ECLI:NL:GHAMS:2021:2742

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 20/00026

21 september 2021

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], gevestigd te [Y] , belanghebbende,

(gemachtigde: A. Oosters),

en het incidenteel hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar,

tegen de uitspraak van 28 november 2019 in de zaak met kenmerk HAA 18/4426 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2018 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [xxx] te [Z] (hierna: het winkelpand) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 485.000. Gelijktijdig zijn verenigd in hetzelfde geschrift de aanslagen gemeentelijke belastingen 2018 bekendgemaakt.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van 4 september 2018 de vastgestelde waarde gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank.

1.3.

De rechtbank heeft bij de uitspraak van 28 november 2019 als volgt beslist (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de waarde van het winkelpand per 1 januari 2017 tot € 432.000;

- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 1.024;

- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 338 vergoedt.”

1.4.

Belanghebbende heeft op 13 januari 2020 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

De heffingsambtenaar heeft op 6 april 2020 tegen de uitspraak van de rechtbank incidenteel hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft daarop een schriftelijke zienswijze ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 juli 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in haar uitspraak ter zake van het winkelpand de navolgende feiten vastgesteld:

“
Feiten

1. Eiseres is eigenaar van het winkelpand.

2. Het winkelpand is gelegen aan de hoofdwinkelstraat van [Z] , een zogeheten A1-locatie. De straat is ingericht als voetgangerswinkelgebied.

3. Eiseres heeft op 23 november 2017 een huurovereenkomst gesloten met [de huurder] (hierna: de huurder) waarin het winkelpand met ingang van 16 oktober 2017 voor de duur van vijf jaar wordt verhuurd aan de huurder voor een huurprijs van € 40.000 per jaar.

4. Bij vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 25 juli 2017 is [A] in staat van faillissement verklaard. Inmiddels is een doorstart gemaakt.”

2.2.

Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan.

2.3.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voor het winkelpand op € 485.000 vastgestelde waarde een matrix overgelegd, met daarin opgenomen gegevens van een drietal objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten). Hieronder een gedeelte van de matrix:

[afbeelding met persoonsgegevens]

3.Geschil in (incidenteel) hoger beroep

3.1.

In het principaal hoger beroep is in geschil of de rechtbank terecht geen kostenvergoeding heeft toegekend voor de bezwaarfase.

3.2.

In het incidenteel hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van het winkelpand door de rechtbank op een te laag bedrag is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de voor het winkelpand bij het primaire besluit op € 485.000 vastgestelde waarde.

4.Oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft in haar uitspraak onder meer als volgt overwogen en beslist:

“
Waardering winkelpand

9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

10. Tussen partijen is niet in geschil dat in het onderhavige geval de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden bepaald met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode.

11. Bij de waardebepaling op basis van de door partijen gebruikte vorm van de huurwaardekapitalisatiemethode wordt de waarde van een onroerende zaak berekend door de bruto huurwaarde van de onroerende zaak (de huurwaarde) te vermenigvuldigen met de bruto huurwaardekapitalisatiefactor (de kapitalisatiefactor). Tussen partijen is niet in geschil dat de kapitalisatiefactor 10,8 bedraagt. Partijen verschillen van mening over de hoogte van de toe te passen huurwaarde.

12. Als uitgangspunt heeft te gelden dat de huurwaarde van een onroerende zaak overeenkomt met de kort voor of na de peildatum tussen niet-gelieerde partijen overeengekomen huurprijs. Dit is anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en bij betwisting aannemelijk maakt waaruit volgt dat de huurprijs niet die waarde weergeeft (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, BNB 2001/52).

13. Verweerder stelt dat het eigen huurcijfer niet de economische huurwaarde weergeeft. Hij heeft daarbij gewezen op het feit dat de huurovereenkomst is gesloten in de weken na het faillissement van [A] en in de doorstartfase. Verweerder wijst op door hem overgelegde publicaties waaruit blijkt dat [A] in de doorstartfase heeft onderhandeld over de huurprijs.

14. Verweerder heeft geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat de huurprijs van € 40.000 geen zakelijke huurprijs is. Verweerder heeft aangevoerd dat hij de huurovereenkomst van vóór het faillissement van huurder (hierna: de oude huurovereenkomst) nodig heeft om zijn standpunt aannemelijk te maken. Ter zitting heeft verweerder toegegeven dat hij de oude huurovereenkomst slechts bij de curator van de huurder en niet bij eiseres of haar gemachtigde heeft opgevraagd.
De rechtbank is van oordeel dat om die reden het ontbreken van de oude huurovereenkomst niet aan eiseres kan worden tegengeworpen. Verder heeft verweerder zijn stelling niet onderbouwd.
Dit betekent dat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan om aannemelijk te maken dat de door hem voor het winkelpand per 1 januari 2017 vastgestelde waarde niet te hoog is. Gelet hierop dient het beroep gegrond te worden verklaard.

15. Nu de gestelde huurprijzen van partijen zo dicht bij elkaar liggen (€ 40.000 en € 45.000) kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de huurprijs van € 40.000 niet zakelijk is. Het gelijk is daarom aan eiseres. De rechtbank stelt de waarde van het winkelpand per 1 januari 2017 vast op € 432.000.

Proceskostenvergoeding bezwaarfase

16. Ten slotte heeft eiseres gesteld dat er in de bezwaarfase een proceskostenvergoeding toegekend had moeten worden. De rechtbank overweegt dat op grond van artikel 7:15, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht de proceskosten worden vergoed indien het bestreden besluit herroepen is wegens een aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. Vast staat dat eiseres in haar bezwaarschrift een waarde van € 191.000 heeft bepleit en dat zij deze waarde niet heeft onderbouwd. Niet in te zien is dat eiseres de huurovereenkomst die zij in de beroepsfase heeft ingebracht niet al tijdens de bezwaarfase heeft kunnen overleggen. Het is daarom aan eiseres te wijten dat verweerder tijdens de bezwaarfase geen rekening heeft kunnen houden met deze huurovereenkomst. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres als gevolg daarvan geen recht op vergoeding van de proceskosten in de bezwaarfase.”

5.Beoordeling van het geschil

Hierna zal het Hof eerst het incidenteel hoger beroep van de heffingsambtenaar behandelen en vervolgens het hoger beroep van belanghebbende.

Incidenteel hoger beroep5.1.1. De heffingsambtenaar heeft in zijn incidenteel beroep voorop gesteld dat de huurovereenkomst van 23 november 2017 (vgl. uitspraak rechtbank onder 3) ‘geen goede waarde kan vertegenwoordigen nu het tot stand is gekomen in de snelkookpanfase van doorstart na faillissement van [A] ’ Volgens de heffingsambtenaar is in diverse persberichten rond dat faillissement duidelijk geworden dat alle destijds daarbij betrokken partijen water in de wijn hebben moeten doen.

5.1.2.

Volgens de heffingsambtenaar is de vastgestelde WOZ-waarde terecht gebaseerd op een jaarhuur van € 45.000 welke is gebaseerd op de vergelijkingsmethode.

5.1.3.

Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar hier nog het volgende aan toegevoegd:

“ [vergelijkingsobject x] en [vergelijkingsobject xx] bevinden zich in hetzelfde winkelrondje als het winkelpand. [vergelijkingsobject xxx] is gelegen op een A2 locatie en is minder goed vergelijkbaar met het winkelpand. Met name [vergelijkingsobject x] vonden wij een geschikt referentieobject.
(…)
Op de vraag van de voorzitter of ik een inhoudelijke toelichting kan geven bij de matrix, antwoord ik dat de objecten in hetzelfde winkelrondje zijn gelegen als het winkelpand. [vergelijkingsobject xxx] is evenwel een uitzondering en is gelegen op een A2 locatie. [straat x] is de winkelstraat waar [regio in Nederland] komt winkelen. In die straat zitten alle grote ketens. In de bezwaarfase is verwezen naar de objecten [vergelijkingsobject xxxx] en [vergelijkingsobject xxxxx] , die liggen buiten het winkelrondje. Wij vonden dat geen goede referentieobjecten gelet op de objecten die wel voorhanden waren.”

5.2.1.

Belanghebbende betwist het door de heffingsambtenaar gestelde gebrek aan bruikbaarheid van de in november 2017 overeengekomen huurprijs van € 40.000. Volgens hem is dat gebrek onvoldoende onderbouwd.

5.2.2.

Over de door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatiematrix (waarin de vergelijkingsmethode is toegepast) merkt belanghebbende op dat deze eerst ter zitting van de rechtbank aan de processtukken is toegevoegd.

5.2.3.

Over de in de taxatiematrix opgenomen vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject xx] en [vergelijkingsobject xxx] is volgens belanghebbende niets bekend; geen fotos, geen huurovereenkomsten en geen objectbeschrijvingen van deze vergelijkingsobjecten. Bovendien betreft het volgens belanghebbende objecten die deels winkel, deels woning zijn. Voorts is ook van het in de matrix opgevoerde vergelijkingsobject [vergelijkingsobject x] niets bekend (eveneens geen foto’s, geen huurovereenkomst en geen objectbeschrijving van dit vergelijkingsobject).
Voorts is ook over de drie in de matrix vermelde vraaghuren en de objecten waarop deze betrekking hebben onvoldoende bekend, aldus belanghebbende.

5.3.

Het Hof sluit zich aan bij hetgeen de rechtbank in de onderdelen 9 tot en met 12 van haar uitspraak heeft overwogen. Hieruit volgt onder meer dat het primair op de weg van de heffingsambtenaar heeft gelegen de vastgestelde waarde te onderbouwen. Het Hof acht de heffingsambtenaar daarin niet geslaagd. Gezien ook de gemotiveerde betwisting door belanghebbende van de huurwaarden van vergelijkingsobjecten (zoals deze zijn vermeld in de door de heffingsambtenaar ter zitting van de rechtbank overgelegde taxatiematrix) heeft het op de weg van de heffingsambtenaar gelegen de representativiteit/vergelijkbaarheid van die huurwaarden nader te onderbouwen. Met het overleggen van voormelde matrix en de daarop ter zitting van het Hof verstrekte toelichting heeft de heffingsambtenaar de door hem gestelde waarde naar het oordeel van het Hof niet voldoende onderbouwd. Zo is het Hof niet dan wel onvoldoende bekend omtrent wat de heffingsambtenaar onder het winkelrondje (zie 5.1.3) verstaat, waar het winkelpand en de vergelijkingsobjecten zijn gelegen, wat de staat van deze panden is, wat de per peildatum overeengekomen huur van het winkelpand is, wanneer deze huur is overeengekomen en wanneer de huren van de vergelijkingsobjecten zijn overeengekomen. Ook is onvoldoende bekend of, en zo ja, in hoeverre er sprake is van een woon- dan wel winkelgedeelte bij de vergelijkingsobjecten.
Evenmin volgt uit hetgeen de heffingsambtenaar in hoger beroep heeft aangevoerd dat de door de rechtbank vastgestelde waarde te laag is. Het Hof zal derhalve deze waarde in hoger beroep in stand laten.

Hoger beroep5.4.1. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de rechtbank ten onrechte geen kosten voor de bezwaarfase heeft vergoed. Volgens hem hadden voor die fase twee procespunten moeten worden vergoed, alsmede de kosten van het indienen van een taxatierapport na een inpandige taxatie. Belanghebbende beschouwt het in de beroepsfase overgelegde rapport als een herziene versie van het eerder in de bezwaarfase overgelegde rapport en verlangt daarvoor geen vergoeding. Ter zake van de kosten van de taxatie heeft belanghebbende een factuur van [persoon X] overgelegd voor een bedrag van € 333,96, op basis van 4 uren en een uurtarief van € 69.

5.4.2.

Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende nog het volgende opgemerkt:

“Op de vraag van het Hof om welke proceskostenvergoeding ik vraag, antwoord ik dat het gaat om de proceskosten in bezwaar en hoger beroep. In bezwaar twee punten voor het bezwaarschrift en het horen én het taxatierapport van [persoon X] . In hoger beroep drie punten voor het hogerberoepschrift, het verweerschrift op incidenteel hoger beroep en het verschijnen ter zitting. Verder vind ik dat vanwege de gang van zaken een gewicht van 1,5 aan de punten moet worden toegekend.

Ten aanzien van de deskundigheid van [persoon X] wil ik opmerken dat niet is vereist dat hij is ingeschreven in het register voor taxateurs.”

5.5.1.

Volgens de heffingsambtenaar is van zijn kant geen sprake van een onrechtmatig handelen in de bezwaarfase, onder meer omdat volgens hem in die fase gebruik is gemaakt van geschikte vergelijkingsobjecten. Voorts acht de heffingsambtenaar het van belang dat het aan de overeenkomst van 23 november 2017 te ontlenen huurgegeven eerst in de beroepsfase door belanghebbende is ingebracht.

5.5.2.

Voor het door belanghebbende in de bezwaarfase overgelegde taxatierapport kan volgens de heffingsambtenaar geen kostenvergoeding worden toegekend, omdat degene die dat rapport heeft opgesteld [persoon X] niet stond ingeschreven bij de Stichting VastgoedCertificering en deze persoon op die grond niet als een deskundige is te beschouwen.

5.5.3.

Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar nog het volgende opgemerkt:

“Op de vraag van het Hof welke referentieobjecten zijn gebruikt ter onderbouwing van de in het primaire besluit vastgestelde waarde van het winkelpand, antwoord ik dat ik denk dat die onderbouwing pas in de bezwaarfase is opgesteld. De taxateur verzamelt marktinformatie en bepaalt op basis van die informatie de primaire prijs per m2. Deze marktinformatie is eenvoudig op te roepen via het internet.”

5.6.1.

Naar het oordeel van het Hof is met de onrechtmatigheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waardebeschikking de onrechtmatigheid van het primaire besluit in beginsel gegeven en heeft belanghebbende, indien daarom tijdig is verzocht, op die grond recht op vergoeding van de kosten van de bezwaarfase. In het onderhavige geval is dat niet anders. De omstandigheid dat belanghebbende eerst in de beroepsfase het in november 2017 tot stand gekomen huurgegeven van het winkelpand heeft verstrekt doet daar niet aan af, reeds omdat dit gegeven bij het nemen van het primaire besluit geen rol heeft gespeeld, de onderbouwing van het primaire besluit ontoereikend is gebleken en de heffingsambtenaar, zoals hij ter zitting van het Hof heeft verklaard, de onderbouwing van het primaire besluit eerst in de bezwaarfase heeft opgesteld. Dit betekent dat belanghebbende recht heeft op vergoeding van de kosten van de bezwaarfase.

5.6.2.

Naar het oordeel van het Hof staat de omstandigheid dat de door belanghebbende ingeschakelde taxateur niet is ingeschreven bij de Stichting VastgoedCertificering, gezien ook de inhoud van de van die taxateur overgelegde rapporten, niet eraan in de weg dat ter zake van de door hem verrichte werkzaamheden kosten dienen te worden vergoed. Voor de hoogte van deze kosten volgt het Hof de opgave van belanghebbende, met inachtneming van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Raad voor de Rechtspraak,
Stcrt. 28 mei 2018, nr. 28796. Dit betekent dat wordt uitgegaan van een uurtarief van € 68 (tarief voor courante niet-woningen, exclusief BTW) en dat het voor de verrichte taxatie te vergoeden bedrag uitkomt op afgerond € 329 (inclusief BTW).

Slotsom5.7. Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond. Het incidenteel hoger beroep van de heffingsambtenaar is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd.

6.6. Kosten

Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat in de eerste plaats de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Het gaat in het onderhavige geval om de vergoeding van de kosten van de bezwaarfase en de kosten in hoger beroep.
Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief vast op:
- bezwaarfase: 2 punten (proceshandelingen: bezwaarschrift en verschijnen hoorzitting) x
€ 265 x 1 (wegingsfactor) = € 530 + € 329 (taxatierapport) = € 859.
- hogerberoepsfase: 3 punten (proceshandelingen: hogerberoepschrift, verweerschrift en verschijnen zitting Hof) x € 534 x 1 (wegingsfactor) = € 1.602.
In totaal bedragen de te vergoeden proceskosten derhalve € 2.461.

7.7. Beslissing

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, uitsluitend voor zover deze een niet vergoeden van de kosten van de bezwaarfase inhoudt;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 2.461, en

- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende in hoger beroep betaalde griffierecht van € 519 vergoedt.

De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van
mr. A.F.J.S. Molleman als griffier. De beslissing is op 21 september 2021 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen.
Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederenAlleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte.
Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.