Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 15/6792, 15/6825 en 15/6826
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 augustus 2016 in de zaken tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: A.J.C. Lam).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 januari 2015 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de bij eiser in eigendom zijnde objecten in [woonplaats] voor het belastingjaar 2015 naar de waardepeildatum 1 januari 2014 als volgt vastgesteld:
- [adres] : € 11.000,-
- [adres] (incl. 15-2) : € 21.000,-
- [adres] : € 43.000,-
Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsgrondslag zijn gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 13 november 2015 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 mei 2016. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur. De rechtbank heeft met toepassing van artikel 8:64, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) het onderzoek ter zitting geschorst.
Op 27 juli 2016 heeft een nadere zitting plaatsgevonden. Eiser is aldaar verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder is met voorafgaande kennisgeving niet verschenen.
Overwegingen
Met betrekking tot de objecten [adres] (15/6792) en [adres] (incl. 15 2) (15/6825)
1. De objecten zijn twee in 1962 gebouwde garageboxen, gelegen in de woonwijk [woonwijk] , met een oppervlakte van 18 m2 respectievelijk 2x 18 m2.
2. Eiser bepleit voor [adres] een waarde van € 8.000,- en voor [adres] (incl. 15 2) primair dat de waarde op nihil wordt gesteld, subsidiair op € 15.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarden.
3. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarden van de objecten op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor dat object meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor dat object zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de objecten en de referentieobjecten. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet woz, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarden een taxatierapport overgelegd, waarin de objecten zijn vergeleken met de in [woonplaats] gelegen referentieobjecten [adres] , verkocht op 10 januari 2013 voor € 11.925,-, en [adres] , verkocht op 10 januari 2013 voor € 11.925,-. Deze referentieobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar met de objecten. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat de objecten minder goed bruikbaar zijn vanwege hun afmeting en onlogische indeling, reeds nu ter zitting is gebleken dat de objecten al jaren worden verhuurd.
5. Eiser heeft betoogd dat verweerder er onvoldoende rekening mee heeft gehouden dat achter de objecten een hoge boom staat, die van waardedrukkende invloed is. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft eiser fotomateriaal overgelegd. Volgens eiser hebben de wortels van de boom de objecten beschadigd en zorgt de boom voor bladafval op het dak van de objecten. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan het standpunt van verweerder dat niet is gebleken van enige schade en dat het bladafval niet van dien aard is, dat dit waardedrukkend is. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder ter plaatse een opname heeft verricht en dat uit de door eiser overgelegde foto’s niet blijkt van schade. Eiser heeft zijn stelling dat sprake is van schade ook niet op andere wijze aannemelijk gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
6. Eiser heeft verder aangevoerd dat verweerder er onvoldoende rekening mee heeft gehouden dat in de wanden van de objecten asbest is verwerkt. De rechtbank overweegt dat eiser zijn stelling dat er sprake is van asbest, op geen enkele wijze heeft onderbouwd door middel van bijvoorbeeld een rapport van een deskundige. Daarbij komt dat eiser evenmin heeft aangegeven wat, zo er al sprake is van asbest, de kosten van verwijdering ervan zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
7. Tot slot heeft eiser aangevoerd dat verweerder een onjuist tarief heeft gehanteerd voor de onroerendezaakbelastingen. Eiser heeft meerdere garages in eigendom aan de [adres] en elders in [woonplaats] en deze worden allemaal aangeslagen voor het woningtarief. Enkel de objecten zijn aangeslagen voor het niet-woningtarief. Volgens eiser zijn ook de objecten dienstbaar aan woondoeleinden, omdat deze worden verhuurd aan particulieren. Verweerder heeft daartegenover aangevoerd dat de objecten moeten worden aangemerkt als niet-woningen en dat hij het juiste tarief gehanteerd. Dat enkele garageboxen voor het woningtarief zijn belast, ligt volgens verweerder in de omissiesfeer.
8. De rechtbank is met verweerder van oordeel dat de objecten, gezien de ligging en de aard van het gebruik (verhuur voor opslag), terecht zijn aangemerkt als niet dienstbaar aan woondoeleinden. Dit betekent dat in beginsel een niet-woningtarief volgt voor de onroerendezaakbelastingen. De rechtbank is evenwel van oordeel dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel in dit geval slaagt. Daartoe acht de rechtbank redengevend dat verweerder niet heeft betwist dat de andere, min of meer identieke garageboxen van eiser aan het [adres] zijn aangeslagen voor het woningtarief. Nu dit meerdere garageboxen betreft en niet is gesteld of gebleken dat de toepassing van het onjuiste (woning)tarief het gevolg is van een tik- of schrijffout of een daarmee gelijk te stellen vergissing, kan met de enkele opmerking dat sprake is van een omissie niet aan het beroep op het gelijkheidsbeginsel voorbij worden gegaan. De beroepsgrond slaagt.
9. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarden van de objecten niet hoger is vastgesteld dan de waarden in het economisch verkeer. Verweerder is voor de aanslag onroerendezaakbelastingen echter uitgegaan van een onjuist tarief. Dit betekent dat de bestreden uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd voor zover verweerder daarin het niet-woningtarief voor de objecten heeft gehanteerd. De rechtbank zal zelf voor de aanslag onroerendezaakbelastingen het woningtarief vaststellen.
10. Nu de beroepen gegrond zijn, ziet de rechtbank aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.240,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting en 0,5 punt voor het verschijnen ter nadere zitting, met een waarde per punt van € 496,-, en een wegingsfactor 1). Tevens dient verweerder het griffierecht te vergoeden.
Met betrekking tot het object [adres] (15/6826)
11. Het object is een garagebox, gelegen op het bedrijventerrein De Isselt, met een oppervlakte van 41 m2.
12. Eiser bepleit primair dat de waarde op nihil moet worden gesteld, subsidiair op € 21.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
13. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor dat object meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor dat object zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen het object en de referentieobjecten. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet woz, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
14. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatierapport overgelegd, waarbij het object is vergeleken met een aantal referentieobjecten. Het betreft de volgende, alle in [woonplaats] gelegen, referentieobjecten: [adres] , verkocht op 14 maart 2013 voor € 40.000,-, [adres] , verkocht op 20 augustus 2015 voor € 40.000,-, en [adres] , verkocht op 25 juli 2014 voor € 35.000,-. De rechtbank is van oordeel dat het referentieobject [adres] niet geschikt is, nu dit referentieobject meer dan een jaar na de waardepeildatum is verkocht. De overige referentieobjecten zijn wel voldoende vergelijkbaar met het object. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met behulp van het door hem overgelegde taxatierapport en de daarbij gegeven toelichting de verschillen tussen het object en de referentieobjecten voldoende inzichtelijk gemaakt. Verweerder heeft verder aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden. De rechtbank merkt in dit verband op dat de referentieobjecten weliswaar een kleinere oppervlakte hebben, maar dat verweerder voor eisers object een lagere waarde per m2 heeft gehanteerd. Eiser heeft zijn stelling dat de aanwezige entresol waardedrukkend is, op geen enkele wijze onderbouwd. Ten aanzien van eisers stelling dat er gedurende vier á vijf maanden geen watertoevoer is naar het object en dat er sprake is van een brandgevaarlijke situatie, overweegt de rechtbank dat de referentieobjecten ook deze door eiser gestelde hinder ondervinden. Dit is dus al verdisconteerd in de waarde.
15. Eiser heeft verder betoogd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het risico op leegstand vanwege mogelijke hennepteelt. In het verleden is hiervan al sprake geweest. Eisers object is, anders dan de referentieobjecten, niet gelegen onder het dak van het complex. Hierdoor kan hennepteelt niet worden opgespoord met eventuele infraroodcamera’s. Daarnaast is het object eenvoudiger te bereiken dan de referentieobjecten, omdat het object niet is gelegen in de beveiligde zone en toegang direct vanaf de straat kan worden verschaft. Om vorenstaande redenen kan eiser het object niet meer verhuren en maakt hij zelf gebruik van het object. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat een potentiële koper vooraf niet kan weten dat er sprake is geweest van hennepteelt en dit dus geen waardedrukkende factor vormt.
16. De rechtbank overweegt dat eiser niet heeft onderbouwd dat hij louter als gevolg van eerdere hennepteelt zijn object niet meer kan verhuren. Daarbij komt dat hennepteelt een illegale activiteit betreft. Het strekt naar het oordeel van de rechtbank te ver om hiermee in het kader van het vaststellen van de woz-waarde rekening te houden. De beroepsgrond slaagt niet.
17. Tot slot heeft eiser aangevoerd dat verweerder een onjuist tarief heeft gehanteerd voor de onroerendezaakbelastingen. Eiser heeft meerdere garages in eigendom aan de [adres] en elders in [woonplaats] en deze worden allemaal aangeslagen voor het woningtarief, terwijl het object is aangeslagen voor het niet-woningtarief. Verweerder heeft daartegenover aangevoerd dat het object moeten worden aangemerkt als niet-woning en dat hij de juiste heffingsmaatstaf heeft gehanteerd. Dat enkele garageboxen van eiser voor het woningtarief zijn belast, ligt volgens verweerder in de omissiesfeer.
18. De rechtbank is met verweerder van oordeel dat het object, gezien de aard van het complex waarvan het deel uitmaakt en zijn ligging op het bedrijventerreinen, terecht is aangemerkt als niet dienstbaar aan woondoeleinden. Dit betekent dat in beginsel een niet-woningtarief volgt voor de heffingen. De rechtbank is voorts van oordeel dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel in dit geval niet slaagt. Daartoe acht de rechtbank redengevend dat het object vanwege zijn ligging en bouwstijl niet vergelijkbaar is met de andere garageboxen van eiser, die zijn aangeslagen voor het woningtarief. De beroepsgrond slaagt niet.
19. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer en het juiste tarief is toegepast.
20. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
Met betrekking tot de objecten [adres] (15/6792) en [adres] (incl. 15 2) (15/6825)
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar voor zover daarin voor de onroerendezaakbelastingen is uitgegaan van het niet-woningtarief
- bepaalt dat het woningtarief wordt gehanteerd voor de aanslag onroerendezaakbelastingen;
- bepaalt dat deze uitspraak in plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 1.240,-, te betalen aan eiser;
- draagt verweerder op het griffierecht van € 45,- aan eiser te vergoeden.
Met betrekking tot het object [adres] (15/6826)
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J.W. Verhaagh, rechter, in aanwezigheid van D.T. de Winter, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 augustus 2016.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.