Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 14/6800
uitspraak van de enkelvoudige kamer van
in de zaak tussen
[eiser 1] en [eiser 2], te [woonplaats], eisers
(gemachtigde: mr. F.J.M. Kobossen),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Winterswijk, verweerder.
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
Recreatiecentrum “Het Winkel”, te Winterswijk, vertegenwoordigd door [naam 1] en [naam 2].
Recreatiecentrum “Het Winkel”, te Winterswijk, vertegenwoordigd door [naam 1] en [naam 2].
Procesverloop
Bij besluit van 31 maart 2014 (het primaire besluit) heeft verweerder het verzoek van eisers om een tegemoetkoming in de planschade ten gevolge van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan [naam bestemmingsplan]afgewezen.
Bij besluit van 18 september 2014 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 januari 2015. Namens eisers is [eiser 1] verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. Y.F. Kramer, mr. S.C.B. Tolkamp en E. Hoopman, allen werkzaam bij de gemeente, vergezeld door [naam 3], werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ). De vertegenwoordigers van derde-partij zijn verschenen.
Overwegingen
1. Eisers zijn eigenaar van het [adres 1] te [plaats] (kadastraal perceel sectie D, nrs. 9041 en 9042). Op 18 februari 2013 hebben zij verweerder verzocht om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan[naam bestemmingsplan]op 26 juli 2012 (hierna: de peildatum). Het bestemmingsplan is onherroepelijk geworden door de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State (hierna: Afdeling) op 30 januari 2013.
Het bestemmingsplan vormt de juridisch-planologische basis voor de uitbreiding van het recreatieterrein op de voorheen agrarische gronden aan de oostzijde van het perceel van eisers, waarbij de afstand van de uitbreiding van het recreatieterrein tot de agrarische gronden van eisers ongeveer 24 m bedraagt, de afstand tot het woonperceel ongeveer 80 m en de afstand tot de woning van eisers ongeveer 116 m. Daarnaast zijn gronden aan de noord-oostzijde van het perceel van eisers bestemd tot “Natuur” in plaats van “Agrarisch”.
Verweerder heeft voor het op aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan de SAOZ. In een advies van februari 2014 heeft de SAOZ een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van het oude en het nieuwe planologische regime. Uit deze vergelijking heeft SAOZ de conclusie getrokken dat eisers als gevolg van de planologische wijziging van de gronden in zeer beperkte mate in een nadeliger positie zijn komen te verkeren en dat daaruit op de peildatum voor vergoeding vatbare schade in de vorm van een waardevermindering is voortgevloeid ter waarde van € 25.000. Verder is vermeld dat een gedeelte van de schade, gelijk aan twee procent van de waarde van de woning onmiddellijk vóór het opkomen ervan, voor rekening van eisers dient te worden gelaten. De waarde van de onroerende zaak heeft de SAOZ op de peildatum getaxeerd op € 1.425.000, zodat een bedrag van € 28.500 wegens normaal maatschappelijk risico niet voor vergoeding in aanmerking komt. De planschade van eisers valt volgens de SAOZ binnen het normaal maatschappelijk risico en dient geheel voor rekening van de aanvrager te worden gelaten.
Verweerder heeft dit advies aan het primaire besluit ten grondslag gelegd en dat besluit bij het bestreden besluit gehandhaafd.
Eisers hebben bezwaar gemaakt tegen dit besluit.
SAOZ heeft op verzoek van verweerder op 26 mei 2014 een schriftelijke reactie gegeven op het bezwaar van eisers.
Verweerder heeft vervolgens het bestreden besluit genomen.
2. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef onder a, is een bepaling van een bestemmingsplan een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, voor zover thans van belang, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
Planvergelijking
3. Eisers betogen dat verweerder bij de uitleg van de nieuwe bestemming had moeten kijken naar de mogelijkheden voor de gronden in feitelijke zin. Volgens eisers is de feitelijke uitleg die verweerder aan de bestemming geeft anders, en deze staat los van de recreatiebestemming. Eisers noemen de plaatsing van een antennemast, jachtactiviteiten, sportevenementen en de exploitatie van een restaurant en speeltuin, die volgens eisers niets met de recreatiebestemming van doen hebben.
4. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
Het betoog van eisers dat verweerder had moeten kijken naar de feitelijke situatie voor de gronden slaagt reeds daarom niet, omdat niet de feitelijke situatie van belang is, maar hetgeen maximaal op grond van het oude en het nieuwe planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Voor zover sprake is van met het bestemmingsplan strijdig gebruik, kunnen eisers dat in het kader van een handhavingstraject aan de orde stellen.
De beroepsgrond faalt.
5. Eisers betogen voorts dat de mogelijkheid dat evenementen plaatsvinden op het terrein door de SAOZ niet is meegenomen in de planvergelijking, gelet op de door de burgemeester verleende evenementenvergunning voor het Slingetrail op 28 oktober 2014, evenals jachtactiviteiten en een antennemast.
Voor het restaurant met een openbaar karakter geldt volgens eisers dat deze activiteit is toegestaan onder het overgangsrecht, en dat dit gebruik van het perceel ten onrechte niet is betrokken in de planvergelijking.
6. De rechtbank overweegt dat zowel in het oude als in het nieuwe bestemmingsplan geen planologische regeling is opgenomen voor evenementen en jachtactiviteiten, zodat deze terecht niet zijn betrokken in de planvergelijking.
De bouwmogelijkheid voor een antennemast vloeit voort uit een omgevingsvergunning die is verleend op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder a en c en artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2o, van de Wabo, in samenhang met artikel 4, vijfde lid, van bijlage II van het Bor. Deze omgevingsvergunning is verleend na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Nu het bestemmingsplan de realisatie van de antennemast niet mogelijk heeft gemaakt, heeft verweerder deze in navolging van SAOZ terecht buiten de planvergelijking gelaten. Datzelfde geldt voor het restaurant. Met de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan is geen uitbreiding van de horeca-activiteiten mogelijk geworden. Daarnaast vloeit uit jurisprudentie van de Afdeling, zie onder meer een uitspraak van 18 januari 2012 (ECLI:NL:RVS:2007:BV1192), voort dat de mogelijkheden ingevolge de overgangsbepalingen van het bestemmingsplan niet worden betrokken in de planvergelijking.
De beroepsgrond faalt.
Normaal maatschappelijk risico
7. Eisers betogen dat het normaal maatschappelijk risico van twee procent niet in mindering gebracht had moeten worden, gelet op de voorgeschiedenis en de mededelingen van verweerder aan de derde-partij dat deze niet verder mocht uitbreiden.
8. De rechtbank overweegt dat uit artikel 6.2, eerste lid, en tweede lid, aanhef en onder b Wro voortvloeit dat van schade in de vorm van vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade voor rekening van de aanvrager blijft. Zoals de Afdeling heeft overwogen in de uitspraak van 27 juni 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW9537, staat het verweerder niet vrij om dit gedeelte van de schade te vergoeden aan de aanvrager.
De beroepsgrond faalt.
Onafhankelijkheid SAOZ / deskundigheid makelaar
9. Eisers betogen dat SAOZ niet is aan te merken als een onafhankelijke deskundige omdat de SAOZ belang heeft bij het voeren van extra procedures, en de gemeente zich in meerdere zaken bij laat staan door de SAOZ. Daarnaast is volgens eisers de door de SAOZ aangestelde taxateur niet aan te merken als een deskundige, omdat deze geen makelaar meer is.
10. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling, zie onder meer de uitspraak van 11 juni 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:2063), is de SAOZ te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade, zodat verweerder in beginsel op een door de SAOZ uitgebracht advies mag afgaan, tenzij blijkt dat het advies onzorgvuldig tot stand is gekomen of daaraan anderszins gebreken kleven.
In het advies van de SAOZ is een beschrijving gegeven van het getaxeerde object en de factoren die de waarde van een onroerende zaak bepalen, uitgaande van de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime op de peildatum. Dit advies, gelezen in samenhang met het aanvullende advies van 26 mei 2014, biedt inzicht in de wijze van de totstandkoming daarvan en somt de feiten en omstandigheden waarop de conclusies zijn gegrond.
