ECLI:NL:GHAMS:2026:1829

• Datum uitspraak: 18 juni 2026
• Publicatiedatum: 6 juli 2026
• Zaaknummer: 25/1651
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.A. van Brummelen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging WOZ-waarde woning na hoger beroep tegen te hoge waardering

Belanghebbende betwistte de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning voor het jaar 2023, die was vastgesteld op €1.583.000. Na een uitspraak op bezwaar en een afwijzing door de rechtbank, stelde belanghebbende hoger beroep in bij het Gerechtshof Amsterdam.

In het hoger beroep stond centraal of de gebruikte vergelijkingsobjecten en de gehanteerde waarderingsmethodiek voldoende rechtvaardigen dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het hof oordeelde dat de vergelijkingsobjecten qua type, ligging, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn en dat de verschillen in onderhoud en voorzieningen adequaat zijn verwerkt via KOUDV-factoren.

Belanghebbendes argumenten over een verouderde keuken, achterstallig onderhoud, een te groot woonoppervlak en minder gunstige ligging van vergelijkingsobjecten werden door het hof verworpen. Ook het beroep op het gelijkheidsbeginsel en de vergelijking met WOZ-waarden van andere jaren faalde.

Het hof concludeerde dat de heffingsambtenaar de bewijslast heeft voldaan en de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het hoger beroep werd ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning voor 2023 wordt bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 25/1651

18 juni 2026

uitspraak van de veertiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: WOZ Consultants B.V., vertegenwoordigd door A. Oosters)

tegen de uitspraak van 19 juni 2025 in de zaak met kenmerk HAA 24/886 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak [A-straat] 22 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 1.583.000.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde gehandhaafd.

1.3.

Op het daartegen ingestelde beroep heeft de rechtbank als volgt beslist:

“De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond, en

- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.”

1.4.

Belanghebbende heeft tijdig hoger beroep ingesteld. Na het instellen van het hoger beroep zijn de volgende stukken ingediend:

• een aanvulling op het hoger beroep door belanghebbende;
• verweerschrift door de heffingsambtenaar;
• een nader stuk door belanghebbende (17 december 2025), en
• een nader stuk door belanghebbende (8 mei 2026)
• een pleitnota door de heffingsambtenaar (18 mei 2026).

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 mei 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-

kapwoning, gebouwd in 1932. De woning is voorzien van dakkapellen en een vrijstaande berging/schuur. De gebruiksoppervlakte van de opstal is ongeveer
176 m² en het perceel is 508 m².

2.2.

De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een (nieuwe) waardematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de vergelijkingsobjecten [B-straat] 18, [C-straat] 9 en [D-straat] 32 te [Z] . Deze drie vergelijkingsobjecten zijn net als de woning twee-onder-een-kapwoningen uit de jaren twintig/dertig en dicht bij de woning gelegen, in dezelfde buurt.

2.3.

Belanghebbende heeft in hoger beroep een waardematrix ingebracht, waarmee hij de door hem voorgestane WOZ-waarde van € 1.420.000 onderbouwt met de vergelijkingsobjecten [D-straat] 32, [E-straat] 2 en [F-straat] 23 te [Z] .

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, het volgende overwogen (daarin wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“
Vergelijkingsobjecten uitspraak op bezwaar

5. Eiser voert aan dat verweerder in de uitspraak op bezwaar niet inzichtelijk heeft gemaakt in welke staat de aldaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn verkocht. De rechtbank overweegt als volgt. Eiser werd in de bezwaarfase bijgestaan door een professionele gemachtigde van Eerlijke WOZ. Verweerder heeft op 29 september 2023 de door de toenmalige gemachtigde verzochte gegevens gemaild, waaronder een matrix met daarin vijf vergelijkingsobjecten, waaronder ook de drie in de uitspraak op bezwaar genoemde vergelijkingsobjecten met bijbehorende kwalificaties van de KOUDV-factoren. De rechtbank ziet geen aanleiding om enige consequenties te verbinden aan de omstandigheid dat verweerder in de uitspraak op bezwaar niet opnieuw de staat van de vergelijkingsobjecten heeft vermeld.

Grondstaffel

6. Eiser heeft onder verwijzing naar het zogenoemde black box arrest van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2018:1316) verzocht om inzicht in de transacties die aan de grondstaffel ten grondslag hebben gelegen. De rechtbank overweegt als volgt. In de bezwaarfase heeft verweerder aan eiser het document ‘Uitgangspunten WOZ-taxaties’ verstrekt. Daarin is toegelicht dat de grondstaffels zijn opgesteld op basis van de permanente marktanalyse. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met deze toelichting en de in de beroepsfase verstrekte grondstaffel voldoende inzicht heeft verstrekt.

De waarde van de woning

7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

9. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waardes onder meer een waardeopbouw overgelegd. Daarin is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning.

10. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en zijn ook goed vergelijkbaar met de woning. Het zijn alle in de omgeving van de woning gelegen twee-onder-een-kapwoningen die ook wat bouwjaar en omvang betreft niet al te zeer afwijken van die van de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning.

11. Het is vervolgens de vraag of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Daarover oordeelt de rechtbank als volgt.

12. Verweerder heeft in zijn onderbouwing van de waarde van de woning in de waardeopbouw bij het verweerschrift rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten in grootte, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud en met het al dan niet aanwezig zijn van bijgebouwen. Hij heeft daarbij – rekening houdend met die verschillen – de (geïndexeerde) verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten teruggerekend in gecorrigeerde prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 4.252, € 4.732 en € 5.935 voor de vergelijkingsobjecten. Voor de woning heeft dit geleid tot een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 4.974, dat is gelijk aan het gemiddelde van de gecorrigeerde vierkantemeterprijzen van de vergelijkingsobjecten. De KOUDV-factoren van de woning zijn door verweerder als ‘3’ (gemiddeld) gekwalificeerd.

13. Eiser voert aan dat de keuken van de woning verouderd is en dat sprake is van achterstallig onderhoud. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de door eiser overgelegde foto’s niet dat de voorzieningen en het onderhoudsniveau als minder dan gemiddeld dienen te worden aangemerkt. Deze grief van eiser slaagt niet.

14. Eisers grief dat verweerder uitgaat van een te groot woonoppervlak kan hem niet baten. Daartoe overweegt de rechtbank dat ook indien wordt uitgegaan van de door eiser bepleite woonoppervlakte van 167 m2 in plaats van 176 m2, de waarde van de woning nog steeds toereikend door verweerder wordt onderbouwd. Verweerders taxateur heeft de woning per de waardepeildatum immers gewaardeerd op € 1.633.000, zijnde € 50.000 hoger dan de vastgestelde waarde. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat voldoende marge bestaat om, voor zover in de waardeopbouw inderdaad een te groot woonoppervlak staat vermeld, dat te ondervangen. Daarbij merkt de rechtbank op dat verweerder ter onderbouwing van de door hem gehanteerde woonoppervlakte weliswaar heeft verwezen naar een meting door BAG van [A-straat] 24, maar dat verweerder zich ter zitting op het standpunt heeft gestel dat de woonoppervlakte van de woning en dit object nagenoeg gelijk zijn. Eiser verwijst naar een bouwtekening en stelt zich daarbij op het standpunt dat deze van de woning is en dat hieruit een woonoppervlakte van 167 m2 volgt, maar heeft niet toegelicht hoe hij tot deze berekening is gekomen. Het ligt naar het oordeel van de rechtbank niet op haar weg om eigenhandig berekeningen te maken aan de hand van de bouwtekeningen. Gelet op het feit dat de lagere door eiser bepleite woonoppervlakte binnen de marge van de waardeopbouw valt, laat de rechtbank in het midden wie op dit punt gelijk heeft. De rechtbank neemt daarbij tevens in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Amsterdam 6 september 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3789).

