ECLI:NL:RBAMS:2025:8098

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 24/7633

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 oktober 2025 in de zaak tussen

[eiser 1] en [eiser 2] , uit [woonplaats] , eisers

(gemachtigde: mr. K.W. Menig),

het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam (het college), verweerder

(gemachtigde: mr. H.J. van der Wal).

Als derde-partij neemt aan de zaak deel:
de besloten vennootschap [naam 1] en Zonen B.V. uit [vestigingsplaats] , vergunninghouder

(gemachtigde: mr. G.K. El Wanni).

Samenvatting

1. Deze uitspraak gaat over een door eisers ingediende aanvraag voor een tegemoetkoming in planschade. Het college heeft de aanvraag in eerste instantie toegewezen tot een bedrag van € 10.700,-, exclusief wettelijke rente. Na bezwaar door de vergunninghouder heeft het college de aanvraag van eisers alsnog afgewezen. Volgens het college moet de drempel voor het normaal maatschappelijk risico worden vastgesteld op 5% in plaats van de eerder vastgestelde 3%, omdat de planologische ontwikkeling niet alleen past binnen de planologische structuur van de omgeving, maar ook binnen het door de gemeente jarenlange gevoerde ruimtelijke beleid. Eisers zijn het niet eens met de afwijzing van hun verzoek.

1.1.

De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het college onvoldoende heeft gemotiveerd dat de planologische ontwikkeling volledig past binnen het jarenlange gevoerde ruimtelijke beleid. De rechtbank stelt de drempel voor het normaal maatschappelijk risico zelf vast op 4%, waardoor eisers recht hebben op een tegemoetkoming in planschade van € 2.600,-, exclusief wettelijke rente
.Eisers krijgen hiermee deels gelijk en het beroep is dus gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Procesverloop

2. Op 8 juni 2022 heeft het college een omgevingsvergunning verleend aan vergunninghouder voor het vergroten en transformeren van het gebouw tot woningen en kantoren op de locatie [adres 1] [huisnummer 1] e.v./ [adres 2] e.v. in [vestigingsplaats] . De omgevingsvergunning ziet op de activiteiten bouwen en afwijken van het bestemmingsplan. Het bouwplan voorziet in het toevoegen van twee bouwlagen en een wijziging van het gebruik naar wonen in alle bouwlagen, naar atelierruimten en ondergeschikte horeca in de eerste bouwlaag en naar bergingen/fietsenstallingen ten behoeve van wonen in de kelder. Verder wordt afgeweken van de planologisch maximale bouwhoogte van 9 meter.

2.1.

Op 27 oktober 2022 hebben eisers op grond van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) een aanvraag ingediend voor tegemoetkoming in planschade voor hun woning op de [adres 1] [huisnummer 2] in [vestigingsplaats] . Volgens eisers is door de verlening van de omgevingsvergunning schade ontstaan in de vorm van waardedaling van hun woning.

2.2.

Naar aanleiding van de aanvraag van eisers heeft het college [adviesbureau] gevraagd advies uit te brengen over het door eisers gedane verzoek. [adviesbureau] heeft op 30 augustus 2023 een rapport uitgebracht. Volgens [adviesbureau] is sprake van schade. De drempel voor het normaal maatschappelijk risico moet worden vastgesteld op 3%, omdat de planologische ontwikkeling niet past binnen het reeds sinds jaren gevoerde ruimtelijke beleid. De door vergunninghouder ingebrachte contra-expertise van 29 augustus 2023 door Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SOAZ), waarin wordt geconcludeerd dat de drempel voor het normaal maatschappelijk risico moet worden vastgesteld op 5%, brengt [adviesbureau] niet op andere gedachten. Volgens [adviesbureau] sluit de nieuwe ontwikkeling weliswaar aan bij de uitgangspunten van de Structuurvisie 2040 (hierna: de Structuurvisie), maar staat daartegenover dat uit de Structuurvisie niet volgt dat op deze plaats herontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag. Daarvoor is de structuurvisie onvoldoende concreet.

2.3.

Het college heeft vervolgens met het besluit van 24 november 2023 en in navolging van het rapport van [adviesbureau] aan eisers planschade toegekend tot een bedrag van € 10.700,-, exclusief wettelijke rente. Vergunninghouder heeft tegen het besluit bezwaar gemaakt.

2.4.

Met het bestreden besluit van 15 januari 2025 op het bezwaar van vergunninghouder, heeft het college – met overneming van het advies van de bezwaarschriftencommissie – het bezwaar van vergunninghouder gegrond verklaard, het besluit van 24 november 2023 herroepen en het verzoek van eisers om tegemoetkoming in planschade alsnog afgewezen. Volgens het college past de ontwikkeling, naast dat het naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past, ook in het door het college reeds sinds jaren gevoerde ruimtelijke beleid. Het college sluit zich, anders dan in het besluit van 24 november 2023, aan bij de door vergunninghouder ingebrachte contra-expertise door SOAZ. Het college heeft het normaal maatschappelijk risico in het besluit van 24 november 2023 daarom ten onrechte op 3% vastgesteld. Uitgaande van een maatschappelijk risico van 5%, komt het college uit op een toe te kennen bedrag van € 0,-. Het verzoek van eisers moet daarom alsnog worden afgewezen, aldus het college.

2.5.

Eisers hebben beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Vergunninghouder heeft ook schriftelijk gereageerd.

2.6.

De rechtbank heeft het beroep op 21 augustus 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eisers, de gemachtigde van eisers, de gemachtigde van verweerder en de gemachtigde van vergunninghouder.

Overgangsrecht

3. Op 1 januari 2024 is de Wro ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.18 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels van overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder c van de Wro. In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald. Omdat het verzoek van eiser is ingediend binnen vijf jaar na de inwerkingtreding van de Omgevingswet, terwijl het schadeveroorzakende besluit onherroepelijk is geworden voorafgaand aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet, is het oude recht op deze zaak van toepassing.

Beoordeling door de rechtbank

4. De rechtbank beoordeelt of het college het verzoek van eisers om tegemoetkoming in planschade mocht weigeren.

Rechtszekerheidsbeginsel

5. Eisers voeren aan dat het college het toekenningsbesluit zonder nieuwe feiten en omstandigheden heeft herroepen. Volgens eisers is dit in strijd met het rechtszekerheidsbeginsel.

5.1.

De rechtbank oordeelt dat geen sprake is van strijd met het rechtszekerheidsbeginsel. Op grond van artikel 7:11 van de Algemene wet bestuursrecht is het college in de bezwaarfase gehouden tot een volledige heroverweging. Dit betekent dat het college in beginsel mag terugkomen op een toekenningsbesluit, zonder dat sprake hoeft te zijn van nieuwe feiten of omstandigheden. Het college moet dit dan wel goed motiveren.

5.2.

De rechtbank zal hierna beoordelen of het college de weigering van eisers verzoek om tegemoetkoming in planschade voldoende heeft gemotiveerd.

De afwijzing van het verzoek om tegemoetkoming in planschade

6. Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van een normaal maatschappelijke ontwikkeling. Dat de nieuwe ontwikkeling past binnen de planologische structuur van de omgeving is ook niet in geschil. Partijen zijn verdeeld over het antwoord op de vraag of de ontwikkeling ook binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past.

Standpunten partijen

7. Eisers voeren aan dat het college ten onrechte concludeert dat het normaal maatschappelijk risico moet worden vastgesteld op een drempel van 5%. Volgens eisers gaat het college onvoldoende gemotiveerd voorbij aan de bevindingen in het rapport van [adviesbureau] . De onderhavige ontwikkeling sluit weliswaar aan bij de uitgangspunten van de Structuurvisie, maar uit de Structuurvisie volgt niet dat een dergelijke ontwikkeling, het vergroten en transformeren van het gebouw aan de [adres 1] [huisnummer 1] e.v. tot woningen en kantoren, in de lijn der verwachtingen lag. Daarvoor is de Structuurvisie onvoldoende concreet. Het enkel verwijzen naar de Structuurvisie en benoemen dat de ontwikkeling aansluit bij de daarin genoemde uitgangspunten is onvoldoende om het maatschappelijk risico vast te stellen op 5%. Dat er een grote woonopgave ligt van 70.000 woningen en in de Structuurvisie wordt ingezet op verdichting en intensivering van grondgebruik, doet daar niet aan af. Temeer niet, nu in de onderhavige ontwikkeling ook kantoren worden bijgebouwd, de projectlocatie van de verleende omgevingsvergunning niet ligt binnen een aangewezen herontwikkelingsgebied en niet specifiek is beschreven dat intensiveren van het grondgebruik kan worden bereikt door ophoging van de bestaande bebouwing.

7.1.

Het college stelt zich op het standpunt dat met de verwijzing naar de Structuurvisie en het in de bezwaarfase door vergunninghouder ingebrachte rapport van SOAZ, voldoende is gemotiveerd dat verdichting binnen bestaand stedelijk gebied sinds jaar en dag gebruikelijk is binnen de gemeente Amsterdam en dat dit ook volgt uit het gevoerde ruimtelijke beleid. Dat niet uitdrukkelijk is beschreven dat onder die verdichting ook het optoppen van gebouwen moet worden begrepen, maakt niet dat de vergunde ontwikkeling niet past binnen het gevoerde ruimtelijke beleid. Dit geldt temeer nu het ontbreken van een concreet beleidsvoornemen niet met zich brengt dat de ontwikkeling waarvoor met het besluit van 8 juni 2022 een omgevingsvergunning is verleend, niet zou passen in het gedurende een reeks van jaren gevoerd ruimtelijk beleid. Het college verwijst naar de uitspraak van de Afdeling van 1 juli 2020 over [naam 2]^[1], die het college ook aan het bestreden besluit ten grondslag heeft gelegd. Verder is volgens het college niet slechts in de Structuurvisie aangegeven dat de gemeente Amsterdam zichzelf een grote verdichtingsopgave tot doel heeft gesteld. Dit blijkt bijvoorbeeld ook uit de ruimtelijke-economische actie-agenda 2016-2020 van de Metropool Regio Amsterdam en uit het Woonakkoord 2021-2025 tussen de provincie Noord-Holland en de gemeente Amsterdam.

Het toetsingskader

8. Op 6 augustus 2025 heeft de Afdeling een nieuwe overzichtsuitspraak gedaan over planschade.^[2]Uit deze uitspraak volgt, dat voor het antwoord op de vraag of schade binnen het normale maatschappelijke risico valt, onder meer van belang is, of de desbetreffende planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zou voordoen.^[3]

8.1.

De omstandigheid dat een bepaalde planologische ontwikkeling een normale maatschappelijke ontwikkeling is, betekent op zichzelf nog niet dat deze planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag.^[4]Of sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling, wordt namelijk los van de omstandigheden van het geval beoordeeld. Of de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, wordt wel beoordeeld met inachtneming van de omstandigheden van het geval. Bij de beantwoording van de vraag of de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, komt in ieder geval betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past.^[5]

8.2.

Verder heeft de Afdeling voor het bepalen van de hoogte van de drempel de volgende handvatten gegeven. Indien de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past, mag het bestuursorgaan een drempel van 5% van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4% in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3% in beginsel aangewezen. Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2%, zoals bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, aangewezen.^[6]

8.3.

De vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico is in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt.^[7]Het bestuursorgaan moet deze vaststelling naar behoren motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien de gegeven motivering niet volstaat, in het kader van de definitieve beslechting van het geschil op grond van artikel 8:41a van de Awb de omvang van het normale maatschappelijke risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is, met inachtneming van het bepaalde in het tweede lid van artikel 6.2 van de Wro.^[8]

Het oordeel van de rechtbank

9. De rechtbank oordeelt dat het college onvoldoende heeft gemotiveerd dat de planologische ontwikkeling geheel past binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid. In de door het college genoemde beleidsstukken wordt slechts in algemene termen gesproken over de grote woningbouwopgave en inzet op verdichting. In het beleid wordt niet beschreven dat het intensiveren van grondgebruik kan worden bereikt door ophoging van bestaande bebouwing en dat dus rekening moet worden gehouden met grote overschrijdingen van de maximale bouwhoogten uit het bestemmingsplan. Het standpunt van het college ter zitting dat verdichting automatisch het optoppen van bestaande bouw betekent, volgt de rechtbank niet en volgt dus ook niet uit het beleid. Daar komt bij dat de locatie niet in een in het beleid opgenomen ontwikkelingsgebied ligt, uit het beleid niet van een duidelijke projectlocatie blijkt en ook het hoogbouwbeleid niet op onderhavige locatie van toepassing is. Voor zover het college – in navolging van het advies van SOAZ – nog wijst op de uitspraak van de Afdeling van 1 juli 2020 over [naam 2], is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een vergelijkbare situatie.

9.1.

De Afdeling oordeelde in die zaak weliswaar dat hoewel uit het beleid niet zonder meer blijkt van een concreet beleidsvoornemen tot woningbouw in het plangebied, dat niet met zich brengt dat de ontwikkeling ten tijde van de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan niet paste in het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid. In die uitspraak ging het echter om beleid dat duidelijk gericht was op woningbouw op daarvoor geschikte inbreidingslocaties. Uit de structuurvisie bleek dat het gemeentelijk beleid is om eerst in te zetten op woningbouw op deze daarvoor geschikte inbreidingslocaties. In die zaak ging het dan ook om het realiseren van een nieuwbouwwoning op zo’n inbreidingslocatie binnen de bebouwde kom. In de onderhavige zaak gaat het niet om inbreiding, maar om transformatie en optopping van bestaande bebouwing op een locatie zonder duidelijke ontwikkelingsaanduiding.

9.2.

De rechtbank kan het standpunt van het college wel volgen dat ook in dit geval geen sprake hoeft te zijn van een concreet beleidsvoornemen en dat transformatie in Amsterdam op zichzelf in de lijn der verwachting ligt. Dit betekent volgens de rechtbank echter niet dat daarmee ook kan worden gezegd dat op deze locatie het beleid gericht is op verdichting én dat bij verdichting ook rekening moet worden gehouden met een optopping van bestaande bebouwing met twee bouwlagen van aanzienlijke hoogte.

9.3.

Voor zover vergunninghouder nog heeft gewezen op de Omgevingsvisie 2050, staat daar slechts één keer op pagina 224 iets over verdichting in relatie tot het optoppen van bestaande bebouwing. Die enkele verwijzing is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om te oordelen dat de planologische ontwikkeling op deze locatie geheel past binnen het jarenlange gevoerde ruimtelijke beleid.

9.4.

Gelet op het voorgaande heeft het college onvoldoende gemotiveerd dat de omvang van het normale maatschappelijke risico in dit geval moet worden vastgesteld op 5%. Naar het oordeel van de rechtbank past de planologische ontwikkeling slechts gedeeltelijk in het jarenlange gevoerde ruimtelijke beleid. Conform de hierboven genoemde rechtspraak van de Afdeling, zal de rechtbank zelf de omvang van het normaal maatschappelijk risico bepalen op 4%. De rechtbank gaat bij de berekening van de toe te kennen tegemoetkoming in planschade uit van het in het rapport van [adviesbureau] vastgestelde en niet betwiste schadebedrag van € 35.000,- en de niet betwiste waarde van de woning van € 810.000,-. Dit betekent dat het college aan eisers een tegemoetkoming in planschade zal moeten betalen van € 2.600,-, exclusief wettelijke rente (€ 35.000 minus (€ 810.000 x 0,04)).

Conclusie en gevolgen

10. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal het bestreden besluit deels vernietigen, de omvang van het normaal maatschappelijk risico vaststellen op 4% en bepalen dat het college aan eisers een tegemoetkoming in planschade toekent van € 2.600,-, te vermeerderen met de wettelijke rente. Deze uitspraak treedt in de plaats van het vernietigde deel van het bestreden besluit.

10.1.

Omdat het beroep gegrond is, moet het college aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoeden. Ook krijgen eisers een vergoeding van de door hen gemaakte proceskosten. De proceskostenvergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgen eisers een vast bedrag per proceshandeling. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 907,-. De gemachtigde heeft een beroepschrift ingediend (1 punt) en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen (1 punt). Omdat de zaak een gemiddeld gewicht heeft, is op de waarde een factor van 1 toegepast. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.814,-.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit, voor zover daarin de drempelwaarde op 5% is vastgesteld en het verzoek van eisers om tegemoetkoming in planschade is afgewezen;
laat het bestreden besluit voor het overige in stand;
bepaalt dat de drempelwaarde op 4% moet worden vastgesteld, waardoor het college aan eisers als tegemoetkoming in planschade een bedrag van € 2.600,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van ontvangst van de aanvraag tot aan de dag van algehele voldoening, dient te vergoeden;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde deel van het bestreden besluit;
veroordeelt het college tot vergoeding van de door eisers gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 1.814,-;
draagt het college op het door eisers betaalde griffierecht van € 187,- te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. C.M. Delstra, rechter, in aanwezigheid van mr. I.N. van Soest, griffier.

Uitgesproken in het openbaar op 30 oktober 2025.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Tegemoetkoming in planschade na afwijzing door college van burgemeester en wethouders van Amsterdam