Eisers hebben geen concrete omstandigheden aangevoerd op grond waarvan SAOZ niet als onafhankelijk en onpartijdig zou kunnen worden aangemerkt. Dat de SAOZ vaker opdrachten uitvoert voor de gemeente Winterswijk, betekent op zich niet dat zij niet onafhankelijk is, zie de uitspraak van de Afdeling van 12 maart 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:827).
Met betrekking tot de deskundigheid van de taxateur overweegt de rechtbank dat verweerder heeft aangegeven dat de taxateur beschikt over ongeveer 40 jaar ervaring in het vakgebied, en dat hij over ruime ervaring beschikt in het taxeren van planschadezaken. Gelet op het voorgaande is er naar het oordeel van de rechtbank geen grond om te twijfelen aan de deskundigheid van de taxateur. Dat de taxateur niet meer als makelaar werkzaam is kan aan het voorgaande niet afdoen.
De beroepsgrond faalt.
Taxatie
11. Eisers voeren aan dat de waardering van de onroerende zaak en daarmee de waardevermindering niet deugt nu het verschil tussen de taxatie in het planschadeadvies van
€ 1.425.000 en de taxatie in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) van € 975.000 te groot is zonder dat daarvoor een verklaring is gegeven. Daarnaast is volgens eisers de vergelijking met het pand aan [adres 2] onbegrijpelijk aangezien dat een boerderijcomplex betreft met een grondareaal van bijna 70.000 m², en een niet beschreven ligging in relatie tot bijvoorbeeld de Strandlodge, een camping, een gedurende het gehele jaar toegankelijk restaurant, een grote speeltuin, ruimte voor de jacht en sportevenementen. Volgens eisers dient voorts het verschil in oppervlakte tussen [adres 2]en het pand van eisers van ongeveer 50.000 m² meegenomen te worden, waarbij uitgegaan dient te worden van een agrarische grondprijs van 4,50 euro per m² in tegenstelling tot een grondprijs van 3,50 euro zoals is aangenomen in de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 28 januari 2014 op het beroep van eisers tegen de vaststelling van de WOZ-waarde van hun onroerende zaak (ECLI:NL:RBGEL:2014:413).
12. Zoals de Afdeling heeft overwogen in onder meer de uitspraak van 24 september 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:3509) wordt bij het vaststellen van de WOZ-waarde niet, zoals bij de planvergelijking, uitgegaan van de maximale invulling van het planologische regime, maar is vooral de feitelijke situatie bepalend. Dit neemt evenwel niet weg dat van verweerder kan worden verlangd dat het zijn besluit van een nadere motivering voorziet in het geval een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde in het kader van planschade bestaat, zie onder meer de uitspraak van de Afdeling van 30 april 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:1540).
13. De rechtbank Gelderland heeft in de hiervoor genoemde uitspraak van 18 september 2014 de WOZ-waarde van eisers’ onroerende zaak vastgesteld op € 975.000. Het verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde in het kader van de planschade is met € 450.000 dermate groot dat dit een verklaring behoeft.
14. In het advies van SAOZ van februari 2014 is vermeld dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald door factoren zoals de ligging en de bereikbaarheid, de directe omgeving, de vorm en de omvang van de kavel, de aard en de constructie van de opstallen, de staat van onderhoud ervan, de ruimtelijke indeling van de opstallen en de aanwendingsmogelijkheden, waarvoor de planologische situatie een belangrijke indicatie is. Hierbij is aangegeven dat bij het vaststellen van deze waarde (anders dan bijvoorbeeld de waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken van belang is) rekening gehouden met de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime.
Voorts is in het advies aangegeven dat het object van aanvragers door de situering en de omvang en hoge kwaliteit van de bebouwing niet eenvoudig vergelijkbaar is met andere objecten. In het advies is aangegeven dat er één referentieobject is dat enigszins vergelijkbaar is, namelijk de onroerende zaak aan de [adres 2] in [plaats]. Dit betreft een in 1980 verbouwde en gemoderniseerde boerderijwoning met garage, berging en paardenstallen op een ruim 6,8 ha groot terrein dat voor een belangrijk deel met (deels ook als zodanig bestemd) bos c.a. is ingericht. Dit object is per augustus 2010 verkocht voor
€ 1.350.000. In het advies is aangegeven dat de inhoud van het hoofdgebouw met circa 1.400 m³ beduidend kleiner is dan het pand van eisers (dat 2.350 m³ omvat), terwijl er gezien de relatief grote inhoud door de aanwezigheid van zolders en een vide, sprake is van een minder ‘nuttige’ inhoud in vergelijking tot het pand van aanvragers. Het pand van eisers is verder door de combinatie van het veel recentere bouwjaar en het zeer hoogwaardige afwerkingsniveau ook kwalitatief duidelijk beter. Gelet hierop wordt geconcludeerd dat de door de taxateur vastgestelde waarde van € 1.425.000 per juli 2012 reëel is.
15. Verweerder voert met betrekking tot het betoog over de agrarische grondprijs aan dat de ene agrarische kavel niet te vergelijken is met de andere. Er is bovendien geen sprake van een uniforme agrarische grondprijs in Winterswijk. Daarnaast gaan eisers er volgens verweerder aan voorbij dat een belangrijk deel van de gronden behorende bij[adres 2] geen agrarische bestemming heeft, maar de bestemming “Bos”, welke gronden aanzienlijk minder waard zijn dan gronden met een agrarische bestemming.
16. Met betrekking tot het verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde in het kader van planschade heeft SAOZ in de brief van 26 november 2014 gesteld dat dit verschil niet uitsluitend te verklaren is door het verschil in de waarderingsmethodiek die voor planschade zaken inhoudt dat het pand wordt gewaardeerd aan de hand van de maximale planologische mogelijkheden. Volgens SAOZ kan evenwel geen doorslaggevende betekenis toekomen aan de WOZ-waarde nu deze niet is onderbouwd aan de hand van referentie-objecten die overtuigen.
17. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder het advies van SAOZ aan zijn besluitvorming ten grondslag mogen leggen. Dat eisers kritische kanttekeningen plaatsen met betrekking tot de WOZ-waarde en het vergelijkingsobject Leeferdinklaan 4 betekent niet dat het onderzoek onzorgvuldig of onvolledig is geweest. Hiertoe overweegt de rechtbank dat in het advies een beschrijving van de onroerende zaak wordt gegeven, evenals de factoren die de waarde van de onroerende zaak bepalen waarop de taxatie is gebaseerd. Tevens wordt aangegeven dat gelet op de situering, omvang en hoge kwaliteit van het pand van eiser weinig vergelijkbare panden te vinden zijn. Met betrekking tot het pand aan de [adres 2]is voorts in het advies meegenomen op welke punten dit pand verschilt met dat van eisers en waarom daarmee de waardering anders is uitgevallen. In dit verband is van belang dat inzichten van een taxateur in een geval als dit zijn gebaseerd op kennis en ervaring en een nadere toelichting op deze inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd. De rechtbank verwijst hiertoe naar een uitspraak van de Afdeling van 2 november 2011 (ECLI:NL:RVS:2011:BU3114). De rechtbank overweegt voorts dat de rechtbank de WOZ-waarde bij uitspraak van 18 september 2014 heeft verminderd op grond van de overweging dat zowel de heffingsambtenaar als eiser de gestelde WOZ-waarde niet aannemelijk hadden gemaakt. Bij gebreke aan een juiste waardebepaling heeft de rechtbank vervolgens schattenderwijs de WOZ-waarde vastgesteld. Nu aan de vastgestelde WOZ-waarde geen referentie-objecten ten grondslag liggen, heeft verweerder in het kader van de vaststelling van de planschade, in redelijkheid geen betekenis hoeven toekennen aan de lagere WOZ-waarde. De rechtbank overweegt tot slot dat eisers de gestelde planschade van € 150.000 – € 200.000 niet hebben onderbouwd.
De beroepsgrond faalt.
18. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B.J. Zippelius, rechter, in tegenwoordigheid van
mr. E. Mengerink, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.