4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, als volgt beslist en overwogen:
6. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
8. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt
de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
9. De rechtbank stelt voorop dat volgens vaste rechtspraak het systeem van de WOZ met zich meebrengt dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw moet worden vastgesteld en aannemelijk moet worden gemaakt aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. De rechtbank volgt het standpunt van eiser dat er naar WOZ-waardes van voorgaande jaren moet worden gekeken dus niet.
10. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat [b-straat] ten onrechte in het taxatierapport is opgenomen en dus niet aan de vaststelling van de WOZ-waarde ten grondslag ligt. Volgens de heffingsambtenaar kan dit vergelijkingsobject daarom buiten beschouwing gelaten worden. Verder heeft de heffingsambtenaar nog toegelicht dat binnen een bepaald waardegebied met verschillende grondstaffels wordt gewerkt door de transacties binnen dat gebied te vergelijken. De heffingsambtenaar heeft een kaart overgelegd waaruit blijkt dat voor dit vergelijkingsobject een lagere grondstaffel geldt.
11. Aangezien er nog voldoende vergelijkingsobjecten resteren zal de rechtbank dit vergelijkingsobject in deze uitspraak buiten bespreking laten en hierna ingaan op de vraag of de resterende vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. De grond die eiser aanvoert dat onduidelijk is waar het verschil in grondstaffel met de [b-straat] [1] uit voortkomt kan dan ook onbesproken blijven.
12. Ten aanzien van de [a-straat] [2] heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat deze wel binnen een jaar na de waardepeildatum is verkocht, omdat de datum van de koopovereenkomst 9 juli 2019 is.
13. In de rechtspraak wordt in de regel aangenomen dat de transacties van vergelijkingsobjecten om en nabij een jaar voor of na de peildatum moeten hebben plaatsgevonden. Op grond van vaste rechtspraak is voor de waarde in het economische verkeer van een woning in beginsel het tijdstip van de koopovereenkomst bepalend. Naar het oordeel van de rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar daarom gevolgd worden en heeft de heffingsambtenaar [a-straat] [2] dus als vergelijkingsobject aan de WOZ-waarde ten grondslag kunnen leggen.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
14. De rechtbank vindt de resterende vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser. Deze vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met betrekking tot het bouwjaar en het type woningen. Deze vergelijkingsobjecten liggen ook in dezelfde buurt als de woning van eiser. Er zijn weliswaar verschillen in oppervlaktes tussen de resterende vergelijkingsobjecten en de woning van eiser, maar deze zijn niet zo groot dat deze niet meer als vergelijkbaar kunnen worden aangemerkt.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
15. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de resterende vergelijkingsobjecten en de woning van eiser. Ten aanzien van de verschillen in de zogenoemde KOUDVL-factoren heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de onvoldoende staat van de onderhoudstoestand en voorzieningen van de woning van eiser.
16. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde
niet te hoog is vastgesteld.
17. Eiser heeft de heffingsambtenaar op 4 maart 2021 in gebreke gesteld en verzocht binnen twee weken op het bezwaar te beslissen. Volgens de heffingsambtenaar is de ingebrekestelling op 8 maart 2021 door de heffingsambtenaar ontvangen.
18. De rechtbank vindt dat eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de ingebrekestelling op
5 maart 2021 door de heffingsambtenaar is ontvangen, omdat eiser een verzend- en bezorgbewijs heeft overgelegd. De heffingsambtenaar had dus tot en met 19 maart 2021 om een beslissing op het bezwaar te nemen. Het bestreden besluit is op 29 april 2021 genomen. Dit betekent dat eiser dus recht heeft op een dwangsom over een periode van 40 dagen in plaats van een periode van 38 dagen. De rechtbank zal daarom het beroep gegrond verklaren.
19. Het beroep is voor zover dit ziet op het niet-tijdig beslissen op het bezwaar van eiser niet-ontvankelijk. Gelet op hetgeen dat is overwogen in overweging 18 is het beroep gegrond. De rechtbank ziet aanleiding zelf in de zaak te voorzien, in die zin dat de heffingsambtenaar ten aanzien van het besluit van 4 mei 2021 voor twee extra dagen een dwangsom verschuldigd is aan eiser. Als een besluit niet op tijd wordt genomen, is het bestuursorgaan een dwangsom verschuldigd voor elke dag (vanaf de vijftiende dag na ontvangst van de ingebrekestelling) dat het in gebreke is, maar voor ten hoogste 42 dagen. De dwangsom bedraagt de eerste veertien dagen € 23,- per dag, de daaropvolgende veertien dagen € 35,- per dag en de overige dagen € 45,- per dag.5 (https://pi.rechtspraak.minjus.nl/) De rechtbank stelt de verschuldigde dwangsom vast op € 1.352,-. De rechtbank ziet aanleiding om de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand te laten, omdat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is.
20. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
21. De rechtbank bepaalt dat de heffingsambtenaar de door eiser gemaakte reiskosten vergoedt. Op grond van het tarief in het Besluit bedraagt de kilometervergoeding € 0,28 per kilometer. Eiser heeft in totaal twee keer 123 kilometer gereden. De heffingsambtenaar dient een bedrag van 2 x 123 kilometer x € 0,28 = € 68,88 aan eiser te vergoeden. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.518,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van
€ 759,- en een wegingsfactor 1). De totale door de heffingsambtenaar aan eiser te betalen proceskostenvergoeding bedraagt € 1.586,88.”