ECLI:NL:GHAMS:2024:2780

• Datum uitspraak: 12 september 2024
• Publicatiedatum: 8 oktober 2024
• Zaaknummer: 23/5
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.A. van Brummelen; N. Djebali; W.J. Blokland
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van onroerende zaak te Amsterdam

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam over de WOZ-waarde van een onroerende zaak, gelegen aan de [A-straat 1] te Amsterdam, voor het belastingjaar 2015. De heffingsambtenaar had de WOZ-waarde vastgesteld op € 263.500. De belanghebbende, eigenaar van de woning, heeft bezwaar gemaakt tegen deze vaststelling, maar de rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. De belanghebbende heeft vervolgens hoger beroep ingesteld, waarbij hij aanvoert dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld en dat de heffingsambtenaar niet de juiste erfpachtcorrecties heeft toegepast. Tijdens de zitting op 20 augustus 2024 heeft het Hof de argumenten van de belanghebbende gehoord, maar heeft geconcludeerd dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof onderschrijft de overwegingen van de rechtbank en bevestigt de uitspraak. De belanghebbende krijgt geen gelijk en het griffierecht wordt niet teruggegeven.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 23/5

12 september 2024

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 11 november 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/815 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [A-straat 1] te Amsterdam (de woning) voor het jaar 2015 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 263.500.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd.

1.3.

Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 augustus 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

Het Hof gaat uit van de door de rechtbank vastgestelde feiten (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’):

“1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een bovenwoning uit het bouwjaar 1922 met een oppervlakte van 79 m2 en een berging.”

3. Geschil in hoger beroep

Evenals in eerste aanleg is in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in onderstaand citaat zijn de voetnoten niet weergegeven):

“
Toezending stukken in bezwaar

3. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrecties niet heeft toegezonden tijdens de bezwaarprocedure, hoewel hij daarom wel had gevraagd. Volgens eiser is dat in strijd met artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

4. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022 (…) lijkt namelijk de heffingsambtenaar in de bezwaarfase kan volstaan met het toezenden van het taxatieverslag. De heffingsambtenaar is dus niet verplicht om in bezwaar de erfpachtcorrecties toe te zenden.

De WOZ-waarde van de woning

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning moet worden toegekend, als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is de waarde in het economisch verkeer. Dat is naar de bedoeling van de wetgever de prijs die door de meestbiedende koper betaald zou worden voor de onroerende zaak, nadat deze op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. (…)

6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen (de vergelijkingsobjecten). De vergelijkingsobjecten zijn alle drie binnen een jaar vóór of na de waardepeildatum 1 januari 2014 verkocht.

7. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar niet de juiste erfpachtcorrecties heeft toegepast op de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar gebruikt per 1 juli 2019 een nieuwe methode om de erfpachtcorrecties vast te stellen, die tot voor eiser gunstigere resultaten leidt. Nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt, zou hij die volgens eiser ook in dit geval moeten toepassen.

8. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De heffingsambtenaar heeft de erfpachtcorrecties van de vergelijkingsobjecten volgens de ‘oude’ methode berekend. Deze methode is door het gerechtshof Amsterdam deugdelijk bevonden. (…) Voor een motivering van dat oordeel verwijst de rechtbank naar de desbetreffende uitspraak van het gerechtshof.

9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar een korting van 2% had moeten toepassen op de WOZwaarde. Hij verwijst hiervoor naar een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam. In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Verder wijst eiser op een brief van het college van 13 februari 2019 waaruit volgens hem blijkt dat de korting ook wordt toegepast op WOZbeschikkingen die nog niet onherroepelijk zijn. Volgens eiser schendt de heffingsambtenaar meerdere algemene beginselen van behoorlijk bestuur door de korting in dit geval niet toe te passen.

10. De rechtbank overweegt het volgende. De korting van 2%, waar eiser naar verwijst, was bedoeld voor WOZ-waarderingen voor het belastingjaar 2019 en dus niet voor eerdere of latere belastingjaren. Aangezien het in deze zaak om een WOZ-waardering voor het belastingjaar 2015 gaat, was de heffingsambtenaar niet gehouden die korting in dit geval ook toe te passen. Van schending van de door eiser bedoelde algemene beginselen van behoorlijk bestuur is geen sprake. Voor een motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2021. (…) De rechtbank voegt hier nog aan toe dat uit de passage in de brief van het college van 13 februari 2019 waarop eiser doelt, niet volgt dat eiser recht zou hebben op de korting van 2%. Als uit die brief al zou volgen dat ook een korting toegepast moet worden op de WOZ-waardes voor de belastingjaren 2015 en 2016, gold dat alleen voor WOZ-waardes voor die belastingjaren die onderwerp van geschil waren in bezwaar- en beroepsprocedures die ten tijde van het publiceren van de brief op 5 februari 2019 werden gevoerd. Daarvan is in dit geval geen sprake.

11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar inzicht had moeten verschaffen in de transactieprijzen van alle referentieobjecten die voor de modelmatige waardebepaling zijn gebruikt. Hij wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’-arrest van de Hoge Raad. (…)

12. De rechtbank verwijst de naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 29 juni 202l. (…) Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten. Tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest.

13. Eiser voert aan dat hogere eisen moeten worden gesteld aan de onderbouwing van de WOZwaarde als die wordt gebruikt voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht, zoals in dit geval. Eiser beroept zich in dit verband op een arrest van de Hoge Raad van 17 april 2020. (…) Volgens eiser is de heffingsambtenaar op grond van dit arrest gehouden om alle transacties van de gehanteerde referenties in de modelmatige waardebepaling in te brengen. Nu hij dit niet heeft gedaan, is volgens eiser sprake van strijd met het gelijkheidsbeginsel en het verbod van willekeur.

14. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Voor een motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 20 januari 2022, (…) waarin het gerechtshof deze beroepsgrond heeft verworpen.

15. Eiser voert aan dat de Waarderingskamer in het ‘Beoordelingsprotocol woningen’ een bandbreedte van 0,98 - 1,04 voor de spreidingscoëfficiënt (COD) hanteert om te beoordelen of de getaxeerde waarde aansluit bij het algemene marktniveau. Volgens eiser hebben de drie vergelijkingsobjecten een afwijkingsratio van meer dan 4%, zodat ze niet representatief zijn voor de waarde op het marktniveau van de woning.

16. De rechtbank overweegt het volgende. Voor zover de Waarderingskamer heeft geadviseerd dat de afwijkingsratio niet hoger mag zijn dan 4%, is dat geen voorschrift waaraan de heffingsambtenaar is gebonden. Alleen al daarom slaagt deze beroepsgrond niet.

17. Eiser voert aan dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar voldoende bepaalbaar moet zijn. Dit baseert hij op artikel 6:227 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Verder beroept hij zich op artikel 7:904, eerste lid, van het BW, omdat volgens hem geen sprake zou zijn van een onafhankelijke taxatie.

18. Deze beroepsgronden slagen niet. De artikelen waarop eiser zich beroept, hebben betrekking op het overeenkomstenrecht en niet op het belastingrecht. Wel zal het grondbedrijf van de gemeente de WOZ-waarde ook gebruiken in het kader van de erfpachtverhouding. Dat gebruik van de WOZwaarde voor andere doelen dan het opleggen van belastingaanslagen noopt er echter niet toe om de waardevaststelling voor de WOZ op een andere wijze te doen plaatsvinden dan volgt uit artikel 17, tweede lid, van de WOZ.

19. Eiser voert aan dat de vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning, omdat de woning een ongelukkige indeling heeft door diverse schuine muren en omdat de vergelijkingsobjecten [A-straat 2] (…) en [B-straat 1] luxer zijn uitgevoerd dan de woning.

20. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten qua type woning, buurt, bouwjaar en oppervlakte woningdeel voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten [A-straat 2] en [B-straat 1] hebben eenzelfde ‘ongelukkige indeling’ als de woning. De rechtbank acht onvoldoende aangetoond dat deze twee vergelijkingsobjecten luxer zijn uitgevoerd dan de woning, maar ook als dat zou zijn, onderbouwen ze nog altijd de waarde van de woning. De taxateur heeft op de zitting berekend dat de gerealiseerde m2-prijzen van deze twee vergelijkingsobjecten € 3.354 respectievelijk € 3.391 bedragen als de kwaliteit van deze objecten als ‘goed’ zou worden aangemerkt in plaats van als ‘gemiddeld’. Beide gerealiseerde m2-prijzen zijn in dat geval nog altijd hoger dan de getaxeerde m2-prijs van de woning, die € 3.285 bedraagt. Verder onderbouwt ook het vergelijkingsobject [A-straat 3] de waarde. Niet in geschil is dat dit vergelijkingsobject in hetzelfde complex ligt als de woning en in een matige staat van onderhoud is verkocht. De gecorrigeerde m2-prijs die voor dit object is gerealiseerd, is € 3.654. Dat is dus aanzienlijk hoger dan de getaxeerde m2-prijs van de woning. Eiser heeft nog gewezen op de verkoop van [A-straat 4] , die tot een lagere waarde zou leiden, maar de rechtbank is niet gebleken dat dit object beter vergelijkbaar zou zijn dan de drie vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft gebruikt om de waarde te onderbouwen.

21. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

22. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

5.1.

Belanghebbende heeft in hoger beroep vooral de gronden van het beroep herhaald. Het Hof komt op basis daarvan niet tot een ander oordeel over de waarde van de woning dan de rechtbank, namelijk dat die niet te hoog is vastgesteld, en onderschrijft ook de overwegingen van de rechtbank over die waarde. De diverse standaardgrieven van (de gemachtigde van) belanghebbende falen om de redenen die reeds zijn vermeld in de uitspraak van 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594.

5.2.

Het Hof is van oordeel dat noch de gedingstukken, noch hetgeen belanghebbende dienaangaande ter zitting heeft gesteld, blijk geeft van een schending van de door hem genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur en algemene rechtsbeginselen.

5.3.

Het lijdt geen twijfel dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase zowel een waardematrix als de berekening van de toegepaste erfpachtcorrecties aan belanghebbende heeft doen toekomen, aangezien belanghebbende deze stukken integraal in zijn beroepschrift in eerste aanleg heeft opgenomen. Dat anderszins (toch) sprake zou zijn van een schending van het bepaalde in artikel 40 van de Wet WOZ is niet aannemelijk gemaakt.

5.4.

Al hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.

Slotsom

5.5.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

6. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, N. Djebali en W.J. Blokland, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 12 september 2024 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

(alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: