Uitspraak
201400600/1/A2.
Datum uitspraak: 24 september 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellante B] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [appellant]), beiden wonend te Hillegom,
tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 10 december 2013 in zaak nr. 13/3698 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Hillegom.
Procesverloop
Bij besluit van 22 mei 2012 heeft het college [appellant] een tegemoetkoming in planschade van € 42.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, toegekend.
Bij besluit van 12 maart 2013 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar deels gegrond verklaard, de tegemoetkoming in planschade met € 9.800,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, verhoogd en [appellant] € 2.254,14 ter vergoeding van kosten van een deskundige toegekend.
Bij uitspraak van 10 december 2013 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant] heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 20 augustus 2014, waar [appellant], in persoon en bijgestaan door mr. P.H. Revermann, werkzaam bij het Juridisch en Bestuurlijk Adviescentrum B.V. (hierna: het JBA) te Amsterdam, en het college, vertegenwoordigd door mr. N.L.J.M. van Hattum en ing. T. Zeeman, beiden werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef onder a, is een bepaling van een bestemmingsplan een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, voor zover thans van belang, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
Ingevolge artikel 6.5, aanhef en onder a, vergoeden burgemeester en wethouders, indien zij een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 6.1 toekennen, daarbij tevens de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand.
2. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologisch regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient het planologisch regime na de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologisch regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat maximaal op grond van het oude planologisch regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
3. [ appellant] is eigenaar van de vrijstaande woning aan de [locatie] te Hillegom (hierna: de woning). Op 29 juni 2011 heeft hij een aanvraag ingediend om een tegemoetkoming in planschade die hij heeft geleden ten gevolge van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Fioretti College (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) op 22 december 2010 (hierna: de peildatum). Aan de aanvraag heeft hij ten grondslag gelegd dat het nieuwe bestemmingsplan het mogelijk heeft gemaakt op een nabij de woning gelegen terrein (hierna: het terrein) de nieuwbouw van een scholengemeenschap te realiseren en dit de waarde van de woning heeft verminderd.
4. Het college heeft voor het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan Van Oosten Planschade Advies B.V. (hierna: Van Oosten). In een advies van 23 maart 2012 heeft Van Oosten een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van het oude en het nieuwe planologische regime. Wat de bebouwingsmoglijkheden van het terrein betreft is in het advies vermeld dat deze aanzienlijk zijn toegenomen en dit voor [appellant] heeft geleid tot een beperking van het uitzicht in westelijke en zuidwestelijke richting en een toename van schaduwwerking. Wat de gebruiksmogelijkheden van het terrein betreft is in het advies vermeld dat deze evenzeer aanzienlijk zijn toegenomen en dit voor [appellant] tot een toename van overlast en een aantasting van privacy heeft geleid. Wat de omgevingskenmerken van de woning betreft is in het advies vermeld dat deze in negatieve zin zijn veranderd, omdat het terrein in de oude situatie een tamelijk open, groen en rustig karakter had, terwijl het in de nieuwe situatie, onder meer doordat een grote hoeveelheid aan bebouwing is toegestaan, zeer intensief kan worden gebruikt, waardoor de relatief vrije ligging van de woning grotendeels verloren is gegaan. Van Oosten heeft de conclusie getrokken dat [appellant] door het nieuwe bestemmingsplan in een nadeliger positie is komen te verkeren en de waarde van de woning op de peildatum van € 650.000,00 is gedaald naar € 595.000,00. Voorts is in het advies vermeld dat, nu artikel 6.2, tweede lid, van de Wro op de aanvraag van toepassing is, een deel van de schade onder het normale maatschappelijke risico valt en voor rekening van [appellant] dient te worden gelaten.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 22 mei 2012 ten grondslag gelegd.
5. In het besluit van 12 maart 2013 heeft het college uiteengezet dat het advies van 23 maart 2012 berust op de onjuiste veronderstelling, dat het onder het oude planologische regime was toegestaan op de voor ‘Erf’ bestemde gronden ten westen van de woning bijgebouwen op te richten. Volgens het college heeft Van Oosten deze voor [appellant] nadelige bebouwingsmogelijkheid ten onrechte in de vergelijking tussen het oude en het nieuwe planologisch regime betrokken. Indien deze bebouwingsmogelijkheid buiten beschouwing wordt gelaten, neemt de schade met € 10.000,00 toe, waarvan € 200,00 onder het normale maatschappelijke risico valt, aldus het college.
6. [ appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat geen grond bestaat voor het oordeel, dat het college zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat het onder het oude planologisch regime was toegestaan op de tot het terrein behorende gronden met de bestemming ‘Recreatie’ en de subbestemming ‘Park’ grootschalige speeltoestellen op te richten. Daartoe voert hij aan dat uit artikel 13, derde lid, van de voorschriften van het oude bestemmingsplan volgt, dat die gronden uitsluitend met bouwwerken ten dienste van die subbestemming hadden mogen worden bebouwd en het oprichten van relatief hoge klimvoorzieningen in strijd met die beperking zou zijn geweest. Voorts voert hij aan dat het gebruik van speeltoestellen overdag plaatsvindt en seizoensgebonden is, zodat dit niet vergelijkbaar is met het gebruik van een omvangrijk schoolgebouw, zoals door het nieuwe bestemmingsplan mogelijk is gemaakt. Verder voert hij aan dat de bebouwingsmogelijkheid voor speeltoestellen een marginale betekenis voor de waarde van de woning had.
6.1. Uit evenvermeld planvoorschrift valt niet af te leiden dat het onder het oude planologisch regime niet was toegestaan om op de door [appellant] bedoelde gronden forse speelvoorzieningen, zoals deze door Van Oosten in een notitie van 17 augustus 2012 zijn omschreven, op te richten. Voorts blijkt uit het advies van 23 maart 2012 dat Van Oosten daarin heeft onderkend dat de gebruiksmogelijkheden van onder meer die gronden zijn verruimd en dit voor omwonenden tot een aanzienlijke planologische verslechtering heeft geleid. Verder blijkt uit de notitie van 17 augustus 2012 dat Van Oosten evenzeer heeft onderkend dat de bebouwingsmogelijkheid voor speeltoestellen slechts geringe betekenis voor de waarde van de woning, ten hoogste € 5.000,00, had. In het betoog van [appellant] is derhalve geen grond te vinden voor het oordeel dat die bebouwingsmogelijkheid ten onrechte in de planvergelijking is betrokken en aan die bebouwingsmogelijkheid een te zwaar gewicht is toegekend.
Het betoog faalt.
7. [ appellant] betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen, dat het college bij het vaststellen van de waarde van de woning op de peildatum onder het oude en het onder het nieuwe planologische regime het taxatierapport van E. Oussoren (hierna: Oussoren) van 20 december 2011 heeft mogen gebruiken en dat in het door [appellant] overgelegde taxatierapport van R.K.F. Kok (hierna: Kok) van 9 februari 2012 geen grond voor twijfel aan de taxatie van Oussoren is te vinden. Daartoe voert hij aan dat in het taxatierapport van Oussoren een verkeerde betekenis is toegekend aan de daarin vermelde vergelijkingsobjecten. Voorts voert hij aan dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de planschaderisicoanalyse van 12 november 2008 en de waarde als bedoeld in de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ-waarde). Verder voert hij aan dat het taxatierapport van Kok, anders dan de rechtbank heeft overwogen, op een juiste planvergelijking berust, in dat rapport de juiste betekenis aan de daarin vermelde vergelijkingsobjecten is toegekend en ten onrechte geen onderzoek naar het grote verschil tussen de berekeningen van Oussoren en Kok is gedaan.
7.1. In het advies van 23 maart 2012 is vermeld dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald door de ligging, omvang en grootte van het desbetreffende perceel, door de planologische mogelijkheden van dat perceel en de directe omgeving en door de opstallen. Voorts is vermeld dat het perceel van [appellant] de hoogste waarde bij gebruik ten behoeve van wonen heeft, het perceel als zodanig in gebruik is en bij de taxatie van de waarde van de onroerende zaak, de woning met erf en overige aanhorigheden, ten tijde van de peildatum met de in het advies beschreven maximale invulling van het oude en het nieuwe planologisch regime rekening is gehouden. In het rapport van Oussoren van 20 december 2011 is vermeld dat de taxatie is gebaseerd op de vergelijkingsmethode in combinatie met waarnemingen in het veld en op een marktconforme berekening. In dit verband is van belang dat inzichten van een taxateur in een geval als dit zijn gebaseerd op kennis en ervaring en een nadere toelichting op deze inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd.
