomst opgenomen kan ontlenen.

5.13

Het hof komt daarmee toe aan de kwalificatie van de overeenkomst(en).

Kwalificatie

5.14

Het hof stelt daarbij voorop dat - anders dan de aanduiding gebruiksovereenkomst wellicht doet vermoeden - en anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld (rov. 5.15 bestreden vonnis), hier niet sprake is van een bruikleenovereenkomst, nu daarvoor immers is vereist dat een zaak in gebruik wordt gegeven zonder dat er enige tegenprestatie tegenover staat, dus ‘om niet’ (art. 7A:1777 BW), terwijl in het onderhavige geval [appellante1] c.s. een vergoeding per maand van € 150,- diende te betalen waartegenover geen andere prestatie van BK stond dan het in gebruik geven van [de woning] . Dat is naar het oordeel van het hof geen symbolisch bedrag, in die zin dat deze van elke reële betekenis is ontbloot en dus gelijk gesteld kan worden aan ‘om niet’, zoals hierna zal worden geoordeeld. Daarmee slaagt in elk geval grief XIII. Daarmee staat evenwel nog niet vast wat de overeenkomst dan wel is.

5.15

Het hof stelt bij verdere beoordeling het volgende voorop. Dat uit al de hiervoor onder 5.12 genoemde bepalingen naar het oordeel van de kantonrechter volgt dat partijen niet beoogd hadden een huurovereenkomst te sluiten en BK juist heeft willen voorkomen dat het gebruik van de woning als huur werd aangemerkt en dat enige huurbescherming zou gelden en dit, gezien de daartoe strekkende passages in de overeenkomst, voor [appellante1] c.s. redelijkerwijs ook duidelijk moet zijn geweest, is niet doorslaggevend voor de kwalifi-catie. Zoals uit het voorgaande volgt is de bedoeling van partijen om de overeenkomst (niet) onder een bepaalde wettelijke kwalificatie te laten vallen niet zonder meer maatgevend.

5.16

Er is in beginsel sprake van een huurovereenkomst indien aan de navolgende twee eisen is voldaan:

- verschaffen van gebruik van een zaak of vermogensrecht door verhuurder;

- tegenprestatie van huurder. (art. 7:201 BW).

5.17

Met BK is het hof van oordeel dat een overeengekomen vergoeding van
€ 150,- per maand als huur op zichzelf betrekkelijk laag is. De hoogte van dit bedrag staat er evenwel niet aan in de weg dat sprake is van een meer dan een louter symbolisch bedrag.

In de rechtspraak worden bedragen van deze orde van grootte immers ook als een voldoende bepaalde huurprijs beschouwd (onder meer gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18 december 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:11021: € 120,- per maand en HR 23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1131 ‘hofjeswoningen’: € 50,- per maand).

5.18

Voor wat betreft de vergoeding stelt het hof het volgende voorop. Uitgangspunt vormt dat het niet van belang is dat de vergoeding niet dekkend is voor de kosten van instandhouding en exploitatie of niet marktconform is, zoals volgt uit het hierboven genoemde arrest ‘hofjeswoningen’ en HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1313 (anti-kraakwoningen). Tegen deze achtergrond kan de door BK gestelde onevenwichtigheid tussen haar kosten en de bijdrage van [appellante1] c.s., BK niet baten. Weliswaar heeft zij in eerste aanleg een overzicht ingediend ter zake van de kosten van het gehele complex, maar zij heeft deze kosten niet gespecificeerd per perceel/pand – zoals ook de kantonrechter al had geconstateerd (rov. 5.11 bestreden vonnis) - en evenmin heeft zij bewijzen ingebracht waaruit deze betalingen blijken, ook niet in hoger beroep. Gelet op de uitdrukkelijke bezwaren van [appellante1] c.s. (zie onder meer memorie van grieven sub 66 en 68) had dat op haar weg gelegen. BK heeft, ten onrechte, volstaan met verwijzing naar de gedingstukken in eerste aanleg.

5.19

Bij deze stand van zaken dient het hof ervan uit te gaan dat [appellante1] c.s. een voldoende substantiële vergoeding betaalde en deze, anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld, niet louter een symbolisch karakter betrof. Steun daarvoor wordt tevens gevonden in de omstandigheid dat de woning kennelijk in minder goede staat verkeerde en [appellante1] c.s. de nodige aanpassingen heeft moeten doen. Bovendien moest zij groen onderhouden en toezicht houden op terrein van BK dat zij niet in gebruik had. Ook daarmee heeft zij een tegenprestatie moeten leveren die verder ging dan het normale onderhoud aan [de woning] en waartegenover BK niets anders hoefde te doen dan [de woning] in gebruik te geven. Dat laatstbedoelde tegenprestaties niet in een geldbedrag zijn uitgedrukt, dwingt niet tot een andere conclusie (vaste jurisprudentie sinds HR 16 mei 1976 , NJ 1977/161
Drost/Van Donselaar ). Voor zover het maandbedrag in de visie van BK te laag zou zijn om als huurprijs te kunnen gelden, had het haar als verhuurder vrij gestaan om binnen de mogelijkheden van de huurprijswetgeving tot een aanpassing van de huurprijs te komen. Dat zij daarvan geen gebruik heeft gemaakt, betekent niet dat de lage huur als louter symbolisch valt te beschouwen en evenmin dat dit een argument is voor het al dan niet aannemen van een huurovereenkomst. Daarmee is gebleken van een huurvergoeding en is voldaan aan de wettelijke definitie van de huurovereenkomst.

5.2

Dat [appellante1] c.s. niet eerder dan per e-mailbericht van 5 maart 2018 heeft gesteld dat haar huurbescherming toekwam, zoals de kantonrechter (bestreden vonnis rov. 5.) heeft overwogen, staat op zichzelf niet in de weg aan een later beroep daarop.

5.21

Dat sprake is van een huurovereenkomst woonruimte die naar zijn aard van korte duur is, en daarmee artikel 7:232 lid 2 BW, inhoudende dat Afdeling 5 van Boek 7 (huur van woonruimte) met daarin onder meer de huurder beschermende regels betreffende huurprijs en opzegging, niet van toepassing op ‘huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is’, van toepassing zou zijn, is gesteld noch gebleken.

5.22

Nu aldus aan de wettelijke vereisten van artikel 7:201 BW wordt voldaan omdat sprake is van de zogenoemde essentialia, is naar het oordeel van het hof sprake van een huurovereenkomst. [appellante1] c.s. kon dan ook aanspraak maken op huurbescherming. De grieven IX-XIII slagen daarmee. Gelet op de devolutieve werking komt het hof daarmee alsnog toe aan het beroep van BK op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:2/248 BW - conclusie van antwoord in eerste aanleg randnummer 60). Het hof is evenwel van oordeel dat BK onvoldoende feiten en omstandigheden heeft aangevoerd die met zich brengen dat het beroep van [appellante1] c.s. op het bestaan van een huurovereenkomst en op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat het gebruik van [de woning] in afwachting was van lopende procedures en daardoor een tijdelijk karakter had, BK de bedoeling had het terrein te herontwikkelen alsmede sprake was van een lage huurprijs en een vriendendienst, zoals BK heeft aangevoerd, is daartoe in elk geval onvoldoende. Dat geldt ook voor de overige omstandigheden van het geval.

5.23

De huurovereenkomst van 4 juli 2017 (rov. 2.14) liep van 1 mei 2015 tot en met (uiterlijk) 31 december 2017 en zag op voortzetting van het in 2014 aangevangen gebruik van [de woning] als woning. Na 31 december 2017 is het gebruik voortgezet. Dit betekent dat hier geen sprake is van de per 1 juli 2016 in de wet opgenomen mogelijkheid van huur voor bepaalde tijd, als bedoeld in artikel 7:217 lid 1 BW zoals dat sinds 1 juli 2016 luidt. De voortzetting van de huur per 1 mei 2015, althans per 1 januari 2018 heeft tot gevolg gehad dat de huurovereenkomst gold voor onbepaalde tijd. Voor beëindiging daarvan door de verhuurder is instemming van de huurder een vereiste, en bij gebreke daarvan een uitspraak van de kantonrechter (als bodemrechter). De vordering onder I (kort gezegd: de vaststelling dat de overeenkomst een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is) is daarmee toewijsbaar zoals later zal worden bepaald. Omdat [appellante1] c.s. aanspraak had kunnen maken op huurbescherming was de ontruiming jegens haar onrechtmatig, waardoor ook vordering II (vaststelling dat de ontruiming onrechtmatig was en BK ter zake daarvan schadeplichtig is) voor toewijzing gereed ligt. Het hof zal echter gelet op hetgeen hierna over de koopoptie zal worden overwogen de beslissing tot toewijzing van de vorderingen sub I en II aanhouden tot het eindarrest.

Koopoptie

5.24

De tweede kwestie die partijen verdeeld houdt is of [appellante1] c.s. op grond van een koopoptie zoals bedoeld in artikel 6:219 BW (of een voorkeursrecht) aanspraak kan maken op koop van de woning [de woning] . In dit geschil ging het in eerste aanleg primair om de vraag of partijen een koopoptie zijn
overeengekomen . De kantonrechter heeft geoordeeld dat geen sprake was van een koopoptie. Aan de vraag of de koopoptie kon worden
ingeroepen is de kantonrechter niet toegekomen (zoals ook overwogen is onder 5.26 van het bestreden vonnis). De kantonrechter heeft voorts geoordeeld dat wel sprake is van een voorkeursrecht, maar omdat [appellante1] c.s. geen vorderingen aan het voorkeursrecht had verbonden, wees de kantonrechter de vordering tot nakoming van het optiebeding (vordering III) af. In hoger beroep heeft [appellante1] c.s. deze vordering ter zake nader aangevuld, zoals hiervoor al aan de orde is gekomen.

5.25

Als grondslag van de (overige) vorderingen heeft [appellante1] c.s. aangevoerd dat uit artikel 9 sub g. van de koopovereenkomst volgt dat BK een optie tot koop van de woningen [de woning] aan [appellante1] c.s. heeft verstrekt. [appellante1] c.s. heeft op de koopovereenkomst (productie 26 van [appellante1] c.s.) de gestelde mondelinge afspraken met [B] verwerkt door een handgeschreven tekst daarop aan te brengen. Mede hieruit volgt volgens [appellante1] c.s. dat partijen een koopoptie, althans een voorkeursrecht - zoals in hoger beroep daaraan toegevoegd - zijn overeengekomen. [appellante1] c.s. heeft gesteld het aanbod van BK om [de woning] te kopen (herhaaldelijk) te hebben aanvaard, hetgeen blijkt uit de door de notaris opgestelde concept koopovereenkomst van 24 december 2015, de sms-correspondentie in december 2015 en januari 2018 tussen [appellante1] c.s. en [B] en het e-mailbericht van 5 maart 2018 waarin [appellante1] c.s. [B] heeft verzocht om toezending van de (concept)koopovereenkomsten. Daarnaast heeft zij in hoger beroep bewijs door een aantal met name genoemde getuigen aangeboden.

BK heeft op haar beurt de stellingen van [appellante1] c.s. gemotiveerd weersproken.

Maatstaf

5.26

Het hof stelt voorop dat geen bezwaren zijn aangevoerd tegen rechtsoverweging 5.19 van het bestreden vonnis. Met de kantonrechter is het hof dan ook van oordeel dat een koopoptie (zoals bedoeld in artikel 6:219 lid 3 BW) een onvoorwaardelijk recht is en dat, door uitoefening daarvan, een koopovereenkomst tot stand doet komen, onder de in de optie uitgedrukte voorwaarden. In de verlening van een koopoptie ligt dus een bindend, onherroepelijk aanbod (tot verkoop) besloten. Dit aanbod dient voldoende bepaalbaar te zijn. Het hof voegt hieraan toe dat het eventuele ontbreken van een prijsafspraak evenwel niet aan de totstandkoming van een koop in de weg staat; de koper is dan overeenkomstig artikel 7:4 BW een ‘redelijke’ prijs verschuldigd.

De koopovereenkomst komt door een enkele verklaring van de gerechtigde tot stand. Er is geen nieuwe wilsverklaring van de optiegever voor nodig.

Een voorkeursrecht of recht van eerste koop daarentegen is een (voorwaardelijk) recht om een object te kopen, voordat het door de eigenaar aan een ander wordt aangeboden. Het voorkeursrecht doet slechts een aanbiedingsplicht ontstaan op het moment dat de eigenaar het voornemen heeft tot verkoop van het object over te gaan.

Getuigenverhoor

5.27

Gelet de stellingen van [appellante1] c.s. alsmede de gemotiveerde betwisting van BK zal het hof [appellante1] c.s. bij deze stand van zaken toelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat partijen een koopoptie overeengekomen zijn ten aanzien van de woning [de woning] alsmede, vanuit proceseconomisch oogpunt tegelijkertijd, dat de koopoptie tijdig door [appellante1] c.s. is ingeroepen. Na bewijslevering zal het hof zo nodig via uitleg beoordelen of sprake is van een (tijdig ingeroepen) koopoptie.

5.28

In het geval het bewijs niet zou worden geleverd dan wel anderszins zou worden verworpen dat partijen een optie zijn overeengekomen, is het hof, met de kantonrechter en zoals ook door BK zelf is erkend (conclusie van antwoord in eerste aanleg randnummer 24), van oordeel dat in elk geval sprake is van een voorkeursrecht, op grond waarvan BK gehouden was de woning aan te bieden aan [appellante1] c.s.. Dit heeft zij niet gedaan, zoals BK zelf erkent (memorie van antwoord sub 150). In zoverre is in elk geval sprake van een tekortkoming aan de zijde van BK door [de woning] niet aan [appellante1] c.s. te koop aan te bieden. Dit betekent dat in ieder geval van belang is of BK haar verplichtingen inzake het voorkeursrecht nog kan nakomen. Het hof merkt daarbij nog op dat bij het slagen van een of meer grieven, de devolutieve werking van het hoger beroep meebrengt dat het hof alsnog de stellingen en verweren van BK uit de eerste aanleg (onder meer haar beroep op onbevoegdheid van [B] ) in de beoordeling dient te betrekken.

Comparitie van partijen

5.29

Voorafgaand aan het getuigenverhoor zal het hof een comparitie van partijen houden, ten einde zich te laten voorlichten door partijen, nu het hof in elk geval (gelet op het tijdsverloop) graag wil vernemen of de woning [de woning] nog in eigendom aan BK toebehoort dan wel inmiddels aan derden is verkocht, nu het dossier daarover geen opheldering verschaft, een en ander mede in verband met de vraag naar het belang van [appellante1] c.s. bij haar vorderingen - en de vraag of een getuigenverhoor geïndiceerd is - en tegen de achtergrond van het door haar in hoger beroep intrekken van de oorspronkelijke vordering sub III onder C. Tevens zal de comparitie worden gebruikt om zo nodig ook op andere punten inlichtingen in te winnen alsmede te bespreken of een regeling in der minne mogelijk is.

5.3

Het hof houdt verder iedere beslissing aan.

6. De beslissing

Het hof, recht doende:

bepaalt dat partijen / [appellante1] c.s. in persoon / Buitenplaats Koningsweg B.V. vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte en tot het geven van de verlangde inlichtingen in staat is en bevoegd is tot het aangaan van een schikking/ samen met hun advocaten zullen verschijnen voor het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. M.F.J.N. van Osch, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem op een nader door deze te bepalen dag en tijdstip, om inlichtingen te geven als onder 5.29 vermeld en opdat kan worden onderzocht of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;

bij deze comparitie bestaat geen gelegenheid om pleitnotities voor te dragen;

bepaalt dat partijen de verhinderdagen van partijen en hun advocaten in de maanden augustus – oktober 2021 zullen opgeven op de
roldatum 29 juni 2021 , waarna dag en uur van de comparitie (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;

bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van de comparitie van partijen nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen;

houdt verder iedere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.F.J.N. van Osch, H.E. de Boer en A.J. Louter en is

in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2021.Bij afwezigheid van de voorzitter is dit arrest ondertekend door de rolraadsheer.