ECLI:NL:GHAMS:2026:296

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.332.931/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10167857 CV EXPL 22-13965

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 27 januari 2026

in de zaak van

[appellant],

gevestigd te [plaats 1] ,

appellante,

advocaat: mr. M. van den Oord te Utrecht,

tegen

1.[geïntimeerde 1] ,

2.
[geïntimeerde 2],

beiden wonend te [plaats 2] ,

geïntimeerden,

niet verschenen.

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.

1.De zaak in het kort

Deze zaak gaat over een huurindexerings- en opslagbeding in een huurovereenkomst van woonruimte. De kantonrechter heeft dit beding in zijn geheel als oneerlijk aangemerkt als bedoeld in de Richtlijn 93/13/EEG (hierna: de Richtlijn oneerlijke bedingen). Het hof oordeelt dat het huurindexeringsbeding niet oneerlijk is, maar het opslagbeding in dit geval wel. De algemene voorwaarden bevatten een beding dat bij niet-nakoming alle gerechtelijke kosten voor rekening van de niet-nakomende partij komen. Dat beding acht het hof ook oneerlijk. Omdat de Hoge Raad over de gevolgen van de vernietiging van een kostenbeding met betrekking tot de gerechtelijke kosten een prejudiciële vraag heeft gesteld aan het Hof van Justitie van de Europese Unie, houdt het hof de beslissing over de proceskosten aan.

2.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

2.1.

Het hof heeft in deze zaak op 23 april 2024 een tussenarrest (hierna: het tussenarrest) gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar het tussenarrest verwezen.

2.2.

[appellant] heeft op 1 april 2025 een akte met producties ingediend. Vervolgens is arrest gevraagd.

3.Feiten

De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 1.1-1.5 van het vonnis van 12 mei 2023 (hierna: het bestreden vonnis) de feiten vastgesteld. In hoger beroep is deze feitenvaststelling niet in geschil, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Aangevuld met in hoger beroep onomstreden feiten, zijn de feiten als volgt.

3.1.

[geïntimeerden] huren sinds 1 november 2015 van [appellant] de woning aan het adres [straat + nummer] te [plaats 2] . In de huurovereenkomst staat dat de huurprijs maandelijks € 1.495,00 bedraagt.

3.2.

Uit de specificatie van de ontstane huurachterstand die [appellant] in eerste aanleg in het geding heeft gebracht volgt dat de huurprijs nadien is verhoogd. [appellant] is per 1 juli 2022 uitgegaan van een huurprijs van € 1.730,12 per maand.

3.3.

In de huurovereenkomst staan de volgende bedingen, voor zover relevant:

5. Huurprijswijziging

(...)

5.2

In het geval het gehuurde een zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft, wordt de huurprijs voor het eerst per 1 juli 2016 volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli aangepast overeenkomstig het bepaalde in artikel 10.1 t/m 10.6 van deze overeenkomst.

(...)

10. Bijzondere bepalingen

10.1

Huurprijsaanpassing geliberaliseerde woonruimte

In afwijking van het bepaalde in artikel 18 van Pro de Algemene Bepalingen wordt de huurprijs voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli verhoogd met een door verhuurder vast te stellen percentage, zijnde de percentuele wijziging van het maandprijsindexcijfer voor de maand februari, van de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens, op de meest recente tijdsbasis vastgesteld, berekend overeenkomstig artikel 10.2 hierna. De aldus berekende nieuwe huurprijs kan vervolgens nog worden verhoogd met maximaal 5% (het door verhuurder vast te stellen ophogingspercentage).

10.2

De percentuele wijziging van het maandprijsindexcijfer voor de maand februari van de consumentenprijsindex als bedoeld in artikel 10.1, wordt berekend door het indexcijfer van de maand februari voorafgaande aan de maand juli waarin de huurprijs wordt aangepast (A) te delen door het maandprijsindexcijfer van de maand februari van het jaar daarvoor (B), vervolgens van de uitkomst (X) de factor 1 af te trekken en vervolgens deze uitkomst met de factor 100 te vermenigvuldigen.

(X-1) x 100, waarin X = A/B

3.4.

Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing verklaard. Daarin is onder meer bepaald:

18 Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:

- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2000=100) gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);

- wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;

(…)

20.3

Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.

3.5.

[geïntimeerden] hebben van juli 2021 tot en met juli 2022 per maand € 1.635,60 huur betaald. Sinds augustus 2022 betalen [geïntimeerden] € 1.635,80 huur per maand.

4.Eerste aanleg

4.1.

[appellant] heeft in eerste aanleg, uitvoerbaar bij voorraad, een veroordeling tot betaling van [geïntimeerden] gevorderd van:

a. € 1.225,76 aan huurachterstand, berekend van juli 2021 tot en met februari 2023;

b. € 49,86 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw;

c. € 0,46 aan wettelijke rente, berekend tot 4 oktober 2022;

d. wettelijke rente over € 754,16 vanaf 4 oktober 2022 tot de voldoening;

e. de proceskosten.

[appellant] heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [geïntimeerden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst. Zij hebben de huurprijsaanpassingen die op grond van artikel 10.1-10.6 van de huurovereenkomst zijn doorgevoerd, niet (geheel) voldaan, aldus [appellant] .

4.2.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis geoordeeld dat onder meer de artikelen 10.1 en 10.2 van de huurovereenkomst oneerlijk zijn in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen en heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen. De kantonrechter heeft de vorderingen in reconventie - die in dit hoger beroep niet meer aan de orde zijn - eveneens afgewezen en de proceskosten in conventie en reconventie vervolgens gecompenseerd.

5.De vordering in hoger beroep

5.1.

De - in hoger beroep gepreciseerde - vorderingen van [appellant] komen op het volgende neer. Primair heeft zij gevorderd dat het bestreden vonnis gedeeltelijk zal worden vernietigd en [geïntimeerden] , uitvoerbaar bij voorraad, zullen worden veroordeeld tot betaling van € 1.225,76 en de proceskosten in beide instanties. Subsidiair heeft zij gevorderd dat het bestreden vonnis gedeeltelijk zal worden vernietigd en [geïntimeerden] , uitvoerbaar bij voorraad, zullen worden veroordeeld tot betaling van € 298,96 en de proceskosten in beide instanties.

