ECLI:NL:RBDHA:2026:4143

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Bestuursrecht

zaaknummers: SGR 24/247 en 24/557

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 februari 2026 in de zaken tussen

1.[eiser I], uit [woonplaats], eiser I (24/557)(gemachtigde: mr. E.G.J.M. Meijer)

2.[eiseres II] B.V., uit [vestigingsplaats], eiseres II (24/247)(gemachtigde:mr. L.G.H. Wichern),

het college van burgemeester en wethouders van Waddinxveen

(gemachtigde: mr. A. del Rio).

Samenvatting

1. Deze uitspraak gaat over het besluit om eiser I een tegemoetkoming in planschade toe te kennen van € 31.250,-. Eiser I en eiseres II kunnen zich beide niet verenigen met dit besluit en voeren daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank de tegemoetkoming in planschade.

1.1.

De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het college de planschadevergoeding terecht en op goede gronden heeft toegekend. Eiser I en eiseres II krijgen dus geen gelijk en de beroepen zijn dus ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Procesverloop

2. Eiser I heeft een aanvraag ingediend om tegemoetkoming in planschade. Eiseres II heeft met het college een planschadeovereenkomst gesloten, die betrekking heeft op de ontwikkeling waarvoor eiser I tegemoetkoming in planschade vraagt. Het college heeft met het besluit van 27 juni 2023 besloten om eiser I een tegemoetkoming in planschade toe te kennen. Met de bestreden besluiten van 6 december 2023 is op de bezwaren van eiser I en eiseres II beslist en is het college bij de vastgestelde tegemoetkoming gebleven. Deze bestreden besluiten komen inhoudelijk overeen en daarin wordt verwezen naar het advies van de commissie bezwaarschriften dat betrekking heeft op de door eiser I en eiseres II ingediende bezwaren. Deze bestreden besluiten worden hierna in enkelvoud aangeduid als het bestreden besluit.

2.1.

Eisers hebben beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Het college heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.

2.2.

De rechtbank heeft de beroepen op 4 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens eiser I de gemachtigde, namens eiseres II de gemachtigde en

[naam 1] ([eiseres II] B.V.), en namens het college de gemachtigde en

mr. drs. [naam 2], adviseur bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ).

Totstandkoming van het bestreden besluit

3. Eiser I woont aan de [adres 1] in [woonplaats]. Eiseres II is eigenaar van een voormalig kantoorgebouw aan de [adres 2] in [plaats]. Beide panden bevinden zich aan weerszijden van een sloot.

3.1.

Met de besluiten van 14 februari 2019 en 13 augustus 2020 heeft het college aan eiseres II een omgevingsvergunning verleend om het kantoorgebouw in afwijking van het bestemmingsplan te veranderen naar een appartementencomplex, met toevoeging van twee bouwlagen.

3.2.

Eiser I heeft op 21 juni 2021 een aanvraag om tegemoetkoming in planschade ingediend wegens waardevermindering van zijn woning als gevolg van de verandering van het kantoorgebouw naar een appartementencomplex.

3.3.

Het college heeft voor de beoordeling van het planschadeverzoek de SAOZ ingeschakeld. De SAOZ adviseert om aan eiser I een tegemoetkoming in planschade van

€ 31.250,- en een deskundigenkostenvergoeding van € 837,- toe te kennen. Het college heeft het advies van de SAOZ overgenomen. Met het bestreden besluit heeft het college de bezwaren van eisers I en II ongegrond verklaard.

Beoordeling door de rechtbank

4. De rechtbank beoordeelt de toekenning van de tegemoetkoming in planschade. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eisers.
Overgangsrecht

5. Op 1 januari 2024 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels van overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, b, e of f, van de Wro. In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald. De door eiser I in de aanvraag van 1 juni 2021 aangewezen oorzaak van de gestelde schade is een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro. Dat betekent dat in dit geval de Wro van toepassing blijft.

Beoordeling van de beroepsgronden

Normaal maatschappelijk risico

6. Eisers kunnen zich beide niet verenigen met de door het college gehanteerde drempel van 3 procent bij het bepalen van de schade. Eiser I betoogt dat de planologische ontwikkeling niet in de lijn der verwachtingen lag en het college daarom het wettelijk minimum van 2 procent had moeten aanhouden. In het relatief nieuwe bestemmingsplan “[bestemmingsplan]” is woningbouw op de locatie van het voormalige kantoorpand namelijk niet voorgenomen. Daarnaast is de omgevingsvergunning voor het appartementencomplex uiteindelijk verleend voor een hoogte van 16,9 meter, terwijl het kantoorpand 10 meter hoog was. De planologische afwijking is daarom maximaal en wijkt volledig af van de oorspronkelijke planologische doeleinden, aldus eiser I.

6.1.

Daartegenover stelt eiseres II zich op het standpunt dat de door het college gehanteerde drempel te laag is. De transformatie van het kantoorpand naar een appartementencomplex is volgens eiseres II geheel passend binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. Eiseres II betwist de stelling van de SAOZ dat het appartementencomplex duidelijk hoger zou zijn dan de bebouwing in de omgeving, nu zich aan de [straatnaam] meerdere hoge gebouwen bevinden. Daar komt bij dat de twee extra bouwlagen vergund zijn met toepassing van de kruimelgevallenregeling. Met een verwijzing naar

de totstandkomingsgeschiedenis van de Wabo^[1]stelt eiser dat de toegevoegde hoogte daarom van beperkte planologische betekenis moet worden geacht. Gelet op het gemengde karakter van de omgeving en de locatie van het perceel, vormt een appartementencomplex een logische overgang tussen woonhuizen en kantoorgebouwen, aldus eiseres II. De ontwikkeling past volgens haar ook binnen het over een reeks van jaren door de gemeente gevoerde ruimtelijke beleid. In tegenstelling tot de beperkte uitleg van de SAOZ kan het begrip ‘(her)ontwikkeling’ volgens eiseres II ook duiden op uitbreiding of optopping. Daar komt bij dat de structuurvisie uitgaat van inbreiding van woningbouw. Onder inbreiding wordt bij uitstek verstaan dat het ruimtegebruik intensiever wordt, onder meer door hogere bebouwing.

6.2.

Het college stelt zich op het standpunt dat de ontwikkeling gedeeltelijk past in de ruimtelijke structuur. Functioneel wonen past wel in de structuur, maar de bebouwing is duidelijk hoger dan de bebouwing in de omgeving en stapelbouw wijkt af van de overige woningbouw in de omgeving. De ontwikkeling past daarnaast gedeeltelijk in het langjarig beleid, nu de gebruikswijziging wel past binnen de kaders van de structuurvisie, maar de optopping met twee bouwlagen niet.

6.3.

De rechtbank stelt voorop dat de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan is, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt.^[2]Dit betekent dat de rechtbank de vaststelling terughoudend moet toetsen.

6.4.

De rechtbank overweegt dat het college de beantwoording van de vraag of de schade binnen het normaal maatschappelijke risico valt naar behoren moet motiveren. Voor het antwoord op de vraag of de schade binnen het normaal maatschappelijke risico valt, is onder meer van belang of de desbetreffende planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen.^[3]Bij de beantwoording van de vraag of de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, komt in ieder geval betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past.^[4]De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) heeft voor het bepalen van de hoogte van de drempel de volgende handvatten gegeven. Indien de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past, mag het bestuursorgaan een drempel van

5 procent van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van

4 procent in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3 procent in beginsel aangewezen. Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2 procent, zoals bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, aangewezen.^[5]

6.5.

Het college heeft zich ten behoeve van het nemen van het bestreden besluit laten adviseren door de SAOZ. Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een aanvraag om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.^[6]

6.6.

De rechtbank is van oordeel dat concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies van de SAOZ ontbreken. De rechtbank acht daarvoor met name van belang dat partijen geen deskundig tegenadvies hebben ingebracht. De kanttekeningen op het advies van de SAOZ die eisers in hun beroepen zelf naar voren hebben gebracht acht de rechtbank onvoldoende concreet om aan te nemen dat het college zich niet mocht baseren op het advies van de SAOZ. Bovendien moet naar oordeel van de rechtbank worden meegewogen dat deze kanttekeningen al door de SAOZ zijn betrokken in het advies, in de vorm van een reactie op de zienswijzen van eisers.

6.7.

De rechtbank is op grond van het bovenstaande van oordeel dat het college zich op het standpunt heeft kunnen stellen dat de ontwikkeling gedeeltelijk past in de ruimtelijke structuur en gedeeltelijk past in het ruimtelijk beleid, waardoor het toepassen van een drempel van 3 procent passend is. De betogen van eisers slagen niet.

Anderszins verzekerd?

7. Eiseres II stelt zich verder op het standpunt dat de vergoeding van de door eiser I geleden planschade anderszins is verzekerd. De rechtsvoorganger van eiseres II heeft op

15 november 2019 een overeenkomst gesloten met eiser I waaruit volgt dat hij tegen de bouw van het appartementencomplex is, vanwege de vrees voor overlast en een waardedaling van zijn woning. In de overeenkomst is onder meer bepaald dat eiseres II aan eiser I een bedrag van € 50.000,- zal betalen, zodat eiser I de door hem gewenste aanpassingen aan zijn huis kan doen, ter vermindering van overlast. Uit het advies van de SAOZ blijkt dat de waardedaling van de woning in belangrijke mate is toe te rekenen aan de toegenomen hinder als gevolg van de appartementen. Door betaling van het bedrag is de vergoeding van de door eiser I geleden planschade dus anderszins verzekerd, aldus eiseres II. Uit rechtspraak van de Afdeling volgt dat investeringen in schadebeperkende maatregelen, zoals die ter verbetering van privacy, moeten worden begrepen in het te vergoeden bedrag aan planschade.^[7]Dit geldt ook voor het door eiseres II geïnvesteerde bedrag van € 50.000,-. In tegenstelling tot wat de bezwaarschriftencommissie stelt, is het bedrag niet louter aan eiser I betaald met het doel dat hij zijn beroep tegen de omgevingsvergunning voor het appartementencomplex zou intrekken. Het tweede in de overeenkomst genoemde bedrag van € 50.000,- dat bij de notaris in depot zou worden gestort was bedoeld voor de situatie dat er – ook na aanpassingen aan de woning van eiser I – nog een bedrag aan planschade zou resteren. Doordat het tweede bedrag van € 50.000,- met het restschadebedrag zou worden verrekend, zou eiser I altijd verzekerd zijn van een volledige planschadevergoeding.

7.1.

De rechtbank overweegt het volgende. Bij beantwoording van de vraag of de tegemoetkoming in schade voldoende anderszins is verzekerd, moet volgens vaste rechtspraak rekening worden gehouden met alle relevante feiten en omstandigheden. Voldoende voor de conclusie dat op andere wijze in tegemoetkoming in de geleden planschade is voorzien, is dat deze op grond van objectieve gegevens gerechtvaardigd is. In beginsel draagt het bestuursorgaan de bewijslast van de feiten op grond waarvan geoordeeld wordt dat de tegemoetkoming anderszins verzekerd is.^[8]Gelet op deze maatstaf heeft het college zich op goede gronden op het standpunt heeft gesteld dat het op grond van de tekst en strekking van de overeenkomst niet aannemelijk is dat de tegemoetkoming in planschade anderszins is verzekerd in de zin van artikel 6.1, eerste lid, van de Wro. De rechtbank acht hiervoor, net als de SAOZ, met name van belang dat in de overeenkomst tussen eisers de volgende passages, met name punt 3, zijn opgenomen:
1. “[bedrijfsnaam] ([bedrijfsnaam] B.V.) zal aan [eiser I] een bedrag van

€ 50.000,- betalen op voorwaarde dat en nadat [eiser I] zijn beroep tegen de omgevingsvergunningen van 14 februari 2019 (2018326533 / 2018252096), die de bouw van (maximaal) 52 appartementen mogelijk maakt en een afwijking van het bestemmingsplan toelaat, schriftelijk heeft ingetrokken en de gemeente heeft bevestigd dat de omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden.”2. “Het bedrag van € 50.000,- ziet op de gewenste aanpassingen aan de woning van [eiser I].”3. “Los van dit voorstel, staat het [eiser I] vrij een planschadeverzoek bij de gemeente in te dienen. [bedrijfsnaam] is contractueel met de gemeente overeengekomen dat hij een eventuele planschadevergoeding zal betalen aan [eiser I]. [eiser I] is er dus altijd van verzekerd dat eventuele planschade zal worden vergoed. Als voorschot op deze eventuele planschade zal [bedrijfsnaam] € 50.000,- in depot zal storten bij een notaris (door [bedrijfsnaam] aan te wijzen). De uitkomst van de planschade zal verrekend worden met dit voorschot.”

7.2.

Onder 3. van de overeenkomst wordt een eventueel planschadeverzoek van
eiser I ‘los van dit voorstel’ aan de orde gesteld en wordt in verband met een eventuele planschadevergoeding een bedrag van € 50.000 in depot gestort. Dat wijst er naar het oordeel van de rechtbank niet op dat het onder 1. van de overeenkomst te betalen bedrag mede betrekking heeft op eventuele planschade. Gelet op deze bewoordingen in de overeenkomst, geeft de door eiseres aangehaalde Afdelingsuitspraak 5 februari 2025^[9]evenmin een aanknopingspunt om aan te nemen dat tegemoetkoming aan de planschade van eiser I anderszins voldoende is verzekerd. Het betoog van eiseres II slaagt niet.
Schadebeperkingsplicht

8. Eiseres II betoogt verder dat eiser I niet aan zijn schadebeperkingsplicht heeft voldaan. Het college heeft in samenspraak met eiseres II aangeboden om de vrees van eiser I voor verminderde privacy weg te nemen, door op gemeentegrond (hogere) beplantingen aan te brengen. Dit aanbod moet worden aangemerkt als een aanbod om de door eiser I te lijden planschade (gedeeltelijk) te compenseren, nu het waardedrukkende effect van de verminderde privacy van de woning van eiser I als gevolg van de ontwikkeling door deze maatregel aanzienlijk zou worden verminderd. Uit rechtspraak van de Afdeling volgt dat de aanwezigheid van afschermde beplanting moet worden aangemerkt als een schadebeperkende omstandigheid die moet worden betrokken bij het bepalen van het toe te kennen bedrag aan planschade.^[10]De stelling van de bezwaarschriftencommissie dat de schadebeperkingsplicht niet geldt in gevallen van indirecte planschade, zoals hier aan de orde, is volgens eiseres II onjuist.

8.1.

Bij de beslissing op een planschadeverzoek betrekt het college in ieder geval de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken.^[11]Niet in geschil is dat er uiteindelijk geen zichtbeperkende beplanting is aangebracht. Wel in geschil is of het door eiser I onthouden van medewerking om te beplanting aan te brengen, aan hem kan worden tegengeworpen. De rechtbank is van oordeel van niet en overweegt hierover als volgt.

8.2.

Uit de door eiseres II aangehaalde rechtspraak, die overigens betrekking heeft op beplanting op het perceel van de aanvrager om planschade, volgt op zichzelf dat al aanwezige beplanting een schadebeperkende factor kan zijn. De rechtbank ziet in de rechtspraak echter geen aanknopingspunten voor het oordeel dat het niet ingaan op een aanbod om beplanting aan te brengen, aan eiser I kan worden tegengeworpen als het gaat om de schadebeperkingsplicht op grond van de Wro. Overigens kan volgens de rechtbank de vraag worden opgeworpen of een positieve reactie van eiser I vereist zou zijn, nu de zichtbeperkende beplanting op gemeentegrond zou worden aangebracht. Het betoog van eiseres II slaagt niet.

Privacy, licht en geluid

9. Eiseres II betoogt ten slotte dat college het advies van de SAOZ niet ten grondslag had mogen leggen aan het bestreden besluit nu er ten aanzien van de privacy en licht- en geluidhinder is uitgegaan van een onjuiste planvergelijking. Eiseres II bestrijdt dat de ontwikkeling ‘duidelijk’ leidt tot vermindering van de privacy van eiser I. Met de privacy van omwonenden is juist rekening gehouden, doordat de bovenste bouwlaag ver naar achteren is geplaatst. De balkons aan de korte zijde van het complex verminderen de privacy van eiser I evenmin, nu de onderkant van de lange zijde het uitzicht op de woning van
eiser I grotendeels blokkeert. Ook voor wat betreft licht- en geluidhinder bestrijdt eiseres II dat de toename ‘duidelijk’ zou zijn. Hoewel licht in woningen mogelijk langer brandt dan in een kantoorgebouw, is ook daar niet uitgesloten dat lampen ’s nachts blijven branden. De (duidelijk) toename van geluidhinder is niet objectief onderbouwd, terwijl er – gelet op de aanmerkelijke afstand tussen de appartementen en de woning van eiser I – gegronde reden is om daaraan te twijfelen.

9.1.

De rechtbank is van oordeel dat het college de planologische wijziging in redelijkheid als een duidelijke verslechtering mocht kwalificeren. In het advies van de SAOZ is gemotiveerd toegelicht dat intensiever gebruik zal leiden tot een toename van hinder voor de omgeving, ook op het gebied van privacy, licht- en geluidhinder. De rechtbank wijst ook hier op de relevantie van de onder 8.2 opgenomen jurisprudentie. Ook ten aanzien van deze grond geldt immers dat eiseres II geen deskundig tegenadvies heeft ingebracht, terwijl de SAOZ gereageerd heeft op de door eiseres II naar voren gebrachte kanttekeningen. De beroepsgrond van eiseres II slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

10. De beroepen van eiser I en eiseres II zijn ongegrond. Dat betekent dat het bestreden besluit in stand blijft. Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgen ook geen vergoeding van hun proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. S.H. van den Ende, rechter, in aanwezigheid van

mr. C.A. van der Meijs, griffier.

Uitgesproken in het openbaar op 26 februari 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Toekenning tegemoetkoming planschade na transformatie kantoorgebouw naar appartementencomplex