ECLI:NL:GHARL:2014:5065 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Hoger beroep over WOZ-waarde vrijstaande woning en immate...

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 13/00597

uitspraakdatum:
24 juni 2014

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

ir. [X], wonende te [Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 18 april 2013, nummer AWB 12/4092, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Rijnwaarden(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 3a te [Z], voor het kalenderjaar 2011, naar waardepeildatum 1 januari 2010, vastgesteld op € 538.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2011 (OZB) vastgesteld op € 506,25.

1.2

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 2 juli 2012 de beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 18 april 2013 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 450.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

1.4

Belanghebbende heeft bij brief van 23 mei 2013, ingekomen bij het Hof op 24 mei 2013, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 april 2014 te Arnhem. Belanghebbende is verschenen. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen ing. [A] en taxateur [B] RMT.

1.7

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.Feiten

2.1

Belanghebbende is in het onderhavige jaar eigenaar van het perceel met de kadastrale aanduiding [C] 1714. Het perceel heeft een oppervlakte van 2870 m2 en wordt in het Kadaster omschreven als ‘wonen erf-tuin’. Op dit perceel is een vrijstaande woning gelegen. Verder is belanghebbende eigenaar van het perceel met de kadastrale aanduiding [C] 2079. Dit perceel heeft een oppervlakte van 13600 m2 en wordt in het Kadaster omschreven als ‘berging-stalling (garage-schuur) terrein (akkerbouw)’. Op dit perceel bevinden zich twee loodsen.

2.2

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde bij beschikking vastgesteld op € 538.000. Daarbij is de heffingsambtenaar ervan uitgegaan dat voor de toepassing van de Wet WOZ sprake is van één onroerende zaak waartoe een woning van 445 m3, twee loodsen van respectievelijk 330 m2 en 90 m2 en een perceel van 16470 m2 (2000 m2 grond bij woning en 14470 m2 overige grond) behoren.

2.3

Op 4 mei 2011 heeft taxateur [B] RMT (hierna: [B]) de woning inpandig opgenomen en geconstateerd dat de inhoud groter was dan de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen 445 m3. Uitgaande van een inhoud van 863 m3, heeft [B] de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 658.000.

2.4

De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar het WOZ-object [a-straat] 3a te [Z] (hierna: de onroerende zaak) ten onrechte heeft afgebakend met inbegrip van het perceel landbouwgrond en de loodsen. De Rechtbank heeft de onroerende zaak afgebakend tot een woning met een inhoud van 863 m3, gelegen op een perceel van 2000 m2 en hieraan in goede justitie een waarde toegekend van € 450.000.

3.Geschil

3.1

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

3.2

Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een onjuiste inhoud van de onroerende zaak en onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke kenmerken van de tot de onroerende zaak behorende woning. Verder wijst hij op de ligging van de onroerende zaak in een potentieel retentiegebied, op de komst van [D] en op de daarmee verband houdende zandwinning. Ook verzet belanghebbende zich tegen de gehanteerde vergelijkingsobjecten en betwist hij de deugdelijkheid van de taxatiematrix. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst belanghebbende op de WOZ-waarden van aan de [a-straat] gelegen objecten en voert hij aan dat de waarde van de onroerende zaak – die in grote lijnen van dezelfde soort is – onmogelijk veel van deze waarden kan en mag afwijken.

3.3

De heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep de door de Rechtbank vastgestelde waarde van € 450.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op de in hoger beroep overgelegde taxatiematrix (met bijlagen) waarin de waarde is getaxeerd op € 470.000.

3.4

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 350.000.

3.5

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Beoordeling van het geschil

Vooraf

4.1

Ingevolge artikel 40, lid 1, van de Wet WOZ kan op verzoek het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak door de heffingsambtenaar worden verstrekt aan een ieder die kan aantonen uit hoofde van de belastingheffing te zijnen aanzien een gerechtvaardigd belang te hebben bij de verkrijging daarvan. In dit kader heeft belanghebbende in hoger beroep aan de heffingsambtenaar verzocht om verstrekking van de vastgestelde waarden van negen onroerende zaken naar de waardepeildatum 1 januari 2010. Die informatie is door de heffingsambtenaar niet verstrekt. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende hierdoor niet belemmerd in het voeren van de procedure. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat belanghebbende in de bezwaarfase – tijdens een gesprek met de heffingsambtenaar – de WOZ-waarden heeft kunnen noteren van acht aan de [a-straat] gelegen objecten. Vier van deze objecten behoren eveneens tot de objecten waarvan in hoger beroep de waarde is opgevraagd.

