ECLI:NL:GHAMS:2022:118

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.282.479/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 7784813 / CV EXPL 19-11547

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 januari 2022

inzake

[appellante],

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. A.J. Bakhuijsen te Amsterdam,

tegen

STICHTING DUWO,

gevestigd te Delft,

geïntimeerde,

advocaat: mr. T.A. Nieuwenhuijsen te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en DUWO genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 29 mei 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 3 maart 2020, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en DUWO als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord met een productie.

Daarna is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad – haar vordering alsnog zal toewijzen en DUWO zal veroordelen om hetgeen [appellante] ter uitvoering van het vonnis heeft voldaan aan DUWO aan haar terug te betalen, met veroordeling van DUWO in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten.

DUWO heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.12 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen dus ook het hof als uitgangspunt voor zover relevant. Waar nodig aangevuld met andere feiten komen de feiten neer op het volgende.

1.1

[appellante] en DUWO hebben in oktober 2012 met elkaar overleg gehad over de wens van [appellante] om (toen nog te bouwen) bedrijfsruimte te gaan huren op het Science Park in Amsterdam (hierna: de bedrijfsruimte), teneinde daarin een supermarkt te exploiteren.

1.2

In een e-mail van 27 december 2012 heeft DUWO aan [appellante] bevestigd dat zij de bedrijfsruimte in principe tot 1 mei 2013 heeft gereserveerd voor [appellante] en indien voor die tijd nog geen overeenstemming is over de huurovereenkomst partijen rond die periode tot nieuwe afspraken kunnen komen.

1.3

Op 18 april 2013 heeft [appellante] aan DUWO geschreven dat de bank gezien de hoogte van het te lenen bedrag aanvullende informatie heeft gevraagd, onder meer een verklaring waar duidelijk in staat dat [appellante] de enige is die een kleinschalige supermarkt in het Sciencepark gaat exploiteren. DUWO heeft hierop geantwoord dat zij dat niet kan doen. DUWO heeft haar succes gewenst met de bespreking met de bank.

1.4

In een e-mail van 29 april 2013 heeft [appellante] aan DUWO gemaild dat de bank haar ondernemingsplan in behandeling heeft, dat het financiële deel ervan door een accountant moet worden gescreend en dat de verwachting is dat de bank die screening en de goedkeuring in de tweede week van mei 2013 heeft afgerond, waarna de bank de kredietaanvraag verder moet behandelen.

1.5

In reactie hierop heeft DUWO op 1 mei 2013 laten weten dat de optie op de bedrijfsruimte die tot 1 mei 2013 liep is verlopen en dat DUWO zich niet meer gebonden voelt aan [appellante] als enige partij met het exclusieve recht op het huren van de bedrijfsruimte.

1.6

In mei 2013 is DUWO met Spar in gesprek gegaan over de verhuur van de bedrijfsruimte.

1.7

Op 9 en 10 mei 2013 heeft [appellante] een brief gestuurd aan DUWO waarin zij heeft verzocht – kort gezegd – om haar nog een kans te geven om de bedrijfsruimte te huren. In reactie hierop heeft DUWO meegedeeld dat er inmiddels meerdere partijen zijn waarmee DUWO in onderhandeling is en dat DUWO de keuze zal maken voor de partij die naar het oordeel van DUWO het beste concept biedt.

1.8

In een e-mail van 15 augustus 2013 heeft [appellante] aan DUWO geschreven – samengevat – dat zij het beste concept heeft voor het Science Park omdat zij daar drie kwart jaar aan het ondernemen is, zij een band heeft ontwikkeld met de verschillende doelgroepen en precies weet wat hun behoeftes zijn.

1.9

Bij brief van 15 november 2013 heeft de advocaat van [appellante] aan de advocaat van DUWO onder meer geschreven dat het stopzetten van de onderhandelingen door DUWO in strijd is met de redelijkheid en billijkheid en met de toezegging contact te hebben om tot nieuwe afspraken te komen als voor 1 mei 2013 geen overeenstemming is bereikt.

1.1

[appellante] heeft begin februari 2014 in kort geding gevorderd dat DUWO wordt veroordeeld om een huurovereenkomst bedrijfsruimte voor te leggen dan wel met haar in onderhandeling te treden en DUWO te verbieden om met een derde een huurovereenkomst aan te gaan voor de bedrijfsruimte.

1.11

Bij vonnis in kort geding van 24 februari 2014 de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam de vorderingen van [appellante] afgewezen. [appellante] heeft een appeldagvaarding laten betekenen maar heeft de zaak niet bij het hof aangebracht.

1.12

Per 1 september 2014 heeft DUWO de bedrijfsruimte aan Spar verhuurd.

1.13

Bij e-mail van 2 december 2016 heeft de toenmalige advocaat van [appellante] de advocaat van DUWO het volgende geschreven, voor zover hier van belang:
(…)[appellante] stelt dat zij als gevolg van de afgebroken contractsonderhandelingen schade heeft geleden. Hoewel daar natuurlijk geen rechten aan ontleend kunnen worden, stelt de voorzieningenrechter in punt 4.3 dat [appellante] (…) redelijkerwijs niet had hoeven te begrijpen dat DUWO na 1 mei 2013 met een andere partij in onderhandeling zou treden en het contact met [appellante] zou stilleggen. [appellante] is van mening dat gezien de wijze waarop de besprekingen zijn verlopen er in strijd is gehandeld met het gerechtvaardigd vertrouwen van [appellante] . [appellante] is van mening dat DUWO tekort heeft geschoten jegens haar en wenst daarom dat zij en DUWO bespreken hoe de geleden schade aan haar vanwege de voor haar desastreuze gang van zaken gecompenseerd kan worden (voorbereidingskosten, marktonderzoek en positief contractsbelang). Ik verneem graag van u of uw client bereid is om hierover aan de tafel te gaan. (…) [appellante] hoopt daarom dat een bodemprocedure achterwege hoeft te blijven en zij er met DUWO in minnelijke fase uit kan komen. Zij kan dan dit hoofdstuk in haar leven afsluiten. (…)

1.14

De advocaat van DUWO heeft hierop geantwoord, voor zover hier van belang:
De uitkomst van een eventuele bodemprocedure ziet DUWO met vertrouwen tegemoet. Onder voorbehoud van al haar rechten en weren en zonder dat hierop in rechte en beroep kan worden gedaan, is DUWO niettemin bereid kennis te nemen van wat uw cliënte concreet voor ogen staat. Een gesprek acht DUWO daarvoor niet nodig. Ik verzoek u daarom mij te berichten aan welke compensatie uw cliënte denkt. Ik voeg daaraan toe dat ‘hoog inzetten’ van uw kant in deze geen succesvolle strategie zal zijn. Als er al enige ruimte is, dan is die beperkt.

3.Beoordeling

Procedure in eerste aanleg

3.1

In eerste aanleg heeft [appellante] , samengevat, gevorderd DUWO te veroordelen tot betaling aan [appellante] van een schadevergoeding ter hoogte van primair het positief contractsbelang en subsidiair het negatief contractsbelang op te maken bij schadestaat en met veroordeling van [appellante] in de proceskosten. DUWO heeft de vorderingen betwist en een verjaringsverweer gevoerd.

3.2

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat de verjaringstermijn van de vorderingen op 7 althans op 15 november 2013 is aangevangen en dat de verjaring daarna niet is gestuit, zodat de vorderingen van [appellante] zijn verjaard, waarna de kantonrechter de vorderingen van [appellante] heeft afgewezen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

Procedure in hoger beroep

3.3

[appellante] is met één grief opgekomen tegen de afwijzing van de vorderingen. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat haar vorderingen op 16 november 2018 en dus ruim voor het uitbrengen van de inleidende dagvaarding van 13 mei 2019 zijn verjaard. [appellante] meent dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat in de e-mail van 2 december 2016 geen ondubbelzinnig voorbehoud op de schadevergoeding is te lezen. [appellante] betoogt dat in die e-mail is gewezen op de afgebroken onderhandelingen en de geleden schade en dat daarin is verzocht te bespreken hoe die schade kan worden gecompenseerd. Verder is een procedure aangekondigd als partijen niet tot een oplossing komen. De e-mail is afkomstig van een advocaat en daarop is gereageerd door de advocaat van DUWO en uit die reactie blijkt dat de betreffende e-mail een voldoende duidelijke waarschuwing was aan het adres van DUWO.

