ECLI:NL:GHAMS:2026:1288 - Gerechtshof Amsterdam - Bevestiging rechtbankuitspraak over heffingsgrondslag ove...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 25/1649

26 maart 2026

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Y] , belanghebbende,

tegen de uitspraak van 3 juli 2025 in de zaak met kenmerk HAA 24/4181 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de inspecteur van de Belastingdienst, de inspecteur.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Op 22 november 2023 is door notaris mr. [naam 1] (mede) namens belanghebbende een aangifte overdrachtsbelasting met een te betalen bedrag van € 10.332 ingediend door het aanbieden van de notariële akte ter registratie en het insturen van een elektronisch aangiftebericht. De betaling van de verschuldigde overdrachtsbelasting van € 10.332 heeft op 30 november 2023 plaatsgevonden.

1.2.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de betaling op de aangifte overdrachtsbelasting.

1.3.

Bij uitspraak op bezwaar is het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij de bestreden uitspraak heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.5.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 februari 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende en inspecteur worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’):

“1. [bedrijf 1] heeft op 11 oktober 2021 een koopovereenkomst gesloten met de heer [naam 2] en mevrouw [naam 3] voor de verkoop van een perceel bouwterrein voor een koopsom van € 361 .808 (inclusief omzetbelasting).

2. Uit voornoemde koopovereenkomst blijkt dat [bedrijf 1] met [bedrijf 2] (na statutenwijziging op 11 oktober 2021: [bedrijf 2] ) een overeenkomst heeft gesloten zodanig dat [bedrijf 1] het bouwterrein zal verkopen door middel van een afzonderlijke koopovereenkomst en de aanneming / bouw van de woning geschiedt door [bedrijf 2] door middel van een afzonderlijke aannemingsovereenkomst.

3. [bedrijf 3] en [bedrijf 4] zijn de vennoten van [bedrijf 1] . [bedrijf 3] en [bedrijf 4] zijn niet met elkaar verbonden partijen. Blijkens de VOF-overeenkomst [bedrijf 1] zijn [bedrijf 3] en [bedrijf 5] overeengekomen om gezamenlijk bouwrijpe kavels af te nemen om vervolgens hierop voor gezamenlijke rekening en risico de opstalontwikkeling uit te voeren, waarbij beiden een gelijk deel (50:50) inbrengen in [bedrijf 1] en beiden gerechtigd zijn tot de helft van het resultaat van [bedrijf 1] .

4. In afwijking van de VOF-overeenkomst heeft [bedrijf 1] alleen de bouwrijpe kavels verkocht en de opstalontwikkeling niet uitgevoerd. De opstalontwikkeling heeft plaatsgevonden door [bedrijf 2]

5. De heer [naam 2] en mevrouw [naam 3] hebben op 11 oktober 2021 een aannemingsovereenkomst gesloten met [bedrijf 2] met betrekking tot het te realiseren woonhuis voor een aanneemsom van € 352.192 (inclusief omzetbelasting). Op 15 november 2022 is meerwerk overeengekomen voor een bedrag van € 71 .020 (inclusief omzetbelasting).

6. Ook hebben zij op 11 oktober 2021 een koopovereenkomst gesloten met [bedrijf 1] voor aankoop van een perceel bouwterrein bestemd voor de bouw van een eengezinswoning. Dit perceel is voor [bedrijf 1] op 14 april 2022 geleverd aan de heer [naam 2] en mevrouw [naam 3] .

7. De heer [naam 2] en mevrouw [naam 3] hebben zowel over de koopsom van de grond als de aanneemsom omzetbelasting voldaan. Deze omzetbelasting kon door de heer [naam 2] en mevrouw [naam 3] op grond van artikel 15 Wet Pro op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB) niet in aftrek worden gebracht.

8. Volgens de akte van levering van 22 november 2023 is de woning [straat] , [postcode] te [Y] door [bedrijf 2] op 22 november 2023 opgeleverd aan de heer [naam 2] en mevrouw [naam 3] .

9. Middels een akte van 22 november 2023 (later op die dag) hebben eiser en zijn echtgenote het recht van eigendom met betrekking tot de woning ( [straat] , [postcode] te [Y] ) verkregen voor een koopprijs van € 866.404.

10. Op de koopsom van € 866.404 is op grond van artikel 13, lid 1 Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: WBR) de aanneemsom (vermeerderd met meerwerk ad € 58.694

exclusief omzetbelasting) ten bedrage van € 349.762 exclusief btw in mindering gebracht. Over een grondslag van € 516.642 (€ 866.404 - € 349.762) is 2% overdrachtsbelasting betaald (€ 10.332 van € 516.642), waarvan 50% namens eiser (€ 5.166).”

2.2.

Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of belanghebbende een te hoog bedrag aan overdrachtsbelasting heeft voldaan. Meer specifiek is de heffingsgrondslag in geschil.

Tevens is in geschil of het gelijkheidsbeginsel of het vertrouwensbeginsel is geschonden.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:

“13. De verkrijging van de woning ( [straat] , [postcode] te [Y] ) door eiser en zijn echtgenote op 22 november 2023 is een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting (artikel 2, lid 1 WBR).

14. In geval van een verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging van dezelfde goederen door een ander, wordt op grond van artikel 13, lid 1 WBR de waarde van de verkregen onroerende zaak (maatstaf van heffing) verminderd met het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging overdrachtsbelasting was verschuldigd, of omzetbelasting welke in het geheel niet op grond van artikel 15 Wet Pro OB in aftrek kon worden gebracht. Voor de vaststelling of een opvolgende verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging plaatsvindt, is het tijdstip van de vorige verkrijging(en) van belang.

15. In zijn arrest van 22 maart 2023, ECLI:NL:HR:2013:BY5307, heeft de Hoge Raad

het volgende overwogen:

“3.4.2. Op grond van artikel 13, lid 1, van de Wet BRV wordt in geval van verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging van dezelfde goederen door een ander, de waarde verminderd met het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging hetzij overdrachtsbelasting, hetzij op grond van artikel 15 van Pro de Wet op de omzetbelasting 1968 niet aftrekbare omzetbelasting verschuldigd was. Aangezien omzetbelasting niet wordt geheven ter zake van een verkrijging maar, voor zover hier van belang, ter zake van een levering, brengt een zinvolle uitleg van deze bepaling mee dat in gevallen waarin sprake is geweest van verschuldigdheid van omzetbelasting, onder "vorige verkrijging" wordt verstaan: een vorige levering in de zin van de omzetbelasting (vgl. HR 10 juni 2011, nr. 41510bis, LJN BN0646, BNB 2012/140, onderdeel 2.3). Daarop wijst ook de in onderdeel 5.3 van de conclusie van de Advocaat-Generaal geciteerde parlementaire geschiedenis.

Daaruit volgt dat artikel 13, lid 1, van de Wet BRV onder meer van toepassing is indien een

particulier door een aannemer een huis laat bouwen en dat huis binnen de in artikel 13 van Pro

de Wet BRV genoemde termijn na de oplevering verkoopt. Nu deze parlementaire toelichting daarvoor geen uitzondering maakt, moet worden aangenomen dat zij ook ziet op gevallen waarin het huis wordt gebouwd op eigen grond van een particulier. Ook dan is immers sprake van een aan de heffing van omzetbelasting onderworpen levering (artikel 3, aanhef en lid 1, letter c, van de Wet op de omzetbelasting 1968). De omstandigheid dat in dat geval de eigendom van de opstal door natrekking wordt verkregen, staat niet in de weg aan toepassing van artikel 13, lid 1, van de Wet BRV.

3.5.1. De hiervoor in 3.1.1 en 3.1.2 vermelde feiten laten in het licht van het arrest van het

Hof van Justitie van 19 november 2009, Don Bosco, C-461/08, BNB 2011/14, geen andere

conclusie toe dan dat de handelingen van de aannemer jegens de vorige verkrijger met betrekking tot de grond en het appartement voor de heffing van omzetbelasting tezamen als

één prestatie moeten worden beschouwd, en wel als de levering van een onroerende zaak in

de zin van artikel 11, lid 1, letter a, 1e, van de Wet op de omzetbelasting 1968. Die levering

heeft plaatsgevonden op 17 juni 2009, zijnde de datum waarop het appartement aan de vorige verkrijger werd opgeleverd.

3.5.2. In het licht van hetgeen hiervoor in 3.4.2 is overwogen met betrekking tot het begrip vorige verkrijging, brengt dit mee dat ook de verkrijging door belanghebbende van een breukgedeelte van de grond op 11 september 2009 geacht moet worden te hebben plaatsgevonden binnen zes maanden na de verkrijging daarvan door de vorige verkrijger. De hiervoor in 3.3 bedoelde oordelen van het Hof geven derhalve blijk van een onjuiste rechtsopvatting.”

16. Partijen houdt verdeeld of op grond van dit arrest, al dan niet met toepassing van het gelijkheidsbeginsel, ook de levering van de grond aan eiser kan delen in het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting. Daarbij is de vraag of de verkrijging van de grond door de verkopers op 14 april 2021 en de oplevering van de woning aan die verkopers op 22 november 2023 als één aan hen verrichte samengestelde prestatie voor de omzetbelasting moeten worden gezien.

17. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is omdat anders dan bij het hiervoor aangehaalde arrest geen sprake is van een (samengestelde) prestatie door dezelfde ondernemer jegens de verkopers. Uitgangspunt voor de heffing van omzetbelasting is dat elke levering of prestatie als onderscheiden en zelfstandig moet worden beschouwd (zie HvJ 25 februari 1999, Card Protection Plan Ltd (CPP), C-349/96, ECLI:EU:C:1999:93, punt 29). Slechts indien de leveringen of prestaties door dezelfde ondernemer plaatsvinden, kan (onder omstandigheden) sprake zijn van een samengestelde prestatie (zie onder meer HvJ 20 april 2023, P. en W., C-282/22, ECLI:EU:C:2023:312, HvJ 25 februari 1999, Card Protection Plan Ltd (CPP), C-349/96, ECLI:EU:C:1999:93, punt 32, HvJ 16 april 2015, Wojskowa Agencja Mieszkaniowa w Warszawie, C-42/14, ECL1:EU:C:2015:229, punt 46, en HvJ 26 mei 2016, Bookit Ltd, C-607/14, ECLI:EU:C:2016:355, punt 28).

18. Op basis van een afzonderlijke koopovereenkomst en akte van levering heeft [bedrijf 1] de bouwgrond voor de woning verkocht en op 14 april 2022 geleverd aan de heer [naam 2] en mevrouw [naam 3] . Vanaf de levering van de grond op 14 april 2022 hebben de heer [naam 2] en mevrouw [naam 3] ook reeds het recht om daar als eigenaren over te beschikken, waaronder het recht tot vervreemden van die grond. Daarnaast heeft [bedrijf 2] middels een afzonderlijke aannemingsovereenkomst voor de bouw van de woning gezorgd en is de woning op 22 november 2023 opgeleverd aan de heer [naam 2] en mevrouw [naam 3] .

19. Dat de verkoper van de grond ( [bedrijf 1] ) en de aannemer ( [bedrijf 2] ) één en dezelfde ondernemer zijn danwel op een zodanige manier hebben samengewerkt dat zij gezamenlijk één ondernemer zijn, is door eiser niet aannemelijk gemaakt. [bedrijf 1] en [bedrijf 2] zijn ook niet in financieel, organisatorisch en economisch opzicht zodanig verweven dat zij een eenheid zouden kunnen vormen in de zin van artikel 7 Wet Pro OB. De levering van de (bouw)grond op 14 april 2022 en de oplevering van de woning ( [straat] , [postcode] te [Y] ) op 22 november 2023 hebben plaatsgevonden door twee verschillende ondernemers en kwalificeren als twee afzonderlijke prestaties voor de omzetbelasting. Hierdoor kan de levering van de grond en de oplevering van de woning niet worden aangemerkt als één (met omzetbelasting) belaste oplevering. Dat in beide overeenkomsten is vermeld dat zij met elkaar een onverbrekelijk geheel vormen en dat ontbinding van de ene overeenkomst leidt tot ontbinding van de andere overeenkomst maakt dit niet anders. De onderscheiden prestaties (levering van de grond enerzijds en bouw en oplevering woning anderzijds) worden door twee verschillende ondernemers verricht.

20. De verkrijging van het perceel grond op 14 april 2022 en de oplevering van de woning ( [straat] , [postcode] te [Y] ) op 22 november 2023 zijn ieder een "vorige” verkrijging in de zin van artikel 13, lid I WBR. De termijn voor de "vorige” verkrijging van de grond is ingegaan op 14 april 2022. Bij de verkrijging door eiser op 22 november 2023 van de woning wordt dus voor de grond niet voldaan aan de voorwaarde dat sprake is van een verkrijging binnen zes maanden na de vorige verkrijging. De waarde van de door eiser verkregen woning ( [straat] , [postcode] te [Y] ) kan dan ook niet worden verminderd met door de verkopers betaalde koopsom voor de grond ad € 299.015, waarvan € 149.507 (50%) aan eiser dient te worden toegerekend.

Vertrouwensbeginsel en gelijkheidsbeginsel

21. Het beroep van eiser op het besluit van 23 september 2014 (BLKB2014/112M) slaagt niet. In dit besluit wordt het begrip bouwen in eigen beheer gedefinieerd en een goedkeuring gegeven voor de situatie dat bij de vestiging van een beperkt zakelijke recht met een korting op de marktwaarde die plaatsvindt in het kader van verkoop onder voorwaarden voor de heffing van btw wordt uitgegaan van een levering in zin van artikel 3, lid 2 Wet OB (waardoor de verhuuranalogie bij de bedoelde vestiging buiten toepassing blijft en het recht van aftrek van btw voor deze alsdan van rechtswege belaste vestiging bij de ondernemer in stand blijft). Dit besluit heeft geen betrekking op de toepassing van artikel 13, lid 1 WBR maar ziet alleen op de in het besluit beschreven situatie. Bovendien is bij de koopovereenkomst en de aannemingsovereenkomst in dit geval sprake van twee afzonderlijke overeenkomsten met twee ondernemers zoals hiervoor is overwogen. Ook op basis van het gelijkheidsbeginsel is dit besluit niet van toepassing omdat de situatie zoals beschreven in voornoemd besluit niet gelijk is aan de situatie van eiser.

22. Ook het beroep op het besluit van 22 februari 2017 (nummer 2017-36415), en de verwijzing naar voorbeeld 1 bij punt 9 gaat niet op. Voorbeeld 1 ziet op een situatie dat een particulier van een projectontwikkelaar een perceel grond heeft gekocht en ook met diezelfde projectontwikkelaar een aannemingsovereenkomst heeft afgesloten voor de bouw van de woning. In het geval van eiser hebben de vorige verkrijgers de grond echter gekocht van een andere ondernemer ( [bedrijf 1] ) dan degene met wie de aannemingsovereenkomst is aangegaan ( [bedrijf 2] ). De verwijzingen die in de koopovereenkomst en de aannemingsovereenkomst zijn opgenomen maken dit niet anders en zorgen er niet voor dat sprake is van één overeenkomst.

23. De stelling van eiser dat de situatie waarbij een afzonderlijke koopovereenkomst en

aannemingsovereenkomst bestaan met twee ondernemers materieel niet verschilt van de situatie waarin sprake is van één koop/aannemingsovereenkomst met één ondernemer en dat daarom op grond van het gelijkheidsbeginsel het verlaagde tarief in dit geval ook op de grond van toepassing is, wordt door de rechtbank verworpen. Het gelijkheidsbeginsel houdt in dat gelijke gevallen gelijk behandeld worden en ongelijke gevallen ongelijk naar de mate waarin zij verschillen. De gelijke gevallen moeten zowel feitelijk als rechtens gelijk zijn. Eiser heeft zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel niet nader gemotiveerd anders dan aan te geven dat materieel sprake is van eenzelfde situatie waarin ook formeel sprake is van één koop/aannemingsovereenkomst. Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van materieel eenzelfde situatie omdat in dit geval sprake is van twee afzonderlijke ondernemers die twee afzonderlijke prestaties verrichten op basis van twee afzonderlijke overeenkomsten. Deze situatie is dus niet gelijk aan de situatie dat sprake is van één ondernemer die beide prestaties op basis van één overeenkomst verricht.

Slotsom

24. Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.”

5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep

5.1.

Op 22 november 2023 hebben belanghebbende en zijn echtgenote ieder voor de onverdeelde helft het recht van eigendom verkregen van de woning thans in geding. De koopsom bedroeg € 866.404. De woning is aan hen geleverd door het echtpaar [naam 2] / [naam 3] (de verkopers). De verkopers hebben de woning laten bouwen op een door hen op 14 april 2022 in eigendom verkregen bouwterrein. De verkoper van het bouwterrein was [bedrijf 1] De koopsom bedroeg € 361.808 (inclusief btw). Voor de bouw van de woning hebben de verkopers een aannemingsovereenkomst gesloten met [bedrijf 2] . De aanneemsom bedroeg € 291.068 (exclusief btw) plus meerwerk € 58.694 (exclusief btw), in totaal € 349.762. De woning is op 22 november 2023 opgeleverd aan de verkopers.

Belanghebbende heeft in verband met de verkrijging van de woning een aangifte overdrachtsbelasting gedaan. Daarin is op de koopsom van € 866.404 de door de verkopers betaalde aanneemsom in mindering gebracht, onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 13, lid 1, WBR. Over de resterende maatstaf van € 516.642 is 2% overdrachtsbelasting afgedragen.

5.2.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de door haar op aangifte afgedragen overdrachtsbelasting omdat hij meent dat niet alleen de aanneemsom maar ook de vergoeding voor de bouwgrond (€ 299.015 exclusief btw) in mindering mag worden gebracht op de koopsom (van € 866.404). Voor het moment van de verkrijging van de bouwgrond moet volgens belanghebbende niet worden aangesloten bij de datum waarop de grond is geleverd aan de verkopers (14 april 2022), maar bij de datum waarop de woning aan hen is opgeleverd (22 november 2023), zodat ook de grond binnen de termijn van zes maanden, zoals genoemd in art. 13, lid 1, WBR, heeft plaatsgevonden. Belanghebbende betoogt in dit verband dat de inspecteur voor de (eerdere) verkrijging(en) in de zin van de WBR ten onrechte aansluiting heeft gezocht bij het leveringsbegrip in de zin van de Wet OB; daar dwingt de jurisprudentie van de Hoge Raad geenszins toe. De inspecteur schaart zich achter het oordeel van de rechtbank. Het Hof oordeelt als volgt.

5.3.

Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissingen van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze beslissingen berusten tot de zijne. Mede naar aanleiding van hetgeen partijen in hoger beroep naar voren hebben gebracht, overweegt het Hof in aanvulling daarop als volgt.

5.4.

De klacht van belanghebbende dat de inspecteur voor de (eerdere) verkrijging(en) in de zin van art. 13, lid 1, van de WBR ten onrechte aansluiting heeft gezocht bij het leveringsbegrip in de zin van de Wet OB, faalt. In zijn arrest van 22 maart 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY5307) heeft de Hoge Raad in r.o. 3.4.2. geoordeeld: ‘
Op grond van artikel 13, lid 1, van de Wet BRV wordt in geval van verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging van dezelfde goederen door een ander, de waarde verminderd met het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging hetzij overdrachtsbelasting, hetzij op grond van artikel 15 van Pro de Wet op de omzetbelasting 1968 niet aftrekbare omzetbelasting verschuldigd was. Aangezien omzetbelasting niet wordt geheven ter zake van een verkrijging maar, voor zover hier van belang, ter zake van een levering, brengt een zinvolle uitleg van deze bepaling mee dat in gevallen waarin sprake is geweest van verschuldigdheid van omzetbelasting, onder ‘vorige verkrijging’ wordt verstaan: een vorige levering in de zin van de omzetbelasting (vgl. HR 10 juni 2011, nr. 41 510bis, LJN BN0646, BNB 2012/140, onderdeel 2.3). Daarop wijst ook de in onderdeel 5.3 van de conclusie van de Advocaat-Generaal geciteerde parlementaire geschiedenis.’

Hieruit volgt dat voor de uitlegging van het begrip ‘vorige verkrijging’ als bedoeld in artikel 13, lid 1, van de Wet BRV, aansluiting moet worden gezocht bij een ‘vorige levering’ in de zin van de omzetbelasting.

5.5.

Ook het betoog van belanghebbende dat de levering van de grond door ‘ [bedrijf 1] ’ en de oplevering van de woning door ‘ [bedrijf 2] voor de heffing van omzetbelasting tezamen als één prestatie moeten worden aangemerkt, faalt.

5.6.

De rechtbank heeft dit betoog in r.o. 17 van haar uitspraak terecht en op goede gronden verworpen door te oordelen dat het aannemen van een eenheid van prestatie alleen mogelijk is als de levering van de grond en de oplevering van de woning door één en dezelfde ondernemer worden verricht. Daarvan is te dezen geen sprake.

5.7.

