ECLI:NL:GHAMS:2014:2762

• Datum uitspraak: 15 juli 2014
• Publicatiedatum: 15 juli 2014
• Zaaknummer: 200.119.107-01 NOT
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: W.J.J. Los; A.D.R.M. Boumans; P. Blokland
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Rol van de notaris bij ABC-transacties en de beoordeling van klachten door het Bureau Financieel Toezicht

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 15 juli 2014 uitspraak gedaan in hoger beroep over de rol van een notaris bij ABC-transacties. Het Bureau Financieel Toezicht (BFT) had klachten ingediend tegen de notaris, die betrokken was bij risicovolle vastgoedtransacties met opmerkelijke prijsstijgingen. Het hof oordeelde dat de gebreken in het onderzoek van het BFT niet voldoende waren om de klachten niet-ontvankelijk te verklaren. De voorzitter van de kamer had de ambtshalve bedenkingen van het BFT ongegrond verklaard, maar het hof oordeelde dat er geen formele beletselen waren om de klachten inhoudelijk te behandelen. De notaris had echter bij de uitbetaling van gelden gehandeld in strijd met de Beleidsregel, wat leidde tot de maatregel van waarschuwing. Het hof benadrukte dat ABC-transacties op zich niet verboden zijn, maar dat de notaris bij ongebruikelijke prijsverschillen extra zorgvuldigheid moet betrachten. De notaris had in deze zaak voldoende onderzoek gedaan naar de betrokkenheid van partijen en de omstandigheden van de transacties, maar had zich niet aan de beleidsregels gehouden bij de uitbetaling van gelden aan derden. De beslissing van het hof vernietigde de eerdere beslissing van de kamer en legde de maatregel van waarschuwing op aan de notaris.

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.119.107/01 NOT

reg.nr. eerste aanleg : 09/12

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 15 juli 2014

inzake

BUREAU FINANCIEEL TOEZICHT (BFT),

gevestigd te Utrecht,

appellant,

tegen:

[(oud-)notaris],

(oud-)notaris te [gemeente],

geïntimeerde,

gemachtigde: mr. R. van der Hoeven, advocaat te Rotterdam.

1. Het geding in hoger beroep

1.1.

Van de zijde van appellant (hierna: het BFT) is bij een op 27 december 2012 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift tijdig hoger beroep ingesteld tegen de beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Rotterdam (hierna: de kamer) van 6 december 2012 (ECLI:NL:TNOKROT:2012:YC0904).

1.2.

Van de zijde van het BFT is op 20 februari 2013 een aanvullend beroepschrift ter griffie van het hof ingekomen.

1.3.

Van de zijde van geïntimeerde (hierna: de notaris) is op 7 mei 2013 een verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen.

1.4.

Van de zijde van het BFT is op 14 oktober 2013 een brief ter griffie van het hof ingekomen waarin het BFT (onder meer) meedeelt:

“Op grond van deze oordelen trekt het BFT in de onderhavige zaak tegen (inmiddels oud-notaris) [notaris] zijn zelfstandige klachten in, behoudens de zelfstandige klachten van het BFT over de WWFT.”

1.5.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 13 februari 2014. Namens het BFT zijn verschenen [naam] en [naam]. Namens de notaris (die met opgave van reden niet is verschenen) is verschenen mr. R. van der Hoeven, vergezeld van [naam] (voormalig kantoorgenoot van de notaris). Allen hebben het woord gevoerd; [naam] en mr. Van der Hoeven aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities.

2. Het vooronderzoek c.a.

2.1.

Het hof verwijst voor:

- het verzoek van het BFT;

- de onderzoeksopdracht de dato 19 augustus 2010 van de voorzitter van de kamer;

- het verloop van het (voor)onderzoek door de plaatsvervangend voorzitter van de kamer;

- het verloop van het (voor)onderzoek door het BFT;

- de rapportage van het BFT van 28 juni 2011 en de (nadere) schriftelijke reacties van de notaris en het BFT;

- de ambtshalve bedenking van de voorzitter en de klachten van het BFT;

- de formele en materiële verweren van de notaris;

- de mondelinge behandeling door de kamer op 11 oktober 2012;

naar hetgeen de kamer heeft overwogen in de bestreden beslissing onder “1. Het verloop van het onderzoek en de procedure”, “3. De ambtshalve bedenking van de Voorzitter en de klachten van het BFT” en “4. Standpunt van de notaris”.

2.2.

In de bestreden beslissing heeft kamer (kort samengevat) de ambtshalve bedenking van de voorzitter ongegrond verklaard en het BFT in zijn zelfstandige klachten niet-ontvankelijk verklaard.

3. De feiten

3.1.

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing onder rechtsoverweging 2.1. tot en met 2.6. heeft vastgesteld. Het BFT heeft tegen de vaststelling van die feiten bezwaar gemaakt. Het hof zal hiermee (voor zover relevant) bij de beoordeling rekening houden.

3.2.

Kort gezegd gaat het in deze zaak om het volgende. Het BFT heeft onderzoek gedaan naar de mogelijke betrokkenheid van de notaris bij risicovolle ABC-transacties met opmerkelijke prijsstijgingen binnen een periode van zes maanden. In totaal heeft het BFT zeventien dossiers (met betrekking tot tien transacties) onderzocht die betrekking hebben op het tijdvak 1 augustus 2008 tot en met 31 maart 2010. Uit het onderzoek is gebleken dat de notaris in dit tijdvak een aantal ABC-transacties heeft gepasseerd met gemeenschappelijke kenmerken, waaronder opmerkelijke prijsstijgingen binnen een periode van zes maanden.

4. Het standpunt van het BFT

4.1.

De verwijten die het BFT de notaris in zijn (aanvullend) beroepschrift van 20 februari 2013 maakt, kunnen worden onderverdeeld in twee categorieën:

a. De bedenkingen die de voorzitter op grond van artikel 96 lid 6 (oud) Wet op het notarisambt (Wna) aan de kamer heeft voorgelegd. Op grond van artikel 107 lid 1 Wna wordt voor wat betreft de mogelijkheid tot het instellen van beroep het bestuur van het BFT als klager aangemerkt, indien de voorzitter van de kamer van toezicht de zaak ter behandeling aan de kamer heeft voorgelegd na een onderzoek op grond van artikel 96 lid 2, tweede volzin, (oud) Wna.

b. De klachten die het BFT zelfstandig heeft ingediend op grond van artikel 99 (oud) Wna.

4.2.

Ad 4.1.a . Het BFT acht zich ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen de beslissing van de kamer over de ambtshalve bedenkingen van de voorzitter, omdat de grondslag van het onderzoek is gelegen in de opdracht van de voorzitter op basis van artikel 96 (oud) Wna. In de kern komen de bedenkingen van de voorzitter erop neer dat er in tien door het BFT onderzochte transacties sprake is van betrokkenheid van de notaris bij twijfelachtige ABC-transacties, dat de notaris in deze gevallen zijn diensten had moeten weigeren gezien de onverklaarbare prijssprongen van het betreffende onroerend goed en overige relevante (fraude-)signalen en dat de notaris in deze gevallen zijn onderzoeks- en informatieplicht heeft veronachtzaamd.

Het betreft de volgende tien panden:

- [adres 1] te [plaatsnaam];

- [adres 2] te [plaatsnaam];

- [adres 3] te [plaatsnaam];

- [adres 4] te [plaatsnaam];

- [adres 5] te [plaatsnaam];

- [adres 6] te [plaatsnaam];

- [adres 7] te [plaatsnaam];

- [adres 8] te [plaatsnaam];

- [adres 9] te [plaatsnaam] en

- [adres 10] te [plaatsnaam].

4.3.

Ad 4.1.b . In zijn brief van 14 oktober 2013 aan het hof heeft het BFT zijn zelfstandige klachten tegen de notaris ingetrokken, met uitzondering van de zelfstandige klachten met betrekking tot de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Tijdens de mondelinge behandeling ter terechtzitting in hoger beroep heeft het BFT ook deze zelfstandige klachten ingetrokken, onder verwijzing naar een uitspraak van dit hof van 10 december 2013 (ECLI:NL:GHAMS:2013:4505).

5. Het standpunt van de notaris

5.1.

Ad 4.1.a . De ambtshalve bedenkingen van de voorzitter, zoals het BFT die in hoger beroep ter beoordeling aan het hof heeft voorgelegd, zijn gebaseerd op een onderzoek van het BFT waaraan diverse gebreken kleven. Buiten het feit dat de onderzoeker (het BFT) onvoldoende aanleiding had voor het starten van een onderzoek, heeft het BFT de regels van proportionaliteit en subsidiariteit geschonden. Daarnaast heeft de voorzitter van de kamer van toezicht de onderzoeksopdracht aan het BFT onbevoegd uitgebreid naar de naleving van de Wet identificatie dienstverlening (Wid) en de Wet melding ongebruikelijke transacties (Wet mot), thans de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Blijkens de beslissing van dit hof van 20 maart 2012 (ECLI:NL:GHAMS:2012:BV6544) heeft de voorzitter op grond van artikel 96 lid 1 (oud) Wna slechts de bevoegdheid om onderzoek te gelasten naar schendingen door de notaris van regels in of krachtens de Wet op het notarisambt gegeven. Het feit dat de voorzitter geen Wwft-onderzoek had mogen bevelen en het feit dat het door het BFT gevoerde onderzoek in feite niets anders is dan een Wwft-onderzoek, had de voorzitter kunnen en moeten onderkennen op het moment dat hij de beslissing nam om de zaak al dan niet aan de kamer ter beoordeling voor te leggen. Wordt de uitkomst van een dergelijk onderzoek toch in de vorm van een ambtshalve bedenking aan de kamer voorgelegd, dan is niet-ontvankelijkheid van de voorzitter in die ambtshalve bedenking een juiste “sanctie”.

5.2.

Ad 4.1.b . Het BFT is niet-ontvankelijk in (al) zijn zelfstandige klachten op grond van artikel 99 (oud) Wna. Dit vloeit voort uit eerdere beslissingen van dit hof, zoals die van 12 juni 2012 (ECLI:NL:GHAMS:2012:BX9014), 21 mei 2013 (ECLI:NL:GHAMS: 2013:CA1985) en 10 december 2013 (ECLI:NL:GHAMS:2013:4505).

6. De beoordeling

Opbouw van de beoordeling

6.1.

Alvorens de zaak inhoudelijk te beoordelen zal het hof eerst de diverse door het BFT en de notaris opgeworpen formele aspecten bespreken.

Formele aspecten

De zelfstandige klachten van het BFT

6.2.

Nu het BFT hangende het hoger beroep (al) zijn zelfstandige klachten tegen de notaris heeft ingetrokken, zal het hof die klachten (als beroepsgrond VI opgenomen in het aanvullend beroepschrift) niet verder bespreken.

Het onderzoeksrapport van het BFT

6.3.

Het BFT voert in zijn aanvullend beroepschrift een aantal gronden aan die erop neerkomen (kort samengevat) dat de kamer ten onrechte heeft geoordeeld dat de resultaten van het door het BFT bij de notaris verrichte onderzoek niet als basis kunnen dienen voor een klacht in verband met de gebreken die aan dit onderzoek kleven en dat dit tot gevolg heeft dat het onderzoeksrapport van het BFT van 28 juni 2011 in het geheel niet ten grondslag kan worden gelegd aan een klacht. De kamer heeft om die reden de ambtshalve bedenkingen van de voorzitter ongegrond verklaard.

6.4.

In deze zaak staat het volgende vast:

- De voorzitter van de kamer heeft het BFT opdracht gegeven (mede) onderzoek te verrichten naar de naleving door de notaris van de Wid en Wet mot (thans Wwft).

- Het onderzoek van het BFT heeft (mede) betrekking gehad op de naleving van de Wid en Wet mot.

- Het onderzoek van het BFT heeft geresulteerd in concrete, op de naleving van de Wid en Wet mot gebaseerde (zelfstandige) klachten.

Deze omstandigheden brengen naar het oordeel van het hof echter niet mee dat het gehele onderzoek wettelijke grondslag ontbeert. Het hof verwijst hiervoor naar zijn beslissing van 21 mei 2013 (ECLI:NL:GHAMS:2013:CA1985). De grondslag is immers gelegen in de opdracht, zoals gegeven door de voorzitter van de kamer op 19 augustus 2010 op basis van artikel 96 (oud) Wna. Dat wordt niet anders indien de voorzitter van de kamer de opdracht te ruim heeft geformuleerd en/of het BFT zijn onderzoek te ver heeft opgerekt. Er is daarom in zoverre geen reden het onderzoeksrapport in zijn geheel buiten beschouwing te laten. Het oordeel dat het hof het onderzoeksrapport als zodanig toelaatbaar acht, sluit echter niet uit dat het hof bij een (inhoudelijke) beoordeling van de bedenkingen van de voorzitter bepaalde onderzoeksresultaten buiten beschouwing dient te laten, en wel indien en voor zover het BFT deze in strijd met de wet of fundamentele rechtsbeginselen heeft verkregen. Dat is met name het geval voor zover het onderzoek ziet op de naleving van de Wet mot, de Wid en de Wwft en/of de resultaten zijn verkregen met gebruikmaking van op die wetten gebaseerde bevoegdheden. Zoals het hof eerder heeft beslist, heeft de voorzitter van de kamer immers niet de bevoegdheid op grond van artikel 96 lid 2 (oud) Wna een onderzoek te gelasten naar de naleving van die wetten. De bevoegdheid van de voorzitter van de kamer tot het (ambtshalve of op verzoek van het bestuur van de KNB of het BFT) gelasten van een onderzoek is beperkt tot de naleving door een notaris van de Wet op het notarisambt (en daarmee samenhangende wet- en regelgeving).

De onderzoeksopdracht

6.5.

De notaris heeft gesteld dat er onvoldoende aanleiding was voor het BFT om een onderzoek in te stellen. Het hof volgt de notaris niet in dit verweer. De beslissing van het BFT tot het vragen van een onderzoeksopdracht en de beslissing van de voorzitter van een kamer tot het geven daarvan, lenen zich slechts voor marginale toetsing. Alleen indien het BFT en/of de voorzitter van de kamer op basis van de hen ter beschikking staande gegevens in redelijkheid niet hadden kunnen besluiten tot het vragen respectievelijk het verstrekken van een onderzoeksopdracht, kan reden zijn daaraan gevolgen te verbinden voor de ontvankelijkheid van BFT in zijn ingediende klacht(en) of voor het gebruik van het onderzoeksrapport. Het BFT beschikte in het onderhavige geval over gegevens uit het kadaster van onroerendgoedtransacties die erop wijzen dat in het tijdvak 1 augustus 2008 tot en met 31 maart 2010 meerdere ABC­transacties met opmerkelijke prijsstijgingen hebben plaatsgevonden waarbij de notaris de akten heeft gepasseerd. Onder deze omstandigheden acht het hof onvoldoende grond voor de conclusie dat het BFT of de (plaatsvervangend) voorzitter in redelijkheid niet tot hun verzoek respectievelijk beslissing hebben kunnen komen.

Proportionaliteit en evenredigheid

6.6.

De notaris heeft (incidenteel en voorwaardelijk) aangevoerd dat het BFT in deze zaak de grenzen van zijn onderzoeksbevoegdheid (ver) te buiten is gegaan. Op grond van de beginselen van proportionaliteit en subsidiariteit alsmede het evenredigheidsbeginsel mag een toezichthouder van zijn bevoegdheden gebruik maken indien en voor zover dat redelijkerwijs voor de uitoefening van zijn toezichthoudende taak noodzakelijk is. De notaris stelt dat uit het onderzoeksrapport van het BFT, de wijze waarop het onderzoek is uitgevoerd en de wijze waarop de notaris is bejegend, blijkt dat het BFT in dit geval deze grenzen heeft overschreden. De schending van met name het proportionaliteitsbeginsel heeft (aldus de notaris) tot gevolg dat de resultaten van het onderzoek van het BFT niet bruikbaar zijn in een tuchtprocedure.

6.7.

Het hof verwerpt dit betoog. Hetgeen de notaris heeft aangevoerd over de schending van diverse (rechts)beginselen is – zo deze beweringen al juist zijn – van onvoldoende gewicht en deels ook onvoldoende specifiek voor de conclusie dat het BFT zich heeft gedragen op een wijze die zo laakbaar is dat, het algemeen belang in aanmerking genomen, de onderzoeksresultaten in het geheel niet als basis voor een klacht zouden kunnen dienen. Ook het feit dat het BFT met weinig gevoel voor de eisen van de praktijk in de (van oudsher voor het notariaat drukke) decembermaand van de notaris heeft verlangd dat hij onverwijld en tot in detail antwoord zou geven op alle door het BFT gestelde vragen doet daaraan niet af.

Overschrijding driejaarstermijn

6.8.

De notaris heeft (eveneens incidenteel en voorwaardelijk) ten aanzien van de bedenkingen/klachten met betrekking tot gedragingen van de notaris die vóór 26 april 2009 hebben plaatsgevonden een beroep gedaan op overschrijding van de driejaarstermijn van artikel 99 lid 12 (oud) Wna. Het gaat dan om de klachten inzake [adres 1], [adres 2], [adres 3] en [adres 4].

6.9.

De kamer heeft over deze kwestie geen oordeel gegeven. Zoals het hof ook heeft beslist in zijn uitspraak van 4 februari 2014 (ECLI:NL:GHAMS:2014:265) neemt voor de voorzitter van de kamer de klachttermijn een aanvang op het moment van ontvangst van het rapport van het BFT (in dit geval van 28 juni 2011). Dit betekent dat de ambtshalve bedenkingen van de voorzitter tijdig (namelijk op 26 april 2012) aan de kamer zijn voorgelegd.

Conclusie

6.10.

De conclusie is dat er geen formele beletselen zijn om de bedenkingen/klachten jegens de notaris inhoudelijk te behandelen.

Inhoudelijke beoordeling

6.11.

Het hof stelt bij zijn inhoudelijke beoordeling (evenals de kamer) voorop dat niet gezegd kan worden dat een ABC-transactie als zodanig per definitie een transactie is die niet geoorloofd is en waaraan een notaris nooit medewerking mag verlenen. Uitgangspunt is dat de notaris verplicht is zijn ministerie te verlenen en dat ABC-transacties in beginsel geoorloofd zijn. In het geval bij deze transacties echter sprake is van een ongebruikelijk verschil in prijs van het doorverkochte goed, brengt een zorgvuldige ambtsuitoefening mee dat de notaris nagaat of dat prijsverschil op goede gronden verklaarbaar is. Van de notaris mag immers verwacht worden dat hij bekend is met het feit dat een ABC-constructie misbruikt kan worden als instrument voor onder meer hypotheekfraude, belastingontduiking, witwassen en het oplichten van onwetende particulieren.

6.12.

Het BFT heeft (kort samengevat) aangevoerd dat de notaris bij alle tien de onderzochte transacties tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld, door bij de hoge prijssprongen na te laten nadere vragen te stellen over het taxatierapport en de (mogelijkheid tot) renovatie. De taxatierapporten vertonen volgens het BFT soms opmerkelijke ongerijmdheden. Zo zijn de verbouwingsnota’s veel lager dan de prijssprongen en zijn de executiewaarden in de taxatierapporten (op basis waarvan partij C telkens haar hypothecaire geldlening heeft gekregen) steeds onrealistisch hoog. Het BFT concludeert dat de notaris ter zake van alle transacties zijn notariële zorgplicht heeft geschonden door geen adequate onderbouwing te verlangen voor deze (ongebruikelijk) hoge prijssprongen en zijn diensten ten onrechte niet heeft geweigerd hoewel de omstandigheden hiertoe aanleiding gaven. Bij zijn onderzoek heeft het BFT ook geconstateerd dat de notaris bij vier van de tien onderzochte transacties heeft gehandeld in strijd met de op 1 januari 2008 in werking getreden “Beleidsregel beperking uitbetaling van derdengelden bij onroerendgoedtransacties” van de KNB (hierna: de Beleidsregel), door bij deze transacties gelden uit te betalen aan een derde (niet bij de transactie betrokken) partij.

6.13.

De notaris stelt (kort samengevat) in zijn verweer dat hij steeds voldoende onderzoek heeft gedaan naar de aanvaardbaarheid van de prijssprongen. De notaris heeft telkens adequaat gereageerd op alle aanwezige, door het BFT genoemde indicatoren. Zo is de notaris telkens nagegaan of de voorgenomen transacties een vorm van fraude faciliteerden en of er sprake was van een kennis- en/of informatieachterstand bij één van de partijen. Uit de dossiers en de beantwoording van de vele vragen van het BFT blijkt dat de notaris in elk geval onderzoek heeft gedaan naar [naam] zelf, de wijze waarop [naam] (of één van zijn vennootschappen) de projecten aanpakte en naar elk van de tien onderzochte transacties. Zo heeft de notaris bij de behandeling van de transacties een aantal voorzorgsmaatregelen genomen, waardoor hij bij elk van de transacties kon nagaan of er gegronde redenen waren die moesten leiden tot een Wwft-melding en/of dienstweigering. Deze voorzorgsmaatregelen bestonden onder meer uit een eigen bezoek aan (enkele van de) panden voorafgaand aan de transactie om zich ervan te overtuigen dat de verbouwing daadwerkelijk was uitgevoerd en uitgebreide besprekingen met de kopers (C) aan de hand van de foto’s die hij zich van elke verbouwing liet overleggen. De banken die de onderzochte transacties hebben gefinancierd waren bij elke financiering vooraf op de hoogte van het feit dat er sprake was van een ABC-transactie en van een prijssprong en zij hebben de notaris desalniettemin bij alle transacties (vooraf) toestemming gegeven de desbetreffende akte(n) te passeren. In dat kader merkt de notaris nog op dat financierende banken een streng acceptatiebeleid voerden waarbij telkens het risicoprofiel van de betreffende rekeninghouder mede in aanmerking werd genomen. Als een bank met haar interne (strenge) procedureregels concludeert dat [naam] qua integriteit en qua witwasrisico een acceptabele cliënt is, mag een notaris daarop afgaan. De notaris betwist voorts dat hij bij vier van de tien door het BFT onderzochte transacties heeft gehandeld in strijd met de Beleidsregel. In drie gevallen is de verkoopopbrengst uitbetaald aan [naam B.V.] (hierna: [naam B.V.]) omdat [naam B.V.] in verband met de BC-levering royement van de te haren behoeve gevestigde hypotheek moest verlenen. [naam B.V.] was één van de financiers van [naam] en hypotheekhoudster ten aanzien van de desbetreffende panden en de notaris heeft haar beschouwd als contractspartij in verband met het te verlenen royement. In één geval is er uitbetaald aan een collega-notaris en dat valt onder de uitzonderingen die zijn opgenomen in de Beleidsregel.

Gemeenschappelijke kenmerken ABC-transacties

6.14.

De tien door het BFT onderzochte ABC-transacties hebben een aantal gemeenschappelijke kenmerken. Zo was partij A doorgaans een onroerendgoedhandelaar die het pand in [gemeente] op een veiling had aangekocht. Partij A verkocht het pand aan partij B (te weten [naam] of één van zijn vennootschappen). Partij B renoveerde het pand (ingrijpend) en probeerde het pand op korte termijn te verkopen aan partij C. Partij C was een particulier die het pand kocht ten behoeve van eigen bewoning en deze partij is er ook daadwerkelijk gaan wonen. De taxaties van de panden zijn telkens verricht door één of twee dezelfde taxateurs. De koopprijzen bij de BC-transacties lagen beduidend (tussen de 52,4 procent en de 105 procent) hoger dan de koopprijzen bij de AB-transacties. De koopovereenkomsten eisten niet dat er een waarborgsom bij de notaris werd gestort. In de BC-koopovereenkomsten was weliswaar een financieringsvoorbehoud opgenomen maar dat is in geen enkel geval ingeroepen. De data van de hypotheekoffertes lagen vaak na afloop van de termijn waarbinnen het financieringsvoorbehoud ingeroepen had kunnen worden, maar dit heeft niet tot problemen geleid. De hypothecaire financiering is in de meeste gevallen verstrekt door ING Bank en ABN AMRO Bank. Partij B heeft de partijen C begeleid bij het verkrijgen van de benodigde hypothecaire financiering en de bouwkundige rapportage met betrekking tot het verkochte pand.

Gemeenschappelijke kenmerken panden

6.15.

De panden verkeerden doorgaans in slechte staat. De panden werden door partij B “gestript” en onder meer voorzien van nieuwe (kunststof) kozijnen, cv-installatie, keukenblok en douche. De verbouwingskosten zijn in algemene zin gedocumenteerd in (interne) facturen van één van de vennootschappen van [naam]. De verbouwingskosten zijn niet uitgesplitst naar kosten voor materiaal en arbeid. De verbouwing is steeds vastgelegd door middel van een fotoreportage.

6.16.

Ten tijde van overdrachten in het kader van de BC-transacties beschikte de notaris steeds in ieder geval over:

- Koopovereenkomst BC.

- Taxatierapport(en) van het betreffende pand.

- Bouwkundige rapportage.

- Foto’s van de verbouwing.

- Verbouwingsfactuur.

- Instemmingsverklaring van de hypotheekverstrekker.

In enkele gevallen heeft de notaris het pand voorafgaand aan de overdracht bezocht en (het resultaat van) de verbouwing(swerkzaamheden) bekeken.

Indicatoren en signalen

6.17.

Naast het feit dat het in alle gevallen ABC-transacties betreft, heeft het BFT onder meer gewezen op de volgende “indicatoren” en “bijkomende signalen”:

- De (verdachte) werkwijze van [naam], die bekend staat als malafide vastgoedhandelaar/vastgoedfraudeur.

- De panden bevinden zich steevast in een “achterstandswijk” in [gemeente].

- De zeer aanzienlijke prijsstijgingen, waarbij de verklaring volgens de notaris grotendeels moet worden gezocht in een interne renovatie van het pand.

- In een aantal gevallen kan er volgens de AB-leveringsakte en de BC- koopovereenkomst (bijna) geen tijd zijn geweest voor een renovatie.

- Er zijn geen of geringe bouwdepots voor partij B ten opzichte van de verbouwingsnota’s.

- De verbouwingskosten zijn in alle gevallen (veel) lager dan de prijsstijging die zich bij de transacties voordoet.

- De verbouwingsnota’s zijn niet gespecificeerd en sluiten vaak niet aan bij de in de leveringsakten opgenomen werkzaamheden (en foto’s).

- Gespreksverslagen met betrekking tot de renovaties ontbreken.

- De taxaties zijn steeds verricht door dezelfde taxateur(s) en de in de taxatierapporten gehanteerde executiewaarden lijken in alle gevallen onrealistisch hoog.

- In enkele gevallen heeft partij C een dure TAF-maandlastenbeschermer afgesloten.

Beoordeling van de feiten en omstandigheden

6.18.

De notaris heeft onweersproken aangevoerd in alle dossiers onderzoek te hebben gedaan naar de onderhavige transacties, naar de persoon van [naam] en naar de wijze waarop [naam] (of één van zijn vennootschappen) bij zijn projecten te werk ging, onder andere door het inwinnen van informatie bij verschillende overheidsinstanties. Hem is gebleken, zoals niet ter discussie staat, dat bouw- en woningtoezicht en de afdeling
[afdeling] van de gemeente [gemeente] controle uitoefenden op de handelwijze van [naam]. Daarnaast was sprake van controle door de Belastingdienst. Het hof heeft geen reden om aan te nemen dat onder de gegeven omstandigheden van de notaris (nog) meer onderzoek naar [naam] mocht worden gevergd dan wel dat de notaris in de hem ter beschikking staande informatie aanleiding had moeten vinden om zijn diensten aan [naam] te weigeren.

6.19.

De notaris heeft (eveneens onweersproken) aangevoerd dat de taxaties steeds zijn verricht door taxateurs die daartoe door de banken zelf waren aangezocht dan wel de instemming van de banken hadden. Uit de overgelegde taxatierapporten blijkt genoegzaam dat alle woningen zijn gerenoveerd. De notaris mocht in beginsel op die taxatierapporten afgaan en in dit verband vertrouwen op de deskundigheid en betrouwbaarheid van de betrokken taxateur. Van een notaris kan in het algemeen niet worden verwacht dat hij zelf het desbetreffende pand bezoekt om een en ander te verifiëren en evenmin dat hij de getaxeerde oppervlakte en inhoud van het pand gaat controleren en/of de kwaliteit van de gebruikte bouwmaterialen onderzoekt. Ook in dit geval was daarvoor geen reden. Desalniettemin heeft de notaris enkele woningen voorafgaand aan de overdracht bezocht om de verbouwingswerkzaamheden te bekijken. Daarnaast beschikte de notaris over verbouwingsfacturen en foto’s van de woningen na de verbouwing. Voor wat betreft het (korte) tijdsbestek waarin de woningen werden gerenoveerd, heeft de notaris aangevoerd dat [naam] vaak al na het sluiten van de koopovereenkomst AB en vóór de overdracht toegang kreeg tot de woning om tot renovatie over te gaan. Het BFT heeft dit niet weersproken.

De in het maatschappelijk verkeer gehanteerde executiewaarden liggen doorgaans rond de percentages die in de taxatierapporten zijn genoemd (87 à 88% van de onderhandse verkoopwaarde). De in de taxatierapporten opgenomen executiewaarden van de woningen hoefden de notaris daarom niet te bevreemden. Anders dan het BFT kennelijk meent, kan een (efficiënt) uitgevoerde verbouwing resulteren in een waardestijging van het pand die de verbouwingskosten (aanmerkelijk) te boven gaat. Het valt niet in te zien waarom de door de verbouwing veroorzaakte waardestijgingen niet zouden kunnen worden meegerekend in de executiewaarden, zoals het BFT heeft gesteld.

Verder is van belang dat de verschillende verbouwingsfacturen aan de akten van levering waren gehecht, zodat de kopers ervan kennis hebben kunnen nemen dat de prijssprong tussen de AB- en de BC-transactie groter was dan de verbouwingskosten.

Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat de notaris bij de overdrachten heeft kunnen aannemen dat de prijssprongen bij de ABC-transacties voldoende verklaarbaar waren.

6.20.

Ten aanzien van de in enkele gevallen afgesloten TAF-maandlastenverzekering overweegt het hof dat de KNB bij (de voorlichting over) de TAF-maandlastenbeschermer in 2008 in correspondentie wel kanttekeningen heeft geplaatst, maar de verzekering niet zonder meer heeft gediskwalificeerd als ondeugdelijk. Bovendien hebben de kopers deze verzekering na tussenkomst van een hypotheekadviseur afgesloten, zodat de notaris mocht aannemen dat de kopers daarover advies hadden verkregen van een deskundige. Er is dan ook onvoldoende reden om aan te nemen dat de notaris toentertijd bijzondere betekenis heeft moeten toekennen aan de omstandigheid dat een deel van de kopers een dergelijke verzekering had afgesloten.

Uitbetaling van gelden aan derden

6.21.

Met betrekking tot de uitbetaling door de notaris van gelden in vier dossiers ([adres 2], [adres 6], [adres 7] en [adres 9]) aan [naam B.V.] respectievelijk een collega-notaris, overweegt het hof het volgende. De Beleidsregel schrijft voor dat de notaris bij onroerendgoedtransacties alleen geld uitbetaalt aan degenen die als partijen optreden bij de akte en aanspraak kunnen maken op de uitbetaling op grond van de rechtshandeling die in de akte is neergelegd. Deze beleidsregel is per 1 augustus 2011 vervangen door het “Reglement beperking uitbetaling derdengelden (BUD)”. Er kunnen omstandigheden zijn waarbij (een deel van) het geld dat de notaris onder zich heeft, moet worden aangewend om bepaalde schulden te voldoen. In een dergelijk geval mag de notaris aan een ander dan de rechthebbende uitbetalen. Zo heeft een betaling aan een collega-notaris als uitzondering te gelden. Voorwaarde is wel dat die betaling ziet op schulden die in nauw verband staan met de transactie zelf en waarvan het bestaan ook eenvoudig controleerbaar is. Het is de notaris dus niet toegestaan van de opbrengst andere leningen dan de hypotheekschuld af te lossen of openstaande schulden te voldoen. Ook mag bij een overdracht door een dochtermaatschappij de opbrengst niet naar de holding of een andere dochter worden overgemaakt. Dit betekent dat de notaris in strijd met de Beleidsregel heeft gehandeld door bij drie transacties (ook) gelden uit te betalen aan [naam B.V.] ter aflossing van openstaande schulden die geen verband hielden met de doorhaling van bestaande hypotheken op de over te dragen panden. De betaling aan de collega-notaris betrof een verrekening tussen de verkoper, [naam], en [naam] in privé. Ook deze handeling was strijdig met genoemde beleidsregel.

Conclusie

6.22.

Het voorgaande leidt tot het oordeel dat er voor de notaris geen aanleiding was zijn diensten te weigeren en dat de notaris niet is tekortgeschoten in zijn notariële zorgplicht. Wel heeft hij bij de uitbetaling van gelden gehandeld in strijd met de Beleidsregel, zoals overwogen hiervoor onder 6.21. De daarop betrekking hebbende ambtshalve bedenking van de voorzitter is gegrond en overige ambtshalve bedenkingen zijn ongegrond. Voor het meermalen handelen in strijd met de Beleidsregel acht het hof – met verwijzing naar zijn uitspraak van 10 december 2013 (ECLI:NL:GHAMS: 2013:4505) – het opleggen van de maatregel van waarschuwing passend en geboden.

6.23.

Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan onbesproken blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.

6.24.

Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.

7. De beslissing

Het hof:

- vernietigt de bestreden beslissing, en opnieuw rechtdoende,

- verklaart de ambtshalve bedenking van de voorzitter gegrond ten aanzien van uitbetaling van gelden in strijd met de Beleidsregel en de overige ambtshalve bedenkingen ongegrond;

- legt de notaris de maatregel van waarschuwing op.

Deze beslissing is gegeven door mrs. W.J.J. Los, A.D.R.M. Boumans en P. Blokland en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 15 juli 2014 door de rolraadsheer.