ECLI:NL:GHAMS:2024:1777

• Datum uitspraak: 14 mei 2024
• Publicatiedatum: 27 juni 2024
• Zaaknummer: 22/2515
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.A. van Brummelen; M.J. Leijdekker; M. Ferrier
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep WOZ-waarde onroerende zaak en vergelijkingsobjecten

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 14 mei 2024 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende, [X], tegen de heffingsambtenaar van de gemeente [Z]. De zaak betreft de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning aan de [A-straat] 16D te [Z]. De heffingsambtenaar had de waarde vastgesteld op € 273.000, maar na bezwaar werd deze verlaagd naar € 228.000. Belanghebbende was het niet eens met deze waarde en heeft beroep ingesteld bij de rechtbank, die het beroep ongegrond verklaarde. Het Hof oordeelde dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten goed vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. Het Hof concludeerde dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten, en dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het hoger beroep van belanghebbende werd ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank werd bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 22/2515

14 mei 2024

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

gemachtigde: mr. A. Bakker

tegen de uitspraak van 3 november 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/1570 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 16D te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2020 voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 273.000.

1.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de woning verminderd tot € 228.000.

1.3.

Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft in haar uitspraak van 3 november 2022 het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 15 december 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 april 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’):

“1. Eiser is gebruiker van de woning. Het gaat om een portiekflat van ongeveer 80 m2 met berging.”

2.2.

Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en voegt hier het volgende aan toe.

2.3.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 228.000 onder meer een matrix overgelegd. De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde onderbouwd met de referentieobjecten [A-straat] 8 D, [B-straat] 238 en [B-straat] 236 (alle drie ook gelegen in de buurt [buurt] te [Z] ). De (herleide) gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten, geneutraliseerd voor kwaliteit, onderhoud en ligging, bedraagt volgens het overzicht € 3.189. Voor de woning is, rekening houdend met de matige staat van kwaliteit en onderhoud, een waarde van € 2.750 per vierkante meter in aanmerking genomen.

2.4.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van

€ 210.000 onder meer een WOZ-deskundigenrapport overgelegd, met de referentieobjecten [C-straat] 559, [C-straat] 547 en [C-straat] 646.

3. Geschil in hoger beroep

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen en beslist:

“3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar na de waardepeildatum. De rechtbank oordeelt dat deze vergelijkingsobjecten op zichzelf bruikbaar zijn om de waardering van de woning van eiser op te baseren. Het gaat steeds om portiekflats in dezelfde buurt, met ongeveer dezelfde oppervlakte en van hetzelfde bouwjaar.

4. De heffingsambtenaar hoeft niet te bewijzen dat de gebruikte vergelijkingsobjecten het beste vergelijkbaar zijn. Het staat eiser echter vrij om betere vergelijkingsobjecten aan te dragen. Eiser heeft gewezen op drie verkooptransacties aan de [C-straat] , maar deze objecten hebben een kleinere oppervlakte en zijn verder gelegen van de woning dan de door de heffingsambtenaar gehanteerde objecten. De door eiser genoemde objecten zijn daarom niet beter vergelijkbaar dan de objecten van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar mocht dus uitgaan van de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten.

5. Eiser betwist dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de ligging van de woning aan een drukke straat, namelijk de [D-straat] . Door deze straat loopt ook een tram. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar geen rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen en het achterstallig onderhoud van de woning.

6. De rechtbank oordeelt dat de kwalificatie ‘gemiddeld’ voldoende recht doet aan de ligging van de woning. Zoals de heffingsambtenaar in het verweerschrift heeft toegelicht ligt de woning van eiser niet direct aan een drukke weg met een trambaan. Op een afstand van hemelsbreed tenminste 110 meter bevindt zich de [D-straat] . Tussen de woning van eiser en de [D-straat] bevindt zich een aaneengesloten reeks hoogbouw. Los van deze omstandigheden is de getaxeerde waarde van de woning van eiser lager dan het vergelijkingsobject [A-straat] 8d, welke op kortere afstand gelegen is van de [D-straat] , zodat niet aannemelijk is dat hier een waardedrukkend effect vanuit gaat.

7. De rechtbank stelt verder vast dat de heffingsambtenaar in de matrix rekening heeft gehouden met de matige kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning als waardedrukkende factor. Bovendien heeft de taxateur de woning per vierkante meter (€ 2.750,-) lager gewaardeerd dan de gemiddelde gerealiseerde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 3.189,-). In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar met toepassing van de 60%-regel berekend dat bij de waardering rekening is gehouden met € 58.533,- aan investeringen om de woning te verbeteren. De rechtbank stelt vast dat de 60%-regel een door de rechtspraak geaccepteerde methode is. Eiser heeft niet onderbouwd dat een dergelijke marge onvoldoende zou zijn. De rechtbank concludeert daarom dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

8. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken.

9. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5. Beoordeling van het geschil

Eerder aangevoerde grieven

5.1.

Belanghebbende heeft in het onderhavige hoger beroep een aantal standaardgrieven aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraken van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473, en 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594, reeds zijn verworpen.

Oordeel

ECLI:GHAMS:2023:2594, r.o.:

1.

Het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen.

5.1.2

2.

De vraag of de gegevens van de in OrtaX ingevoerde transacties binnen de referentieperiode behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens beantwoordt het Hof ontkennend.

5.4.5

3.

De vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend.

5.5.1 e.v.

4.

Het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel.

5.6

5.

Dat omstandigheid dat de WOZ-waarde i.c. is vastgesteld met het oog op de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht, vormt geen aanleiding tot het hanteren van een ander waardebegrip dan het in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ gedefinieerde.

5.9

6.

Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer daaraan stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen.

5.10.3

7.

Het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen.

5.12 en 5.13

8.

De stelling van belanghebbende dat hij op grond van de een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] met als onderwerp ‘
Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond ’, ook voor het onderhavige jaar recht heeft op een verlaging van de WOZ-waardering met 2%, wordt door het Hof verworpen.

5.14

Oordeel

ECLI:NL:GHAMS:2021:473 r.o.:

9

Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld.

r.o. 5.16

5.2.

Indien en voor zover de opgenoemde 9 grieven in deze zaak al van toepassing zijn, ziet het Hof geen aanleiding hierover in deze zaak anders te oordelen en neemt deze oordelen over. Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en algemene rechtsbeginselen zijn geschonden. Het Hof is van oordeel dat noch de gedingstukken, noch hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld, blijk geven van een schending van een van deze beginselen.

Waarde

5.3.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.

5.4.

Het Hof stelt daarbij voorop dat:

- de in geschil zijnde (WOZ-)waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en

- het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene - verkoopprijzen van andere objecten; en

- doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.

5.5.

Het Hof is in navolging van de rechtbank van doordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten alle goed vergelijkbaar zijn met de woning. Het betreft portiekflats die nabij de woning zijn gelegen (alle in de buurt [buurt] te [Z] ), tot dezelfde bouwstroom behoren (1962), een vergelijkbare oppervlakte (80 tot 89 m2) hebben en deel uitmaken van vrijwel identieke appartementengebouwen met vijf bouwlagen. De door belanghebbende aangedragen objecten zijn veel minder goed vergelijkbaar met de woning, omdat het galerijflats betreft, met een oppervlakte van slechts 70 m2, die alle zijn gelegen in een verder van de woning gelegen flatgebouw met dertien bouwlagen.

5.6.

Belanghebbende betoogt in hoger beroep dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de door hem gebruikte referentieobjecten. Dit betoog mist feitelijke grondslag. Zoals door de rechtbank uiteengezet in punt 7 van haar uitspraak, is bij de waardering van de woning rekening gehouden met € 58.533 aan investeringen om de kwaliteit en het onderhoud van de woning te verbeteren van “matig” naar “gemiddeld”. Dit bedrag, dat in hoger beroep niet is betwist, is naar ’s Hofs oordeel ruimschoots voldoende.

5.7.

Ook overigens heeft de rechtbank op goede gronden een juiste beslissing genomen.

5.8.

Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

Slotsom

5.9.

Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, M.J. Leijdekker en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 14 mei 2024 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl . Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl .

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: