Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.179.004/01
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland C/16/377378 HL ZA 14-273)
arrest van 12 december 2017
in de zaak van
Tussenholding Van Knippenberg B.V.,
gevestigd te Hedel,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna:
Van Knippenberg B.V.,
Van Knippenberg B.V.,
advocaat: mr. E.J. Eijsberg, kantoorhoudend te Rotterdam,
tegen
1.Industrieel Taxatiebureau [geïntimeerde1] V.O.F.,
gevestigd te Nederhorst den Berg,
hierna:
[geïntimeerde1] v.o.f.,
[geïntimeerde1] v.o.f.,
advocaat: niet verschenen,
2. [geïntimeerde2] ,wonende te [A] ,
hierna:
[geïntimeerde2],
2. [geïntimeerde2] ,wonende te [A] ,
hierna:
[geïntimeerde2],
3. [geïntimeerde3] ,wonende te [A] ,
hierna:
[geïntimeerde3],
geïntimeerden,
hierna:
[geïntimeerde3],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk:
[geïntimeerden] c.s.,
[geïntimeerden] c.s.,
advocaat: mr. R.V. de Lauwere, kantoorhoudend te Hilversum.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van
17 december 2014 en 29 april 2015 die de rechtbank Midden-Nederland, afdeling Civiel recht, handelskamer, locatie Lelystad (hierna: de rechtbank), heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 13 juli 2015,
- de memorie van grieven (met producties),
- de memorie van antwoord (met producties),
- de memorie van antwoord (met producties),
- de akte namens Van Knippenberg B.V. houdende uitlating producties,
- het arrest van 9 mei 2017, waarbij een comparitie van partijen is gelast,
- het arrest van 9 mei 2017, waarbij een comparitie van partijen is gelast,
- de comparitie van partijen, gehouden op 4 oktober 2017, waarvan proces-verbaal is opgemaakt en aan het procesdossier is toegevoegd.
2.2
Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
2.3
De vordering van Van Knippenberg B.V. luidt:
“
het vonnis van 29 april 2015 (...) te vernietigen, en opnieuw rechtdoende, appellant in zijn vordering ontvankelijk te verklaren en deze vorderingen – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – en vermeerderd met de wettelijke rente, toe te wijzen met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van beide instanties.”
het vonnis van 29 april 2015 (...) te vernietigen, en opnieuw rechtdoende, appellant in zijn vordering ontvankelijk te verklaren en deze vorderingen – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – en vermeerderd met de wettelijke rente, toe te wijzen met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van beide instanties.”
2.4
[geïntimeerde1] c.s. hebben geconcludeerd dat het hof de door Van Knippenberg B.V. opgeworpen grieven verwerpt en Van Knippenberg B.V. bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest veroordeelt in de proceskosten in beide instanties.
3.De feiten
3.1
De rechtbank heeft onder de randnummers 2.1 t/m 2.10 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld. Van Knippenberg B.V. komt met
grief Itegen de vaststelling van een feit op. Het hof zal met inachtneming van deze grief de feiten opnieuw vaststellen, zodat Van Knippenberg B.V. bij de behandeling van deze grief verder geen belang meer heeft. Aangevuld met wat in hoger beroep is komen vast te staan, luiden de feiten als volgt.
grief Itegen de vaststelling van een feit op. Het hof zal met inachtneming van deze grief de feiten opnieuw vaststellen, zodat Van Knippenberg B.V. bij de behandeling van deze grief verder geen belang meer heeft. Aangevuld met wat in hoger beroep is komen vast te staan, luiden de feiten als volgt.
3.2
Van Knippenberg B.V. is eigenaar van het bedrijfspand gelegen aan
de [a-straat] 11 te [C] (hierna: het bedrijfspand) dat in of omstreeks 1999 is gebouwd.
3.3
[geïntimeerde1] v.o.f. is een vennootschap onder firma die een taxatiebureau exploiteert onder de handelsnaam De [C] . [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] zijn sedert 1 oktober 1998 vennoten. Op 1 mei 2014 is [geïntimeerde3] als vennoot uitgetreden. Het vermogen van de ontbonden vennootschap onder firma is nog niet vereffend.
3.4
Van Knippenberg B.V. heeft onder polisnummer [00000] een “Claeren Bedrijven Pakket” verzekering afgesloten. Tot de verzekerde zaken behoort het bedrijfspand. De verzekering is aangegaan met de clausule “Vaste Taxatie (BW boek 7 art. 960)”. De polis is ondergebracht bij Claeren Assuradeuren, die als gevolmachtigde optreedt voor diverse risicodragers.
3.5
In opdracht van Van Knippenberg B.V. heeft [geïntimeerde1] v.o.f. een aantal malen de herbouwwaarde van het bedrijfspand getaxeerd. De eerste taxatie vond plaats in 1999. De getaxeerde herbouwwaarde is toen begroot op NLG 1.645.000,- (€ 746.469,-). Sindsdien heeft om de drie jaar een hertaxatie plaatsgevonden. De herbouwwaarde van het bedrijfspand is achtereenvolgens getaxeerd op € 820.000,- (2002), € 935.000,- (2005) en € 962.000,- (2008).
3.6
[geïntimeerde1] v.o.f. heeft het bedrijfspand voor het laatst getaxeerd op 27 september 2011. Op pag. 4 van het taxatierapport zijn het bedrijfspand, de specificaties van het bedrijfspand en de bouwaard beschreven. De herbouwwaarde van het bedrijfspand is toen getaxeerd op € 1.036.000,-. In de getaxeerde waarde is medebegrepen hetgeen op pag. 5 van het taxatierapport is vermeld.
De verzekerde som op de polis voor het verzekeringsjaar 2012 is afgestemd op het in september 2011 getaxeerde bedrag. Voor de polis voor het jaar 2013 is dit bedrag geïndexeerd en is de verzekerde som vastgesteld op € 1.054.951,-.
3.7
Begin 2013 is op de website van Van Knippenberg B.V. – overgelegd als productie 2 bij conclusie van antwoord - het volgende bericht geplaatst:
“
Nieuwbouw gereed
Nieuwbouw gereed
De nieuwe geplande aanbouw is eindelijk gereed! In de tweede helft van 2012 was reeds ons bedrijfsoppervlak met 500m² uitgebreid. Direct voor deze uitbreiding is een compleet nieuwe hal geplaatst van nog eens 300m² in dezelfde stijl als de rest van ons bedrijfspand. Hiermee komt de totale bedrijfsoppervlakte op 2900m². In deze hal zullen wij eenvoudige assemblage- en montagewerkzaamheden gaan verrichten voor onze klanten. Daarnaast is er een speciale hoek ingericht voor onze eigen producten. (...)”
3.8
Op 6 maart 2013 is het bedrijfspand (gedeeltelijk) verwoest door brand.
3.9
De verzekeraars hebben Crawford & Company (Nederland) B.V. (hierna: Crawford) ingeschakeld om de schade vast te stellen. Van Knippenberg B.V. heeft Von Reth
Contra-Expertise (hierna: Van Reth) als contra-expert aangewezen.
3.1
Von Reth heeft op 28 augustus 2013 een begroting van de schade aan het bedrijfspand ten gevolge van de brand gemaakt. Op het voorblad van deze begroting staat “brandschade d.d. 6 maart 2013”. Op de vervolgbladen is de datum van 6 maart 2013 gewijzigd in
“3 mei 2011” en staat steeds aan de bovenzijde vermeld “t.n.v. Janssen Beheer BV”. In deze begroting is onder meer opgenomen:
“GEBOUWENw.voor w.na sch verschil
opstallen bedrijfshal 1.268.383 197.746 1.070.637
opstallen kantoorgedeelte 174.434 162.186 12.248
(...) ________________________________________
TOTAAL OPSTALLEN 1.442.817 359.932 1.082.885
(...)
“SCHADE VOLGENS CORRECTE BEGROTING
Berekend
Waarde voor 1.442.817
Waarde na359.932
Schade 1.082.885
gerectificeerd
Waarde voor 1.054.951
Waarde na263.173
Schade 791.778”
Aan de begroting is een specificatie van de herbouwwaarde gevoegd.
3.11
Crawford en Von Reth hebben een akte van taxatie opgesteld, gedateerd
25 oktober 2013. Hierin staat onder meer vermeld:
“Waarde vóór het evenement, op basis van vaste taxatie EUR 1.054.951,00
Waarde na het evenement, rekening houdend met deze taxatieEUR 263.173,00
VERSCHIL EUR 791.778,00
De werkelijke herstelkosten bedragen: € 1.098.734,00”
3.12
Bij e-mail van 20 november 2013 heeft Claeren Assuradeuren [geïntimeerde1] v.o.f. op de hoogte gesteld van de brand en laten weten dat bij vaststelling van de schade door Crawford en Von Reth is gebleken dat de door [geïntimeerde1] v.o.f. getaxeerde waarde van het bedrijfspand te laag was. [geïntimeerde1] v.o.f. wordt gemeld dat Van Knippenberg B.V. zich beraadt over de verdere stappen in verband met de schade die zij door de te lage getaxeerde waarde heeft geleden.
3.13
[geïntimeerde1] v.o.f. heeft Claeren Assuradeuren bij brief van 25 november 2013 bericht dat het haar bevreemdt dat zij pas acht en een halve maand na de brand over het schadevoorval is geïnformeerd en zij vraagt om toezending van nadere gegevens.
3.14
Bij e-mail van 28 november 2013 heeft Claeren Assuradeuren enige stukken toegezonden en heeft Claeren Assuradeuren namens Van Knippenberg B.V. [geïntimeerde1] v.o.f. aansprakelijk gesteld voor de door Van Knippenberg B.V. geleden schade.
3.15 (
(De rechtsbijstandsverzekeraar van) Van Knippenberg B.V. heeft bij brief van
3 maart 2014 [geïntimeerde1] v.o.f. (nogmaals) aansprakelijk gesteld voor de schade die inmiddels is begroot op € 306.956,- (de begrote herstelkosten van € 1.098.734,- minus de uitgekeerde waarde van € 791.778,-). [geïntimeerde1] v.o.f. wordt gesommeerd het schadebedrag te voldoen aan welke sommatie [geïntimeerde1] v.o.f. geen gevolg heeft gegeven.
4.De vorderingen en beoordeling in eerste aanleg
4.1
Na vermindering van eis heeft Van Knippenberg B.V. gevorderd [geïntimeerden] c.s. – “met dien verstande dat door betaling van de een de ander gekweten zal zijn” - te veroordelen tot betaling van € 291.107,- aan schadevergoeding met rente, € 5.160,- aan buitengerechtelijke kosten met rente en met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.
4.2
De rechtbank heeft geoordeeld dat Van Knippenberg B.V. haar stelling dat [geïntimeerde1] v.o.f. het pand te laag heeft getaxeerd onvoldoende heeft onderbouwd. Volgens de rechtbank kan daardoor niet worden aangenomen dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming door [geïntimeerde1] v.o.f., zodat de vorderingen van Van Knippenberg B.V. zijn afgewezen met veroordeling van Van Knippenberg B.V. in de proceskosten.
5.De beoordeling in hoger beroep
grieven
5.1
Tegen het vonnis van 29 april 2015 heeft Van Knippenberg B.V. acht grieven geformuleerd.