Objectafbakening

4.2

De Rechtbank heeft in haar uitspraak als één onroerende zaak als bedoeld in artikel 16 van Pro de Wet WOZ aangemerkt een perceel van 2000 m2 met daarop een woning. In zijn verweerschrift heeft de heffingsambtenaar deze objectafbakening niet betwist. Ook ter zitting heeft de heffingsambtenaar in eerste termijn de objectafbakening niet expliciet betwist, maar alleen opgemerkt dat uit luchtfoto’s blijkt dat een perceel van 5600 m2 bij belanghebbende in gebruik is als tuin. Belanghebbende heeft betwist dat de getoonde luchtfoto de situatie omstreeks de waardepeildatum weergeeft.

4.3

Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar verklaard dat – na intern overleg – de beslissing is genomen niet (incidenteel) te appelleren tegen de wijze waarop de Rechtbank de verschillende objecten heeft afgebakend en dit geschilpunt voor een later tijdvak te bewaren. Desondanks was het zijns inziens zuiverder in de taxatiematrix van de juiste perceeloppervlakte uit te gaan.

4.4

Voor zover de heffingsambtenaar ter zitting het standpunt heeft willen innemen dat de Rechtbank de onroerende zaak onjuist heeft afgebakend, moet deze stelling als tardief worden beschouwd. Naar het oordeel van het Hof dient in het onderhavige geval het belang van een goede procesorde te prevaleren boven het belang dat de heffingsambtenaar heeft bij behandeling van deze stelling. Redengevend daarvoor is dat het een nieuw geschilpunt betreft, dat nader feitelijk onderzoek vraagt, dat de zaak zou moeten worden aangehouden teneinde belanghebbende in de gelegenheid te stellen op de stelling te reageren en dat de heffingsambtenaar heeft verklaard bewust ervoor te hebben gekozen de objectafbakening in het verweerschrift niet te betwisten. Het Hof laat in het midden of voor het ter discussie stellen van de objectafbakening incidenteel hoger beroep had moeten worden ingesteld.

WOZ-waarde

4.5

Op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.6

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.7

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep een taxatiematrix overgelegd waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 van € 470.000. Ter onderbouwing van die waarde zijn de gerealiseerde verkoopprijzen en uiterlijke objectkenmerken opgenomen van drie vergelijkingsobjecten, te weten:

Object

[a-straat] 3a

[Z]

[b-straat] 32

[L]

[c-straat] 38

[M]

[d-straat] 6

[N]

Type

Vrijstaand

Bouwjaar

1979

1985

1980

1928/2005

Inhoud

863 m3

579 m3

425 m3

455 m3

Prijs/m3

€ 300

€ 235

€ 425

€ 375

Waarde woning

€ 258.900

€ 136.065

€ 180.625

€ 170.625

Garage

€ 6.600

€ 13.950

Grond bij woning

1000 m2

Prijs/m2

€ 180

€ 200

€ 180

Waarde

€ 180.000

€ 200.000

€ 180.000

Overige grond

4600 m2

1093 m2

8199m2

220 m2

Prijs/m2

€ 5

Waarde

€ 32.000

€ 5.465

€ 40.995

€ 1.100

Souterrain

€ 22.500

Dierenverblijf

€ 7.875

Totaal afgerond

€ 470.000

€ 328.000

€ 443.000

€ 374.000

Verkoopdatum

02-09-2010

01-07-2009

01-12-2010

Verkoopprijs

€ 325.000

€ 435.000

€ 367.500

4.8

Het Hof stelt voorop dat de heffingsambtenaar – gelet op hetgeen in 4.4 is overwogen – ten onrechte is uitgegaan van een perceel met een oppervlakte van 5600 m2. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat, uitgaande van een perceel van 2000 m2 en een rekenfout (4.600 m2 x € 5 = € 23.000), de waarde van de onroerende zaak € 440.000 bedraagt. Reeds hierom heeft de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde van € 450.000 niet aannemelijk gemaakt. Echter, ook indien het Hof de waarde van € 440.000 tot uitgangspunt neemt, is de heffingsambtenaar niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Het Hof wijst in dat verband op het volgende.

