Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 17/00252
6 maart 2018
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal,de heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak van 24 maart 2017 in de zaak met kenmerk HAA 16/5019 van de Rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
[X]te [Z] , belanghebbende,
gemachtigde: mr. J.W. Spanjer te Heemstede
en
de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) genomen beschikking met dagtekening 29 februari 2016 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 40 te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2016, naar de waardepeildatum 1 januari 2015 (hierna ook: de WOZ-waarde), vastgesteld op € 426.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2016 bekend gemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar met dagtekening 29 september 2016 het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 24 maart 2017 heeft de rechtbank:
- het beroep gegrond verklaard;
- de uitspraak op bezwaar vernietigd;
- de per de waardepeildatum vastgestelde waarde van de woning verminderd tot € 400.000;
- de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd;
- bepaald dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 990;
- de heffingsambtenaar gelast het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 46 te vergoeden.
1.4.
Het tegen deze uitspraak door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 9 mei 2017. De heffingsambtenaar heeft op 28 juni 2017 per fax de gronden van het hoger beroep aangevuld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Op verzoek van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende op 29 januari 2018 per e-mail een bericht met bijlage (pleitnota van de gemachtigde in eerste aanleg) toegezonden aan het Hof. Een kopie van het bericht met bijlage is op 29 januari 2018 door de griffier van het Hof doorgezonden aan de heffingsambtenaar.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 januari 2018. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft in haar uitspraak (waarin belanghebbende wordt aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’), voor zover in hoger beroep van belang, de navolgende feiten vastgesteld.
“1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning met basisinhoud van 415 m³. De woning is voorzien van een aanbouw (48 m³), twee dakkapellen, een garage en een berging/schuur. Het perceeloppervlakte bedraagt 284 m².”
2.2.
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hieraan het volgende toe.
2.3.
De vergelijkingsobjecten, weergegeven onder punt 4 van de uitspraak van de rechtbank, zijn – volgens de ‘Bijlage Waardeopbouw’ bij het waarderapport van de heffingsambtenaar – van het soort “Rijwoning”. De berging/schuur van belanghebbende is conform het gestelde in de ‘Bijlage Waardeopbouw’ (14 m²/36 m³).
3.Geschil in hoger beroep
Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015 niet te hoog is vastgesteld.
4.Beoordeling van het geschil door de rechtbank
De rechtbank heeft in haar uitspraak – voor zover in hoger beroep relevant – als volgt omtrent het geschil overwogen:
“3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
4. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt onder meer verwezen naar een door hem overgelegd waarderapport en de daarbij gevoegde matrix. Hierin is de waarde van de woning getaxeerd op € 426.000. Naast gegevens van de woning bevat het waarderapport gegevens van een drietal in [Z] gelegen vergelijkingsobjecten, te weten
- [A-straat] 8 (inhoud woning 415 m³, perceelgrootte 146 m², voorzien van een vrijstaande berging/schuur) op 15 september 2015 verkocht voor € 350.500;
- [A-straat] 26 (inhoud woning 415 m³, perceelgrootte 200 m², voorzien van een vrijstaande berging/schuur en een aanbouw woonruimte van 35 m³) op 29 december 2015 verkocht voor € 380.000 en
- [A-straat] 60 (inhoud woning 415 m³, perceelgrootte 194 m², voorzien van een vrijstaande berging/schuur en een aanbouw woonruimte van 30 m³) op 30 december 2014 verkocht voor € 355.000.
5. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. Anders dan eiser, is de rechtbank van oordeel dat dat de verkoopprijzen voldoende dicht bij de waardepeildatum zijn gerealiseerd. De rechtbank overweegt daartoe dat verweerder ter zitting heeft verklaard dat bij de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is uitgegaan van de data van de totstandkoming van de koopovereenkomsten aangezien niet meer dan drie maanden zijn verstreken tussen de totstandkoming van de koopovereenkomst en de levering van de onroerende zaak. Nu voorts gesteld noch is gebleken dat zich bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan tussen het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst en het tijdstip van levering, is de rechtbank van oordeel dat verweerder terecht is uitgegaan van de datum van de koopovereenkomst.
De rechtbank vindt voor dit oordeel steun in het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:113).
De rechtbank overweegt voorts dat de vergelijkingsobjecten evenals de woning aan de [A-straat] te [Z] zijn gelegen. Bovendien hebben de vergelijkingsobjecten eenzelfde basisinhoud als de woning. Verder wijken de perceelgrootten van de vergelijkingsobjecten niet al te zeer af van die van de woning. De verkoopprijzen kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten doet aan de vergelijkbaarheid niet af. Het gaat erom dat verweerder met de verschillen rekening heeft gehouden.
6. Verweerder heeft bij het waarderapport een waardeopbouw gevoegd waarbij gebruik is gemaakt van een berekening met kubieke- en vierkante meterprijzen. De kubieke meterprijzen zijn gecorrigeerd naar kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningenniveau van de betreffende woning. Bovendien is aan de bij de woningen behorende aan- en bijgebouwen steeds een afzonderlijke waarde toegekend.
7. Uit deze waardeopbouw blijkt onder meer dat er, rekening houdend met de aanbouw aan de woning, verschillen zijn in inhoud tussen de woning en het vergelijkingsobject [A-straat] 8 . Verder zijn er verschillen in perceelgrootten en bijgebouwen. Bovendien heeft het vergelijkingsobject ten opzichte van de woning een betere staat van onderhoud en een beter voorzieningenniveau. Aan het vergelijkingsobject is een kubieke meterprijs toegekend van € 456. Aan de woning is echter een hogere, te weten € 478, prijs per kubieke meter toegekend.
Gelet op het hiervoor genoemde verschil in staat van onderhoud en voorzieningen, acht de rechtbank de aan de woning toegekende kubieke meterprijs te hoog.
De rechtbank is derhalve van oordeel dat verweerder in onvoldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en dit vergelijkingsobject zodat verweerder niet is geslaagd in zijn bewijslast.
8. Het beroep is derhalve gegrond en de bestreden uitspraak dient te worden vernietigd.
9. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem bepleite waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Daartoe overweegt zij het volgende. De door eiser overgelegde waardebepaling heeft betrekking op een eerdere waardepeildatum, te weten 1 januari 2014. Voorts is daarbij geen inzage gegeven in de totstandkoming van deze waardebepaling.
De verkoopprijs van de door eiser genoemde woning [A-straat] 38 is te ver verwijderd van de waardepeildatum. Bovendien heeft verweerder ter zitting onweersproken verklaard dat dit object anders de woning, zeer is gedateerd en een perceeloppervlak heeft dat 71 m² kleiner is dan dat van de woning.
Eisers stelling dat de Wet WOZ in het algemeen geen rekening houdt met (gemiddelde) prijsstijgingen of –dalingen maar dat hiermee in een tijd van economische crisis gelet op de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Gravenhage van 15 juni 2012 (ECLI:NL:GHSGR:2012:BX0117), wel rekening wordt gehouden, geeft evenmin aanleiding de door hem bepleite waarde te volgen. De rechtbank overweegt daartoe dat het vergelijkingsobject [A-straat] 60 , slechts twee dagen vóór de waardepeildatum is verkocht zodat de door eiser gestelde gevolgen van de financiële crisis zijn verdisconteerd in de verkooprijs van dit object.
10. Nu zowel verweerder als eiser de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk hebben gemaakt zal de rechtbank in goede justitie de waarde van de woning bepalen.
De rechtbank zal daarbij acht slaan op de verkoopgegevens van het vergelijkingsobject [A-straat] 26 , waarbij zij rekening zal houden met het tijdsverloop tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum. De rechtbank zal bovendien rekening houden met eisers onweersproken stelling dat de berging bij de woning een inhoud heeft van slechts 15 m³.
Gelet op het voorgaande stelt de rechtbank de waarde per de waardepeildatum vast op € 400.000.”
5.Beoordeling van het geschil door het Hof
Standpunten partijen
5.1.
De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte op basis van één vergelijkingsobject ( [A-straat] 8 te [Z] ) heeft geoordeeld dat hij in onvoldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en dit vergelijkingsobject zodat hij niet is geslaagd in zijn bewijslast. Dit oordeel kan naar hij stelt niet worden verenigd met het oordeel van de rechtbank dat alle drie door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en rondom de waarde peildatum zijn verkocht. De rechtbank heeft ten onrechte de vergelijkingsobjecten [A-straat] 26 en 60 te [Z] niet in haar oordeel betrokken. Juist deze twee vergelijkingsobjecten onderbouwen naar de heffingsambtenaar stelt, de waarde van de woning.
5.2.
Belanghebbende onderschrijft de uitspraak van de rechtbank. Onder verwijzing naar punt 7 van de uitspraak stelt belanghebbende dat de vierkante meterprijs van de woning hoger is vastgesteld dan die van voor het vergelijkingsobject [A-straat] 8 te [Z] , terwijl het laatstgenoemde object hoger scoort op ‘onderhoud’ en ‘voorzieningen’ (beide factoren een 4 in plaats van een 3). De rechtbank heeft daarom de waarde van de woning terecht verlaagd tot op € 400.000. Dat de waarde van de woning terecht is verlaagd vindt naar belanghebbende stelt ook steun in de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2015 die door de rechtbank is vastgesteld op € 360.000 (Rechtbank Noord-Holland 31 maart 2016, nr. HAA 15/4652, ECLI:NL:RBNHO:2016:2903). In het geval dat wordt uitgegaan van de waarde die de heffingsambtenaar voorstaat, impliceert dit een volgens belanghebbende irreële waardestijging van 18,3 percent in één jaar.
Oordeel Hof
5.3.
Het Hof sluit zich aan bij het door de rechtbank toegepaste wettelijk toetsingskader maar volgt de rechtbank niet in haar oordeel dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. De rechtbank heeft naar het oordeel van het Hof ten onrechte geen gewicht toegekend aan de vergelijkingsobjecten [A-straat] 26 en 60 te [Z] . Deze twee vergelijkingsobjecten zijn volgens het Hof zeer goed vergelijkbaar: de woning en de twee vergelijkingsobjecten stammen uit hetzelfde bouwplan, hebben een identieke basisbouw (onderdeel ‘Woonruimte’) en zijn van hetzelfde bouwjaar. Voorts zijn de twee vergelijkingsobjecten binnen een jaar voor of na de onderhavige waarde peildatum verkocht. Tot slot hebben de genoemde vergelijkingsobjecten evenals de woning een tuin die is gelegen op het noordoosten en een identieke score op de zogenoemde ‘KOUDVL’-factoren
(aanduiding voor kwaliteit, onderhoudsniveau, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging).
5.4.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met zijn verwijzing naar de transacties die hebben plaatsgevonden ten aanzien van de vergelijkingsobjecten [A-straat] 26 en 60 te [Z] , heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Daartoe overweegt het Hof als volgt.
5.5.
De drie vergelijkingsobjecten, weergegeven onder punt 4 van de uitspraak van de rechtbank, zijn – geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2015 – gewaardeerd op bedragen gelegen tussen € 336.000 en € 365.000. Bij een gelijke score op de ‘KOUDVL’-factoren voor twee objecten en de woning, doet dit de vraag rijzen waarom de woning door de heffingsambtenaar (hoger) is getaxeerd op € 426.000. Voor de beantwoording van die vraag heeft het Hof de onderlinge verschillen tussen enerzijds de vergelijkingsobjecten en anderzijds de woning onderzocht en beoordeeld. Het Hof stelt in dat kader vast dat de woning zich van de vergelijkingsobjecten onderscheidt door: i) een grotere kavel; ii) de opbouw van twee dakkapellen; iii) een aanbouw; en iv) een garage.
5.6.
De kavels waarop de vergelijkingsobjecten zijn gelegen, hebben een gemiddelde oppervlakte van circa 180 m2. De woning, gelegen op een hoek, heeft een perceeloppervlakte van 284 m2. Het Hof zal aan het verschil in oppervlakte van circa 100 m2 een waarde toekennen van ten minste € 35.000. Het Hof gaat hierbij uit van de grondstaffel van de heffingsambtenaar zoals vermeld in het waarderapport, welke staffel als zodanig niet is bestreden door belanghebbende.
5.7.
Daarnaast beschikt de woning, in tegenstelling tot de onderhavige vergelijkingsobjecten, over twee dakkapellen. Deze dakkapellen zijn volgens het waarderapport in 2007 aangebracht op de woning. Het Hof komt de door de heffingsambtenaar aan de dakkapellen toegekende waarde van € 9.000, welke waardering als zodanig niet is bestreden, aannemelijk voor.
5.8.
Daarenboven beschikt de woning over een aanbouw met een oppervlakte van 18 m2 en een inhoud van 48 m3. In het waarderapport heeft de heffingsambtenaar de waarde van de aanbouw op (afgerond) € 23.000 bepaald. Dit komt neer op een kubieke meterprijs van € 479 welke prijs gelijk is aan de kubieke meterprijzen die zijn gerealiseerd voor de referentieobjecten met aanbouw ( [A-straat] 26 en 60 ). Op grond daarvan komt deze waardering van de aanbouw het Hof aannemelijk voor.
5.9.
Tot slot heeft de woning, in tegenstelling tot de drie vergelijkingsobjecten, een garage waaraan door de heffingsambtenaar een waarde is toegekend van € 17.100. Ook deze waarde is door belanghebbende als zodanig niet bestreden en komt het Hof aannemelijk voor.
5.10.
Met inachtneming van rechtsoverwegingen 5.6 tot en met 5.9 is het Hof van oordeel dat de woning beschikt over een aantal waarde verhogende factoren die, zoals door de heffingsambtenaar onweersproken is gesteld, een meerwaarde van de woning ten opzichte van de drie vergelijkingsobjecten vertegenwoordigen van circa € 74.000.
5.11.
Gelet op het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar – gelet op de door hem ingebrachte vergelijkingsobjecten, de naar de waardepeildatum geïndexeerde verkoopprijzen en de verschillen tussen de woning en de drie objecten – de waarde van woning aannemelijk heeft gemaakt. Het hoger beroep van de heffingsambtenaar is daarmee gegrond.
5.12.
Daaraan doet de door belanghebbende in beroep overgelegde waardebepaling niet af. Het Hof bevestigt in zoverre de uitspraak van de rechtbank alsmede de gronden waarop dit oordeel berust. Evenmin doet daaraan af de stelling van belanghebbende dat de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2015 door de rechtbank is vastgesteld op € 360.000. Volgens vaste rechtspraak komt aan de voor een eerder jaar vastgestelde WOZ-waarde geen zelfstandige betekenis toe bij de waardebepaling voor een nader jaar, in dit geval het jaar 2016. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep nog heeft aangevoerd, doet hier evenmin aan af.
Slotsom
5.13.
De slotsom is dat het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond is, zodat de uitspraak van de rechtbank moet worden vernietigd en het beroep van belanghebbende ongegrond moet worden verklaard.
6.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
7.Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank; en
- verklaart het beroep ongegrond.
De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter van de belastingkamer,
A. Bijlsma en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. G.H.G. Otten als griffier. De beslissing is op 6 maart 2018 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.