Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 24/180
15 oktober 2024
uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te [Z] , belanghebbende,
tegen de uitspraak van 15 december 2023 in de zaak met kenmerk AMS 23/4550 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] ,de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
In de bestreden uitspraak heeft de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de WOZ-waarde voor het jaar 2023 van de onroerende zaak [Straat 1] te [Z] (hierna: de woning), alsmede een aanslag onroerendezaakbelasting voor dat jaar, gegrond verklaard. Daarbij is de WOZ-waarde voor de woning verlaagd, tot € 1.435.000, en tevens de aanslag onroerendezaakbelasting verminderd.
1.2.
Belanghebbende heeft het hoger beroep ingesteld op 18 januari 2024 bij geschrift tevens houdende de gronden van het hoger beroep. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.3.
Belanghebbende heeft op 14 augustus 2024 een pleitnota toegestuurd en op 26 augustus 2024 een verzoek tot verdaging van de behandeling ter zitting. Dat verzoek heeft het Hof op 27 augustus 2024 afgewezen.
1.4.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 september 2024. Belanghebbende is met bericht van verhindering niet verschenen. De wel verschenen procesgemachtigden van de heffingsambtenaar, mr. [Persoon 1] en [Persoon 2] , hebben ter zitting slechts verklaard niets te hebben toe te voegen aan hetgeen zij in de stukken naar voren hebben gebracht. Daarop heeft het Hof het onderzoek gesloten.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een bovenwoning uit 1929 met dakterras. Het woonoppervlak is ongeveer 188 m² en de oppervlakte van het dakterras is ongeveer 27 m². Voorts beschikt de woning over een berging van 1 m².
2.2.
Belanghebbende heeft in het kader van het oversluiten van een hypotheek een taxatie van de woning laten verrichten. In het rapport van die taxatie, met dagtekening 9 september 2021, is een getaxeerde waarde van de woning op peildatum 25 augustus 2021 vermeld van € 1.300.000. Bedoeld rapport behoort tot de stukken van het geding en bevat onder meer een beschrijving van de staat van de woning, enige foto’s van de woning en vergelijkingen met diverse referentieverkopen in de omgeving van de woning.
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2023 niet te hoog is vastgesteld op € 1.435.000 of, zo dat wel het geval zou zijn, of die waarde moet worden verlaagd tot € 1.300.000.
3.2.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar, om de door hem verdedigde waarde van de woning te onderbouwen, in eerste aanleg ongeschikte referenties heeft gebruikt en van een te goede kwaliteit en staat van onderhoud van de woning uitgaat. Verder is volgens belanghebbende een betrouwbaardere waardebepaling voorhanden in de vorm van de taxatie die hij zelf heeft laten uitvoeren voor het oversluiten van een hypothecaire lening (zie 2.2). Ten slotte is de waarde van de woning die de rechtbank nader heeft bepaald, en is de rechtbank niet inhoudelijk ingegaan op alle argumenten, aldus belanghebbende nog steeds.
3.3.
De heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd. Ter onderbouwing van de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van de woning (€ 1.435.000) heeft hij naar een rapportage van zijn taxateur verwezen waarin althans voor een deel andere referentieverkopen zijn vermeld dan in de gelijksoortige rapportage die hij in eerste aanleg heeft overgelegd.
4.Beoordeling
Verzoek tot uitstel behandeling ter zitting
4.1.
De eisen van een goede rechtspleging brengen mee dat ingeval een belanghebbende of zijn gemachtigde tijdig en onder aanvoering van gewichtige redenen waarom hij niet op de voor de behandeling van de zaak vastgestelde zittingsdag aanwezig kan zijn of zich op de behandeling kan voorbereiden, verzoekt die behandeling op een nader te bepalen latere dag te doen plaatsvinden, de rechter dat verzoek inwilligt, tenzij hij oordeelt dat zwaarder wegende bij de behandeling van de zaak betrokken belangen aan zodanig uitstel in de weg staan (zie het arrest van de Hoge Raad van 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BN3529, rechtsoverweging 3.3.1). Of een verzoek om uitstel van het onderzoek ter zitting tijdig is ingediend, zal afhankelijk zijn van de reden voor dat verzoek en van de overige omstandigheden van het geval.
4.2.
Het Hof heeft het verzoek van belanghebbende om het onderzoek ter zitting op een andere dag te laten plaatsvinden afgewezen, omdat het de in dat verband aangevoerde reden, te weten een zakenreis naar het buitenland, onvoldoende gewichtig acht. Daarbij is mede in aanmerking genomen dat bij het – kort voor de geplande zitting gedane – verzoek geen omstandigheden zijn aangevoerd die duiden op een bijzondere urgentie of noodzakelijkheid van de zakenreis. Het verzoek is daarom niet van dien aard dat van belanghebbende in de gegeven omstandigheden in redelijkheid niet kon worden gevergd dat hij op de zitting van het Hof verscheen. De reden van het verzoek en het belang van belanghebbende om persoonlijk bij het onderzoek ter zitting aanwezig te zijn, wegen niet op tegen het algemene belang van een doelmatige procesgang.
Ten gronde
4.3.
In de bestreden uitspraak heeft de rechtbank kennelijk schattenderwijs de gezochte waarde van de woning nader vastgesteld op € 1.435.000. Daarmee heeft de rechtbank gedaan wat van haar mocht worden verwacht, gegeven haar oordelen dat niet aannemelijk is dat de waarde die de heffingsambtenaar heeft verdedigd niet te hoog is en dat evenmin aannemelijk is dat de door belanghebbende verdedigde waarde niet te laag is (vergelijk het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). De waardebepaling door de rechter zelf, op basis van een schatting (“in goede justitie”), leent zich vervolgens slechts in beperkte mate voor motivering (zie het arrest van de Hoge Raad van 15 januari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK9136). De rechtbank heeft haar beslissing gemotiveerd onder verwijzing naar hetgeen over en weer door partijen is aangevoerd en in het bijzonder rekening gehouden met de verschillen die aanwezig zijn tussen de taxatierapporten van beide partijen. Gelet hierop en mede in acht genomen de voormelde arresten van de Hoge Raad is het Hof van oordeel dat de rechtbank haar schatting van de WOZ-waarde van de woning aldus in voldoende mate heeft gemotiveerd.
4.4.
Belanghebbende bepleit in hoger beroep wederom een WOZ-waarde conform het door hem overgelegde taxatierapport, te weten € 1.300.000. Belanghebbende kan worden toegegeven dat voor ‘zijn’ taxatie spreekt dat de taxateur de woning daadwerkelijk heeft bezocht en de woning inpandig heeft opgenomen. Vervolgens is die taxateur kennelijk tot de door hem getaxeerde waarde gekomen na een vergelijking met woningen die in de omgeving van de woning zijn verkocht. Daarbij heeft hij zich echter slechts kunnen baseren op woningverkopen van voor de datum van zijn rapport (9 september 2021). In een enkel geval ( [Straat 3] ) heeft hij zelfs een verkoopcijfer gebruikt uit oktober 2019, oftewel van meer dan twee jaar voor de in dezen relevante peildatum van 1 januari 2022. Verder wijkt een van de genoemde referenties ( [Straat 2] ) zowel in bouwjaar (1881 om 1929) als in woonoppervlak (133 om 188 vierkante meter) behoorlijk af van de woning, terwijl ook de andere referenties in meer dan geringe mate verschillen van de woning.
4.5.
De (taxateur van de) heffingsambtenaar heeft zich daarentegen mede kunnen baseren op gerealiseerde prijzen bij woningverkopen in de omgeving van de woning van later datum. Dat heeft hij ook gedaan. Die prijzen wijzen erop dat de taxateur van belanghebbende, achteraf bezien, de woning eerder conservatief heeft getaxeerd. De gehanteerde referenties in de nadere onderbouwing die de heffingsambtenaar in hoger beroep heeft ingebracht, komen daarbij zeker zo goed voor als de referenties van de taxateur van belanghebbende. Verder komt het voor dat (de taxateur van) de heffingsambtenaar niet van een (wezenlijk) betere staat van de woning is uitgegaan dan de taxateur van belanghebbende, die de staat van de woning in zijn rapport als ‘goed’ heeft gekwalificeerd. Zelfs als dat wel het geval is, bevat de onderbouwing van de zijde van de heffingsambtenaar voldoende marge. Met de gehanteerde uitgangspunten schraagt zij namelijk ruimschoots een waarde van de woning van ten minste € 1.435.000 op 1 januari 2022.
4.6.
Het voorgaande in aanmerking genomen, acht het Hof de onderbouwing van de waarde van de woning op de peildatum van de heffingsambtenaar uiteindelijk toch sterker, omdat de in zijn onderbouwing genoemde (actuelere) referentieverkopen een beter licht werpen op het prijspeil op die datum. Alles afwegende is het Hof daarom tot het oordeel gekomen dat het aannemelijk is dat de woning op 1 januari 2022 ten minste € 1.435.000 waard was (in de zin van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ), zoals de rechtbank schattenderwijs heeft vastgesteld.
Slotsom
4.7.
Het hoger beroep is ongegrond en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
5.Kosten
Voor een kostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. W.J. Blokland, voorzitter, N. Djebali en E.A.M. HuiskersStoop, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 15 oktober 2024 vin het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: