Uitspraak
201401879/1/A2.
Datum uitspraak: 15 oktober 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellante B] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [appellant]), beiden wonend te Mierlo, gemeente Geldrop-Mierlo,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 28 januari 2014 in zaak nr. 13/4597 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Geldrop-Mierlo.
Procesverloop
Bij besluit van 12 maart 2013 heeft het college [appellant] een tegemoetkoming in planschade van € 12.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente en het betaalde recht van € 300,00, toegekend.
Bij besluit van 13 augustus 2013 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 28 januari 2014 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 2 oktober 2014, waar [appellant A], in persoon, en het college, vertegenwoordigd door mr. G.J.J. van Houtert, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef onder b, is een bepaling van een uitwerkingsplan een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, voor zover thans van belang, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
2. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient het planologisch regime na de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologisch regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat maximaal op grond van het oude planologisch regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
3. [appellant] is sinds 14 oktober 1991 eigenaar van de vrijstaande woning met dubbele garage, ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden op het perceel [locatie] te Mierlo (hierna: de woning) en sinds 9 november 1995 eigenaar van een aangrenzend landbouwperceel (hierna: het landbouwperceel). Op 21 mei 2012 heeft hij bij het college een aanvraag ingediend om een tegemoetkoming in planschade die hij heeft geleden ten gevolge van de inwerkingtreding van het uitwerkingsplan Uitwerking Luchen fase 2 van 23 augustus 2011 (hierna: het uitwerkingsplan). Aan de aanvraag heeft hij ten grondslag gelegd dat het uitwerkingsplan het mogelijk heeft gemaakt op een ten zuiden van de woning gelegen gebied (hierna: het plangebied) een woonwijk met ongeveer 270 woningen te realiseren en dat dit de waarde van de woning heeft verminderd.
4. Het college heeft voor het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan Gloudemans.
In een advies van 29 januari 2013 heeft Gloudemans een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van het oude en het nieuwe planologische regime. Wat de bebouwingsmogelijkheden van het plangebied betreft in het advies vermeld dat, gelet op de in de oude situatie bestaande mogelijkheden, een vrij en onbelemmerd uitzicht vanuit de woning niet gegarandeerd was, zodat niet staande kan worden gehouden dat de planologische verandering tot een beperking van de vrije zichtlijn heeft geleid. Wat de omgevingskenmerken betreft is in het advies vermeld dat de verstening van het plangebied voor [appellant] tot een gewijzigde karakterisering van de omgeving heeft geleid, omdat de woning in de oude situatie in het buitengebied was gelegen, terwijl deze in de nieuwe situatie aan de rand van een woonwijk is gelegen. Wat de gebruiksmogelijkheden van het plangebied betreft is in het advies vermeld dat de planologische verandering voor [appellant] tot toename van geluidshinder, aantasting van de privacy en toename van lichthinder heeft geleid en dat aan het agrarisch gebruik inherente overlast weliswaar komt te vervallen, maar dit voordeel niet opweegt tegen de aan de woonwijk inherente overlast. Gloudemans heeft de conclusie getrokken dat [appellant] door het uitwerkingsplan in een nadeliger positie is komen te verkeren en dat de waarde van de woning ten tijde van de inwerkingtreding van het uitwerkingsplan (hierna: de peildatum) van € 400.000,00 naar € 380.000,00 is gedaald. Voorts is in het advies vermeld dat artikel 6.2, tweede lid, van de Wro op de aanvraag van toepassing is, zodat een deel van de schade ter hoogte van € 8.000,00 onder het normale maatschappelijke risico valt en voor rekening van [appellant] dient te worden gelaten.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 12 maart 2013 ten grondslag gelegd en dat besluit in bezwaar gehandhaafd.
5. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat geen feiten of omstandigheden zijn gesteld op grond waarvan de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van Gloudemans in twijfel kan worden getrokken. Daartoe voert hij aan dat Gloudemans de gemeente bij de aankoop van de gronden van het plangebied ten behoeve van de realisering van het stedenbouwkundig plan heeft vertegenwoordigd, Gloudemans daarbij allerlei middelen heeft gebruikt om de verkopende partij onder druk te zetten en Gloudemans belang heeft bij het te laag taxeren van zijn woning, omdat dit in het voordeel van de gemeente is en voorstelbaar is dat Gloudemans daardoor meer opdrachten van de gemeente krijgt.
5.1. Dat, naar tussen partijen niet in geschil is, Gloudemans bij de aankoop van de gronden van het plangebied betrokken is geweest, betekent niet dat Gloudemans er belang bij heeft gehad het advies van 29 januari 2013 in het nadeel van [appellant] te doen uitvallen. In dat advies is vermeld dat binnen Gloudemans een strikte scheiding tussen de verschillende praktijkgebieden wordt aangehouden en personen die bij het opstellen van het planschade-advies betrokken zijn geweest niet bij de ontwikkeling van het plangebied betrokken waren. [appellant] heeft zijn stelling dat Gloudemans, om in de toekomst opnieuw opdrachten van de gemeente te verkrijgen, de waardering van de planschade zo laag mogelijk houdt, niet aannemelijk gemaakt. In het betoog is geen grond te vinden voor het oordeel dat Gloudemans in dit geval niet zonder vooringenomenheid heeft kunnen adviseren.
Het betoog faalt.
6. [appellant] betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat hij, gelet op de onder het oude planologische regime bestaande planologische mogelijkheden van het plangebied, in de oude situatie niet van een structureel onbelemmerd vrij uitzicht over het plangebied was verzekerd. Daartoe voert hij aan dat het benutten van de onder het oude planologische regime bestaande bebouwingsmogelijkheden voor schuilgelegenheden voor vee slechts tot een minimale beperking van het uitzicht had kunnen leiden. Voorts voert hij aan dat het in de oude situatie weliswaar mogelijk was om het plangebied voor het telen van hoog opgaande gewassen, zoals maïs, te gebruiken, maar dat uitzicht op gewassen van een andere orde is dan uitzicht op woningen in de nieuwe situatie.
6.1. Uit het advies van 29 januari 2013 blijkt dat Gloudemans de door [appellant] bedoelde bebouwingsmogelijkheden voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en gebruiksmogelijkheden voor het telen van hoog opgaande gewassen bij de planvergelijking heeft betrokken. In dat advies is uiteengezet dat, gelet op deze mogelijkheden, een vrij en onbelemmerd uitzicht over het plangebied reeds in de oude situatie niet was gegarandeerd. [appellant] heeft niet met het rapport van een andere deskundige aannemelijk gemaakt dat Gloudemans de betekenis van deze mogelijkheden heeft overschat en dat hij in de oude situatie een vrij en onbelemmerd uitzicht over het plangebied had.
Uit het advies valt af te leiden dat Gloudemans heeft onderkend dat de planologische verandering voor [appellant] tot een verdergaande beperking van het uitzicht over het plangebied heeft geleid. [appellant] heeft niet met het rapport van een andere deskundige aannemelijk gemaakt dat Gloudemans de ernst van dat nadeel heeft onderschat.
Het betoog faalt.
7. [appellant] betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college voor de waardering van de omvang van de planschade van het advies van Gloudemans gebruik heeft mogen maken, dat in het door hem overgelegde taxatierapport van D.H.J.M. van den Hurk (hierna: Van den Hurk) van 18 april 2013 geen grond voor twijfel aan de waardering door Gloudemans is te vinden en dat het college, onder verwijzing naar een aanvullend advies van Gloudemans, voldoende heeft gemotiveerd dat het landbouwperceel voor de waardering niet van belang is. Daartoe voert hij aan dat in het taxatierapport, anders dan in het advies van Gloudemans, ook informatie over vergelijkbare objecten is vermeld, Van den Hurk de waarde van de woning op de peildatum onder het oude planologische regime op € 635.000,00 heeft geschat en de waardering van de omvang van de planschade in het advies van Gloudemans niet reëel is. Voorts voert hij aan dat het landbouwperceel ten onrechte niet bij die waardering is betrokken, omdat het, sinds het jaar 1986, als tuin wordt gebruikt.
7.1. In het bij het advies van Gloudemans behorende taxatierapport is uiteengezet dat de waarde van de woning onmiddellijk vóór en na de peildatum aan de hand van de planologische mogelijkheden in de omgeving van de woning wordt vastgesteld, voorts de feitelijke, juridisch en economische waardebepalende omstandigheden op de peildatum van belang zijn en het rapport een onderbouwing van de waardering van de marktwaarde met inachtneming van het advies bevat. In dit verband is van belang dat inzichten van een taxateur in een geval als dit zijn gebaseerd op kennis en ervaring en een toelichting op deze inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd.
Uit het taxatierapport van Van den Hurk valt niet af te leiden dat bij deze taxatie van de waarde van de woning op de peildatum onder het oude planologische regime acht is geslagen op de criteria die voor een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade van belang zijn en rekening is gehouden met de in het advies van Gloudemans weergegeven maximale mogelijkheden van het oude planologische regime. De rechtbank heeft aan dat rapport terecht niet de betekenis gehecht die [appellant] daaraan wenst toe te kennen. Dat tussen [appellant] en Gloudemans een verschil van inzicht bestaat over de waardering van de uit de planologische vergelijking voortvloeiende nadelen, betekent voorts niet dat [appellant] aannemelijk heeft gemaakt dat het door de Gloudemans verrichte onderzoek onzorgvuldig of onvolledig is geweest en het college de aan dat onderzoek verbonden conclusie over de omvang van de planschade niet aan de besluitvorming ten grondslag had mogen leggen.
Het eerste onderdeel van het betoog faalt.
7.2. Niet in geschil is dat het landbouwperceel op de peildatum een agrarische bestemming had. Dat het feitelijk, in strijd met deze bestemming, ten behoeve van een tuin bij de woning en het houden of stallen van paarden in gebruik was, betekent niet dat daarmee bij de waardering van de omvang van de planschade rekening diende te worden gehouden. De maximale planologische mogelijkheden van het landbouwperceel en niet de feitelijke situatie zijn in dit verband bepalend.
Het tweede onderdeel van het betoog faalt evenzeer.
8. [appellant] betoogt ten slotte dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de gestelde vrees voor wateroverlast in verband met de gewijzigde hoogte van het grondwaterpeil, de waterloop en de overstortvoorziening voor hemelwater geen rol in de planvergelijking kan spelen, omdat het peil, de waterloop en de overstortvoorziening geen onderdeel van het uitwerkingsplan vormen, zodat deze aspecten in het advies van Gloudemans terecht buiten beschouwing zijn gelaten. Daartoe voert hij aan dat het realiseren van de nieuwbouwwijk op een verhoogd maaiveld nadelige gevolgen voor het grondwaterpeil op zijn perceel en voor de omgevingskarakteristiek heeft en de overstortvoorziening bij het bouwrijp maken van het plangebied op een afstand van slechts 5 m tot de bij de woning behorende tuin is gerealiseerd.
8.1. Onder het oude planologische regime was het toegestaan de gronden van het plangebied op te hogen. Het ophogen van die gronden is, naar het college in het verweerschrift in hoger beroep terecht heeft aangevoerd, geen rechtstreeks gevolg van het uitwerkingsplan en derhalve geen oorzaak van de door [appellant] gestelde schade, maar van feitelijke uitvoeringsmaatregelen ten behoeve van het realiseren van de nieuwbouwwijk in het plangebied. Hetzelfde geldt voor de overstortvoorziening. Derhalve heeft de rechtbank met juistheid overwogen dat het ophogen van de gronden van het plangebied en het realiseren van de overstortvoorziening op geringe afstand van de bij de woning behorende tuin niet tot een tegemoetkoming in planschade kunnen leiden.
Het betoog faalt.
9. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. Th.G. Drupsteen, voorzitter, en mr. A.W.M. Bijloos en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Drupsteen w.g. Hazen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 15 oktober 2014
452.