5.2.

Het hof volgt [appellant] in haar betoog dat zij in haar hoger beroep kan worden ontvangen, omdat voor de appelgrens van € 1.750,- niet alleen bepalend is de waarde van de vorderingen in conventie maar ook die in reconventie (artikel 332 lid 3 Rv Pro).

6.Beoordeling

Omzetting naar een andere rechtsvorm

6.1.

[appellant] heeft in haar akte allereerst aangevoerd dat zij is omgezet in een stichting. Zij heeft verzocht om de procedure op naam van deze stichting voort te zetten.

6.2.

Een omzetting naar een andere rechtsvorm is een grond voor schorsing van de procedure (artikel 225 lid 1 sub c Rv Pro). Schorsing vindt plaats door betekening van de schorsingsgrond aan de wederpartij of door een daartoe strekkende akte op de rol (artikel 225 lid 2 Rv Pro). Het geding kan vervolgens worden hervat doordat de belanghebbende bij wie de schorsingsgrond is opgekomen, bij de betekening van de schorsingsgrond verklaart dat het geding wordt hervat, of doordat een van partijen met instemming van de andere partij een daartoe strekkende akte op de rol neemt, dan wel bij exploot verklaart dat de procedure wordt hervat (artikel 227 lid 1 Rv Pro). Als geen schorsing plaatsvindt, wordt het geding op naam van de oorspronkelijke partij voortgezet (artikel 225 lid 2 Rv Pro).

6.3.

Schorsing en hervatting op de in de wet voorgeschreven wijze heeft hier niet plaatsgevonden. De procedure wordt dan ook op naam van [appellant] voortgezet.

Grieven

6.4.

[appellant] heeft zeven grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd.

De grieven komen, samengevat, op het volgende neer:

- het huurprijswijzigingsbeding is splitsbaar in een indexatiebeding en een opslagbeding, die afzonderlijk op oneerlijkheid moeten worden getoetst (grief 1);

- het huurprijswijzigingsbeding is een kernbeding (grief 2);

- het indexatiebeding en het opslagbeding zijn niet oneerlijk in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen (grief 3);

- in geval van vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding moet worden teruggevallen op artikel 18 van Pro de algemene bepalingen (grief 4);

- artikel 1 EP Pro EVRM verzet zich tegen vernietiging van het indexatiebeding (grief 5);

- een vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding moet worden beperkt tot de periode tot 1 mei 2021 (grief 6);

- de proceskosten zijn in eerste aanleg ten onrechte gecompenseerd (grief 7).

De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

6.5.

[appellant] heeft in haar inleiding op de grieven betoogd dat de toetsing van huurprijswijzigingsbedingen wringt. De Richtlijn oneerlijke bedingen is al met ingang van 1 januari 1994 van toepassing en huurprijswijzigingsbedingen komen sinds jaar en dag veel voor, maar toetsing daarvan heeft lange tijd niet plaatsgevonden. Die toetsing gebeurt pas sinds kort en komt bovenop een stapeling van recente huurwetgeving, waaronder de maximering van huurprijsverhogingen in het geliberaliseerde segment per 1 mei 2021. Eén en ander heeft enorme financiële consequenties voor verhuurders, aldus [appellant] .

6.6.

Voor zover deze stellingen zo moeten worden begrepen dat volgens [appellant] ambtshalve toetsing hier achterwege (had) moet(en) blijven, gaat dit niet op. [geïntimeerden] moeten als huurders van woonruimte worden aangemerkt als consumenten in de zin van het Europese recht. Op grond van vaste rechtspraak is de rechter in dat geval
- ook ambtshalve - verplicht te toetsen of aan de vordering bedingen ten grondslag (kunnen) liggen die oneerlijk zijn in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen.^[1]Als de rechter tot de conclusie komt dat bedingen oneerlijk zijn, dan moet hij deze op grond van artikel 6 lid 1 van Pro de Richtlijn oneerlijke bedingen in beginsel buiten toepassing laten.^[2]Als de rechter nalaat ambtshalve te toetsen, kan de Staat aansprakelijk worden gehouden.^[3]Dat na 1 januari 1994 jarenlang in huurzaken nog geen ambtshalve toetsing plaatsvond, betekent niet dat die toetsing nu niet meer zou kunnen en moeten plaatsvinden. Vanaf de invoering van de Richtlijn oneerlijke bedingen had aan de bepalingen daarvan uitvoering moeten worden gegeven. Het is [appellant] zelf die daarvoor verantwoordelijk is, ook als in de rechtspraak dergelijke bedingen nog niet zijn getoetst.

De huurprijswijzigingsbedingen

6.7.

Het hof moet dus ambtshalve toetsen of de huurprijswijzigingsbedingen oneerlijk zijn in de zin van artikel 3 van Pro de Richtlijn oneerlijke bedingen. Deze richtlijn is geïmplementeerd in artikel 6:231 e.v. BW.

6.8.

Allereerst geldt, anders dan [appellant] heeft aangevoerd, dat de huurprijswijzigingsbedingen geen kernbedingen zijn. In de huurovereenkomst is immers een (aanvangs)huurprijs afgesproken en deze overeenkomst kan daarmee (voort)bestaan zonder de huurprijswijzigingsbedingen - ook als de verhuur op enig moment gedurende de looptijd van de huurovereenkomst voor de verhuurder onrendabel zou worden. Grief 2 slaagt dus niet.

De prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 29 november 2024

6.9.

De Hoge Raad heeft op 29 november 2024 - in reactie op door de kantonrechter [plaats 1] in een andere zaak gestelde prejudiciële vragen - een beslissing gegeven over, in de kern, de vraag of een in de geliberaliseerde sector gehanteerd huurprijswijzigingsbeding met een opslag van
maximaal 3%naast een op de CPI gebaseerd indexatiebeding oneerlijk is als bedoeld in de Richtlijn oneerlijke bedingen (hierna: de prejudiciële beslissing).^[4]De Hoge Raad oordeelde onder meer:

dat het indexatiebeding en het opslagbeding apart op oneerlijkheid moeten worden getoetst;
dat een opslagbeding als zodanig niet is aan te merken als oneerlijk en een beding dat voorziet in een opslag van maximaal 3% evenmin, omdat dit percentage in redelijkheid nodig kan zijn om de verhuurder in staat te stellen de doelen van het opslagbeding te bereiken (compensatie van kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie en het in de pas laten lopen van de huurprijs met de waardeontwikkeling van de woning) terwijl de financiële gevolgen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voor de huurder voorzienbaar zijn en de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage doorgaans binnen aanvaardbare grenzen blijft. In individuele gevallen kan dit echter anders zijn in verband met bijkomende omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van het sluiten van de overeenkomst;
dat een oneerlijk bevonden opslagbeding, tenzij de huurder zich daartegen verzet, buiten toepassing moet worden gelaten, wat betekent dat een verhoging op basis van het beding noch voor het verleden noch voor de toekomst mogelijk is en dat iedere betaalde huurprijsverhoging onverschuldigd betaald is in de zin van artikel 6:203 BW Pro;
dat de rechter aan wie een vordering tot betaling van achterstallige huur voorligt, die oordeelt dat het opslagbeding oneerlijk is, ambtshalve een aftrek moet toepassen ter hoogte van de op grond van het opslagbeding doorgevoerde huurprijsverhogingen;
dat de rechter niet ambtshalve mag overgaan tot verrekening; en
dat de rechter bij een vordering tot ontbinding en ontruiming wegens een tekortkoming in de huurbetalingsverplichting van de huurder ambtshalve moet onderzoeken of de tekortkoming in het licht van de omstandigheden van het geval de ontbinding rechtvaardigt op grond van de tenzij-clausule.

Juridisch kader oneerlijkheid

6.10.

Op grond van artikel 6:233 onder Pro a BW is een beding vernietigbaar wanneer het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de overeenkomst tot stand is gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend (oneerlijk) is voor de wederpartij (de consument). Zoals de Hoge Raad in 3.2.2 en 3.2.3 van de prejudiciële beslissing heeft vooropgesteld, wordt een beding waarover niet afzonderlijk is onderhandeld als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 Richtlijn Pro oneerlijke bedingen). Voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding in een overeenkomst moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst in aanmerking worden genomen, alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst of van een andere overeenkomst waarvan deze afhankelijk is, op het moment waarop de overeenkomst is gesloten, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 4 lid 1 Richtlijn Pro oneerlijke bedingen). Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding moet worden nagegaan wat het cumulatieve effect is van alle bedingen van de betrokken overeenkomst. Een dergelijke beoordeling is gerechtvaardigd, omdat die bedingen in hun geheel moeten worden toegepast, ongeacht of de schuldeiser daadwerkelijk de volledige nakoming ervan nastreeft. De omstandigheid dat een beding voorkomt op de indicatieve lijst bij de Richtlijn oneerlijke bedingen, leidt niet automatisch en op zichzelf tot de conclusie dat het beding een oneerlijk karakter heeft. Wel is dat een wezenlijk aspect waarop de rechter zijn beoordeling van het oneerlijke karakter van dat beding kan baseren. Volgens artikel 5 Richtlijn Pro oneerlijke bedingen moeten schriftelijke bedingen in overeenkomsten met consumenten steeds duidelijk en begrijpelijk zijn opgesteld. Bij wijzigingsbedingen staat tegenover het rechtmatige belang van de wederpartij van de consument om zich in te dekken tegen een wijziging in de omstandigheden, het even rechtmatige belang van de consument om te weten, en dus te kunnen voorzien, wat de gevolgen van een dergelijke wijziging voor hem in de toekomst zullen zijn.

Het indexatiebeding is niet oneerlijk

6.11.

Uit de prejudiciële beslissing volgt in de eerste plaats dat het indexatiebeding apart op oneerlijkheid moet worden getoetst. Dit beding is opgenomen in artikel 10.1, eerste zin en artikel 10.2 van de huurovereenkomst (zie hiervoor onder 3.3).

6.12.

Het indexatiebeding is niet oneerlijk. De hierop gebaseerde huurprijswijziging is immers gegrond op de consumentenprijsindex van het CBS, als gevolg waarvan enkel de geldontwaarding wordt gecompenseerd. Daarnaast is in het beding toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend.

6.13.

Dit brengt met zich dat de CPI-indexeringen die [appellant] sinds het begin van de huurovereenkomst heeft doorgevoerd van kracht zijn gebleven en dat de kantonrechter de uit dien hoofde gevorderde bedragen ten onrechte heeft afgewezen. Grief 1 slaagt in zoverre. Het hof komt hierna terug op de consequenties die dit heeft. Met het slagen van grief 1 komt overigens het belang bij grieven 4 en 5 te ontvallen.

Het opslagbeding is oneerlijk

6.14.

De grieven 3 en 6 slagen niet (voor zover zij zijn gericht tegen de afwijzing van de opslagbedragen), omdat het opslagbeding dat [appellant] hanteert (artikel 10.1, tweede zin van de huurovereenkomst, zie hiervoor onder 3.3), wel oneerlijk is. Aan dit oordeel liggen de volgende overwegingen ten grondslag.

6.15.

Vooropgesteld wordt dat een huurovereenkomst voor woonruimte doorgaans voor langere tijd wordt gesloten en dat deze slechts op beperkte gronden kan worden beëindigd door de verhuurder. Met de Hoge Raad (rov. 3.2.6 prejudiciële beslissing) is het hof van oordeel dat de verhuurder er - gelet op het wettelijk systeem met beperkte opzeggingsgronden - een gerechtvaardigd belang bij heeft om de aanvangshuurprijs jaarlijks te kunnen aanpassen en dat de huurder er een gerechtvaardigd belang bij heeft dat de huurprijs betaalbaar blijft.

6.16.

