Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummers 19/01635 en 19/01636
uitspraakdatum: 15 september 2020
Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 25 september 2019, nummers UTR 18/408 en UTR 18/3192, ECLI:NL:RBMNE:2019:4412, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan
de gemeente Amersfoort(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
de gemeente Amersfoort(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 17 (hierna: de woning) en [b-straat] 32-2 (hierna: de garagebox) te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 214.000 respectievelijk € 35.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag gemeentelijke belastingen 2017 vastgesteld op € 1.088 (hierna: de aanslag).
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de eerder vastgestelde waarde van de woning verminderd tot € 205.000, de eerder vastgestelde waarde van de garagebox gehandhaafd en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd tot € 1.071.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de rechtbank). De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft via beeldverbinding plaatsgevonden op 14 augustus 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning en van de garagebox. Beide objecten zijn gelegen in [Z] en bij belanghebbende in gebruik. De garagebox betreft een multifunctionele ruimte uit 2007, die onderdeel is van een groter complex in meerdere bouwlagen (‘ [A] ’), gelegen op bedrijventerrein [B] . De garagebox wordt gebruikt als opslagruimte. De garagebox heeft een oppervlakte van 41 m2.
2.2.
Voor de onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van de garagebox heeft de heffingsambtenaar een taxatieverslag en een op 13 september 2018 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door WOZ-taxateur [C] RT. In het taxatierapport is de waarde in het economisch verkeer van de garagebox per de waardepeildatum 1 januari 2016 getaxeerd op € 35.000. Deze waarde is in het taxatierapport bepaald aan de hand van de volgende huurwaarde- en verkoopgegevens van vergelijkbare objecten:
Object
Bouwj.
Opp.
Verd.
Huurw./
m2
Huurw.
per onderd.
per jaar
Kap.
factor
Waarde
per ond.
[c-straat] 9L
2002
55 m2
€ 75
€ 4.125
10
€ 41.250
2002
55 m2
1
€ 70
€ 3.850
10
€ 38.500
WEV (afg.)
€ 79.000
verkocht op 9 februari 2016 voor € 79.000
[b-straat] 32-29
2007
32 m2
€ 110
€ 3.520
11,5
€ 40.480
WEV (afg.)
€ 40.000
verkocht op 20 augustus 2015 voor € 40.000
[b-straat] 32-52
2007
32 m2
1
€ 110
€ 3.520
11,5
€ 40.480
WEV (afg.)
€ 40.000
verkocht op 4 februari 2016 voor € 38.000
[b-straat] 32-58
2007
32 m2
1
€ 110
€ 3.520
11,5
€ 40.480
WEV (afg.)
€ 40.000
verkocht op 22 april 2016 voor € 43.000
[d-straat] 98L
2007
102 m2
€ 75
€ 7.650
11
€ 84.150
2007
102 m2
1
€ 85
€ 8.670
11
€ 95.370
WEV (afg).
€ 179.000
verkocht op 31 maart 2017 voor € 180.000
[e-straat] 13
2007
90 m2
€ 85
€ 7.650
11
€ 84.150
2007
90 m2
1
€ 90
€ 8.100
11
€ 89.100
WEV (afg.)
€ 173.000
verkocht op 25 augustus 2016 voor € 175.000
[f-straat] 65
2009
75m2
€ 80
€ 6.000
10,7
€ 64.200
2009
75m2
1
€ 70
€ 5.250
10,7
€ 56.175
WEV (afg.)
€ 120.000
verkocht op 29 december 2016 voor € 120.000
2.3.
De waarde van de garagebox is in het taxatierapport als volgt opgebouwd:
Object
Bouwj.
Opp.
Huurw./
m2
Huurw.
per onderd.
per jaar
Kap.
factor
Waarde
per ond.
[b-straat] 32-2
2007
41 m2
€ 82
€ 3.362
10,5
€ 35.301
WEV (afg.)
€ 35.000
Van de garagebox zijn geen gerealiseerde huuropbrengsten en verkoopprijzen beschikbaar.
2.4.
Voor het jaar 2017 heeft de heffingsambtenaar de woning en de garagebox als afzonderlijke objecten voor de WOZ aangemerkt. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de garagebox voor de heffing van de onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) voor het jaar 2017 belast tegen het niet-woningtarief.
3.Geschil
3.1.