Dit oordeel vindt steun in de beantwoording door de Hoge Raad van een aan hem door de rechtbank Noord-Nederland gestelde prejudiciële vraag. De Hoge Raad overwoog in zijn antwoord (van 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:863):

‘
5.3. In het licht van hetgeen hiervoor in 5.1, 5.2.1 en 5.2.2 is overwogen, begrijpt de Hoge Raad dat de Rechtbank met de prejudiciële vragen in essentie wenst te vernemen of een op grond van een rechtsbetrekking tussen een ondernemer en diens afnemer te verrichten dienst enerzijds en een op grond van een andere rechtsbetrekking tussen een andere ondernemer en een andere afnemer te verrichten dienst anderzijds, tezamen voor de heffing van omzetbelasting als één dienst kunnen worden aangemerkt.

5.4.

De hiervoor in 5.3 bedoelde rechtsvraag is, zoals de Rechtbank terecht heeft overwogen, niet door het Hof van Justitie beantwoord. Naar het oordeel van de Hoge Raad is raadpleging van het Hof van Justitie over deze kwestie ook niet nodig omdat het niet voor redelijke twijfel vatbaar is dat BTW-richtlijn 2006 niet erin voorziet dat een op grond van een rechtsbetrekking tussen een ondernemer en diens afnemer te verrichten dienst enerzijds en een op grond van een andere rechtsbetrekking tussen een andere ondernemer en een andere afnemer te verrichten dienst anderzijds, tezamen als één dienst worden aangemerkt, en het ook niet verenigbaar is met de in BTW-richtlijn 2006 neergelegde systematiek om in zo’n geval één dienst aan te nemen. (…)’

5.8.

Gesteld noch gebleken is dat [bedrijf 1] en [bedrijf 2] in financieel, organisatorisch en economisch opzicht zodanig zijn verweven dat zij een eenheid vormen in de zin van artikel 7 Wet Pro OB 1968 (fiscale eenheid). De inspecteur heeft aangevoerd dat deze ondernemers ieder afzonderlijk staan geregistreerd als ondernemer en dat zij ieder afzonderlijk aangiften omzetbelasting indienen. Vorenstaande brengt mee dat de levering van de onderwerpelijke bouwgrond als een afzonderlijke levering in de zin van de Wet OB moet worden aangemerkt en bijgevolg als een afzonderlijke verkrijging in de zin van de Wet BRV. Die verkrijging van de bouwgrond heeft niet plaatsgevonden binnen een termijn van zes maanden voorafgaande aan de verkrijging van de woning (opstal en grond) door belanghebbende. Daarom kan de vergoeding voor de bouwgrond niet met een beroep op artikel 13, lid 1, van de Wet BRV in mindering worden gebracht op de door belanghebbende betaalde koopsom.

5.9.

Belanghebbendes beroep op het vertrouwensbeginsel, dat hij baseert op het Besluit van de Staatssecretaris van Financiën van 23 september 2014 (BLKB2014/112M), leidt niet tot een ander oordeel omdat, zoals door de rechtbank ook is geoordeeld, dit besluit geen betrekking heeft op de toepassing van artikel 13, lid 1, van de WBR maar op artikel 15, vierde lid, van de Wet BRV (de terugkoop en opeenvolgende verkoop/vestiging binnen twee jaar na eerste ingebruikneming).

5.10.

Ook het beroep van belanghebbende op het besluit van de Staatssecretaris van Financiën van 22 februari 2017 (nummer 2017-36415) en het daarin (onder punt 9) genoemde voorbeeld 1, faalt. Het voorbeeld waaraan belanghebbende refereert ziet op het geval dat een particulier van een projectontwikkelaar een perceel grond heeft gekocht en met diezelfde projectontwikkelaar een aannemingsovereenkomst heeft afgesloten voor de bouw van de woning. Die situatie doet zich in het onderwerpelijke geval niet voor. In voorbeeld 2, eveneens opgenomen in punt 9 van dat besluit, wordt een geval beschreven dat
welvergelijkbaar is met dat van belanghebbende. De Staatssecretaris van Financiën stelt zich voor die gevallen op het standpunt dat alsdan sprake is van twee afzonderlijke prestaties en bijgevolg afzonderlijke verkrijgingen. Anders dan belanghebbende aanvoert, zijn de gevallen genoemd in de voorbeelden 1 en 2 in punt 9 van het besluit, geen gelijke gevallen in de zin van het gelijkheidsbeginsel.

Slotsom

5.11.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6.Kosten

Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter, B.A. van Brummelen en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen als griffier. De beslissing is op 26 maart 2026 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: