ECLI:NL:GHARL:2015:7652

• Datum uitspraak: 13 oktober 2015
• Publicatiedatum: 13 oktober 2015
• Zaaknummer: 14/01138 en 14/01139
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.P.M. Kooijmans
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 17 uitgaand · 12 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling WOZ-waarde woonboerderij met gesplitste eigendom en toepassing vergelijkingsmethode

Belanghebbenden, vader en zoon, zijn eigenaar van gesplitste delen van een woonboerderij en betwisten de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarden voor het jaar 2013. De heffingsambtenaar hanteerde de vergelijkingsmethode met referentie aan vergelijkbare woonboerderijen en woningen in het buitengebied. Belanghebbenden stellen dat de woonboerderij als ééngezinswoning moet worden gewaardeerd en dat de toegepaste vergelijkingsobjecten onjuist zijn.

De rechtbank verklaarde de beroepen ongegrond, hetgeen belanghebbenden in hoger beroep aanvochten. Het hof oordeelt dat de WOZ-waarde moet worden bepaald op basis van de volle en onbezwaarde eigendom en dat de gesplitste percelen als afzonderlijke objecten dienen te worden gewaardeerd. De vergelijkingsmethode is een bruikbare waarderingsmethode, en de heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn.

Het hof verwerpt het standpunt van belanghebbenden dat het bezwaar ook betrekking heeft op een derde object waarvoor geen bezwaar is ingediend. Daarnaast acht het hof de door belanghebbenden overgelegde taxatierapporten onvoldoende overtuigend en onvolledig onderbouwd. De uitspraak van de rechtbank wordt bevestigd en het hoger beroep ongegrond verklaard.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarden worden bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

Nummers 14/01138 en 14/01139

uitspraakdatum:
13 oktober 2015

Uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer

op de hoger beroepen van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende sub 1)

en

[Y] te
[Z] (hierna: belanghebbende sub 2)

gezamenlijk ook wel: belanghebbenden,

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 22 september 2014, nummers Awb 13/2344 en 13/2345, in het geding tussen belanghebbenden en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Dinkelland (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft ten name van belanghebbende sub 1 een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) vastgesteld waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 12 GED te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013 is vastgesteld op € 263.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende sub 1 dat geacht moet worden ook gericht te zijn tegen de aanslag OZB, heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende sub 1 is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroepschrift geregistreerd onder nummer Awb 13/2344.

1.4

De heffingsambtenaar heeft ten name van belanghebbende sub 2 een beschikking op grond van de Wet WOZ vastgesteld waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 12 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013 is vastgesteld op € 454.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

1.5

Op het bezwaarschrift van belanghebbende sub 2 dat geacht moet worden ook gericht te zijn tegen de aanslag OZB, heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.6

Belanghebbende sub 2 is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank die het beroepschrift heeft geregistreerd onder nummer Awb 14/2345.

1.7

De Rechtbank heeft de beroepen gevoegd behandeld en bij één uitspraak van 22 september 2014 ongegrond verklaard.

1.8

Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend.

1.9

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, de van de Rechtbank ontvangen dossiers die op deze zaken betrekking hebben alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.1

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 september 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende sub 1 en ing. [A] RT als de gemachtigde van beide belanghebbenden, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] RT, werkzaam bij [D] BV te [E] .

1.11

De beroepen van belanghebbenden zijn, na splitsing van het ingediende beroepschrift door de griffier, gelijktijdig ter zitting van het Hof behandeld. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende sub 2 was eigenaar van de onroerende zaak, staande en gelegen aan de [a-straat] 12 te [Z] , bestaande uit een woonboerderij, erf en ondergrond en bijbehorende gebouwen. Het ter plaatse vigerende bestemmingsplan buitengebied voorzag in de mogelijkheid van één woning binnen het aangegeven bouwblok.

2.2

Belanghebbende sub 1 is een zoon van belanghebbende sub 2. Op verzoek van belanghebbenden hebben burgemeester en wethouders van Denekamp, met gebruikmaking van vrijstellingen op grond van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en de bestemmingsplanvoorschriften, aan belanghebbenden vergunning verleend voor de verbouwing van de woonboerderij waarbij vrijstelling van het bestemmingsplan is verleend voor het overschrijden van de maximale inhoud van een woning ten behoeve van inwoning.

2.3

Ook het in het onderhavige jaar vigerende bestemmingsplan voorziet slechts in één woning binnen het bouwblok.

2.4

In verband met het verstrekken van een hypothecaire geldlening aan belanghebbende sub 1 ten behoeve van de verbouwing, is door belanghebbende sub 2 een gedeelte van de woonboerderij met ondergrond verkocht aan belanghebbende sub 1. De eigendom van belanghebbende sub 1 betreft het perceel, kadastrale gemeente [Z] , sectie [F] , nummer [0000] , groot 11 are en 40 centiare. Op dit perceel ligt het voorste, aan de [a-straat] gelegen, deel van de woonboerderij met een inhoud van 678 m³. Het bestaat uit een entree/hal (met de voordeur naar de [a-straat] ), woonkamer, keuken, opkamer, kelder, toilet en bijkeuken. Op de eerste verdieping zijn drie slaapkamers en een badkamer gelegen. Er is een vaste trap naar de zolder. Op het perceel ligt voorts nog een blokhut.

2.5

De eigendom van belanghebbende sub 2 betreft het perceel, kadastraal gemeente [Z] , sectie [F] , nummer [0001] , na vorenbedoelde verkoop nog groot 1.04.20 ha. Op dit perceel liggen het achterste gedeelte van de woonboerderij met een inhoud van 460 m³ exclusief de zolder met een inhoud van 331 m³, twee stenen schuren, twee metalen schuren, een blokhut en een ligboxenstal die is verhuurd. Het woongedeelte is bereikbaar via een afzonderlijke entree en bestaat uit een woonkamer, een keuken, toilet, badkamer, provisiekast en drie slaapkamers. Op de eerste verdieping is een zolder gelegen.

2.6

Na de verbouwing kan de woonboerderij worden gekenschetst als een zogenoemde driegeneratiewoning. De woongedeeltes die aan de belanghebbenden toebehoren zijn onderling niet afsluitbaar. Bij het verlenen van de in 2.2 bedoelde vergunning is als voorwaarde de niet-afsluitbaarheid opgenomen omdat het bestemmingsplan niet voorziet in de aanwezigheid van twee woningen binnen het bouwblok. Het gebruik van de twee woondelen door de belanghebbenden en hun gezinsleden is niet noodzakelijkerwijs strikt gescheiden doch in beginsel wordt het woongedeelte van belanghebbende sub 2 door hem en zijn echtgenote gebruikt alsmede door een alleenstaande zoon van hen. Het woongedeelte van belanghebbende sub 1 wordt gebruikt door hem en zijn gezin. Belanghebbende sub 1 heeft ter zitting verklaard dat de slaapkamers van twee kinderen zijn gelegen in de zolderruimte boven het woongedeelte van belanghebbende sub 2, derhalve in de eigendom van zijn vader.

2.7

De heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende sub 1 één biljet gezonden waarop zijn verenigd de onderhavige WOZ-beschikking en aanslag OZB met betrekking tot het object [a-straat] 12 GED, een aanslag afvalstoffenheffing en een aanslag rioolheffing.

2.8

De heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende sub 2 één biljet gezonden waarop zijn verenigd de onderhavige WOZ-beschikking en aanslag OZB met betrekking tot het object [a-straat] 12, alsmede een aanslag afvalstoffenheffing, een aanslag rioolheffing, een aanslag rioolheffing meerverbruik, een WOZ-beschikking met betrekking tot een onroerende zaak [a-straat] 12 GED1, een aanslag OZB [a-straat] 12 GED1 en een aanslag hondenbelasting.

2.9

Belanghebbenden hebben gezamenlijk bij de heffingsambtenaar één bezwaarschrift ingediend waarin is vermeld: “Reden van het bezwaar is dat de aanslag is gebaseerd op een WOZ-waarde van het pand [a-straat] 12 van € 717.000,--, hetgeen niet kan kloppen.” De heffingsambtenaar heeft het bezwaar gesplitst en aangemerkt als een bezwaar van belanghebbende sub 1 tegen de vastgestelde waarde van € 263.000 voor [a-straat] 12 GED en een bezwaar van belanghebbende sub 2 tegen de vastgestelde waarde van € 454.000 voor [a-straat] 12.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken van belanghebbenden op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. In het bijzonder is in geschil of de heffingsambtenaar bij het toepassen van de vergelijkingsmethode de juiste vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd.

3.2

Belanghebbenden stellen zich ter zitting van het Hof nader op het standpunt dat bezwaar is gemaakt tegen alle onderdelen van het hen toegezonden aanslagbiljet, dus ook tegen de WOZ-beschikking met betrekking tot het object [a-straat] 12 GED1 waarbij de waarde van dat object is vastgesteld op € 83.000. Zij stellen zich op het standpunt dat de waarde van de objecten te hoog is vastgesteld omdat de heffingsambtenaar bij het toepassen van de vergelijkingsmethode ten onrechte uitgaat van twee-onder-één-kapwoningen. De woonboerderij moet naar hun mening worden gewaardeerd als een ééngezinswoning, waarna de waarde over de beide woondelen moet worden verdeeld.

3.3

De heffingsambtenaar is van mening dat slechts de vastgestelde waarde van de objecten [a-straat] 12 en 12 GED in geding is. De waarde van die objecten is naar zijn mening eerder te laag dan te hoog vastgesteld.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.5

Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarden.

3.6

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Hoewel uit de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb), gelet op de daarin gebezigde begrippen “belanghebbende” en “besluit”, naar het oordeel van het Hof voortvloeit dat in het onderhavige geval door het Hof in afzonderlijke uitspraken op de beroepen van belanghebbenden moet worden beslist, zal het Hof in dit geval zijn beslissingen vastleggen in één uitspraak, gelet op de sterke samenhang tussen de beide beroepen en de gelieerdheid van de partijen (vgl. Hoge Raad 16 januari 2015, nr. 14/01442, ECLI:NL:HR:2015:71). Uit de Awb vloeit in dit geval tevens voort dat voor elk beroepschrift griffierecht had moeten worden geheven (vgl. Hoge Raad 27 maart 2015, nr. 14/03189, ECLI:NL:HR:2015:741). Het Hof zal echter niet van zijn beslissing terugkomen dat in het onderhavige geval slechts één keer griffierecht behoeft te worden geheven.

4.2

Belanghebbenden stellen zich in hoger beroep voor het eerst op het standpunt dat hun bezwaar en beroep tevens betrekking hebben op de vastgestelde waarde van het object [a-straat] 12 GED1. Zij voeren daarvoor aan dat hun bezwaren gericht zijn tegen de totale waarde van de onroerende zaken van hen tezamen en dat in de voorlichting van de heffingsambtenaar is vermeld dat bij het maken van bezwaar het aanslagnummer moet worden vermeld hetgeen met zich brengt dat een bezwaar onder vermelding van dat nummer automatisch gericht is tegen alle op het aanslagbiljet verenigde beschikkingen en aanslagen.

4.3

Naar het oordeel van het Hof is het standpunt van belanghebbenden onjuist. Op het aan hen toegezonden aanslagbiljet zijn meer beschikkingen en aanslagen verenigd zoals is toegestaan in artikel 239 van de Gemeentewet en artikel 24, achtste en negende lid, van de Wet WOZ. Dit neemt echter niet weg dat sprake is van afzonderlijke besluiten waartegen afzonderlijk bezwaar gemaakt moet worden met uitzondering van bezwaren tegen met de WOZ-beschikkingen samenhangende WOZ-aanslagen (artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ).

4.4

Gelet op de inhoud van het door belanghebbenden ingediende bezwaarschrift, zoals geciteerd in onderdeel 2.9, is het bezwaar niet gericht tegen de vaststelling van de waarde van het object [a-straat] 12 GED1 op € 83.000. De heffingsambtenaar heeft op een dergelijk bezwaar ook geen uitspraak gedaan. De voor het object [a-straat] 12 GED1 vastgestelde waarde is derhalve geen onderdeel van de onderhavige procedure. Daaraan doet niet af dat de Rechtbank in haar uitspraak, kennelijk bij vergissing, heeft vermeld dat de waarde van het object van belanghebbende 1, te weten [a-straat] 12 GED, is vastgesteld op € 83.000.

4.5

De Rechtbank heeft aan haar oordeel ten grondslag gelegd dat de objecten [a-straat] 12 en [a-straat] 12 GED geschikt zijn om als afzonderlijk deel te worden gebruikt en dat de belanghebbenden er zelf voor hebben gekozen om de beide delen niet-afsluitbaar te maken. Gelet op artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ moeten naar het oordeel van de Rechtbank de beide delen als afzonderlijke objecten voor de toepassing van de Wet WOZ worden aangemerkt. In een geval als het onderhavige is deze bepaling echter niet van toepassing. Reeds omdat sprake is van twee afzonderlijke kadastrale percelen die niet dezelfde eigenaar hebben, moet de woonboerderij met de bijbehorende grond en opstallen worden onderscheiden in twee afzonderlijke objecten en wordt aan het bepaalde in artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ niet toegekomen. Ten overvloede merkt het Hof op dat, anders dan belanghebbenden kennelijk menen, de woorden in genoemd artikelonderdeel ‘is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt’ niet verwijzen naar de bestemming volgens het bestemmingsplan maar naar de kennelijke bedoeling omtrent het gebruik.

4.6

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding.

4.7

De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna de uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de uitvoeringsregeling wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.6 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.

4.8

Naar het oordeel van het Hof vormt de vergelijkingsmethode een zeer bruikbare methode ter bepaling van de gezochte waarde. Dat neemt niet weg dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald. De toetssteen blijft uiteindelijk de waarde zoals in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ omschreven (HR 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, BNB 2001/52, en HR 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375, BNB 2004/251).

4.9

De bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2012 niet te hoog is, rust op de heffingsambtenaar. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbenden in dit geval zijn aangevoerd en van het bewijs dat zij hebben bijgebracht.

4.1

De heffingsambtenaar heeft, ter verdediging van de vastgestelde waarden, verwezen naar een tweetal door hem in eerste aanleg overgelegde taxatierapporten, op 27 respectievelijk 30 december 2013 opgemaakt door [C] . In die rapporten is de waarde van de objecten getaxeerd op respectievelijk € 275.000 en € 455.000. [C] heeft in zijn rapporten gewezen op de gegevens met betrekking tot de volgende vergelijkingsobjecten:

- [b-straat] 7 te [G] , een halfvrijstaande woning met berging in het buitengebied, met een inhoud van 480 m³ en gelegen op een perceel van 1.230 m². Het bouwjaar is 1976. De woning is op 23 oktober 2013 verkocht voor € 265.000.

- [c-straat] 88 te [Z] , een halfvrijstaande woning met berging, garage en blokhut in het buitengebied, met een inhoud van 530 m³ en gelegen op een perceel van 1.673 m². Het bouwjaar is ca 1933. De woning is op 15 oktober 2013 verkocht voor € 270.000.

- [d-straat] 7 te [Z] , een halfvrijstaande woning met drie bergingen in het buitengebied, met een inhoud van 330 m³ en gelegen op een perceel van 1.465 m². Het bouwjaar is ca 1917. De woning is op 10 februari 2012 verkocht voor € 220.000.

- [e-straat] 155A te [H] , een halfvrijstaande woning met garage/carport en blokhut in het buitengebied, met een inhoud van 480 m³ en gelegen op een perceel van 864 m². Het bouwjaar is 1983. De woning is op 30 augustus 2013 verkocht voor € 242.500.

4.11

Voor de controle op, en de vergelijking van de vastgestelde waarden heeft [C] in de rapporten tevens verwezen naar de transacties met betrekking tot de volgende objecten:

- [f-straat] 10 te [G] , een vrijstaande woonboerderij met twee schuren in het buitengebied, met een inhoud van 1.370 m³ en gelegen op een perceel van 18.720 m². Het bouwjaar is ca 1863, gerenoveerd in 1963. De woonboerderij is op 2 oktober 2013 verkocht voor € 800.000.

- [g-straat] 11 te [G] , een vrijstaande woonboerderij met twee stallen in het buitengebied, met een inhoud van 1.100 m³ en gelegen op een perceel van 43.240 m². Het bouwjaar is ca 1920. De woonboerderij is op 16 mei 2012 in slechte staat verkocht voor € 560.000 waarna, los van de bestaande boerderij, een nieuwe woning is gebouwd.

- [h-straat] 8 en 8A te [I] , een woonboerderij voor dubbele bewoning met twee schuren, een overkapping en een carport in het buitengebied, met een inhoud van 942 m³ en gelegen op een perceel van 5.830 m². Het bouwjaar is ca 1950. De woonboerderij is op 1 maart 2012 verkocht voor € 527.500.

4.12

In beide rapporten zijn in een matrix de gegevens van de onderhavige objecten vergeleken met de gegevens van de vergelijkingsobjecten. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar daar nog de volgende gegevens aan toegevoegd:

- [i-straat] 2 te [J] , een vrijstaande woonboerderij met berging en schuur in het buitengebied, met een inhoud van 1.450 m³ en gelegen op een perceel van 23.700 m². Het betreft een gemeentelijk monument uit 1910 met veel achterstallig onderhoud dat op 4 december 2013 is verkocht voor € 712.500.

- [j-straat] 4 te [J] , een vrijstaande woonboerderij met twee schuren in het buitengebied, met een inhoud van 1.400 m³ en gelegen op een perceel van 5.210 m². Het bouwjaar is 1850. De woonboerderij is op 28 februari 2014 verkocht voor € 662.400.

4.13

Belanghebbenden voeren daartegenover – kort en zakelijk weergegeven – aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte uitgaat van twee afzonderlijke woningen. Bij het afgeven van de bouwvergunning is aangegeven dat twee woningen niet toelaatbaar zijn en dat de beide woondelen onderling toegankelijk moeten zijn. Het bestemmingsplan staat, ook na de latere wijziging, slechts één woning toe. Belanghebbenden hebben gegevens overgelegd waaruit zou kunnen worden afgeleid dat de gemeente in gevallen als de onderhavige het splitsen van een woonboerderij in twee afzonderlijke woningen niet toestaat. De gemachtigde heeft een brief van 23 januari 2014 aan de gemeente Dinkelland overgelegd waarin – onder meer – is gevraagd naar de mogelijkheden om met toepassing van vrijstellingsbepalingen een woonboerderij met inwoning te splitsen in twee twee-onder-één-kapwoningen. Uit de brief blijkt niet dat die is toegespitst op de onderhavige woonboerderij. De gemachtigde heeft ter zitting verklaard dat de gemeente zijn brief nog steeds niet heeft beantwoord. Belanghebbenden hebben ter onderbouwing van hun standpunt omtrent de waarde een taxatierapport overgelegd dat in november 2014 is opgemaakt door [K] , rijkstaxateur van de Belastingdienst Zwolle en [A] , de gemachtigde van belanghebbenden. Deze minnelijke taxatie houdt verband met de voorgenomen overdracht door belanghebbende sub 2 aan belanghebbende sub 1, van de in 2.5 genoemde onroerende zaak. In het ter zake daarvan opgemaakte rapport is – onder meer – het volgende opgenomen: “Omdat de onroerende zaken onder één bouwblok zijn samengevoegd en slechts als één woning is bestemd is tevens verzocht de onroerende zaak in z’n totaliteit te taxeren met daarbij een splitsing op te nemen van de waarden voor de afzonderlijke onroerende zaken zoals deze aan de afzonderlijke opdrachtgevers per 01 januari 2012 (…) zijn toe te delen.” Het geheel is per die datum gewaardeerd op € 505.000 waarvan € 420.000 is toegerekend aan de onroerende zaak van belanghebbende sub 2 en € 85.000 aan de onroerende zaak van belanghebbende sub 1. De gemachtigde heeft ter zitting verklaard dat het in het rapport vermelde bedrag van € 95.000 een typefout is, en dat het bedrag van € 85.000 kan worden gesplitst in € 15.000 waarde van de grond en € 70.000 waarde van de opstal.

4.14

De heffingsambtenaar heeft de uitkomsten in het door belanghebbenden overgelegde taxatierapport bestreden, onder meer met het standpunt dat een groot gedeelte van de in het rapport van belanghebbenden gebruikte referenties niet bruikbaar is omdat het vraagprijzen betreft of niet vergelijkbare recreatiewoningen. De wel bruikbare referenties ondersteunen naar de mening van de heffingsambtenaar zijn standpunt. De uitkomsten van de taxaties in het rapport van belanghebbenden zijn naar zijn mening niet marktconform.

4.15

Voor zover belanghebbenden erover klagen dat de heffingsambtenaar in hoger beroep nieuwe vergelijkingsobjecten heeft opgevoerd, merkt het Hof op dat het partijen, en dus ook de heffingsambtenaar, vrijstaat om in beroep en hoger beroep de door hen verdedigde waarde van de onroerende zaken te bepleiten met alle middelen die hen daartoe dienstig voorkomen, ook als de daartoe gebezigde argumenten afwijken van eerder ingenomen standpunten. Dat van deze regel in dit geval moet worden afgeweken is het Hof niet gebleken.

