Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
nummer BK-11/00346
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer van 15 juni 2012
in het geding tussen:
[X] te [Z], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schiedam, de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 14 april 2011, nummer AWB 10/2143, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij een op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken ten name van belanghebbende genomen beschikking heeft de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Q] naar het waardepeil van 1 januari 2009 vastgesteld op € 193.000. De beschikking geldt voor het jaar 2010.
1.2. Blijkens het biljet waarop de beschikking is vermeld heeft de Inspecteur aan belanghebbende met betrekking tot de onroerende zaak ook een aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Schiedam voor het jaar 2010 naar een heffingsmaatstaf van € 193.000 opgelegd. De aanslag bedraagt € 193.
1.3. Bij uitspraken op het door belanghebbende tegen de waarde en de heffing gemaakte bezwaar heeft de Inspecteur de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. Een griffierecht van € 41 is geheven.
1.5. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 112 is geheven.
2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 4 mei 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. Belanghebbende is verschenen. Van de zijde van de Inspecteur is niemand verschenen.
2.4. Bij brief van 25 april 2012 is van de zijde van de Inspecteur meegedeeld dat de fiscaal juridisch adviseur mr. [A] is verhinderd bij de zitting aanwezig te zijn en is verzocht de uitspraak van de rechtbank te bevestigen. Om uitstel van de mondelinge behandeling is niet verzocht.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en aannemelijk te achten, het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de aan de [a-straat 1] te [Q] gelegen onroerende zaak.
3.2. De onroerende zaak is een in het jaar 1989 gebouwd en op de derde verdieping gelegen appartement (circa 216 m³) met een dakterras (circa 9 m²) en een berging.
3.3. Op grond van de WOZ-regelgeving, te weten de regelgeving in de hoofdstukken III en IV van de Wet WOZ (Wet waardering onroerende zaken), is bij de onderwerpelijke beschikking de waarde van de onroerende zaak naar de peildatum 1 januari 2009 vastgesteld op € 193.000.
Oordeel van de rechtbank
4. De rechtbank heeft met betrekking tot het beroep van belanghebbende overwogen:
”(…)
[Belanghebbende], eigenaar van de woning, heeft de vastgestelde waarde betwist en heeft daartoe - kort weergegeven - het volgende aangevoerd. De WOZ-waarde per 1 januari 2009 is gelijk aan de WOZ-waarde per 1 januari 2007. Vanaf derde kwartaal van het jaar 2008 belandde de huizenmarkt als gevolg van de financiële en economische crisis in zeer zwaar weer. Hierdoor was er sprake van substantiële vraaguitval waardoor de huizenprijzen drastisch kelderden. [De Inspecteur] heeft met dit waardedrukkend effect geen rekening gehouden bij de waardevaststelling. Voorts zijn de objecten aan de [a-straat 2] en de [b-straat 1] niet vergelijkbaar met de woning. Verder is naar voren gebracht dat de aangegeven verkoopprijzen dateren van 28 maart 2008 en 15 mei 2008. In die periode was er nog geen sprake van een economische crisis. Deze verkoopprijzen zijn derhalve niet representatief voor de huidige waardevaststelling. Daarnaast heeft de woning geen hardhouten, maar kunststof kozijnen en is de CV-ketel aan vervanging toe.
[De Inspecteur] stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. [De Inspecteur] heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 18 oktober 2010 door [B], taxateur. In dit taxatierapport is de woning getaxeerd op € 193.000,=. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
De rechtbank oordeelt als volgt.
Ingevolge artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (arrest van 9 december 2005, LJN: AU7714). In de systematiek van de Wet WOZ is het hierbij allereerst aan [de Inspecteur] om de WOZ-waarde van de woning vast te stellen en, mede gelet op hetgeen [belanghebbende] daartegen heeft aangevoerd, te onderbouwen, doorgaans aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest.
[Belanghebbende] is eigenaar van de woning. De woning is een appartement met een dakterras en een berging/schuur. De inhoud van de woning is ongeveer 216 m³.
Met het taxatierapport heeft [de Inspecteur] aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde had van € 193.000,=. [De Inspecteur] heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met verkoopprijzen die voor twee andere eveneens in [Q] gelegen objecten zijn gerealiseerd. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. De - in het taxatierapport genoemde - objecten zijn wel bruikbaar voor de toepassing van de vergelijkingsmethode, omdat deze vergelijkingsobjecten wat type woning, bouwjaar, inhoud en ligging betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van [belanghebbende]. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten op bepaalde punten verschillen met de woning van [belanghebbende], zoals onder andere de woonlaag waarop de woning en vergelijkingsobjecten zich bevinden, maar naar het oordeel van de rechtbank kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de woningen die [de Inspecteur] als vergelijkingsobject heeft gehanteerd. Dat [belanghebbende] vanuit zijn woning uitkijkt op sobere rijwoningen en dat aan de overzijde van het vergelijkingsobject aan de [b-straat 1] twee luxe grote twee-onder-een kapwoningen zijn gelegen, doet hieraan niet af. [De Inspecteur] heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen, waaronder ook de ligging, voldoende rekening is gehouden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [belanghebbende] niet aannemelijk gemaakt dat de aanwezigheid van kunststofkozijnen en een oude C.V. ketel in de woning een waardedrukkend effect hebben op de vastgestelde WOZ-waarde. In het taxatierapport staat abusievelijk vermeld dat de woning van [belanghebbende] voorzien is van hardhouten kozijnen. [De Inspecteur] heeft in dit verband onweersproken gesteld dat uit onderzoek is gebleken dat geen verschil zit in de verkoop- of vraagprijzen van objecten met hardhouten kozijnen en kozijnen van een ander materiaal. De vergelijkingsobjecten uit hetzelfde (bouw)complex hebben net als de woning van [belanghebbende] geen hardhouten kozijnen. De enkele stelling van [belanghebbende] dat hij zijn woning enige tijd geleden voor € 170.000,= te koop heeft gezet, is niet onderbouwd en kan tevens niet leiden tot het oordeel dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Een eventuele vraagprijs is overigens ook niet van belang, omdat de waarde op grond van de Wet WOZ wordt bepaald aan de hand van gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Ten aanzien van de stelling dat de WOZ-waarde per waardepeildatum van 1 januari 2008 gelijk is aan de huidige WOZ-waarde overweegt de rechtbank dat deze omstandigheid niet van belang is voor de beoordeling van onderhavige zaak. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. De waarde die per een vorige waardepeildatum voor de onroerende zaak is vastgesteld speelt derhalve hierbij geen rol. Met de economische crisis wordt rekening gehouden, omdat alleen aan de hand van gerealiseerde verkopen de WOZ-waarde wordt bepaald. Ondanks de economische crisis worden er nog steeds woningen verkocht. De systematiek van de wet WOZ sluit uit dat een eerder vastgestelde waarde wordt geïndexeerd op basis van (gemiddelde) prijsstijgingen dan wel prijsdalingen. De stelling dat een dalende huizenmarkt bij de waardebepaling in aanmerking dient te worden genomen, treft daarom geen doel. Ten slotte weegt mee dat [belanghebbende] tegenover het oordeel van de taxateur van [de Inspecteur] geen waarde heeft gesteld die onderbouwd is met een eigen ten behoeve van de WOZ-waardering uitgevoerde taxatie. Alles overziend heeft de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten om te kunnen oordelen dat de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is. Nu uit hetgeen [belanghebbende] naar voren heeft gebracht ook overigens niet volgt dat de uitspraak op bezwaar in rechte geen stand kan houden, bestaat er geen grond voor vernietiging daarvan. Het beroep moet ongegrond worden verklaard. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
(…)”
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
5.1. Partijen houdt het antwoord op de vraag verdeeld of de onroerende zaak met € 193.000 te hoog is gewaardeerd. Het geschil betreft in het bijzonder de vraag of met die waarde voldoende rekening is gehouden met het halverwege het jaar 2008 door de economische crisis ontstane effect op de huizenmarkt, welke vraag belanghebbende ontkennend en de Inspecteur bevestigend beantwoordt.
5.2. Belanghebbende bepleit een waarde voor de onroerende zaak van € 170.000. De Inspecteur houdt staande dat aan de onroerende zaak een waarde is toe te kennen van € 193.000.
5.3. Voor de standpunten van partijen en voor de gronden waarop de standpunten steunen, verwijst het Hof verder naar de stukken van het geding.
Beoordeling van het hoger beroep
6.1. Overeenkomstig artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet, mede blijkens de wetsgeschiedenis, de waarde van onroerende zaken als deze worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde wordt besteed, waarbij voorts ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang feitelijk in gebruik kan nemen.
6.2. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak op de peildatum, in het bijzonder gewezen op een bij het verweerschrift in eerste aanleg in kopie gevoegd taxatierapport van 18 oktober 2010 van WOZ-taxateur [B], waarin gegevens staan betreffende de onroerende zaak en een tweetal vergelijkingsobjecten, resulterend in een waarde van € 193.000.
6.3. Het Hof heeft op zichzelf geen reden, afgezien van een enkele door belanghebbende gestelde, door de Inspecteur onvoldoende bestreden, onjuistheid in het taxatierapport, aan de betrouwbaarheid van het geheel van de door de Inspecteur aangedragen gegevens te twijfelen. Niettemin acht het Hof de Inspecteur niet geslaagd daarmee feiten en omstandigheden aannemelijk te maken, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, die de conclusie rechtvaardigen dat de waarde van de onroerende zaak niet lager is dan € 193.000.
6.4. Bij de vorming van dat oordeel heeft het Hof in aanmerking genomen dat dat geheel van gegevens, ook in samenhang met hetgeen de Inspecteur overigens naar voren heeft gebracht en aan stukken, waaronder de tot het taxatierapport behorende matrix, heeft ingebracht, niet het nodige inzicht biedt in de wijze waarop de gegevens, vooral die van de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zijn vergeleken en een waarde van € 193.000 onderbouwen. Dat klemt temeer, nu uit de door de Inspecteur aangedragen gegevens, juist ook tegen de achtergrond van de diverse door belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep aangevoerde waardebeïnvloedende factoren en de door hem gegeven toelichtingen, redelijkerwijs een lagere waarde dan € 193.000 is te destilleren. Daarbij neemt het Hof vooral ook in aanmerking dat belanghebbende met hetgeen hij, met name ook over zijn vruchteloze pogingen de onroerende zaak wegens zijn verhuizing naar [Z] te verkopen, heeft aangevoerd, overtuigend heeft aangetoond dat bij de waardevaststelling door de Inspecteur, bezien tegen de achtergrond van de criteria van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, onvoldoende rekening is gehouden met het effect dat de economische crisis op de huizenmarkt heeft gehad.
6.5. Gelet op die overwegingen, daarbij in aanmerking nemende het uit de voorhanden zijnde gegevens naar voren komende waardeniveau en de overige met betrekking tot de onroerende zaak voorhanden zijnde gegevens, waaronder ook de door belanghebbende opgesomde specifieke factoren, concludeert het Hof, daarbij de door partijen over en weer geponeerde argumenten afwegende, dat de door belanghebbende gestelde waarde van de onroerende zaak van € 170.000 niet onwaarschijnlijk is te achten, zodat die waarde, nu de Inspecteur daar onvoldoende tegenover heeft gesteld, voor juist moet worden gehouden.
6.6. Het vorenoverwogene voert het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende gegrond is. Bijgevolg moet worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten en griffierechten
7.1. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Zo belanghebbende al heeft bedoeld een vergoeding van kosten te verzoeken, is in onvoldoende mate gebleken dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.
7.2. Gelet op het bepaalde in artikel 8:74 van Pro de Algemene wet bestuursrecht dient aan belanghebbende het voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht van € 41 alsook het voor de behandeling van het hoger beroep betaalde griffierecht van € 112 te worden vergoed, in totaal € 153.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vernietigt de uitspraken van de Inspecteur;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Q] per 1 januari 2009 wordt vastgesteld op € 170.000;
- vermindert de aanslag in de onroerendezaakbelasting 2010 tot een naar een heffingsmaatstaf van € 170.000; en
- gelast de Inspecteur de griffierechten van € 153 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld door mrs. U.E. Tromp, J.T. Sanders en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier mr. H.S. Sterkenburg. De beslissing is op 15 juni 2012 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.