7.2. Dat [appellant], die het niet eens is met de taxatie van Oussoren, kritische kanttekeningen bij de betekenis van de gebruikte vergelijkingsobjecten heeft geplaatst, betekent niet dat het onderzoek onzorgvuldig of onvolledig is geweest en het college de aan dat onderzoek verbonden conclusie niet aan de besluitvorming ten grondslag had mogen leggen. Uit die kanttekeningen blijkt niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de conclusie over de waardedaling van de woning op de peildatum. Daarbij is van belang dat de in de bijlage bij het rapport van 20 december 2011 vermelde gegevens over de verkoopwaarde of vraagprijs van objecten in de omgeving slechts ondersteunende betekenis hebben voor het taxeren van de waarde van de woning onder het oude planologisch regime op de peildatum.
7.3. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de uitspraak van 23 februari 2013 in zaak nr. 201109377/1/A2, www.raadvanstate.nl), is een planschaderisicoanalyse in zijn algemeenheid van meer globale aard dan de beoordeling van een aanvraag om een vergoeding van planschade en wordt een planschaderisicoanalyse voorafgaand aan het schadeveroorzakend besluit gemaakt, zodat dan nog niet bekend is welke schade daadwerkelijk voor vergoeding in aanmerking komt en geen uitvoerige taxatie plaatsvindt.
Aan de planschaderisicoanalyse van 12 november 2008, waarin is vermeld dat de woning een waarde van € 875.000,00 heeft en de planologische verandering tot een waardevermindering van € 61.250,00 kan leiden, kan niet de door [appellant] gewenste betekenis worden toegekend. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de planschaderisicoanalyse, anders dan gebruikelijk is, niet slechts een indicatief karakter heeft. Derhalve kan het verschil met de taxatie van Oussoren niet tot de conclusie leiden dat het college die taxatie niet aan de besluitvorming ten grondslag had mogen leggen.
7.4. Bij het vaststellen van de WOZ-waarde wordt niet, zoals bij planvergelijking, gekeken naar de maximale invulling van het planologisch regime, maar is vooral de feitelijke situatie bepalend. [appellant] heeft geen bescheiden overgelegd waaruit valt af te leiden dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2011 acht is geslagen op de criteria die voor een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade van belang zijn en rekening is gehouden met de maximale mogelijkheden van het oude planologisch regime. Derhalve treft het beroep op de indicatieve betekenis van de daling van de WOZ-waarde van de woning voor de hoogte van de schade geen doel.
7.5. In het taxatierapport van Kok van 9 februari 2012 is vermeld dat de waarde van de woning op de peildatum van € 750.000,00 naar € 550.000,00 is gedaald. Dit rapport, daargelaten of het van de door Van Oosten gemaakte planvergelijking uitgaat, brengt niet met zich dat de taxatie van Oussoren, die berust op de door Van Oosten uit die planvergelijking getrokken conclusie dat de verandering van de planologische mogelijkheden en omgevingskenmerken tot een aanzienlijk nadeel voor [appellant] leidt, voor onjuist dient te worden gehouden. De omvang van de door Kok berekende waardedaling van bijna 27 procent past niet bij die kwalificatie van het planologische nadeel.
7.6. De conclusie is dat de rechtbank terecht niet de door [appellant] gewenste betekenis aan het verschil tussen de taxaties van Oussoren en Kok heeft toegekend.
Het betoog faalt.
8. [ appellant] betoogt ten slotte dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college bij de vergoeding van de kosten van deskundige bijstand de gedeclareerde administratieve uren buiten beschouwing heeft mogen laten en voor het overige aansluiting bij artikel 2, eerste lid, aanhef en onder b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft mogen zoeken. Daartoe voert hij aan dat de administratieve kosten, bestaande uit secretariële ondersteuning ten behoeve van de deskundigenrapportage, redelijk zijn te achten. Verder voert hij aan dat het Besluit proceskosten bestuursrecht niet van toepassing is.
8.1. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 6.5 van de Wro (Kamerstukken II 2002-2003, 28 916, nr. 3, blz. 65) valt af te leiden dat indien een tegemoetkoming in planschade wordt toegekend, aan de aanvrager de kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand worden vergoed, voor zover die kosten redelijkerwijs zijn gemaakt.
In het geval kosten zijn gemaakt ten behoeve van het indienen van een zienswijze naar aanleiding van een conceptadvies van een door het college ingeschakelde deskundige, kunnen deze kosten voor vergoeding in aanmerking komen, indien het inroepen van bijstand redelijk was en de kosten van het opstellen van een zienswijze redelijk zijn. De tarieven van het Besluit proceskosten bestuursrecht zijn hierbij niet van toepassing. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 12 februari 2014 in zaak nr. 201306618/1/A2 (www.raadvanstate.nl).
8.2. [appellant] heeft het college bij brief van 13 februari 2012 verzocht om vergoeding van de kosten van het indienen van een zienswijze naar aanleiding van het conceptadvies van 18 januari 2012. Volgens declaraties van het JBA van 8 en 29 februari 2012 heeft de deskundige 27,75 uur, tegen een uurtarief van € 195,00 exclusief BTW, aan het opstellen van een zienswijze besteed. Verder is vermeld dat de administratieve ondersteuning 15 uur, tegen een uurtarief van € 65,00 exclusief BTW, heeft omvat. In de zienswijze is voorts verzocht om vergoeding van de kosten van de taxatierapporten ten bedrage van € 900,00.
8.3. Niet in geschil is dat het inroepen van deskundige bijstand voor het opstellen van een zienswijze en het uitvoeren van een taxatie redelijk was.
De door de deskundige gedeclareerde uren staan niet in verhouding tot de verrichte werkzaamheden. Een tijdsbesteding van 27,75 uur, in relatie tot de omvang en zwaarte van de zaak, is onevenredig hoog. In dit geval zou een tijdsbesteding van 16 uur niet onredelijk zijn geweest. In dit verband is geen aanleiding om onderscheid te maken tussen de werkzaamheden van de deskundige en de administratieve ondersteuning. Het uurtarief van de deskundige van € 195,00 exclusief BTW is niet onevenredig hoog. De kosten van de bij de zienswijze overgelegde taxatierapporten zijn niet onevenredig hoog.
Dit betekent dat het college een vergoeding voor de kosten van deskundige bijstand van € 4.020,00 had behoren toe te kennen en het die vergoeding in het besluit van 12 maart 2013 op een te laag bedrag heeft vastgesteld. De rechtbank heeft dat niet onderkend.
Het betoog slaagt.
9. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd voor zover deze de vergoeding van de kosten van deskundige bijstand betreft. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het door [appellant] tegen het besluit van 12 maart 2013 ingestelde beroep gegrond verklaren en dat besluit, voor zover daarbij aan [appellant] een vergoeding van € 2.254,14 is toegekend voor de in verband met de behandeling van de aanvraag opgekomen kosten, vernietigen wegens strijd met artikel 6.5, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wro. De Afdeling zal op na te melden wijze in de zaak voorzien en bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van het besluit. De aangevallen uitspraak dient voor het overige te worden bevestigd.
10. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 10 december 2013 in zaak nr. 13/3698 voor zover deze ziet op de vergoeding van de kosten van deskundige bijstand;
III. verklaart het door [appellant A] en [appellante B] bij de rechtbank in die zaak ingestelde beroep gegrond;
IV. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Hillegom van 12 maart 2013, voor zover daarbij aan [appellant A] en [appellante B] een vergoeding van € 2.254,14 is toegekend voor de in verband met de behandeling van de aanvraag opgekomen kosten;
V. bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Hillegom aan [appellant A] en [appellante B] de in verband met de behandeling van de aanvraag gemaakte kosten van € 4.020,00 (zegge: vierduizendtwintig euro), exclusief BTW, vergoedt;
VI. bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van het besluit;
VII. bevestigt de uitspraak van de rechtbank voor het overige;
VIII. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Hillegom tot vergoeding van bij [appellant A] en[appellante B] in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.948,00 (zegge: negentienhonderdachtenveertig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
IX. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Hillegom aan [appellant A] en[appellante B] het door hen betaalde griffierecht ten bedrage van € 399,00 (zegge: driehonderdnegenennegentig euro) voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. A.W.M. Bijloos, voorzitter, en mr. N.S.J. Koeman en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Bijloos w.g. Hazen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 24 september 2014
452.