4.16

De heffingsambtenaar heeft in zijn conclusie van dupliek de standpunten van belanghebbenden onderschreven dat bij de waardering van de onroerende zaken moet worden uitgegaan van de geldende bestemmingsplanbepalingen, dat gebruik moet worden gemaakt van vergelijkingsobjecten met eenzelfde bestemming (woning) en dat bij de waardebepaling uitgegaan kan worden van de waarde van de gehele woonboerderij die vervolgens over de beide onroerende zaken moet worden verdeeld. Deze uitgangspunten komen het Hof in dit geval juist voor, gegeven de omstandigheid dat het gaat om niet gesplitste woondelen in één woonboerderij die conform de bestemmingsplanbepalingen en vergunningvoorschriften niet mogen worden gesplitst. De in 4.6 bedoelde potentiële koper zal daarmee immers rekening houden. Dat er een markt is voor grote, niet gesplitste, woonboerderijen laten de vergelijkingsobjecten genoegzaam zien. Partijen hebben ter zitting verklaard dat alle woonkernen waarin de aangevoerde vergelijkingsobjecten zijn gelegen voor de waardebepaling als vergelijkbaar kunnen worden aangemerkt. Gelet op het hierna volgende oordeel zal het Hof in het midden laten of, zoals de heffingsambtenaar stelt doch belanghebbenden bestrijden, de gemeente op daartoe gedaan verzoek in het onderhavige geval met een grote mate van waarschijnlijkheid zal meewerken aan een splitsing van de woonboerderij in twee afzonderlijke woningen.

4.17

Naar het oordeel van het Hof maakt de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde gegevens en de daarop nader ter zitting gegeven toelichting aannemelijk dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2012 niet te hoog is. Het Hof heeft bij dit oordeel als uitgangspunt genomen de gegevens met betrekking tot de door beide partijen aangevoerde vergelijkingsobjecten die in één geheel als woonboerderij in het buitengebied zijn verkocht en voorts dat tussen partijen slechts in geschil is de bepaling van de waarde van de respectievelijke woongedeelten met aanhorigheden en de bijbehorende ondergrond. Voor de toepassing van de Wet WOZ gaat het er echter om of de waarde van het gehele object niet te hoog is vastgesteld. Het Hof acht, rekening houdend met dit een en ander, aannemelijk dat de waarde van het geheel van de onroerende zaken, exclusief de als [a-straat] GED1 aangeduide varkensstal die is verhuurd, gelet op de in de door de heffingsambtenaar overgelegde rapporten, kan worden vastgesteld op – ten minste – de beschikte gezamenlijke waarde van € 717.000. Voor het antwoord op de vraag op welke wijze deze waarde kan worden toegedeeld aan de beide afzonderlijke objecten kan naar het oordeel van het Hof de verdeling worden gevolgd die is opgenomen in de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapporten. Nu daarbij op uniforme wijze is uitgegaan van de waardebepalende onderdelen van zowel de te taxeren objecten als de vergelijkingsobjecten doet daaraan niet af dat het bij de door de taxateur van de heffingsambtenaar gebezigde vergelijkingsobjecten gaat om afzonderlijke gedeelten van woonboerderijen.

4.18

Naar het oordeel van het Hof doet hetgeen belanghebbenden naar voren hebben gebracht aan dit oordeel niet af. Met name overtuigt het door belanghebbenden overgelegde taxatierapport het Hof niet. Met de heffingsambtenaar is het Hof van oordeel dat een groot aantal van de daarin genoemde objecten, om de door de heffingsambtenaar genoemde redenen, niet als vergelijkingsobject kan worden aangemerkt. Daar waar in het door de heffingsambtenaar overgelegde rapport wordt uitgegaan van uniforme grondstaffels, wordt de grondwaarde in het rapport van belanghebbenden niet nader toegelicht. Ook voor de waardering van het woongedeelte dat aan belanghebbende sub 1 toebehoort, is in het rapport noch ter zitting een naar het oordeel van het Hof afdoende verklaring gegeven. De enkele omstandigheid dat sprake is van twee niet gesplitste en ook niet te splitsen woondelen verklaart naar het oordeel van het Hof niet dat in dit geval aan het woongedeelte van belanghebbende sub 1 met een inhoud van 678 m³ en dat na de recente grondige verbouwing beschikt over alle moderne en noodzakelijke voorzieningen, slechts een waarde van € 70.000 zou kunnen worden toegekend.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, senior raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.

.

De beslissing is op
13 oktober 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(E.D. Postema)

(J.P.M. Kooijmans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 13 oktober 2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.