Uitspraak
201402826/1/A2.
Datum uitspraak: 24 december 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A], [appellant B] en [appellante C] (hierna: [appellant A] en anderen), allen wonend te Lisse,
tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 25 februari 2014 in zaak nr. 13/4770 in het geding tussen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Centrumplan Lisse B.V. (hierna: Centrumplan Lisse)
en
het college van burgemeester en wethouders van Lisse.
Procesverloop
Bij onderscheiden besluiten van 28 augustus 2012 heeft het college aan [appellant A] en anderen een tegemoetkoming in planschade toegekend.
Bij besluit van 29 april 2013 heeft het college het door Centrumplan Lisse daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 25 februari 2014 heeft de rechtbank het door Centrumplan Lisse daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd, de besluiten van 28 augustus 2012 herroepen, de verzoeken van [appellant A] en anderen om een tegemoetkoming in planschade afgewezen en bepaald dat deze uitspraak in de plaats treedt van het besluit van 29 april 2013. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellant A] en anderen hoger beroep ingesteld.
Het college en Centrumplan Lisse hebben verweerschriften ingediend.
Het college heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 3 november 2014, waar [appellant A] en anderen, vertegenwoordigd door mr. J.H.M. van Iersel, juridisch adviseur te Zeist, en het college, vertegenwoordigd door mr. A.K. Koorneef en M.A.M. Randsdorp, beiden werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Voorts is ter zitting Centrumplan Lisse, vertegenwoordigd door F.M. Brinkman-Marks en mr. G.A. de Jong, werkzaam bij adviesbureau Kraan & De Jong te Den Haag, als belanghebbende gehoord.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder a, is een bepaling van een bestemmingsplan een oorzaak als bedoeld in het eerste lid.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
2. [appellant A] en anderen zijn eigenaren van onderscheidenlijk de onroerende zaken [locatie 1], [locatie 2] en [locatie 3] te Lisse. Op 13 augustus 2010 is het bestemmingsplan "’t Nieuwe Havenkwartier eerste fase" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) in werking getreden, op grond waarvan tegenover de onroerende zaken van [appellant A] en anderen de bouw van acht eengezinswoningen met garage op een voormalig parkeerterrein mogelijk is gemaakt.
Centrumplan Lisse, uitvoerder van het bouwproject, heeft met de gemeente een overeenkomst gesloten, waarbij zij zich heeft verbonden eventuele door het college toe te kennen vergoedingen van planschade voor haar rekening te nemen.
[appellant A] en anderen hebben het college verzocht om een tegemoetkoming in de planschade, bestaande uit waardevermindering van hun onroerende zaken, die zij stellen te hebben geleden als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan. Het college heeft aan de toewijzing van die verzoeken en de handhaving daarvan in bezwaar adviezen van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) van juli 2012, nader aangevuld bij adviezen van 4 december 2012 en 26 maart 2013, ten grondslag gelegd.
3. De SAOZ heeft in het nadere advies van 26 maart 2013 ten aanzien van het normale maatschappelijke risico uiteengezet dat [appellant A] en anderen in beginsel rekening dienden te houden met de kans dat de planologische situatie kon gaan wijzigen, maar dat, mede gelet op de Centrumvisie Lisse 2002, herontwikkeling van het parkeerterrein tot woningbouw niet direct in de lijn der verwachtingen lag. Er passen meer ontwikkelingsmogelijkheden in de ruimtelijke structuur van de omgeving, waaronder invulling als stedelijke groene ruimte dan wel handhaving of versterking van de parkeerfunctie. De vraag of de herontwikkeling past in het gemeentelijke planologische beleid is volgens de SAOZ in dit geval slechts beperkt van belang, omdat dat beleid specifiek voor het bouwplan van de acht woningen is geformuleerd. Verder wordt de woningbouw op relatief korte afstand en vol in het zicht van de onroerende zaken van [appellant A] en anderen geprojecteerd. Ten slotte bedraagt de getaxeerde schade als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan ongeveer 4,5 tot 5 procent van de waarde van de onroerende zaken onmiddellijk vóór inwerkingtreding van dat plan, hetgeen als betrekkelijk zware schade is te kwalificeren, aldus de SAOZ.
Gelet op deze bevindingen acht de SAOZ een korting van 25 procent op het schadebedrag in verband met het normale maatschappelijke risico redelijk. De verplichte toepassing van het in artikel 6.2, tweede lid, van de Wro neergelegde forfait van 2 procent van de waarde van de onroerende zaken voorafgaand aan de schade komt in dit geval evenwel neer op een korting van ruim 40 procent van het schadebedrag. Derhalve is het schadebedrag al meer dan voldoende gematigd op grond van die bepaling en bestaat geen aanleiding voor een verdere matiging op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro, aldus de SAOZ.
4. De rechtbank heeft overwogen dat de adviezen van de SAOZ, voor zover deze zien op de gemaakte planvergelijking tussen het nieuwe bestemmingsplan en het daarvoor vigerende bestemmingsplan "Centrum 1986" en op de omvang van de planschade, niet onzorgvuldig tot stand zijn gekomen of anderszins gebrekkig zijn. De rechtbank is evenwel van oordeel dat de vastgestelde planschade geheel binnen het normale maatschappelijke risico valt. De adviezen van de SAOZ, waarin wordt geconcludeerd tot een matiging van de tegemoetkomingen in planschade met 2 procent van de waarde van de onroerende zaken direct voorafgaand aan het nieuwe bestemmingsplan, kunnen op dat punt geen stand houden, aldus de rechtbank. Zij heeft het besluit van 29 april 2013 vernietigd wegens strijd met artikel 6.2, eerste lid, van de Wro en zelf voorziend de verzoeken van [appellant A] en anderen om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
5. Het hoger beroep is uitsluitend gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de geleden planschade geheel binnen het normale maatschappelijke risico valt.
[appellant A] en anderen betogen in dat verband dat de rechtbank zich onvoldoende terughoudend heeft opgesteld bij het beoordelen van de adviezen van de SAOZ en niet heeft gemotiveerd waarom het college zich niet op die adviezen mocht baseren. Bovendien heeft de rechtbank het begrip ‘normaal maatschappelijk risico’ onjuist uitgelegd dan wel daaraan in dit geval een te beperkte invulling gegeven. Verder is de rechtbank van een kennelijke onjuistheid uitgegaan ten aanzien van de inhoud van de Centrumvisie Lisse 2002, aldus [appellant A] en anderen.
5.1. [appellant A] en anderen hebben het betoog dat de rechtbank bij haar oordeel over het normale maatschappelijke risico ten onrechte het provinciale beleid heeft betrokken, ter zitting ingetrokken.
5.2. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (in onder meer de uitspraak van 5 september 2012 in zaak nr. 201113115/1/T1/A2), moet de vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling tot het normale maatschappelijke risico behoort, worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
Gelet op overweging 4 van haar uitspraak, heeft de rechtbank het voorgaande onderkend. Anders dan [appellant A] en anderen aanvoeren, heeft zij het begrip ‘normaal maatschappelijk risico’ dan ook niet onjuist uitgelegd.
5.3. [appellant A] en anderen voeren terecht aan dat de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan is, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan zal zijn vaststelling naar behoren moeten motiveren.
Anders dan [appellant A] en anderen aanvoeren, leidt dit niet tot vernietiging van de aangevallen uitspraak, nu de rechtbank gelet op het navolgende op goede gronden tot het oordeel is gekomen dat het college de vaststelling van het normale maatschappelijke risico onder verwijzing naar het advies van de SAOZ niet naar behoren heeft gemotiveerd.
5.4. De rechtbank is aan de hand van de door Centrumplan Lisse aangevoerde gronden, zoals uiteengezet in de door haar overgelegde rapportages van Kraan & De Jong, terecht tot het oordeel gekomen dat de bouw van de acht eengezinswoningen met garage als een normale maatschappelijke ontwikkeling is aan te merken, waarmee [appellant A] en anderen rekening hadden kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. Hoewel [appellant A] en anderen met juistheid aanvoeren dat, anders dan de rechtbank heeft overwogen, in de Centrumvisie Lisse 2002 niet letterlijk de bouw van de acht woningen met garage wordt vermeld, blijkt uit die visie dat de desbetreffende locatie deel uitmaakt van het centrumgebied van Lisse, deze locatie als inbreidingslocatie werd beschouwd en voor deze locatie verschillende mogelijkheden, waaronder woningbouw, bestonden. Zoals de rechtbank verder terecht heeft overwogen, was ook het provinciaal beleid, zoals neergelegd in het Streekplan Zuid-Holland West 2003 en de Woonvisie Zuid-Holland 2005, gericht op inbreiding van woningbouw in stedelijke en dorpse centra. De rechtbank heeft voorts terecht van belang geacht dat de ontwikkeling van de acht eengezinswoningen met garage binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur van de direct omliggende woonobjecten past en dat de afstand van deze woningen tot de onroerende zaken van [appellant A] en anderen niet zodanig kort is dat dit niet meer als een normale ontwikkeling valt te kenschetsen.
Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 4 juni 2014 in zaak nr. 201303708/1/A2), betekent de omstandigheid dat een planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen ligt niet per definitie dat de gevolgen van die ontwikkeling volledig onder het normale maatschappelijke risico vallen. In dit verband komt tevens betekenis toe aan de vraag of de schade ten gevolge van een normale maatschappelijke ontwikkeling onevenredig is in relatie tot de waarde van de onroerende zaken. Met de rechtbank is de Afdeling van oordeel dat in dit geval in het licht van voormelde omstandigheden de omvang van het schadebedrag niet onevenredig is.
5.5. Gezien het voorgaande, faalt het betoog.
6. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. Th.G. Drupsteen, voorzitter, en mr. J.C. Kranenburg en mr. E.A. Minderhoud, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.G. de Vries-Biharie, griffier.
w.g. Drupsteen w.g. De Vries-Biharie
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 24 december 2014
611.