4.9

Tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende is de heffingsambtenaar niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat de inhoud van de onroerende zaak 863 m3 bedraagt. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat i) [B] ter zitting heeft erkend dat gelet op de in de bouwtekeningen genoemde maximale hoogte van 7,15 m de door hem gehanteerde gemiddelde hoogte van ongeveer 7 m niet juist lijkt te zijn, ii) de heffingsambtenaar weliswaar heeft gesteld aan de hand van bouwtekeningen en luchtfoto’s tot dezelfde inhoud te zijn gekomen, maar deze stelling niet verder heeft onderbouwd en iii) belanghebbende aan de hand van de bouwtekeningen de gemiddelde hoogte ter zitting heeft geschat op 4,25 m respectievelijk 5,5 m hetgeen – uitgaande van de door [B] genoemde oppervlaktematen – resulteert in een inhoud van 676 m3. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat uitgaande van die inhoud de waarde van onroerende zaak dient te worden verminderd tot € 387.000.

4.1

Verder heeft de heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten in staat van onderhoud, kwaliteit en uitstraling. De door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix bevat hierover geen informatie en de bij de taxatiematrix gevoegde foto’s zijn volstrekt ontoereikend om het benodigde inzicht te verschaffen. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de vergelijkingsobjecten [b-straat] 32 te [L] en [c-straat] 38 te [M] in een mindere staat verkeren dan de onroerende zaak. Dit blijkt echter niet uit de verkoopinformatie waarnaar de heffingsambtenaar in dat verband verwijst.

4.11

Tevens heeft de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk gemaakt dat op de juiste wijze rekening is gehouden met de inhoud van de diverse vergelijkingsobjecten. Het Hof wijst in dat verband op de verkoopinformatie waarin – in afwijking van de taxatiematrix – wordt uitgegaan van een inhoud van respectievelijk 450 m3 voor [b-straat] 32, 450 m3 voor [c-straat] 38 en 570 m3 voor [d-straat] 6 te [N].

4.12

Evenmin heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat van de komst van [D] en de daarmee verband houdende zandwinning en de ligging in een potentieel retentiegebied geen waardedruk uitgaat. De verkoop [a-straat] 7 te [Z] waarnaar de heffingsambtenaar verwijst, biedt daarvoor onvoldoende steun. [B] heeft ter zitting verklaard dat dit object voor een veel lager bedrag dan de door hem getaxeerde waarde is verkocht, maar dat de oorzaak hiervan is gelegen in de druk die de verkoper voelde om het object te verkopen. Dit sluit – wat daar verder ook van zij – niet uit dat de ligging in een retentiegebied en de komst van [D] wel degelijk een negatieve invloed hebben gehad op de waarde.

4.13

Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad brengt de omstandigheid dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust in dat geval evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (HR 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).

4.14

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden vastgesteld op € 350.000 geen taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht overgelegd. Hij heeft enkel gewezen op de WOZ-waarden van in de nabijheid van de onroerende zaak gelegen objecten. Daarmee heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. Het Hof stelt voorop dat het uitgangspunt dat de WOZ-waarden van objecten, die in eenzelfde buurt zijn gelegen en in grote lijnen van dezelfde soort zijn, niet veel van elkaar kunnen en mogen verschillen niet als juist kan worden aanvaard. Nu van de genoemde objecten (met uitzondering van [a-straat] 7) geen objectkenmerken beschikbaar zijn en tussen partijen niet in geschil is dat de objecten van elkaar verschillen voor wat betreft bouwjaar, inhoud, perceeloppervlakte en uitstraling, kunnen de voor deze objecten vastgestelde WOZ-waarden reeds daarom niet dienen ter onderbouwing van de door belanghebbende verdedigde waarde. Daarbij komt dat belanghebbende – tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar – niet aannemelijk heeft gemaakt dat de inhoud van de woning ongeveer 500 m3 bedraagt.

4.15

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof – gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd – de waarde in goede justitie vast op € 360.000.

Immateriële schadevergoeding

4.16

Belanghebbende heeft in beroep aangevoerd dat de termijn voor het doen van uitspraak op bezwaar ruimschoots is overschreden. Ter zitting heeft belanghebbende het Hof gevraagd welke mogelijkheden hij in geval van een termijnoverschrijding heeft. Het Hof vat dit op als een verzoek om vergoeding van de immateriële schade in verband met een overschrijding van de redelijke termijn in de bezwaarfase.

4.17

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 10 juni 2011, nr. 09/02639, ECLI:NL:HR:2011: BO5046, geoordeeld dat voor de vraag of de redelijke termijn voor de beslechting van het geschil is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die hij in zijn arrest van 22 april 2005, nr. 37.984, ECLI:NL:HR:2005:AO9006, heeft neergelegd voor de duur van de redelijke termijn in fiscale boetezaken. Daarbij hanteert de Hoge Raad als uitgangspunt dat de redelijke termijn voor de behandeling in de bezwaar- en de beroepsfase tezamen niet meer dan twee jaar bedraagt vanaf het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt (vgl. HR 28 maart 2014, nr. 12/04517, ECLI:NL:HR:2014:718).

4.18

In gevallen waarin de bezwaar- en beroepsfase tezamen onredelijk veel tijd in beslag hebben genomen, heeft als regel te gelden dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag neemt (HR 22 maart 2013, nr. 11/04270, ECLI:NL:HR:2013:BX6666 en HR 9 augustus 2013, nr. 12/06009, ECLI:NL:HR:2013:199). Het tijdsverloop tussen de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar (15 maart 2011) en de uitspraak van de Rechtbank (18 april 2013) bedraagt twee jaar en één maand. In het onderhavige geval heeft de bezwaarfase ruim vijftien maanden belopen en de beroepsfase tien maanden. De overschrijding komt daarom volledig voor rekening van de heffingsambtenaar.

4.19

Als uitgangspunt voor de schadevergoeding dient een tarief te worden gehanteerd van € 500 per halfjaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond (vgl. het in 4.17 genoemde arrest van 10 juni 2011, punt 3.3.3). Het Hof ziet geen aanleiding van dit uitgangspunt af te wijken.

4.2

Het Hof zal de gemeente Rijnwaarden veroordelen tot vergoeding van de door belanghebbende geleden immateriële schade van € 500.

S
lotsomGelet op het vorenstaande dient het hoger beroep van belanghebbende gegrond te worden verklaard.

5.Kosten

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 158,32 aan verletkosten en € 83 aan kosten van uittreksels uit de openbare registers.

Anders dan de heffingsambtenaar bepleit, kan naar het oordeel van het Hof niet worden gezegd dat het voor een belastingplichtige onredelijk is om bij het Kadaster een beperkt aantal uitgebreide taxaties op te vragen ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde. Dat belanghebbende uiteindelijk ervoor heeft gekozen om de van het Kadaster ontvangen informatie niet in de procedure in te brengen, maakt dit niet anders.

6.Beslissing

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank behoudens de beslissingen omtrent de objectafbakening, het griffierecht en de proceskostenvergoeding,

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak zoals afgebakend door de Rechtbank tot € 360.000,

– vermindert de aanslag OZB tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde,

– veroordeelt de gemeente Rijnwaarden tot vergoeding van de door belanghebbende geleden immateriële schade van € 500,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 241,32,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van € 118 vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. C.M. Ettema en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
24 juni 2014.

De griffier, De voorzitter,

(S. Darwinkel) (B.F.A. van Huijgevoort)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 24 juni 2014

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.