ECLI:NL:GHAMS:2024:640

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 22/218

6 februari 2024

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] B.V.,gevestigd te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)

tegen de uitspraak van 25 maart 2022 in de zaak met kenmerk HAA 20/5421 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] ,de heffingsambtenaar

de Staat, de minister van Justitie en Veiligheidte Den Haag, de Minister,

op het verzoek van belanghebbende tot het toekennen van een vergoeding van immateriële schade.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 29 februari 2020 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [A-straat] te [Z] voor het kalenderjaar 2020 naar waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 12.860.000.

1.2.

Het tegen de hiervoor vermelde beschikking gemaakte bezwaar, ingekomen op
11 maart 2020, heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend
28 augustus 2020, ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 25 maart 2022 heeft de rechtbank als volgt op het beroep beslist (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ’verweerder’):

“De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- draagt verweerder en de minister van Justitie en Veiligheid op het betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 177.”

1.4.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld, ingekomen bij het Hof op 30 maart 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Met dagtekening 18 juli 2023, 7 december 2023 en 23 december 2023 heeft belanghebbende aanvullende stukken ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 januari 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is huurder van de onroerende zaak (hierna ook te noemen: het object). Het object, dat is gebouwd in 1989, betreft een viersterrenhotel met 130 kamers. Het object met een oppervlakte van 7.718 m² heeft een restaurant en vergaderzalen en is voorzien van een parkeerterrein voor ongeveer 140 auto’s. Het perceel heeft een oppervlakte van 95.264 m².

2.2.

De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg bij zijn verweerschrift, naast een taxatieverslag van de beschikte waarde in de bezwaarfase (bijlage E), een “Toetsing WOZ-waarde” (bijlage G) overgelegd, met twee berekeningen volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Het betreft een taxatieverslag berekend op grond van de Taxatiewijzer Hotels 2019 van de VNG (WOZ-waarde € 12.922.000) en een alternatieve berekening op basis van de “bottom-up”-methodiek, afgeleid uit taxatierapporten van [Y] voor hotels (WOZ-waarde € 15.550.000). Tevens is een vergelijking op basis van een transactieprijs per kamer met het referentieobject aan de [B-straat] te [plaats 1] (transactiedatum 23 december 2019) overgelegd.

2.3.

De huur voor het object bedroeg in 2018 € 1.399.501 (exclusief btw), volgens het door belanghebbende ingevulde Inventarisatieformulier hotels Taxatiewijzer 2019 versie 1.0.

3.Geschil in hoger beroep

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft, voor zover van belang, als volgt overwogen en beslist:

“
Betalingsonmacht

12. Eiseres heeft een beroep gedaan op het bestaan van betalingsonmacht ten aanzien van de verplichting tot het betalen van griffierecht. De rechtbank heeft eiseres bij brief van
27 november 2020 verzocht om binnen drie weken na dagtekening van deze brief aanvullende informatie ter beoordeling van haar financiële situatie te overleggen waaruit blijkt dat eiseres niet in staat is om het griffierecht te voldoen. Eiseres heeft haar betalingsonmacht niet met bewijsstukken onderbouwd. Het verschuldigde griffierecht is binnen de gestelde termijn betaald. De rechtbank is van oordeel dat eiseres niet aan de criteria voor betalingsonmacht voldoet en wijst het beroep op betalingsonmacht af.

De waarde van het object

13. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige onroerende zaak (het object) worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.

14. Ingevolge artikel 18, tweede lid, van de Wet WOZ geldt voor het onderhavige kalenderjaar (2020) waardepeildatum 1 januari 2019. Dit betekent dat de waarde van het object wordt bepaald naar de staat die het object heeft op 1 januari 2019 (artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ). Eiseres stelt zich op het standpunt dat sprake is van een bijzondere omstandigheid als gevolg waarvan de waarde moet worden bepaald naar de staat van het object bij het begin van kalenderjaar 2020 (artikel 18, derde lid, onderdeel c, van de Wet WOZ). Volgens eiseres is sprake van een bijzondere omstandigheid omdat het coronavirus reeds in december 2019 in [plaats 2] (China) werd ontdekt en het virus gevolgen zal hebben voor de waarde van het object vanwege het leegstandsrisico. De rechtbank volgt eiseres niet in haar betoog. Van een bijzondere omstandigheid die specifiek voor het object geldt is niet gebleken.

15. Verweerder heeft de waarde van het object bepaald aan de hand van de kapitalisatie van de bruto huur (hierna: de huurwaardekapitalisatiemethode) en heeft deze waarde vervolgens (in beroep) onder meer getoetst aan de Hotel taxatiewijzer van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: de taxatiewijzer).

16. Omdat partijen niet van mening verschillen over de bruikbaarheid van de huurwaardekapitalisatiemethode, zal de rechtbank ook van deze waarderingsmethode uitgaan.

17. Verweerder heeft de waarde in bezwaar allereerst berekend middels de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij verweerder is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 11. In beroep heeft verweerder de vastgestelde waarde getoetst middels de taxatiewijzer, waaruit een (hogere) waarde van € 12.922.000 volgt. Voor deze berekening zijn de door eiseres zelf overgelegde exploitatiegegevens voor het (belasting)jaar 2018 gebruikt.
Voor de berekening middels de huurwaardekapitalisatiemethode in beroep is verweerder uitgegaan van de overeengekomen huurprijs van het object en een bruto aanvangsrendement van 7%, wat neerkomt op een kapitalisatiefactor van 14,2% en een (hogere) waarde van € 15.550.000. Ter nadere onderbouwing heeft verweerder gewezen op het verkochte viersterrenhotel [B-straat] , gelegen te [plaats 1] . Dit viersterrenhotel is verkocht op 23 december 2019 voor € 9.677.575.

18. Naar het oordeel van de rechtbank maakt verweerder met hetgeen hierboven is opgenomen en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van € 12.860.000 voor het object niet te hoog is.

19. Hetgeen eiseres hiertegenover heeft aangevoerd is van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde. Van de door eiseres genoemde omstandigheden is op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat en in welke mate die van invloed zijn op de waarde van het object.

20. Eiseres heeft nog betoogd dat de waarde te hoog is vanwege het leegstandrisico door COVID-19. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk te achten dat die omstandigheid zich op de waardepeildatum voordeed (1 januari 2019). Met die omstandigheid behoort bij de waardering per waardepeildatum dan ook geen rekening te worden gehouden.

21. Verder heeft eiseres aangevoerd dat de aan het object toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige jaar (2019) aan het is toegekend. De rechtbank overweegt hiertoe het volgende. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak elk jaar opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige jaar vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of deze waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals hierboven weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende jaren vastgestelde WOZ-waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe, omdat de WOZ-waarde geen marktgegeven is. Het standpunt van eiseres slaagt daarom niet.

Slotsom

22. Gelet op het vorenstaande is de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.

Verzoek om vergoeding van immateriële schade

23. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.

24. Ingevolge het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, wordt indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar dat die termijn is overschreden, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond. Voor de behandeling van een bezwaar is een termijn van zes maanden redelijk en voor de behandeling van een beroep een termijn van anderhalf jaar.

25. De berechting van deze zaak is aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder op 11 maart 2020 en is geëindigd met de uitspraak van de rechtbank op 25 maart 2022. De voor de procedure in eerste aanleg in aanmerking te nemen termijn bedraagt derhalve afgerond vijfentwintig maanden. Anders dan verweerder betoogt, is naar het oordeel van de rechtbank niet sprake van bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor een verlenging van de redelijke termijn. Evenmin dient, zoals eiseres betoogt, de redelijke termijn van twee jaar te worden verkort vanwege COVID-19. De redelijke termijn is daarom overschreden met afgerond één maand. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 500.

26. De rechtbank stelt verder vast dat de onderhavige zaak en de zaak met nummer HAA 20/927 in hoofdzaak betrekking hebben op hetzelfde onderwerp. Dit betekent dat eiseres eenmaal recht heeft op een vergoeding van immateriële schade. Bij de berekening van de vergoeding zal de rechtbank uitgaan van de langste termijn van de twee zaken (zijnde de zaak met nummer HAA 20/927).

27. De rechtbank heeft de aanspraak van eiseres op vergoeding van immateriële schade in het beroep met kenmerk HAA 20/927 beoordeeld en daarbij is aan eiseres een vergoeding van € 1.000 toegekend. De vastgestelde samenhang brengt met zich dat eiseres in dit beroep niet in aanmerking komt voor een dergelijke vergoeding.

Proceskosten en griffierecht

28. Voor de proceskostenvergoeding merkt de rechtbank de beroepen van eiseres met de zaaknummers HAA 20/927 en HAA 20/5421 (onderhavige zaak) aan als samenhangend in de zin van artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Omdat al een proceskostenvergoeding in de zaak met nummer HAA 20/927 is toegekend, kent de rechtbank in deze zaak geen proceskostenvergoeding toe.

29. Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o. 3.14.2, zal de vergoeding van griffierecht deels moeten plaatsvinden door verweerder en deels door de minister van Justitie en Veiligheid, waarbij om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid dient te worden uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt.”

5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Betalingsonmacht griffierecht

5.1.

Belanghebbende heeft ook in hoger beroep herhaaldelijk een beroep op betalingsonmacht voor de betaling van het griffierecht gedaan. Het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende bij brief van 18 november 2022 meegedeeld dat het in het vervolg uitsluitend beroepen op betalingsonmacht in behandeling zal nemen waarbij direct een voor de desbetreffende zaak correct en volledig ingevuld formulier wordt meegestuurd, dan wel waarbij direct volledig en correct de gegevens worden verstrekt die het nodig heeft om het beroep op betalingsonmacht inhoudelijk te kunnen beoordelen. Omdat het verzoek van belanghebbende niet is onderbouwd, is dit door het Hof gepasseerd en behoeft het thans geen behandeling meer.

Formele verzoeken

5.2.

In zogeheten ‘pinpoint brieven’ van 18 juli 2023 en 7 december 2023 heeft belanghebbende een reeks klachten van formele aard geformuleerd, voornamelijk bestaande uit in algemene bewoordingen gestelde verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken, zoals taxatieverslagen, processen-verbaal en taxatierapporten. Het Hof is van oordeel dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft de hiervoor genoemde op de zaak betrekking hebbende stukken reeds ontvangen.

Waarde object

5.3.

Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze beslissing berust (rechtsoverwegingen 13 tot en met 22) tot de zijne. Naar aanleiding van hetgeen partijen in hoger beroep hebben aangevoerd, overweegt het Hof voorts als volgt.

5.4.

Evenals ter zitting van de rechtbank heeft belanghebbende ter zitting van het Hof aangevoerd dat alleen de hoogte van de kapitalisatiefactor en het leegstandsrisico (mede in verband met corona) in geschil is.

5.5.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar op grond van de door hem overgelegde “Toetsing WOZ-waarde”, de daarin vermelde gegevens alsmede zijn daarop gegeven toelichting, gewogen tegen hetgeen belanghebbende hiertegen heeft ingebracht, aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. De in het taxatieverslag gehanteerde kapitalisatiefactor van 11 is (substantieel) lager dan de in de controleberekeningen gehanteerde kapitalisatiefactor van 11,76 (Hotel taxatiewijzer) respectievelijk 14 ( [Y] ). In beide controleberekeningen is gecorrigeerd voor (aanvangs)leegstandsrisico, in verband met de waarderingsficties van artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Het Hof acht aannemelijk, mede gelet op de aldus aangehouden marge, dat het (aanvangs)leegstandsrisico voldoende is verdisconteerd. Daarnaast wijst het Hof, gelet op het eigen huurcijfer (zie 2.3) en de transactieprijs per kamer in vergelijking met het verkochte hotel te [plaats 1] , op de overigens aanwezige marge.

5.6.

Voor de stelling van belanghebbende dat het leegstandsrisico bepaald moet worden over een periode van tien jaar (in dit geval 1 januari 2019 tot 1 januari 2029) en dat om die reden bij de waardevaststelling voor het onderhavige jaar rekening moet worden gehouden met de impact van (op de waardepeildatum) toekomstige pandemieën zoals de coronapandemie, wordt verworpen Ten tijde van de waardepeildatum van 1 januari 2019 was er geen aanleiding om rekening te houden met de door belanghebbende gestelde toekomstige omstandigheden als waardedrukkende factoren. Hetzelfde heeft te gelden voor zover moet worden aangenomen dat in dit geval een waardering zou moeten plaatsvinden per de toestandsdatum van 1 januari 2020 (vgl. de uitspraak van het Hof van 6 december 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3827, r.o. 5.5.1). Het Hof acht evenwel in het onderhavige geval geen omstandigheden aannemelijk gemaakt op grond waarvan moet worden uitgegaan van een waardering per toestandsdatum Zoals hiervoor onder 5.5 is overwogen, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met omstandigheden die van invloed zijn op de waarde, waaronder het leegstandsrisico.

5.7.

De conclusie van het hiervoor overwogene is dat de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende hiertegen heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.

Immateriële schade

5.8.

Belanghebbende heeft in haar ‘pinpointbrieven’ verzocht om een vergoeding van immateriële schade toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van het hoger beroep. Sinds de ontvangst van het hoger beroep op
30 maart 2022 tot de datum van deze uitspraak zijn nog geen twee jaren verstreken, hetgeen betekent dat belanghebbende geen recht heeft op een vergoeding van immateriële schade voor de hoger beroepsfase.

Slotsom

5.9.

Het voorgaande brengt mee dat het hoger beroep ongegrond is en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. Bij deze stand van het geding ziet het Hof geen aanleiding om derden-belanghebbenden op de voet van artikel 8:26 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.

6.Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof:

- bevestigt de uitspraak van de rechtbank;

- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade voor de hogerberoepsfase af.

De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en
N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 6 februari 2024 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: