ECLI:NL:GHAMS:2013:4505

Uitspraak

beslissing

_______________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.113.025/01 NOT

zaaknummers eerste aanleg : 12-01 en 12-02

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 10 december 2013

inzake:

BUREAU FINANCIEEL TOEZICHT,

gevestigd te Utrecht,

appellant,

t e g e n

1. [notaris],

2. [notaris],

3. [notaris],

allen notarissen te [plaatsnaam],

geïntimeerden,

gemachtigde: mr. C.A.M.J. Raymakers, advocaat te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

1.1.

Van de zijde van appellant, verder het BFT, is bij een op 10 september 2012 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift - met bijlagen - tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te ‘s-Gravenhage, verder de kamer, van 22 augustus 2012.

Hierbij heeft de kamer het BFT in zijn zelfstandige klachten met betrekking tot eenentwintig panden niet-ontvankelijk verklaard. De kamer heeft verder de bedenkingen die de voorzitter van de kamer (hierna: de voorzitter) op de voet van artikel 96 lid 6 van de Wet op het notarisambt (Wna) aan de kamer heeft voorgelegd alsmede de klachten van het BFT tegen geïntimeerden, verder tezamen te noemen de notarissen en afzonderlijk aan te duiden als notaris sub 1 tot en met sub 3, met betrekking tot acht panden ongegrond en met betrekking tot een pand (ten aanzien van notaris sub 3) gegrond verklaard. Dit laatste zonder oplegging van een maatregel.

1.2.

Van de zijde van het BFT is op 31 oktober 2012 een aanvullend beroepschrift - met bijlagen - ter griffie van het hof ingekomen.

1.3.

Op 10 januari 2013 is van de zijde van de notarissen een verweerschrift - met bijlagen - ter griffie van het hof ingekomen.

1.4.

Van de zijde van het BFT is op 11 september 2013 een brief - met bijlagen - ter griffie van het hof ingekomen.

1.5.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 26 september 2013. Namens het BFT zijn verschenen mr. M.F. Beumer, drs. M.J.V. Freijssen en F.J. Winkel. De notarissen, bijgestaan door hun gemachtigde, zijn eveneens verschenen. Allen hebben het woord gevoerd; de gemachtigde van de notarissen en mr. Beumer aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities.

1.6.

Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.

2.Het vooronderzoek c.a.

Het hof verwijst voor het verzoek van het BFT, het verloop van het onderzoek door de plaatsvervangend voorzitter van de kamer, het verloop van het onderzoek door het BFT, de rapportage van het BFT, de verslagen van de plaatsvervangend voorzitter en de nadere reacties van het BFT hierop, naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing onder 1.1. tot en met 1.12. heeft vastgesteld.

3.De feiten

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van die feiten geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat. Wel heeft het BFT aangevoerd dat de door de kamer vastgestelde feiten onvolledig zijn, hetgeen door de notarissen is betwist. Voor zover van belang zal het hof de standpunten van partijen hierover hierna in zijn beoordeling betrekken.

4.Het standpunt van het BFT

4.1.

De verwijten die de notarissen in hoger beroep nog worden gemaakt, kunnen worden verdeeld in twee categorieën.

De eerste categorie betreft de bedenkingen die de voorzitter op grond van artikel 96 lid 6 (oud) Wna aan de kamer heeft voorgelegd
(a). Op grond van artikel 107 lid 1 Wna wordt voor wat betreft de mogelijkheid tot het instellen van beroep het bestuur van het BFT als klager aangemerkt, indien de voorzitter van de kamer van toezicht de zaak ter behandeling aan de kamer heeft voorgelegd na een onderzoek op grond van artikel 96 lid 2, tweede volzin (oud) Wna.

De tweede categorie betreft de zelfstandige klachten die het BFT heeft ingediend op grond van artikel 99 Wna
(b), voor zover in hoger beroep gehandhaafd.

(a) De bedenkingen van de voorzitter

4.2.

Op verzoek van het BFT heeft de voorzitter een onderzoek gelast als bedoeld in artikel 96 lid 2 (oud) Wna naar de door het BFT aangedragen ABC-transacties met de door het BFT aangevoerde vraagstelling als onderwerp, waarbij de uitvoering van dit onderzoek is opgedragen aan de plaatsvervangend voorzitter van de kamer.

De plaatsvervangend voorzitter heeft het BFT vervolgens bij brief van 21 januari 2010 opdracht gegeven bij de notarissen een onderzoek in te stellen naar de in totaal 30 door het BFT risicovol geachte ABC-transacties - met opmerkelijke prijsstijgingen - die hebben plaatsgevonden binnen een periode van zes maanden, over het tijdvak 1 november 2007 tot en met december 2008. In al die gevallen trad als partij B op de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [B.V.](hierna: [B.V.]). Het BFT diende te onderzoeken of de notarissen onder meer de wettelijke verplichtingen op grond van de Wna alsmede de overige geldende beroepsvereisten van de notarissen juist hadden nageleefd, waaronder die zoals geregeld bij de Wet identificatie bij dienstverlening (Wid) en de Wet melding ongebruikelijke transacties (Wet Mot), welke wetten inmiddels zijn samengevoegd tot de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft).

Dit onderzoek heeft geresulteerd in een rapportage van het BFT van 16 maart 2011.

Op basis van deze rapportage, het verslag van de plaatsvervangend voorzitter van 6 oktober 2011 en de reactie van het BFT van 29 november 2011 daarop alsmede het aanvullend verslag van 9 december 2011 van de plaatsvervangend voorzitter, heeft de voorzitter - op grond van artikel 96 lid 6 (oud) Wna - de zaak voorgelegd aan de kamer.

De voorzitter heeft daarbij vastgesteld dat in de opmerkingen die BFT heeft gemaakt naar aanleiding van het verslag van de plaatsvervangend voorzitter van 6 oktober 2011, op zichzelf niet is bestreden dat de vier in dit verslag genoemde omstandigheden (vooroverleg van de notaris met de bank, een taxateur die ook taxeerde inzake het - nader te noemen - [convenant], melding als ongebruikelijke transactie en woning nog steeds bij de koper in gebruik) relevant zijn bij de beoordeling van de vraag of een verdachte ABC-transactie tot de conclusie moet leiden dat een notaris klachtwaardig heeft gehandeld. Wel heeft het BFT bij de vraag of deze vier aspecten zich feitelijk hebben voorgedaan onderbouwde kanttekeningen geplaatst die de vraag oproepen of deze omstandigheden zich inderdaad wel bij alle transacties hebben voorgedaan. In het commentaar van het BFT ziet de voorzitter voldoende aanleiding de negen door het BFT geselecteerde gevallen in de vorm van een ambtshalve bedenking voor te leggen. Voor het vorenbedoelde commentaar van het BFT wordt verwezen naar hetgeen in de beslissing van de kamer onder 3.1. is opgenomen.

De kamer is verzocht een oordeel te geven over het handelen van de notarissen bij negen transacties. Het betrof de volgende onroerende zaken:

Ten aanzien van notaris sub 1

- [adres] te [plaatsnaam]
(de BC-transactie);

- [adres] te [plaatsnaam]
(de CD-transactie);

- [adres] te [plaatsnaam]
(de BC-transactie);

Ten aanzien van notaris sub 2

- [adres] te [plaatsnaam]
(de BC-transactie);

- [adres] te [plaatsnaam]
(de CD-transactie);

Ten aanzien van notaris sub 3

- [adres] te [plaatsnaam]
(de BC-transactie);

- [adres] te [plaatsnaam]
(de BC-transactie); en

- [adres] te [plaatsnaam]
(de BC-transactie).

(b) De zelfstandige klachten van het BFT

4.3.

Het BFT baseert zich bij zijn zelfstandige klachten ( blijkens zijn brief van 11 september 2013) nu nog op zijn eerdergenoemde rapportage van 16 maart 2011 en de beslissing van het hof van 21 mei 2013 (ECLI:NL:GHAMS:2013:CA1985). Uit deze beslissing volgt dat het BFT op grond van artikel 99 Wna een zelfstandig klachtrecht toekomt indien tijdens het door de voorzitter aan het BFT opgedragen onderzoek onbedoeld extra informatie is verkregen met betrekking tot enig handelen en/of nalaten van de notaris in strijd met de Wet Mot/Wwft, de zogenoemde ‘bijvangst’. Het BFT heeft tijdens het onderhavige onderzoek niet doelbewust zijn onderzoeksbevoegdheid overschreden. Voor zover in de negen dossiers klachten over de Wet Mot/Wwft aan de orde zijn, betreft dit de zelfstandige klachten van het BFT. Het BFT heeft naar aanleiding van de hiervoor bedoelde beslissing van het hof zijn zelfstandige klachten met betrekking tot de eenentwintig transacties die de voorzitter niet aan de kamer heeft voorgelegd, alsmede zijn zelfstandige klachten met betrekking tot de onderhavige negen dossiers ingetrokken, voor zover deze klachten niet zien op de Wet MOT/Wwft.

4.4.

Het BFT heeft voorts in hoger beroep - voor zover van belang - het volgende aangevoerd.

- Met betrekking tot het niet-vermelden in de akte dat niet de gehele koopsom via zijn derdengeldrekening is gelopen in het dossier [adres], spreekt de kamer ten onrechte over notaris sub 1 in plaats van notaris sub 2. Het betrof namelijk niet de BC-transactie maar de AB-transactie.

- Ten aanzien van het dossier [adres] wordt het opnemen van een onjuiste feitelijke leveringsdatum toegeschreven aan notaris sub 3, terwijl het notaris sub 2 (AB-transactie) betreft.

- De kamer is bij de behandeling van de ambtshalve bedenking over het niet inschakelen van een tolk uitgegaan van een verkeerd dossier. Dit had het dossier [adres] in plaats van [adres] moeten zijn. Bij deze transactie was namelijk een koper van Portugese afkomst die de Nederlandse taal niet machtig was, betrokken.

- Ten aanzien van de door[naam] (hierna: [naam]), toen directeur van [B.V.], aan kopers verstrekte geldleningen, heeft de kamer ten onrechte overwogen dat dit in meer dossiers dan alleen in de dossiers [adres] en [adres] speelde.

- Daarnaast heeft de kamer enkele door het BFT genoemde signalen (zoals de TAF maandlastenbeschermer, het verbouwingsdepot en de verlopen ontbindende voorwaarde voor de financiering) als klacht aangemerkt, terwijl deze feiten als signalen meegewogen hadden moeten worden in de beoordeling of de transacties ongeoorloofd waren. Ook heeft de kamer aan een aantal (fraude)signalen geen aandacht besteed.

- Verder was [directie] voornemens om alle panden van [naam] vóór het passeren van de akten te laten hertaxeren. Dit is echter nooit gebeurd. Bovendien heeft slechts in drie van de negen dossiers contact plaatsgevonden met [directie]. Hierbij is niet gesproken over het al dan niet weigeren van dienst door de notarissen, maar is enkel de vraag gesteld of de desbetreffende woningen bij [directie] bekend waren als probleempanden.

- Sommige van de in de dossiers aangetroffen checklists van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (hierna: KNB) zijn van een latere datum dan de datum van het passeren van de desbetreffende akten. Bovendien zijn die checklists op gelijke wijze en ook onjuist ingevuld.

- De bij acht van de negen transacties betrokken taxateur [taxateur] had een financieel belang bij de uitkomst van de taxaties en was daarom niet onafhankelijk en onpartijdig. Ook stuurde de taxateur de taxatienota’s niet naar de opdrachtgevers, de kopers, maar naar [naam]. Het BFT heeft in het verleden met behulp van taxaties van [taxateur] slechts de verschillen in taxaties ten opzichte van een andere taxateur willen laten zien en heeft daarmee toen niet willen zeggen dat de taxaties van [taxateur] (meer) betrouwbaar waren dan die van anderen.

- In het contact met de bank is alleen gemeld dat het om ABC-transacties ging, niet dat er ook andere indicaties bestonden. Uit de dossiers blijkt dat kopers slechts in drie gevallen zijn ingelicht over de prijssprong van de woningen. Tijdens het onderzoek van het BFT is op geen enkele wijze duidelijk geworden voor welke bedragen de woningen zijn gerenoveerd. Voor de notarissen was het dus niet vast te stellen of de prijssprongen in lijn waren met de uitgevoerde renovaties en zij hadden om die reden relevante stukken met betrekking tot de renovaties bij [naam] moeten opvragen.

- Ten slotte wijst het BFT nadrukkelijk erop dat de kamer eraan is voorbij gegaan dat in acht van de negen gevallen de gemiddelde opbrengst na veiling of onderhandse verkoop slechts 49,5% van de verkoopprijs (bij de BC-transacties) bedroeg.

4.5.

Het BFT komt op basis van het voorgaande tot de conclusie dat de kamer ten onrechte heeft geoordeeld dat de notarissen adequaat op de signalen hebben gereageerd en de prijsstijgingen voldoende zijn verklaard en heeft op grond daarvan de daarop betrekking hebbende klachten ten onrechte ongegrond verklaard.

Verder is het BFT van oordeel dat de kamer ook de volgende klachten ten onrechte ongegrond heeft verklaard:

het niet-melden van de openstaande schulden en nieuwe geldleningen van [naam] aan partijen C,
het niet-vermelden in de akte dat niet de hele koopsom via de derdengeldrekening is gelopen,
het uitbetalen aan [naam] van de dubbele taxatienota,
het niet-inschakelen van een tolk.

Ten slotte stelt het BFT zich op het standpunt dat het door de kamer ten onrechte niet ontvankelijk is verklaard in zijn zelfstandige klachten op grond van de Wet Mot/Wwft en dat die klachten alsnog gegrond moeten worden verklaard.

4.6.

Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft het BFT - voor zover van belang - nog het volgende aangevoerd. De gemeente [plaatsnaam] heeft ontkend dat [taxateur] haar ‘preferred’ taxateur was. De notarissen hebben vanaf begin september 2008 contact gehad met [directie] over bij ABC-transacties betrokken woningen. Op een gegeven moment is dat contact gestopt. Overigens hebben de ABC-transacties in zes van de negen dossiers vóór september 2008 plaatsgevonden.

5.Het standpunt van de notarissen

De notarissen hebben zich als volgt verweerd.

5.1.

In het besef dat zich in de regio [plaatsnaam] fraudepraktijken voordeden, hebben de notarissen een proactieve houding aangenomen door met de daartoe geëigende instantie, de directie Veiligheid Gemeente [plaatsnaam] (aangeduid onder de naam ‘[directie]’), contact op te nemen om overleg te voeren. Verder hebben de notarissen kennisgenomen van het zogenoemde [convenant] van 5 december 2006 en hebben zij dit convenant gehanteerd. Ook hebben de notarissen contact opgenomen met de fraudeafdelingen van de betrokken banken. De banken zijn in elk dossier akkoord gegaan met het passeren van de akten. De notarissen zijn voor de taxaties van de woningen afgegaan op de rapporten van taxateur [taxateur], die door zowel de gemeente [plaatsnaam]/[directie] als een aantal gerenommeerde banken werd aanbevolen als ‘preferred’ taxateur. Er is tot op heden geen concrete aanleiding om aan de betrouwbaarheid van deze taxateur te twijfelen. Het BFT heeft in 2008 overigens op basis van taxatierapporten van [taxateur] de ondeugdelijkheid van de taxatierapporten van een andere taxateur proberen aan te tonen. Verder blijkt uit de e-mail van 11 november 2008 van [naam], projectmedewerker [directie] Panden, dat [directie] alle panden zou hertaxeren. Op die hertaxaties zijn geen nadere aan- of opmerkingen ontvangen. Uit de door de notarissen overgelegde foto’s, zoals geplaatst op de website van [naam], blijkt duidelijk dat de woningen zijn of werden gerenoveerd. Voorafgaand aan de transacties hebben de notarissen deze website zeer regelmatig geraadpleegd. Ook kwamen de door [B.V.] verrichte renovatiewerkzaamheden voorafgaand aan het passeren van de akten altijd aan de orde. De notarissen hebben meer dan gewoon navraag gedaan naar de achtergrond van de prijsstijgingen bij de opvolgende verkopen van de woningen, die als ABC-transacties zijn te kwalificeren. Uit de dossiers blijkt dat de controlehandelingen, zoals vastgelegd in de ABC-checklist, in elk dossier voorafgaand aan het passeren van de akten hebben plaatsgevonden. Er werd geruime tijd met gedetailleerde procedurebeschrijvingen en een kwaliteitshandboek gewerkt voordat met checklists werd gewerkt. Die checklists werden regelmatig geactualiseerd. Dat verklaart waarom soms in oude dossiers nieuwere checklists kunnen worden aangetroffen. De notarissen benadrukken dat in de dossiers geen klachten van de kopers, de verkopers en de hypotheekverstrekkers zijn ontvangen. Het al dan niet overeenkomen van het storten van een waarborgsom op de derdengeldrekening van de notaris is een vrije keuze van de bij de verkoop betrokken partijen. Het afsluiten van een TAF-maandlastbeschermer komt de notarissen niet ongebruikelijk voor, omdat particuliere kopers op deze wijze kunnen veiligstellen dat zij hun hypotheeklasten kunnen blijven voldoen in geval van arbeidsongeschiktheid. [naam] beschikte over een eigen bouwbedrijf en heeft blijkbaar geen bouwdepot bedongen omdat hij zelf over voldoende middelen beschikte om de renovaties te bekostigen. Uit jurisprudentie van het hof blijkt dat in het geval er een acceptabele verklaring bestaat voor de prijssprong, de notaris niet verplicht is de koper te wijzen op het prijsverschil.

5.2.

In de dossiers
[adres], [adres] en [adres]hebben de notarissen in verband met de prijsstijgingen contact opgenomen met [directie]. Het was gebruikelijk dat na een dergelijke melding het pand door [directie] werd gehertaxeerd. Ook blijkt uit deze dossiers dat de notarissen de prijssprongen uitdrukkelijk met de kopers hebben besproken en bij hen hebben geverifieerd of de woningen daadwerkelijk waren gerenoveerd.

Met betrekking tot de woningen
[adres], [adres], [adres] en [adres]hebben de kopers een verbouwingsdepot bedongen. Het betrof depots van een beperkt bedrag, waarmee de kopers hun woning kennelijk nog meer aan hun smaak wilden aanpassen. In ieder geval kon van die beperkte bedragen geen integrale renovatie worden bekostigd.

In de dossiers
[adres], [adres], [adres], [adres] en [adres]heeft [naam] van [taxateur] bevestigd dat de door [B.V.] voorgeschoten taxatienota’s daadwerkelijk door [B.V.] aan [taxateur] zijn betaald.

Ten aanzien van het dossier
[adres]heeft notaris sub 2 ervoor zorggedragen dat de koper van Portugese afkomst kennis heeft gekregen van de inhoud van de leveringsakte.

De kleine leningen die [naam] in verband met openstaande schulden aan de kopers van de woningen
[adres] en [adres]heeft verstrekt, hebben de hypotheekverstrekkende banken niet benadeeld. Deze leningen maakten namelijk het vestigen van de hypotheken mogelijk.

De door [naam] in de dossiers
[adres] en [adres]afgesloten leningen tegen een niet-marktconforme rente zijngelet op de werkwijze van [naam] niet onbegrijpelijk. [naam] kocht de woningen als professionele partij met het doel die woningen zo snel mogelijk door te verkopen. Overigens is bij ongebruikelijke financieringen op grond van de Wet MOT een melding bij het wettelijk meldpunt gedaan.

In de dossiers
[adres], [adres], [adres] en [adres]hebben de kopers de financiering niet vóór de in de koopovereenkomsten overeengekomen data rond kunnen krijgen en zich inderdaad niet beroepen op de in de koopovereenkomsten in dat verband opgenomen ontbindende voorwaarde. Op een later moment zijn de financieringen alsnog geregeld, zodat de leveringsakten konden worden gepasseerd. Kennelijk zijn partijen verlenging van de in de koopovereenkomsten gestelde termijnen overeengekomen.

Erkend wordt dat in het dossier
[adres]de datum van de sleutelverklaring in de leveringsakte had moeten worden opgenomen.

5.3.

De notarissen stellen zich op het standpunt dat het BFT niet kan worden ontvangen in zijn klachten betrekking hebbende op vermeende overtredingen van de Wwft. Uit de beslissing van het hof van 20 maart 2012 (ECLI:NL:GHAMS:2012:BV9544) volgt dat de voorzitter, belast met het gelasten van een onderzoek op de voet van artikel 96 lid 2 (oud) Wna, niet de bevoegdheid had een onderzoek te gelasten inzake de naleving van de Wid en Wet Mot. Bovendien heeft het BFT in deze zaak de voorzitter nadrukkelijk verzocht het onderzoek te laten uitvoeren door de sectie Wid/Mot van het BFT, wat ook is gebeurd.

In hoger beroep

5.4.

De notarissen hebben in hoger beroep - voor zover van belang - nog het volgende aangevoerd.

- Wegens schending van de beginselen van proportionaliteit en subsidiariteit, de onschuldpresumptie en het verbod van vooringenomenheid en wegens het achterhouden van ontlastende informatie moet het BFT geheel niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn klachten.

- Voor wat betreft de door [naam] aan een tweetal kopers verstrekte geldleningen is kern van de zaak dat de hypotheekverstrekker volledig inzicht had in de vermogens- en schuldpositie van de kopers. Dat nieuwe - niet in de voorwaarden genoemde - leningen hadden moeten worden gemeld, is niet door de betrokken banken als voorwaarde gesteld. Het was verder niet aan de notarissen om in de contractsvrijheid van partijen te treden.

- In het dossier [adres] beheerste de koper de Engelse taal voldoende. Dat blijkt uit het door de koper ingevulde informatieformulier dat zich in het dossier bevindt. Dit is toen ook notaris sub 2 gebleken, zodat hij in het Engels heeft voldaan aan zijn informatieplicht.

- De notarissen hebben wel degelijk telkens volgens de KNB-checklist gewerkt. Die checklist was overigens een hulpmiddel en geen verplichting.

- Taxateur [naam] heeft de woningen telkens na de uitgevoerde renovaties persoonlijk bezichtigd. [taxateur] stond verder niet alleen bij de gemeente [plaatsnaam] en [directie], maar ook bij banken en collega makelaars goed aangeschreven.

- De notarissen hebben geen facturen of offertes van de renovaties bij [naam] opgevraagd om de prijssprongen nader te doen verklaren, omdat de omstandigheden daartoe geen aanleiding gaven.

5.5.

Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling van het hoger beroep hebben de notarissen - voor zover van belang - het volgende aangevoerd.

Uit correspondentie die zich in het procesdossier bevindt, blijkt dat de notarissen [directie] in augustus 2008 hebben uitgenodigd voor een gesprek, maar dat daarvoor ook al contact met [directie] is geweest. Op een gegeven moment zaten de notarissen in een spagaat vanwege eventuele schending van hun geheimhoudingsplicht. Zij werden hierop gewezen door een andere notaris en hebben dit vervolgens gecheckt bij de KNB. Om die reden zijn de notarissen gestopt met het bespreken van transacties met [directie].

Op vragen van het hof hebben de notarissen - voor zover van belang - verklaard dat zij niet konden bepalen of de prijsstijgingen correct waren en dat notarissen niet in staat zijn de juistheid van taxaties te controleren.

6.De beoordeling

Het verzoek tot het sluiten van de deuren

6.1.

De notarissen hebben bij de aanvang van de mondelinge behandeling verzocht dezaak met gesloten deuren te behandelen. Het hof heeft ter zitting besloten de beslissing daarover op te schorten, mede in aanmerking genomen dat de notarissen geen bezwaar hadden tegen de aanwezigheid van een belangstellende notaris. Bij gebrek aan belang behoeft niet meer op het verzoek te worden beslist.

De ontvankelijkheid van het BFT

6.2.

Hetgeen de notarissen hebben aangevoerd over de schending van diverse (rechts)beginselen en het achterhouden van ontlastende informatie is van onvoldoende gewicht en deels ook onvoldoende specifiek voor de conclusie dat het BFT zich heeft gedragen op een wijze die zo laakbaar is dat, het algemeen belang in aanmerking genomen, niet kan worden aanvaard dat het BFT in deze zaak nog als klager optreedt. Het hof verwerpt daarom het beroep op de niet-ontvankelijkheid van het BFT.

De BC-/CD-transacties

6.3.

Ten aanzien van al de negen dossiers dan wel in specifieke dossiers overweegt het hof het volgende.

(a ) De bedenkingen van de voorzitter

Indicatoren

6.3.1.

Met de kamer is het hof van oordeel dat de notarissen adequaat hebben gereageerd op de aanwezige, door het BFT aangevoerde indicatoren.

[directie]

In drie dossiers ([adres], [adres] en [adres]) heeft op initiatief van de notarissen overleg met [directie] plaatsgehad.

In de overige zes dossiers is dit weliswaar niet gebeurd, maar onweersproken is gebleven dat de notarissen telkens het zogenoemde [convenant] hebben gehanteerd. Dit betreft het “Samenwerkingsconvenant aanpak malafide eigenaren [plaatsnaam]”, welk convenant is afgesloten tussen de gemeente [plaatsnaam], de politie [plaatsnaam], het Openbaar Ministerie [plaatsnaam], de Belastingdienst [plaatsnaam], de FIOD-ECD, de Nederlandse Vereniging van Makelaars afdeling [plaatsnaam] en de KNB ring [plaatsnaam] (gezamenlijk: [directie]). Dit convenant dateert van december 2006, dus voordat de ABC-transacties in die dossiers plaatsvonden.

KNB-checklists

Dat zich in de dossiers KNB-checklists van latere datum dan de passeerdata bevinden, toont nog niet aan dat de notarissen die checklist in het geheel niet hebben gehanteerd.

Taxateur

De vraag of [taxateur] wel of niet ‘preferred’ taxateur van de gemeente [plaatsnaam] was, kan in het midden blijven. Vast is komen te staan dat de gemeente [plaatsnaam] bij het [directie]-project deze taxateur heeft ingeschakeld. Daarnaast is onweersproken gebleven dat ook banken en collega makelaars van de diensten van deze taxateur gebruik maakten. Er was daarom geen reden voor de notarissen om aan de betrouwbaarheid van [taxateur] als taxateur te twijfelen. Hiertoe is in ieder geval onvoldoende dat [taxateur] bij alle negen dossiers was betrokken. Ook mochten de notarissen ervan uitgaan dat [directie] alle panden zou hertaxeren, zoals was aangekondigd. Zo al juist is dat dit niet is gebeurd, is gesteld noch gebleken dat de notarissen hiervan op de hoogte waren.

Informeren banken

Verder hebben de notarissen de fraudeafdeling van de betrokken banken telkens geïnformeerd over de verschillende ABC-transacties en was deze informatie kennelijk geen aanleiding om de financieringen niet aan de betrokken kopers te verstrekken.

Informeren kopers

In drie dossiers ([adres], [adres] en [adres]) staat op schrift dat de desbetreffende kopers over de prijssprongen zijn geïnformeerd. In de overige zes dossiers is dit niet het geval, zodat thans niet kan worden vastgesteld of de kopers wel of niet over de prijssprongen zijn geïnformeerd. Het is echter niet onaannemelijk dat de notarissen dit ook in de overige gevallen hebben gedaan. Wel mag van de notarissen worden verlangd dat zij daarvan aantekening doen in het dossier.

TAF-maandlastenbeschermer

Bij de (voorlichting over) TAF-maandlastenbeschermer heeft de KNB destijds in 2008 in correspondentie wel kanttekeningen geplaatst, maar de verzekering niet zonder meer gediskwalificeerd als ondeugdelijk. Bovendien hebben de kopers deze verzekering na tussenkomstvan een hypotheekadviseur afgesloten, zodat de notarissen mochten aannemen dat de kopers daarover advies hadden verkregen van een deskundig adviseur. Er is dan ook onvoldoende reden om aan te nemen dat de notarissen in 2008 bijzondere betekenis moesten toekennen aan de omstandigheid dat een deel van de kopers een dergelijke verzekering hadden afgesloten.

Verbouwingsdepots

Gezien de relatief geringe omvang van de afgesloten verbouwingsdepots (in de dossiers [adres], [adres], [adres] en [adres]) is niet onaannemelijk dat de kopers aan de woningen, ondanks de uitgevoerde renovaties, nog kleine aanpassingen wilden aanbrengen. De notarissen behoefden daarin dan ook geen aanwijzing te zien voor onregelmatigheden.

Ontbindende voorwaarden

Met betrekking tot de dossiers waarbij de ontbindende voorwaarde voor financiering zou zijn verlopen, is onweersproken aangevoerd dat zich in twee van die dossiers brieven van de betrokken hypotheekadviseur bevinden - van voor de data waarop de ontbindende voorwaarde zou intreden - dat de financiering was afgesloten. In het derde dossier is de akte van levering uiteindelijk wel gepasseerd. Dat was een keuze van de desbetreffende koper die kennelijk de woning toch geleverd wenste te krijgen. Ook aan deze omstandigheid viel daarom geen bijzondere betekenis toe te kennen.

Overig

Aan de door het BFT aangevoerde (fraude)signalen dat de woning aan de [adres] voorkwam op een lijst van risicovolle woningen van [directie], de koper van de woning aan de [adres] volgens de GBA geëmigreerd was en dienstverleners verschillende adressen van deze persoon gebruikten, de koper van de woning aan [adres] niet in de GBA voorkwam en de koper van de woning aan de [adres] voor het sluiten van de koopovereenkomst reeds een financiering had afgesloten en verschillende dienstverleners een oud adres van die koper gebruikten, wordt om het volgende voorbij gegaan. Zoals hiervoor al overwogen heeft onder andere in het dossier [adres] op initiatief van de notarissen overleg met [directie] over deze transactie plaatsgehad. De omstandigheid dat een koper niet in de GBA voorkwam dan wel dienstverleners verschillende adressen van kopers gebruikten, behoefde voor de notarissen op zichzelf geen reden te zijn om niet aan de overdracht van de woningen mee te werken. In het dossier [adres] was de koper van Portugese afkomst. Emigratie en de situatie waarin een potentiële koper van een woning zich bevindt, zijn omstandigheden die kunnen verklaren waarom de betrokken persoon geen vast woon- of postadres in Nederland heeft. Het verstrekken van een hypotheek voordat de koopovereenkomst is gesloten, is een zaak tussen de koper en de bank. Hierbij is een notaris niet betrokken. Overigens heeft de koper het koopcontract een dag voor het verkrijgen van de hypotheekofferte getekend. Dat partijen op verschillende data een koopcontract ondertekenen, is niet ongebruikelijk.

6.3.2.

Het voorgaande brengt mee dat het hof - evenals de kamer - van oordeel is dat de notarissen niet zijn tekortgeschoten in hun zorgplicht en evenmin dat er aanleiding was hun diensten te weigeren.

Prijssprongen

6.3.3.

De kamer heeft overwogen dat de prijssprongen die de woningen bij de ABC-transacties hebben gemaakt voldoende kunnen worden verklaard, waartoe het volgende redengevend is. Uit de overgelegde taxatierapporten blijkt genoegzaam dat alle woningen zijn gerenoveerd. De notarissen mochten op die taxatierapporten afgaan en in dit verband vertrouwen op de deskundigheid van de betrokken taxateur. Van een notaris kan niet worden verwacht dat hij zelf het desbetreffende pand bezoekt om een en ander te verifiëren of dat hij de getaxeerde oppervlakte en inhoud van het pand gaat controleren en/of de kwaliteit van de gebruikte bouwmaterialen onderzoekt. Daarbij komt dat het een gegeven is dat een pand bij een veilingkoop minder opbrengt dan bij verkoop op de vrije markt. Als het op de veiling verkochte pand vervolgens weer op de vrije markt wordt doorverkocht dan zal op die manier een prijssprong (kunnen) worden gemaakt. De in het maatschappelijk verkeer gehanteerde executiewaarden liggen doorgaans rond de percentages die in de taxatierapporten zijn genoemd (tussen de 85 en 88%). De in de taxatierapporten opgenomen executiewaarden van de woningen hebben de notarissen daarom niet hoeven bevreemden.

6.3.4.

Het hof deelt dit oordeel en de gronden waarop het berust.

Hierbij overweegt het hof dat er in de genoemde omstandigheden geen aanleiding voor de notarissen was om relevante stukken met betrekking tot de renovaties bij [naam] op te vragen, zoals het BFT in hoger beroep naar voren heeft gebracht. Daarnaast wordt overwogen dat de veilingverkopen en onderhandse verkopen van acht van de negen woningen in een periode van economische malaise en een daaraan gekoppelde slechte vastgoedmarkt hebben plaatsgevonden. Dit kan de relatief lage verkoopprijzen verklaren. Zo blijkt uit het proces-verbaal van de zitting in eerste aanleg dat de woning aan [adres] na de veilingverkoop (op 12 mei 2010 voor een bedrag van € 44.700,00), op 5 november 2011 is verkocht voor € 85.500,00. In deze procedure dient het handelen van de notarissen overigens te worden beoordeeld naar de stand van zaken in de periode waarin de ABC-transacties hebben plaatsgevonden.

Taxatienota’s

6.3.5.

Met betrekking tot de uitbetaling door de notarissen aan [naam] van de door [B.V.] voorgeschoten en daarna aan de kopers doorbelaste taxatienota’s in de dossiers [adres], [adres], [adres], [adres] en [adres] wordt het volgende overwogen. [B.V.] was als verkoper bij de BC-/CD-transacties ten aanzien van deze woningen betrokken. De notarissen hebben de bedragen van de taxatienota’s aan [naam] in privé uitbetaald. Deze handelwijze is in strijd met de “Beleidsregel beperking uitbetaling van gelden aan derden” van de KNB. Deze op 1 januari 2008 in werking getreden beleidsregel schrijft voor dat de notaris bij onroerendgoedtransacties alleen geld uitbetaalt aan degenen die als partijen optreden bij de akte en aanspraak kunnen maken op de uitbetaling op grond van de rechtshandeling die in de akte is neergelegd. Deze beleidsregel is per 1 augustus 2011 vervangen door het “Reglement beperking uitbetaling derdengelden (BUD)”. De notarissen was het daarom niet toegestaan de bedragen van de taxatienota’s aan [naam] in privé over te maken. [naam] was immers geen partij bij de akte. Gesteld noch gebleken is van omstandigheden die desondanks uitbetaling aan een ander dan aan de betrokken partij, [B.V.], rechtvaardigden. Deze ambtshalve bedenking is daarom gegrond.

Niet-marktconforme geldleningen

6.3.6.

Het BFT heeft aangevoerd dat [naam] bij de AB-transacties met betrekking tot de woningen [adres] en [adres] hypothecaire geldleningen heeft afgesloten waarvan de rente niet marktconform was. Die leningen kenden namelijk een hoge rente van 4% per maand en ook zou bij niet of niet geheel aflossen een relatief hoge boete in rekening worden gebracht.

De AB-transacties met betrekking tot deze woningen maken geen onderdeel uit van de bedenkingen van de voorzitter, zodat die buiten behandeling moeten blijven.

Leningen van [naam] aan kopers in verband met openstaande schulden

6.3.7.

In de dossiers [adres] en [adres] heeft [naam] in verband met de hypotheekverstrekking aan de betrokken kopers geldleningen verstrekt om de lopende schulden af te lossen. De notarissen hebben niet weersproken dat zij de betrokken banken hierover niet hebben geïnformeerd. Naar het oordeel van het hof hadden de notarissen de banken hierover moeten inlichten. De banken waren immers partij bij de vestiging van de hypotheekrechten en verstrekten financiering aan kopers van woningen op basis van hun vermogens- en schuldenpositie. Met het aflossen van bestaande schulden door het aangaan van nieuwe schulden wordt geen recht gedaan aan de (strekking van de) voorwaarde die de banken voor de financiering hadden gesteld, namelijk dat de schulden van de koper moesten zijn afgelost. Het had daarom op de weg van de notarissen gelegen de banken hierover te informeren. Dat de hypotheekverstrekkende banken niet door die leningen zouden zijn benadeeld, wat van deze stelling ook zij, doet hieraan niet af. Hetzelfde heeft te gelden voor de omstandigheid dat het relatief beperkte bedragen betrof. Deze ambtshalve bedenking is daarom terecht voorgesteld.

[adres]

6.3.8.

De kamer heeft het niet-vermelden in de akte dat niet de gehele koopsom via zijn derdengeldrekening is gelopen dit handelen ten onrechte aan toegeschreven aan notaris sub 1 in plaats van aan notaris sub 2. Het betrof namelijk niet de BC-transactie maar de AB-transactie. Deze AB-transactie is echter niet als onderdeel van de bedenkingen aan de kamer voorgelegd, zodat de kamer en het hof daarover geen oordeel kunnen uitspreken.

[adres]

6.3.9.

De kamer heeft overwogen dat de datum van de feitelijke overdracht - de datum van de sleutelverklaring - in de akte van levering had moeten worden opgenomen in plaats van de datum van passeren, omdat het gebruik van een sleutelverklaring belangrijke fiscale en civielrechtelijke risico’s met zich brengt. De kamer heeft deze ambtshalve bedenking gegrond verklaard.

De kamer heeft dit handelen ten onrechte toegeschreven aan notaris sub 3 in plaats van aan sub 2. Het betrof namelijk de de BC-transactie maar de AB-transactie . Deze AB-transactie is echter niet als onderdeel van de bedenkingen aan de kamer voorgelegd, zodat de kamer en het hof daarover geen oordeel kunnen uitspreken.

[adres]

6.3.10.

De kamer heeft ten onrechte overwogen dat de kopers van dit pand vastgoedhandelaren waren met een grote orderportefeuille. De koper was namelijk een particulier van Portugese afkomst.

Artikel 42 lid 1 Wna bepaalt - kort gezegd - dat de akte wordt verleden in de Nederlandse taal en dat in het geval een verschijnende partij de taal van de akte niet voldoende verstaat, mede een tolk verschijnt die de zakelijke inhoud van de akte vertaalt. De leveringsakte is in de Nederlands taal verleden. Vaststaat dat deze koper de Nederlandse taal niet machtig was. Dit betekent dat notaris sub 2 in strijd met dit artikel heeft gehandeld door geen tolk in te schakelen, hetgeen hem valt te verwijten. Dat deze koper de Engelse taal voldoende machtig was en notaris sub 2 de inhoud van de akte in het Engels aan deze koper heeft uitgelegd, maakt dit niet anders. Deze ambtshalve bedenking is daarom gegrond.

(b) De zelfstandige klachten van het BFT

6.4.

Zoals hiervoor is overwogen, kon en mocht de opdracht tot het onderzoek zoals door de voorzitter aan het BFT gegeven, geen betrekking hebben op de naleving van de Wid en Wet Mot. De vraag is daarom of het BFT ontvankelijk is in zijn zelfstandige klachten met betrekking tot de Wid en Wet Mot op grond van artikel 99 Wna. Voorhet antwoord daarop is (onder meer) van belang of het BFT bij zijn onderzoek welbewust buiten de door de voorzitter aan het BFT verstrekte onderzoeksopdracht op basis van artikel 96 lid 2 (oud) Wna is getreden, dan wel of de bevindingen kunnen worden aangemerkt als onopzettelijke “bijvangst”. Vast staat dat de aan het BFT verstrekte opdracht tot onderzoek mede betrekking had op de naleving van de Wid en Wet Mot. Deze omstandigheid alleen al staat eraan in de weg dat de bevindingen worden aangemerkt als bijvangst want datgene waarnaar bewust wordt gezocht kan niet als bijvangst worden beschouwd. Daaraan doet niet toe of af dat de voorzitter op nadrukkelijk verzoek van het BFT het onderzoek heeft laten uitvoeren door de sectie Wid/Mot van het BFT en niet is gebleken dat die sectie van het BFT in haar onderzoek verder is gegaan dan waartoe zij bevoegd was. Het BFT is daarom niet-ontvankelijk in zijn zelfstandige klachten.

Conclusie

6.5.

De ambtshalve bedenkingen van de voorzitter zullen op de volgende punten gegrond worden verklaard:

- De uitbetaling van de taxatienota’s door de notarissen aan [naam] in privé in plaats van aan [B.V.] (notaris sub 1, 2 en 3).

- De door [naam] in het kader van de financiering door de banken aan kopers verstrekte geldleningen in verband met lopende schulden (notaris sub 2 en 3).

- Het ten onrechte achterwege laten van het inschakelen van een tolk in het dossier [adres] (notaris sub 2).

Het hof is van oordeel dat de handelwijze van de notarissen op deze punten tuchtrechtelijk verwijtbaar is. Dit geldt met name met betrekking tot het in strijd met de “Beleidsregel beperking uitbetaling van gelden aan derden” van de KNB uitbetalen van taxatienota’s aan [naam] in privé in plaats van aan [B.V.]. Het hof acht het opleggen van de maatregel van waarschuwing aan elk van de notarissen daarom passend en geboden.

6.6.

Het BFT zal in zijn zelfstandige klachten niet-ontvankelijk worden verklaard.

6.7.

Hoewel het hof deels tot een andere beslissing komt dan de kamer, zal de beslissing van de kamer omwille van de duidelijkheid in zijn geheel worden vernietigd.

6.8.

Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.

6.9.

Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.

7.De beslissing

Het hof:

- vernietigt de bestreden beslissing;

en, opnieuw rechtdoende:

- verklaart het BFT niet-ontvankelijk in zijn zelfstandige klachten;

- verklaart de ambtshalve bedenkingen van de voorzitter op de hiervoor onder 6.5. genoemde punten gegrond;

- legt aan elk van de notarissen de maatregel van waarschuwing op;

- verklaart de ambtshalve bedenkingen van de voorzitter voor het overige ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. W.J.J. Los, J.C.W. Rang en C.P. Boodt en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 10 december 2013 door de rolraadsheer.

Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-Notarissen ’s‑Gravenhage

Beslissing van 22 augustus 2012inzake

de ambtshalve bedenking onder nummer
12-01van:

[naam],

voorzitter van de Kamer,

hierna te noemen: de voorzitter,

de klacht onder nummer
12-02van:

Bureau Financieel Toezicht,

hierna ook te noemen: het BFT,

gevestigd te Utrecht,

tegen:

1.[notaris],

2.
[notaris],

3.
[notaris],

allen notarissen te [plaatsnaam],

advocaat: mr. C.A.M.J. Raymakers,

hierna ook te noemen: de notarissen dan wel, indien zij afzonderlijk worden bedoeld, [notaris], [notaris] en [notaris].

1.De procedure

De Kamer heeft kennisgenomen van:

1.1.

De brief van 10 juni 2009 waarin de heer F.J. Winkel RA, directeur sector Toezicht WWFT van het BFT, namens het bestuur van het BFT aan de Kamer van Toezicht van de rechtbank Rotterdam heeft verzocht om in het kader van de toezichthoudende taak van de Kamer een onderzoek te gelasten naar de notarissen. Het BFT wenst bij de notarissen de in deze brief bedoelde ABCtransacties  die hebben plaatsgevonden binnen een periode van zes maanden, over het tijdvak 1 november 2007 tot en met 31 december 2008  te (laten) onderzoeken op de naleving door de notarissen van onder meer de wettelijke verplichtingen op grond van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) en van de overige notariële beroepsvereisten, waaronder die zoals geregeld bij de Wet identificatie bij dienstverlening (hierna: Wid) en de Wet melding ongebruikelijke transacties (hierna: Wet Mot), thans geheten de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (hierna: WWFT).

1.2.

De voorzitter van de Kamer van Toezicht te Rotterdam heeft op 18 juni 2009 de president van het gerechtshof te Amsterdam verzocht een andere Kamer van Toezicht aan te wijzen voor de behandeling van het onder 1.1. bedoelde verzoek, nu [notaris] plaatsvervangend lid is van de Kamer van Toezicht te Rotterdam en [notaris] en [notaris] werkzaam zijn op het zelfde kantoor als [notaris]. Bij beslissing van 15 oktober 2009 heeft de president van het gerechtshof te Amsterdam op de voet van artikel 96 lid 8 Wna de Kamer van Toezicht te ’s-Gravenhage aangewezen teneinde zich met de behandeling van voormeld verzoek te belasten. Deze beslissing is in aansluiting op en dient tot herstel van de beslissing van 8 juli 2009 van de president van het gerechtshof te Amsterdam.

1.3.

De voorzitter heeft op 20 januari 2010 een onderzoek gelast als bedoeld in artikel 96 lid 2 Wna naar de ABCtransacties met de door het BFT aangevoerde vraagstelling (zoals vermeld in r.o. 1.1.) als onderwerp. Daarbij heeft de voorzitter de uitvoering van het onderzoek opgedragen aan de plaatsvervangend voorzitter [naam], met bepaling dat de uitvoerder van het onderzoek bevoegd is zijn opdracht naar eigen inzicht uit te breiden indien hij daartoe termen aanwezig acht.

1.4.

Bij brief van 21 januari 2010 heeft de plaatsvervangend voorzitter opdracht gegeven aan het bestuur van het BFT tot een onderzoek met de vraagstelling als vermeld in de aan hem gegeven last tot onderzoek.

1.5.

Het BFT heeft bij brief van 16 maart 2011 over dit onderzoek gerapporteerd. De bevindingen uit het onderzoek duiden er volgens het BFT op dat het handelen en/of het nalaten van de notarissen in de in het rapport vermelde gevallen strijdig zijn met de tuchtnorm van artikel 98 lid 1 Wna. Het BFT heeft hieraan toegevoegd dat het BFT, op het moment dat de voorzitter van de Kamer op grond van het onderzoek van de plaatsvervangend voorzitter aanleiding ziet de zaak op basis van artikel 96 lid 6 Wna aan de Kamer voor te leggen, verzoekt als klager te worden aangemerkt; in dat geval is het rapport tevens te beschouwen als klacht in de zin van artikel 99 Wna. De klachten en inzichten, zoals verwoord in het rapport, kunnen dan nog  afhankelijk van de reactie op de klachten van het BFT  leiden tot een (op onderdelen) door het BFT gewijzigde klachtformulering.

1.6.

De notarissen hebben bij brieven van respectievelijk 4 mei 2011, met bijlage, 1 juni 2011, 26 juli 2011 met twee bijlagen en 12 september 2011 met bijlagen op het rapport van het BFT gereageerd.

1.7.

De plaatsvervangend voorzitter heeft in zijn verslag ex artikel 96 lid 2 en 5 Wna van 6 oktober 2011 de voorzitter van de Kamer van Toezicht bericht dat er naar zijn mening geen aanleiding (meer) bestaat om de zaak in de vorm van een ambtshalve bedenking ter behandeling aan de Kamer van Toezicht voor te leggen. In dat verband acht de plaatsvervangend voorzitter van belang dat (1) in 29 van de 30 dossiers voorafgaand aan het passeren van de akten overleg heeft plaatsgevonden met de betreffende bank, (2) dat de meeste taxaties zijn verricht door een taxateur ([taxateur]) die ook bij hertaxaties in het kader van de aanpak van malafide eigenaren in [plaatsnaam] ([convenant]) werd ingeschakeld, (3) dat hoge-rente-leningen als ongebruikelijke transacties op grond van de Wet Mot zijn aangemeld bij het wettelijk meldpunt en (4) dat van de 30 kopers er op 8 november 2010 nog 27 in hun gekochte woning woonden (één eigenaar was overleden en één was naar een ander deel van het land verhuisd). Daar heeft de plaatsvervangend voorzitter aan toegevoegd dat het BFT kennelijk wel voldoende grond ziet voor een behandeling als klacht in de zin van artikel 99 Wna. Vervolgens heeft de plaatsvervangend voorzitter, omdat hij gelet op de complexiteit van de zaak en de omvang van de stukken mogelijk iets ernstig over het hoofd heeft gezien, voorgesteld dat het BFT per notaris hooguit drie casus selecteert om aan de Kamer van Toezicht voor te leggen, voorzien van een nadere motivering.

1.8.

De voorzitter van de Kamer van Toezicht heeft zich op 24 oktober 2011 met het onder 1.7 genoemde verslag van de plaatsvervangend voorzitter akkoord verklaard.

1.9.

Bij brief van 29 november 2011 heeft het BFT op voornoemd verslag van de plaatsvervangend voorzitter van 6 oktober 2011 gereageerd. In die brief heeft het BFT betoogd dat er op grond van zijn rapport van 16 maart 2011 meer dan voldoende aanleiding is om de gehele zaak, zonder beperking in aantal dossiers, aan de Kamer van Toezicht voor te leggen. Als er een keuze gemaakt moet worden stelt het BFT voor om de volgende casus aan de Kamer van Toezicht voor te leggen:

Nr.

Pand

Notaris

[adres]

[notaris]

[adres]

[notaris]

[adres]

[notaris]

[adres]

[notaris]

[adres]

[notaris]

[adres]

[notaris]

[adres]

[notaris]

[adres]

[notaris]

[adres]

[notaris]

1.10.

De plaatsvervangend voorzitter heeft op 9 december 2011 zijn verslag ex artikel 96 lid 2 en 5 Wna uitgebracht aan de voorzitter. In voornoemd verslag heeft de plaatsvervangend voorzitter bericht dat hij voldoende aanleiding ziet om de negen door het BFT geselecteerde casus in de vorm van een ambtshalve bedenking ter behandeling aan de Kamer van Toezicht voor te leggen. Met dat voorstel wordt volgens de plaatsvervangend voorzitter recht gedaan aan de door het BFT verrichte onderzoeksinspanning en wordt voorts aan het BFT de gelegenheid geboden om in de verdere procedure als klager op te treden.

1.11.

De voorzitter heeft bij beslissing van 20 december 2011, zoals verbeterd bij beslissing van 27 januari 2012, in de vorm van een ambtshalve bedenking de ABC-transacties betreffende de onder 1.9 genoemde panden aan de Kamer van Toezicht voorgelegd.

1.12.

Het BFT heeft bij brief van 27 januari 2012 opgemerkt dat het ervan uitgaat dat vanaf 20 december 2011 sprake is van een klacht van het BFT inzake 30 dossiers die als ambtshalve bedenking zijn voorgelegd. Voor het geval de beslissing van de voorzitter anders wordt uitgelegd en klachtnummer 12-02 slechts zou bestaan uit de negen dossiers waartegen ook een ambtshalve bedenking bestaat, dient het BFT middels deze brief formeel een klacht in over alle 30 dossiers.

1.13.

Bij brief van 28 februari 2012 – door de Kamer aangeduid als repliek – heeft het BFT gereageerd op enkele aspecten uit de in 1.6. genoemde brief van de notarissen van 12 september 2011.

1.14.

De notarissen hebben op 25 april 2012 hun conclusie van dupliek met bijlagen bij de Kamer van Toezicht ingediend.

1.15.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 13 juni 2012.

Daarbij waren aanwezig:

- namens het BFT: mr. B. Takken en mr. M.F. Beumer;

- de notarissen bijgestaan door mr. drs. S.R. van Breukelen.

Zowel het BFT als de notarissen hebben pleitaantekeningen overgelegd

Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben de notarissen nog een productie overgelegd bij brief van 30 mei 2012.

1.16.

Op verzoek van de notarissen heeft de behandeling op 13 juni 2012 met gesloten deuren plaatsgevonden.

2.De feiten

Op grond van de onweersproken inhoud van de stukken gaat de Kamer van het volgende uit.

2.1.

Het pand aan de
[adres]is geleverd respectievelijk op 19 november 2007 tegen een koopprijs van € 55.000,-- (de AB-transactie) ten overstaan van [notaris] en op 10 december 2007 tegen een koopprijs van € 92.500,-- (de BC-transactie) ten overstaan van [notaris]. De onderliggende koopovereenkomst is voor wat betreft de AB-transactie gesloten op 28 september 2007 en voor wat betreft de BC-transactie op 1 oktober 2007. Het pand is op 12 mei 2010 executoriaal verkocht voor een prijs van € 44.700,--.

2.2.

Het pand aan de
[adres]is geleverd respectievelijk op 1 april 2008 tegen een koopprijs van € 78.000,--(de AB-transactie) ten overstaan van [notaris] en diezelfde dag ten overstaan van dezelfde notaris nogmaals geleverd voor een bedrag van € 79.500,-- (de BC-transactie). Op 8 augustus 2008 is het pand tegen een koopprijs van € 125.000,-- (de CD-transactie) ten overstaan van [notaris] geleverd. De onderliggende koopovereenkomsten zijn voor wat betreft de AB-transactie gesloten op 12 februari 2008, voor wat betreft de BC-transactie op 22 februari 2008 en voor wat betreft de CD-transactie op 15 maart 2008. Het pand is op 27 augustus 2010 onderhands geëxecuteerd voor een prijs van € 66.000,--.

2.3.

Het pand aan de
[adres]is geleverd respectievelijk op 26 juni 2008 tegen een koopprijs van € 64.000,--(de AB-transactie) ten overstaan van [notaris] en op 24 december 2008 is het pand tegen een koopprijs van € 99.500,-- (de BC-transactie) ten overstaan van [notaris] geleverd. De onderliggende koopovereenkomsten zijn voor wat betreft de AB-transactie getekend op 2 en 13 mei 2008 en voor wat betreft de BC-transactie op 1 oktober en 29 oktober 2008.

2.4.

Het pand aan de
[adres]is geleverd respectievelijk op 6 december 2007 tegen een koopprijs van € 65.000,-- (de AB-transactie) ten overstaan van [notaris] en op 26 februari 2008 tegen een koopprijs van € 99.000,-- (de BC-transactie) ten overstaan van [notaris]. De onderliggende koopovereenkomst is voor wat betreft de AB-transactie gesloten op 15 augustus 2007 en voor wat betreft de BC-transactie op 1 november 2007.

2.5.

Het pand aan de
[adres]is geleverd respectievelijk op 24 december 2007 tegen een koopprijs van € 75.000,-- (de AB-transactie) ten overstaan van [notaris] en op 31 januari 2008 tegen een koopprijs van € 115.000,-- (de BC-transactie) ten overstaan van [notaris]. De onderliggende koopovereenkomst is voor wat betreft de AB-transactie gesloten op 8 november 2007 en voor wat betreft de BC-transactie op 1 november 2007.

2.6.

Het pand aan de
[adres]is geleverd respectievelijk op 22 april 2008 tegen een koopprijs van € 70.000,-- (de AB-transactie) ten overstaan van [notaris] en diezelfde dag ten overstaan van dezelfde notaris nogmaals geleverd voor een bedrag van € 72.350,-- (de BC-transactie). Op 9 mei 2008 is het pand tegen een koopprijs van € 105.000,-- (de CD-transactie) ten overstaan van [notaris] geleverd. De onderliggende koopovereenkomsten zijn voor wat betreft de AB-transactie gesloten op 2 januari 2008, voor wat betreft de BC-transactie op 29 januari 2008 en voor wat betreft de CD-transactie op 15 maart 2008.

2.7.

Het pand aan de
[adres]is geleverd respectievelijk op 16 juli 2008 tegen een koopprijs van € 63.000,--(de AB-transactie) ten overstaan van [notaris] en op 18 november 2008 tegen een koopprijs van € 115.000,-- (de BC-transactie) ten overstaan van [notaris]. De onderliggende koopovereenkomst is voor wat betreft de AB-transactie gesloten op 5 april 2008 en voor wat betreft de BC-transactie op 1 september 2008.

2.8.

Het pand aan de
[adres]is geleverd respectievelijk op 30 juni 2008 tegen een koopprijs van € 59.000,-- (de AB-transactie) ten overstaan van [notaris] en op 24 oktober 2008 tegen een koopprijs van € 89.500,-- (de BC-transactie) ten overstaan van [notaris]. De onderliggende koopovereenkomst is voor wat betreft de AB-transactie getekend op 25 april 2008 en 5 mei 2008 en voor wat betreft de BC-transactie op 25 juli 2008. Het pand is op 9 maart 2011 executoriaal geveild tegen een prijs van € 39.200,--.

2.9.

Het pand aan de
[adres]is geleverd respectievelijk op 16 juni 2008 tegen een koopprijs van € 59.900,--(de AB-transactie) ten overstaan van [notaris] en op 31 juli 2008 tegen een koopprijs van € 99.500,-- (de BC-transactie) ten overstaan van [notaris]. De onderliggende koopovereenkomst is voor wat betreft de AB-transactie getekend op 21 en 29 april 2008 en voor wat betreft de BC-transactie op 15 mei 2008.

2.10.

Bij de verkoop en leveringen van de genoemde panden waren de volgende personen/instanties betrokken:

Nr.

Pand

Notaris

Taxateur

Bouwkundige keuring

Hypotheekadviseur

Hypothecaire financier

[adres]

[notaris]

[taxatiebureau]

[X]

ABN AMRO Bank N.V.

[adres]

[notaris]

[taxateur]

[X]

ABN AMRO Bank N.V.

[adres]

[notaris]

[taxateur]

[X]

ABN AMRO Bank N.V.

[adres]

[notaris]

[taxateur]

[X]

ABN AMRO Bank N.V.

[adres]

[notaris]

[taxateur]

[X]

ABN AMRO Hypotheken Groep B.V.

[adres]

[notaris]

[taxateur]

[X]

Rabobank Rotterdam UA

Tapuitstraat 15 c

[notaris]

[taxateur]

Onbekend

[X]

ABN AMRO Bank N.V.

[adres]

[notaris]

[taxateur]

[X]

ABN AMRO Bank N.V.

[adres]

[notaris]

[taxateur]

[X]

ABN AMRO Hypotheken Groep B.V.

Bij alle transacties is de heer [naam], directeur van [B.V.], verder aangeduid als [naam], als partij B betrokken.

2.11.

Op de website [website], waar de notarissen op zijn aangesloten, is in 2008 een brief van 22 april 2008 van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (hierna: KNB) aan TAF B.V. geplaatst. In die brief is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:

“(…)

Daar komt bij dat uit de notariële praktijk voorbeelden bekend zijn van ondeugdelijke voorlichting in de voorfase over woonlastenverzekeringen, vooral over de noodzaak van de verzekering en de hoogte van de provisies. Er zijn gevallen bekend waarin arbeidsongeschikte of reeds verzekerde cliënten het advies hebben gekregen om een arbeidsongeschiktheidsverzekering af te sluiten. Ook een recent rapport van de AFM plaatst kanttekeningen bij de advisering over arbeidsongeschiktheids- en werkloosheidsverzekeringen. (…)”

3.De ambtshalve bedenking, de klacht en het verweer

3.1.

Het BFT heeft in zijn rapport gesteld dat de notarissen, gelet op hun wettelijke verplichtingen op grond van de Wna en de overige voor de notarissen geldende beroepsvereisten waaronder de Wid en de wet Mot, thans de WWFT, betrokken zijn (geweest) bij risicovolle ABC-transacties met opmerkelijke prijsstijgingen binnen een periode van zes maanden ten aanzien van 30 panden. Naast de negen panden, waarop de ambtshalve bedenking ziet, gaat het om de volgende panden:

[adres], [adres], [adres], [adres], [adres], [adres], [adres], [adres], [adres], [adres], [adres], [adres] ([notaris]),

[adres], [adres], [adres], [adres], [adres], [adres], ([notaris]) en

[adres], [adres] en [adres] ([notaris]).

De hiervoor bedoelde waardestijgingen die de panden in betrekkelijk korte termijn hebben doorgemaakt kunnen niet goed verklaard worden. De notarissen hebben weliswaar gewezen op interne renovaties, maar de notarissen weten niet door wie, wanneer, hoe en voor welk bedrag het pand is gerenoveerd. In een aantal gevallen is tussen de verschillende leveringen van de panden ook niet of nauwelijks tijd geweest om deze te renoveren.

De bouwdepots die bij enkele panden door partij C zijn afgesloten liggen tussen de € 1.000,-- en € 10.000,--, zodat deze depots de prijssprong van minimaal € 25.000,-- evenmin kunnen verklaren. Bovendien is het vreemd dat een verbouwingsdepot door partij C wordt afgesloten terwijl het pand net door partij B gerenoveerd zou zijn.

In de dossiers komen vrijwel steeds dezelfde spelers voor: de taxatie is verricht door [taxateur], de bouwkundige keuring is gedaan door [X], het hypotheekadvies komt van [X] en de ABN AMRO Bank N.V. verstrekt de hypothecaire geldlening. [naam] heeft in alle gevallen een begeleidende en coördinerende rol vervuld ten opzichte van de koper (partij C). Hij verschaft ook in een aantal gevallen stukken van deze koper aan de notaris. Het had de notarissen moeten opvallen dat telkens dezelfde spelers betrokken waren bij de ABC-transacties.

De notarissen hechten ten onrechte veel waarde aan de taxatierapporten die zijn opgemaakt. Vrijwel alle rapporten zijn opgesteld door [taxateur]. De woonoppervlakte die is opgenomen in de taxatierapporten is in alle gevallen groter dan de oppervlakte die op de website van [website] – de website van [naam] – is vermeld. Het bevreemdt het BFT dat deze verschillen de notarissen niet zijn opgevallen. De taxatierapporten lijken pas vlak voor of op het moment van passeren aan het notariskantoor overhandigd. Daardoor is er voor de notarissen onvoldoende tijd geweest om die (goed) te bestuderen. Er vinden zo’n drie taxaties op één dag plaats door dezelfde taxateur. Op sommige dagen worden de rapporten ook nog dezelfde dag opgesteld. Er wordt regelmatig precies getaxeerd tegen de koopsom van het pand of net daarboven. Er zitten veelvuldig onjuistheden in de taxatierapporten. Er wordt bijvoorbeeld een verkeerd aantal kamers genoemd of een verkeerde verdieping. De waardes van de getaxeerde panden liggen veel hoger dan de waardes van de omliggende objecten. Verder lijken de executiewaardes in de taxatierapporten voor alle panden onrealistisch hoog. In een aantal gevallen heeft [naam] de nota voor de taxatie van [taxateur] voorgeschoten voor de koper (partij C). [naam] heeft vervolgens een veel hoger bedrag voor de taxatie bij de koper in rekening gebracht. Volgens de nota van afrekening hebben de notarissen in voornoemde gevallen de nota voor de taxatie van het pand uitbetaald aan [naam]. Dit is in strijd met de beleidsregel dat gelden alleen mogen worden uitgekeerd aan degenen die als partij optreden bij een akte en aanspraak kunnen maken op betaling op grond van een in de akte neergelegde rechtshandeling. [naam] moet in deze verhouding namelijk als een derde worden aangemerkt.

De koper heeft in veel gevallen een dure TAF-maandlastenbeschermer afgesloten bij zijn hypotheek. Dit is een verzekering die tot uitkering komt bij arbeidsongeschiktheid, zodat de hypotheeklasten in dat geval nog steeds voldaan kunnen worden. De voorwaarden van deze verzekering zijn echter zeer ongunstig voor de verzekeringnemer zodat de verzekering vrijwel nooit tot uitkering komt. Deze maandlastenbeschermer kost meer dan hij de verzekeringnemer oplevert. Over deze maandlastenbeschermer is een kritisch artikel in het Algemeen Dagblad verschenen en verder heeft de KNB daarbij kanttekeningen geplaatst in een brief van 22 april 2008, die ook op de website [website] is gepubliceerd. De notarissen hadden de partijen C voor de TAF-maandlastenbeschermer moeten waarschuwen.

Verder zijn er nog een aantal bijkomende signalen die de notarissen niet hadden mogen missen. [naam] heeft bijvoorbeeld bij geen enkele verkoop aan partij C verzocht om storting van een waarborgsom. Verder ligt geen enkel pand in de regio van dit notariskantoor. Partij C woont ook niet binnen de hier bedoelde regio. In het kader van de AB-transactie heeft [naam] met regelmaat leningen afgesloten die niet marktconform waren doordat een hoge rente van 4% per maand en een boete in rekening werd gebracht. In een aantal gevallen heeft partij C geen hypotheekofferte op het moment dat de ontbindende voorwaarde voor financiering verloopt. Die ontbindende voorwaarde wordt echter in geen enkel geval ingeroepen door partij C.

Er is ook een aantal kopers (partijen C) dat nog openstaande schulden heeft op het moment van het passeren van de leveringsakte. Voor die schulden leent de koper dan een bedrag van [naam], zodat deze schulden worden voldaan. De geldverstrekker lijkt hiervan echter niet op de hoogte te zijn.

Sommige kopers zijn in de jaren voorafgaand aan de koop al meerdere malen – tussen de vier en veertien keer – verhuisd. Andere kopers staan niet in het GBA of zijn juist op meerdere adressen bekend.

Bij het passeren van de [adres] is een bedrag van € 12.800,-- buiten de notaris om door de koper aan [naam] betaald. Door [notaris] is in de leveringsakte echter – en dus ten onrechte – opgenomen dat het gehele bedrag door hem op zijn derdengeldenrekening is ontvangen.

[notaris] heeft in de leveringsakte van het pand [adres] ten onrechte vermeld dat de feitelijke overdracht van het pand aan [naam] op 16 juni 2008 plaatsvond, terwijl [naam], gelet op de sleutelverklaring, al op 21 april 2008 toegang tot het pand had.

Ten slotte heeft deze notaris in het dossier [adres] geen tolk ingeschakeld terwijl de koper het Nederlands onvoldoende machtig was. In de akte is niet vermeld dat in het Engels is gesproken met de koper.

3.2.

De notarissen hebben gemotiveerd verweer gevoerd, dat hierna  voor zover nodig  zal worden besproken.

4.De beoordeling van de ambtshalve bedenkingen en de klachten

De ontvankelijkheid van het BFT

4.1.

Als meest verstrekkende verweer hebben de notarissen aangevoerd dat het BFT niet-ontvankelijk is in zijn klacht, althans in elk geval niet ten aanzien van de meer dan de door de voorzitter in zijn beslissing van 20 december 2011 vastgestelde grens van drie dossiers per notaris. Bij de presentatie van zijn onderzoeksrapport op 16 maart 2011 heeft het BFT verzocht om als klager te worden aangemerkt op het moment dat de voorzitter van de Kamer van Toezicht aanleiding ziet om de zaak voor te leggen aan de Kamer van Toezicht. In zijn beslissing van 20 december 2011 heeft de voorzitter zijn ambtshalve bedenking beperkt tot negen dossiers. Het BFT had binnen veertien dagen na deze beslissing verzet in kunnen stellen. Nu het BFT dat heeft nagelaten is er geen ruimte meer om alle 30 zaken aan de Kamer van Toezicht voor te leggen, zodat het BFT in zoverre niet-ontvankelijk is. Verder geldt dat de notarissen er na 20 december 2011 op mochten vertrouwen dat de klacht beperkt zou zijn tot negen zaken.

De brief van het BFT van 27 januari 2012 waarin het verzoekt om formeel als klager in alle 30 dossiers te worden aangemerkt is bovendien binnengekomen nadat de termijn van drie jaren, die is genoemd in artikel 99 lid 12 Wna, was verlopen.

4.2.

De Kamer oordeelt als volgt.

Voorop gesteld wordt dat het BFT bij indiening van het onderzoeksrapport op 16 maart 2011 heeft verzocht, om als klager te worden aangemerkt “
op het moment dat de voorzitter aanleiding zou zien de zaken aan de Kamer van Toezicht voor te leggen”. In zijn beslissing van 20 december 2011 heeft de voorzitter in de vorm van een ambtshalve bedenking uiteindelijk negen zaken (van de in totaal dertig onderzochte zaken) aan de Kamer van Toezicht voorgelegd. In deze negen zaken is het BFT derhalve als klager ontvankelijk. Dit is door de notarissen ook niet betwist.

Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of het BFT in de overige 21 zaken zelfstandig als klager kan optreden. De Kamer is van oordeel dat dit niet het geval is.

In de eerste plaats heeft het BFT, zoals hiervoor al is overwogen, bij de presentatie van zijn onderzoeksbevinden op 16 maart 2011 de mogelijkheid om als klager op te treden zelf beperkt tot de situatie dat de voorzitter aanleiding ziet de zaak voor te leggen aan de Kamer. Nu de voorzitter geen aanleiding heeft gezien om ten aanzien van de hier bedoelde 21 zaken een klacht aan de Kamer voor te leggen, heeft het BFT ten aanzien van die zaken dan ook geen zelfstandige klachtmogelijkheid meer.

Bovendien bepaalt artikel 99 lid 12 Wna dat een klacht slechts kan worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot de klacht gerechtigde – in dit geval het BFT – van het handelen of nalaten van een notaris of kandidaat-notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven kennis heeft genomen. Het BFT heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat het in 2008 tijdens de behandeling van een klacht tegen een andere notaris kennis heeft genomen van mogelijk risicovolle ABC-transacties waarbij de notarissen betrokken zouden zijn. Naar aanleiding van laatstgenoemde zitting heeft het BFT kort daarna informatie uit het kadaster met betrekking tot de notarissen opgevraagd en verkregen, waaruit de ABC-transacties blijken. Op dat moment heeft het BFT kennis genomen, althans in ieder geval kennis kunnen nemen, van mogelijk klachtwaardig handelen van de notarissen. Nu het BFT de hiervoor bedoelde informatie van het kadaster al in 2008 tot zijn beschikking heeft gekregen, is de door het BFT op 27 januari 2012 ingediende klacht met betrekking tot de 21 zaken ingediend na de in artikel 99 lid 12 Wna genoemde vervaltermijn van drie jaren.

Ten aanzien van deze 21 zaken zal het BFT daarom niet-ontvankelijk worden verklaard.

4.3.

De notarissen hebben verder betoogd – met verwijzing naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 20 maart 2012, LJN BV9544 (hierna: de uitspraak van het hof) – dat het BFT ook niet kan worden ontvangen in zijn klachten voor zover deze betrekking hebben op vermeende overtredingen van de WWFT. De voorzitter van de Kamer van Toezicht kan ingevolge artikel 96 lid 1 Wna uitsluitend een onderzoek gelasten naar de bepalingen uit de Wna, de op grond van de Wna uitgevaardigde algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen en de verordeningen en andere besluiten van de KNB. Het BFT heeft aan de voorzitter van de Kamer van Toezicht verzocht om een onderzoek op basis van artikel 96 lid 2 Wna te gelasten ter controle op de juiste naleving door de notarissen van de Wna en de naleving van de overige beroepsvereisten van de notarissen waaronder de WWFT. Gelet op de uitspraak van het hof kan het BFT niet worden ontvangen in zijn klachten voor zover die betrekking hebben op vermeende overtredingen van de WWFT, aldus de notarissen.

De Kamer van Toezicht deelt dat standpunt.

In de onderhavige zaak heeft de voorzitter bij beslissing van 20 januari 2010 een onderzoek gelast naar de notarissen ten behoeve van de naleving van de wettelijke verplichtingen op grond van de Wna en de naleving van de overige geldende beroepsvereisten, waaronder de Wid, Wet Mot, thans WWFT (zie onder 1.3). Een door de voorzitter gelast onderzoek dient te vallen binnen het kader van het bij artikel 96 Wna aan de voorzitter opgedragen toezicht. Dat brengt mee, dat de voorzitter niet de bevoegdheid heeft een onderzoek te gelasten inzake de naleving van de WWFT door een notaris. Het BFT is dus ook niet bevoegd een onderzoek in te stellen naar de naleving door de notaris van de WWFT in het kader van een op artikel 96 Wna gebaseerde (onderzoeks)opdracht van de (plaatsvervangend) voorzitter.

Dat betekent, dat de klacht van het BFT niet ontvankelijk is voor zover deze betrekking heeft op het niet naleven door de notarissen van de WWFT.

De negen panden

4.4.

Gelet op het voorgaande zullen slechts de ambtshalve bedenking en de klachten van het BFT met betrekking tot de negen in de beslissing van 20 december 2011 genoemde panden inhoudelijk worden beoordeeld (zie onder 1.9 en 1.10). Ter beoordeling ligt in dat verband voor de vraag of de notarissen hun zorgplicht inzake de Wna hebben geschonden en of zij hun diensten niet hadden moeten weigeren.

De klachten die twee of meer van voornoemde panden betreffen zullen hierna gezamenlijk worden beoordeeld en de klachten die enkel gelden voor specifieke adressen worden tot slot behandeld.

Indicatoren

4.5.

De notarissen hebben betoogd dat zij op de door het BFT genoemde indicatoren (de kopers komen niet uit de buurt van het notariskantoor, de panden zijn niet gesitueerd in de buurt van het notariskantoor, er zijn bij elke ABC-transactie dezelfde spelers betrokken, er is geen waarborgsom overeengekomen) wel degelijk hebben gereageerd. Met de fraude-afdeling van de ABN AMRO Bank N.V. is steeds besproken dat het financieringsverzoek een ABC-transactie betrof. Deze bank heeft hierop telkenmale verklaard dat er geen aanleiding was om de hypotheek niet te verstrekken. Een en ander is ook steeds met de kopers van de panden (de partijen C) gecommuniceerd. De notarissen hebben kennisgenomen van het “Samenwerkingsconvenant aanpak malafide eigenaren [plaatsnaam] van 5 december 2006” (hierna: het [convenant]) dat is afgesloten tussen de gemeente [plaatsnaam], de politie [plaatsnaam], het Openbaar Ministerie [plaatsnaam], de Belastingdienst [plaatsnaam], de FIOD-ECD, de Nederlandse Vereniging van Makelaars afdeling [plaatsnaam] en de KNB ring [plaatsnaam] (hierna gezamenlijk: [directie]). De notarissen hebben dit convenant gehanteerd. De Directie Veiligheid Gemeente [plaatsnaam] heeft in het kader van het [directie]-project een bezoek gebracht aan het notariskantoor en uitleg over het project gegeven. Er is in veertien van de onderzochte dossiers contact opgenomen met [directie] voor overleg. In die gevallen is door [directie] steeds gezegd dat er geen redenen voor de notarissen waren om dienst te weigeren. De notarissen hebben in elk dossier de KNB-checklist gehanteerd. Verder was de betrokken taxateur, [taxateur], een preferred taxateur van [directie] en diverse banken. De notarissen mochten daarom op de taxatierapporten vertrouwen. Ter zitting hebben de notarissen gewezen op een onderzoek van het BFT waarin het BFT een vergelijking heeft gemaakt tussen de taxatierapporten van [naam] en de rapporten van [taxateur]. Met dat onderzoek heeft het BFT willen aantonen dat [naam] de woonoppervlakte en de inhoud van de woningen onjuist heeft weergegeven. Ook het BFT heeft volgens de notarissen aldus op [taxateur] vertrouwd. Het is een vrije keuze van partijen of zij een waarborgsom overeenkomen. [naam] (partij B) is een professionele partij dus hij weet dat hij om een waarborgsom kan vragen. Dat is echter geen verplichting. Bovendien waren de kopers veelal starters en die hebben in de regel een volledige financiering van de bank nodig voor de aankoop. Het is dus niet opmerkelijk dat niet om een waarborgsom is verzocht. Dat iemand regelmatig verhuist hoeft niet te betekenen dat er sprake is van fraude. Verhuizingen zijn een privé-aangelegenheid. Gelet op een en ander valt de notarissen op dit punt geen verwijt te maken en bovendien hebben zij de hiervoor bedoelde acties ondernomen, aldus de notarissen.

4.6.

De Kamer van Toezicht is van oordeel dat de notarissen adequaat hebben gereageerd op de aanwezige en door het BFT aangevoerde indicatoren. Niet in geschil is immers dat zij in dat kader herhaaldelijk contact met [directie] hebben gehad en [directie] de notarissen steeds heeft gezegd dat zij hun diensten niet behoefden te weigeren. Verder is niet weersproken dat het [convenant] en de KNB-checklist door de notarissen is gehanteerd. Voor wat betreft de taxateur, [taxateur], geldt dat deze aansloot bij de keuze van de gemeente [plaatsnaam]. [taxateur] was immers preferred taxateur voor deze gemeente en bovendien door diezelfde gemeente ingeschakeld als taxateur bij het [directie]-project. Daarnaast was [taxateur] ook voor diverse banken een preferred taxateur. Gelet hierop valt niet in te zien waarom de notarissen door het optreden van [taxateur] als taxateur gealarmeerd hadden moeten zijn. Bovendien heeft het BFT niet betwist dat het in een ander onderzoek naar ABC-transacties door middel van (her)taxaties die door [taxateur] waren uitgevoerd, heeft willen aantonen dat [naam], de betrokken taxateur bij die litigieuze ABC-transacties, panden te laag gewaardeerd had. Vervolgens blijkt naar het oordeel van de Kamer van Toezicht uit diverse brieven die door de notarissen zijn overgelegd, dat de fraudeafdeling van de ABN AMRO Bank N.V. door hen telkens is geïnformeerd over het feit dat er sprake was van een ABC-transactie en er voor de bank (steeds) geen aanleiding bestond de financiering niet meer te verstrekken. Voorts staat (onweersproken) vast dat ook de kopers (de partijen C) hierover door de notarissen zijn ingelicht en op de prijssprongen van het pand zijn gewezen. Aan de klacht dat de notarissen niet hebben gehandeld daar waar zij hadden moeten handelen, waardoor zij in hun zorgplicht tekort zijn geschoten dan wel hun diensten hadden moeten weigeren, gaat de Kamer van Toezicht gelet op het vorenstaande dan ook voorbij.

Onverklaarbare prijssprongen

4.7.

De prijssprongen die de panden hebben gemaakt kunnen naar het oordeel van de Kamer van Toezicht voldoende worden verklaard. Daartoe is het volgende redengevend. Alle panden zijn gerenoveerd. Dit blijkt genoegzaam uit de overgelegde taxatierapporten waarop de notarissen af mochten gaan. Zij konden in dat verband vertrouwen op de deskundigheid van de betrokken taxateur, [taxateur]. Zoals reeds onder 4.6 is overwogen was deze makelaar een preferred taxateur van zowel de gemeente [plaatsnaam] als diverse banken en betrokken bij het [directie] project. Van een notaris kan niet worden verwacht dat hij zelf het betreffende pand bezoekt om een en ander te verifiëren of dat hij de getaxeerde oppervlakte en inhoud van het pand gaat controleren en/of de kwaliteit van de gebruikte bouwmaterialen onderzoekt. Daar komt bij dat het een gegeven is dat een pand bij een veilingverkoop minder opbrengt dan bij verkoop op de vrije markt. Als het op de veiling verkochte pand vervolgens weer op de vrije markt wordt doorverkocht dan zal aldus een prijssprong gemaakt (kunnen) worden. De in het maatschappelijk verkeer gehanteerde executiewaardes liggen doorgaans rond de percentages die in de taxatierapporten zijn genoemd (tussen de 85 en 88%). De in laatstgenoemd rapport opgenomen executiewaardes hebben de notarissen daarom naar het oordeel van de Kamer van Toezicht niet hoeven bevreemden.

Taxatienota ([adres], [adres], [adres], [adres] en [adres])

4.8.

Voor wat betreft de klacht en bedenking dat de notarissen de door [naam] voorgeschoten en daarna aan de koper doorbelaste taxatienota van [taxateur] aan [naam] hebben uitbetaald overweegt de Kamer van Toezicht het volgende. De koper (partij C) had via de verkoper ([naam]) toegang tot alle voor hem bij de aankoop van het pand noodzakelijke deskundigen: de taxateur, de hypotheekadviseur en de bouwkundige keuring. [naam] bood alle diensten aan waardoor het voor de koper eenvoudiger werd (gemaakt) om een pand te kopen. De koper kon van het netwerk van [naam] gebruikmaken. Deze “service” lijkt [naam] aan de koper te hebben doorberekend via de taxatienota. Deze handelwijze acht de Kamer niet transparant, maar dat betekent naar het oordeel van de Kamer niet dat de notaris de taxatienota niet op mocht nemen in de afrekening. Het is de taak van de notaris de koper de nodige uitleg te geven bij het passeren van de akte, maar de zorgplicht van de notaris gaat niet zo ver dat hij de taxatienota dient te "repareren". Alles in aanmerking nemend acht de Kamer dit klachtonderdeel van onvoldoende gewicht om de klacht c.q. bedenking op dit punt gegrond te achten.

Taf-maandlastenbeschermer ([adres], [adres], [adres], [adres], [adres], [adres])

4.9.

De notarissen hebben voor wat betreft het afsluiten van de Taf-maandlastenbeschermer het volgende aangevoerd. Een dergelijke verzekering was geen ongebruikelijk onderdeel van de hypotheekovereenkomst, want deze dekt het risico af dat de maandelijkse hypotheeklasten niet meer betaald kunnen worden op het moment dat de koper arbeidsongeschikt wordt. De notaris is niet aanwezig bij de gesprekken tussen de hypotheekadviseur en de koper, zodat hij niet betrokken is op het moment dat een Taf-maandlastenbeschermer wordt afgesloten.

4.10.

De Kamer van Toezicht overweegt dat de brief van de KNB over de Taf-maandlastenbeschermer waarnaar het BFT heeft verwezen (zie onder 2.11) geen ondubbelzinnige waarschuwing voor notarissen inhoudt. Het product zelf wordt immers niet concreet gediskwalificeerd. De brief c.q. het krantenartikel waarnaar wordt verwezen behelst evenmin een ondubbelzinnige waarschuwing nooit een dergelijke verzekering af te sluiten. Er wordt (enkel) uitdrukkelijk op gewezen, dat de Taf-maandlastenbeschermer niet in elk geval tot een uitkering leidt. Verder acht de Kamer van Toezicht het van belang dat de Taf-maandlastenbeschermer door de koper werd afgesloten na een gesprek met een hypotheekadviseur waarbij de notarissen niet aanwezig waren. De adviesfunctie ligt in dit verband (hoofdzakelijk) bij de betrokken hypotheekadviseur. De Kamer van Toezicht gaat daarom aan deze klacht en bedenking voorbij.

Niet-marktconforme lening [naam] ([adres] en [adres])

4.11.

De notarissen hebben aangevoerd dat de leningen die [naam] afsloot gezien zijn werkwijze niet onbegrijpelijk zijn. De panden die hij aankocht, verkocht hij vervolgens weer binnen afzienbare tijd zodat de looptijden van de hier bedoelde leningen beperkt waren. Verder hebben de notarissen bij ongebruikelijke financieringen een Mot-melding gedaan. Door softwareproblemen zijn enkele gevallen later gemeld, aldus de notarissen. Voor zover dit klachtonderdeel al ontvankelijk is gelet op hetgeen in 4.3 is overwogen, is de Kamer van Toezicht in het licht van deze omstandigheden van oordeel dat de notarissen door het doen van de Mot-meldingen hebben gehandeld zoals dat van hen in dit kader kon worden verwacht.

Verlopen ontbindende voorwaarde voor financiering ([adres], [adres] en [adres])

4.12.

De Kamer van Toezicht overweegt dat het BFT niet heeft weersproken dat in alle gevallen waarin de ontbindende voorwaarde voor financiering was verlopen de notarissen uiteindelijk wel de leveringsaktes konden passeren. De koper wilde in deze gevallen klaarblijkelijk de koopovereenkomst niet ontbinden en de woning nog steeds geleverd krijgen, zodat hij geen beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde. De notarissen hebben in dit verband ten slotte nog aangevoerd dat zich in de dossiers van de [adres] en de [adres] brieven van de hypotheekadviseur bevinden van vlak voor de datum waarop het financieringsvoorbehoud zou verlopen, dat de financiering is afgesloten. Onder de hiervoor geschetste omstandigheden kan naar het oordeel van de Kamer van Toezicht niet gezegd worden dat de notarissen hun zorgplicht in dit kader hebben geschonden.

Verbouwingsdepots ([adres], [adres], [adres] en [adres])

4.13.

De notarissen hebben verklaard dat de verbouwingsdepots die door de kopers zijn afgesloten steeds zeer beperkt in omvang waren, zodat ze waarschijnlijk enkel bedoeld waren om het pand nog iets meer naar de eigen smaak in te richten. Het is daarom niet vreemd dat deze werden afgesloten terwijl het pand net was gerenoveerd, aldus de notarissen.

4.14.

Naar het oordeel van de Kamer van Toezicht is de klacht en bedenking op dit punt ongegrond. De verbouwingsdepots zijn in dit geval van geringe omvang, zodat de opmerking van de notarissen dat het depot werd afgesloten om het reeds gerenoveerde pand op ondergeschikte punten nog aan te passen aannemelijk is. Verder is in dat verband van belang dat partij C pas geld uit het door hem afgesloten verbouwingsdepot ontvangt op het moment dat hij met facturen aantoont dat hij geld heeft uitgeven aan een verbouwing. Bovendien wordt het (gedeelte van het) verbouwingsdepot dat uiteindelijk niet wordt benut, weer afgelost aan de bank. Zonder nadere toelichting – die ontbreekt – is gelet op het vorenstaande niet duidelijk waar de notarissen voor hadden moeten waken toen zij kennis namen van de verbouwingsdepots, zodat de klacht en bedenking geen doel treft.

Openstaande schulden en geldleningen van [naam] aan partij C ([adres], [adres], [adres], [adres], [adres] en [adres])

4.15.

De notarissen hebben ten aanzien van dit verwijt opgemerkt, dat de kleine leningen van [naam] aan de kopers geen benadeling opleverden voor de bank, omdat deze leningen het vestigen van de hypotheek mogelijk maakten. De lopende schulden moesten immers van de bank worden afgelost. De lening van [naam] maakte dat mogelijk, aldus de notarissen.

4.16.

De notarissen hebben niet weersproken dat zij de banken niet hebben geïnformeerd over de leningen die door [naam] aan partij C werden verstrekt om de openstaande schulden te voldoen. Hoewel de openstaande schuld conform de bedoeling van de bank werd afgelost ontstond echter op hetzelfde moment een nieuwe schuld van partij C aan [naam]. Het was daarom correcter geweest als de notarissen de banken hierover hadden geïnformeerd, omdat het de vermogenspositie van partij C betrof. De hoogte van de hier bedoelde bedragen was echter relatief beperkt en voorts is in veel gevallen niet duidelijk geworden of het van [naam] geleende bedrag door de koper na het passeren van de leveringsakte al dan niet direct met de uit de hypotheek vrijgekomen gelden is terugbetaald. Naar het oordeel van de Kamer van Toezicht is er daarom geen sprake van tuchtrechtelijk laakbaar handelen van de notarissen.

[adres]

4.17.

Vaststaat dat een bedrag van € 12.800,-- buiten [notaris] om door de koper aan [naam] is betaald terwijl in de akte is vermeld dat de totale koopsom op de derdengeldenrekening van de notaris is ontvangen. De akte stemt aldus niet overeen met de feitelijke gang van zaken. Hoewel op de nota van afrekening door [notaris] wel is vermeld dat voornoemd bedrag buiten hem om door de koper aan [naam] is betaald, is deze handelwijze niet geheel correct. Dat is door [notaris] ook erkend. De Kamer van Toezicht is van oordeel dat gelet op voornoemde omstandigheden de ambtshalve bedenking en klacht op dit punt van onvoldoende gewicht zijn om de bedenking/klacht gegrond te verklaren.

[adres]

4.18.

[notaris] heeft erkend dat de datum van feitelijke overdracht in de akte vermeld had moeten worden in plaats van de datum waarop de akte werd gepasseerd. Door de sleutelverklaring had [naam] immers reeds toegang tot het pand gekregen. De Kamer van Toezicht overweegt dat het gebruik van een sleutelverklaring zowel fiscale als civielrechtelijke risico’s met zich brengt. Als de sleutelverklaring als economische overdracht wordt aangemerkt is op dat moment reeds overdrachtsbelasting verschuldigd. Verder rijst in deze situatie de vraag welke partij aansprakelijk is voor eventuele schade die optreedt in de periode tussen sleuteloverdracht en juridische levering en welke partij over die periode een opstalverzekering moet afsluiten. Gelet hierop is het in het bijzonder van belang dat in de akte van levering de juiste datum wordt opgenomen. Deze ambtshalve bedenking wordt daarom door de Kamer van Toezicht gegrond verklaard. Voor oplegging van een maatregel ziet de Kamer van Toezicht in dit geval echter onvoldoende aanleiding.

[adres]

4.19.

De Kamer van Toezicht overweegt dat [notaris] (onweersproken) heeft betoogd dat hij ervoor heeft zorg gedragen dat de kopers voldoende uitleg hebben gekregen over de inhoud van de leveringakte en de kopers vastgoedhandelaren waren met een grote orderportefeuille. Het is niet vereist dat een notaris in de akte opneemt dat hij in een andere taal heeft gesproken met partijen. De notaris dient partijen zodanig voor te lichten dat zij weten waarvoor zij tekenen. Dat partijen de inhoud van de door hen getekende akte niet hebben begrepen heeft het BFT niet gesteld en is voorts ook niet gebleken. De Kamer van Toezicht is daarom van oordeel dat deze klacht en ambtshalve bedenking ongegrond is.

Conclusie

4.20.

De ambtshalve bedenking en klacht met betrekking tot de [adres] wordt door de Kamer van Toezicht gegrond verklaard zonder oplegging van een maatregel. De overige ambtshalve bedenkingen en klachten ten aanzien van de andere acht panden worden gelet op het voorgaande ongegrond verklaard.

4.21.

Ten overvloede overweegt de Kamer nog het volgende. Als het BFT ontvankelijk zou zijn verklaard in zijn klachten betreffende de overige 21 panden, zou het inhoudelijke oordeel van de Kamer ten aanzien van de klacht van het BFT niet anders zijn geweest dan thans het geval is. Ook in die 21 dossiers legt het BFT immers dezelfde indicatoren ten grondslag aan zijn standpunt, dat sprake is van handelen of nalaten van de notarissen in strijd met de bepalingen van de Wna of op die wet berustende verordeningen, welk standpunt de Kamer, zoals hiervoor is gebleken, op één uitzondering na (zie r.o. 4.18) niet deelt.

5.De beslissing

De Kamer voornoemd:

verklaart het BFT niet-ontvankelijk in zijn klachten voor wat betreft de panden:

[adres], [adres], [adres], [adres], [adres], [adres], [adres], [adres], [adres], [adres], [adres], [adres] ([notaris]),

[adres], [adres], [adres], [adres], [adres], [adres], ([notaris]) en

[adres], [adres] en [adres] ([notaris]);

verklaart de ambtshalve bedenkingen van de voorzitter en de klachten van het BFT ongegrond voor wat betreft de panden:

[adres], [adres], [adres], ([notaris])

[adres], [adres], [adres], ([notaris]) en

[adres] en [adres] ([notaris]);

verklaart de ambtshalve bedenking en klacht met betrekking tot het pand [adres] ([notaris]) gegrond zonder oplegging van een maatregel.

Deze beslissing is gegeven door mrs. M.G.L. den Os-Brand, voorzitter, J. Smal, L.G. Vollebregt, G.P. van Ham en E.S. Voskamp, bijgestaan door de secretaris, mr. E.J.C. van der Tholen, en in het openbaar uitgesproken op 22 augustus 2012.

Kopie van deze beslissing wordt bij aangetekende brief aan partijen gezonden. Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, binnen dertig dagen na de dagtekening van genoemde brief-.

Tuchtrechtelijke beoordeling van notarissen in verband met ABC-transacties en de naleving van de Wet op het Notarisambt

Uitspraak

_______________________________________________________________________ _ _

1.Het geding in hoger beroep

2.Het vooronderzoek c.a.

3.De feiten

4.Het standpunt van het BFT

5.Het standpunt van de notarissen

6.De beoordeling

7.De beslissing

1.[notaris],

1.De procedure

2.De feiten

3.De ambtshalve bedenking, de klacht en het verweer

4.De beoordeling van de ambtshalve bedenkingen en de klachten

De ontvankelijkheid van het BFT

5.De beslissing