Uitspraak
201709688/1/A2.
Datum uitspraak: 20 maart 2019
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Son, gemeente Son en Breugel,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 24 oktober 2017 in zaak nr. 17/1620 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Son en Breugel.
Procesverloop
Bij besluit van 13 oktober 2015 heeft het college een aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 15 maart 2016 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar niet-ontvankelijk verklaard.
Bij uitspraak van 22 november 2016 in zaak nr. 16/1263 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard en dat besluit vernietigd.
Bij besluit van 18 april 2017 heeft het college het door [appellant] gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 24 oktober 2017 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellant] en het college hebben ieder een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 22 januari 2019, waar [appellant], bijgestaan door [gemachtigde] en vergezeld van S. Hansen, en het college, vertegenwoordigd door mr. C. Kamp, vergezeld van A. van Hooft-van Kuijk en mr. S. Berns, zijn verschenen.
Overwegingen
Inleiding
1. [appellant] is eigenaar van het perceel [locatie] te Son. Op het perceel staat een vrijstaande bungalow waarin [appellant] woont. Hij heeft gevraagd om een tegemoetkoming in planschade ten gevolge van het op 17 augustus 2012 in werking getreden en op 20 februari 2013 onherroepelijk geworden bestemmingsplan "Son Midden; Vinklaan 2" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan), omdat daarin op het nabij gelegen perceel Vinklaan 2 een hospice mogelijk wordt gemaakt. Ingevolge het voorheen geldende bestemmingsplan "Son Midden" (hierna: het oude bestemmingsplan) was het perceel bestemd voor woondoeleinden, op grond waarvan ter plaatse een hospice niet was toegestaan. Volgens [appellant] lijdt hij ten gevolge van de planologische verandering schade, bestaande uit waardevermindering van zijn perceel.
2. Het college heeft het in bezwaar gehandhaafde besluit van 13 oktober 2015 gebaseerd op een door Gloudemans opgesteld advies van 14 september 2015. Daarin is het volgende vermeld. Ingevolge het oude bestemmingsplan lagen op perceel Vinklaan 2 de bestemmingen "Wonen", "Tuin" en "Waarde-Archeologie-4". In het nieuwe bestemmingsplan is de bestemming "Waarde-Archeologie-4" voor perceel Vinklaan 2 gehandhaafd. Verder is aan dat perceel de bestemming "Maatschappelijk" gegeven. Op grond van de bestemming "Maatschappelijk" is het perceel bestemd voor bewoning door maximaal twee gasten en voor palliatieve zorgverlening. Verder staat die bestemming de realisering van zes parkeerplaatsen toe ter plaatse van de aanduiding ‘parkeerterrein’. Het oude bestemmingsplan stond parkeren toe op het gehele perceel Vinklaan 2, zonder beperking van het aantal parkeerplaatsen. De nieuwe bestemming leidt op dit punt tot een beperkt planologisch voordeel. Het gebruik van perceel Vinklaan 2 voor een hospice en de daarbij aanwezige zes parkeerplaatsen is intensiever dan gebruik van dat perceel voor woondoeleinden met de bijbehorende parkeermogelijkheden. De nieuwe bestemming leidt daarom ten aanzien van het daarop toegestane gebruik tot een beperkt planologisch nadeel. Per saldo ondervindt [appellant] ten gevolge van de planologische verandering planologisch nadeel, wegens dit intensievere gebruik. De planologische verandering leidt volgens Gloudemans niet tot ander planologisch nadeel. Gloudemans heeft het planologisch nadeel als ‘licht’ gekwalificeerd. Volgens het advies had het perceel van [appellant] onder het oude planologische regime een waarde van € 530.000,00 en heeft het onder het nieuwe planologische regime een waarde van € 520.000,00. Gloudemans heeft het planologisch nadeel aldus bepaald op een bedrag van € 10.000,00. Aangezien dit bedrag geheel onder het forfaitair normaal maatschappelijk risico van 2% valt, heeft Gloudemans geadviseerd het verzoek om een tegemoetkoming in planschade af te wijzen.
De rechtbank heeft geoordeeld dat het college op het advies van Gloudemans mocht afgaan.
Maatstaf beoordeling deskundigenadvies
3. Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht. Zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, onder 8.3 (ECLI:NL:RVS:2016:2582).
Het hoger beroep
4. [appellant] kan zich niet vinden in dit oordeel van de rechtbank, omdat Gloudemans volgens hem met name de waarde van zijn perceel onder het oude planologische regime op een te laag bedrag heeft getaxeerd. Hij voert aan dat Gloudemans in het advies niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de waarde van zijn perceel tot stand is gekomen. Volgens [appellant] is deze zaak uniek, omdat zowel voor als na de planologische verandering in de buurt van zijn perceel percelen zijn verkocht. Uit de verkoopprijzen van de naburige percelen die voor de planologische verandering zijn verkocht, volgt volgens [appellant] dat zijn perceel onder het regime van het oude bestemmingsplan een waarde had van € 582.000,00. Uit de verkoopprijzen van twee nabij gelegen percelen die na de planologische verandering zijn verkocht, volgt volgens [appellant] dat zijn perceel onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan een waarde heeft van € 502.000,00. Hij lijdt ten gevolge van het nieuwe plan dus een planschade van € 80.000,00. [appellant] voert aan dat Gloudemans de taxatiesystematiek die gebruikelijk is in WOZ-zaken had moeten gebruiken, omdat taxaties in WOZ-zaken volgens hem inzichtelijker zijn. Volgens [appellant] is dat mogelijk ondanks de verschillen tussen WOZ-taxaties en taxaties in planschadezaken, omdat zowel bij WOZ-taxaties als bij taxaties in planschadezaken de marktwaarde van een onroerende zaak moet worden bepaald. [appellant] voert voorts aan dat Gloudemans ten onrechte de waarde van zijn perceel heeft bepaald aan de hand van verkopen die zowel voor als na de planologische verandering hebben plaatsgevonden. Daarbij voert hij aan dat perceel Maaslaan 2, één van de percelen die Gloudemans als referentie heeft gebruikt, in een ander waardengebied ligt en daarom ongeschikt is als referentieperceel. [appellant] voert tot slot aan dat het college in het kader van de bestemmingsplanprocedure een planschaderisicoanalyse heeft laten opstellen. Hij stelt dat hij volgens die analyse ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan forse planschade zou lijden.
Maatstaf taxatie in planschadezaken
5. Bij de bepaling van de waardevermindering is maatgevend welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden onmiddellijk voor de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime en op het tijdstip direct daarna, uitgaande van hetgeen maximaal op grond van het oude en nieuwe planologische regime kon worden gerealiseerd. Zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, onder 4.6 (ECLI:NL:RVS:2016:2582).
Behandeling van het hoger beroep
6. In de onder 5 vermelde maatstaf ligt besloten dat, anders dan [appellant] betoogt, in een planschadezaak niet louter de marktwaarde bepalend is voor de taxatie van de waarde van een onroerende zaak. Volgens de maatstaf moet een redelijk denkend en handelend koper bij het bepalen van zijn koopprijs immers rekening houden met de maximale mogelijkheden van het voor de onroerende zaak geldende planologische regime. Deze maximale planologische mogelijkheden zijn in de praktijk niet steeds verdisconteerd in de prijzen van verkochte percelen. Dat is de reden dat de verkoopprijzen van vergelijkbare percelen wel indicatief zijn voor de waarde van een te taxeren perceel in een planschadezaak, maar de waarde van het te taxeren perceel daaruit niet één op één kan worden afgeleid. In planschadezaken kan voorts niet worden aangesloten bij de taxatiesystematiek die gebruikelijk is in WOZ-zaken, zoals [appellant] bepleit. Bij de vaststelling van de WOZ-waarde is doorgaans de feitelijke situatie bepalend en wordt geen rekening gehouden met de maximale mogelijkheden van het planologisch regime vóór en na de peildatum.
7. Op pagina 14 van het advies van Gloudemans van 14 september 2015 zijn in een tabel zes referentiepercelen vermeld. Volgens de in de tabel vermelde verkoopdata zijn drie van deze percelen voor en drie van deze percelen na de peildatum 17 augustus 2012 verkocht. Uit de in dat advies op de pagina’s 16-17 opgenomen reactie van Gloudemans op de zienswijze van [appellant] op het conceptadvies, volgt dat Gloudemans er rekening mee heeft gehouden dat perceel Maaslaan 2 in een andere wijk ligt dan het perceel van [appellant]. In het nader advies van Gloudemans van 9 augustus 2017 is op de vijfde pagina vermeld dat de drie percelen die na de peildatum zijn verkocht, niet zijn betrokken bij de taxatie van het perceel van [appellant] onder het regime van het oude bestemmingsplan. Dit is ook vermeld in de nadere reactie van Gloudemans van 12 februari 2018, die het college in hoger beroep heeft ingediend. In het nader advies van Gloudemans van 9 augustus 2017 is verder op de vierde pagina toegelicht dat, zoals is aangegeven in het planschadeadvies van 14 september 2015, "teneinde te komen tot een referentiekader voor wat betreft de waardering per peildatum in de omgeving van het object objecten zijn vergeleken. Er is rekening gehouden met het feit dat het onderhavige object een bijzonder en uniek object betreft en een vergelijking niet zonder meer kan plaatsvinden omdat er maar een beperkt aantal referentiepercelen beschikbaar zijn die qua grootte, ligging, kwaliteit, afwerkingsniveau etc. vergelijkbaar zijn. In het bijzonder is verwezen naar het afwerkingsniveau en de ligging van het onderhavige object. […] Bij de beoordeling van de verschillen tussen het onderhavige object en de referentieobjecten is aandacht geschonken aan de ligging van het referentieobject, het afwerkings- en onderhoudsniveau, de inhoud en de perceeloppervlakte alsmede het type referentieobject. Tevens is opgemerkt dat de overige objectkenmerken in de waardering zijn betrokken." Gezien het voorgaande betekent de omstandigheid dat het perceel Maaslaan 2 in een andere wijk ligt niet dat dit perceel niet bruikbaar is als referentieperceel. Uit het nader advies van 9 augustus 2017, zoals hiervoor weergegeven, volgt dat Gloudemans met de verschillen tussen het perceel Maaslaan 2 en het perceel van [appellant] bij de taxatie rekening heeft gehouden.
De conclusie is dat [appellant] geen concrete aanknopingspunten heeft gegeven voor twijfel aan de bruikbaarheid van de vergelijkingspercelen die Gloudemans bij zijn taxatie heeft gebruikt.
8. [appellant] heeft bij zijn beroep bij de rechtbank een aantal zogenoemde taxatiekaarten gevoegd, die zijn adviseur S. Hansen heeft opgesteld. Op de kaarten is informatie over referentiepercelen vermeld, waaronder de transactieprijs, de transactiedatum en een beschrijving van het perceel. Hansen heeft per perceel ook een score gegeven voor kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid, uitstraling en ligging van een perceel, de zogenoemde koldu-scores. Hansen heeft de koldu-scores gebruikt om de verschillen tussen de referentiepercelen en het perceel van [appellant] inzichtelijk te maken. Volgens het beroepschrift vormen de taxatiekaarten de rekenkundige onderbouwing van de waarde van het perceel van [appellant] voor en na de peildatum die Hansen heeft bepaald.
Uit de taxatiekaarten blijkt niet dat Hansen aan zijn taxaties van de waarden van het perceel van [appellant] een planvergelijking ten grondslag heeft gelegd en dat hij bij die waardebepaling is uitgegaan van de maximale mogelijkheden van de planologische regimes. Verder is in het nader advies van Gloudemans van 9 augustus 2017 met juistheid vermeld dat op de taxatiekaart over de waarde van het perceel van [appellant] onder het oude planologische regime de doelmatigheid met een 7 en de uitstraling met 8 zijn gewaardeerd, terwijl op de taxatiekaart over de waarde van het perceel van [appellant] onder het nieuwe planologische regime de doelmatigheid met een 6 en de uitstraling met een 5 zijn gewaardeerd. [appellant] heeft voor deze verschillende waarderingen in hoger beroep geen verklaring gegeven.
Uit het voorgaande volgt dat de taxatiekaarten die [appellant] heeft overgelegd niet bruikbaar zijn om de omvang van de planschade te bepalen die hij ten gevolge van de planologische verandering lijdt. [appellant] heeft met deze taxatiekaarten evenmin concrete aanknopingspunten gegeven om aan de juistheid van de taxatie van Gloudemans te twijfelen.
9. Volgens de nadere reactie van Gloudemans van 12 februari 2018 zijn in de planschaderisicoanalyse, waarnaar [appellant] heeft verwezen, schadebedragen per cluster percelen vermeld. Het perceel van [appellant] maakt deel uit van een cluster dat bestaat uit de percelen Vinklaan 1, 3 en 4 en Leeuweriklaan 1 en 3. De waarde voor de afzonderlijke percelen van dit cluster is op basis van een geveltaxatie bepaald op € 480.000,00 en de mogelijke waardedaling ten gevolge van de planologische verandering is geschat op 3%. Voor het perceel van [appellant] komt dat neer op een mogelijke planschade van € 13.800,00, waarvan na aftrek van het forfaitair normaal maatschappelijk risico van 2% een mogelijke tegemoetkoming van € 4.600,00 zou resteren.
Het verschil tussen de in de planschaderisicoanalyse verwachte planschade van € 13.800,00 en de volgens Gloudemans geleden planschade van € 10.000,00 valt te verklaren uit het globale karakter van een planschaderisicoanalyse, waarbij slechts een geveltaxatie per cluster percelen is uitgevoerd. Zoals ook is vermeld in het nader advies van Gloudemans volgt uit de planschaderisicoanalyse niet dat [appellant] ten gevolge van de planologische verandering een forse planschade lijdt.
De planschaderisicoanalyse geeft ook geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de adviezen van Gloudemans.
10. De conclusie is dat [appellant] geen concrete aanknopingspunten naar voren heeft gebracht voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de adviezen van Gloudemans. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat het college op deze adviezen mocht afgaan.
Het betoog faalt.
11. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. E.A. Minderhoud en mr. B.J. Schueler, leden, in tegenwoordigheid van mr. H. Oranje, griffier.
w.g. Van Altena w.g. Oranje
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 20 maart 2019
507.