In geschil is het antwoord op de volgende vragen:
1. Is de objectafbakening correct?
2. Is de garagebox terecht belast tegen het OZB-tarief voor niet-woningen?
3. Is de waarde van de garagebox door de heffingsambtenaar niet te hoog vastgesteld?
Belanghebbende is van mening dat deze vragen ontkennend moeten worden beantwoord. De heffingsambtenaar is de tegenovergestelde mening toegedaan.
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vermindering van de vastgestelde waarde tot nihil dan wel € 22.000, evenredige vermindering van de aanslag, veroordeling van de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten voor de bezwaar- en de (hoger)beroepsprocedure alsmede de betaalde griffierechten. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
Ten aanzien van de eerste vraag en de tweede vraag
4.1.
Op grond van artikel 16, onderdeel d, Wet WOZ wordt als één onroerende zaak aangemerkt een samenstel van twee of meer gebouwde of ongebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen. Daarbij moeten alle omstandigheden van het geval, in onderlinge samenhang bezien, in aanmerking worden genomen (Hoge Raad 14 juli 2017, ECLI:NL:HR:2017:1328).
4.2.
Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een samenstel in de zin van vorenbedoelde bepaling acht het hof de volgende feiten en omstandigheden van belang. De woning en de garagebox zijn gelegen in de gemeente Amersfoort, met dien verstande dat de woning is gelegen in de woonwijk [D] en de garagebox op het circa 5 kilometer verderop gelegen bedrijventerrein [B] . Voorts beschikken de woning en de garagebox niet over uiterlijke kenmerken die er op duiden dat zij één geheel vormen. Daarnaast maakt de garagebox deel uit van een complex van multifunctionele ruimten. Bovendien zijn er geen beletselen om de woning en de garagebox los van elkaar te vervreemden en bestaat er ook anderszins geen relatie tussen de woning en de garagebox, behoudens de gemeenschappelijke eigendom en het gebruik van beide onroerende zaken door belanghebbende. Op grond van deze feiten en omstandigheden in onderling verband bezien, is het hof van oordeel dat de woning en de garagebox niet bij elkaar horen en geen samenstel vormen in de zin van artikel 16, onderdeel d, Wet WOZ. Uit dit oordeel volgt dat de garagebox als een zelfstandig object voor de WOZ dient te worden aangemerkt en dat de heffingsambtenaar van de juiste objectafbakening is uitgegaan.
4.3.
Voorts is het hof op grond van de in onderdeel 4.2. genoemde feiten en omstandigheden van oordeel dat de heffingsambtenaar de garagebox over het jaar 2017 terecht tegen het OZB-tarief voor niet-woningen heeft belast. Aan dit oordeel doet niet af dat belanghebbende heeft aangevoerd dat de garagebox en de woning samen voor 70% of meer voor woondoeleinden in de zin van artikel 220, onderdeel a, Gemeentewet worden gebruikt. De garagebox dient immers als zelfstandig object voor de WOZ te worden aangemerkt en is – gelet op de aard van het complex waarvan de garagebox deel uitmaakt en zijn ligging op het bedrijventerrein – bovendien niet volledig dienstbaar aan de woondoeleinden van de woning in de zin van artikel 220a, lid 2, Gemeentewet.
4.4.
Belanghebbende stelt zich verder op het standpunt dat toepassing van het OZB-tarief voor niet-woningen in strijd is met het gelijkheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel omdat andere garageboxen van belanghebbende aan de [g-straat] te [Z] wel worden belast tegen het OZB-tarief voor woningen. Ter ondersteuning van zijn standpunt verwijst belanghebbende naar de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 3 augustus 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:4445. Het hof kan belanghebbende hierin niet volgen. Het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel kan niet slagen omdat de garageboxen aan de [g-straat] zijn gelegen in de woonwijk [E] en daarom wat betreft hun ligging niet vergelijkbaar zijn met de garagebox. Alleen al daarom is geen sprake van een ongelijke fiscale behandeling van gelijke gevallen en mocht belanghebbende er niet op vertrouwen dat ook de garagebox voor het jaar 2017 zou worden belast tegen het OZB-tarief voor woningen.
4.5.
De vragen 1 en 2 dienen bevestigend te worden beantwoord.
Ten aanzien van de derde vraag
4.6.
De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [1] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.7.
De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. [2] De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.
4.8.
Uit het taxatierapport blijkt dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde heeft bepaald met behulp van een methode van vergelijking van garageboxen, die gelegen zijn op hetzelfde bedrijventerrein als de garagebox en waarvan verkoopgegevens beschikbaar zijn. Vervolgens zijn uit die verkoopgegevens de huurwaarden per m2 afgeleid. Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar de verschillen in ligging, oppervlakte, huurprijs per m2, huurwaarde, kapitalisatiefactor en waarden tussen de vergelijkingsobjecten en de garagebox inzichtelijk gemaakt. Daarnaast is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij de waardering van de garagebox met die verschillen voldoende rekening heeft gehouden en dat de waarde van de garagebox niet te hoog is vastgesteld. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat de vergelijkingspanden op de [b-straat] 32-29, 52 en 58 allen kleiner zijn dan de garagebox van belanghebbende en dat bij de waardering geen rekening is gehouden met de extra oppervlakte van de entresol.
4.9.
Bij het in onderdeel 4.8 gegeven oordeel neemt het hof voorts het volgende in aanmerking. Volgens belanghebbende kan de garagebox feitelijk niet worden verhuurd omdat daarin in het verleden hennepteelt heeft plaatsgevonden en de garagebox zich niet binnen het beveiligde complex bevindt. Het hof begrijpt dat de omstandigheid dat in 2012 in de garagebox hennepteelt heeft plaatsgevonden en belanghebbende daarvoor door de politie is gehoord voor belanghebbende persoonlijk de reden is om de garagebox niet te verhuren omdat hij niet het risico wil lopen dat dit nog een keer gebeurt. Toch deelt het hof het standpunt van belanghebbende niet dat daardoor sprake is van een leegstandrisico, waarmee de heffingsambtenaar bij de waardering geen rekening heeft gehouden. Dit door belanghebbende veronderstelde risico berust op zijn subjectieve opvatting en is daarom niet van invloed op de waarde in het economische verkeer voor de WOZ. In dat verband neemt het hof mede in aanmerking dat belanghebbende de naastgelegen, door hem in 2019 aangekochte, garagebox [b-straat] 32-1 wel heeft verhuurd. Het hof verwerpt eveneens de stelling van belanghebbende dat de entresol over een beperkt draagvlak beschikt en daardoor een waarde verminderende factor voor de garagebox vormt, nu belanghebbende tijdens de zitting heeft verklaard dat de entresol over een aanzienlijk draagvermogen van 500 kg per m2 beschikt. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar tijdens de zitting verklaard dat bij de waardering van de garagebox de entresol buiten beschouwing is gelaten. Het hof ziet geen reden om aan die verklaring van de heffingsambtenaar te twijfelen. Bovendien acht het hof aannemelijk dat de omstandigheid, dat de garagebox gedurende 4 à 5 maanden per jaar niet over watertoevoer beschikt en dientengevolge sprake is van brandrisico, eveneens geldt voor de vergelijkingsobjecten. Met de omstandigheid dat de garagebox buiten het beveiligde gebied is gelegen, is voldoende rekening gehouden doordat de heffingsambtenaar de huurwaarde van de garagebox op een aanzienlijk lagere prijs per m2 heeft gewaardeerd. Ook indien zou worden uitgegaan van een verkoopprijs per m2, dan is de conclusie dat de heffingsambtenaar voor de garagebox is uitgegaan van een aanzienlijk lagere prijs per m2 dan bij de vergelijkingsobjecten.
4.10.
Belanghebbende heeft ter zitting voorgesteld om een descente te houden waarbij de heffingsambtenaar en het hof kennis kunnen nemen van de specifieke situatie van de garagebox. Ten aanzien van dit voorstel van belanghebbende overweegt het hof dat gelet op het fotomateriaal dat in het dossier aanwezig is en de stellingen van partijen over en weer een descente naar het oordeel van het hof geen toegevoegde waarde heeft. Het verzoek van belanghebbende moet om die reden worden verworpen.
4.11.
De derde vraag dient bevestigend te worden beantwoord.
Tussenconclusie
4.12.
De conclusie is dat het hoger beroep ongegrond is.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof:
- verklaart het hoger beroep ongegrond;
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M. van der Vegt, voorzitter, mr. drs. T.A. Gladpootjes en mr. J.W. de Tombe, in tegenwoordigheid van mr. P.A. Flutsch als griffier.
De beslissing is op 15 september 2020
in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
mr. P.A. Flutsch mr. J.M. van der Vegt
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 15 september 2020.
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raadwww.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raadwww.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.