De prejudiciële beslissing gaat over een opslagbeding van maximaal 3%. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat hoewel dit in individuele gevallen op grond van bijkomende omstandigheden anders kan zijn, een opslagbeding van maximaal 3% niet oneerlijk is, omdat dit percentage nodig kan zijn om de doelen van het opslagbeding te bereiken. Het hof gaat ervan uit dat deze beslissing niet met zich brengt dat een opslagbeding van maximaal 5% per definitie oneerlijk is. Ook bij een dergelijk beding geldt dat bij de beoordeling steeds, in iedere individuele zaak, alle relevante omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst een rol spelen. Daarbij gaat het onder meer om (i) de transparantie van het beding en het (al dan niet) ontbreken van gronden voor toepassing van de opslag, (ii) de mate waarin het opslagbeding voldoet aan de omschrijvingen in de indicatieve lijst bij de Richtlijn oneerlijke bedingen, (iii) de mate van verstoring van het evenwicht in strijd met de goede trouw, (iv) de aard van de overeenkomst, en (v) overige aspecten.

Het opslagbeding is onvoldoende transparant (i)

6.17.

Het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) stelt vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen. Niet alleen moet het beding in duidelijke en begrijpelijke taal gesteld zijn, het moet ook de gronden bevatten op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast en deze gronden moeten een geldige reden vormen voor de wijziging van de huurprijs.^[5]Het transparantievereiste moet ruim worden opgevat, vanwege de gedachte dat de consument zich in een zwakkere positie bevindt en over minder informatie beschikt dan de handelaar. Het gaat erom dat vóór het sluiten van de overeenkomst de normaal geïnformeerde en redelijk omzichtige en oplettende consument in staat wordt gesteld om alle financiële consequenties in te schatten die voor hem uit het beding voortvloeien.^[6]

6.18.

Verder is van belang dat het HvJEU heeft geoordeeld dat de oneerlijkheid beoordeeld moet worden op basis van de omstandigheden rondom de sluiting van de overeenkomst, maar dat het beding oneerlijk kan zijn als gedurende de uitvoering de mogelijkheid bestaat op een verstoring van het evenwicht, ook al zou deze verstoring zich alleen onder bepaalde omstandigheden kunnen voordoen of zou dat beding in andere omstandigheden zelfs ten goede kunnen komen aan de consument.^[7]Relevant is dus of het beding het evenwicht kan verstoren, los van de vraag of en in hoeverre de verhuurder feitelijk uitvoering geeft aan het beding. Dit betekent dat bij de toetsing van het opslagbeding ervan moet worden uitgegaan dat [appellant] steeds de maximale opslag van 5% in rekening zal brengen.

6.19.

Het voorliggende opslagbeding is onvoldoende transparant. Alhoewel [geïntimeerden] kunnen voorzien met welk percentage de huurprijs maximaal mag worden verhoogd en hoe vaak, zijn de daadwerkelijke financiële consequenties van het beding niet inzichtelijk. Immers, niet voorzienbaar is in hoeverre en op welke gronden [appellant] , binnen de bandbreedte van 0 tot 5%, toepassing zal geven aan het beding. Daardoor is een door [appellant] aan het beding gegeven toepassing voor [geïntimeerden] niet controleerbaar. Daaraan doet niet af dat volgens [appellant] voor de huurder weliswaar niet precies inzichtelijk is op welke wijze het huurprijsverhogingspercentage jaarlijks wordt vastgesteld, maar dit in belangrijke mate moet worden gerelativeerd omdat:

(i) [appellant] op grond van de Wet overleg huurders verhuurder (WOHV) de verplichting heeft om met betrekking tot de huurverhoging advies te vragen aan de huurdersorganisaties;

(ii) de huurverhogingssystematiek (verhoging op basis van CPI en extra percentage) geaccepteerd en wettelijk gelegitimeerd is;

(iii) flexibiliteit in de mogelijkheden tot huurverhogingen vereist is;

(iv) een exacte beschrijving van hoe een ophogingspercentage moet worden berekend geen realistische eis is.

Deze relativeringen zijn van onvoldoende gewicht tegenover hetgeen hierna onder 6.20 aan de orde zal komen (zie voor (i) daarnaast nog hierna onder 6.34).

6.20.

Een stijging met jaarlijks 5% lijkt op papier misschien niet zoveel, maar leidt op de middellange en lange termijn - bovenop de CPI-indexeringen - tot een forse stijging van de huurprijs. Het hof illustreert dit met de onderstaande grafiek:^[8]

Uit deze grafiek blijkt dat de huurprijs ingeval van een opslagbeding als het onderhavige - dat geldt bovenop de indexering - in twintig jaar tijd (niet ongebruikelijk bij een huurovereenkomst) stijgt van € 1.000,- tot meer dan € 4.000,-, in plaats van tot het bedrag van ongeveer € 1.600,- dat zou gelden als de huur alleen zou worden geïndexeerd. Ook een rekenvoorbeeld maakt dit inzichtelijk: bij een aanvangshuur van € 1.500,- op 1 juli 2019 bedraagt de huurprijs per 1 juli 2024 € 2.318,38, een stijging van 54,56% in slechts vijf jaar tijd, in plaats van € 1.782,18 bij uitsluitend geïndexeerde huur (een stijging van 18,81%).

6.21.

Niet aan te nemen valt dat deze vergaande financiële consequenties van het huurprijswijzigingsbeding voor [geïntimeerden] , als normaal geïnformeerde en redelijk omzichtige en oplettende consument, inzichtelijk waren. Ook daarmee is het opslagbeding onvoldoende transparant.

Het beding staat op de indicatieve lijst bij de Richtlijn oneerlijke bedingen (ii)

6.22.

De indicatieve lijst bij de Richtlijn oneerlijke bedingen noemt onder 1.j) het beding dat tot doel of gevolg heeft “de verkoper te machtigen zonder geldige, in de overeenkomst vermelde reden eenzijdig de voorwaarden van de overeenkomst te wijzigen”. Volgens punt 2.b) van de lijst staat punt 1.j), onder meer, niet in de weg aan bedingen waarbij de verkoper zich het recht voorbehoudt de voorwaarden van een overeenkomst voor onbepaalde tijd eenzijdig te wijzigen, mits hij verplicht wordt dit zo spoedig mogelijk ter kennis te brengen van de consument en deze vrij is onmiddellijk de overeenkomst op te zeggen. Punt 1.l) heeft betrekking op bedingen die tot doel of gevolg hebben de verkoper het recht te verlenen de prijs te verhogen, zonder dat de consument het overeenkomstige recht heeft om de overeenkomst op te zeggen, indien de eindprijs te hoog is ten opzichte van de bij het sluiten van de overeenkomst bedongen prijs.

6.23.

De uitzondering opgenomen in punt 2.b) van de indicatieve lijst is niet van toepassing op het opslagbeding in deze zaak, alleen al omdat in dit beding niet is opgenomen dat de huurder de overeenkomst vanwege de wijziging kan opzeggen (zie hierboven). Daarbij komt dat de opzeggingsmogelijkheid die in punt 2.b) is opgenomen, een
reëleen niet slechts formele opzeggingsmogelijkheid moet zijn.^[9]Ook aan dit vereiste is niet voldaan. Immers, hoewel de huurder formeel gezien de huurovereenkomst kan opzeggen, zal deze daar - zoals ook de Hoge Raad overweegt in (rov. 3.2.8 van) de prejudiciële beslissing - niet snel gebruik van (kunnen) maken, zeker niet in tijden van krapte op de woningmarkt.^[10]

6.24.

Het opslagbeding voldoet dus aan de omschrijving van de op de indicatieve lijst voorkomende wijzigingsbedingen.

Het beding verstoort het evenwicht in strijd met de goede trouw (iii)

6.25.

Om te kunnen bepalen of het opslagbeding oneerlijk geacht moet worden omdat het “in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort” (artikel 3 lid 1 Richtlijn Pro oneerlijke bedingen), moet volgens vaste rechtspraak van het HvJEU met name onderzocht worden of het beding een aantasting inhoudt van de rechtspositie van de consument op basis van nationaalrechtelijke bepalingen.^[11]Aan de hand van een dergelijk vergelijkend onderzoek kan de rechter bepalen of, en in voorkomend geval, in welke mate, de overeenkomst de consument in een juridisch minder gunstige positie plaatst dan die welke uit het geldende nationale recht voortvloeit. De omstandigheid dat [geïntimeerden] gedurende een aantal jaren de opslag hebben betaald, speelt bij de vraag of het opslagbeding het evenwicht in strijd met de goede trouw verstoort dus - anders dan [appellant] veronderstelt - geen rol.

6.26.

Als het opslagbeding geen onderdeel zou uitmaken van de huurovereenkomst, zou [appellant] op grond van de ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst geldende dwingendrechtelijke regels een huurprijswijziging hebben kunnen proberen te bewerkstelligen. Tot 1 mei 2021 kon de verhuurder de huurder een redelijk aanbod tot wijziging van de huurprijs doen en had de verhuurder een opzeggingsgrond als de huurder dit niet accepteerde (artikel 7:274 lid 1 onder Pro d BW (oud)). Hoewel de huurprijs hiermee kon worden verhoogd, is niet aannemelijk dat de huurprijs langs deze weg in dezelfde mate zou zijn gestegen als met het opslag- en CPI-beding (zie hiervoor onder 6.20). De verhuurder moest immers bij de rechter stellen en bewijzen dat zijn voorstel redelijk was, waarna rechterlijke toetsing plaatsvond. Daarbij werd niet alleen gekeken naar de huurprijs van vergelijkbare woningen, maar ook naar omstandigheden die de huurder persoonlijk betroffen, zoals de betaalbaarheid voor de huurder. Naar het oordeel van het hof zijn [geïntimeerden] dus door de eenzijdige wijzigingsbevoegdheid van [appellant] in een juridisch minder gunstige positie geplaatst, waarmee op zichzelf beschouwd het in artikel 3 lid 1 van Pro de Richtlijn oneerlijke bedingen bedoelde evenwicht aanzienlijk is verstoord.

6.27.

De Hoge Raad heeft in de prejudiciële beslissing overwogen dat een opslagbeding dat voorziet in een opslag van maximaal 3% niet oneerlijk hoeft te zijn als het gehanteerde percentage in redelijkheid nodig is om de verhuurder in staat te stellen de doelen van het beding te bereiken (compensatie van kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie en het in de pas laten lopen van de huurprijs met de waardeontwikkeling van de woning) (zie hiervoor onder 6.9).

6.28.

[appellant] heeft ter onderbouwing van haar stelling dat een opslag van 5% bovenop de CPI-indexering nodig is om die doelen te bereiken – onder overlegging van een rapport van [bedrijf] van 20 januari 2025 – het volgende aangevoerd:

- Tussen 2000 en 2023 zijn er tien jaren geweest waarin de groei van de

operationele kosten meer dan 3% boven de CPI van het jaar daarvoor lag;

- In de afgelopen 20 jaren waren er landelijk twee jaren waarin het verschil tussen

de markthuurontwikkeling en de CPI boven de 3% uitkwam;

- In [plaats 2] was de markthuurwaardegroei ten opzichte van de CPI sinds 2000

twee keer groter en één keer precies gelijk aan 3%;

- In [plaats 1] was de markthuurwaardegroei ten opzichte van de CPI sinds

2000 vijf keer groter dan 3%;

- Niet alleen regionaal maar ook op complexniveau kunnen verschillen in de

markthuurontwikkeling groter zijn;

- Het bezit van [appellant] is verspreid over Nederland en het hanteren van een

opslag van 5% is (ook) in dat licht een noodzakelijke en redelijke marge.

6.29.

Het hof overweegt naar aanleiding hiervan als volgt. Waar het om gaat, is of het opslagbeding van 5% in het geval van [geïntimeerden] in redelijkheid nodig is. In dat verband is onvoldoende dat er tussen 2000 en 2023 tien jaren zijn geweest waarin de groei van de operationele kosten meer dan 3% boven de CPI van het jaar daarvoor lag en er in de afgelopen 20 jaren in [plaats 2] twee jaren waren waarin het verschil tussen de markthuurwaardeontwikkeling en de CPI boven de 3% uitkwam. Naar het oordeel van het hof moet namelijk niet alleen worden gekeken naar de uitschieters naar boven, maar naar de gemiddelden van de ontwikkeling van de operationele kosten en de markthuur. Over de gemiddelden van de ontwikkeling in de afgelopen jaren van de operationele kosten en de markthuur in [plaats 2] of het complex dat hier aan de orde is, heeft [appellant] echter niets (concreets) gesteld.

6.29.1.

Voor de stelling van [appellant] dat hier ook acht moet worden geslagen op de ontwikkeling van de markthuur in [plaats 1] , biedt het rapport van [bedrijf] geen grondslag, nu [plaats 2] daarin is ingedeeld in een andere categorie dan [plaats 1] . Daarbij komt overigens dat [appellant] ook niets (concreets) heeft gesteld over de gemiddelden van de ontwikkelingen in de afgelopen jaren van de operationele kosten en de markthuur in [plaats 1] , terwijl in het rapport van [bedrijf] staat dat op lange termijn (van tien of twintig jaar) de markthuurgroei van de verschillende regio’s elkaar niet veel ontloopt.

6.29.2.

Slotsom is dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat een opslagbeding van 5% in dit geval in redelijkheid nodig is om haar in staat te stellen de doelen van het opslagbeding te bereiken.

6.29.3.

Dat het bezit van [appellant] is verspreid door heel Nederland, doet in beginsel niet ter zake. Maar zelfs als wordt uitgegaan van een door Nederland verspreid bezit, is niet gebleken dat in redelijkheid een opslag van 5% nodig is om de doelen van het opslagbeding te halen. Door [bedrijf] is namelijk geconcludeerd dat de landelijke stijging van operationele kosten op lange termijn twee procentpunt hoger is dan de inflatie en dat over de afgelopen twintig jaar de landelijke markthuurwaardeontwikkeling circa één procentpunt boven de inflatie lag.

Tussenconclusie

6.30.

Het hof komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat het opslagbeding oneerlijk is: (i) het beding is niet transparant, (ii) het komt voor op de indicatieve lijst bij de Richtlijn oneerlijke bedingen en (iii) het verstoort, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van [geïntimeerden] aanzienlijk. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage bovenop de CPI-indexering blijft niet binnen aanvaardbare grenzen.

De aard van de overeenkomst en overige door [appellant] aangevoerde aspecten maken dit oordeel niet anders. Het hof licht dat hierna toe.

De aard van de overeenkomst (iv)

6.31.

[appellant] heeft erop gewezen dat de rechtspraak inzake de ambtshalve toetsing van huurprijswijzigingsbedingen is gebaseerd op rechtspraak van het HvJEU over generieke typen contracten, zoals zorgcontracten en energiecontracten, die door iedereen moeten kunnen worden afgesloten, ongeacht het inkomen. Hier gaat het om geliberaliseerde huur en daarmee om huurders met een middeninkomen of een hoger inkomen, waarbij het evenwicht minder snel wordt verstoord. Daarbij komt dat huurders van woonruimte wel, maar verhuurders niet eenvoudig kunnen overgaan tot opzegging. De veelal lange looptijd van huurovereenkomsten van woonruimte maakt dat de mogelijkheid van huurverhogingen noodzakelijk is, aldus [appellant] .

6.32.

Het hof volgt [appellant] hierin niet. Weliswaar kan de verhuurder de huurovereenkomst buiten de in de wet geregelde gronden niet beëindigen, maar ook voor de huurder is in de praktijk beëindiging meestal geen reële mogelijkheid. Het mag zo zijn dat er in Nederland veel woningen te huur worden aangeboden, niet aannemelijk is dat in de huidige woningmarkt vergelijkbare woonruimte voor een vergelijkbare huurprijs beschikbaar is. Zoals [appellant] zelf ook erkent, brengt een verhuizing bovendien kosten met zich. Daarnaast bouwt een huurder veelal een band op met zijn woning. Dat maakt dat consumentenbescherming bij huurovereenkomsten - ook in het geliberaliseerde segment - juist meer noodzakelijk is dan bij andersoortige contracten waarbij de consument eenvoudiger kan opzeggen of overstappen en er meerdere alternatieven zijn.

6.33.

De bescherming van huurders van woonruimte betreft vooral de (on)mogelijkheid tot beëindiging van de huur en, in gevallen van geliberaliseerde woonruimte zoals in dit geval aan de orde is, veel minder de huurprijs. Huurprijsbescherming bij geliberaliseerde huur is immers pas sinds 1 mei 2021 ingevoerd in Nederland, en vooralsnog slechts als een (inmiddels verlengde) tijdelijke maatregel tot 1 mei 2029. Uiteraard kan het buiten toepassing laten van een opslagbeding financiële gevolgen hebben voor verhuurders. Maar naar de toekomst toe kunnen zij rekening houden met de verplichtingen die nu eenmaal voortvloeien uit de desbetreffende regelgeving. In de tegengestelde situatie, dus waar een opslagbeding van toepassing zou blijven, geldt dat een huurder niet, of slechts in zeer beperkte mate, kan optreden tegen de door de verhuurder conform het opslagbeding verhoogde huurprijs.

Overige omstandigheden (v)

De wijze waarop [appellant] gebruik maakt van het beding

6.34.

[appellant] heeft verder gewezen op de wijze waarop zij gebruikmaakt van het opslagbeding. Zij heeft aangevoerd dat:

- zij in veel gevallen afspraken maakt met gemeenten en projectontwikkelaars over de maximale verhoging van de huurprijs;

- de huurverhogingen bij [geïntimeerden] steeds lager zijn geweest dan wat contractueel mogelijk was en de verhoogde huurprijs onder de markthuurprijs is gebleven; en

- zij op grond van de WOHV advies vraagt over de jaarlijkse huurprijsverhogingen aan haar huurdersorganisaties en bewonerscommissies.

Het hof acht de eerste twee argumenten echter niet relevant voor de beoordeling van de (on)eerlijkheid van het beding. De rechter moet het beding immers beoordelen uitgaande van het moment waarop de overeenkomst werd gesloten. Zoals hiervoor onder 6.18 is overwogen, is niet van belang of en in hoeverre uitvoering aan het beding is gegeven. Dat op grond van de WOHV advies wordt gevraagd is, voor zover van belang, in het licht van hetgeen hiervoor onder 6.14 tot en met 6.29.3 is overwogen onvoldoende doorslaggevend om het beding als eerlijk te beschouwen. De huurovereenkomst geeft bovendien geen uitsluitsel over welke gevolgen [appellant] aan dat advies zal verbinden.

Maatschappelijke gevolgen

6.35.

[appellant] heeft daarnaast betoogd dat de ambtshalve toetsing van huurprijswijzigingsbedingen ernstige gevolgen heeft voor de financiële positie van verhuurders en in het verlengde daarvan voor het voortbestaan van de geliberaliseerde huurmarkt en de pensioenen van mensen. Ook kan het vernietigen van opslagbedingen ertoe leiden dat door verhuurders hogere aanvangshuurprijzen zullen worden gevraagd, aldus [appellant] .

6.36.

Indien en voor zover [appellant] hiermee wil betogen dat het beding niet oneerlijk is omdat de vernietiging ervan onevenredig grote gevolgen heeft, kan dat betoog niet slagen. Zoals hiervoor onder 6.10 en 6.18 is overwogen, kunnen de gevolgen van vernietiging immers geen rol spelen bij de beantwoording van de vraag of het beding al dan niet oneerlijk is. Bij de toetsing van het beding moet worden uitgegaan van het moment van contractsluiting.

6.37.

Het hof realiseert zich overigens terdege dat de vernietiging van een oneerlijk bevonden beding potentieel verstrekkende gevolgen heeft. Dit leidt echter niet tot een ander oordeel over de oneerlijkheid en betekent evenmin dat vernietiging van het beding of zelfs de ambtshalve toetsing in zijn geheel achterwege moet blijven. Zoals hiervoor ook is overwogen, is de rechter tot dit laatste nu eenmaal verplicht. Als een beding oneerlijk is bevonden, moet de rechter dit volgens vaste rechtspraak van het HvJEU buiten toepassing laten opdat het geen dwingende gevolgen heeft voor de consument. Het doel van de Richtlijn oneerlijke bedingen is dat gebruikers van algemene voorwaarden daarin geen oneerlijke bedingen opnemen. Naar het oordeel van het HvJEU kan dat doel alleen worden bereikt met deze sanctie, omdat die maakt dat verhuurders worden gestimuleerd dergelijke bedingen niet (langer) te hanteren.

Inwerkingtreding artikel 7:248 lid 3 BW Pro (Wet Nijboer)

6.38.

Ook de omstandigheid dat per 1 mei 2021 op grond van artikel 7:248 lid 3 BW Pro huurprijsverhogingen in het geliberaliseerde segment zijn gemaximeerd, kan niet afdoen aan de oneerlijkheid van het opslagbeding. Uitgangspunt is namelijk dat de rechter zonder meer verplicht is oneerlijke bedingen buiten toepassing te laten en een oneerlijk beding niet kan herzien.^[12]Dit staat eraan in de weg dat de werking van het oneerlijke opslagbeding wordt gematigd door toepassing van artikel 7:248 lid 3 BW Pro.

Varia

6.39.

[appellant] heeft voorts aangevoerd dat het opslagbeding niet is weggestopt in de algemene bepalingen, maar in de huurovereenkomst staat. Op zichzelf is juist dat de wijze waarop een wijzigingsbeding is overeengekomen, kan meewegen bij de beoordeling van de (on)eerlijkheid van een beding. Tegenover hetgeen hiervoor onder 6.14 tot en met 6.29.3 is overwogen, legt enkel de plek waar het opslagbeding hier is opgenomen echter onvoldoende gewicht in de schaal.

6.40.

Verder heeft [appellant] erop gewezen dat (i) [naam] het voorstelbaar acht dat hogere opslagpercentages van 3% niet oneerlijk zijn, (ii) opslagbedingen van 5% vaker voorkomen, (iii) dat het hier aan de orde zijnde opslagbeding gebruikelijk werd geacht in de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel voor de Wet Nijboer; en (iv) de opslag een maand van te voren moet worden aangezegd. Dit moge zo zijn, maar de in 6.20 geschetste gevolgen van het opslagbeding (bovenop de CPI-indexering) voor de huurprijs maken in de omstandigheden van dit geval dat het hof voorbijgaat aan deze stellingen.

6.41.

Het hof passeert ook de stelling van [appellant] dat in de jaren ’70 een huurverhoging tot 8% werd vermoed redelijk te zijn. [appellant] heeft op geen enkele manier onderbouwd dat een reële vergelijking kan worden gemaakt tussen de woningmarkt in die periode en de huidige woningmarkt.

6.42.

Het hof volgt [appellant] evenmin in de vergelijking die zij heeft gemaakt met de inkomensafhankelijke huurverhoging in het sociale segment, waarbij in het eerste voorstel werd uitgegaan van een ophogingspercentage van 5%. Het gaat hier immers om een huurwoning in het geliberaliseerde segment. Bovendien zijn, zoals [appellant] zelf ook heeft erkend, uiteindelijk lagere ophogingspercentages vastgesteld voor inkomensafhankelijke huurverhogingen in het sociale segment.

Conclusie opslagbeding

6.43.

De conclusie van het voorgaande is dat het indexatiebeding niet oneerlijk is, maar het opslagbeding wel. Het opslagbeding is terecht door de kantonrechter vernietigd.

Gevolgen voor de vordering van [appellant]

6.44.

