ECLI:NL:GHAMS:2022:3827

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 22/00193

6 december 2022

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende], gevestigd te [plaats 1] (NH), belanghebbende,

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)

tegen de uitspraak van 3 maart 2022 in de zaak met kenmerk HAA 20/5415 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats 1] (NH),de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 29 februari 2020 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [adres 1] te [plaats 1] (hierna: de onroerende zaak) op de waardepeildatum 1 januari 2019 voor het kalenderjaar 2020 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 816.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 bekendgemaakt.

1.2.

Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 28 augustus 2020, het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De rechtbank heeft het beroep bij bovengenoemde uitspraak van 3 maart 2022 ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 17 maart 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Van belanghebbende is een nader stuk ontvangen op 21 september 2022. Een afschrift hiervan is aan de wederpartij verstrekt.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 oktober 2022. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’; de onroerende zaak is daarin soms aangeduid als ‘object’):

“
Feiten

1. Eiseres is eigenaar van het object. Het object betreft een vrijstaand kantoorpand met twee bouwlagen, ondergrond en overige aanhorigheden. De eerste bouwlaag (begane grond) bestaat uit meerdere kantoorruimten en heeft een oppervlakte van 454 m². De tweede bouwlaag (eerste verdieping) bestaat eveneens uit kantoorruimte en heeft een oppervlakte van 314 m². De gebruiksoppervlakte bedraagt in totaal 768 m². Het object is aangewezen als rijksmonument en is gebouwd in 1900. Het perceel heeft een oppervlakte van 584 m².”

2.2.

Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan.

3.Geschil in hoger beroep

Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil – voor zover in hoger beroep van belang – het volgende overwogen en beslist:

“
De waarde van het object

12. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige onroerende zaak (het object) worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.

13. Ingevolge artikel 18, tweede lid, van de Wet WOZ geldt voor het onderhavige kalenderjaar (2020) waardepeildatum 1 januari 2019. Dit betekent dat de waarde van het object wordt bepaald naar de staat die het object heeft op 1 januari 2019 (artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ). Eiseres stelt zich op het standpunt dat sprake is van een bijzondere omstandigheid als gevolg waarvan de waarde moet worden bepaald naar de staat van het object bij het begin van kalenderjaar 2020 (artikel 18, derde lid, onderdeel c, van de Wet WOZ). Volgens eiseres is sprake van een bijzondere omstandigheid omdat het coronavirus reeds in december 2019 in Wuhan (China) werd ontdekt en het virus gevolgen zal hebben voor de waarde van het object vanwege het leegstandsrisico. De rechtbank volgt eiseres niet in haar betoog. Van een bijzondere omstandigheid die specifiek voor het object geldt is niet gebleken.

14. Verweerder heeft de waarde van het object bepaald aan de hand van de methode van kapitalisatie van de bruto huur (hierna: de huurwaardekapitalisatiemethode) en heeft in dat kader verwezen naar het overgelegde taxatierapport bij het verweerschrift dat door de taxateur ( [naam] ) is opgemaakt op 6 december 2021.

15. Omdat partijen niet van mening verschillen over de bruikbaarheid van de huurwaardekapitalisatiemethode voor de vaststelling van de waarde van het object, zal de rechtbank ook van deze waarderingsmethode uitgaan.

16. Gelet op de in het door verweerder overgelegde taxatierapport en de daarin vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren, is aannemelijk dat de objecten waarnaar in dat rapport wordt verwezen in dezen als vergelijkingsobjecten kunnen dienen. De huurwaarde van het object is vastgesteld aan de hand van de door eiseres overgelegde huurovereenkomsten van de in het object gelegen ruimtes (eigen verhuurcijfers). Volgens verweerder volgt hieruit een gemiddelde huurprijs per m² op de begane grond van € 117 en een gemiddelde huurprijs per m² op de eerste verdieping van € 96. Ter verdere onderbouwing van de huurwaarde heeft verweerder verwezen naar de objecten [adres 2] en [adres 3] , beide gelegen te [plaats 1] (NH), en [adres 4] , gelegen te [plaats 2] , die per 15 oktober 2018, 31 december 2020 en 1 mei 2019 zijn verhuurd voor respectievelijk € 25.000, € 18.000 en € 7.200 per jaar. Aan de hand van voornoemde huurprijzen heeft verweerder vervolgens voor de vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 6] , beide gelegen te [plaats 1] (NH) en [adres 7] , gelegen te [plaats 2] , een huurwaarde op jaarbasis vastgesteld van respectievelijk € 119.981, € 91.395 en € 38.502. [adres 5] heeft een bedrijfsoppervlakte van 626 m² en is op 3 december 2018 verkocht voor € 1.500.000 en [adres 6] heeft een oppervlakte van 438 m² en is op 2 september 2019 verkocht voor € 1.093.000. Tenslotte heeft [adres 7] een oppervlakte van 279 m² en is op 27 juni 2019 verkocht voor € 476.000. Ten opzichte van de huurwaarde leidt de verkoopopbrengst van [adres 5] tot een kapitalisatiefactor van 12,5, [adres 6] tot een kapitalisatiefactor van 12,0 en [adres 7] tot een kapitalisatiefactor van 12,4. Bij het vaststellen van de waarde van het object is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 10 en dit leidt voor het object tot een waarde per waardepeildatum van (afgerond) € 830.000, hetgeen hoger is dan de vastgestelde waarde voor het kalenderjaar 2020. Het voorgaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat de vastgestelde waarde van het object in een goede verhouding staat tot de gerealiseerde huurprijzen en verkoopopbrengsten van de vergelijkingsobjecten.

17. Verweerder maakt met het taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van € 816.000 voor het object niet te hoog is.

18. Hetgeen eiseres hiertegenover heeft aangevoerd is van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde. Van de door eiseres genoemde omstandigheden is op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat en in welke mate die van invloed zijn op de waarde van het object.

19. Eiseres heeft nog betoogd dat de gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is vanwege het leegstandrisico door COVID-19. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk te achten dat die omstandigheid zich op de waardepeildatum voordeed. Met die omstandigheid behoort bij de waardering per waardepeildatum dan ook geen rekening te worden gehouden.

20. Verder heeft eiseres aangevoerd dat de aan het object toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarden die voor de vorige twee jaren (2018 en 2019) aan het object zijn toegekend. De rechtbank overweegt hiertoe het volgende. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak elk jaar opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige jaar vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of deze waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals hierboven weergegeven. Aan de verhouding tussen de voor de twee voorgaande jaren vastgestelde WOZ-waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe, omdat de WOZ-waarde geen marktgegeven is. Het standpunt van eiseres slaagt daarom niet.

Slotsom

21. Gelet op het vorenstaande is de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.

Verzoek om vergoeding van immateriële schade

22. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.

23. Ingevolge het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, wordt indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet. De termijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt.

24. Eiseres heeft betoogd dat de redelijke termijn van twee jaar dient te worden verkort vanwege COVID-19. De rechtbank is, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:252), van oordeel dat niet sprake is van een bijzondere omstandigheid op grond waarvan de termijn dient te worden verkort.

25. Nu het door eiseres ingediende bezwaarschrift op 11 maart 2020 door verweerder is ontvangen, de rechtbank uitspraak doet op 3 maart 2022, is de redelijke termijn van twee jaar in deze zaak niet overschreden.

Proceskosten

26. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Standpunten belanghebbende

5.3.

Belanghebbende heeft haar in eerste aanleg ingebrachte grieven tegen de waarde van de onroerende zaak herhaald. Zij heeft ter zitting benadrukt dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van het leegstandsrisico als onderdeel van de berekening van de kapitalisatiefactor, ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de coronapandemie die, naar zij stelt, zich al in 2019 manifesteerde. Zij wijst daarbij op HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974, NJB 2022/106 over huurprijsvermindering vanwege de lockdown tijdens de coronapandemie. Belanghebbende stelt uitdrukkelijk dat deze onroerende zaak gedurende de gehele periode leeg heeft gestaan. De heffingsambtenaar had daar rekening mee moeten houden bij het bepalen van het leegstandsrisico. In dat verband wijst belanghebbende ook op een aantal bij haar stukken gevoegde publicaties. Omdat de heffingsambtenaar rekent met een kapitalisatiefactor van 10, had hij rekening moeten houden met pandemieën en crises die zich vanaf 2020 over een periode van 10 jaar wereldwijd kunnen voordoen en waarvan blijkt dat deze zich inmiddels ook hebben voorgedaan. Daarbij dient – althans zo begrijpt het Hof belanghebbendes verwijzing naar artikel 18, derde lid, Wet WOZ –, te worden uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2020 en niet van de waardepeildatum 1 januari 2019. Belanghebbende bepleit een waarde van € 69.000 aangezien het leegstandsrisico gegeven de pandemieën wel kan oplopen tot 40%.

Standpunten heffingsambtenaar

5.4.

De heffingsambtenaar heeft de standpunten van belanghebbende gemotiveerd betwist. De heffingsambtenaar acht het oordeel van de rechtbank inzake de waarde van de onroerende zaak juist. Meer specifiek heeft de heffingsambtenaar betwist dat van de coronapandemie op de waardepeildatum 1 januari 2019 sprake was; er waren in 2019 in Nederland nog geen maatregelen in verband met de coronapandemie genomen, nog afgezien van de vraag of die maatregelen in dit geval al een waardedrukkend effect zouden hebben. Er is volgens de heffingsambtenaar ook niet gebleken van bijzondere omstandigheden die meebrengen dat de waardebepaling zou moeten plaatsvinden op de toestandsdatum 1 januari 2020. Voorts betwist de heffingsambtenaar dat hij voor de bepaling van het leegstandsrisico gehouden zou zijn een inschatting te maken van pandemieën en andere crises die zich in de wereld de komende 10 jaar zouden kunnen voordoen.

Oordeel Hof

5.5.1.

Het Hof onderschrijft het oordeel van de rechtbank inzake de waardering van de onroerende zaak alsmede de gronden waarop het berust als overwogen in de onderdelen 12 tot en met 20 van haar uitspraak, en maakt deze tot de zijne. Het Hof voegt daar het volgende aan toe. Belanghebbendes standpunt kortweg inhoudende dat de heffingsambtenaar ten onrechte bij de waardebepaling geen rekening heeft gehouden met toekomstige pandemieën en crises in de wereld, wordt verworpen. Ten tijde van de waardepeildatum van 1 januari 2019 was er geen aanleiding om rekening te houden met de door belanghebbende gestelde toekomstige omstandigheden als waardedrukkende factoren. Hetzelfde heeft te gelden voor zover moet worden aangenomen dat in dit geval een waardering zou moeten plaatsvinden per de toestandsdatum van 1 januari 2020. Het Hof acht evenwel in het onderhavige geval geen bijzondere omstandigheden aannemelijk gemaakt op grond waarvan moet worden uitgegaan van een waardering per toestandsdatum. Het Hof acht in dat verband de door belanghebbende gestelde leegstand van de onroerende zaak, nu deze louter berust op een blote stelling van belanghebbende, voor het onderhavige jaar niet aannemelijk geworden. Met omstandigheden die van invloed zijn op de waarde heeft de heffingsambtenaar dan ook voldoende rekening gehouden door de huurwaarde en kapitalisatiefactor te baseren op in de markt gerealiseerde huren en transactieprijzen op of nabij de waardepeildatum.

5.5.2.

In het proces-verbaal van de zitting van de rechtbank is onder meer vermeld:

“De rechter houdt het volgende voor. In de stukken noemt de gemachtigde de bodemdaling, heipalenpest, windmolens, hoogspanningsmasten, fijnstof, strijd met minimaal één rechtsbeginsel omdat grondstaffels, gemeentelijke taxatiekaarten en taxatieverslagen niet zijn overgelegd. Handhaaft u dat nog gemachtigde?

De gemachtigde verklaart dat deze argumenten vergeten kunnen worden en dat het alleen nog gaat om de kapitalisatiefactor en het leegstandsrisico. Deze standaardargumenten gelden voor alle zaken niet”

Omdat de gemachtigde in zijn hogerberoepschrift en nader stuk deze argumenten deels weer als geschilpunten heeft ingebracht, tezamen met andere argumenten, overweegt het Hof dat al hetgeen de gemachtigde namens belanghebbende overigens nog heeft gesteld en aangevoerd waarvan zonder meer niet valt in te zien waarom deze argumenten van enig belang zijn voor de onderhavige zaak, zoals onder meer het ook de door de rechtbank gememoreerde ontbreken van taxatiekaarten en grondstaffels, het Hof niet leidt tot een ander oordeel. Dit nog daargelaten de vraag of de gemachtigde deze argumenten niet uitdrukkelijk en ondubbelzinnig heeft laten vallen ter zitting bij de rechtbank.

Vergoeding van immateriële schade

5.5.3.

De gemachtigde van belanghebbende heeft nog bepleit dat vanwege de coronapandemie er reden is de redelijke termijn van twee jaar te verkorten naar 1 of 1,5 jaar; belanghebbende heeft via een digitale beeld- en geluidsverbinding aan de zitting bij de rechtbank deelgenomen hetgeen tijdbesparend werkt. Voor het onderhavige geval zou dat meebrengen dat ten onrechte geen vergoeding voor immateriële schade is toegekend.

Het Hof verwerpt dit standpunt van belanghebbende, aangezien er geen rechtsregel is die voorschrijft dat – en ook overigens niet valt in te zien waarom – de redelijk termijn dient te worden verkort in omstandigheden waarin de gemachtigde gelegenheid krijgt om via een digitale beeld- en geluidsverbinding deel te nemen aan een hoorgesprek of rechtszitting, in tijden dat de gerechtsgebouwen gesloten waren voor publiek. Het Hof is dan ook van oordeel, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016 ECLI:NL:HR:2016:252, dat geen sprake is van een bijzondere omstandigheid op grond waarvan de termijn dient te worden verkort.

Slotsom

5.6.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6.Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M. Lips, voorzitter, H.E. Kostense en D.J. de Korte, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 6 december 2022 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.