ECLI:NL:GHAMS:2018:894 - Gerechtshof Amsterdam - Beoordeling hoger beroep tegen WOZ-waarde woning en parke...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 17/00190

20 maart 2018

uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X]te [Z] , belanghebbende,

tegen de uitspraak van 20 februari 2017 in de zaak met kenmerk AMS 16/219 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2015 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [A-laan] 115 te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2014 voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 748.500.

1.2.

Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 14 december 2015, de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3.

Bij uitspraak van 20 februari 2017 heeft de rechtbank het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak op 2 april 2017 hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft op 24 januari 2018 een nader stuk ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 februari 2018. Belanghebbende is zelf verschenen. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. N.M. Kell en P.A. Mulders (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast.

2.2.

De woning is een appartement met twee parkeerplaatsen en stamt uit het bouwjaar 2007. De woning ligt op de eerste etage en heeft een oppervlakte van 183 m2. De parkeerplaatsen bestaan uit een met strepen aangeduid vak waarbinnen geparkeerd mag worden, welke vakken zich bevinden in een gezamenlijke garage. Het appartementencomplex staat op in erfpacht uitgegeven grond. De eigenaren van de appartementen zijn daarvoor een canon verschuldigd. De canon is in 2008 afgekocht voor 50 jaar.

3.Geschil in hoger beroep

3.1.

Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep de hoogte van de WOZ-waarde in geschil. Ter zitting heeft belanghebbende desgevraagd verklaard dat, hoewel zijn (hoger) beroepschrift vermeldt dat het gericht is tegen de gecombineerde aanslag 2015, het geschil uitsluitend betrekking heeft op de WOZ-beschikking en de aanslag onroerendezaakbelasting (en dus niet de afvalstoffenheffing en de rioolheffing).

3.2.

Belanghebbende staat een waarde van € 660.000 voor en de heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 748.500 (gelijk aan de door hen bij de rechtbank bepleite waarden).

3.3.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen en beslist:

“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4. De taxateur heeft in beroep een ‘Overzicht taxatiewaarden’ (taxatiekaart) overgelegd, waarin hij de WOZ-waarde van de woning aan de hand van transactieprijzen van drie vergelijkingsobjecten nader heeft onderbouwd. Het betreft de vergelijkingsobjecten [A-laan] 105, [A-laan] 125 en [A-laan] 89. Uit de taxatiekaart blijkt dat, uitgaande van een WOZ-waarde van de woning van € 748.500, de taxatiewaarde per eenheid (m2) voor het woningdeel van de woning € 3.686 bedraagt. De gemiddelde gerealiseerde prijs per eenheid (m2), zijnde de op basis van de Wet WOZ geldende uitgangspunten naar de waardepeildatum herleide verkoopprijs, voor het woningdeel van de drie vergelijkingsobjecten bedraagt € 5.094.

5.1.

Eiser betoogt dat de motivering van de bestreden uitspraak niet controleerbaar en aanvaardbaar is, omdat niet concreet is ingegaan op zijn bezwaren.

5.2.

Verweerder heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat in de bestreden uitspraak voldoende is ingegaan op de door eiser in het aanvullende bezwaarschrift naar voren gebrachte gronden.

5.3.

Eisers betoog slaagt niet. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de gronden in het aanvullende bezwaarschrift van eiser van 6 augustus 2015 vrij algemeen van aard. Zo is in dat aanvullende bezwaarschrift aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen in objectkenmerken tussen de woning en de bij verweerder beschikbare marktinformatie, zonder dat concreet is aangegeven op welke objectkenmerken hierbij wordt gedoeld. Verder is aangevoerd dat rekening dient te worden gehouden met de ligging van de woning (aan de noordkant van het complex). In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder overwogen dat de taxatiewaarde van de woning is vergeleken met de verkoopprijzen van de drie woningen die op het taxatieverslag staan. Deze woningen zijn niet identiek aan de woning van eiser en de verschillen in perceelgrootte, ligging, bouwjaar, kwaliteit en oppervlakte zijn in de waardering betrokken, aldus verweerder in de uitspraak op bezwaar. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hiermee voldoende concreet ingegaan op de bezwaargronden van eiser. Verweerder heeft de waarde van de woning in beroep vervolgens nader gemotiveerd door middel van de in overweging 4 vermelde taxatiekaart. Volgens vaste rechtspraak is er geen rechtsregel die zich ertegen verzet dat verweerder in beroep de waardebepaling nader onderbouwt. De rechtbank verwijst in dat verband naar de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 25 november 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:5367. Dat eiser al in bezwaar heeft gevraagd om toezending van een matrix (een taxatiekaart), zoals hij in beroep heeft aangevoerd, is de rechtbank uit het aanvullende bezwaarschrift en uit de overige gedingstukken niet gebleken.

6.1.

Eiser stelt verder dat de WOZ-waarde voor 2015 (peildatum 1 januari 2014; € 748.500) 6,3% lager is dan de aanvankelijk vastgestelde WOZ-waarde voor 2014 (peildatum 1 januari 2013; € 799.000). De rechtbank heeft de WOZ-waarde voor 2014 echter bij uitspraak van 7 oktober 2015 verlaagd naar € 770.000 omdat verweerder de waarde van de twee bij het appartement behorende parkeerplaatsen te hoog had vastgesteld. Dezelfde procentuele daling per de peildatum 1 januari 2014 had toegepast moeten worden op het bedrag van € 748.500, aldus eiser.

6.2.

Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde onafhankelijk van de waarde van een vorig jaar dient te worden bepaald.

6.3.

Volgens vaste rechtspraak komt aan de voor een eerder jaar vastgestelde WOZ-waarde geen zelfstandige betekenis toe bij de waardebepaling voor het in geding zijnde jaar. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 27 augustus 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:6268. Dit geldt naar het oordeel van de rechtbank ook voor de waarde van de parkeerplaatsen die bij het appartement van eiser behoren. Ook die waarde moet elk jaar opnieuw worden bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen. De WOZ-waarde van de woning kan dan ook niet worden vastgesteld door middel van de door eiser voorgestane procentuele daling. Deze beroepsgrond van eiser slaagt niet.

7.1.

Eiser betoogt ook dat sprake is van strijd met het gelijkheidsbeginsel, omdat de WOZ-waarde van het appartement [A-laan] 119 voor 2015 op een lager bedrag is vastgesteld dan de WOZ-waarde van de woning, terwijl de ligging van nummer 119 beter is omdat het hoger gelegen is en een beter uitzicht heeft.

7.2.

Volgens vaste rechtspraak is in belastingzaken, voor zover hier van belang, alleen dan sprake van strijd met het gelijkheidsbeginsel als ten minste twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd (de zogenaamde meerderheidsregel). De rechtbank verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942. Eiser heeft maar naar één andere woning verwezen, die bovendien volgens eisers eigen verklaring qua uitzicht en ligging niet identiek is aan de woning van eiser. Alleen al daarom kan geen sprake zijn van een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel. Deze beroepsgrond van eiser slaagt evenmin.

8.1.

Eiser voert voorts aan dat de vergelijkingsobjecten die de taxateur in de taxatiekaart heeft gebruikt, niet rond de peildatum zijn verkocht. Verder heeft eiseres zich beroepen op een arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113. Uit dit arrest volgt dat ervan kan worden uitgegaan dat de koopprijs van een woning de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt als er niet meer dan drie maanden is gelegen tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de leveringsdatum. Niet aangetoond is dat dit het geval is bij de vergelijkingsobjecten, aldus eiser.

8.2.

Uit de taxatiekaart blijkt dat de transactiedata van de vergelijkingsobjecten respectievelijk 23 juni 2014, 16 oktober 2015 en 1 oktober 2014 zijn. In de rechtspraak wordt in de regel aangenomen dat de transacties van vergelijkingsobjecten om en nabij een jaar voor of na de peildatum moeten hebben plaatsgevonden. Onder omstandigheden wordt in de rechtspraak aanvaardbaar geacht dat transactiedata van vergelijkingsobjecten meer dan een jaar van de peildatum zijn gelegen, zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 5 juli 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:5540. Naar het oordeel van de rechtbank ligt de transactiedatum van het vergelijkingsobject [A-laan] 125 (16 oktober 2015) te ver verwijderd van de peildatum 1 januari 2014. Dit vergelijkingsobject kan dus niet worden gebruikt als onderbouwing van de waarde van de woning op de peildatum. De transactiedata van de andere twee vergelijkingsobjecten liggen naar het oordeel van de rechtbank dicht genoeg bij de peildatum om wel gebruikt te kunnen worden als onderbouwing van de waarde van de woning.

8.3.

In het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016 waar eiser zich op beroept, is overwogen dat niet als algemene regel kan worden aanvaard dat de overeengekomen koopprijs voor een onroerende zaak gelijk is aan de waarde van die zaak op het tijdstip van de levering. Mede uit overwegingen van uitvoerbaarheid is het niettemin toelaatbaar om een dergelijke gelijkstelling als uitgangspunt te hanteren indien (i) de overeengekomen prijs gebaseerd is op de uitgangspunten vermeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ, en (ii) niet meer dan drie maanden zijn verstreken tussen de totstandkoming van de koopovereenkomst en de levering, aldus de Hoge Raad.

8.4.

Ter zitting heeft verweerder verklaard dat de vergelijkingsobjecten [A-laan] 105 en [A-laan] 89 volgens de verkoopaktes zijn verkocht op 21 februari 2014 respectievelijk 30 juli 2014. De rechtbank stelt vast dat ten aanzien van het vergelijkingsobject [A-laan] 89, dat op 1 oktober 2014 is geleverd, wordt voldaan aan het door de Hoge Raad gestelde termijn van drie maanden tussen de totstandkoming van de koopovereenkomst en de levering. Bij het vergelijkingsobject [A-laan] 105 is deze termijn echter langer dan drie maanden. De rechtbank heeft verweerder daarom in de heropeningsbeslissing in de gelegenheid gesteld nader te motiveren dat dit vergelijkingsobject, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016, gebruikt kan worden ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. In reactie hierop heeft de taxateur in een rapport van 6 september 2016 aangegeven dat er in de eerste maand van 2014 een prijsstijging van 0,75% heeft plaatsgevonden in deze buurt en voor dit type woning. De taxateur heeft de transactieprijs met dit percentage gecorrigeerd naar 1 januari 2014 wat resulteert in het transactiecijfer € 1.032.000,-, en in een gerealiseerde m2-prijs van € 5.852. Uit het rapport van 6 september 2016 blijkt echter niet op grond van welke gegevens is geconcludeerd dat in de eerste maand van 2014 een prijsstijging van 0,75% heeft plaatsgevonden. Daarbij komt dat niet is ingegaan op de prijsontwikkeling in deze buurt tot 21 februari 2014. Verweerder heeft niet gemotiveerd waarom de prijsontwikkeling in de maand februari 2014 achterwege is gelaten bij de correctie van de transactieprijs. Hieruit volgt dat dit object niet kan worden gebruikt ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Deze beroepsgrond slaagt. Om die reden zal de rechtbank de gronden van eiser die specifiek zien op het vergelijkingsobject [A-laan] 105 buiten bespreking laten.

8.5.

Uit het voorgaande volgt dat ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning alleen het vergelijkingsobject [A-laan] 89 resteert. Dit vergelijkingsobject is in hetzelfde appartementencomplex gelegen als de woning, is van hetzelfde archetype en stamt uit hetzelfde bouwjaar als de woning. Gelet hierop is dit vergelijkingsobject naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijs van dit vergelijkingsobject kan dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. De rechtbank zal de overige beroepsgronden van eiser bespreken in relatie tot dit resterende vergelijkingsobject.

9.1.

Eiser stelt dat de waarde van de parkeerplaatsen door de taxateur te hoog is vastgesteld, te weten op € 35.000 per parkeerplaats. Die waarde is volgens eiser maximaal € 25.000, wat blijkt uit een verkooptransactie van een losse parkeerplaats van € 19.500 en uit de waarde van een parkeerbox tegenover zijn appartement van € 25.000.

9.2.

Verweerder stelt zich op het standpunt dat de verkooptransactie waarnaar eiser verwijst, niet op de vrije markt heeft plaatsgevonden. De parkeerplaats moest eerst worden aangeboden aan de overige bewoners, daarna aan de VvE en pas daarna mocht de parkeerplaats in de vrije verkoop worden aangeboden. De verkoper heeft zelf ook verklaard dat de verkoop geen representatieve verkoop was. Verder staat het appartement met nummer 50 te koop met een vraagprijs voor een parkeerplaats van € 50.000. Daaruit blijkt dat de verkoopprijs van € 19.500 niet de juiste marktwaarde weergeeft, aldus verweerder.

9.3.

In reactie hierop voert eiser aan dat de aanbiedingsprocedure anders verloopt dan door verweerder is geschetst. Een losse parkeerplaats moet eerst worden aangeboden aan (een beperkt aantal) leden van de VvE die geen of één parkeerplaats hebben. Daarna mag de parkeerplaats aan een ieder binnen en buiten de VvE worden aangeboden. Van de aanbiedingsprocedure gaat geen waardedrukkend effect uit. De verkoper had de parkeerplaats voor een hogere prijs kunnen aanbieden als hij van mening was geweest dat de parkeerplaats een hogere waarde had op de vrije markt, aldus eiser.

9.4.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de waarde van de parkeerplaatsen van de woning onvoldoende onderbouwd. De taxateur heeft niet verwezen naar verkooptransacties van parkeerplaatsen, maar slechts naar een vraagprijs voor een parkeerplaats. Een vraagprijs kan echter niet gelden als een toereikende onderbouwing van de waarde van de parkeerplaatsen bij de woning. De door eiser voorgestane waarde van € 19.500 geeft naar het oordeel van de rechtbank evenmin de waarde in het economisch verkeer weer. Uit de door eiser overgelegde akte van levering blijkt namelijk dat de parkeerplaats is verkocht aan de bewoner van het appartement [A-laan] 67. De rechtbank acht het niet onaannemelijk dat met een verkoop van een parkeerplaats aan een medebewoner uit hetzelfde appartementencomplex geen sprake is van een marktconforme prijs. De rechtbank ziet daarom aanleiding de waarde van de parkeerplaatsen behorende bij de woning van eiser vast te stellen op € 25.000 per parkeerplaats. Deze waarde geldt dan ook voor de parkeerplaats van het resterende vergelijkingsobject [A-laan] 89. Zoals verweerder ter zitting heeft verklaard, betekent dit dat de gerealiseerde transactieprijs voor het woningdeel van het vergelijkingsobject stijgt naar € 4.624 per m2, en dat de taxatiewaarde voor het woningdeel van de woning van eiser stijgt naar € 3.795 per m2. Hiermee is in beginsel aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

10.1.

Eiser meent dat geen rekening is gehouden met de verschillen in objectkenmerken tussen de woning en het vergelijkingsobject, zoals etage, ligging en oppervlakte. Voor wat betreft de ligging wijst eiser op het feit dat zijn woning op het noordwesten is gelegen.

10.2.

De taxateur heeft met betrekking tot het vergelijkingsobject [A-laan] 89 ter zitting verklaard dat dit object is gelegen op dezelfde etage als de woning en dat dit object op het noordoosten ligt.

10.3.

Eiser heeft in reactie hierop bevestigd dat het vergelijkingsobject [A-laan] 89 op dezelfde etage is gelegen als de woning. Verder heeft eiser ter zitting verklaard dat hij niet weet of het vergelijkingsobject op het noordoosten is gelegen. Ook heeft eiser gewezen op het feit dat het vergelijkingsobject een veel kleinere oppervlakte heeft (133 m2) dan zijn woning (183 m2).

10.4.

De rechtbank stelt vast dat de woning van eiser inderdaad een grotere oppervlakte heeft dan het vergelijkingsobject [A-laan] 89. Een eventueel waardedrukkend effect hiervan op de waarde van het woningdeel per m2 van de woning wordt naar het oordeel van de rechtbank echter ruimschoots gecompenseerd door de aanzienlijk lagere taxatiewaarde voor het woningdeel van de woning (€ 3.795 per m2) ten opzichte van de transactieprijs voor het woningdeel van het vergelijkingsobject (€ 4.624 per m2). Hetzelfde geldt voor een eventuele ongunstiger ligging van de woning ten opzichte van het vergelijkingsobject.

11. Gelet op het voorgaande heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is dan ook ongegrond.”

5.Beoordeling van het geschil

5.1.

Belanghebbende herhaalt in hoger beroep zijn klacht dat de heffingsambtenaar de waardebeschikking, de uitspraak op bezwaar en het verweerschrift onvoldoende heeft gemotiveerd. Hij stelt dat de heffingsambtenaar aldus in strijd handelt met het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel. Het Hof verwerpt deze klacht. De waardebeschikking behoeft niet gemotiveerd te worden, maar is niettemin voorzien van (summiere) gegevens van drie vergelijkingsobjecten. De uitspraak op bezwaar houdt, kort gezegd, in dat naar de mening van de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de op de WOZ-beschikking en het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten. Het taxatieverslag bevat onder meer het adres van de vergelijkingsobjecten, het bouwjaar daarvan, de grootte, het type woning. Het verweerschrift bevat vergelijkbare informatie. Weliswaar is de motivering van de uitspraak op bezwaar en de verweerschriften niet zeer uitgebreid, en heeft de heffingsambtenaar verzuimd de berekening van de erfpachtcorrectie over te leggen, maar de motivering schiet niet zodanig te kort dat daaraan procedurele sancties verbonden zouden moeten worden.

5.2.

Belanghebbende klaagt voorts over de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Deze zouden, zo stelt hij, zodanig afwijken van de woning dat zij niet bruikbaar zijn. Hij wijst in het bijzonder op het verschil in oppervlakte tussen de woning en het door de rechtbank ter vergelijking aanvaarde object [A-laan] 89, en op de omstandigheid dat, naar hij stelt, de ligging van een appartement binnen het complex (etage, windrichting) zeer grote invloed heeft op de waarde.

5.3.

De heffingsambtenaar herhaalt dat de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten bruikbaar zijn; zij zijn weliswaar niet gelijk aan de woning, maar zij zijn uitstekend geschikt om, rekening houdende met de verschillen in de waardebepalende elementen (zoals de door belanghebbende genoemde oppervlakte en ligging binnen het gebouw), de waarde van de woning te bepalen. De rechtbank heeft, zo stelt hij, ten onrechte het object [A-laan] 105, als vergelijkingsobject verworpen. In hoger beroep voert hij dan ook dit object wederom aan, alsmede een nieuw object, gelegen aan het adres [B-weg] 111.

5.4.

Een van de voorwaarden voor bruikbaarheid van een vergelijkingsobject is dat de verkoop daarvan niet te ver van de peildatum moet hebben plaatsgevonden. Met “verkoop” wordt bedoeld de (obligatoire) overeenkomst van verkoop. Deze datum ligt zodanig dicht bij de peildatum (minder dan twee maanden verwijderd), dat het Hof op dit punt geen belemmering ziet het object in de vergelijking te hanteren. De heffingsambtenaar heeft op basis van indexatiecijfers de verkoopprijs gecorrigeerd van € 1.039.794 naar € 1.032.000 (waarde op de peildatum). Indien de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode van terugrekenen al onjuist zou zijn, zal het Hof daaraan geen gevolgen verbinden, omdat niet aannemelijk is dat de eventuele fout van zodanig cijfermatig gewicht is, dat die gevolgen zou moeten hebben voor de waardering van de woning.

5.5.

Ook overigens acht het Hof de [A-laan] 105 geschikt ter vergelijking. Datzelfde geldt voor de andere twee door de heffingsambtenaar aangevoerde objecten. Het Hof slaat daarom in hoger beroep acht op het (door de rechtbank aanvaarde) object [A-laan] 89, het (door de rechtbank verworpen) object [A-laan] 105 en het (in hoger beroep nieuw aangevoerde) object [B-weg] 111. De door belanghebbende aangevoerde verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, zijn niet van dien aard, dat een vergelijking – waarbij, zo nodig herhaald, rekening wordt gehouden met de verschillen – onmogelijk zou zijn.

5.6.

De vergelijking toont aan dat de gemiddelde waarde (dat wil zeggen: betaalde prijs) per m2 van het woonoppervlakte van de vergelijkingsobjecten € 4.704 bedraagt; de aan de woning toegekende waarde van het woondeel bedraagt € 3.686 per m2. Het verschil in waarde per m2 is dermate groot, dat aannemelijk is dat de heffingsambtenaar ruimschoots rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Opmerking verdient, dat belanghebbendes stelling dat van de ligging van een appartement op een lage etage een zwaar waardedrukkend effect uitgaat, niet wordt ondersteund door het transactiecijfer van de [A-laan] 105, welk object, blijkens de door belanghebbende ingebrachte verkoopbrochure, op de begane grond is gelegen. Belanghebbendes appartement bevindt zich op de eerste etage.

5.7.

Belanghebbende brengt voorts in, dat de heffingsambtenaar een te hoge waarde heeft toegekend aan de twee parkeerplaatsen bij zijn woning, en dat de berekening van de erfpachtcorrectie niet inzichtelijk is gemaakt; het Hof zal deze laatste klacht zo verstaan, dat belanghebbende stelt dat de correctie te hoog is.

5.8.

Bij de behandeling van deze klachten stelt het Hof het volgende voorop. De in geschil zijnde waarde betreft de waarde van het object in zijn geheel (zulks met inachtneming van de in artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ verwoorde overdrachts- en verkrijgingsficties). Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken. Deze afzonderlijke elementen kunnen, anders dan belanghebbende mogelijk meent, niet apart op hun juistheid worden getoetst. Toetssteen blijft immers uiteindelijk de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.

5.9.

Wat betreft de waarde van de parkeerplaats, heeft de rechtbank de waarde in goede justitie vastgesteld op € 25.000. Partijen komen daar beide tegen op. Belanghebbende wijst op een vergelijkbare parkeerplaats in hetzelfde appartementencomplex die in juni 2013 verkocht is voor € 19.500. De heffingsambtenaar bestrijdt de bruikbaarheid van deze verkoop, omdat deze niet op de vrije markt zou zijn tot stand gekomen. Een eigenaar van een parkeerplaats die wil verkopen, is verplicht de plaats aan te bieden aan de bewoners van het appartementencomplex. Belanghebbende bestrijdt dat deze aanbiedingsplicht zou betekenen dat de verkoopprijs niet de marktprijs vertegenwoordigt, omdat de verkoper zelf de prijs mag bepalen, en bij gebrek aan belangstellenden voor die prijs vrij is de parkeerplaats aan derden aan te bieden. De heffingsambtenaar wijst echter op het feit dat andere parkeerplaatsen in het appartementencomplex te koop staan, voor veel hogere bedragen (€ 45.000), welke stelling belanghebbende op zijn beurt pareert met de – door de heffingsambtenaar erkende – observatie dat deze parkeerplaatsen worden aangeboden door één verkoper, die kennelijk veel te veel vraagt, nu er tot op de dag van de zitting geen enkele belangstellende zich heeft gemeld. Het feit dat, zoals de heffingsambtenaar stelt en door belanghebbende wordt erkend, in een complex aan de overzijde van de straat parkeerboxen worden verkocht voor € 54.000, zegt, aldus belanghebbende, helemaal niets, omdat een box een volledig afgesloten ruimte betreft, die ter volledige, ongedeelde, vrije beschikking staat van de eigenaar. Dat is niet vergelijkbaar met “een paar strepen op de grond” waar je mag parkeren, aldus nog steeds belanghebbende.

5.10.

Het Hof volgt belanghebbende in zijn betoog. Een parkeerbox is niet een parkeerplaats, en een vraagprijs waar niet op wordt gereageerd, heeft verwaarloosbare bewijskracht. Tevens is het Hof van oordeel, dat een aanbiedingsplicht zoals door belanghebbende omschreven, slechts in geringe mate een waardedrukkend effect heeft. Die plicht houdt immers niet in dat alleen aan zittende bewoners mag worden verkocht, maar slechts dat, voordat de plaats op de markt wordt aangeboden, de plaats eerst aan de bewoners wordt aangeboden. Gaan die niet op het bod in, dan staat het de eigenaar vrij de parkeerplaats aan een derde aan te bieden. Niettemin acht het Hof een zekere, zij het geringe, waardedruk aanwezig, dat is inherent aan de formaliteiten die verbonden zijn aan een aanbiedingsplicht als de onderhavige, en het daarmee gepaard gaande tijdsbeslag. Belanghebbende voert aan dat een parkeerplaats in juni is verkocht voor € 19.500. Het Hof zal de waarde van de parkeerplaats op de waardepeildatum stellen op € 20.000. Volgens het Hof zal dit belanghebbende echter niet baten, om vergelijkbare redenen als door de rechtbank genoemd aan het slot van 9.4. Het Hof zal dit nader toelichten.

5.11.

Belanghebbende betoogt, dat uit het feit dat de rechtbank de waarde van een parkeerplaats op € 25.000 heeft gesteld, volgt dat de waarde van de woning met € 20.000 verlaagd had moeten worden. De woning heeft immers twee parkeerplaatsen die door de taxateur op € 35.000 per plaats zijn gewaardeerd. Belanghebbende miskent echter, dat, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, de heffingsambtenaar de parkeerplaatsen van de vergelijkingsobjecten ook op € 35.000 heeft gewaardeerd. Die waardering is dan kennelijk ook onjuist. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn echter een gegeven: het staat vast dat de kopers de koopprijzen hebben betaald voor de betreffende objecten, telkens bestaande uit (onder meer) een woondeel en een parkeerplaats. De heffingsambtenaar heeft bij de toedeling van de gerealiseerde verkoopprijzen aan de onderdelen van de objecten € 35.000 toegerekend aan de parkeerplaats; het restant heeft hij toegerekend aan (onder meer) het woondeel. Indien, zoals belanghebbende betoogt, de waarde van de parkeerplaats gesteld moet worden op € 20.000, is kennelijk het aan het woondeel toe te rekenen bedrag van de vergelijkingsobjecten te laag vastgesteld; de grootte van de voor het object als geheel betaalde prijs is immers een gegeven. (Volledigheidshalve merkt het Hof op, dat toerekening aan andere onderdelen, zoals de berging en, bij de [A-laan] 105 een balkon, ook mogelijk zou zijn, maar het Hof zal dat achterwege laten, gelet op de bescheiden bedragen die volgens de matrix aan deze onderdelen zijn toegerekend, terwijl niet is gebleken dat deze bedragen onjuist zouden zijn).

5.12.

Het object [A-laan] 105 beschikt, net zoals de woning, over twee parkeerplaatsen. Vermindering van de waarde van deze parkeerplaatsen van € 35.000 naar € 20.000 per stuk, betekent dat € 30.000 van de gerealiseerde koopprijs ten onrechte is toegerekend aan de parkeerplaatsen en (dus) moet worden toegerekend aan het woondeel. De overige vergelijkingsobjecten beschikken over ieder één parkeerplaats, zodat daar telkens € 15.000 van de koopprijs (extra) moet worden toegerekend aan het woondeel. Aldus - herberekend - bedraagt de waarde per m2 van de [A-laan] 105 € 6.037, van de [B-weg] 111 € 4.041 en van de [A-laan] 89 € 4.413. De gemiddelde waarde per m2 van het woondeel van de vergelijkingsobjecten bedraagt aldus € 4.823. Het verschil met de door de heffingsambtenaar gehanteerde waarde per m2 van de woning (€ 3.686), wordt daarmee onwaarschijnlijk groot. Alleen indien men bij de woning dezelfde herrekening toepast (dus € 30.000 toerekent aan de waarde van het woondeel), wordt het verschil verklaarbaar. De waarde van het woondeel wordt dan € 3.850 per m2, hetgeen nog steeds beduidend lager is (ongeveer € 1.000) dan de herrekende vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten. Deze herberekening heeft echter tot gevolg dat de totale waarde van de woning ongewijzigd blijft.

5.13.

Dan resteert belanghebbendes klacht over de erfpacht. Het Hof constateert dat belanghebbende op zichzelf (terecht) niet betwist dat een erfpachtcorrectie dient te worden toegepast. Hij stelt ook niet tot welk bedrag de door de heffingsambtenaar toegepaste correctie onjuist zou zijn. Hij klaagt slechts (ook terecht) dat de heffingsambtenaar de berekening van de correctie niet inzichtelijk heeft gemaakt. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar daarvoor excuses gemaakt en aangeboden alsnog de berekeningen te overleggen. Belanghebbende heeft gesteld dat dit aanbod te laat komt; hij kan niet ter zitting reageren. Hij heeft daar tijd voor nodig. Het Hof heeft daarom de berekeningen van de heffingsambtenaar niet in ontvangst genomen, maar te kennen gegeven dat indien nodig, het onderzoek zou worden heropend om nadere inlichtingen bij partijen in te winnen.

5.14.

Het Hof constateert voorts dat beide partijen het geldende bewijsrecht niet op juiste wijze hebben toegepast. Weliswaar rust op de heffingsambtenaar de bewijslast van de juistheid van de waarde en dus van de erfpachtcorrectie, maar van de belanghebbende mag worden gevraagd dat hij, tenminste als hij over relevante gegevens beschikt, meer doet dan bloot ontkennen. Het enige wat het Hof nu weet, is dat de erfpacht voor 50 jaar werd afgekocht. Relevante bedragen ontbreken, zowel voor de woning als voor de twee vergelijkingsobjecten aan de [A-laan] .

5.15.

Hoe dit ook zij, belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar in een eerder stadium de berekeningen had moeten overleggen is weliswaar terecht, maar leidt niet tot een vermindering van de WOZ-waarde, om de navolgende redenen.

5.16.

Het Hof ziet geen reden de WOZ-waarde te verlagen. Immers, indien men voor de vergelijkingspanden de gehele erfpachtcorrectie zou elimineren, dan nog resteert een waarde per m2 die hoger is dan die van de woning. Neemt men vervolgens in aanmerking, dat niet in geschil is dát een erfpachtcorrectie moet worden toegepast, dan wordt de marge ruimer, zodat het Hof geen reden ziet voor een vermindering van de waarde of heropening van het onderzoek. Daarbij komt, dat het object [B-weg] 111 geen erfpachtcorrectie kent, en, zoals hierboven gemotiveerd, de waarde van dat object eveneens de door de heffingsambtenaar gehanteerde waarde ondersteunt.

5.17.

Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel, omdat het feitelijke grondslag mist of gestoeld is op een onjuist rechtsopvatting.

Slotsom

5.18.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en de uitspraak van de rechtbank, zij het op andere gronden, dient te worden bevestigd.

6.Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een proceskostenveroordeling.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. W.E.M. van Nispen tot Sevenaer, voorzitter, P.F. Goes en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. G.H.G. Otten als griffier. De beslissing is op 20 maart 2018 in het openbaar uitgesproken.

De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. De uitspraak is ondertekend door de oudste raadsheer en de griffier.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.