Grief 1richt zich tegen de feitenvaststelling waarop het hof hiervoor al heeft beslist. In
grief 2wordt er over geklaagd dat de rechtbank ten onrechte in het midden heeft gelaten of alleen [geïntimeerde1] v.o.f. of ook haar vennoten zijn gedagvaard. Het oordeel van de rechtbank dat Van Knippenberg B.V. haar vordering onvoldoende heeft onderbouwd wordt bestreden met de
grieven 3 t/m 6. Met de
grieven 7 en 8wordt opgekomen tegen de conclusie van de rechtbank dat [geïntimeerde1] v.o.f. niet is tekortgeschoten in de uitvoering van de opdracht met afwijzing van de vorderingen van Van Knippenberg B.V. en veroordeling in de proceskosten.
Grief 1richt zich tegen de feitenvaststelling waarop het hof hiervoor al heeft beslist. In
grief 2wordt er over geklaagd dat de rechtbank ten onrechte in het midden heeft gelaten of alleen [geïntimeerde1] v.o.f. of ook haar vennoten zijn gedagvaard. Het oordeel van de rechtbank dat Van Knippenberg B.V. haar vordering onvoldoende heeft onderbouwd wordt bestreden met de
grieven 3 t/m 6. Met de
grieven 7 en 8wordt opgekomen tegen de conclusie van de rechtbank dat [geïntimeerde1] v.o.f. niet is tekortgeschoten in de uitvoering van de opdracht met afwijzing van de vorderingen van Van Knippenberg B.V. en veroordeling in de proceskosten.
vennoten gedagvaard en hoofdelijkheid
5.2
De rechtbank heeft in randnummer 4.1 van het bestreden vonnis in het midden gelaten of Van Knippenberg B.V. alleen [geïntimeerde1] v.o.f. of ook haar vennoten heeft gedagvaard. Met
grief 2komt Van Knippenberg B.V. hiertegen op.
grief 2komt Van Knippenberg B.V. hiertegen op.
5.3
Het hof stelt voorop dat indien, zoals hier, een overeenkomst van opdracht is gesloten met een vennootschap onder firma, ingevolge artikel 18 Wetboek van Koophandel elk der vennoten hoofdelijk verbonden zijn voor de verbintenissen van de vennootschap onder firma, wat betekent dat die verbintenissen ook op hen persoonlijk rusten. Daarmee zijn de vennoten naast de vennootschap onder firma ook hoofdelijk aansprakelijk voor tekortkomingen in hun verplichtingen uit de overeenkomst van opdracht. Hiermee wordt bereikt dat schuldeisers van een vennootschap onder firma worden beschermd in een situatie waarin het (van dat van de vennoten) afgescheiden vennootschapsvermogen ontoereikend is om aan alle verbintenissen van de vennootschap te voldoen, door hun een verhaalsmogelijkheid te geven op het vermogen van de vennoten zelf.
Indien de vennoten, nadat aan de overeenkomst tot opdracht uitvoering is gegeven, uittreden, blijven zij ook na hun uittreding daarvoor hoofdelijk aansprakelijk. Dat is niet alleen het geval wanneer de vennootschap onder firma door de overblijvende, of door nieuw ingetreden vennoten wordt voortgezet, maar ook wanneer de vennootschap onder firma door de uittreding van een vennoot wordt ontbonden (vgl. ECLI:NL:HR:2015:251 en ECLI:NL:GHARL:2015:7037).
5.4
Het hof stelt vast dat Van Knippenberg B.V. in de inleidende dagvaarding naast [geïntimeerde1] v.o.f. de vennoten expliciet onder de gedagvaarde partijen heeft opgenomen. De vennoten zijn naast [geïntimeerde1] v.o.f. ook in eerste aanleg en in hoger beroep verschenen. Voor zover onduidelijk is dat Van Knippenberg B.V. hoofdelijke veroordeling van de gedagvaarde partijen heeft gevorderd, heeft Van Knippenberg B.V. in de memorie van grieven
(sub 4.10) expliciet aangegeven dat haar vordering aldus moet worden verstaan. Voor zover [geïntimeerden] c.s. het verweer voeren dat [geïntimeerde3] en [geïntimeerde2] voorwaardelijk – voor het geval [geïntimeerde1] v.o.f. niet meer bestaat – zijn gedagvaard, strandt dit verweer doordat uit de inleidende dagvaarding en de nadien gewijzigde eis niet blijkt dat een voorwaardelijke vordering jegens de vennoten is ingesteld.
5.5
Het voorgaande leidt ertoe dat naar het oordeel van het hof grief 2 terecht is voorgedragen. Of dit leidt tot vernietiging van het bestreden vonnis is afhankelijk van de beoordeling van de overige grieven.
klachtplicht
5.6
Indien de grieven slagen zal het hof in het kader van de devolutieve werking van het hoger beroep hebben te beoordelen het verweer van [geïntimeerden] c.s. dat Van Knippenberg B.V. de klachtplicht heeft geschonden door hun eerst bij brief van 20 november 2013 te informeren over de brand van het bedrijfspand en hun bij brief van 28 november 2013 voor de volgens Van Knippenberg B.V. te lage taxatie van de herbouwwaarde aansprakelijk te stellen.
5.7
Nu [geïntimeerden] c.s. het (bevrijdend) verweer voeren dat Van Knippenberg B.V. met de brief van 20 november 2013 niet tijdig heeft geklaagd in de zin van artikel 6:89 BW rusten in beginsel op [geïntimeerden] c.s. de stelplicht en bewijslast. Het is in dit geval aan [geïntimeerden] c.s. voldoende feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, waaruit kan volgen op welk moment Van Knippenberg B.V. heeft ontdekt of bij een redelijkerwijs van haar te vergen onderzoek had behoren te ontdekken dat de door [geïntimeerden] c.s. in september 2011 getaxeerde herbouwwaarde (substantieel) te laag was alsmede dat het tijdsverloop vanaf dat moment tot aan het moment waarop Van Knippenberg B.V. op 20 november 2013 geklaagd heeft, zo lang is geweest dat niet kan worden gesproken van een tijdige klacht als bedoeld in artikel 6:89 BW (ECLI:NL:HR:2014:3593).
Voor het antwoord op de vraag of tijdig is geklaagd dienen alle betrokken belangen te worden afgewogen en met in achtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder of de schuldenaar nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn. In dat verband dient de rechter rekening te houden met enerzijds het voor de schuldeiser ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren zoals in artikel 6:89 BW vermeld – te weten verval van al zijn rechten ter zake van de tekortkoming – en anderzijds de concrete belangen waarin de schuldenaar is geschaad door het te late tijdstip waarop dat protest is gedaan, zoals een benadeling in zijn bewijspositie of een aantasting van zijn mogelijkheden de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken (ECLI:NL:HR:2007:AZ7617 en ECLI:NL:HR:2013:BY4600).
5.8
[geïntimeerden] c.s. voeren aan dat de brand van het bedrijfspand op 6 maart 2013 is geweest. Dit feitelijke gegeven op zichzelf brengt, zonder nadere toelichting die ontbreekt, echter niet mee dat Van Knippenberg B.V. toen wist of behoorde te weten dat de door [geïntimeerden] c.s. getaxeerde herbouwwaarde van het bedrijfspand te laag was. Overigens rustte, anders dan [geïntimeerden] c.s. lijken te veronderstellen, op Van Knippenberg B.V. uit de overeenkomst van opdracht of anderszins geen plicht [geïntimeerden] c.s. over die brand te informeren.
Volgens Van Knippenberg B.V. is zij eerst door kennisname van de akte van taxatie van
25 oktober 2013 met de in dat rapport getaxeerde herbouwwaarde bekend geraakt en heeft zij daardoor toen (pas) ontdekt dat de door [geïntimeerden] c.s. getaxeerde herbouwwaarde (substantieel) te laag was. [geïntimeerden] c.s. hebben geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat Van Knippenberg B.V. daarmee eerder bekend was of behoorde te zijn. Voorts is niet gesteld of gebleken dat zich in de relatief korte periode vanaf
25 oktober 2013 tot 20 november 2013 feiten en omstandigheden hebben voorgedaan waardoor [geïntimeerde1] v.o.f. door de eerst op 20 november 2013 gedane melding is benadeeld.
Onder deze omstandigheden is het hof van oordeel dat Van Knippenberg B.V. met de brief van 20 november 2013 tijdig heeft geklaagd.
grondslag vordering en gevorderde schadebedrag
5.9
Aan de vordering tot vergoeding van schade heeft Van Knippenberg B.V. ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde1] v.o.f. niet de zorg van een goed opdrachtgever heeft betracht en daarmee tekort is geschoten in de verplichting uit de overeenkomst van opdracht ten behoeve van de opstalverzekering de correcte herbouwwaarde van het bedrijfspand te (voor)taxeren.
[geïntimeerde1] v.o.f. heeft die herbouwwaarde in 2011 getaxeerd op € 1.036.000,-
(in 2013 geïndexeerd op € 1.054.951,-), terwijl in 2013 de herbouwwaarde door de experts in het kader van de verzekeringsovereenkomst is vastgesteld op € 1.442.817,-. Hierdoor heeft Van Knippenberg B.V. uit de verzekeringsovereenkomst een (aanzienlijk) lager bedrag ontvangen dan in het geval de herbouwwaarde van het pand door [geïntimeerde1] v.o.f. correct was getaxeerd.
Van Knippenberg B.V. heeft de schade als volgt berekend. Als [geïntimeerde1] v.o.f. de herbouwwaarde op € 1.442.817,- zou hebben vastgesteld, zou Van Knippenberg B.V., onder aftrek van de restwaarde van het bedrijfspand van € 359.932, € 1.082.855,- hebben ontvangen. Van Knippenberg B.V. heeft evenwel uit de verzekeringsovereenkomst € 791.778,- betaald gekregen, zodat de schade het verschil is tussen € 1.082.855,- en € 791.778, zijnde € 291.077,- (kennelijk door Van Knippenberg B.V. per abuis gesteld op € 291.107,-).
schade
5.1
Ten aanzien van de schade voeren [geïntimeerden] c.s. als meest verstrekkend verweer dat Van Knippenberg B.V. geen schade heeft geleden doordat uit de akte van taxatie blijkt dat de marktwaarde van het bedrijfspand (voor de brand) in het economisch verkeer lager is dan de herbouwwaarde, zodat de uitbetaalde uitkering van de herbouwwaarde ruim voldoende moet zijn om een bij de bedrijfsvoering van Van Knippenberg B.V. passend pand elders of in de omgeving te kopen of te huren.
5.11
Het hof stelt voorop dat, indien komt vast te staan dat [geïntimeerden] c.s. toerekenbaar tekort zijn geschoten in hun verplichting uit de overeenkomst van opdracht door een onjuiste (te lage) herbouwwaarde taxatie, zij de schade die daarvan het gevolg is hebben te vergoeden. Die schade bestaat in beginsel uit het verschil tussen het bedrag dat Van Knippenberg B.V. zou hebben ontvangen in geval de herbouwwaarde bij correcte uitvoering van de overeenkomst op het juiste bedrag zou zijn getaxeerd en het bedrag dat Van Knippenberg B.V. op basis van de door [geïntimeerden] c.s. gegeven (lagere) taxatie heeft ontvangen. Daarbij heeft te gelden dat Van Knippenberg B.V. als eigenaar in beginsel aanspraak erop heeft dat zij in de gelegenheid wordt gesteld het bedrijfspand te herstellen. Van Knippenberg B.V. is ook tot herstel van haar pand overgegaan.
In een dergelijk geval is onder bijzondere omstandigheden denkbaar dat de schade wordt beperkt tot de waardevermindering van het pand, maar de enkele omstandigheid dat de met herstel gemoeide (herbouw)kosten hoger zijn dan de opgetreden waardevermindering van het bedrijfspand is daarvoor onvoldoende. Verdere feiten en omstandigheden – zoals reële mogelijkheden elders qua functie van het pand, prijs, ligging en andere relevante facturen als gelijkwaardig aan het bedrijfspand, en de mate waarin de kosten van herstel in de oude toestand het bedrag van de waardevermindering overtreft – zijn niet gesteld of gebleken.
(vgl. HR 1 juli 1993, NJ 1995, 43 en HR 7 mei 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO2786).
Dit leidt ertoe dat dit verweer faalt.
5.12
Voorts hebben [geïntimeerden] c.s. nog aangevoerd dat bij het bepalen van de hoogte van de schade er rekening mee moet worden gehouden dat de brand kennelijk is veroorzaakt door een defecte compressor waarvoor de verzekeraar van het bedrijfspand de leverancier van die compressor aansprakelijk heeft gesteld.
Daargelaten de vraag of Van Knippenberg B.V. gehouden is de schade (mede) op derden te verhalen, is in ieder geval door [geïntimeerden] c.s. niet gesteld of gebleken dat die leverancier van de compressor de aansprakelijkheid voor de brand van het bedrijfspand heeft erkend en de schade van en aan de opstalverzekeraar heeft vergoed. Hierdoor kan ook dit verweer niet slagen.
onderbouwing te lage herbouwwaarde
5.13
Voor de beantwoording van de vraag of [geïntimeerde1] v.o.f. met de in 2011 afgegeven taxatie van de herbouwwaarde van het bedrijfspand in haar verplichting jegens Van Klikkenberg B.V. tekort is geschoten, stelt het hof voorop dat [geïntimeerde1] v.o.f. bij de uitvoering van de overeenkomst tot opdracht de zorg van een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot had te betrachten. Het is gelet op de hoofdregel van artikel 150 Rv aan Van Knippenberg B.V. feiten en omstandigheden te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat [geïntimeerde1] v.o.f. bij de uitvoering van de overeenkomst van opdracht tekort is geschoten.
5.14
Het hof stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat [geïntimeerde1] v.o.f. het belang voor Van Knippenberg B.V. van een correcte herbouwwaarde van het bedrijfspand kende en dat [geïntimeerde1] v.o.f. wist welke consequenties er bij een schadeongeval zouden zijn als de herbouwwaarde te laag zou zijn getaxeerd.
5.15
Ter onderbouwing voert Van Knippenberg B.V. (samengevat) het navolgende aan.
De correcte herbouwwaarde van een pand kan door calculatie accuraat worden vastgesteld. De herbouwwaarde is de optelsom van de kosten die gemaakt worden om eenzelfde pand op dezelfde plaats te (her)bouwen, zodat de materiaalkosten, het arbeidsloon en de overige kosten (zoals leges voor vergunningen) dienen te worden opgeteld. De herbouwwaarde van het bedrijfspand bedroeg in 2013 € 1.442.817,-. Deze herbouwwaarde blijkt uit:
- de calculatie van de herbouwwaarde door Von Reth, de contra-expert van Van Knippenberg B.V., die de herstelkosten berekent door op de herbouwwaarde van € 1.442.817,- de restantwaarde van het bedrijfspand direct na de brand in mindering te brengen, hetgeen uitmondt in het bedrag van € 1.082.885,- (productie 6 bij inleidende dagvaarding);
- de akte van taxatie d.d. 25 oktober 2013, waarin Crawford en Von Reth de herstelkosten hebben begroot op € 1.098.734,- (productie 5 bij in leidende dagvaarding), welk bedrag voor het berekenen van de herbouwwaarde voor de brand nog vermeerderd moet worden met de restantwaarde van het bedrijfspand na de brand;
- de offerte van bouwbedrijf Bodavi B.V. d.d. 22 april 2014, waarin de herbouwkosten excl. btw zijn berekend op € 976.449,56 (productie 12 bij dagvaarding), welk bedrag vergelijkbaar is met de door de experts Crawford en Von Reth berekende werkelijke herstelkosten en welk bedrag nog dient te worden vermeerderd met de restantwaarde van het bedrijfspand na de brand om tot de herbouwwaarde voor de brand te komen.
5.16
[geïntimeerde1] v.o.f. heeft deze onderbouwing bestreden en (samengevat) het volgende aangevoerd.
[geïntimeerde1] v.o.f. heeft in haar dossier (nagenoeg) geen gegevens meer van de taxatie die in 2011 is uitgevoerd en de daaraan voorafgaand gedane taxaties van de herbouwwaarde van het bedrijfspand. In deze procedure heeft [geïntimeerde1] v.o.f. beschreven langs welke methode zij steeds de herbouwwaarde heeft berekend en nacalculaties overgelegd waaruit volgens haar kan worden afgeleid dat de door haar in 2011 getaxeerde herbouwwaarde juist was.
[geïntimeerde1] v.o.f. betwist dat de calculatiemethode de (enige) juiste methode voor een herbouwwaarde taxatie is. Volgens [geïntimeerde1] v.o.f. zijn er verschillende methodes om de herbouwwaarde van een bedrijfspand te berekenen. Een van die methodes is de calculatiemethode. Bij deze methode is uitgangspunt de kwaliteit van de gebruikte materialen. [geïntimeerde1] v.o.f. bestrijdt dat deze methode leidt tot een exact bedrag. Volgens [geïntimeerde1] v.o.f. kunnen de kosten van arbeid en materialen fluctueren. Een andere methode voor het bepalen van de herbouwwaarde kan zijn de inhoud van het pand te vermenigvuldigen met een bedrag aan kosten per m³ (kengetallen). In dit geval kan de herbouwwaarde ook op basis van beschikbare kengetallen van de bouwkosten voor vergelijkbare bouw in de omgeving worden gebruikt, omdat het grootste gedeelte van het bedrijfspand bestond uit relatief eenvoudige systeembouw, waarbij geen kwalitatief hoogstaande materialen waren gebruikt.
[geïntimeerde1] v.o.f. stelt dat zij bij iedere taxatie van de herbouwwaarde het bedrijfspand in ogenschouw heeft genomen. De eerste taxatie is in 1999 geweest en toen heeft [geïntimeerde1] v.o.f. ook de beschikking gekregen over de administratie van de bouw van het bedrijfspand (facturen van de materiaalkosten et cetera) en de bouwtekeningen. Verder heeft [geïntimeerde1] v.o.f. toen navraag gedaan bij bouwaannemers. [geïntimeerde1] v.o.f. beschikt nog wel over een bouwtekening, maar de verdere administratie is na de taxatie in 1999 aan Van Knippenberg B.V. teruggegeven.
Na 1999 heeft [geïntimeerde1] v.o.f. om de drie jaar het bedrijfspand ter plaatse opgenomen en heeft zij ook steeds nagegaan welke stijgingen er in de bouwkosten waren. Ter controle maakte zij een berekening, waarbij het aantal kubieke meters werd vermenigvuldigd met kengetallen voor de bouwkosten.
Ook in 2011 heeft [geïntimeerde1] v.o.f. – in dit geval in de persoon van [geïntimeerde2] - het bedrijfspand bezichtigd. [geïntimeerde3] is nagegaan of er relevante bouwkosten ontwikkelingen in de regio waren. Vanwege de vastgoedcrises en de daarmee verband houdende concurrentie en prijsdruk op de markt van bouwmaterialen en aannemerij was er toen geen aanleiding voor een substantiële verhoging van de herbouwwaarde ten opzichte van 2008. Ter controle van de herbouwwaarde in 2011 heeft [geïntimeerde1] v.o.f. een indexcijfer van circa 7,25% gebruikt met de herbouwwaarde uit 2008 als basis.
5.17
[geïntimeerden] c.s. betwisten de door Van Knippenberg B.V. overgelegde berekeningen van de herbouwwaarde. [geïntimeerden] c.s. voeren aan dat voor de beoordeling van hun taxatierapport dat in september 2011 is afgegeven, gekeken moet worden naar de toen aanwezige feiten en omstandigheden. Uit onder meer de website van Van Knippenberg B.V. leiden [geïntimeerden] c.s. af dat het bedrijfspand na die tijd ingrijpend is verbouwd en uitgebreid. Van Knippenberg B.V. heeft die verbouwing en uitbreiding niet in de in 2013 door de deskundigen getaxeerde herbouwwaarde voor de brand geëcarteerd.
[geïntimeerden] c.s. betwisten dat de expert Crawford van de verzekeraars tot dezelfde herbouwwaarde voor de brand is gekomen als door Von Reth is berekend. Dat blijkt volgens [geïntimeerden] c.s. in ieder geval niet uit de akte van taxatie.
De overgelegde berekening van de herbouwwaarde voor de brand door Von Reth heeft blijkens de overgelegde tekst ook geen betrekking op het bedrijfspand. Vanaf pagina 2 wordt gemeld dat het Janssen Beheer B.V. betreft die kennelijk op 3 mei 2011 een brandschade had. Voor zover de berekening van Von Reth al betrekking heeft op het bedrijfspand heeft Von Reth er zaken bij betrokken die er in 2011 (nog) niet waren en onderdelen (veel) te hoog gewaardeerd. Ter illustratie hebben [geïntimeerden] c.s. gewezen op de aanbouw aan de buitenzijde (rechter gevel) met onder andere een compressorruimte die door Von Reth op € 15.000,- is gewaardeerd. Ook uit de bij raadpleging van google maps kenbare gegevens blijkt dat het gaat om een eenvoudige uitbouw die hooguit € 3.000,- tot € 4.000,- heeft gekost.
Het bevreemdt [geïntimeerden] c.s. dat Van Knippenberg B.V. slechts een offerte van één aannemer heeft overgelegd. Als tot herbouw wordt overgegaan is het gebruikelijk meer offertes aan te vragen. Verder gaat de offerte van aannemer Bodavi niet uit van de situatie van het pand in 2011 en bestaat gelet op het prijsniveau sterk de indruk dat in de offerte van kwalitatief betere materialen is uitgegaan. Voorts heeft Bodavi geen bijlagen bij de offerte gevoegd waaruit de kwaliteit van de geoffreerde materialen blijkt, zodat niet kan worden gecontroleerd of de opgegeven bedragen juist zijn. In ieder geval heeft Bodavi ten opzichte van de situatie in 2011 nieuw toegevoegd: de extra straalcabine, stalen hellingbaan, opruimingskosten (sloopkosten) etc. [geïntimeerden] c.s. hebben de offerte van Bodavi aangepast en komen, rekening houdend met de volgens Van Knippenberg B.V. opgegeven restwaarde van het bedrijfspand, uit op een herbouwwaarde van € 1.188.381,98, hetgeen vergelijkbaar is met de door [geïntimeerde1] v.o.f. in 2011 getaxeerde herbouwwaarde. Deze herberekening is door [geïntimeerden] c.s. overgelegd als productie 4 bij memorie van antwoord.
5.18
Voorts hebben [geïntimeerden] c.s. nacalculaties gemaakt. Bij deze nacalculaties hebben [geïntimeerden] c.s. gebruik gemaakt van de normbedragen bouwkosten, zoals neergelegd in de lijsten van ROEB (Regionaal Overleg Eindhoven Bouwtoezicht). Deze ROEB-lijsten kunnen volgens [geïntimeerden] c.s. ook gebruikt worden voor het berekenen van de herbouwwaarde van het bedrijfspand. [geïntimeerden] c.s. heeft berekeningen van de herbouwwaarde in 2011, 2013 en 2016 gemaakt (productie 3 bij memorie van antwoord). Door een berekening van de herbouwwaarde in drie verschillende jaren te maken wordt ook inzicht gegeven in de ontwikkelingen in de loop der jaren. Voor de berekening van de nacalculaties is gebruik gemaakt van een specifiek softwareprogramma dat in de taxatiebranche wordt gebruikt.
[geïntimeerden] c.s. hebben voorts een hercalculatie gemaakt van de berekening van Von Reth (productie 6, overgelegd op de comparitie van partijen). Deze hercalculatie komt uit op een herbouwwaarde van € 1.152.803,69, hetgeen vergelijkbaar is met de door [geïntimeerde1] v.o.f. in 2011 berekende herbouwwaarde.
5.19
Van Knippenberg B.V. heeft het verweer van [geïntimeerden] c.s. en de door hen overgelegde nacalculaties bestreden. Zo voert Van Knippenberg B.V. aan dat de nieuwbouw in 2012 een uitbreiding betreft op het aangrenzende terrein. De opstal waarin die uitbreiding is gerealiseerd huurt Van Knippenberg B.V. van de buurman. Die uitbreiding is daardoor ook niet in de taxatie van de herbouwwaarde van het bedrijfspand betrokken.
De door [geïntimeerden] c.s. gebruikte methodiek om de herbouwwaarde te berekenen aan de hand van de kubieke meters en kengetallen is volgens Van Knippenberg B.V. een onjuiste rekenmethode. De juiste methode is een calculatie van bouwkosten bij herbouw zoals dat door Von Reth is gedaan. Voorts zijn de door [geïntimeerden] c.s. in de nacalculaties gebruikte ROEB lijsten niet geschikt. Die lijsten zijn een hulpmiddel bij het bepalen van de hoogte van de verschuldigde leges bij de aanvraag van een bouwvergunning. Daarmee zijn het minimumlijsten die bij gebruik tot een te lage herbouwwaarde zullen leiden. Verder gaat het bij de berekening van de herbouwwaarde van het bedrijfspand niet alleen om de kosten voor de herbouw van het casco maar ook om de kosten afwerkingen, voorzieningen en installaties. Die kosten zijn niet in de ROEB-lijsten verdisconteerd en moeten nog er nog bij worden geteld.
5.2
Het hof is van oordeel dat hiervoor uitvoerig (in verband met het hierna te bevelen deskundigenonderzoek) weergegeven over en weer gestelde, waarbij [geïntimeerden] c.s. in de kern slechts op basis van nacalculaties de door haar getaxeerde herbouwwaarde in 2011 heeft verantwoord, Van Knippenberg B.V. haar vordering voldoende heeft onderbouwd, zodat in zoverre de tegen het andersluidende oordeel van de rechtbank gerichte
grieven 3 t/m 6slagen.
grieven 3 t/m 6slagen.
enkele uitgangspunten bij bepalen herbouwwaarde bedrijfspand voor de brand
5.21
Vervolgens dient te worden nagegaan of een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur tot de door [geïntimeerde1] v.o.f. in 2011 geschatte herbouwwaarde heeft kunnen komen.
5.22
Uit de door Van Knippenberg B.V. overgelegde e-mail van Troostwijk Taxaties B.V. d.d. 8 juni 2016 (productie 1 bij memorie van grieven) en de door [geïntimeerden] c.s. overgelegde nacalculaties (productie 3 bij memorie van antwoord) leidt het hof af dat partijen het nagenoeg eens zijn over de inhoud van het bedrijfspand, bestaande uit een kantoor en een bedrijfshal. Van Knippenberg B.V. gaat – met weglating van de in 2012 gerealiseerde uitbouw - uit van een kantoorgedeelte van 650 m³ en een bedrijfshal van 14.768 m³, terwijl [geïntimeerden] c.s. uitgaat van een kantoorgedeelte van 833 m³ en een bedrijfshal van 14.652 m³. In het kader van de beoordeling van de taxatie stelt het hof de inhoud van het kantoorgedeelte op circa 650 m³ en de bedrijfshal op circa 14.700 m³. Daarmee staat de inhoud van de bedrijfshal en het kantoorgedeelte van het bedrijfspand ten tijde van de taxatie in 2011 vast.
5.23
Partijen blijven echter van mening verschillen of de in 2012 gerealiseerde uitbouw heeft geleid tot een andere inrichting van de bedrijfshal die in het kader van de herbouwwaarde van het bedrijfspand een kostenverhogend effect heeft gehad.
5.24
Voorts acht het hof voldoende aannemelijk dat de datering van de berekening van Von Reth vanaf pagina 2 en de vermelding vanaf pagina 2 in de kolom linksboven van “t.n.v. Janssen Beheer BV” een verschrijving bevat, zodat die gehele berekening betrekking heeft op het bedrijfspand.
5.25
In het kader van de devolutieve werking van het hoger beroep heeft het hof bij gegrondverklaring van de grieven te beslissen op het in eerste aanleg gevoerde verweer dat in de door Van Knippenberg overgelegde akte van taxatie en in de berekening van Von Reth van een onjuist bedrag aan restwaarde van het bedrijfspand is uitgegaan. Dit is door Van Knippenberg B.V. bestreden, waarna [geïntimeerden] c.s. dit verweer niet met nadere concrete feiten en omstandigheden heeft onderbouwd, zodat het hof dit verweer passeert.
deskundige en vragen aan deskundige
5.26
Voor het beantwoorden van de vraag of [geïntimeerde1] v.o.f. bij de uitvoering van de overeenkomst tot opdracht in of omstreeks september 2011 als redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot in redelijkheid tot zijn getaxeerde herbouwwaarde heeft kunnen komen heeft het hof behoefte aan nadere onafhankelijke voorlichting.
5.27
Het hof is voornemens een deskundige te benoemen. Het hof heeft [D] , werkzaam bij Cushman & Wakefield te Amsterdam, benaderd met de vraag of hij in deze zaak vrij staat aan het hof een deskundigenbericht uit te brengen. [D] heeft daarop laten weten dat hij in staat en bereid is om deze opdracht uit te voeren tegen een uurloon van € 200,- excl. BTW. In dit bedrag zijn de (eventuele) kosten, zoals de reis- en verblijfkosten, begrepen. Het hof heeft het voornemen het voorschot te bepalen op € 5.000,- incl. BTW en Van Knippenberg B.V. met de betaling van dit voorschot te belasten.
5.28
Voorts is het hof voornemens aan de deskundige de volgende vragen te stellen:
Is de calculatiemethode (in dit geval) de enige methode om tot de herbouwwaarde van het bedrijfspand te komen?
Kunnen voor het berekenen van de herbouwwaarde van het bedrijfspand in 2011 (in dit geval) ook de door [geïntimeerden] c.s. berekende herbouwwaarde in 2008 worden genomen te vermeerderen met de bouwkostenstijging tot en met 2011? Zo ja, tot welke herbouwwaarde in 2011 leidt die berekening?
Uitgangspunt voor de taxatie zijn de feiten en omstandigheden in 2011. Voorts dient te worden getaxeerd het bedrijfspand zoals beschreven in het taxatierapport (zie 3.6). Verder is in hoger beroep uitgangspunt dat het bedrijfspand bestaat uit een kantoorgedeelte en een bedrijfshal, waarbij de inhoud van het kantoorgedeelte circa 650 m³ en de bedrijfshal circa 14.700 m³ is. [geïntimeerden] c.s. hebben aangevoerd dat in de waardebepaling van Von Reth en de offerte van Bodavi uitgegaan wordt van een grotere inhoud en in de waardebepaling bouwkosten zijn opgenomen voor onderdelen die hetzij geen onderdeel uitmaken van het te taxeren object zoals omschreven in het taxatierapport uit 2011 hetzij na 2011 zijn gerealiseerd (producties 3 en 4 bij memorie van antwoord en productie 6 overgelegd op comparitie van partijen). Kunt u uitgaande van de omschrijving in het taxatierapport uit 2011 en in het licht van de standpunten van partijen beoordelen welke onderdelen bij de taxatie van het bedrijfspand moeten worden betrokken? Zo ja, zijn er door Von Reth en/of Bodavi onderdelen gebruikt die volgens u niet bij de beoordeling van de herbouwwaarde betrokken dienen te worden?
Kunt u uitgaande van de getaxeerde herbouwwaarde in 1999, zijnde € 746.469, (met toepassing van een in de branche gebruikelijke index) de herbouwwaarde in 2011 berekenen en zo ja, tot welk bedrag komt u?
Kan uitgaande van de getaxeerde herbouwwaarde in 2008, zijnde € 962.000,-, (met toepassing van een andere index dan de kostenstijging (zie vraag b) maar een in de branche gebruikelijke index) de herbouwwaarde in 2011 worden berekend en zo ja, tot welk bedrag komt u?
Kunt u uitgaande van de door (in ieder geval) Von Reth geschatte herbouwwaarde in maart 2013, zijnde € 1.442.817,-, (met toepassing van een in de branche gebruikelijke index) de herbouwwaarde terugrekenen naar de herbouwwaarde in 2011 en zo ja, tot welk bedrag komt u?
Kan de herbouwwaarde van het bedrijfspand ook worden berekend aan de hand van de inhoud en kengetallen. Zo ja, tot welke herbouwwaarde komt u uitgaande dat de inhoud van het kantoorgedeelte circa 650 m³ en de bedrijfshal circa 14.700 m³ is?
Kunt u (zelfstandig) een berekening van de herbouwwaarde van het bedrijfspand in 2011 maken en zo ja, tot welke waarde komt u?
Is denkbaar dat de herbouwwaarde van het bedrijfspand in 2011 wordt gesteld op € 1.036.000,-? Zo nee, waarom is dat volgens u niet verdedigbaar?
Zijn er nog aanvullende opmerkingen die voor de beoordeling van de herbouwwaarde van het bedrijfspand in 2011 of anderszins van belang zijn?
5.29
Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen teneinde partijen in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over de door het hof voorgestelde deskundige, het door deze gehanteerde tarief en de aan de deskundige te stellen vragen. Partijen kunnen alleen gezamenlijk een andere deskundige voorstellen, waarbij zij zich ook dienen te conformeren aan diens tarief. Partijen dienen van te voren met elkaar te overleggen. Zij zullen in beginsel niet in staat worden gesteld om op elkaars aktes te reageren.
6.Slotsom
Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor het door beide partijen op dezelfde dag te nemen akten, waarbij partijen zich kunnen uitlaten over hetgeen in de rechtsoverwegingen 5.27 en 5.28 is overwogen. Voor het overige zal het hof iedere beslissing, zoals het door [geïntimeerden] c.s. gedane beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, aanhouden.
7.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 9 januari 2018 voor het door beide partijen gelijktijdig nemen van akten over hetgeen in de rechtsoverwegingen 5.27 t/m 5.28 is overwogen;
houdt voor het overige iedere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. I.F. Clement en mr. A.W. Jongbloed en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 12 december 2017.