In de prejudiciële beslissing heeft de Hoge Raad in rechtsoverweging 3.3.3 overwogen dat een oneerlijk bevonden opslagbeding buiten toepassing moet worden gelaten, tenzij de huurder zich daartegen verzet. De situatie waarin de huurder zou hebben verkeerd zonder het opslagbeding moet worden hersteld. Zowel voor het verleden als de toekomst is geen huurprijsverhoging mogelijk op grond van een oneerlijk opslagbeding. Iedere huurprijsverhoging die door de huurder is betaald op grond van een oneerlijk bevonden opslagbeding is onverschuldigd betaald en kan door de huurder worden teruggevorderd. De rechter mag echter niet ambtshalve overgaan tot verrekening van een schuld van de huurder vanwege achterstallige huurtermijnen met een vordering van de huurder uit hoofde van onverschuldigde betaling vanwege betaalde huurprijsverhogingen op grond van een oneerlijk bevonden opslagbeding (rechtsoverweging 3.4.3. van de prejudiciële beslissing).

6.45.

[appellant] heeft uiteengezet dat uitgaande van oneerlijkheid van alleen het opslagbeding de huurachterstand € 298,96 bedraagt. [geïntimeerden] hebben geen beroep gedaan op verrekening met door hen onverschuldigd aan [appellant] betaalde huur. [geïntimeerden] zullen daarom worden veroordeeld tot betaling van € 298,96 aan [appellant] .

Proceskosten

6.46.

[appellant] heeft gevorderd dat [geïntimeerden] in de proceskosten worden veroordeeld. Het hof overweegt naar aanleiding daarvan als volgt.

6.47.

In zijn prejudiciële beslissing van 23 mei 2025 (ECLI:NL:HR:2025:820) heeft de Hoge Raad - in antwoord op door de kantonrechter in de rechtbank [plaats 1] gestelde prejudiciële vragen - geoordeeld dat een beding in een overeenkomst tussen een verkoper (zoals een verhuurder) en een consument (in die zaak de huurder) dat ertoe strekt dat de consument die tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen alle gerechtelijke kosten van zijn wederpartij moet betalen, in het algemeen moet worden aangemerkt als een oneerlijk beding (rov. 3.1.6). Verder heeft de Hoge Raad het voornemen geuit om het HvJEU de volgende prejudiciële vraag te stellen: Moeten de art. 6 lid Pro 1, 7 lid 1 en 8ter van Richtlijn 93/13 aldus worden uitgelegd dat zij zich ertegen verzetten dat, in het geval de verkoper een oneerlijk proceskostenbeding in een overeenkomst hanteert en de overeenkomst na schrapping van het proceskostenbeding kan voortbestaan, de consument die in een gerechtelijke procedure in het ongelijk wordt gesteld, wordt veroordeeld in de proceskosten van de verkoper, overeenkomstig het nationale procesrecht, waarvan het oneerlijke proceskostenbeding ten nadele van de consument afweek? (rov. 3.2.6). Bij prejudiciële beslissing van 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) heeft de Hoge Raad deze vraag daadwerkelijk aan het HvJEU gesteld.

6.48.

In lijn hiermee is het hof van oordeel dat het onderhavige proceskostenbeding,

dat vergelijkbaar is met het aan de Hoge Raad voorgelegde beding, vernietigbaar is omdat dit oneerlijk is in de zin van artikel 3 lid 1 van Pro de Richtlijn oneerlijke bedingen. Het proceskostenbeding tast immers de positie aan waarin [geïntimeerden] zonder dat beding verkeren, doordat het de begrenzing wegneemt die besloten ligt in de proceskostenveroordeling van artikel 237 Rv Pro, terwijl niet gezegd kan worden dat [appellant] redelijkerwijs ervan uit kon gaan dat [geïntimeerden] een dergelijk beding zouden aanvaarden indien daarover op eerlijke en billijke wijze was onderhandeld. De ambtshalve matigingsbevoegdheid van artikel 242 lid 1 Rv Pro doet hieraan niet af, omdat het in aanmerking nemen daarvan strijdig is met het uitgangspunt dat de nationale rechter zonder meer verplicht is oneerlijke bedingen buiten toepassing te laten en dit beding niet kan herzien en dat het beding bovendien ook effect kan sorteren buiten het kader van een gerechtelijke procedure (rov. 3.1.4 en 3.1.5 van beide voormelde beslissingen van de Hoge Raad).

6.49.

Wat het gevolg is van een eventuele vernietiging van het proceskostenbeding, is gelet op de door de Hoge Raad geformuleerde prejudiciële vraag nog niet duidelijk. Het hof zal [appellant] in de gelegenheid stellen zich schriftelijk uit te laten over het voornemen om het proceskostenbeding te vernietigen en over de gevolgen van die vernietiging nadat het HvJEU de hiervoor bedoelde prejudiciële vraag heeft beantwoord. De zaak zal daartoe naar een roldatum over een jaar worden verwezen. Als het antwoord op de prejudiciële vraag later of eerder komt, kan [appellant] om uitstel vragen respectievelijk de roldatum vervroegen. Het hof zal de beslissing over de proceskosten daarom aanhouden.

Slotsom

6.50.

Het hoger beroep heeft gedeeltelijk succes. Het hof ziet geen aanleiding om [appellant] toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs heeft aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. Het bestreden vonnis wordt vernietigd voor zover daarbij de gevorderde indexatiebedragen zijn afgewezen. Voor zover voor het overige aan het oordeel van het hof onderworpen, zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen. Het hof houdt de beslissingen over de proceskosten in eerste aanleg en hoger beroep aan.

7.Beslissing

Het hof:

7.1.

vernietigt het bestreden vonnis voor zover daarbij de gevorderde indexatiebedragen zijn afgewezen, en opnieuw rechtdoende:

7.2.

veroordeelt [geïntimeerden] om aan [appellant] een bedrag van € 298,96 te betalen;

7.3.

houdt de beslissing over de proceskosten in eerste aanleg aan;

7.4.

bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

7.5.

verklaart de veroordeling onder 7.2 uitvoerbaar bij voorraad;

7.6.

wijst af het meer of anders gevorderde;

7.7.

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 26 januari 2027 voor een akte zoals bedoeld onder 6.49;

7.8.

houdt ook de beslissing over de proceskosten in hoger beroep aan.

Dit arrest is gewezen door mr. L.A.J. Dun, mr. J.E. van der Werff en mr. E.J. Bellaart en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2026.

Huurprijsindexering en opslagbeding in huurovereenkomst woonruimte: oneerlijkheid en gevolgen