3.4

DUWO betwist dat de mededeling in de e-mail van 2 december 2016 een ondubbelzinnig recht op vergoeding van schade inhoudt. Daaruit volgt volgens DUWO dat [appellante] pretendeert een vordering tot schadevergoeding te hebben en houdt de mededeling slechts een uitnodiging in om in onderhandeling te treden over compensatie. Als het oogmerk was gericht op stuiting dan had de advocaat van [appellante] als professional dat met zoveel woorden dienen te doen. De reactie van de advocaat van DUWO op de e-mail van 2 december 2016 waarin zij haar rechten heeft voorbehouden, heeft niet bewerkstelligd dat de uitnodiging om te onderhandelen als stuitingshandeling kon worden gekwalificeerd. DUWO was

met de e-mail van 2 december 2016 niet voldoende gewaarschuwd. Dat geldt temeer nu DUWO na de mededeling dat [appellante] zou terugkomen op de reactie van DUWO niets meer van [appellante] of haar advocaat heeft vernomen tot de dagvaarding in eerste aanleg.

3.5

Tegen de aanvangsdatum van de verjaringstermijn is geen grief gericht. Daarmee staat vast dat de verjaringstermijn in ieder geval op 15 november 2013 is aangevangen. De vraag ligt vervolgens voor of de verjaringstermijn met de e-mail van 2 december 2016 is gestuit. Daartoe wordt als volgt overwogen.

3.6

De verjaring van een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis kan onder meer worden gestuit door een schriftelijke mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt (art. 3:317 lid 1 BW). De schriftelijke mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt moet een voldoende duidelijke waarschuwing aan de schuldenaar inhouden dat hij, ook na het verstrijken van de verjaringstermijn, rekening ermee moet houden dat hij de beschikking houdt over zijn gegevens en bewijsmateriaal, opdat hij zich tegen een dan mogelijkerwijs alsnog door de schuldeiser ingestelde vordering behoorlijk kan verweren (vgl. HR 24 november 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ0418). Bij de beoordeling of de mededeling aan de in art. 3:317 lid 1 BW gestelde eisen voldoet, dient niet alleen te worden gelet op de formulering daarvan, maar ook op de context waarin de mededeling wordt gedaan en op de overige omstandigheden van het geval (vgl. HR 18 september 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI8502). Bij deze beoordeling kan onder omstandigheden mede betekenis toekomen aan de verdere correspondentie tussen partijen (vgl. HR 28 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7063).

3.7

In de e-mail van 2 december 2016 heeft de (toenmalige) advocaat van [appellante] uiteengezet dat [appellante] als gevolg van de afgebroken contractsonderhandelingen schade heeft geleden en dat [appellante] daarom wenst dat zij en DUWO bespreken hoe de geleden schade aan haar vanwege de voor haar desastreuze gang van zaken gecompenseerd kan worden. Daaraan is verderop toegevoegd dat [appellante] hoopt dat een bodemprocedure achterwege kan te blijven en zij er met DUWO minnelijk uit kan komen. Hieruit kon en moest duidelijk zijn voor DUWO dat [appellante] het er niet bij zou laten en desnoods een procedure zou starten om genoegdoening te krijgen.

3.8

Gelet hierop was DUWO voldoende duidelijk gewaarschuwd dat zij, ook na het verstrijken van de verjaringstermijn, ermee rekening moest houden dat zij de beschikking moest houden over haar gegevens en bewijsmateriaal. De reactie van de advocaat van DUWO dat zij de uitkomst van een eventuele bodemprocedure met vertrouwen tegemoet ziet, geeft er blijk van dat DUWO dit zich ook realiseerde. Het feit dat de e-mail van 2 december 2016 een uitnodiging inhoudt om te onderhandelen over de hoogte van de schadevergoeding doet er, anders dan DUWO meent, niet aan af dat die e-mail daarnaast een waarschuwing bevat als hiervoor onder 3.6 bedoeld (vgl. ECLI:NL:HR:2015:2741).

3.9

De e-mail van 2 december 2016 heeft de verjaringstermijn van de door [appellante] gevorderde schadevergoeding dus gestuit. Uit het feit dat [appellante] daarna niet meteen van zich heeft laten horen doet er niet aan af dat met de stuiting een nieuwe verjaringstermijn is gaan lopen. Binnen die termijn heeft [appellante] DUWO gedagvaard om tot betaling van de schadevergoeding over te gaan.

3.1

De grief klaagt dan ook terecht over de beslissing van de kantonrechter dat de vorderingen zijn verjaard. Dat betekent dat het hof als gevolg van de devolutieve werking van het hogere beroep zal beoordelen en beslissen of [appellante] aanspraak heeft op de door haar gevorderde schadevergoeding.

Geen gerechtvaardigd vertrouwen

3.11

[appellante] betoogt dat het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar is omdat zij er op grond van de tussen partijen gevoerde correspondentie en door toedoen van DUWO er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een huurovereenkomst tot stand zou komen. [appellante] stelt daartoe het volgende. De huuroptie die [appellante] op 27 december 2012 van DUWO heeft ontvangen kwam erop neer dat zodra [appellante] daarvan gebruik zou maken, een huurovereenkomst tot stand zou komen. De essentialia van de huurovereenkomst waren namelijk al bepaald. De mogelijkheid voor [appellante] om gebruik te maken van de optie hing voor haar af van de financiering van de exploitatie. Daarom kreeg [appellante] van DUWO tot 1 mei 2013 de tijd om de financiering rond te krijgen. Wanneer op 1 mei 2013 nog geen overeenstemming was bereikt dan zouden partijen tot nieuwe afspraken komen. [appellante] heeft eind april 2013 aan DUWO meegedeeld dat de bank de plannen in behandeling had genomen. Het was wachten op goedkeuring van de bank. Niets wees erop dat het verzoek aan de bank niet gehonoreerd zou worden. Met haar succesvolle exploitatie van de SRV-wagen had zij haar zaken op orde en was [appellante] de aangewezen partij om een supermarkt te exploiteren. DUWO had rekening moeten houden met de gerechtvaardigde belangen van [appellante] en aan [appellante] redelijkerwijs een korte verlenging van de termijn moeten gunnen om de financiering af te ronden. Wanneer DUWO dat had gedaan dan was de huurovereenkomst tot stand gekomen, aldus [appellante] .

3.12

DUWO betwist dat zij onrechtmatig heeft gehandeld door de onderhandelingen af te breken. Volgens DUWO waren partijen nog niet in onderhandeling. [appellante] is tot 1 mei 2013 in de gelegenheid gesteld om te laten zien dat zij voldoende solide basis zou vormen om te kunnen onderhandelen over het aangaan van een huurovereenkomst. DUWO heeft in oktober 2012 duidelijk gemaakt dat zij van [appellante] een ondernemingsplan en een financieringsplan wilde zien. Tot 1 mei 2013 maar ook daarna niet, heeft DUWO nimmer een kredietaanvraag, een financieel plan of een ondernemingsplan van [appellante] ontvangen. [appellante] had op basis van het overleg in oktober 2012 en de e-mail van 27 december 2012 in redelijkheid niet kunnen verwachten dat zij na 1 mei 2013 nog de gelegenheid zou krijgen om voor het eerst gegevens over te leggen over haar onderneming. Uit de e-mail van [appellante] van 29 april 2013 blijkt dat [appellante] nog niet eens aan het begin van het beoordelingstraject stond bij de bank. DUWO heeft vervolgens het gesprek niet afgebroken maar wel de exclusiviteit beëindigd. Dat was niet onrechtmatig. DUWO kan niet worden verweten dat zij na 1 mei 2013, nadat [appellante] ruim vijf maanden de tijd had gekregen om een financierings- en ondernemingsplan over te leggen, met andere partijen in contact is getreden. Als [appellante] toen nog had willen onderhandelen dan had zij er alles aan moeten doen om haar plannen rond te krijgen, maar zij heeft aanvankelijk laten weten de beslissing van DUWO te billijken. [appellante] heeft er niet op kunnen vertrouwen dat een huurovereenkomst tot stand zou komen.

3.13

[appellante] maakt op grond van onrechtmatig afgebroken onderhandelingen aanspraak op schadevergoeding. DUWO betwist allereerst dat partijen in onderhandeling zijn getreden. Het hof volgt DUWO hierin niet. Partijen hebben immers op 17 oktober 2012 overleg gevoerd over de huur van de bedrijfsruimte. Toen is dus aanvang gemaakt met de onderhandelingen over een eventuele huurovereenkomst. Daar komt bij dat de onderhandelingen nader zijn geconcretiseerd met de e-mail van 27 december 2012, waarin DUWO [appellante] een huuroptie heeft gegeven, het te huren object is benoemd alsook de huurprijs waartegen kon worden gehuurd en de mogelijkheid om te huren voor de duur van een jaar is aangeboden.

3.14

Voor een beroep op schadevergoeding als gevolg van afgebroken onderhandelingen geldt op grond van vaste rechtspraak van de Hoge Raad de volgende strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf. Onderhandelende partijen zijn verplicht hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen. Niettemin staat het ieder van hen vrij de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in de totstandkoming van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt, aan het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij.

3.15

Tussen partijen is niet in geschil dat het voor [appellante] nodig was om financiering te regelen teneinde tot overeenstemming te komen over een huurovereenkomst. Vaststaat dat [appellante] van DUWO tot 1 mei 2013 de tijd heeft gekregen om haar (financiële) zaken op orde te krijgen. Het lag dus op de weg van [appellante] om voor 1 mei 2013 financiering te regelen. Dat is haar niet gelukt. Of [appellante] ook gehouden was een financieringsplan en ondernemingsplan voor te leggen aan DUWO doet daarom niet ter zake.

3.16

Op haar beurt was DUWO tot 1 mei 2013 bereid om niet met andere gegadigden te onderhandelen over een huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte. Na die datum stond het DUWO in principe vrij om met anderen te onderhandelen. Omdat [appellante] de benodigde financiering op 1 mei 2013 niet rond had, kon DUWO zich op het standpunt stellen dat zij zich niet langer gebonden voelde aan [appellante] als enige partij met een recht op een huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte. Niet gesteld en ook niet gebleken is dat [appellante] binnen afzienbare tijd na 1 mei 2013 alsnog met een goedgekeurde financieringsaanvraag bij DUWO heeft aangeklopt met het verzoek verder te onderhandelen. Ook in de maanden erna is [appellante] hiertoe niet overgegaan, hetgeen op haar weg lag als zij nog wilde meedingen met de onderhandelingen. Het geven van een uiteenzetting over haar concept en haar ervaring als onderneemster op Science Park was in de gegeven omstandigheden onvoldoende.

3.17

[appellante] voert nog aan dat DUWO rekening had moeten houden met de gerechtvaardigde belangen van [appellante] en had moeten instemmen met haar verzoek om de huuroptie te verlengen met enkele weken. In dat verband heeft zij gewezen op de toezegging dat partijen nieuwe afspraken kunnen maken als er geen overeenstemming was op 1 mei 2013 . Het hof is van oordeel dat DUWO niet gehouden was de huuroptie te verlengen. De e-mail van 27 december 2012 geeft geen verplichting daartoe. De tekst is vrijblijvender, er staat immers
kunnen we (…) tot nieuwe afspraken komen. Verder volgt uit de brief van 29 april 2013 slechts dat [appellante] de verwachting had dat de door haar gestelde kredietaanvraag in de tweede week van mei 2013 zou worden gescreend en goedgekeurd. Daarna zou de bank de kredietaanvraag moeten afhandelen. Dat de bank groen licht zou geven is, anders dan [appellante] stelt, niet per se evident, laat staan dat dit op korte termijn zou gebeuren. In dat verband verwijst het hof ook naar de in de brief van 18 april 2013 door de bank gewenste verklaring, die DUWO niet kon geven. Of de financiering rond zou komen was dus bij lange na niet zeker, nog daargelaten de vraag of [appellante] daadwerkelijk een (officiële) kredietaanvraag heeft gedaan. Een onderbouwing daarvan is immers ook in hoger beroep niet gegeven.

3.18

Onder deze omstandigheden mocht [appellante] er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand zou komen. DUWO heeft dus niet onrechtmatig gehandeld tegenover [appellante] door niet langer met haar te onderhandelen over de totstandkoming van een huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte.

3.19

Nu de grondslag van de vorderingen van [appellante] niet is komen vast te staan dienen de vorderingen te worden afgewezen.

Slotsom

3.2

Hoewel de grief terecht klaagt over het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot de verjaring, zal het vonnis waarvan beroep worden bekrachtigd. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van DUWO begroot op € 760,00 aan verschotten en € 1.114,00 voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, D. Kingma en J.F. Kuiken en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2022.