Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 21/01728
17 januari 2023
uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende], wonende te [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
tegen de uitspraak van 5 oktober 2021 in de zaak met kenmerk AMS 20/2453 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] ,de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 30 juni 2019 krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 1.690.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen eigenaar voor het jaar 2019 bekendgemaakt.
1.2.
Het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 7 april 2020 ongegrond verklaard.
1.3.
Bij mondelinge uitspraak van 5 oktober 2021 (waarvan het proces-verbaal op 11 oktober 2021 is verzonden) heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 16 november 2021 en bij brief van 16 december 2021 door belanghebbende aangevuld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op 27 november 2022 is van belanghebbende een nader stuk (met bijlagen) ontvangen.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 december 2022. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
De woning van eiser is een bovenwoning, gebouwd in 1927 en met een oppervlakte van ongeveer 283 m² inclusief een zolderverdieping van 61 m2.
3.Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is net als bij de rechtbank in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’):
“2. De rechtbank heeft gelet op de verkregen inlichtingen gezien dat de zolders (in feite: vlieringen zonder vaste trap) van de vergelijkingsobjecten op juiste wijze zijn verwerkt in de berekening van de geanalyseerde gemiddelde m²-prijs van de gebruiksoppervlakte (hierna: GO) van de vergelijkingsobjecten.
De heffingsambtenaar beschouwt de zolder van de woning ook als gebruiksruimte waarop de gemiddelde m²-prijs GO van toepassing is. Eiser vindt dat de zolder niet als gebruiksruimte meegenomen moet worden, maar als opslagruimte.
De rechtbank verwerpt de stelling van eiser dat de zolder niet als gebruiksruimte kan worden aangemerkt. Dat de zolder daadwerkelijk door eiser uitsluitend gebruikt werd als opslag, doet er niet aan af dat het ook als gebruiksruimte kon worden gebruikt en dat is voor de waarde bij verkoop doorslaggevend. Er is een vaste trap naar de zolder, er is daglichttoetreding en het dak is van voldoende kwaliteit voor ingebruikname van de zolder. De zolder kon dus – in de staat vóór de verbouwing - als deel van de woning ook voor studeerkamer of slaapkamer worden gebruikt en is dus gebruiksruimte van de woning. De door eiser overgelegde rekeningen die zouden moeten aantonen dat de zolder zonder een verbouwing geen gebruiksruimte was, zien grotendeels op werkzaamheden als de aanbouw van een keukenblok, een hekwerk voor het dakterras, het leggen van tegels en het wijzigen van de indeling. Die werkzaamheden zien echter niet op het bewoonbaar maken, maar op het verfraaien, toevoegen van functionaliteit en kwaliteit en daarmee vermeerderen van de waarde van de zolder.
De zolder hoort dus naar het oordeel van de rechtbank bij de GO. Een GO van 283m² maal de geanalyseerde m²-prijs van € 7.359 komt ruim boven de vastgestelde waarde.
Zelfs áls veronderstellenderwijs de zolder als 61 m² opslagruimte zou moeten worden gezien, komt een voldoende aannemelijke waarde van een dergelijke opslagruimte gevoegd bij de onbetwiste GO van 222m² maal de gemiddelde m²-prijs ook boven de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.
De conclusie van de rechtbank is dus dat de waarde door de heffingsambtenaar niet te hoog is vastgesteld. Het beroep tegen de waardevaststelling is ongegrond.”
5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep
5.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
5.2.
Het Hof stelt daarbij voorop dat:
(i) de in geschil zijnde (WOZ-)waarde de waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en
(ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend; en
(iii) doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.
5.3.
Belanghebbende heeft in zijn hoger beroep verzocht om de bouwtekeningen van de woning. Nu partijen ter zitting eensluidend tot de conclusie zijn gekomen dat de oppervlakte van de woning ongeveer 283 m² bedraagt, gaat het Hof ervan uit (mede omdat belanghebbende zijn verzoek om bouwtekeningen niet nader heeft geconcretiseerd) dat dit verzoek zag op het vaststellen van de oppervlakte en dit verzoek dus geen nadere behandeling meer behoeft. Overigens merkt het Hof op dat de bouwtekeningen deel uitmaken van de “Reactie Vastgoed WOZ” van 8 juli 2020 van de afdeling “Vastgoed WOZ” van de gemeente [plaats] , welke is gevoegd als (laatste) bijlage bij de brief van de heffingsambtenaar aan de rechtbank van 23 juli 2020.
5.4.
Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Met de overgelegde matrix en daarin opgenomen vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (alle te [plaats] ) en de toelichting daarop ter zitting, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de door hem voor de woningen vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het Hof overweegt daartoe nader als volgt.
5.5.
De in de matrix van de heffingsambtenaar opgenomen vergelijkingsobjecten zijn alle rond de waardepeildatum verkocht. Wat betreft grootte, bouwjaar, type (bovenwoning), uitstraling en ligging (in dezelfde buurt) zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de onderhavige woning. De (naar de waardepeildatum 1 januari 2018 gecorrigeerde) verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten bieden – rekening houdend met de onderhoudstoestand en kwaliteit van de woningen voldoende steun aan de voor de woning op € 1.690.000 vastgestelde WOZ-waarde.
5.6.
Aan belanghebbende kan worden toegegeven dat de woning een grotere woonoppervlakte heeft dan de drie vergelijkingsobjecten. Met dit verschil in oppervlakte is echter, naar het oordeel van het Hof, in voldoende mate rekening gehouden, door het hanteren voor de woning van een beduidend lagere prijs per m² dan bij de vergelijkingsobjecten. In zoverre is, anders dan belanghebbende stelt, ook voldoende rekening gehouden met de gevolgen van het afnemend grensnut, indien daar al rekening mee gehouden zou moeten worden, hetgeen het Hof in dit geval niet aannemelijk acht. Het Hof verwijst in dit verband nadrukkelijk naar hetgeen reeds onder 5.2 is overwogen.
De stelling van belanghebbende dat de drie door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten ‘bovengemiddelde’ woningen zijn en daarom niet vergelijkbaar zijn met de woning, is door hem, tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar, niet althans onvoldoende onderbouwd. De enkele verwijzing naar bijlagen B, C en D bij het hogerberoepschrift (zonder nadere duiding van wat belanghebbende daarbij van belang acht) is daartoe te onbepaald – nog daargelaten dat het teksten betreft die zijn gehanteerd bij het in verkoop brengen van deze objecten en die ‘uit de aard der zaak’ vooral de positieve aspecten van deze woningen beschrijven en benadrukken. Belanghebbende heeft hiermee dan ook de stelling in zijn hogerberoepschrift dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op (primair) € 1.219.000 of (subsidiair) € 1.655.000 niet onderbouwd met een taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht.
5.7.
Belanghebbende heeft in zijn nader stuk gesteld dat de waarde van de woning € 1.597.000 bedraagt. Hij heeft ter onderbouwing daarvoor een door gemachtigde opgestelde matrix overgelegd, met daarin opgenomen de objecten [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] (alle te [plaats] ). Het Hof vindt aanleiding de gegevens omtrent [adres 7] buiten aanmerking te laten, omdat dit (naar ter zitting is komen vast te staan) een benedenwoning is en daarmee wat woningtype betreft teveel afwijkt van de woning. Hetzelfde geldt voor de verwijzing (in het hogerberoepschrift) van belanghebbende naar de verkoopprijs van een woning aan de [adres 8] (overigens zonder verdere onderbouwing), omdat ook dit een benedenwoning betreft.
5.8.
Ten aanzien van de twee resterende objecten aan de [adres 5] en de [adres 6] overweegt het Hof dat deze twee woningen (zoals belanghebbende stelt) mogelijk wat dichter bij de woning gelegen zijn, maar de drie door de heffingsambtenaar gehanteerde objecten in dezelfde buurt gelegen zijn als de woning en de onderlinge verschillen in afstand niet zodanig zijn dat er gevolgen aan verbonden kunnen worden voor wat betreft de bruikbaarheid als vergelijkingspand. Het Hof volgt de heffingsambtenaar in zijn gemotiveerde stelling – daarin door belanghebbende niet of onvoldoende weersproken – dat de kwaliteit en het onderhoud van [adres 5] als ‘matig’ moeten worden aangemerkt. Het Hof verwijst daarbij naar de omschrijving van deze ten verkoop aangeboden woning, waarbij wordt gemeld dat ‘heel veel oorspronkelijke details bewaard zijn gebleven’, er sprake is van een ‘eenvoudige badkamer’ en dat de vierde etage nog ‘naar eigen keuze’ ingedeeld kan worden. Hieruit leidt het Hof af dat de daartoe benodigde werkzaamheden zullen hebben geleid tot een relatief lagere verkoopopbrengst. De matige kwaliteit en onderhoud van deze woning is door de gemachtigde echter niet verdisconteerd in de prijs per vierkante meter. Ook anderszins zijn door de gemachtigde berekeningen gemaakt en aanpassingen aangebracht die niet of onvoldoende blijken uit de door hem gepresenteerde matrix en de overige door hem ingebrachte stukken. Onder verwijzing naar hetgeen hierna is overwogen in 5.9 en 5.10 verwerpt het Hof voorts de erfpachtcorrecties zoals die door de gemachtigde zelf – kennelijk op grond van inschatting - zijn bepaald. Dit leidt tot de conclusie dat belanghebbende de door hem bepleite waarde voor zijn woning niet aannemelijk maakt met de gegevens in de door zijn gemachtigde opgestelde matrix.
5.9.
Het Hof is vervolgens van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen. Het Hof sluit zich dienaangaande in de eerste plaats aan bij de uitspraken van dit Hof van 9 mei 2019, 19/00071, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609 en van 9 juli 2019, 19/00038, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, 19/00072, ECLI:NL:GHAMS:2019:2556, en 17/00515, ECLI:NL:GHAMS:2019:2554. Voor zover belanghebbende bedoeld heeft op te komen tegen deze uitspraken, wijst het Hof erop dat de tegen die uitspraken gerichte cassatieberoepen met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie ongegrond zijn verklaard (Hoge Raad 29 mei 2020, 19/02965, ECLI:NL:HR:2020:936, 19/03934, ECLI:NL:HR:2020:939, 19/03932, ECLI:NL:HR:2020:938, en 19/03959, ECLI:NL:HR:2020:940).
5.10.
Het Hof heeft in zijn voormelde uitspraken nog geen rekening kunnen houden met het rapport van 19 september 2019 van Francke en Van der Schans (ook wel: het Ortec-rapport)
en met de opmerking van belanghebbende dat de gemeente Amsterdam naar aanleiding van dat rapport het oude correctiesysteem niet langer toepast. Echter, het rapport van 19 september 2019 leidt niet tot een ander oordeel, noch belanghebbendes beroep op het daarop gebaseerde nieuwe systeem van de gemeente Amsterdam. Het Hof sluit zich dienaangaande aan bij hetgeen hieromtrent is overwogen in r.o. 4.4.5 tot en met 4.4.8 van de uitspraak van dit Hof van 29 juni 2021, 19/00600, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910, alsmede bij zijn uitspraken van 24 november 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:4117 (r.o. 5.4.1. tot en met 5.4.6.) en 23 november 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3674 (r.o. 5.12.1 tot en met 5.12.4).
De cassatieberoepen tegen de beide laatst vermelde uitspraken zijn met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie ongegrond verklaard in Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1517, respectievelijk Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1491. Daaraan zij toegevoegd dat het Hof in het Ortec-rapport niet heeft gelezen dat de ‘oude methode’ ondeugdelijk is en evenmin dat deze methode niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen of niet (meer) is gebaseerd op reële, goed verdedigbare keuzes.
5.11.
Hetgeen overigens nog door of namens belanghebbende, ter zitting dan wel in de van hem afkomstige stukken, naar voren is gebracht, leidt niet tot een ander oordeel.
Slotsom
5.12.
De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
6.Kosten
Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. A.M. van Amsterdam, voorzitter, B.A. van Brummelen en R.C.H.M. Lips, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 17 januari 2023 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.