ECLI:NL:GHARL:2021:11262

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.285.179/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 8289149)

arrest van 7 december 2021

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats1] ,

appellante,

bij de rechtbank: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

hierna:
[appellante],

advocaat: mr. G.L. Breunesse, die kantoor houdt te Leusden,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats2] ,

geïntimeerde,

bij de rechtbank: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. R.J.G. Mengelberg, die kantoor houdt te Bussum.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Naar aanleiding van het tussenarrest van 6 juli 2021 heeft op 1 oktober 2021 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Een kopie van het proces-verbaal dat daarvan is opgemaakt, is aan het dossier toegevoegd.

1.2

Partijen hebben arrest gevraagd en het hof heeft beslist dat vandaag arrest wordt gewezen.

2.Waar gaat de zaak over?

2.1

Op 3 augustus 2018 heeft [appellante] een woning aan de [adres] 10 te [woonplaats1] van [geïntimeerde] gekocht.

2.2

Partijen hebben gebruik gemaakt van de ‘model koopovereenkomst voor bestaande eengezinswoningen’ (model 2018 van de NVM). In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is het volgende bepaald:
“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik alswoonhuis(…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”

2.3

In artikel 7.4 van de koopovereenkomst staat:
“In deze koopovereenkomst is voor zover mogelijk begrepen de overdracht van alle aanspraken die verkoper ten aanzien van de onroerende zaak kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen de bouwer(s),(onder)aannemer(s), installateur(s), architect(en) en leverancier(s), zoals wegens verrichte werkzaamheden of ter zake van aan de onroerende zaak toegebrachte schade, zonder dat verkoper tot vrijwaring verplicht is. Deze overdracht vindt plaats per de datum van de eigendomsoverdracht. (…)”

2.4

Daarnaast zijn aan de koopovereenkomst, op verzoek van [geïntimeerde] , de artikelen 23 en 24 toegevoegd, waarin het volgende is bepaald:
“
artikel 23Koper verklaart uitdrukkelijk geen voorbehoud bouwtechnische keuring te zijn overeengekomen en verklaart zich bewust te zijn van de mogelijke gevolgen hiervan.artikel 24Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 100 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.”

2.5

In de bij de koopovereenkomst behorende vragenlijst heeft [geïntimeerde] op de vraag of er verbouwingen en/of bijbouwingen hebben plaatsgevonden in en/of om de woning, geantwoord: “2017: aanbouwen keuken”.

2.6

[appellante] heeft geen bouwkundige keuring laten verrichten voorafgaand aan de koop van de woning.

2.7

Na aankoop van de woning heeft [appellante] de woonkeuken verbouwd. De werkzaamheden hiertoe zijn in september 2019 aangevangen. Daarbij bleek onder meer dat er geen betonnen fundering onder de keuken aanwezig was.

2.8

[appellante] heeft [geïntimeerde] hierop bij brief van 20 september 2019 in gebreke gesteld.

2.9

Op 3 oktober 2019 heeft [appellante] een expertiserapport laten opstellen door Top Expertise B.V., die constateerde dat er gebreken aan de vloerconstructie zijn waarbij bezwijking uiteindelijk niet is uit te sluiten. De deskundige acht dat in strijd met artikel 2.1 en 2.2 van het Bouwbesluit 2012. Volgens de deskundige had er een fundering in beton van voldoende sterkte aangebracht moeten worden. De herstelkosten zijn geraamd op € 13.020,- inclusief btw.

2.1

[geïntimeerde] heeft hierop op 24 oktober 2019 een contra-expertise laten uitvoeren door Krantz & Polak Resolve. Deze deskundige heeft geen materiële beschadiging, gevaar of gebreken vastgesteld. De vloerbalken zijn volgens de deskundige niet door vocht aangetast.

3.De procedure bij de rechtbank

3.1

[appellante] heeft in conventie bij de kantonrechter primair (vervangende) schadevergoeding gevorderd van € 13.020,-. Subsidiair heeft zij partiële ontbinding van de koopovereenkomst gevorderd, in die zin dat de koopprijs wordt verlaagd met de kosten van herstel van € 13.020,-. Zowel primair als subsidiair vorderde [appellante] verder buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke rente, deskundigenkosten en proceskosten.

3.2

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd en een eis in reconventie ingesteld. Zij heeft veroordeling gevorderd van [appellante] tot betaling van de kosten van het contra-expertiserapport ter hoogte van € 677,60. Verder vorderde [geïntimeerde] buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.

3.3

De kantonrechter heeft in conventie de vorderingen van [appellante] afgewezen en haar veroordeeld in de kosten van het geding. In reconventie heeft de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde] afgewezen en haar veroordeeld in de kosten van het geding.

4.Wat is het oordeel van het hof?

De vermeerdering van eis

4.1

[appellante] heeft in hoger beroep haar eis vermeerderd in die zin dat zij de gevorderde hoofdsom heeft verhoogd tot € 15.125,-. [geïntimeerde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de vermeerdering van eis. Ook het hof ziet geen reden de eisvermeerdering buiten beschouwing te laten. [appellante] heeft haar eis tijdig – in de memorie van grieven – vermeerderd en deze vermeerdering van eis is niet in strijd met de goede procesorde. Het hof zal dan ook recht doen op de vermeerderde eis.
Inleiding

4.2

Het gaat in deze zaak om de vloer van de uitbouw in de woning die [appellante] van [geïntimeerde] heeft gekocht. Volgens [appellante] is na het sluiten van de koopovereenkomst aan het licht gekomen dat de vloer gebrekkig is, doordat geen (betonnen) fundering is aangebracht en de houten vloerbalken direct op de zandbodem zijn geplaatst waardoor de daarop gelegde houten platen deels verrot zijn en zijn aangetast door vocht. Daarmee voldoet de woning volgens [appellante] niet aan de verwachtingen die zij daar redelijkerwijs van mocht hebben (artikel 7:17 BW). [geïntimeerde] meent dat van een gebrek in de vloer geen sprake is en dat, zo al sprake zou zijn van een gebrek, dit gebrek gelet op de in artikel 24 opgenomen clausule niet aan haar kan worden tegengeworpen. Bovendien heeft [appellante] de woning niet onderworpen aan een bouwkundige keuring, voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst. [appellante] heeft de consequenties hiervan bewust aanvaard en dat is ook vastgelegd in artikel 23 van de koopovereenkomst.

4.3

[appellante] is in hoger beroep gekomen tegen het vonnis van de rechtbank onder aanvoering van drie grieven. In de kern stelt [appellante] zich op het standpunt dat artikel 24 niet van toepassing is op de uitbouw nu deze recent is gerealiseerd en dat zij er vanuit mocht gaan dat deze uitbouw voldeed aan de in 2017 geldende bouwnormen. Verder meent [appellante] dat zij haar onderzoeksplicht niet heeft geschonden, omdat zij bij het sluiten van de koopovereenkomst geen rekening hoefde te houden met het gebrek zoals dat later is geconstateerd. Daarbij komt dat het gebrek met een aankoopkeuring ook niet aan het licht zou zijn gekomen. Tot slot meent [appellante] dat [geïntimeerde] haar uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichting alle bekende gegevens over de uitbouw aan [appellante] te verstrekken heeft geschonden, waardoor [geïntimeerde] (ook) op die grond gehouden is de schade van [appellante] te vergoeden.

4.4

Het hof zal de geschilpunten tussen partijen hierna bespreken.
De onderzoeksplicht van [appellante]

4.5

Het meest verstrekkende verweer van [geïntimeerde] houdt in dat [appellante] geen beroep toekomt op non-conformiteit omdat zij, mede gelet op het bepaalde in artikel 24 van de koopovereenkomst, haar onderzoeksplicht heeft geschonden. Dit verweer slaagt. Het hof zal dat hierna toelichten.

4.6

Artikel 7:17 lid 1 BW bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Dat wil zeggen dat de zaak, mede gelet op de aard daarvan en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten (artikel 7:17 lid 2 BW). De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

4.7

Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat partijen in de koopovereenkomst daarvan afwijkende afspraken kunnen maken. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is in dit verband bepaald, dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. In artikel 24 van de koopovereenkomst hebben partijen vervolgens een bepaling opgenomen waarin van artikel 6.3 wordt afgeweken. De betekenis van deze bedingen en hun onderlinge samenhang moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.^[1]Vast staat dat partijen over de
clausule van artikel 24 niet hebben onderhandeld. Daarom komt veel belang toe aan de tekst van dat artikel, bezien in verband met de overige inhoud van de overeenkomst en de aannemelijkheid van de uit het artikel voortvloeiende rechtsgevolgen.^[2]

4.8

De gekozen bewoordingen van artikel 24 van de koopovereenkomst houden een vergaande exoneratie van aansprakelijkheid van de verkoper in. Waar in de eerste zin van artikel 24 de verwachtingen die de koper mag hebben van de bouwkwaliteit worden getemperd vanwege de ouderdom van de onroerende zaak, wordt in de tweede zin het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst geheel voor rekening en risico van de koper gelaten. Anders dan [appellante] betoogt, valt in de bepaling niet te lezen dat deze exoneratie zich beperkt tot de gedeeltes van de onroerende zaak die meer dan 100 jaar oud zijn. Met het opnemen van de clausule in artikel 24 hebben partijen naar het oordeel van het hof een uitzondering gemaakt op de garantie met betrekking tot de aanwezigheid van de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Het klopt dat artikel 6.3 van de koopovereenkomst daarmee aanzienlijk aan betekenis heeft ingeboet, maar deze beperking van artikel 6.3 is geen omstandigheid die tegen de hiervoor aangenomen strekking van de clausule spreekt: die beperking wordt daarin immers met zoveel woorden vermeld. [appellante] heeft onvoldoende gesteld om aan te nemen dat de eisen van redelijkheid en billijkheid zich ertegen verzetten dat de garantie van artikel 6.3 ongedaan gemaakt wordt door artikel 24 van de overeenkomst.

4.9

Met het opnemen van artikel 24 in de koopovereenkomst zijn de verwachtingen die [appellante] redelijkerwijs van de eigenschappen van de onroerende zaak mocht hebben sterk ingeperkt. Tegelijkertijd is daarmee haar onderzoeksplicht aanzienlijk uitgebreid en mocht [appellante] er niet zonder meer vanuit gaan dat de uitbreiding van de keuken binnen de in 2017 geldende bouwnormen was gerealiseerd. Aan deze verzwaarde onderzoeksplicht heeft [appellante] onvoldoende voldaan. Vaststaat dat [appellante] voordat zij de koopovereenkomst sloot op de hoogte was van het feit dat de uitbouw die door [geïntimeerde] in 2017 bij de keuken was betrokken voorheen een buitenruimte was. [appellante] heeft evenwel met die wetenschap geen vragen gesteld over deze uitbouw, dan wel over de constructie van de vloer. Evenmin heeft zij een bouwtechnische keuring laten verrichten, terwijl in artikel 23 is opgenomen dat [appellante] zich bewust is van de mogelijke gevolgen van het niet opnemen van een voorbehoud ten aanzien van een bouwtechnische keuring. Nu [appellante] haar onderzoeksplicht heeft geschonden, dient haar vordering te worden afgewezen.

4.1

Gelet op het voorgaande kan in het midden blijven of het gestelde gebrek aan de vloer in de uitbouw kan worden aangemerkt als een gebrek dat een normaal gebruik als woning in de weg staat. Ook indien er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat sprake is van een dergelijk gebrek, geldt dat dit gelet op het voorgaande niet aan [geïntimeerde] kan worden tegengeworpen.
De overdracht van aanspraken

4.11

[appellante] heeft gesteld dat [geïntimeerde] ook tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door de aanspraken zoals bedoeld in artikel 7.4 van de koopovereenkomst niet aan haar over te dragen. In dit verband stelt zij dat [geïntimeerde] eveneens aansprakelijk is voor haar schade. Nu het hof hiervoor heeft geoordeeld dat [appellante] jegens [geïntimeerde] geen aanspraak toekomt op grond van het vermeende gebrek, heeft zij geen belang bij de bespreking van haar stelling dat [geïntimeerde] vanwege het niet overdragen van de bedoelde gegevens aansprakelijk is voor de herstelkosten ter zake van dat gebrek, zodat het hof aan die stelling voorbij gaat.
De slotsom

4.12

De conclusie van het voorgaande is dat de vorderingen van [appellante] worden afgewezen en het vonnis waarvan beroep wordt bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep (2 punten, tarief II).

4.13

Voor de volledigheid merkt het hof nog op dat de afwijzing van de reconventionele vorderingen van [geïntimeerde] in hoger beroep geen onderwerp van geschil meer is.

5.De beslissing

Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, van 19 augustus 2020.

Het hof veroordeelt [appellante] in de proceskosten in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 760,- voor verschotten en op € 2.228,- voor geliquideerd salaris voor de advocaat.

Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

Dit arrest is gewezen door mr. P.S. Bakker, mr. J.H. Kuiper en mr. M.M. Lorist en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op dinsdag 7 december 2021.