Taxatierapport van eiser

15. Ter onderbouwing van de door eiser voorgestane waarde heeft hij een deskundigenrapport en een taxatiekaart overgelegd, waarin de waarde van de woning wordt onderbouwd aan de hand van drie vergelijkingsobjecten, te weten [F-straat] 23 (de rechtbank begrijpt: [F-straat] 23), [E-straat] 2 (de rechtbank begrijpt: [E-straat] 2) en [D-straat] 32. De objecten [F-straat] 23 en [E-straat] 2 acht de rechtbank vanwege de grotere woonoppervlaktes niet bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning. Ook het door eiser aangedragen vergelijkingsobject [D-straat] brengt de rechtbank niet tot het oordeel dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Daartoe overweegt de rechtbank dat eiser, gelet op verweerders gemotiveerde betwisting, zijn stelling dat dit object een met de woning vergelijkbare ligging heeft, niet aannemelijk heeft gemaakt. Zoals volgt uit de door verweerder overgelegde luchtfoto’s ligt dit object, anders dan de woning, aan de achterzijde zeer dicht op een spoorlijn en tegenover een schaatsbaan en evenementenhal. De rechtbank acht het aannemelijk dat gelet daarom de ligging van [D-straat] 32 minder gunstig is dan de woning. Het door eiser overgelegde deskundigenrapport en bijbehorende taxatiekaart bieden dan ook geen aanknopingspunten voor de conclusie dat verweerders taxatie niet kan worden gevolgd.

Slotsom

16. Gelet op het voorgaande heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal het beroep daarom ongegrond verklaren.”

5. Beoordeling van het geschil

5.1.

Het Hof acht de heffingsambtenaar geslaagd in de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Dit gelet op het door de heffingsambtenaar in de beroepsfase overgelegde waarderapport met matrix en de door de heffingsambtenaar in het verweerschrift en ter zitting (in beroep en hoger beroep) gegeven toelichting.

5.2.

Hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn standpunt dat twee van de drie door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten ( [B-straat] 18 en [C-straat] 9) ongeschikt zijn als vergelijkingsobject vanwege hun extreem slechte staat ten tijde van verkoop. De twee vergelijkingsobjecten zijn wat betreft type, ligging, oppervlakte en bouwjaar (voldoende) vergelijkbaar met de woning. Met het verschil in onderhouds- en voorzieningenniveau is voldoende rekening gehouden middels de KOUDV-factoren.

Dat de ligging van het vergelijkingsobject [D-straat] 32 met een te laag cijfer is gewaardeerd volgt het Hof evenmin. De ligging is gewaardeerd met een twee en niet, zo belanghebbende stelt, met een één (op een schaal van vijf). De ligging aan een drukke spoorlijn en de andere door de heffingsambtenaar genoemde omstandigheden rechtvaardigen naar ’s Hofs oordeel een minder dan gemiddelde waardering van de ligging.

De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar ten onrechte 4 of 5 m² heeft bijgeteld voor de dakkapellen kan, wat daar ook van zij, niet tot de conclusie leiden dat de waarde te hoog is vastgesteld. Het Hof brengt daarbij in herinnering dat de WOZ-waardering een inschatting van de waarde van de woning als geheel is, die niet op grond van een wiskundige formule exact kan worden berekend.

5.3.

Belanghebbende heeft voorts betoogd dat de waarde te hoog is, omdat de WOZ-waarden voor latere jaren (na correctie van de opstalgrootte) lager zijn vastgesteld. Het Hof stelt voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich brengen dat de waarde van een onroerende zaak elk jaar opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige jaar (2023) vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of deze waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip. Aan de verhouding tussen de voor het jaar 2023 vastgestelde WOZ-waarde en de voor eerdere of latere jaren vastgestelde WOZ-waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe.

5.4.

Ook het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel, in het bijzonder de meerderheidsregel, slaagt niet. Uit de arresten van de Hoge Raad van 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942 en ECLI:NL:HR:2005:AT8945, volgt dat voor het gelijkheidsbeginsel in een geval als het onderhavige de vergelijking moet worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechter verwaarloosbaar zijn. Belanghebbende heeft, tegenover de betwisting daarvan door de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat de door hem genoemde panden identiek zijn in vorenbedoelde zin.

5.5.

De heffingsambtenaar heeft, ook in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Slotsom

5.6.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Voor een veroordeling in de proceskosten bestaat geen aanleiding.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. B.A. van Brummelen, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen als griffier. De beslissing is op 18 juni 2026 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

(alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: